Chia sẻ chuyên mục Đề Tài Luận văn: Thực trạng PL kinh doanh nhà ở hình thành tương lai hay nhất năm 2024 cho các bạn học viên ngành đang làm luận văn thạc sĩ tham khảo nhé. Với những bạn chuẩn bị làm bài luận văn tốt nghiệp thì rất khó để có thể tìm hiểu được một đề tài hay, đặc biệt là các bạn học viên đang chuẩn bị bước vào thời gian lựa chọn đề tài làm luận văn thì với đề tài: Thực trạng pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai tại tỉnh Tiền Giang dưới đây chắc chắn sẽ giúp cho các bạn học viên có cái nhìn tổng quan hơn về đề tài sắp đến.
2.1. Thực trạng pháp luật kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai
2.1.1. Quy định của pháp luật về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai
2.1.1.1. Quy định về chủ thể kinh doanh
Nhà ở Hình thành trong tương lai là một loại tài sản đặc biệt nên chủ thể tham gia hoạt động kinh doanh cũng cần phải đáp ứng những điều kiện riêng của pháp luật.
Theo đó pháp luật quy định điều kiện đối với chủ thể kinh doanh nhà ở Hình thành trong tương lai phải: “Thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp) và có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật”.
Theo tác giả điều kiện mà pháp luật quy định và yêu cầu doanh nghiệp Kinh doanh bất động sản phải “thành lập doanh nghiệp” và “có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng” là hoàn toàn phù hợp. Vì lĩnh vực Kinh doanh bất động sản là một lĩnh vực nhạy cảm, tiềm ẩn nhiều rủi ro về mặt pháp lý, hàng hóa đưa vào kinh doanh là một loại hàng hóa đặc thù chưa được hình thành hoặc đang xây dựng nhưng có giá trị cao về mặt kinh tế. Do đó, pháp luật cần phải có những quy định, điều kiện để quản lý và bảo vệ các chủ thể khi mua bán nhà ở Hình thành trong tương lai cũng như tạo môi trường lành mạnh cho các doanh nghiệp có năng lực phát triển. Luận văn: Thực trạng PL kinh doanh nhà ở hình thành tương lai.
Tuy nhiên, đối với hộ gia đình, cá nhân Kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ hoặc không thường xuyên khi bán, chuyển nhượng bất động sản thì pháp luật không buộc “phải thành lập doanh nghiệp” và “có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng” như đối với doanh nghiệp mà quy định nhóm chủ thể này chỉ thực hiện việc kê khai nộp thuế đầy đủ. Từ quy định này có thể thấy rằng pháp luật Kinh doanh bất động sản đã dự liệu nhóm các chủ thể này sẽ tham gia vào thị trường nên đã tạo mọi điều kiện để họ có cơ hội được phát triển mà không bị ràng buộc bởi những yếu tố khác.
Bên cạnh quy định về điều kiện đối với chủ thể kinh doanh nhà ở Hình thành trong tương lai, pháp luật cũng đưa ra những quy định đối với các chủ thể mua/nhận chuyển nhượng bất động sản bắt buộc phải đáp ứng, theo đó pháp luật về nhà ở quy định “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Tổ chức, cá nhân nước ngoài” phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật mới được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Để làm rõ về từng điều kiện đối với từng nhóm đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, pháp luật quy định rõ “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, người nước ngoài chỉ được sở hữu nhà ở tại Việt Nam” nếu đáp ứng điều kiện “có giấy chứng nhận đầu tư hoặc giấy tờ chứng minh được phép hoạt động tại Việt Nam do cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam cấp đối với tổ chức, hoặc có hộ chiếu còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam, được phép nhập cảnh vào Việt Nam và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật. Nếu người Việt Nam định cư ở nước ngoài nếu mang hộ chiếu Việt Nam thì phải còn giá trị và có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam vào hộ chiếu. Nếu mang hộ chiếu nước ngoài thì hộ chiếu phải còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam và kèm theo giấy tờ chứng minh còn quốc tịch Việt Nam hoặc giấy tờ xác nhận là người gốc Việt Nam do Sở Tư pháp, cơ quan đại diện Việt Nam ở nước ngoài, cơ quan quản lý về người Việt Nam ở nước ngoài cấp hoặc giấy tờ khác theo quy định của pháp luật Việt Nam”.
CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM ĐẾN DỊCH VỤ
2.1.1.2. Về các loại nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh
Luật Kinh doanh bất động sản không quy định kinh doanh quyền sử dụng đất Hình thành trong tương lai như. Có nhiều loại nhà, công trình xây dựng Hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh, chẳng hạn như đối với nhà đất ở là bất động sản chiếm đại đa số các giao dịch trên thị trường. Nhà đất ở có nhiều loại, nhưng nhìn chung được chia thành hai loại chủ yếu là:
- Nhà ở thương mại: Luận văn: Thực trạng PL kinh doanh nhà ở hình thành tương lai.
Nhà ở thương mại là nhà ở do tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng để bán, cho thuê theo nhu cầu và cơ chế thị trường. Theo khoản 4 Luật nhà ở năm 2014: “Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường”. Nhà ở thương mại là nhà ở do các tổ chức, cá nhân đầu tư phát triển để bán, cho thuê theo nhu cầu của thị trường. Không giống với các loại nhà ở khác, nhà ở thương mại được đầu tư xây dựng là để kinh doanh (mua bán, cho thuê) nhằm mục đích lợi nhuận. Tìm kiếm lợi nhuận là mục tiêu hàng đầu của các nhà đầu tư khi bỏ vốn ra đầu tư phát triển nhà ở thương mại, nếu không xuất phát từ mục tiêu đó nhà ở được tạo lập sẽ không được gọi là nhà ở thương mại mà sẽ được gọi với một tên khác. Trong điều kiện hiện nay, Nhà nước khuyến khích mọi tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế phát triển nhà ở thương mại nhằm đáp ứng nhu cầu chỗ ở và chất lượng nhà ở ngày càng cao của nhân dân.
Tổ chức, cá nhân thuộc mọi thành phần kinh tế trong nước và ngoài nước có đăng ký kinh doanh nhà ở hoặc có Giấy chứng nhận đầu tư đều được quyền tham gia đầu tư phát triển nhà ở thương mại. Khi tham gia đầu tư phát triển nhà ở thương mại, các tổ chức và cá nhân trên phải thực hiện các quy định về phát triển nhà ở theo dự án, bảo đảm hoàn thành đúng tiến độ, quy hoạch chi tiết của dự án, số lượng nhà ở bán, cho thuê; số lượng nhà ở đã bán, cho thuê, số lượng nhà ở còn lại, giá bán, giá cho thuê; phương thức thanh toán; thủ tục đăng ký mua, thuê nhà ở, điều kiện được mua, thuê nhà ở Đồng thời, phải làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho người mua và bàn giao cho người mua.
Bên cạnh các đặc điểm chung của nhà ở, nhà ở thương mại còn có một số đặc điểm riêng cơ bản sau đây:
Một là, về hình thức tạo lập. Nhà ở thương mại được hình thành chủ yếu do chủ đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại (chủ thể kinh doanh nhà ở thương mại) là người có giấy phép kinh doanh nhà ở thương mại bỏ vốn đầu tư thông qua hình thức xây dựng hoặc mua lại, thuê lại, thuê mua lại nhà ở của tổ chức, cá nhân.
Hai là, về mục đích. Nhà ở thương mại là đối tượng của hoạt động kinh doanh nhằm mang lại lợi nhuận cho chủ đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại. Điều này có nghĩa là chủ sở hữu nhà ở thương mại không sử dụng vào mục đích để ở mà bán, cho thuê, cho thuê mua hoặc bán lại, cho thuê lại, cho thuê mua lại cho tổ chức, cá nhân có nhu cầu để thu lợi nhuận.
Ba là, giao dịch bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thương mại được xác lập giữa chủ đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại hoặc chủ sở hữu nhà ở thương mại với tổ chức, cá nhân có nhu cầu dựa trên cơ sở giá cả hình thành bởi cơ chế thị trường. Điều này có nghĩa là việc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thương mại dựa trên các quy luật cơ bản của kinh tế thị trường bao gồm quy luật giá trị, quy luật “cung – cầu” v.v. Người mua, thuê, thuê mua nhà ở thương mại dường như không được hưởng bất kỳ sự ưu đãi, miễn giảm nào về giá cả khi tham gia giao dịch mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thương mại (trừ mua bán nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ cho người có thu nhập thấp)… Luận văn: Thực trạng PL kinh doanh nhà ở hình thành tương lai.
Bốn là, đối tượng mua, thuê, thuê mua nhà ở thương mại là bất cứ tổ chức, cá nhân nào có đủ năng lực tài chính, đáp ứng các yêu cầu của chủ sở hữu nhà ở thương mại cũng như điều kiện về giá cả do cơ chế thị trường xác định v.v.v… b. Nhà ở xã hội Nhà ở xã hội là nhà ở do Nhà nước hoặc doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng cho các đối tượng có thu nhập thấp ở đô thị được mua, thuê mua (chủ yếu nhằm thực hiện chính sách xã hội); loại nhà ở này, chủ đầu tư chỉ được bán theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Khoản 7 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 quy định: “Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở.”
