Chia sẻ chuyên mục Đề Tài Luận văn: Giải pháp PL kinh doanh nhà ở hình thành tương lai hay nhất năm 2024 cho các bạn học viên ngành đang làm luận văn thạc sĩ tham khảo nhé. Với những bạn chuẩn bị làm bài luận văn tốt nghiệp thì rất khó để có thể tìm hiểu được một đề tài hay, đặc biệt là các bạn học viên đang chuẩn bị bước vào thời gian lựa chọn đề tài làm luận văn thì với đề tài: Các kiến nghị và giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai tại tỉnh Tiền Giang dưới đây chắc chắn sẽ giúp cho các bạn học viên có cái nhìn tổng quan hơn về đề tài sắp đến.
3.1. Bối cảnh và dự báo tình hình thị trường bất động sản, nhà ở hình thành trong tương lai
3.1.1. Bối cảnh thị trường bất động sản
3.1.1.1. Dịch bệnh Covid-19 đã và đang tác động đến thị trường bất động sản Việt Nam với những ảnh hưởng khác nhau
Theo báo cáo của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, đại dịch xảy ra và kéo dài thời gian qua đã mang tới những thay đổi đáng kể đối với bình diện thị trường bất động sản toàn cầu. Tuy nhiên, với một số nước đang phục hồi sau dịch, thị trường đầu tư bất động sản chứng kiến sự thay đổi lớn trong đầu năm 2021 khi phân khúc nhà ở vượt qua văn phòng để trở thành phân khúc lớn nhất toàn cầu. Báo cáo cho biết, trong 6 tháng đầu năm 2021, có 6 triệu USD đã được đầu tư vào phân khúc nhà ở toàn cầu, tăng 35% so với cùng kỳ năm 2020. Lý do của sự tăng trưởng này là tại nhiều nơi trên thế giới, việc làm việc tại nhà đã khiến nhiều người nhận ra, ngôi nhà hiện tại không còn đáp ứng đủ nhu cầu sử dụng. Sự thay đổi trong nhu cầu nhà ở theo đó đã thúc đẩy số lượng giao dịch gia tăng.
Cũng không nằm ngoài xu hướng, mặc dù 2 quý đầu của năm 2021 Việt Nam chịu ảnh hưởng bởi dịch COVID-19, thị trường vẫn đón nhận thêm 500.000 nguồn cung mới, tăng tới 270% so với cùng kỳ năm trước. Kinh tế nội địa sẽ tiếp đà phát triển, vốn sở hữu vẫn tiếp tục tăng trưởng và dịch chuyển dần tới nhiều hoạt động khác của nền kinh tế. Bên cạnh các phân khúc như bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, bất động sản thương mại và bất động sản văn phòng, bất động sản nhà ở (căn hộ, biệt thự, nhà liền kề) đang trải qua một giai đoạn thực sự khó khăn. Nguồn cung sơ cấp duy trì ở mức thấp, sự tự tin của các chủ đầu tư giảm, dẫn đến việc ra mắt các dự án mới bị hoãn lại. Mặc dù vậy, triển vọng về thị trường này đang có nhiều dấu hiệu tích cực, và dịch bệnh cũng đã để lại những bài học giá trị cho những nhà đầu tư bất động sản cho những kế hoạch trong tương lai. Vì vậy, bất động sản sẽ tiếp tục là kênh đầu tư hấp dẫn trong thời gian tới mà cụ thể là nhà ở Hình thành trong tương lai tại Việt Nam sẽ là thị trường có tốc độ phát triển nhanh nhất Đông Nam Á. Luận văn: Giải pháp PL kinh doanh nhà ở hình thành tương lai.
3.1.1.2. Chính phủ đã và đang có những giải pháp cụ thể để kích cầu thị trường bất động sản
Trong bối cảnh dịch Covid-19 đang có những tác động ngày một mạnh mẽ vào nền kinh tế, vừa qua, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Chỉ thị số 11/CT-TTg thông qua gói kích cầu 250 nghìn tỷ đồng, nhằm hỗ trợ doanh nghiệp tháo gỡ khó khăn trong sản xuất kinh doanh, bảo đảm an sinh xã hội. Đây được đánh giá là một động thái tích cực của Nhà nước, trong đó, các doanh nghiệp bất động sản sẽ được hưởng lợi trực tiếp từ gói kích thích kinh tế này.
Chính sách hỗ trợ doanh nghiệp nhanh nhạy của Chính phủ là một trong những điểm sáng phục hồi cho thị trường bất động sản. Các chuyên gia đều nhận định, thị trường bất động sản sẽ bật trở lại nhanh nhất là sau khi các doanh nghiệp bất động sản được bổ sung vào danh sách các đối tượng được hưởng gói hỗ trợ của Chính phủ về hoãn lùi thời gian nộp thuế, tiền sử dụng đấy theo đề xuất trước đó của Bộ Tài chính.