Nhà ở xã hội chủ dành cho 10 nhóm đối tượng được hưởn chính sách hỗ trợ theo quy định tại Điều 49 Luật Nhà ở năm 2014. Tại điều 51 Luật Nhà ở quy định rõ ràng về điều kiện để được mua nhà ở xã hội. Theo đó, người mua nhà ở xã hội phải đảm bảo việc đáp ứng những yêu cầu sau: Người mua nhà ở xã hội – chung cư xã hội phải thuộc diện khó khăn về chỗ ở. Họ chưa được nhà nước giao đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Họ phải là những người đang trong thời điểm đi thuê, mượn nhà hay ở nhờ nhà của người khác, hoặc có nhà nhưng bị nhà nước thu hồi phụ vụ cho việc giải phóng mặt bằng theo chủ trương của Đảng và Nhà nước. Để có thể mua nhà ở xã hội thì người có nhu cầu mua nhà ở xã hội phải có hộ khẩu thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung trương nơi có nhà ở xã hội. Người thu nhập thấp muốn chung cư xã hội phải là người không thuộc diện phải nộp thuế thu nhập cá nhân thường xuyên theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân.
Thông thường, nhà ở xã hội ở Việt Nam thường có 2 loại: loại do nhà nước đầu tư và xây dựng và loại do các doanh nghiệp tư nhân xây dựng. Cụ thể gồm: (i) Loại do nhà nước đầu tư, xây dựng với mục đích là nhà ở xã hội; (ii) Loại do doanh nghiệp tư nhân xây dựng rồi bán lại cho quỹ nhà ở xã hội, theo các hình thức đặc thù như giảm thuế VAT, giảm thuế đất,… (iii) Nhà ở thương mại nhưng phải bán lại 5% cho vào quỹ nhà ở xã hội địa phương theo pháp luật hiện hành.
2.1.1.3. Về điều kiện của nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh
Kinh doanh nhà ở Hình thành trong tương lai là hoạt động cụ thể do các nhà đầu tư thực hiện trên thực tế với các công trình là nhà ở Hình thành trong tương lai được xây dựng chưa xong và chưa được nghiệm thu. Pháp luật hiện hành cho phép các chủ thể này được tiến hành các hoạt động bán, cho thuê hay cho thuê mua đối với những công trình là nhà ở Hình thành trong tương lai. Tuy nhiên trên thực tế, các chủ thể là các nhà đầu tư hay các doanh nghiệp phải bảo đảm những điều kiện nhất định khi tham gia vào hoạt động này. Các điều kiện kinh doanh góp phần giúp cho người mua nhà ở Hình thành trong tương lai phần nào tránh được những rủi ro nhất định từ các hoạt động kinh doanh này. Luận văn: Thực trạng PL kinh doanh nhà ở hình thành tương lai.
Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định nhà ở Hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh phải đáp ứng các điều kiện chung là: không có tranh chấp về bất động sản, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
Các điều kiện riêng là: “Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; nếu nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở Hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó”, đồng thời trước khi bán chủ đầu tư phải có “văn bản thông báo cho cơ quan nhà nước về việc nhà ở đủ điều kiện được bán và văn bản chấp thuận của ngân hàng thương mại có đủ năng lực cam kết thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính đối với khách hàng nếu chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết”.
2.1.1.4. Về hợp đồng kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai
Theo quy định của pháp luật, hợp đồng kinh doanh nhà ở Hình thành trong tương lai là hợp đồng theo mẫu được đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Nhà ở HTTL, cũng như các bất động sản khác sẽ được Hình thành trong tương lai là nhóm đối tượng được pháp luật dân sự các nước phát triển trên thế giới điều chỉnh với những quy chế cụ thể, chặt chẽ. Đặc trưng quan trọng nhất của hợp đồng mua bán là việc giao một tài sản để đổi lấy một số tiền, bởi việc giao một số tiền để đổi lấy tài sản, không có yếu tố đặc trưng ấy, hợp đồng sẽ mang một tên gọi khác chứ không phải hợp đồng mua bán. Yếu tố đặc trưng quan trọng này cho thấy: mặc dù tài sản chưa hình thành nhưng hợp đồng mua bán nhà ở Hình thành trong tương lai thuộc phân loại hợp đồng mua bán. Điều khác biệt cơ bản với các loại Hợp đồng mua bán khác ở chỗ vật/tài sản đem trao đổi chưa hình thành tại thời điểm kết ước trong hợp đồng. Điều khác biệt thứ hai là việc tài sản chưa hình thành này gắn bó hữu cơ, mật thiết với một tài sản đặc biệt: nhà ở. Cụ thể: đối tượng của dạng hợp đồng này là nhà ở gắn liền trên đất sẽ Hình thành trong tương lai thông qua việc xây dựng, tạo lập trước hoặc sau khi hợp đồng mua bán nhà ở Hình thành trong tương lai được ký kết.
Đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở Hình thành trong tương lai chính là nhà ở sẽ chuyển nhượng được các bên thỏa thuận trong hợp đồng. Tài sản chuyển nhượng là điều khoản quan trọng, chính yếu trong hợp đồng mua bán nhà ở Hình thành trong tương lai. Chính vì vậy, điều khoản này cần được thiết kế chi tiết, thỏa thuận rõ trong quá trình thương thảo hợp đồng, tránh phát sinh rủi ro pháp lý về sau. Luận văn: Thực trạng PL kinh doanh nhà ở hình thành tương lai.
Đối với một hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng nói chung phải đảm bảo các nội dung cơ bản được quy định tại Điều 18 Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Đây là những điều khoản bắt buộc phải có trong hợp đồng như thông tin bên bán và bên mua, thông tin về đối tượng mua bán, giá mua bán, thanh toán và bàn giao nhà, bảo hành, giải quyết tranh chấp… Đối với mua bán nhà ở Hình thành trong tương lai, các điều khoản cơ bản còn phải đảm một số điều khoản cơ bản:
Thứ nhất, điều khoản về thông tin của nhà ở. Do nhà ở Hình thành trong tương lai tại thời điểm ký kết chưa hình thành hoặc đang hình thành các bên chỉ tìm hiểu thông qua hồ sơ pháp lý hoặc mô hình cho nên yêu cầu đầu tiên là những thông tin về nhà ở mà chủ đầu tư cung cấp phải rõ ràng và chi tiết tránh nhầm lẫn và hạn chế tranh chấp xảy ra. Trong đó thông tin thời điểm hoàn thành nhà ở và thông tin về diện tích căn hộ là khá quan trọng đối với người mua và thường xảy ra tranh chấp trên thực tế.
Thứ hai, điều khoản về giá mua bán. Liên quan đến quy định về giá mua bán, hiện nay pháp luật bắt buộc các bên phải thỏa thuận về giá mua bán tại thời điểm ký kết hợp đồng và khách hàng được hưởng giá mua nhà ở tại thời điểm ký hợp đồng trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Như vậy các bên phải có hành vi thỏa thuận về điều khoản giá mua bán ngay tại thời điểm ký hợp đồng, mức giá tính theo thời điểm nào là do các bên thỏa thuận tuy nhiên nếu khách hàng chọn mức giá theo thời điểm ký hợp đồng thì bên bán phải tuân theo ý chí của bên mua vì đây là quyền mà pháp luật dành cho người mua.
Trong quan hệ mua bán giá cả luôn là điều khoản được các bên quan tâm, xuất phát từ vấn đề lợi ích bao giờ bên bán cũng muốn bán được giá cao còn bên mua thì ngược lại. Đặc biệt, tâm lý khi đầu tư trong điều kiện rủi ro cao thì bù đắp lại kỳ vọng về lợi nhuận thu về của nhà đầu tư cũng phải rất cao. Kinh doanh bất động sản luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro, thị trường biến động liên tục cho nên điều khoản về giá phải rõ ràng. Ngoài ra, trong mua bán nhà ở Hình thành trong tương lai đối tượng mua bán chưa hình thành tại thời điểm ký kết hợp đồng cho nên pháp luật quy định như trên nhằm ưu tiên bảo vệ lợi ích của người mua nhà, tránh trường hợp tại thời điểm bàn giao nhà trong tương lai giá nhà ở tăng cao bên bán lại quay sang áp dụng giá bán tại thời thời điểm này gây thiệt hại cho người mua. Hợp đồng cũng phải đảm bảo tuân thủ nguyên tắc thanh toán mà pháp luật quy định, cụ thể “Việc thanh toán được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao, nếu doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng. Đồng thời, khi chưa được cấp GCNQSDĐ thì không được thu quá 95% giá trị hợp đồng, giá trị còn lại thanh toán sau khi được cơ quan nhà nước cấp GCNQSDĐ cho bên mua”.
Hợp đồng mua bán nhà ở Hình thành trong tương lai là một loại hợp đồng song vụ, quyền của bên này là nghĩa vụ tương ứng của bên kia và ngược lại. Tương tự như quan hệ mua bán thông thường bên bán có quyền và nghĩa vụ chính là nhận tiền và giao tài sản còn bên mua có nghĩa vụ trả tiền và được nhận tài sản. Ngoài ra các bên cũng có các quyền và nghĩa vụ cơ bản được quy định từ Điều 21 đến Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 áp dụng đối với các chủ thể mua bán nhà, công trình xây dựng nói chung. Xuất phát từ đặc trưng của quan hệ mua bán nhà ở Hình thành trong tương lai pháp luật hiện hành còn quy định một số quyền và nghĩa vụ khác của các bên trong hợp đồng như nghĩa vụ sử dụng đúng mục đích tiền ứng trước của chủ đầu tư, quyền được chuyển nhượng hợp đồng mua bán của người mua.