Bên cạnh chính sách kích cầu trực tiếp bằng tài chính, Chính phủ cũng có những giải pháp kích cầu gián tiếp như: ban hành Nghị định Phát triển và quản lý nhà ở xã hội, trong đó Bộ Xây dựng đã đề nghị thêm một số ưu đãi mới như: mở rộng đối tượng, nới rộng điều kiện được mua nhà ở xã hội, đặc biệt huy động các hộ gia đình, cá nhân tham gia phát triển nhà ở xã hội; Nghị định Phát triển và quản lý nhà ở tái định cư, trong đó đề xuất hạn chế đầu tư nhà ở tái định cư bằng nguồn vốn ngân sách mà đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, cho đối tượng tái định cư được ưu tiên mua nhà ở xã hội, mua nhà ở thương mại làm nhà tái định cư…; Nghị quyết 02/NQ-CP về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu của Chính phủ ban hành ngày 7/1 đã đưa ra nhiều giải pháp hỗ trợ đồng bộ, cụ thể cho phân khúc nhà ở xã hội làm “điểm lửa” để từng bước làm ấm thị trường bất động sản. Nghị quyết 02 nêu rõ, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam sẽ dành từ 20.000 – 40.000 tỷ đồng với thời hạn tối đa 10 năm để hỗ trợ cho các ngân hàng thương mại nhà nước cho vay mua nhà. Đồng thời, các ngân hàng thương mại nhà nước dành một lượng vốn hợp lý (tối thiểu khoảng 3% tổng dư nợ của các ngân hàng thương mại nhà nước) để cho các đối tượng thu nhập thấp, cán bộ công chức, viên chức, lực lượng vũ trang vay để thuê, thuê mua nhà ở xã hội và thuê, mua nhà ở thương mại có diện tích nhỏ hơn 70 m2, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 với lãi suất thấp, kỳ hạn trả nợ phù hợp với khả năng trả nợ của khách hàng; và cho vay đối với các doanh nghiệp xây dựng nhà ở xã hội, doanh nghiệp chuyển đổi công năng của dự án đầu tư sang dự án nhà ở xã hội với lãi suất hợp lý và kỳ hạn trả nợ phù hợp với kỳ hạn của nguồn vốn và khả năng trả nợ của khách hàng.
CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM ĐẾN DỊCH VỤ
3.1.2. Một số dự báo tình hình thị trường bất động sản, nhà ở hình thành trong tương lai Luận văn: Giải pháp PL kinh doanh nhà ở hình thành tương lai.
3.1.2.1. Thị trường bất động sản vẫn phát triển mạnh dù chịu tác động của dịch bệnh
Ảnh hưởng Covid 19 lần thứ 4 ở Việt Nam là rất nghiêm trọng. Tác động tiêu cực đến nền kinh tế Việt Nam nói chung, gây đình trệ, đứt gãy chuỗi hoạt động kinh doanh sản xuất của nhiều ngành, nghề, ngành bất động sản không phải là một ngoại lệ. Hầu hết các dự án phát triển bất động sản trên cả nước, đều phải dừng xây dựng, thi công vì lệnh giãn cách và đứt gẫy chuỗi sản xuất, cung ứng nguyên vật liệu và thiết bị. Những dự án đang trong quá trình chuẩn bị đầu tư không thể triển khai vì cơ quan chính quyền các tỉnh thành cũng phải tập trung chống dịch làm nguồn cung trên thị trường vốn dĩ đã thiếu hụt không có cơ hội để cải thiện.
Hoạt động giao dịch mua – bán bất động sản trên thị trường cũng bị ảnh hưởng vì không thể tiến hành gặp gỡ, trao đổi, giao nhận … trong khi bất động sản là loại hàng hóa đặc biệt phải qua rất nhiều khâu kiểm nghiệm, pháp lý khi phát sinh giao dịch. Tuy nhiên, bởi lực cầu vẫn duy trì mạnh và sự nỗ lực tìm kiếm các giải pháp bán hàng trong tình hình mới của các chủ đầu tư nên mặc dù thị trường chịu nhiều ảnh hưởng nhưng số lượng giao dịch có thể nói là tương đối tốt.
Từ đầu tháng 10/2021, nhiều thành phố lớn và nhiều địa phương trên cả nước hoàn thành cơ bản tiêm vắc-xin cho đối tượng từ 18 tuổi, cùng với việc sàng lọc cách ly người lây nhiễm COVID-19, tạo ra nhiều khu vùng xanh an toàn. Các địa phương gỡ dần các biện pháp hạn chế chống dịch đồng thời kích hoạt trở lại các hoạt động sản xuất và phát triển kinh tế trong bối cảnh bình thường mới. Mặc dù vậy, thị trường bất động sản từ nay đến hết năm 2021 sẽ không có chuyển biến mang tính đột phá, vì nền kinh tế phía Nam vẫn đang gồng mình gánh chịu thiệt hại do dịch bệnh. Tuy nhiên, nếu dịch bệnh Covid-19 được kiểm soát tốt thì thanh khoản bất động sản sẽ tăng trở lại, kéo theo giá cả có thể sẽ tăng nhẹ do nguồn cung còn hạn chế mà nhu cầu nhà ở vẫn cao, giá nguyên vật liệu, nhân công… tăng. Ngoài ra, trong tình trạng đại dịch như hiện nay, dòng vốn từ nhiều nhà đầu tư không luân chuyển được vào các kênh sản xuất, tiêu dùng, do đó dòng vốn sẽ có xu hướng rót về bất động sản, vì đây vẫn được đánh giá là kênh đầu tư an toàn, bền vững trong dài hạn.
Một xu hướng mới là việc những người không phải là các nhà đầu tư bất động sản chuyên nghiệp vẫn muốn đầu tư bất động sản và việc dịch chuyển dòng vốn đầu tư từ các kênh khác vào thị trường bất động sản trong bối cảnh dịch COVID-19 vẫn diễn biến phức tạp. Lý do vì trong thị trường có hiện tượng nhiều ngành suy giảm, hiệu quả đầu tư vào các ngành khác mất đi sự hấp dẫn. Nhiều nhà đầu tư rút tiền đầu tư từ các ngành khác chuyển vào ngân hàng cho an toàn làm cho tiền ngân hàng tăng lên và tìm những “điểm trũng” khác để đầu tư, trong đó có bất động sản, làm tăng đột biến lượng cầu ngoài kế hoạch, ngoài ngành.
3.1.2.2. Nhà ở xã hội sẽ là phân khúc phát triển nhanh chóng thời gian tới
Khi nền kinh tế suy thoái, cần kích cầu vào những thị trường tạo ra nhiều sự chuyển biến dây chuyền nhất. Trong bối cảnh thị trường bất động sản chịu ảnh hưởng nặng nề của dịch bệnh hiện nay, thị trường nói chung suy giảm, thì việc phát triển loại hình nhà ở xã hội cũng có thể coi là sẽ kích cầu thị trường. Luận văn: Giải pháp PL kinh doanh nhà ở hình thành tương lai.
Thật vậy, khi nguồn cung nhà ở xã hội tăng lên, các chủ đầu tư dự án nhà thương mại sẽ phải tính toán lại giá bán để cạnh tranh. Dự án nhà ở xã hội do có nhiều ưu đãi (miễn tiền sử dụng đất, giảm thuế VAT, giảm thuế thu nhập doanh nghiệp, đồng thời được vay vốn ưu đãi về lãi suất…), nên giá luôn rẻ hơn nhà thương mại. Nếu giải quyết được nhu cầu thật, người dân sẽ mua được nhà ở xã hội với giá rẻ hơn rất nhiều so với mua nhà thương mại. Khi đó, các chủ đầu tư sẽ phải cơ cấu giảm giá để cạnh tranh.
Trong thực tế, phân khúc nhà ở xã hội, căn hộ bình dân là loại hình bất động sản dự báo sẽ có giao dịch tốt trên thị trường sau khi dịch bệnh kết thúc, thậm chí còn tăng giá, bởi nhu cầu thực của người dân trong phân khúc này là rất lớn. Nếu có được sự hỗ trợ hữu hiệu tiếp tục từ Chính phủ, các Bộ, ngành và ngân hàng, thị trường nhà ở xã hội sẽ sớm phục hồi trở lại.
Tại các nước khác trên thế giới, nhà ở giá cả phải chăng cũng không chỉ mang lại lợi ích cho những người sống trong riêng những khu đó mà còn cho cả cộng đồng xung quanh. Giá nhà ở cao có thể làm chậm sự phát triển của nền kinh tế địa phương, khiến công ăn việc làm đáp ứng chậm chạp và sức mạnh chi tiêu trong cộng đồng ít hơn. Khi nhà ở giá cả phải chăng sẵn có, sẽ có nhiều cơ hội hơn cho mọi người ở mọi mức thu nhập. Đặc biệt với tầng lớp công nhân – yếu tố chủ chốt rất cần thiết cho sự thịnh vượng của một thành phố, một quốc gia (Cuộc khủng hoảng COVID-19 là một lời nhắc nhở rất hiện tại về tầm quan trọng của tầng lớp công nhân này đối với sức khỏe và sự vận hành của nền kinh tế địa phương cũng như xã hội).
Có thể phân tích thêm về lợi ích của nhà ở xã hội. Nhà ở của một người là yếu tố xã hội quyết định rất lớn đến sức khỏe của họ. Trong số các yếu tố như thu nhập và giáo dục, nhà ở là một thành phần ảnh hưởng mạnh mẽ đến thể chất và tinh thần của một con người. Nghèo đói hạn chế nghiêm trọng các lựa chọn của con người, đó là lý do tại sao nghèo đói có liên quan đến một loạt các vấn đề sức khỏe. Nếu cung cấp được nhà ở hợp lý, ta sẽ có một lượng lớn dân số khỏe mạnh. Dân số khỏe mạnh hơn có nghĩa là nền kinh tế khỏe mạnh hơn.
Nhà ở là chìa khóa để giảm nghèo giữa các thế hệ và tăng cường dịch chuyển kinh tế. Nghiên cứu năm 2019 của nhà kinh tế học Raj Chetty của Đại học Harvard, Hoa Kỳ cho thấy việc tăng cường khả năng tiếp cận nhà ở giá cả phải chăng là chiến lược hiệu quả nhất về chi phí để giảm nghèo và tăng khả năng chuyển dịch kinh tế ở Hoa Kỳ. Ông phát hiện ra rằng trẻ em chuyển đến các khu vực nhà ở ổn định sẽ có thu nhập khi trưởng thành tăng khoảng 31%, giảm khả năng trở thành cha mẹ đơn thân. Hơn nữa, trẻ em sống trong những ngôi nhà ổn định, giá cả phải chăng sẽ có nhiều khả năng phát triển ở trường học và có nhiều cơ hội hơn để học tập. Luận văn: Giải pháp PL kinh doanh nhà ở hình thành tương lai.
Đại dịch Covid-19 đã thu hút sự chú ý về tầm quan trọng sống còn của nhà ở an toàn và hợp vệ sinh. Nó vừa là một hình thức trú ẩn an toàn, vừa là một phương tiện rộng lớn hơn để phục hồi kinh tế (làm việc online, rèn luyện sức khỏe, nơi giao tiếp với xã hội trong điều kiện bình thường mới…). Tuy thách thức về nhà ở trên toàn cầu vẫn còn rất lớn, nhưng các nước đều nhận ra rằng, việc tăng khả năng tiếp cận nhà ở giá cả phải chăng, nhà ở xã hội sẽ thúc đẩy tăng trưởng kinh tế.