Theo quy định tại khoản 2 Điều 7 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản, việc công chứng chứng thực hợp đồng kinh doanh bất động sản do các bên thỏa thuận, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 10 của luật này. Hợp đồng mua bán nhà ở Hình thành trong tương lai là một dạng của hợp đồng kinh doanh bất động sản cho nên phải tuân thủ các quy định của hợp đồng kinh doanh bất động sản nói chung. Tóm lại, hợp đồng mua bán nhà ở Hình thành trong tương lai phải lập thành văn bản, không cần công chứng, chứng thực. Hợp đồng mẫu do bên bán soạn thảo phải tuân theo quy định của pháp luật về hình thức, nội dung và thủ tục đăng ký hợp đồng.
2.1.2. Đánh giá thực trạng quy định của pháp luật về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai Luận văn: Thực trạng PL kinh doanh nhà ở hình thành tương lai.
2.1.2.1. Những kết quả đạt được
Đã xác định được những điều kiện để nhà ở Hình thành trong tương lai được đưa vào giao dịch với những điều kiện cụ thể cả về bên bán và bên mua.
Chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở Hình thành trong tương lai là các bên tham gia quan hệ hợp đồng, trong quan hệ hợp đồng mua bán nhà ở Hình thành trong tương lai thì chủ thể là các bên tham gia bao gồm bên mua và bên bán, thông qua hợp đồng này, quyền sở hữu nhà ở Hình thành trong tương lai được chuyển từ bên bán sang bên mua. Khi tham gia giao kết hợp đồng này, các bên chủ thể phải đáp ứng được những điều kiện chung mà pháp luật quy định giống như các chủ thể của hợp đồng khác khi giao kết hợp đồng. Những điều kiện này là cơ sở để xác định hiệu lực pháp lý của hợp đồng, trước tiên, các chủ thể phải đáp ứng các điều kiện về năng lực chủ thể, nói cách khác chủ thể tham gia hợp đồng mua bán nhà ở Hình thành trong tương lai phải có năng lực chủ thể. Năng lực chủ thể được tạo thành từ năng lực pháp luật và năng lực hành vi, đây là điều kiện cần đối với các bên khi tham gia vào giao dịch nói chung cũng như giao dịch mua bán nhà ở Hình thành trong tương lai nói riêng. Có thể nói, quyền sở hữu nhà ở Hình thành trong tương lai – “tài sản đặc biệt”, chịu sự điều tiết của Nhà nước nên khi đưa “quyền sở hữu nhà ở Hình thành trong tương lai” vào trong giao dịch thì cũng phải chịu sự kiểm soát chặt chẽ của Nhà nước, bởi vậy, khi tham gia hợp đồng mua bán nhà ở Hình thành trong tương lai tổ chức, cá nhân giao dịch và các chủ thể khác không chỉ đáp ứng các điều kiện chung mà pháp luật quy định mà còn phải đáp ứng một số điều kiện khác do pháp luật đất đai và pháp luật chuyên ngành quy định thì mới đáp ứng được tính hợp pháp về chủ thể. Các điều kiện này đều đã được nêu trong luật kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở và luật chuyên ngành khác.
Đã bước đầu bảo đảm được quyền lợi của các bên trong giao dịch với nhà ở HTTL.
Luật yêu cầu hợp đồng mua bán nhà ở Hình thành trong tương lai phải luôn được ký kết dưới hình thức văn bản, phải thực hiện nghĩa vụ tài chính tại cơ quan thuế, có thể thấy hợp đồng mua bán nhà ở Hình thành trong tương lai là hợp đồng có giá trị kinh tế cao và tài sản chưa hình thành (phương diện pháp luật), rất dễ phát sinh tranh chấp, chính bởi vậy, việc quy định hình thức của hợp đồng này là rất quan trọng, hình thức của hợp đồng này phải thể hiện những nội dung mà chủ thể giao dịch và chủ thể khác đã cam kết, các bên ghi nhận nội dung giao kết hợp đồng bằng một văn bản, và văn bản này thể hiện đầy đủ những nội dung cơ bản của hợp đồng và cùng ký tên xác nhận vào văn bản. Trường hợp phát sinh tranh chấp, hợp đồng được giao kết bằng văn bản tạo ra chứng cứ pháp lý vững chắc để giải quyết. Pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở Hình thành trong tương lai quy định trường hợp này phải được lập thành văn bản. Chính bởi vậy, các bên khi tham gia hợp đồng mua bán nhà ở Hình thành trong tương lai không được phép lựa chọn hình thức của hợp đồng, mà phải tuân theo một hình thức duy nhất mà pháp luật quy định. Luận văn: Thực trạng PL kinh doanh nhà ở hình thành tương lai.
Về đối tượng, được xác định là một giao dịch dân sự trong đó quyền sở hữu nhà ở Hình thành trong tương lai được dịch chuyển từ bên bán sang bên mua, như vậy, đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở trong tương lai chính là quyền sở hữu đối với nhà ở sẽ Hình thành trong tương lai đó. Có thể nói, đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở Hình thành trong tương lai là yếu tố quan trọng của hợp đồng bởi không có đối tượng thì không thể mua bán được. Và khi tham gia quan hệ mua bán, các bên mua bán cần phải thỏa thuận rõ ràng, cụ thể về đối tượng của hợp đồng cùng các vấn đề có tính chất pháp lý có liên quan để tài sản và quyền sở hữu nhà ở Hình thành trong tương lai này không phải là tài sản tranh chấp.
2.1.2.2. Những bất cập còn tồn tại
Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Nghị định số 76/2015/NĐ-CP đã có quy định về các vấn đề liên quan đến kinh doanh bất động sản Hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, qua tổng kết Luật kinh doanh bất động sản 2014, Bộ Xây dựng cho rằng xuất phát từ thực tiễn hiện có 6 tồn tại, hạn chế lớn.
Thứ nhất, quy định về kinh doanh bất động sản Hình thành trong tương lai đang quá chú trọng vào nhà ở mà thiếu chi tiết, chặt chẽ đối với công trình xây dựng, chưa tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động kinh doanh công trình xây dựng Hình thành trong tương lai. Thực tế triển khai thi hành Luật Nhà ở và Luật kinh doanh bất động sản cho thấy, vẫn còn nhiều quy định chưa đi vào cuộc sống, chưa khuyến khích các chủ thể tham gia phát triển nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ, dẫn đến chưa tạo điều kiện để tăng nguồn cung cho thị trường, làm cho quan hệ cung – cầu về nhà ở vẫn còn mất cân đối và nhiều bất cập.
Tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.Hồ Chí Minh, TP. Đà Nẵng…nguồn cung về nhà ở, đặc biệt là nhà ở có giá thấp và trung bình còn thiếu, chưa đáp ứng được yêu cầu của người dân. Giá cả nhà ở trên thị trường nhìn chung vẫn còn ở mức quá cao so với mức thu nhập bình quân của đại đa số các tầng lớp dân cư. Nhiều quy định trong Luật hiện hành còn chưa cụ thể, chưa rõ dàng, cứng nhắc nên không khả thi như: quy định về việc quy hoạch quỹ đất để phát triển nhà ở ở xã hội, quy định về tiêu chuẩn thiết kế nhà ở xã hội, tiêu chuẩn thiết kế nhà ở thương mại, quy định không cho phép bán nhà ở xã hội…Một số vấn đề phát sinh trên thực tế nhưng pháp luật hiện hành chưa điều chỉnh như quy định về phát triển nhà ở tái định cư, về tài chính nhà ở, về phát triển nhà ở chung cư của hộ gia đình, cá nhân…
Thứ hai, quyền của chủ đầu tư trong hoạt động kinh doanh bất động sản Hình thành trong tương lai đang bị hạn chế bởi các hình thức bán, chuyển nhượng, cho thuê mua; chưa có quy định để chủ đầu tư sử dụng bất động sản Hình thành trong tương lai phục vụ huy động vốn thực hiện dự án. Luận văn: Thực trạng PL kinh doanh nhà ở hình thành tương lai.
Thứ ba, quy định về điều kiện của bất động sản Hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh trong Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành đang không rõ ràng để áp dụng đối với công trình xây dựng; không xác định được tất cả các công trình xây dựng hay chỉ một số trường hợp công trình xây dựng cụ thể nào được kinh doanh theo hình thức bán, cho thuê mua công trình xây dựng Hình thành trong tương lai.
Thứ tư, quy định về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua bất động sản Hình thành trong tương lai đang có một số nội dung thiếu chi tiết; các nội dung về bảo lãnh không được áp dụng đối với bán, cho thuê công trình xây dựng Hình thành trong tương lai.
Thứ năm, đang thiếu quy định về việc cho phép bên bán nhà ở và bên mua nhà ở được thỏa thuận áp dụng biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bàn giao nhà ở của chủ đầu tư thay cho việc chỉ cho phép chủ đầu tư không thu quá 95% giá trị của hợp đồng mua bán nhà ở.
Thứ sáu, Luật Kinh doanh bất động sản đang thiếu quy định về chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua công trình xây dựng Hình thành trong tương lai.
Lĩnh vực nhà ở và kinh doanh bất động sản có liên quan đến nhiều lĩnh vực khác như: quy hoạch, đất đai, đầu tư xây dựng, tài chính…, nhưng các quy định trong từng lĩnh vực này vẫn chưa đồng bộ, chưa thống nhất. Các quy định về việc tạo quỹ đất cho phát triển các dự án bất động sản vẫn còn mang nặng tính xin – cho, trong khi pháp luật không có quy định yêu cầu các địa phương phải lập kế hoạch phát triển nhà ở và bất động sản nên tình trạng dự án bất động sản phát triển tràn lan, theo phong trào xảy ra khá phổ biến, nhiều chủ đầu tư không có khả năng tài chính để thực hiện dự án, dẫn đến chậm triển khai. Thủ tục lập, phê duyệt dự án và thủ tục cấp Giấy chứng nhận đầu tư vẫn chưa thống nhất, đặc biệt là đối với các dự án của chủ đầu tư trong nước. Các quy định về thủ tục thu, nộp tài chính (tiền sử dụng đất, tiền thuê đất), các khoản thuế, lệ phí, phí liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản vẫn còn rườm rà, gây khó khăn cho các tổ chức, cá nhân tham gia đầu tư, kinh doanh nhà ở. Quy định về thủ tục nộp thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản còn phức tạp, mất nhiều thời gian. Cơ chế về thu chênh lệch địa tô trong sử dụng đất đai đối với các dự án nhà ở, dự án khu đô thị mới, dự án phát triển hạ tầng giao thông vẫn chưa được đặt ra trong Luật.
Tốc độ đô thị hoá nhanh cộng với tình hình gia tăng dân số cơ học làm cho vấn đề nhà ở đô thị ngày càng trở nên bức xúc, giá nhà đất đô thị thường xuyên có những biến động không phù hợp với thực trạng của nền kinh tế và thu nhập của người lao động, gây tác động trực tiếp đến đời sống của đại đa số các tầng lớp dân cư. Tình trạng thiếu nhà ở tại khu vực đô thị do nhiều hộ gia đình không đủ khả năng tự tạo lập nhà ở đã dẫn tới các hiện tượng vi phạm pháp luật như lấn chiếm đất công, cơi nới, xây dựng nhà ở trái phép, đầu cơ nhà đất xảy ra phổ biến ở nhiều nơi. Thực tế này đã làm tăng chênh lệch giàu – nghèo giữa các tầng lớp dân cư, ảnh hưởng tiêu cực đến việc thực hiện chính sách an sinh xã hội của Đảng và Nhà nước.
2.2. Thực tiễn thực hiện pháp luật kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai tại tỉnh Tiền Giang Luận văn: Thực trạng PL kinh doanh nhà ở hình thành tương lai.
2.2.1. Đặc điểm nhà ở hình thành trong tương lai tại tỉnh Tiền Giang
Cũng như nhiều địa phương khác, thị trường bất động sản tỉnh Tiền Giang đang phát triển mạnh mẽ. Tỉnh Tiền Giang nhờ vị trí thuận lợi và sự phát triển của hạ tầng giao thông đã nổi lên là một trong những thị trường bất động sản tiềm năng, góp phần thúc đẩy đô thị hóa và phát triển kinh tế các tỉnh miền Tây nói chung và tỉnh Tiền Giang nói riêng. Các dự án nhà ở Hình thành trong tương lai trong giai đoạn 2016-2020 theo thống kê của Sở Xây dựng tỉnh như sau:
Bảng 2.1. Thống kê dự án nhà ở Hình thành trong tương lai trên địa bàn tỉnh Tiền Giang giai đoạn 2016-2020
| Năm | Dự án | Phân loại | |||||||
| BĐS chung | Dự án nhà ở | Tỷ lệ (%) | Nhà ở thương mại | Tỷ lệ (%) | Nhà ở xã hội | Tỷ lệ (%) | NOTM kết hợp NOXH | Tỷ lệ (%) | |
| 2016 | 22 | 5 | 22.7 | 3 | 60.0 | 1 | 20.0 | 1 | 20.0 |
| 2017 | 26 | 7 | 26.9 | 4 | 57.1 | 2 | 28.6 | 1 | 14.3 |
| 2018 | 44 | 11 | 25.0 | 6 | 54.5 | 3 | 27.3 | 2 | 18.2 |
| 2019 | 51 | 15 | 29.4 | 9 | 60.0 | 4 | 26.7 | 2 | 13.3 |
| 2020 | 51 | 15 | 29.4 | 9 | 60.0 | 4 | 26.7 | 2 | 13.3 |
Nguồn: Sở Xây dựng tỉnh Tiền Giang Luận văn: Thực trạng PL kinh doanh nhà ở hình thành tương lai.
Số liệu tại Bảng 2.1 cho thấy đặc điểm đầu tiên của các dự án kinh doanh nhà ở Hình thành trong tương lai tại tỉnh Tiền Giang, đó là chiếm tỷ lệ không quá cao so với các dự án kinh doanh bất động sản nói chung. Trong giai đoạn 2016-2020, các dự án đất nền vẫn chiếm đa số trong tổng số các dự án về bất động sản. Cụ thể:
Năm 2016 có 5 dự án nhà ở trên tổng số 22 dự án kinh doanh bất động sản, chiếm 22,7%, với 60,0% là dự án nhà ở thương mại, 20,0% là dự án nhà ở xã hội và 20% là dự án nhà ở thương mại kết hợp nhà ở xã hội.
Năm 2017 có 7 dự án nhà ở trên tổng số 26 dự án kinh doanh bất động sản, chiếm 26,9%, với 57,1% là dự án nhà ở thương mại, 28,6% là dự án nhà ở xã hội và 14,3% là dự án nhà ở thương mại kết hợp nhà ở xã hội.
Năm 2018 có 11 dự án nhà ở trên tổng số 44 dự án kinh doanh bất động sản, chiếm 25%, với 54,5% là dự án nhà ở thương mại, 27,3% là dự án nhà ở xã hội và 18,2% là dự án nhà ở thương mại kết hợp nhà ở xã hội.
Năm 2019 và năm 2020 giữ nguyên với 15 dự án nhà ở trên tổng số 51 dự án kinh doanh bất động sản, chiếm 29,4%, với 60,0% là dự án nhà ở thương mại, 26,7% là dự án nhà ở xã hội và 13,3% là dự án nhà ở thương mại kết hợp nhà ở xã hội.
Qua đó cho thấy trong giai đoạn này có sự tăng vọt về số lượng các dự án nhà ở Hình thành trong tương lai được thực hiện, tuy nhiên đất nền vẫn chiếm ưu thế hơn, dự án nhà ở Hình thành trong tương lai chỉ chiếm khoảng một phần tư tổng số các dự án kinh doanh bất động sản trên địa bàn tỉnh. Trong các dự án nhà ở, nhà ở thương mại vẫn chiếm ưu thế với gần 60,0%, nhưng từ năm 2018 đến nay, các dự án nhà ở xã hội ngày được quan tâm hơn và bắt đầu có nhiều dự án được triển khai thu hút sự quan tâm của người dân như dự án nhà ở xã hội Victoria Premium, Dự án khu nhà ở xã hội Mỹ Tho. Mặc dù đang sôi động, nhưng do ảnh hưởng của dịch bệnh, trong năm 2019 – 2020 có sự chững lại của các dự án kinh doanh bất động sản nói chung và dự án nhà ở Hình thành trong tương lai nói riêng, chưa có dự án nào mới được phê duyệt.
Thứ hai, quy mô của các dự án nhà ở Hình thành trong tương lai tại tỉnh Tiền Giang không lớn nhưng đang có xu hướng tăng về nhà ở xã hội. Luận văn: Thực trạng PL kinh doanh nhà ở hình thành tương lai.
Theo thống kê của Sở xây dựng, quy mô các dự án nhà ở Hình thành trong tương lai thời gian qua còn nhỏ lẻ, không lớn so với các dự án đất nền. Cụ thể:
Bảng 2.2. Quy mô dự án nhà ở Hình thành trong tương lai trên địa bàn tỉnh Tiền Giang giai đoạn 2016-2020
| STT | Tên dự án | Địa bàn | Số căn hộ/Nhà ở | |||
| Tổng | Thương mại | Xã hội | Liền kề | |||
| 1 | Tổ hợp Trung tâm thương mại dịch vụ Mỹ Tho | TP. Mỹ Tho | 87 | 54 | 21 | 12 |
| 2 | Tổ hợp nhà phố thương mại Vincom Shophouse Mỹ Tho | TP. Mỹ Tho | 47 | 37 | 0 | 10 |
| 3 | Khu nhà ở xã hội Nguyễn Tri Phương | TP. Mỹ Tho | 80 | 0 | 80 | 0 |
| 4 | Chung cư – nhà ở xã hội Chung An | TP. Mỹ Tho | 60 | 40 | 20 | 0 |
| 5 | Khu nhà ở xã hội Mỹ Tho | TP. Mỹ Tho | 175 | 0 | 175 | 0 |
| 6 | Nhà ở xã hội Victoria Premium Tiền Giang | Tiền Giang | 176 | 0 | 176 | 0 |
| 7 | Trung tâm thương mại dịch vụ Tiền Giang | Tiền Giang | 38 | 38 | 0 | 0 |
| 8 | Khu đô thị Mỹ Tho Riverside Tiền Giang | Tiền Giang | 262 | 221 | 0 | 41 |
| 9 | Khu dân cư Tắc Cậu Riverside | Châu Thành | 62 | 62 | 0 | 0 |
| 10 | Khu thương mại – dịch vụ Thân Cửu Nghĩa | Châu Thành | 15 | 15 | 0 | 0 |
| 11 | Khu thương mại dịch vụ và nhà ở Vĩnh Kim | Châu Thành | 20 | 20 | 0 | 0 |
| 12 | Khu dân cư kết hợp thương mại dịch vụ Mỹ Đức Tây | Cái Bè | 50 | 50 | 0 | 0 |
| 13 | Khu nhà ở xã hội thị xã Gò Công | Thị xã Gò Công | 66 | 0 | 66 | 0 |
| 14 | Khu Dân cư phía Tây sông Ba Rài | Cai Lậy | 53 | 0 | 11 | 42 |
| 15 | Khu Dân cư Vàm Láng | Gò Công Đông | 46 | 0 | 10 | 36 |
Nguồn: Sở xây dựng, Ủy ban nhân dân tỉnh Tiền Giang Luận văn: Thực trạng PL kinh doanh nhà ở hình thành tương lai.