3.1.2.3. Những xu hướng đầu tư kinh doanh bất động sản mới
Các chuyên gia dự đoán có 5 xu hướng kinh doanh bất động sản mới đó là:
Xu hướng thứ nhất là “đô thị trong đô thị” hay “bất động sản tích hợp” thường được dùng cho những dự án quy mô lớn. Thị trường bất động sản đang dần trưởng thành, người mua nhà ngày càng quan tâm hơn đến môi trường sống lành mạnh và bền vững để an cư hơn là một không gian để ở đơn thuần. Vì vậy, các nhà phát triển bắt đầu tìm cách thu hút người mua bằng việc kiến tạo những khu dân cư được quy hoạch tốt với nhiều tiện ích, nhằm giúp cư dân tương lai tránh sự phiền toái bởi quá trình đô thị hóa nhanh và cơ sở hạ tầng công cộng tụt hậu.
Xu hướng thứ 2 được ghi nhận là những thử nghiệm làm việc từ xa tại văn phòng. Sự thay đổi này được tiến hành ở nhiều doanh nghiệp và “tăng tốc” do dịch COVID-19.
Thêm một xu hướng nữa là thương mại điện tử thúc đẩy ngành hậu cần và kho bãi, trở thành động lực lớn cho thị trường. Việt Nam hiện là một trong những thị trường thương mại điện tử phát triển nhanh nhất ở Đông Nam Á. Những năm gần đây, chuỗi cung ứng ngày càng tập trung phục vụ người tiêu dùng, tốc độ giao hàng là một trong những yếu tố chính trong quyết định mua hàng.
So với các hoạt động hậu cần truyền thống, thương mại điện tử sử dụng nhiều lao động hơn và đòi hỏi nhiều không gian kho bãi hơn gấp ba lần. Đó là một phần yếu tố thúc đẩy sự gia tăng nhu cầu của các nhà đầu tư đối với bất động sản công nghiệp trên toàn thế giới.
Đáng chú ý, việc doanh nghiệp vẫn giữ hướng đi “xanh” và bền vững chính là xu hướng thứ 4 dẫn dắt thị trường bất động sản 2021. Theo phân tích, khi quỹ tài chính trở nên eo hẹp, các sáng kiến bảo vệ môi trường là một trong những phần đầu tiên bị gạch bỏ trong kế hoạch phát triển của nhiều công ty. Nhưng bất chấp những thời điểm khó khăn phía trước, các công ty và nhà đầu tư được kỳ vọng vẫn sẽ đưa ra những lựa chọn “xanh,” vì một tương lai tốt đẹp và bền vững hơn ở phía trước.
Xu hướng thứ 5 được nhận diện chính là việc nhà đầu tư đang hướng về ngành y tế và chăm sóc sức khỏe. Vào năm 2021, sự quan tâm nhà đầu tư gia tăng đối với các lĩnh vực quan trọng trong cuộc khủng hoảng y tế. Các nhà đầu tư cả trong nước lẫn quốc tế đã nhắm đến mảng hậu cần sức khỏe và y tế và họ đang cần nhiều kho lạnh có vị trí gần khách hàng hơn để phục vụ nhu cầu ngày càng tăng cho các loại sản phẩm nhạy cảm với nhiệt độ như vaccine, mỹ phẩm, thực phẩm, dược phẩm…
3.2. Kiến nghị và giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai tại tỉnh Tiền Giang Luận văn: Giải pháp PL kinh doanh nhà ở hình thành tương lai.
3.2.1. Kiến nghị hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai tại tỉnh Tiền Giang
3.2.1.1. Tổ chức và triển khai việc hoàn thiện hệ thống pháp luật về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai một cách đồng bộ, đáp ứng yêu cầu của thực tiễn và phù hợp với định hướng phát triển kinh tế
Một trong những khó khăn, hạn chế của hoạt động thực hiện pháp luật kinh doanh nhà ở Hình thành trong tương lai ở tỉnh Tiền Giang xuất phát từ hệ thống văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến kinh doanh nhà ở Hình thành trong tương lai còn quá nhiều, chồng chéo và chưa rõ ràng. Chính vì vậy để giải quyết những bất cập đang tồn tại, nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật thì cần hoàn thiện các quy định của pháp luật có liên quan.
Cụ thể tác giả kiến nghị như sau:
- Quốc hội cần chỉ đạo Chính phủ, cơ quan chuyên môn sớm sửa đổi, bổ sung hoàn thiện các quy định về kinh doanh nhà ở Hình thành trong tương lai, từ việc thu thập số liệu thực tế từ địa phương, lắng nghe những khó khăn bất cập từ nhà đầu tư, người dân cũng như cơ quan chuyên môn về áp dụng pháp luật kinh doanh nhà ở Hình thành trong tương lai, từ đó có định hướng để hoàn thiện pháp luật.
- Bộ Tư pháp, Bộ Xây dựng và các cơ quan chuyên môn khác nên phối hợp, tổng hợp các ý kiến từ nhiều phía, nhất là các chuyên gia pháp lý trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản để tháo gỡ những khó khăn trong thực hiện pháp luật về kinh doanh nhà ở Hình thành trong tương lai.
- UBND tỉnh Tiền Giang nên sớm thu thập ý kiến, báo cáo cơ quan có thẩm quyền, đề xuất những ý kiến nhằm hoàn thiện pháp luật kinh doanh bất động sản trong thời gian tới.
3.2.1.2. Cần xây dựng văn bản pháp lý riêng điều chỉnh đối tượng là nhà ở hình thành trong tương lai
Cần tạo hành lang pháp lý riêng cho nhà ở Hình thành trong tương lai vì quy định về kinh doanh nhà ở Hình thành trong tương lai hiện đang nằm ở rất nhiều văn bản quy phạm khác nhau như BLDS, Luật kinh doanh bất động sản, Luật nhà ở, Luật Xây dựng … gây khó khăn cho việc áp dụng. Cụ thể như: Luận văn: Giải pháp PL kinh doanh nhà ở hình thành tương lai.
Xây dựng và ban hành luật riêng điều chỉnh quản lý đối với loại hình nhà ở này. Hiện đã có rất nhiều đề xuất Nhà nước cần phải có một luật riêng có tên gọi như “Luật Chung cư”, “Luật Nhà cao tầng” hay “Luật xây dựng, vận hành và quản lý nhà ở Hình thành trong tương lai”… Và dù có tên gọi gì, thì nội dung cốt lõi cần hướng đến là phải có chế tài cụ thể để giải quyết cho được một cách triệt để các tranh chấp để đảm bảo trật tự ổn định xã hội. Việc nghiên cứu thực tiễn giải quyết tranh chấp về nhà ở Hình thành trong tương lai trên đây cho thấy, loại hình này tồn tại nhiều vấn đề pháp lý phức tạp mà trong phạm vi của Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành… không thể giải quyết trọn vẹn được. Bởi vì các quy định liên quan đến loại hình nhà ở này nằm rải rác ở nhiều các văn bản luật khác nhau, cụ thể như: Bộ luật Dân sự quy định về sở hữu chung của nhà ở Hình thành trong tương lai, Luật Nhà ở liệt kê các diện tích chung riêng, Luật Kinh doanh bất động sản quy định về điều kiện mua bán nhà ở Hình thành trong tương lai, Luật Xây dựng quy định về cách tính diện tích nhà ở…. Việc có quá nhiều văn bản quy định một vấn đề pháp lý là không cần thiết và dễ dẫn đến việc áp dụng pháp luật không thống nhất và mâu thuẫn với nhau. Các giao dịch mua bán nhà ở Hình thành trong tương lai hiện nay còn tồn tại nhiều mâu thuẫn, tranh chấp và rất khó giải quyết bởi thiếu các văn bản điều chỉnh trực tiếp vấn đề này. Chính vì vậy, việc xây dựng và ban hành luật riêng về loại hình nhà ở Hình thành trong tương lai là để có chính sách, quy định mang tính định hướng phát triển nhà ở Hình thành trong tương lai tại Việt Nam cũng như các tỉnh thành như Tiền Giang nói riêng, nhằm thống nhất các quy định điều chỉnh các nội dung liên quan đến loại hình nhà ở này có thể là một hướng đi nên thực hiện trong những năm tới. Luận văn: Giải pháp PL kinh doanh nhà ở hình thành tương lai.
Với việc Quốc hội đã thông qua ba đạo luật lớn điều chỉnh về lĩnh vực này, đó là Luật Nhà ở năm 2014, Luật Xây dựng năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 cho thấy, kể từ khi có hiệu lực các đạo luật này đã phát huy tối đa sự phát triển mạnh mẽ cho thị trường bất động sản trong đó có loại hình nhà ở Hình thành trong tương lai chiếm ưu thế rất lớn. Các quy định sửa đổi, bổ sung từ các luật này đã căn bản quy định cụ thể về phạm vi quyền hạn, trách nhiệm của các bên trong quá trình xây dựng, kinh doanh, mua bán nhà ở Hình thành trong tương lai. Tuy vậy, các quy định pháp luật hiện tại chưa phản ánh rõ tinh thần của Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt. Phát triển nhà ở phải đảm bảo an toàn và đáp ứng các điều kiện về chất lượng xây dựng, kiến trúc, cảnh quan, tiện nghi và môi trường, phát triển đô thị theo hướng văn minh, hiện đại. Do vậy, để loại hình nhà ở Hình thành trong tương lai trở thành diện mạo của đô thị văn minh, hiện đại thì các quy định của pháp luật cần bổ sung quy định rõ một số nội dung về quy hoạch phân bố nhà ở, về không gian cảnh quan, các tiện ích đồng bộ, về chất lượng đảm bảo việc vận hành an toàn khi đưa vào sử dụng.
3.2.1.3. Sửa đổi, bổ sung các quy định hiện hành của pháp luật về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai
Làm rõ khái niệm “nhà ở Hình thành trong tương lai” bởi hiện nay chưa có khái niệm về nhà ở Hình thành trong tương lai, cũng như các khái niệm liên quan như kinh doanh nhà ở Hình thành trong tương lai.
Đối với tranh chấp không bàn giao nhà ở Hình thành trong tương lai, pháp luật cũng cần xác định cụ thể về quan hệ tranh chấp tranh chấp là tranh chấp dân sự hay tranh chấp kinh doanh thương mại để từ đó xác định cho phù hợp về thẩm quyền giải quyết, cũng như về thời hiệu khởi kiện.
Hiện nay tranh chấp về nhà ở Hình thành trong tương lai nhất là loại hình nhà chung cư là rất nhức nhối và phức tạp. Việc giải quyết dứt điểm một sớm một chiều đối với các tranh chấp là gần như không thể, thậm chí có rất nhiều tranh chấp tồn tại dai dẳng nhiều năm vẫn không tìm được lối thoát. Nguyên nhân thì rất nhiều, một trong số đó rất quan trọng là các chuyên gia chỉ ra là do hệ thống pháp luật chưa có chế tài kịp thời và hiệu quả, đơn cử như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản có những quy định cấm nhưng không có biện pháp chế tài xử lý. Do vậy các bên tham gia vào quá trình vận hành nhà chung cư có lý do để trễ nải, thậm chí “lách luật”. Vì vậy, pháp luật cần phải quy định cụ thể, chi tiết đồng bộ về các chế tài xử phạt đối với các hành vi vi phạm liên quan để khi có tranh chấp xảy ra có thể áp dụng giải quyết dứt điểm tận gốc, tránh nhùng nhằng, kéo dài.