Theo thống kê của Sở Xây dựng tỉnh Tiền Giang, hiện mới có khoảng 1.237 nhà ở Hình thành trong tương lai được mở bán tại 15 dự án trên địa bàn, trong đó nhà ở thương mại chiếm tới 54,8%, nhà ở xã hội chiếm 45,2%. Xu hướng nhà ở xã hội trong những năm gần đây ngày càng tăng và được sự quan tâm của cả lãnh đạo tỉnh, nhà đầu tư và người dân nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở, cũng như đô thị hóa theo quy hoạch của Ủy ban nhân dân tỉnh Tiền Giang. Việc tăng các dự án nhà ở xã hội là động thái tốt cho thấy sự quan tâm của nhà đầu tư tới phân khúc này và nhu cầu nhà ở của người dân là lớn bởi nhà ở xã hội thường không có lợi nhuận cao như nhà ở thương mại, do vậy chủ đầu tư thường e dè. Tuy nhiên tại tỉnh Tiền Giang, xu hướng phát triển nhà ở Hình thành trong tương lai là nhà ở xã hội đang phát triển rất tốt.
2.2.2. Đánh giá chung về việc thực hiện pháp luật kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai tại tỉnh Tiền Giang
2.2.2.1. Về điều kiện kinh doanh, mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Về cơ bản, các dự án nhà ở Hình thành trong tương lai trên địa bàn tỉnh Tiền Giang được thực hiện đúng thủ tục xin cấp phép đầu tư, việc cấp phép cũng được tiến hành công khai, nhanh chóng với sự tạo điều kiện của cơ quan nhà nước. Chính vì vậy, các dự án kinh doanh nhà ở Hình thành trong tương lai đều đảm bảo về điều kiện triển khai dự án cũng như kinh doanh.
Tuy nhiên trên thực tế, nhiều dự án cũng bị xử phạt hành chính vì các nguyên nhân sau:
Thứ nhất chủ đầu tư bán nhà khi chưa đủ điều kiện nhất là với nhà ở xã hội.
Việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải tuân thủ các nguyên tắc quy định tại Luật Nhà ở năm 2014. Bên cạnh đó, theo quy định tại Khoản 1, Khoản 2 Điều 63 Luật Nhà ở năm 2014 thì: Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội được lựa chọn hình thức bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai hoặc bán nhà ở có sẵn. Việc bán, cho thuê mua nhà ở xã hội hình thành trong tương lai phải tuân thủ các điều kiện sau đây:
- Đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở, có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt và có giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải có giấy phép xây dựng;
- Đã hoàn thành việc xây dựng xong phần móng của nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng và hoàn thành việc đầu tư xây dựng hệ thống đường giao thông, cấp, thoát nước, điện sinh hoạt, điện chiếu sáng công cộng của khu vực nhà ở được bán, cho thuê mua theo quy hoạch chi tiết xây dựng, hồ sơ thiết kế và tiến độ của dự án đã được phê duyệt; đã giải chấp đối với trường hợp chủ đầu tư có thế chấp nhà ở này, trừ trường hợp được người mua, thuê mua và bên nhận thế chấp đồng ý; Luận văn: Thực trạng PL kinh doanh nhà ở hình thành tương lai.
- Đã có văn bản thông báo của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, trừ nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư bằng nguồn vốn quy định tại Khoản 1 Điều 53 của Luật này.
Cũng theo quy định tại Khoản 5 Điều 63 Luật Nhà ở năm 2014 thì việc ứng tiền trước của người mua nhà ở xã hội quy định tại Điều này được thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở, phù hợp với tỷ lệ hoàn thành xây dựng công trình nhà ở và tiến độ thực hiện dự án đã được phê duyệt nhưng tổng số tiền ứng trước của người mua không được vượt quá 70% giá trị của nhà ở mua bán đến trước khi bàn giao nhà ở cho người mua và không được vượt quá 95% giá trị của nhà ở mua bán đến trước khi người mua nhà được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.
Trong giai đoạn 2016-2020, Ủy ban nhân dân tỉnh Tiền Giang đã ban hành 01 quyết định xử phạt hành chính với 1 dự án nhà ở Hình thành trong tương lai là nhà ở xã hội, 02 quyết định xử phạt hành chính dự án nhà ở Hình thành trong tương lai là nhà ở thương mại, thu hơn 870 triệu đồng vì chủ đầu tư vi phạm quy định về mở bán nhà. 01 chủ đầu tư đã phải chuyển nhượng dự án cho chủ đầu tư khác vì không đủ điều kiện tiếp tục dự án.
Thứ hai, chủ đầu tư thay đổi thiết kế mà không xin phép và thông báo cho cơ quan quản lý.
Đây là hiện tượng khá phổ biến xảy ra gần đây khi một số dự án nhà ở trên địa bàn tỉnh Tiền Giang đã tự ý thay đổi thiết kế không giống như quy hoạch ban đầu. Hầu như đều theo hướng tăng thêm số tầng, số nhà ở trong một dự án hoặc từ dự án ban đầu là khu tổ hợp thương mại kết hợp nhà ở thì được điều chỉnh công năng chuyển thành nhiều nhà ở thương mại hơn.
Việc thay đổi thiết kế mà không thông báo, không xin phép cơ quan quản lý dẫn tới hệ quả khi phát hiện sai phạm, chủ đầu tư có thể bị xử phạt hành chính và phải cam kết thực hiện theo đúng thiết kế ban đầu, gây thiệt hại cho những người mua nhà ở tăng thêm hoặc chuyển đổi công năng. Điều này bộc lộ những hạn chế, yếu kém nhất định trong công tác quản lý các dự án nhà ở Hình thành trong tương lai trên địa bàn. Luận văn: Thực trạng PL kinh doanh nhà ở hình thành tương lai.
2.2.2.2. Tranh chấp nhà ở hình thành trong tương lai phát sinh nhiều hơn
Đến tháng 12/2014, Sở Xây dựng đã tiếp nhận được thông tin của 63 chung cư do Ủy ban nhân dân các cấp, Ban quản trị, cư dân phản ánh tình hình quản lý sử dụng, chất lượng công trình, an ninh trật tự về nhà chung cư (trong đó có 06 chung cư cao cấp, 53 chung cư cấp trung bình và 04 chung cư thấp tầng), liên quan đến 16 nội dung, trong đó có những vấn đề tranh chấp nhà ở Hình thành trong tương lai cụ thể như sau:
(1). Tranh chấp giữa Ban quản trị, cư dân với chủ đầu tư về phần diện tích sở hữu và sử dụng chung: Đây là loại nội dung phản ánh, tranh chấp nhiều nhất, chiếm tỷ lệ 21/63 nhà chung cư.
- Về tranh chấp phần diện tích sở hữu chung thường xảy ra tranh chấp là tầng hầm để xe, phòng sinh hoạt cộng đồng, hành lang, sân thượng. Chủ đầu tư cho thuê phần diện tích sở hữu chung để kinh doanh, thu lợi nhuận.
- Về tranh chấp phần diện tích sử dụng chung như: hồ bơi, công viên, lòng đường, vỉ hè trong nội bộ chung cư. Chủ đầu tư kinh doanh hồ bơi, sử dụng phần diện tích sử dụng chung làm nơi đậu xe có thu phí.
(2). Tranh chấp quyền, nghĩa vụ trong hợp đồng mua bán nhà ở Hình thành trong tương lai:
Một số nghĩa vụ mới phát sinh trong quá trình thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở Hình thành trong tương lai mà không có thỏa thuận trước khiến người dân bức xúc như: thu thêm các khoản phí như phí bảo dưỡng, quản lý nhà ở; người mua nhà ở Hình thành trong tương lai phải đóng thêm từ 0,5% đến 1% trên tổng số tiền mua bán nhà ở chung cư để phục vụ việc hoàn thiện thủ tục cấp sổ hồng sở hữu nhà ở mà không được người dân đồng tình.
Hợp đồng mua bán căn hộ được chủ đầu tư ký sau ngày Luật Nhà ở có hiệu lực thi hành và trong Hợp đồng không quy định việc đóng quỹ kinh phí bảo trì nên chủ đầu tư đề nghị cư dân đóng thêm khoản kinh phí này. Chủ đầu tư chậm bàn giao căn hộ và không chi trả lãi cho việc giữ kinh phí mà người dân đã đóng để làm thủ tục chuyển quyền sở hữu nhà ở Hình thành trong tương lai sang cho người mua như đã thỏa thuận. Chủ đầu tư đã thu dư số tiền VAT của người mua căn hộ, vì theo Luật Thuế giá trị gia tăng năm 2008 thì chuyển quyền sử dụng đất là đối tượng không chịu thuế VAT.
(3). Về chất lượng công trình xây dựng khu nhà ở Hình thành trong tương lai: một số khu vực chung như tầng hầm, thang máy, … không đảm bảo chất lượng như cam kết ban đầu, có hiện tượng nhà ở xuống cấp, hư hỏng nhanh. Hệ thống thoát nước sàn ở các nhà vệ sinh thấm dột, bốc mùi hôi. Một số hộ dân chiếm dụng phần sở hữu chung để kinh doanh dịch vụ ăn uống gây ô nhiễm môi trường. Nguồn nước sinh hoạt thường xuyên bị đục. Tình trạng ô nhiễm môi trường tại các phần diện tích sử dụng chung. Luận văn: Thực trạng PL kinh doanh nhà ở hình thành tương lai.
Có hiện tượng chính chủ đầu tư hoặc một số hộ dân đã tự thay đổi thiết kế ban đầu của dự án nhà ở Hình thành trong tương lai mà không báo cáo cơ quan quản lý, dẫn tới ảnh hưởng đến chất lượng công trình xây dựng. Chủ đầu tư xây dựng dự án nhà ở Hình thành trong tương lai cũng bị phát hiện một số sai phạm phổ biến như: thiết kế, thi công, giám sát, quản lý chất lượng công trình, Phòng cháy chữa cháy, rút ruột, đánh tráo, giảm chất lượng vật liệu trang thiết bị trong căn hộ.
(4). Phản ánh về việc chủ đầu tư chậm lập thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho cư dân: Theo quy định tại Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ trước đây và Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ hiện nay, thì chủ đầu tư xây dựng nhà chung cư có trách nhiệm nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (viết tắt là Giấy chứng nhận) đối với căn hộ chung cư cho người mua. Cư dân phản ánh, khiếu nại chủ đầu tư do thời gian thực hiện cấp Giấy chứng nhận chậm hơn so với quy định của Hợp đồng mua bán. Việc chủ đầu tư chậm lập thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người mua căn hộ xem như đã vi phạm Hợp đồng mua bán, do đó người mua căn hộ có quyền khởi kiện tại Tòa án để được xem xét, giải quyết theo quy định tại Khoản 2 Điều 147 Luật Nhà ở năm 2005.
(5). Tranh chấp liên quan đến việc nghiệm thu, đưa nhà ở Hình thành trong tương lai vào sử dụng theo quy định của pháp luật: Theo quy định của Luật Xây dựng năm 2014, nhà ở Hình thành trong tương lai phải thực hiện thủ tục nghiệm thu mới chính thức được đưa vào sử dụng nhưng trên thực tế, nhiều người dân nhận bàn giao và vào ở nhưng thực chất nhà ở chưa được nghiệm thu, khiến việc cấp quyền sở hữu nhà ở Hình thành trong tương lai cũng gặp khó khăn, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền, lợi ích hợp pháp của người mua.
Cũng theo quy định tại Khoản 1 Điều 8 Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28/5/2008 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng thì chủ đầu tư hoặc đơn vị đang quản lý nhà chung cư có trách nhiệm lập, lưu trữ hồ sơ và bàn giao cho Ban quản trị khi Ban này được thành lập. Tuy nhiên, có một số chủ đầu tư chung cư chưa bàn giao Bản vẽ hoàn công và các hồ sơ liên quan đến công tác bảo trì, vận hành nhà chung cư cho Ban quản trị.
(6). Tranh chấp về diện tích căn hộ: Khi thực hiện ký hợp đồng mua bán nhà cho bên mua, chủ đầu tư đã tính diện tích căn hộ lớn hơn rất nhiều so với Giấy phép xây dựng, Quyết định phê duyệt của cơ quan nhà nước. Tranh chấp về chênh lệch diện tích căn hộ trong Giấy chứng nhận nhỏ hơn so với Hợp đồng mua bán.
(7). Về bảo hành nhà chung cư: Chủ đầu tư khi ký Hợp đồng mua bán căn hộ xác định thời hạn bảo hành công trình không đúng theo quy định.
Trên đây là 7 nội dung tranh chấp nhà ở Hình thành trong tương lai được Sở Xây dựng tỉnh Tiền Giang tổng hợp, báo cáo Ủy ban nhân dân tỉnh Tiền Giang trên tổng số 16 nội dung mà người dân phản ánh, khiếu nại liên quan đến các dự án nhà ở Hình thành trong tương lai thời gian qua. Các nội dung tranh chấp về nhà ở Hình thành trong tương lai ciếm tới 43,8% các mâu thuẫn, tranh chấp tại các dự án nhà ở thời gian qua trên địa bàn tỉnh.
2.3. Những thuận lợi, khó khăn trong thực tiễn thực hiện pháp luật về kinh doanh nhà ở Hình thành trong tương lai tại tỉnh Tiền Giang
2.3.1. Những thuận lợi Luận văn: Thực trạng PL kinh doanh nhà ở hình thành tương lai.
Đầu tư xây dựng nhà ở Hình thành trong tương lai và duyệt các dự án nhà ở HTTL tại tỉnh Tiền Giang là xu hướng phát triển tất yếu của thị trường bất động sản của tỉnh, phù hợp với tình hình phát triển kinh tế – xã hội và nhu cầu về nhà ở, nhu cầu đầu tư kinh doanh của cá nhân, tổ chức trên địa bàn cũng như các cá nhân, tổ chức khác.
Đầu tư xây dựng các dự án nhà ở Hình thành trong tương lai thời gian qua đã làmthay đổi diện mạo của thành phố trong thời gian vừa qua, góp phần chỉnh trang đô thị, giải quyết nhu cầu nhà ở và nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân.
Quốc hội, Chính phủ và Bộ Xây dựng ban hành các văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh vấn đề kinh doanh nhà ở Hình thành trong tương lai, đã quy định quyền và nghĩa vụ, trách nhiệm của các tổ chức, cá nhân có liên quan trong việc đưa nhà ở Hình thành trong tương lai vào thị trường bất động sản đã được đa số các chủ đầu tư, đơn vị quản lý vận hành, các tổ chức, cá nhân chấp hành nghiêm túc, góp phần nâng cao điều kiện sống; đảm bảo an toàn cho người sử dụng, đảm bảo an ninh trật tự; tạo lập nếp sống văn minh đô thị, duy trì chất lượng, kiến trúc, cảnh quan, vệ sinh, môi trường của các chung cư.
Đã phát huy được vai trò quản lý nhà nước trong lĩnh vực bất động sản của Sở Xây dựng, Ủy ban nhân dân các địa phương trong quản lý, kiểm tra, kiểm soát, giải quyết các tranh chấp liên quan đến quản lý, sử dụng nhà ở Hình thành trong tương lai.
2.3.2. Những khó khăn Luận văn: Thực trạng PL kinh doanh nhà ở hình thành tương lai.
2.3.2.1. Về điều kiện giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai
Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, chủ đầu tư thực hiện huy động vốn lần đầu khi đã xây dựng xong cơ sở hạ tầng phục vụ cho bất động sản tương ứng theo nội dung và tiến độ dự án được phê duyệt, có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng; được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chấp thuận bằng văn bản cụ thể ; đối với các lần huy động vốn tiếp theo sẽ được thực hiện theo tiến độ dự án.
Theo quy định của Luật Nhà ở thì thời điểm chủ đầu tư thực hiện huy động vốn lần đầu khi thiết kế nhà đã được phê duyệt và được xây dựng xong phần móng. Xây dựng xong phần móng của nhà ở hoặc công trình có chức năng hỗn hợp được xác định là giai đoạn đã thi công xong phần đài giằng móng hoặc tới độ cao mặt sàn của tầng thấp nhất của công trình nhà ở đó. Nhưng quy định này cũng không rõ ràng về thời điểm huy động vốn, khi thuật ngữ về “đài giằng móng” không được giải thích. Trong lĩnh vực xây dựng, móng nhà là bộ phận kết cấu bên dưới của công trình xây dựng, liên kết với các kết cấu chịu lực của công trình như tường, cột; giằng móng được gọi là đà kiềng có tác dụng đỡ tường bên trên và làm giảm độ lún lệch giữa các móng trong công trình. Theo đó, xây dựng xong đài giằng móng có thể hiểu là hoàn thành xong phần móng, các trụ giằng móng và việc liên kết các trụ này lại với nhau. Tuy nhiên, đây là cách hiểu của chủ đầu tư trong việc thực hiện dự án nhà, công trình xây dựng, Luật Nhà ở cũng như Luật Xây dựng hiện nay không có quy định giải thích về việc hoàn thành giai đoạn đài giằng móng là như thế nào.
Xét về thời gian chủ đầu tư được thực hiện bán sản phẩm và bắt đầu huy động vốn lần đầu tiên thì theo quy định của Luật Nhà ở là muộn hơn so với Luật Kinh doanh bất động sản. Đối với nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở thì chủ đầu tư thực hiện dự án có thể huy động vốn khi hoàn thiện cơ sở hạ tầng cho bất động sản. Đối với nhà ở thì bắt buộc phải hoàn thành xong phần móng mới được bắt đầu huy động vốn. Thực tiễn cho thấy khi thực hiện dự án thì các chủ đầu tư mong muốn huy động nhanh nguồn vốn, cho nên xảy ra tình trạng vi phạm về thời gian thực hiện bán nhà, công trình xây dựng Hình thành trong tương lai. Nếu chủ đầu tư thực hiện huy động vốn khi xây dựng hạ tầng cho dự án đã được phê duyệt thì lúc này sẽ trái với quy định của pháp luật về nhà ở nhưng lại thỏa mãn điều kiện được quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản. Mặc dù, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở quy định khác nhau về thời điểm chủ đầu từ được huy động vốn từ hình thức bán nhà, công trình xây dựng Hình thành trong tương lai, nhưng giữa Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở không có sự mâu thuẫn. Cho nên, với đối tượng đặc thù công trình xây dựng là nhà ở, khi thực hiện mua bán nhà ở Hình thành trong tương lai, chủ đầu tư dự án phải thực hiện đúng với quy định của pháp luật về nhà ở, tức là chỉ được phép bán và thu tiền ứng trước của người có nhu cầu mua nhà ở trong trường hợp thiết kế nhà đã được phê duyệt và đã được xây dựng xong phần móng vì đối với dự án khu nhà ở ngoài việc phải tuân thủ quy định chung như đối với nhà, công trình xây dựng còn phải thực hiện theo các quy định của pháp luật về nhà ở. Luận văn: Thực trạng PL kinh doanh nhà ở hình thành tương lai.
Quy định là như vậy nhưng không phải lúc nào cũng được chủ đầu tư tuân thủ do những quy định còn chồng chéo, chưa rõ ràng của pháp luật. Theo quy định của pháp luật, việc mở bán nhà ở Hình thành trong tương lai cần phải thoả mãn những điều kiện nhất định, tuy nhiên trên thực tế chưa đẩy đủ điều kiện đó thì nhà đầu tư đã mở bán. Ví dụ, đầu tháng 5/2019, Sở Xây dựng đã đề xuất Ủy ban nhân dân tỉnh xử phạt Công ty Cổ phần Tư vấn Thương mại Dịch vụ Địa ốc Hoàng Quân 275 triệu đồng vì sai phạm tại dự án Victoria Nguyễn Tôn. Cụ thể, Công ty đã ký hợp đồng mua bán nhà ở Hình thành trong tương lai, khi chưa đủ các điều kiện kinh doanh bất động sản theo đúng quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 và quy định về chuyển nhượng dự án. Đồng thời, dự án này cũng chưa được Sở Xây dựng có văn bản chấp thuận về việc huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở Hình thành trong tương lai theo quy định.
2.3.2.2. Về giá trị vốn mua nhà ở hình thành trong tương lai được huy động
Đối với công trình xây dựng là nhà ở thì tổng số tiền mà chủ đầu tư huy động từ khách hàng tối đa không được quá 70% giá trị nhà ở trước khi bàn giao. Về mức vốn này, đã từng có ý kiến cho rằng việc quy định về mức 70% là còn thấp chưa đáp ứng được nhu cầu về vốn để thực hiện dự án, vì thế nên nâng mức này lên là 80% hoặc cao hơn nhưng không quá 95%. Nếu chấp thuận thì sẽ hết sức nguy hiểm, bởi lẽ với mức 70% giá trị của hợp đồng thì khách hàng đã đóng góp hơn hơn 2/3 nguồn vốn để có thể thực hiện hoàn thành một sản phẩm nhà ở trong dự án. Hơn nữa nếu quy định lớn hơn mức 70% thì mức rủi ro cho khách hàng càng tăng, bởi vì chủ đầu tư không đủ năng lực tài chính thực hiện dự án thì nguồn vốn của người mua sẽ bị giữ lại mà không thể nhận nhà đúng hạn. Mặt khác, quy định 70% chứ không phải là 80% hay 90%, 95% nhằm để chủ đầu tư có trách nhiệm hơn trong việc đánh giá khả năng thực hiện dự án của mình, tránh trường hợp chủ đầu tư không có năng lực tài chính thực hiện dự án rồi phụ thuộc vào nguồn vốn huy động từ người mua. Quy định của pháp luật hiện hành thì chủ đầu tư khi có vi phạm về huy động vốn có thể bị xử phạt hành chính với mức phạt từ 60 đến 80 triệu đồng. Tuy nhiên, chủ đầu tư thực hiện dự án vẫn cố tình vi phạm, huy động vượt quá giới hạn luật định.
Thực tiễn hiện nay cho thấy trên địa bàn tỉnh Tiền Giang có một số dự án đã và đang vi phạm quy định này, nhiều trường hợp chủ đầu tư đã thu tiền trước từ khách hàng mua nhà là 90%, cá biệt có trường hợp lên đến 95% những vẫn chưa bị xử lý. Ví dụ Dự án Khu chung cư nhà ở xã hội Mỹ Tho (HQC Mỹ Tho) người mua đã đóng tiền trước từ 70% đến 90% giá trị hợp đồng nhưng chậm bàn giao nhà hơn 1 năm, dẫn tới khiếu kiện, tranh chấp kéo dài. Cuối cùng, 21 khách hàng mua căn hộ đã được thanh lý, còn lại thì được hưởng lãi suất 1%/tháng trên tổng số tiền đã đóng, đồng thời xin chậm bàn giao căn hộ thêm 6 tháng.
Để phát triển nhà ở thương mại, pháp luật hiện hành đã quy định cho phép chủ đầu tư được huy động vốn từ tiền ứng trước của khách hàng có nhu cầu mua nhà, tuy nhiên đã có ít nhiều hạn chế khi quy định về việc phần móng của công trình phải được hoàn thành và tiền huy động trước từ khách hàng có tỷ lệ không quá 70% giá trị hợp đồng. Như vậy ở đây chúng ta có thể hiểu rằng việc ứng trước tiền từ khách hàng mua nhà là được phép, nhưng phải đảm bảo các nguyên tắc như cơ sở hạ tầng (cụ thể là phần móng) đã được hoàn thành theo đúng quy định đã được phê duyệt; sử dụng nguồn tiền huy động trước vào đúng mục đích xây dựng dự án mà khách hàng đã ứng trước đó; ngoài ra số tiền ứng trước này phải được thực hiện nhiều lần phù hợp với tiến độ xây dựng dự án, tránh việc chủ đầu tư sử dụng vào mục đích khác gây mất an toàn về nguồn tài chính phục vụ cho dự án. Luận văn: Thực trạng PL kinh doanh nhà ở hình thành tương lai.
Theo ghi nhận, có rất nhiều dự án bị ách tắc, xây dựng dở dang vì chủ đầu tư đã lấy tiền ứng trước của bên mua làm việc khác. Và vì sử dụng vào việc khác nên dẫn đến tình trạng chủ đầu tư bị mất cân đối về tài chính và các hệ lụy kéo theo sẽ trở nên rất phức tạp, kéo dài. Vậy, trách nhiệm của chủ đầu tư (bên bán) được xác định như thế nào khi đã quá hạn bàn giao nhà mà không có nhà để giao, cũng không có tiền để trả lại cho bên mua nhà. Vấn đề đặt ra ở đây có hay không có dấu hiệu lừa đảo khi chủ đầu tư đã sử dụng tiền mua nhà ứng trước của người mua không đúng mục đích nên dẫn đến tình trạng trên. Trong khi việc này đang tồn tại rất nhiều trong hoạt động mua bán nhà ở Hình thành trong tương lai. Bàn về nội dung này, Luật Nhà ở năm 2014 đã có bổ sung quy định chủ đầu tư “phải sử dụng vốn đã huy động vào đúng mục đích phát triển nhà ở đó, không được sử dụng vốn đã huy động cho dự án khác hoặc mục đích khác”. Tuy nhiên, nếu chủ đầu tư vi phạm quy định này thì pháp luật lại chưa có quy định cụ thể về trách nhiệm của chủ đầu tư khi vi phạm. Câu hỏi đặt ra, cũng cần phải xem xét đây là trách nhiệm dân sự hay trách nhiệm hình sự? Cần phải tiếp tục có quy định biện pháp chế tài cụ thể đối với sự vi phạm này để đảm bảo tính nghiêm minh của pháp luật trong thời gian tới.
2.3.2.3. Thực tiễn giải quyết tranh chấp kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai
Thực tiễn cho thấy tranh chấp trong kinh doanh nhà ở Hình thành trong tương lai tại tỉnh Tiền Giang thuộc các nhóm sau:
Bảng 2.3. Thống kê tranh chấp nhà ở Hình thành trong tương lai tại các cấp Tòa án nhân dân trên địa bàn tỉnh Tiền Giang, giai đoạn 2016-2020
| STT
|
Tranh chấp
|
Số lượng | ||||
| 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | ||
| 1
|
Chủ đầu tư – người mua Luận văn: Thực trạng PL kinh doanh nhà ở hình thành tương lai. | |||||
| Tiến độ thực hiện hợp đồng | 12 | 12 | 7 | 21 | 25 | |
| Đối tượng của hợp đồng | 4 | 7 | 7 | 5 | 5 | |
| Hợp đồng đặt cọc, góp vốn | 25 | 44 | 39 | 57 | 50 | |
| Bàn giao nhà, chất lượng nhà | 9 | 6 | 5 | 2 | 2 | |
| 2 | Quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở | 37 | 37 | 23 | 52 | 50 |
| 3 | Hợp đồng quản lý vận hành nhà chung cư | 3 | 3 | 1 | 1 | 0 |
| Tổng | 90 | 109 | 82 | 138 | 132 | |
Nguồn: Văn phòng, TAND tỉnh Tiền Giang
Qua số liệu trên có thể xác định được một số tranh chấp phổ biến được Tòa án thụ lý giải quyết thường tập trung ở các tranh chấp liên quan đến các vấn đề: Tranh chấp về tiến độ thực hiện hợp đồng, bên có nghĩa vụ giao nhà không thực hiện nghĩa vụ khi đã nhận đủ tiền từ bên mua; tranh chấp liên quan đến đối tượng của hợp đồng thuộc
trường hợp chủ đầu tư mở bán dự án nhà chung cư nhưng chưa được phép dẫn đến gây thiệt hại cho người mua; tranh chấp hợp đồng đặt cọc; tranh chấp khi bàn giao nhà không đúng như giao kết, nhà chưa được hoàn thiện, chất lượng không đảm bảo như quy định tại hợp đồng. Luận văn: Thực trạng PL kinh doanh nhà ở hình thành tương lai.
Trên thực tế theo Sở Xây dựng và Ủy ban nhân dân tỉnh Tiền Giang, số lượng tranh chấp về nhà ở Hình thành trong tương lai nhất là với hợp đồng mua bán nhà ở Hình thành trong tương lai còn nhiều hơn nhưng lại chủ yếu đi theo con đường hành chính, chứ ít ra tòa án. Giải thích cho vấn đề này, có thể thấy, các tranh chấp liên quan đến nhà ở Hình thành trong tương lai thường là các tranh chấp mà có một bên chủ thể là các khách hàng tức là các tranh chấp thường mang tính tập thể nhiều người mua nhà tranh chấp với chủ đầu tư (bên bán) trong cùng một dự án nhà. Bên được coi là bị vi phạm (bên mua) thường kêu gọi, tập hợp nhiều người mua nhà trong dự án đó lại với nhau để tạo thành sức mạnh tập thể thực hiện việc đàm phán, đưa ra các yêu cầu đối với bên được coi là vi phạm (bên bán). Do vậy, các tranh chấp về nhà ở Hình thành trong tương lai thường diễn ra với quy mô lớn, bên được coi là bị vi phạm, bị xâm phạm quyền và lợi ích thường có xu hướng liên kết với nhau để tạo thành làn sóng phản đối, căng băng rôn, biểu ngữ,… đưa ra yêu cầu giải quyết tranh chấp tập thể.
Theo như những số liệu thống kê từ Sở Xây dựng cho thấy, tỉnh hiện có hơn 1.200 căn hộ là nhà ở Hình thành trong tương lai với 15 dự án nhưng trong đó có tới 9 dự án đang có những tranh chấp, từ tranh chấp giữa chủ đầu tư với người mua tới tranh chấp giữa người mua với nhau[6]. Hầu hết những vấn đề tranh chấp chung cư nổi cộm hiện nay đều liên quan tới nhiều bên, do chủ đầu tư không bàn giao quỹ bảo trì đúng hạn, cư dân không đóng góp kinh phí bảo trì hoặc quản lý vận hành hay những tranh chấp về mức thu kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư, vấn đề công khai thu chi và chất lượng dịch vụ quản lý vận hành chung cư còn mập mờ chưa rõ ràng hoặc phí dịch vụ quản lý vận hành đang thiếu tính minh bạch… . Tuy nhiên, những tranh chấp này phát sinh sau khi dự án đã được đưa vào sử dụng nên có ý kiến cho rằng sẽ phải xem lại yếu tố “tương lai” cò còn tồn tại nữa hay không trong việc xác định về tranh chấp nhà ở Hình thành trong tương lai. Ngoài những vấn đề trên thì tranh chấp chung cư cũng có thể do khúc mắc trong phần sở hữu chung (nhà để xe, phòng sinh hoạt cộng đồng, các diện tích có thể kinh doanh cho thuê), về chất lượng xây dựng, chất lượng thiết bị, công trình phòng cháy chữa cháy. Thậm chí cũng có trường hợp do chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng cam kết tiến độ, không làm “sổ đỏ” kịp thời cho người mua nhà thậm chí kéo dài nhiều năm; thế chấp căn hộ và dự án cho ngân hàng mà không giải chấp, không được người mua nhà đồng ý, chưa đủ điều kiện nghiệm thu hoàn thành công trình, không đảm bảo an toàn đã bàn giao cho dân ở… cũng là những yếu tố nổi cộm.
Theo Tòa án nhân dân tỉnh Tiền Giang, việc giải quyết tranh chấp liên quan đến chung cư đang phát sinh nhiều khó khăn, vướng mắc gây tranh cãi liên quan đến phần sở hữu chung, riêng hay các hợp đồng góp vốn khi công trình chưa hoàn thành… Nguyên nhân phát sinh các tranh chấp trên do hợp đồng mua bán căn hộ giữa hai bên chủ đầu tư và khách hàng không rõ ràng nên việc dẫn đến tranh chấp là điều dễ hiểu. Về mặt tố tụng, Tòa án đồng tình với quan điểm phải đưa tất cả chủ sở hữu căn hộ, người sử dụng chung cư vào tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan vì họ đều có quyền ngang nhau trong việc sử dụng phần diện tích chung của chung cư. Đây chính là một dạng tranh chấp vì hợp đồng mua bán nhà ở Hình thành trong tương lai (căn hộ) không rõ ràng. Ngoài ra, các tòa án ở huyện đã thụ lý, giải quyết một số vụ án tranh chấp hợp đồng góp vốn giữa khách hàng và chủ đầu tư dự án xây dựng nhà chung cư. Nguyên nhân là do chủ đầu tư vi phạm hợp đồng, thi công chậm, chậm hoàn thành công trình nên khách hàng tham gia góp vốn khởi kiện đòi lại tiền.
Theo Tòa án, với các tranh chấp liên quan đến hợp đồng mua bán nhà Hình thành trong tương lai, khi giải quyết đã phát sinh hai luồng quan điểm: Một bên cho rằng đây là tranh chấp dân sự (đòi lại tài sản), một bên cho rằng đây là tranh chấp kinh doanh thương mại (góp vốn để kinh doanh). Và trong rất nhiều vụ án rất khó xác định khách hàng mua căn hộ chung cư để ở hay để kinh doanh vì mục đích góp vốn của khách hàng không thể hiện rõ ràng trong hợp đồng đã ký kết. Mặt khác, có nhiều vụ án tòa sơ thẩm xác định tranh chấp là đòi tài sản nên khi giải quyết đã không định giá căn hộ, không xác định rõ khối lượng công việc đã thi công, giá trị phần hợp đồng đã thực hiện để tính mức bồi thường. Vì vậy, cấp phúc thẩm phải hủy án để giải quyết lại từ đầu.
Kết luận Chương 2 Luận văn: Thực trạng PL kinh doanh nhà ở hình thành tương lai.
Chương 2 của luận văn đã phân tích hai vấn đề chính: thực trạng pháp luật kinh doanh nhà ở Hình thành trong tương lai và thực trạng thực hiện pháp luật kinh doanh nhà ở Hình thành trong tương lai trên địa bàn tỉnh Tiền Giang.
Qua phân tích các quy định hiện hành của pháp luật kinh doanh nhà ở Hình thành trong tương lai về chủ thể kinh doanh, loại nhà ở Hình thành trong tương lai, điều kiện nhà ở Hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh cũng như các quy định về hợp đồng kinh doanh nhà ở Hình thành trong tương lai, cho thấy các quy định đã khá đầy đủ nhưng chưa hoàn thiện, nhất là còn chồng chéo giữa các văn bản quy phạm pháp luật cùng điều chỉnh vấn đề kinh doanh nhà ở Hình thành trong tương lai.
Chính vì vậy, khi phân tích thực tiễn áp dụng pháp luật về kinh doanh nhà ở Hình thành trong tương lai trên địa bàn tỉnh Tiền Giang đã cho thấy, nhiều dự án nhà ở Hình thành trong tương lai đã được xây dựng nhưng phát sinh nhiều sai phạm, tranh chấp. Một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng này là do pháp luật chồng chéo, chưa phù hợp, tạo cơ sở cho những chủ đầu tư trục lợi thông qua các dự án kinh doanh nhà ở Hình thành trong tương lai. Chương 2 của luận văn cũng đã phân tích thực trạng này về thuận lợi, khó khăn trong thực tiễn thực hiện pháp luật về kinh doanh nhà ở Hình thành trong tương lai tại tỉnh Tiền Giang. Luận văn: Thực trạng PL kinh doanh nhà ở hình thành tương lai.
XEM THÊM NỘI DUNG TIẾP THEO TẠI ĐÂY:
===>>> Luận văn: Giải pháp PL kinh doanh nhà ở hình thành tương lai