Về hợp đồng kinh doanh nhà ở Hình thành trong tương lai: Hoàn thiện quy định pháp luật về hợp đồng mẫu về mua bán nhà ở Hình thành trong tương lai theo hướng xây dựng cơ chế pháp lý rõ ràng, phù hợp để các bên có thể căn cứ vào hợp đồng để tự giải quyết tranh chấp thông qua thương lượng, hòa giải. Luận văn: Giải pháp PL kinh doanh nhà ở hình thành tương lai.
Với hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở Hình thành trong tương lai: pháp luật thừa nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở Hình thành trong tương lai là quyền của bên mua nhà ở Hình thành trong tương lai, đồng thời quy định điều kiện về nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở Hình thành trong tương lai là không loại trừ bất kỳ đối tượng nào kể cả cá nhân, tổ chức nước ngoài. Tuy nhiên, Nghị định số 99/2015/NĐ-CP lại giới hạn quyền của tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được mua nhà của chủ đầu tư hay của tổ chức, cá nhân nước ngoài khác theo điều kiện chặt chẽ. Quy định này được đánh giá là chưa rõ ràng bởi chưa xác định rõ được địa vị pháp lý của hai bên trong quan hệ chuyển nhượng. Vì thế, cần phải xem xét sửa đổi phù hợp vì thực tế trong trường hợp cá nhân, tổ chức nước ngoài nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở Hình thành trong tương lai từ bên mua thì bên bán vẫn là chủ đầu tư, chủ thể của quan hệ hợp đồng mua bán chỉ thay đổi địa vị pháp lý của bên mua còn các điều kiện pháp lý khác như chủ thể của bên bán, đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở Hình thành trong tương lai vẫn không thay đổi. Vì vậy, theo ý kiến tác giả nên chăng pháp luật cần phải đưa ra những điều kiện buộc cá nhân, tổ chức nước ngoài khi chuyển nhượng hoặc nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở Hình thành trong tương lai phải đáp ứng theo quy định, cụ thể “nếu cá nhân, tổ chức nước ngoài chuyển nhượng cho người thứ ba mà người nước ngoài hoặc nhận chuyển nhượng từ bên mua thì phải có xác nhận của chủ đầu tư về việc đảm bảo tỷ lệ sở hữu nhà của người nước ngoài tại mỗi dự án mà pháp luật cho phép sở hữu”.
Đồng thời, hiện nay pháp luật quy định bên mua chỉ được phép chuyển nhượng khi hồ sơ đề nghị cấp GCNQSDĐ chưa được nộp cho cơ quan có thẩm quyền. Tuy nhiên trên thực tế thủ tục cấp GCNQSDĐ diễn ra rất nhiều giai đoạn nhưng nếu pháp luật không quy định rõ từng giai đoạn cụ thể thì vô tình ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của bên mua vì chủ đầu tư viện vào lý do đã nộp hồ sơ đề nghị cấp GCNQSDĐ mà từ chối xác nhận cho các bên khi được yêu cầu. Do đó, theo ý kiến tác giả pháp luật cần làm rõ từng mốc thời gian cụ thể mà bên mua hoặc bên nhận chuyển nhượng được phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở Hình thành trong tương lai nhằm để minh bạch thông tin cũng như đảm bảo quyền lợi của các bên và tạo điều kiện cho các giao dịch về chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở Hình thành trong tương lai được phát triển và tháo gỡ những vướng mắc trên thị trường chuyển nhượng nhà ở HTTTL hiện nay.
3.2.1.4. Kiến nghị với Ủy ban nhân dân tỉnh Tiền Giang
Xây dựng các chính sách của địa phương phù hợp với các văn bản quy phạm pháp luật do Chính phủ ban hành để điều chỉnh hoạt động kinh doanh nhà ở Hình thành trong tương lai một cách kịp thời, nhằm nâng cao công tác giám sát và quản lý.
Xây dựng các trung tâm trợ giúp cung cấp thông tin của chủ đầu tư cho người dân để người dân chủ động nắm bắt kịp thời các thông tin khi tham gia các giao dịch mua bán nhà ở Hình thành trong tương lai.
Yêu cầu Sở Xây dựng cung cấp thông tin chi tiết của dự án, hiện trạng thi công của dự án Hình thành trong tương lai lên website của Sở. Luận văn: Giải pháp PL kinh doanh nhà ở hình thành tương lai.
Giao Sở Tư pháp, Sở Xây dựng phối hợp để thống kê số liệu, báo cáo tổng hợp ý kiến thực trạng hoạt động kinh doanh nhà ở Hình thành trong tương lai trên địa bàn tỉnh, làm cơ sở đề xuất giải pháp lên cơ quan cấp trên.
Ban hành quy định buộc chủ đầu tư phải công khai thông tin dự án nhà ở HTTTL và tiến độ thi công, tiến độ bàn giao, tiến độ giải quyết tranh chấp với khách hàng.
3.2.2. Giải pháp nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai tại tỉnh Tiền Giang
3.2.2.1. Cần có hệ thống cơ quan chuyên môn giám sát dự án nhà ở hình thành trong tương lai
Hầu hết các dự án nhà ở Hình thành trong tương lai đều xây dựng chậm tiến độ nên người mua sẽ không nhận được nhà theo đúng thời hạn. Và khi nhận được thì có thể xảy ra tình trạng thực tế sản phẩm không đúng với chất lượng đã cam kết, thỏa thuận theo hợp đồng ký kết trước đó. Thậm chí, các khuyết điểm, khuyết tật của căn nhà chỉ được phát hiện khi người mua sử dụng. Yêu cầu đặt ra là cần phải có một cơ quan chuyên môn làm nhiệm vụ kiểm tra, giám sát các dự án từ khi triển khai xây dựng đến khi hoàn thành và đánh giá đủ điều kiện đưa vào sử dụng.
Cơ quan này phải tập hợp được những người có chuyên môn cao, làm việc chuyên trách, khách quan, có cơ cấu tổ chức, điều kiện thành lập, nguyên tắc hoạt động do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền như Bộ Xây dựng, Sở Xây dựng quyết định. Đối với các thành phố lớn nơi có nhiều dự án nhà ở Hình thành trong tương lai thì có thể thành lập cơ quan này với quy mô lớn hơn có thể trực thuộc Sở Xây dựng hoặc có thể là cơ quan tương đương cấp Sở và trực thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Cơ quan này thực hiện chức năng kiểm tra, giám sát các dự án xây dựng nhà ở, công khai các dự án đã được cấp phép, các thông tin đầy đủ của một dự án. Chủ đầu tư muốn huy động vốn của khách hàng chắc chắn phải có văn bản chấp thuận của cơ quan này sau khi đã đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định và bằng một sự giám sát chặt chẽ đúng quy chuẩn. Đây là biện pháp nhiều quốc gia áp dụng để quản lý và sử dụng nguồn vốn đúng mục đích. Bên cạnh đó việc giám sát chất lượng thi công căn cứ vào tiêu chuẩn kỹ thuật và hồ sơ thiết kế đã được phê duyệt sẽ đảm bảo việc phân hạng nhà ở Hình thành trong tương lai được chính xác.
3.2.2.2. Cần công khai thông tin dự án nhà ở hình thành trong tương lai
Công khai, minh bạch thông tin là một trong những mục tiêu của thị trường bất động sản Việt Nam nhưng thực chất, nhiều sai phạm xảy ra với nhà ở Hình thành trong tương lai vì người dân chưa nắm được thông tin cụ thể về dự án, thậm chí chủ đầu tư còn điều chỉnh dự án mà không báo cáo cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Khi tìm kiếm thông tin trên trang thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân tỉnh, Sở Xây dựng thì chỉ có thể có những thông tin cơ bản về tên, diện tích, số vốn đầu tư, thiếu các thông tin như phê duyệt dự án, thời điểm khởi công, tiến độ, quy hoạch, thiết kế và nhất là tình trạng hiện thời của dự án nhà ở Hình thành trong tương lai đó. Luận văn: Giải pháp PL kinh doanh nhà ở hình thành tương lai.
Đây là một nội dung cũng rất cần thiết công khai và công khai một cách chi tiết, rõ ràng chứ không chỉ công khai cho có, mang tính chiếu lệ. Trách nhiệm này chắc chắn thuộc về các phòng ban của Sở Xây dựng, bởi Sở này chính là nơi phê quyệt, cấp phép… cho từng dự án. Việc người mua được tiếp cận thông tin rõ ràng, minh bạch, chính xác, đầy đủ đối với các dự án được xem là giải pháp tiên phong góp phần hạn chế những rủi ro cho người mua nhà ở Hình thành trong tương lai.
3.2.2.3. Nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp nhà ở hình thành trong tương lai
Trong những năm qua, tranh chấp về nhà ở hình thành trong tương lai được xem là một loại tranh chấp mới phát sinh, đặc biệt là kể từ khi các dự án nhà ở hình thành trong tương lai được phát triển ồ ạt sau khi có các văn bản quy định của Nhà nước cho phép triển khai loại hình nhà ở này. Các tranh chấp nhà ở Hình thành trong tương lai vì thế cũng theo đó đã trở nên phổ biến. Tuy nhiên, do thực trạng pháp luật về nhà ở Hình thành trong tương lai trong những thời điểm nhất định đã có những quy định chưa thực sự phù hợp, đồng bộ nên quá trình giải quyết tranh chấp còn gặp nhiều khó khăn. Do đó, để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh góp phần thúc đẩy nền kinh tế phát triển, chúng ta cần nâng cao tính hiệu lực, hiệu quả của việc giải quyết tranh chấp nhà ở Hình thành trong tương lai thông qua Tòa án, Hòa giải. Muốn vậy, việc phải tiếp tục hoàn thiện các quy định của pháp luật về nhà ở Hình thành trong tương lai, tạo hành lang pháp lý phù hợp là yêu cầu tiên quyết phải thực hiện cho bằng được.
Cơ chế giải quyết tranh chấp dân sự của Tòa án cũng cần được cải cách theo hướng tối giản thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian giải quyết thông qua vai trò tích cực của Thẩm phán và mở rộng, tăng cường áp dụng giải quyết tranh chấp dân sự theo thủ tục rút gọn. Việc giải quyết tranh chấp về nhà ở hình thành trong tương lai tại Tòa án cần được phát huy hơn nữa vai trò của Thẩm phán, Hội thẩm nhân dân. Bên cạnh đó các đương sự, người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho các đương sự cần tích cực, chủ động phát huy vai trò của mình trong quá trình tham gia tố tụng và giải quyết vụ án.
3.2.2.4. Tăng cường truyên truyền, phổ biến các quy định pháp luật về nhà ở hình thành trong tương lai
Một trong những biện pháp bổ sung cho việc thiếu thông tin của người dân về dự án nhà ở hình thành trong tương lai là việc tăng cường tuyên truyền, phổ biến các quy định của pháp luật về nhà ở Hình thành trong tương lai để người dân nắm được, từ đó có những tìm hiểu cụ thể, sâu hơn về dự án, tình hình tiến hành dự án của chủ đầu tư cũng như bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của mình.
Các biện pháp tuyên truyền, phổ biến quy định pháp luật không chỉ giúp người dân có dự định mua nhà ở Hình thành trong tương lai hiểu được những vấn đề pháp lý liên quan, nâng cao ý thức pháp luật mà quan trọng hơn, sẽ hình thành cho họ một tư duy đề phòng những rủi ro khi ký kết các hợp đồng mua bán, góp vốn trong các dự án nhà ở Hình thành trong tương lai để tự bảo vệ chính quyền lợi của mình trước tiên.
Kết luận Chương 3 Luận văn: Giải pháp PL kinh doanh nhà ở hình thành tương lai.
Trên cơ sở phân tích thực trạng quy định pháp luật và thực trạng thực hiện pháp luật về kinh doanh nhà ở Hình thành trong tương lai trên địa bàn tỉnh Tiền Giang, Chương 3 của luận văn đã tập trung vào giải pháp, kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về kinh doanh nhà ở Hình thành trong tương lai trên địa bàn tỉnh Tiền Giang trong thời gian tới cũng như là những khuyến nghị, đề xuất nhằm hoàn thiện các quy định pháp luật về kinh doanh nhà Hình thành trong tương lai nói chung.
Với tình hình thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian tới, các dự án nhà ở sẽ ngày càng nhiều để đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân, chính vì vậy luận văn xác định, tình hình thị trường kinh doanh nhà ở Hình thành trong tương lai sẽ ngày càng sôi động. Trên cơ sở đó, luận văn đề xuất một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật, công khai, minh bạch thông tin về dự án nhà ở Hình thành trong tương lai và trách nhiệm quản lý của Ủy ban nhân dân tỉnh Tiền Giang với việc quản lý dự án nhà ở Hình thành trong tương lai.
Chương 3 của luận văn cũng đề xuất 4 giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về kinh doanh nhà ở Hình thành trong tương lai, tập trung vào xây dựng văn bản pháp lý riêng điều chỉnh quan hệ kinh doanh nhà ở Hình thành trong tương lai, cũng như nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp nhà ở Hình thành trong tương lai và nâng cao hiểu biết, ý thức pháp luật về nhà ở Hình thành trong tương lai.
KẾT LUẬN Luận văn: Giải pháp PL kinh doanh nhà ở hình thành tương lai.
Nhà ở HTTL là một trong những tài sản đặc biệt được giao dịch trên thị trường bất động sản, đáp ứng nhu cầu về nhà ở của người dân, nhu cầu kinh doanh đầu tư của cá nhân, tổ chức cũng như là một cấu phần đóng vai trò quan trọng trong phát triển kinh tế – xã hội đất nước. Do vậy, pháp luật về kinh doanh nhà ở Hình thành trong tương lai không chỉ đóng vai trò điều chỉnh các quan hệ kinh doanh nhà ở Hình thành trong tương lai, mà còn góp phần định hướng các quan hệ này phát triển đúng hướng, ổn định và lành mạnh.
Tiền Giang là một trong những tỉnh đang phát triển mạnh mẽ nhờ sự thúc đẩy của phát triển hạ tầng giao thông đồng bộ với các tỉnh trung tâm của miền Tây, cửa ngõ giao thương với miền nam, thị trường bất động sản ở đây chính vì vậy cũng phát triển mạnh mẽ, trong đó có các dự án nhà ở Hình thành trong tương lai.
Qua kết quả nghiên cứu cho thấy, Tiền Giang hiện có 15 dự án nhà ở Hình thành trong tương lai đang được triển khai, với sự gia tăng của các dự án nhà ở xã hội, đặc trưng khác với nhiều tỉnh thành trong cả nước chỉ tập trung vào nhà ở thương mại. Tuy nhiên, dự án nhà ở Hình thành trong tương lai so với các dự án đất nền thì còn chiếm số lượng nhỏ, tiềm năng phát triển còn lớn.
Luận văn đã tiến hành nghiên cứu, khảo sát về việc thực hiện quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở Hình thành trong tương lai tại tỉnh Tiền Giang, phân tích thực trạng, chỉ ra những kết quả đạt được và những khó khăn, hạn chế đang tồn tại. Điều cơ bản nhất của những hạn chế trong áp dụng pháp luật về kinh doanh nhà ở Hình thành trong tương lai tại tỉnh Tiền Giang là hệ thống pháp luật còn chưa hoàn thiện, chưa rõ ràng, thậm chí khái niệm “nhà ở Hình thành trong tương lai” cũng chưa được hiểu một cách thống nhất. Các quy định về điều kiện kinh doanh, chủ thể kinh doanh nhà ở Hình thành trong tương lai cũng còn nhiều bất cập khi áp dụng trong thực tiễn, dẫn tới việc quản lý, giám sát việc kinh doanh dự án nhà ở Hình thành trong tương lai tại tỉnh Tiền Giang thời gian qua chưa thực sự hiệu quả.
Dựa trên các đánh giá những khó khăn, hạn chế trong áp dụng pháp luật về kinh doanh nhà ở Hình thành trong tương lai trên địa bàn tỉnh Tiền Giang, luận văn đã xây dựng những kiến nghị, đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật liên quan đến kinh doanh nhà ở Hình thành trong tương lai trong thời gian tới trên địa bàn tỉnh. Các giải pháp của luận văn tập trung vào hoàn thiện, sửa đổi các quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở Hình thành trong tương lai, tiến tới xây dựng một văn bản quy phạm riêng điều chỉnh vấn đề kinh doanh nhà ở Hình thành trong tương lai. Luận văn: Giải pháp PL kinh doanh nhà ở hình thành tương lai.
XEM THÊM NỘI DUNG TIẾP THEO TẠI ĐÂY:
===>>> Luận văn: Pháp luật kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai