Luận văn: Pháp luật kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai

Chia sẻ chuyên mục Đề Tài Luận văn: Pháp luật kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai hay nhất năm 2024 cho các bạn học viên ngành đang làm luận văn thạc sĩ tham khảo nhé. Với những bạn chuẩn bị làm bài luận văn tốt nghiệp thì rất khó để có thể tìm hiểu được một đề tài hay, đặc biệt là các bạn học viên đang chuẩn bị bước vào thời gian lựa chọn đề tài làm luận văn thì với đề tài: Pháp luật về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai từ thực tiễn tỉnh Tiền Giang dưới đây chắc chắn sẽ giúp cho các bạn học viên có cái nhìn tổng quan hơn về đề tài sắp đến.

TÓM TẮT LUẬN VĂN

1, Tên đề tài: Pháp luật về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai từ thực tiễn tỉnh Tiền Giang.

2. Nội dung:

Mục tiêu nghiên cứu: làm rõ những vấn đề lí luận về kinh doanh nhà ở Hình thành trong tương lai, thực trạng thực hiện pháp luật về kinh doanh nhà ở Hình thành trong tương lai từ thực tiễn tỉnh Tiền Giang; trên cơ sở đó xây dựng hệ thống giải pháp góp phần hoàn thiện chính sách, pháp luật về quản lý kinh doanh bất động sản nói chung và kinh doanh bất động sản đối với nhà ở Hình thành trong tương lai nói riêng trong thời gian tới.

Phương pháp nghiên cứu: luận văn sử dụng kết hợp nhiều phương pháp nghiên cứu như Phương pháp so sánh, tổng hợp dữ liệu, Phương pháp nghiên cứu hệ thống, phân tích tài liệu, Phương pháp so sánh, Phương pháp tổng hợp, phương pháp quy nạp để thực hiện nghiên cứu.

Kết quả nghiên cứu: Qua kết quả nghiên cứu cho thấy, tỉnh Tiền Giang hiện có 15 dự án nhà ở Hình thành trong tương lai đang được triển khai, với sự gia tăng của các dự án nhà ở xã hội, đặc trưng khác với nhiều tỉnh thành trong cả nước chỉ tập trung vào nhà ở thương mại. Tuy nhiên, dự án nhà ở Hình thành trong tương lai so với các dự án đất nền thì còn chiếm số lượng nhỏ, tiềm năng phát triển còn lớn. Luận văn: Pháp luật kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai.

Luận văn đã tiến hành nghiên cứu, khảo sát về việc thực hiện quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở Hình thành trong tương lai tại tỉnh Tiền Giang, phân tích thực trạng, chỉ ra những kết quả đạt được và những khó khăn, hạn chế đang tồn tại. Điều cơ bản nhất của những hạn chế trong áp dụng pháp luật về kinh doanh nhà ở Hình thành trong tương lai tại tỉnh Tiền Giang là hệ thống pháp luật còn chưa hoàn thiện, chưa rõ ràng, thậm chí khái niệm “nhà ở Hình thành trong tương lai” cũng chưa được hiểu một cách thống nhất. Các quy định về điều kiện kinh doanh, chủ thể kinh doanh nhà ở Hình thành trong tương lai cũng còn nhiều bất cập khi áp dụng trong thực tiễn, dẫn tới việc quản lý, giám sát việc kinh doanh dự án nhà ở Hình thành trong tương lai tại tỉnh Tiền Giang thời gian qua chưa thực sự hiệu quả.

Dựa trên các đánh giá những khó khăn, hạn chế trong áp dụng pháp luật về kinh doanh nhà ở Hình thành trong tương lai trên địa bàn tỉnh Tiền Giang, luận văn đã xây dựng những kiến nghị, đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật liên quan đến kinh doanh nhà ở Hình thành trong tương lai trong thời gian tới trên địa bàn tỉnh. Các giải pháp của luận văn tập trung vào hoàn thiện, sửa đổi các quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở Hình thành trong tương lai, tiến tới xây dựng một văn bản quy phạm riêng điều chỉnh vấn đề kinh doanh nhà ở Hình thành trong tương lai Hình thành trong tương lai.

3. Từ khóa: nhà ở hình thành trong tương lai, pháp luật kinh doanh nhà ở, kinh doanh bất động sản, nhà ở tỉnh Tiền Giang.

THE ABSTRACT OF GRADUATION THESIS

(In English)

1, Title of the thesis: The law on housing business formed in the future from the practice of Tien Giang province.

2. Content:

Research objectives: clarify the theoretical issues of the TTL housing business, the actual implementation of the law on the LC housing business from the practice of Tien Giang province; on that basis, build a system of solutions to contribute to the improvement of policies and laws on real estate business management in general and real estate business for HTT in particular in the coming time.

Research methods: the thesis uses a combination of research methods such as comparative method, data synthesis, systematic research method, document analysis, comparative method, synthesis method, and method. inductive method to conduct research. Luận văn: Pháp luật kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai.

Research results: Through the research results, it shows that, Tien Giang province currently has 15 integrated housing projects being implemented, with an increase in social housing projects, which are different from many other provinces in the region. The whole country focuses only on commercial housing. However, compared to other real estate projects, the number of land plot projects is still small, and the potential for development is still great.

The thesis has conducted research and survey on the implementation of legal regulations on residential housing business in Tien Giang province, analyzed the current situation, pointed out the achieved results and the existing difficulties and limitations. in. The most basic of limitations in the application of the law on LCs in Tien Giang province is that the legal system is still incomplete and unclear, and even the concept of ‘HTTP housing’ is not understood. in a unified manner. The regulations on business conditions, the subject of LC housing business also has many shortcomings when applied in practice, leading to the management and supervision of the business of TTL housing projects in Tien Giang province over time. not really effective.

Based on the assessment of the difficulties and limitations in the application of the law on residential housing business in Tien Giang province, the thesis has developed recommendations and proposed solutions to improve the law related to housing. Hình thành trong tương lai housing business in the near future in the province. The solutions of the thesis focus on completing and amending the legal regulations on housing business in HTTL, proceeding to develop a separate normative document governing the housing business HTT HTT.

3. Keywords: housing formed in the future, law on housing business, real estate business, housing in Tien Giang province.

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM ĐẾN DỊCH VỤ

===>>> Hỗ Trợ Viết Thuê Luận Văn Thạc Sĩ Ngành Luật

MỞ ĐẦU Luận văn: Pháp luật kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai.

1. Đặt vấn đề

Đầu tư bất động sản là hoạt động kinh tế khách quan trong nền kinh tế hàng hóa, nhờ đó kinh tế hàng hóa phát triển, đầu tư được mở rộng cả về phạm vi, quy mô và hình thức. Thị trường bất động sản đóng vai trò quan trọng và không thể tách rời của nền kinh tế thị trường, ngày càng nâng cao vị thế là cầu nối giữa sản xuất với tiêu dùng, tạo nên cơ chế khách quan bảo đảm cho bất động sản có thể được sử dụng một cách hiệu quả nhất. Thị trường bất động sản chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố chủ quan và khách quan, không chỉ của quốc gia mà còn những yếu tố quốc tế. Trong đó, nhà ở Hình thành trong tương lai là một trong những loại tài sản đăc biệt được giao dịch nhiều trên thị trường hiện nay cũng chịu ảnh hưởng bởi các yếu tố này. Do đặc thù của nhà ở Hình thành trong tương lai là chưa thực sự hoàn thiện và đưa vào sử dụng nên việc quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản liên quan đến tài sản này cần phải có quy định chặt chẽ.

Nhiều nước trên thế giới đã ban hành những quy định cụ thể để điều chỉnh các giao dịch về nhà ở Hình thành trong tương lai. Ở Việt Nam, giao dịch về tài sản Hình thành trong tương lai lần đầu tiên được pháp luật ghi nhận vào năm 1999 tại Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng. Tuy nhiên, trong văn bản luật này, các quy định mới chỉ điều chỉnh về giao dịch cầm cố, thế chấp tài sản hình thành từ vốn vay của tổ chức tín dụng. Sau này tại khoản 1, Điều 342 Bộ luật dân sự năm 2005 ghi nhận “tài sản thế chấp cũng có thể là tài sản được Hình thành trong tương lai”, sau này được chính thức quy định tại Điều 108 BLDS năm 2015 “Tài sản Hình thành trong tương lai bao gồm: a) Tài sản chưa hình thành; b) Tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch” và kế thừa quy định được thế chấp tài sản Hình thành trong tương lai. Luận văn: Pháp luật kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai.

Năm 2005, khi Luật Nhà ở được ban hành, lần đầu tiên pháp luật công nhận và cho phép thực hiện giao dịch mua bán nhà ở thương mại dưới hình thức trả chậm, trả dần. Năm 2006, Quốc hội ban hành Luật Kinh doanh bất động sản đã quy định về điều kiện mua bán nhà ở, công trình xây dựng Hình thành trong tương lai. Hiện nay, Luật Nhà ở năm 2014, khoản 19 Điều 3 và Luật kinh doanh bất động sản năm 2014, tại khoản 4 Điều 3 đã thừa nhận tài sản HTTL như một loại tài sản được lưu thông trong giao dịch dân sự, tuy nhiên hai văn bản này chỉ thừa nhận các loại tài sản Hình thành trong tương lai là “nhà ở”, “nhà, công trình xây dựng”, tức có quy định rất hẹp.

Có thể thấy khái niệm về tài sản Hình thành trong tương lai trong BLDS và trong Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành chưa thống nhất. Nói cách khác, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản định nghĩa loại nhà ở và bất động sản Hình thành trong tương lai dựa trên yếu tố vật chất, vật lý của tài sản, mà bỏ qua yếu tố pháp lý của tài sản. Thực tế pháp luật có vướng mắc nhất định, nên quá trình áp dụng các quy định vào hoạt động giao dịch với tài sản Hình thành trong tương lai cũng phát sinh những bất cập do cách hiểu khác nhau. Hậu quả pháp lý là những giao dịch với tài sản Hình thành trong tương lai, mà chủ yếu là nhà ở và các công trình xây dựng phát sinh các mâu thuẫn, tranh chấp kéo dài, gây thiệt hại cho các bên trong quan hệ dân sự đó, gây khó khăn cho cả cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền.

Thực tiễn cho thấy, mặc dù Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và các văn bản pháp luật có liên quan như Luật Nhà ở, Luật Đất đai đã có nhiều sửa đổi, bổ sung và đã khắc phục được nhiều hạn chế so với trước đây nhưng thực tiễn vẫn còn một số vướng mắc, bất cập cần phải tiếp tục nghiên cứu để hoàn thiện thì việc kinh doanh bất động sản là nhà ở Hình thành trong tương lai mới thực sự bảo đảm quyền lợi cho các chủ thể trong quan hệ kinh doanh nhà ở Hình thành trong tương lai.

Bên cạnh đó, do tác động của những yếu tố chủ quan và khách quan của xu thế hội nhập quốc tế về mọi mặt, sự thay đổi trong chính sách quản lý, sử dụng đất đai, chính sách về nhà ở tác động làm cho các quan hệ xã hội liên quan đến hoạt động mua bán nhà ở Hình thành trong tương lai có sự thay đổi và phát sinh mới, nhất thiết cần phải có những quy định cụ thể của pháp luật kịp thời điều chỉnh. Điều này dẫn đến khả năng có sự chồng chéo, mâu thuẫn trong các quy định của pháp luật là khó tránh khỏi cần phải được khắc phục kịp thời trong bối cảnh hội nhập hiện nay.

Để giải quyết được những khó khăn, bất cập đó, cần thiết phải nghiên cứu, đánh giá để sửa đổi, bổ sung các quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở Hình thành trong tương lai cũng như có các nghiên cứu chuyên sâu đánh giá việc áp dụng pháp luật về giao dịch với tài sản Hình thành trong tương lai và nhà ở Hình thành trong tương lai trong thực tiễn.

2. Tính cấp thiết của đề tài: Luận văn: Pháp luật kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai.

Trên thị trường bất động sản, các giao dịch với tài sản hình thành trong tương lai là giao dịch đặc biệt quan trọng và phổ biến, bởi nó mang lại lợi thế vê vốn chi chủ đầu tư cũng như khách hàng. Trong số các bất động sản Hình thành trong tương lai được giao dịch chủ yếu là các dự án nhà ở đáp ứng nhiều nhu cầu khác nhau. Giao dịch với nhà ở HTTL có thể là mua bán, cho thuê, thuê mua rất sôi động trên thị trường, đòi hỏi cần có khung pháp lý điều chỉnh giao dịch liên quan đến tài sản đặc biệt này bởi những đặc thù của nhà ở Hình thành trong tương lai so với nhà ở hiện có.

Hiệp Hội Môi giới bất động sản Việt Nam trong Báo cáo Tình hình thị trường bất động sản Việt Nam năm 2020 đã đánh giá hai đợt dịch Covid-19 đã ảnh hưởng xấu đến thị trường bất động sản Việt Nam. Tuy nhiên, thị trường vẫn ghi nhận nhiều điểm sáng tại khu vực vùng ven và các tỉnh miền Tây như các tỉnh Long An, Tiền Giang, Cần Thơ, Vĩnh Long… Trong đó Tiền Giang là địa phương được quan tâm khoảng 1 năm gần đây do có vị trí thuận lợi và nhiều tiềm năng để phát triển du lịch, nhờ đó thị trường bất động sản ở Tiền Giang ngày một trở nên sôi động.

Nghiên cứu những vấn đề liên quan đến kinh doanh bất động sản đối với nhà ở Hình thành trong tương lai trên địa bàn tỉnh Tiền Giang trong thời gian qua cho thấy rằng hệ thống pháp luật về kinh doanh nhà ở Hình thành trong tương lai vẫn còn có những vướng mắc cần giải quyết phù hợp phục vụ cho sự phát triển của tỉnh trong thời gian tới. Những vấn đề phát sinh có thể kể đến là: có hiện tượng huy động vốn trái phép, chiếm dụng vốn của khách hàng trong các dự án nhà ở Hình thành trong tương lai; có những trường hợp lách luật để chuyển nhượng nhà ở Hình thành trong tương lai mà khách hàng không biết, dẫn tới ảnh hưởng về quyền lợi, phát sinh tranh chấp kéo dài; vấn đề thiếu vốn trong kinh doanh nhà ở Hình thành trong tương lai là nhà ở xã hội kém hấp dẫn mặc dù nhu cầu xã hội cao. Những vấn đề này đòi hỏi cần nghiên cứu, đánh giá một cách nghiêm túc, chỉ ra những bất cập còn tồn tại trong thực tiễn áp dụng pháp luật kinh doanh bất động sản vào thực tiễn để đề xuất giải pháp. Đặc biệt là trong quá trình xây dựng tỉnh Tiền Giang trở thành vùng kinh tế trọng điểm của khu vực Miền Tây trong thời gian tới sẽ đón nhận những làn sóng đầu tư, chuyển dịch cơ cấu nguồn vốn doanh nghiệp, tạo nên sự biến động lớn trên thị trường bất động sản tỉnh Tiền Giang.

Để đánh giá việc thực hiện pháp luật kinh doanh nhà ở Hình thành trong tương lai trên thị trường kinh doanh bất động sản của tỉnh Tiền Giang thời gian qua, từ đó chỉ ra những kết quả đạt được, những hạn chế, bất cập trong việc thực hiện pháp luật kinh doanh nhà ở Hình thành trong tương lai từ thực tiễn, làm cơ sở để đề xuất những giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật, nhằm hạn chế rủi ro trong hoạt động kinh doanh nhà ở Hình thành trong tương lai tại tỉnh Tiền Giang, học viên đã lựa chọn đề tài “PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI TỪ THỰC TIỄN TỈNH TIỀN GIANG” để làm luận văn thạc sĩ. Luận văn: Pháp luật kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai.

3. Mục tiêu nghiên cứu

Mục tiêu tổng quát: Mục tiêu chung của Luận văn nhằm làm rõ những vấn đề lí luận về kinh doanh nhà ở Hình thành trong tương lai và pháp luật về kinh doanh nhà ở Hình thành trong tương lai, từ đó, phân tích thực trạng thực hiện pháp luật về kinh doanh nhà ở Hình thành trong tương lai trên địa bàn tỉnh Tiền Giang, đánh giá những kết quả đạt được, những hạn chế còn tồn tại; trên cơ sở đó xây dựng hệ thống giải pháp góp phần hoàn thiện chính sách, pháp luật về quản lý kinh doanh bất động sản nói chung và kinh doanh bất động sản đối với nhà ở Hình thành trong tương lai nói riêng từ thực tiễn tỉnh Tiền Giang trong thời gian tới.

4. Mục tiêu cụ thể:

Đề tài xác định các mục tiêu nghiên cứu cụ thể như sau:

Nghiên cứu các vấn đề lý luận về tài sản Hình thành trong tương lai và quy định pháp luật kinh doanh bất động sản về nhà ở Hình thành trong tương lai; Luận văn: Pháp luật kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai.
Rà soát các quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản là nhà ở Hình thành trong tương lai. Đánh giá thực trạng pháp luật Việt Nam hiện hành về kinh doanh nhà ở Hình thành trong tương lai; nghiên cứu thực tiễn thực hiện pháp luật về kinh doanh nhà ở Hình thành trong tương lai tại địa bàn tỉnh Tiền Giang, xác định được những khó khăn, vướng mắc trong thực tiễn thực hiện pháp luật và nguyên nhân của các khó khăn vướng mắc.
Đề xuất một số giải pháp hoàn thiện pháp luật kinh doanh nhà ở Hình thành trong tương lai và đưa ra các kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về kinh doanh nhà ở Hình thành trong tương lai tại tỉnh Tiền Giang.

5. Câu hỏi nghiên cứu

Đề tài đặt ra các câu hỏi nghiên cứu sau:

Pháp luật kinh doanh bất động sản quy định về nhà ở Hình thành trong tương lai như thế nào? Nội dung quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở Hình thành trong tương lai?
Pháp luật về kinh doanh nhà ở Hình thành trong tương lai đã được thực hiện như thế nào tại tỉnh Tiền Giang? Có kết quả gì đạt được và bộc lộ những hạn chế, bất cập ra sao?
Giải pháp, kiến nghị nào để hoàn thiện pháp luật kinh doanh bất động sản cũng như nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật kinh doanh bất động sản đối với nhà ở Hình thành trong tương lai từ thực tiễn tỉnh Tiền Giang?

6. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu: Quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản đối với nhà ở Hình thành trong tương lai và thực tiễn thực hiện pháp luật về kinh doanh nhà ở Hình thành trong tương lai trên địa bàn tỉnh Tiền Giang.
Không gian nghiên cứu: Các dự án nhà ở kinh doanh bất động sản Hình thành trong tương lai tại tỉnh Tiền Giang.
Thời gian nghiên cứu: Giai đoạn 2016-2020.

7. Phương pháp nghiên cứu

7.1 Phương pháp luận

Để giải quyết được vấn đề đặt ra thì luận văn được nghiên cứu dựa trên cơ sở phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử; đường lối, chính sách phát triển nền kinh tế thị trường định hướng XHCN của Đảng Cộng sản Việt Nam; đường lối, chính sách phát triển nền kinh tế thị trường của Chính phủ.

7.2 Phương pháp nghiên cứu

Đề tài sử dụng kết hợp các phương pháp nghiên cứu sau:

Phương pháp so sánh và phương pháp tổng hợp: Đề tài sử dụng các phương pháp này nhằm hệ thống dữ liệu nghiên cứu từ các công trình nghiên cứu, các đề tài NCKH các cấp, báo cáo, đề án, bài báo của các tác giả trong và ngoài nước liên quan đến pháp luật kinh doanh bất động sản Hình thành trong tương lai, kinh doanh nhà ở Hình thành trong tương lai, từ đó khái quát các nội dung lý luận như khái niệm, đặc điểm của nhà ở Hình thành trong tương lai, pháp luật kinh doanh bất động sản là nhà ở Hình thành trong tương lai. Luận văn: Pháp luật kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai.

Phương pháp phân tích: Được sử dụng chủ yếu trong chương 1 và chương 2 của luận văn, thông qua việc phân tích tài liệu, các nghiên cứu trước liên quan đến tài sản Hình thành trong tương lai, nhà ở Hình thành trong tương lai nhằm làm sáng tỏ các vấn đề lý luận; tại Chương 2, được sử dụng để phân tích, đánh giá quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở Hình thành trong tương lai.

Phương pháp so sánh: được sử dụng chủ yếu tại Chương 2 của luận văn nhằm đánh giá quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở Hình thành trong tương lai qua các giai đoạn với pháp luật hiện hành, từ đó chỉ ra những kết quả đạt được, những bất cập còn tồn tại trong các quy định của pháp luật.

Phương pháp tổng hợp, phương pháp quy nạp: Được sử dụng chủ yếu trong mục phân tích thực trạng tại Chương 2, hệ thống hóa các tài liệu số liệu quản lý hoạt động kinh doanh nhà ở Hình thành trong tương lai của các cơ quan quản lý nhà nước tại tỉnh Tiền Giang nhằm làm sáng tỏ thực trạng áp dụng pháp luật về kinh doanh nhà ở Hình thành trong tương lai tại đây. Phương pháp này cũng được sử dụng trong Chương 3 nhằm rút ra những giải pháp hoàn thiện pháp luật trên cơ sở đánh giá thực trạng của Chương 2.

8. Nội dung nghiên cứu

Các nội dung nghiên cứu cơ bản của đề tài là:

Chương 1 của luận văn khái quát những vấn đề chung về kinh doanh bất động sản đối với các nhà ở Hình thành trong tương lai. Ở nội dung này, luận văn triển khai phân tích khái niệm, đặc điểm của bất động sản HLTTL; khái niệm, đặc điểm hoạt động kinh doanh bất động sản với nhà ở Hình thành trong tương lai cũng như phân loại kinh doanh bất động sản đối với các nhà ở Hình thành trong tương lai. Luận văn cũng làm rõ vai trò của hoạt động kinh doanh nhà ở Hình thành trong tương lai với người dân, với công tác quản lý nhà nước và với thị trường bất động sản.

Chương 2 của luận văn trình bày thực trạng quy định pháp luật kinh doanh bất động sản đối với nhà ở Hình thành trong tương lai theo pháp luật hiện hành. Từ đó, phân tích thực tiễn áp dụng các quy định pháp luật kinh doanh bất động sản với nhà ở Hình thành trong tương lai tại tỉnh Tiền Giang theo các nội dung: chủ thể kinh doanh, điều kiện nhà ở đưa và kinh doanh; điều kiện nhà ở HTTL và thực tiễn các giao dịch nhà ở HTTL tại các dự án này. Cuối cùng, Chương 2 có những đánh giá hết quả đạt được, hạn chế và nguyên nhân của những hạn chế trong việc áp dụng quy định pháp luật kinh doanh bất động sản với các nhà ở Hình thành trong tương lai tại tỉnh Tiền Giang. Luận văn: Pháp luật kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai.

Chương 3 của luận văn đưa ra bối cảnh, một số dự báo tình hình thị trường bất động sản thời gian tới và đưa ra một số kiến nghị cũng như giải pháp hoàn thiện pháp luật kinh doanh nhà ở Hình thành trong tương lai trong thời gian tới.

9. Đóng góp của đề tài

Về lý luận: Đề tài là công trình khoa học có tính chất hệ thống và chuyên sâu những vấn đề lý luận liên quan đến pháp luật kinh doanh bất động sản đối với các nhà ở bất động sản Hình thành trong tương lai. Làm rõ khái niệm nhà ở bất động sản Hình thành trong tương lai, pháp luật kinh doanh bất động sản với nhà ở bất động sản HTTL và đặc điểm của nó. Các kết quả nghiên cứu về lý luận của đề tài góp phần hoàn thiện cơ sở pháp lý và những nội dung lý thuyết liên quan đến pháp luật kinh doanh bất động sản nói chung và với các nhà ở bất động sản Hình thành trong tương lai nói riêng.

Về thực tiễn: luận văn là công trình khoa học có tính thực tiễn bởi chưa có nghiên cứu nào đề cập, phân tích, đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật kinh doanh bất động sản đối với các nhà ở bất động sản Hình thành trong tương lai tại tỉnh Tiền Giang. Kết quả nghiên cứu của đề tài có tính chất tham khảo cho các nhà quản lý, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đang đầu tư tại thị trường bất động sản tỉnh Tiền Giang cũng như là tài liệu tham khảo cho các nhà nghiên cứu, sinh viên quan tâm đến nội dung này.

10. Tổng quan về lĩnh vực nghiên cứu

Pháp luật kinh doanh bất động sản đã được Quốc hội thông qua năm 2014, trải qua hơn 5 năm thực hiện, với vai trò quan trọng của thị trường bất động sản với nền kinh tế, đã có nhiều nhà nghiên cứu quan tâm đến đề tài này. Có thể kể đến các công trình nghiên cứu như: Luận văn: Pháp luật kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai.

Tác giả Huỳnh Thanh Tụ (2018) với luận văn “Pháp luật về bảo đảm bằng tài sản Hình thành trong tương lai trong hoạt động kinh doanh”, Đại học Luật Đại học Huế. lại nhìn nhận nhà ở Hình thành trong tương lai như một tài sản bảo đảm và đánh giá thông qua phương thức giao dịch bảo đảm bằng nhà ở Hình thành trong tương lai. Tác giả đã đánh giá thực trạng pháp luật và thực tiễn thực hiện pháp luật về bảo đảm bằng tài sản Hình thành trong tương lai trong hoạt động kinh doanh, làm rõ những quy định của pháp luật, đưa ra nhận định về những mặt đạt được và bất cập, hạn chế cần được khắc phục cũng như thực tiễn thực hiện và khó khăn, vướng mắc cũng như nguyên nhân trong thực tiễn thực hiện pháp luật về vấn đề này

Tác giả Nguyễn Ngọc Huy (2020) với luận văn “Pháp luật về kinh doanh bất động sản qua thực tiễn tại tỉnh Thừa Thiên Huế”, Trường Đại học Luật, Đại học Huế. Luận văn đã phân tích làm sáng tỏ những hạn chế, bất cập trong quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản hiện hành từ thực tiễn nhà ở bất động sản tại tỉnh Thừa Thiên Huế giai đoạn 2015-2019 và đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật. Tuy nhiên luận văn không tập trung vào nhà ở bất động sản Hình thành trong tương lai mà đây chỉ là một trong những vấn đề nhỏ được nêu lên trong luận văn.

Tác giả Hoàng Văn Thìn (2016) với luận văn “Hợp đồng mua bán nhà ở Hình thành trong tương lai theo pháp luật Việt Nam”, Đại học Luật, Đại học Huế lại nghiên cứu vấn đề kinh doanh nhà ở Hình thành trong tương lai dưới giác độ hợp đồng. Đề tài phân tích, đánh giá cụ thể và có hệ thống các quy định của pháp luật điều chỉnh các hợp đồng mua bán nhà ở Hình thành trong tương lai, đánh giá những điểm bất cập phát sinh từ thực tiễn giải quyết tranh chấp các vụ việc về mua bán nhà ở Hình thành trong tương lai. Đề xuất phương hướng, giải pháp góp phần hoàn thiện những quy định của pháp luật về nhà ở Hình thành trong tương lai.

Nguyễn Thị Hồng Nhung (2018) với bài báo “Pháp luật về kinh doanh bất động sản Hình thành trong tương lai”, Tạp chí Tòa án. Tác giả đã khái quát những quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 về kinh doanh bất động sản Hình thành trong tương lai, đồng thời chỉ ra những hạn chế như vấn đề huy động vốn trong các nhà ở Hình thành trong tương lai; vấn đề bảo lãnh của ngân hàng; vấn đề nhà ở xã hội; chế tài cho việc xử lý vi phạm pháp luật trong kinh doanh bất động sản Hình thành trong tương lai còn sơ sài, chưa đủ mạnh. Từ đó, tác giả đề xuất giải pháp khắc phục hạn chế như tăng cường các biện pháp kiểm tra, kiểm soát của các cơ quan có thẩm quyền đối với chủ thể kinh doanh; điều kiện giao dịch và hàng hóa bất động sản đưa vào giao dịch; các hợp đồng mẫu khi nhà đầu tư ký kết với khách hàng; đặc biệt tăng cường kênh thông tin cho khách hàng khi tham gia giao dịch; ký kết hợp đồng bảo lãnh ngay sau khi giao kết hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng Hình thành trong tương lai. Luận văn: Pháp luật kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai.

TS Châu Thị Khánh Vân (2018) với bài báo “Bảo vệ quyền lợi của người mua, người thuê mua khi bảo lãnh mua bán, thuê mua nhà ở Hình thành trong tương lai”, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp số 7(359)-tháng 4/2018. Bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với bên mua, bên thuê mua nhà ở Hình thành trong tương lai tại các nhà ở đầu tư nhà ở là quy định mới được Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 bổ sung, nhằm bảo vệ quyền lợi của bên mua, bên thuê mua nhà ở Hình thành trong tương lai trước các rủi ro từ giao dịch đối với nhà ở chưa có vào thời điểm giao dịch. Do lần đầu quy định về vấn đề này, nên quy định của Luật còn một số điểm chưa phù hợp. Bài viết luận giải, phân tích và đề xuất hướng khắc phục các điểm chưa phù hợp như sau: cần chỉnh sửa quy định về điều kiện chuyển nhượng nhà ở theo hướng quy định buộc bên nhận chuyển nhượng nhà ở phải bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của mình đối với bên mua, bên thuê mua nhà ở HTTTL; chỉnh sửa quy định về hậu quả pháp lý khi không tuân thủ quy định về bảo lãnh.

Tác giả Chế Văn Trung (2020) với bài báo “Pháp luật về hoạt động mua bán nhà ở chung cư Hình thành trong tương lai: Một số bất cập và giải pháp hoàn thiện”, Tạp chí Công thương. Bài nghiên cứu đánh giá thực trạng các quy định của pháp luật về mua bán nhà ở chung cư Hình thành trong tương lai, từ đó đề xuất hướng giải quyết phù hợp với xu hướng chung, dung hòa lợi ích của cá nhân, tổ chức và Nhà nước.

Tác giả Phạm Quang Huy (2014) với bài báo “Bình luận về hợp đồng chuyển nhượng bất động sản Hình thành trong tương lai” trên Tạp chí Nghiên cứu lập pháp số 06 (262) năm 2014. Tác giả đã khái quát những đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng bất động sản Hình thành trong tương lai như chủ thể, điều kiện giao kết, nội dung hợp đồng, đối tượng chuyển nhượng và đề xuất một số kiến nghị sau: Cần quy định lại chế định về tài sản Hình thành trong tương lai thành một hệ thống các quy định riêng, thay đổi tư duy pháp lý về pháp luật về tài sản và quyền tài sản, pháp luật hợp đồng, pháp luật đất đai theo hướng gợi mở, cập nhật phù hợp với bối cảnh văn hóa pháp lý Việt Nam.

Hay tác giả Nguyễn Đình Phong, Nguyễn Thu Hương (2019), “Một số bất cập về hợp đồng mua bán nhà ở Hình thành trong tương lai”, Tạp chí Tòa án đánh giá, Các quy định pháp luật và nội dung hợp đồng mua bán nhà ở Hình thành trong tương lai có vài trò rất quan trọng vì những điều đó ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi và nghĩa vụ hợp pháp của các bên tham gia kí kết nhưng vẫn còn tồn tại những bất cập cần sửa đổi quy định pháp luật liên quan đến hợp đồng mua bán nhà ở Hình thành trong tương lai theo hướng rõ ràng, cụ thể và thống nhất, có tính áp dụng thực tiễn để mua bán nhà ở Hình thành trong tương lai được thực hiện nghiêm túc, góp phần làm giảm tranh chấp, tiết kiệm thời gian và hoàn thành nhà ở theo đúng kế hoạch đã đề ra.

Qua khảo cứu những công trình nghiên cứu liên quan đến đề tài cho thấy, vấn đề kinh doanh nhà ở Hình thành trong tương lai đã được nghiên cứu dưới nhiều gốc độ: pháp luật chung, hợp đồng mua bán, bảo lãnh, thế chấp, chuyển nhượng hay nghiên cứu trên địa bàn nhất định như tỉnh Thừa Thiên Huế. Một số nghiên cứu cũng đã làm rõ khái niệm tài sản Hình thành trong tương lai, nhà ở Hình thành trong tương lai tuy nhiên chưa đầy đủ, rất cần có công trình nghiên cứu toàn diện về vấn đề kinh doanh nhà ở bất động sản Hình thành trong tương lai. Bên cạnh đó, địa bàn nghiên cứu là tỉnh Tiền Giang cũng chưa được triển khai nghiên cứu. Chính vì vậy, không gian nghiên cứu của đề tài là rất rộng rãi, đảm bảo tính khoa học của một đề tài luận văn thạc sĩ. Luận văn: Pháp luật kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai.

11. Cấu trúc luận văn

Ngoài Mở đầu, Kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, luận văn được kết cấu bởi 3 chương chính:

Chương 1: Những vấn đề lý luận chung về pháp luật kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai
Chương 2: Thực trạng pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai tại tỉnh Tiền Giang
Chương 3: Các kiến nghị và giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai tại tỉnh Tiền Giang

CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ PHÁP LUẬT KINH DOANH NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

1.1. Khái niệm, đặc điểm, phân loại, vai trò của nhà ở hình thành trong tương lai

1.1.1. Khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai

Theo Từ điển tiếng Việt, “nhà” hay “nhà ở” được hiểu “là công trình xây dựng có mái, có tường vách để ở hay để dùng vào một việc nào đó”.

Theo pháp luật về xây dựng thì “nhà ở là một loại công trình xây dựng” và công trình xây dựng đó theo quy định của pháp luật xây dựng là “sản phẩm được tạo thành bởi sức lao động của con người, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào công trình, được liên kết định vị với đất, có thể bao gồm phần dưới mặt đất, phần trên mặt đất, được xây dựng theo thiết kế”.

Pháp luật về dân sự cho rằng “Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai” được xem là bất động sản và bất động sản đó có thể là “tài sản hiện có và tài sản Hình thành trong tương lai”.

Theo khoản 1 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014 thì nhà ở “là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân”. Luận văn: Pháp luật kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai.

Như vậy, dưới góc độ nghiên cứu pháp lý hay dưới góc độ nghiên cứu về mặt xã hội, nhà ở là tài sản dưới hình thức công trình xây dựng gắn bó với nhu cầu thiết yếu để ở của con người và phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt hằng ngày của con người.

Nhà ở Hình thành trong tương lai là một dạng tài sản Hình thành trong tương lai, theo quy định của pháp luật dân sự đó là nhà mà ở thời điểm hiện tại chưa được hình thành và có các điều kiện, cơ sở nhất định để thấy rằng nhà đó sẽ được hoàn thành việc xây dựng trong tương lai. Lần đầu tiên tài sản Hình thành trong tương lai được quy định trong BLDS năm 2004 với khái niệm “vật Hình thành trong tương lai” như sau “Vật dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là vật hiện có hoặc được Hình thành trong tương lai. Vật Hình thành trong tương lai là động sản, bất động sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết”.

Đây là quy định sơ khai làm tiền đề để hình thành khái niệm nhà ở Hình thành trong tương lai hiện nay.

Nhà ở Hình thành trong tương lai chính thức được ghi nhận theo khoản 4 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì nhà ở Hình thành trong tương lai được định nghĩa như sau: “Nhà, công trình xây dựng Hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”. Qua đó có thể hiểu nhà ở Hình thành trong tương lai là công trình xây dựng làm nơi ở, đang trong quá trình xây dựng chưa hoàn thành hoặc đã hoàn thành nhưng chưa được nghiệm thu để đưa vào sử dụng.

Khoản 5 Điều 80 Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở quy định việc xác định nhà ở có sẵn, nhà ở Hình thành trong tương lai được quy định như sau: “Nhà ở có sẵn là nhà ở đã có biên bản nghiệm thu hoàn thành việc xây dựng đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng; trường hợp nhà ở do chủ đầu tư tự thực hiện xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng (nhà ở không bắt buộc phải do đơn vị có năng lực thực hiện xây dựng) thì phải đáp ứng điều kiện đã có hệ thống điện, nước phục vụ cho sinh hoạt, có hệ thống phòng cháy, chữa cháy (nếu nhà ở thuộc diện bắt buộc phải có hệ thống phòng cháy, chữa cháy);”. Nhà ở Hình thành trong tương lai là nhà ở không đáp ứng điều kiện quy định đối với nhà ở có sẵn nêu trên. Dưới góc độ nghiên cứu của luận văn, tác giả đưa ra khái niệm về nhà ở Hình thành trong tương lai như sau: nhà ở Hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Trường hợp nhà ở do chủ đầu tư tự thực hiện xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng (nhà ở không bắt buộc phải do đơn vị có năng lực thực hiện xây dựng) thì chưa đáp ứng điều kiện đã có hệ thống điện, nước phục vụ cho sinh hoạt, có hệ thống phòng cháy, chữa cháy (nếu nhà ở thuộc diện bắt buộc phải có hệ thống phòng cháy, chữa cháy) để đưa vào sử dụng.

1.1.2 Đặc điểm nhà ở hình thành trong tương lai Luận văn: Pháp luật kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai.

Thứ nhất, nhà ở Hình thành trong tương lai là một loại tài sản đặc biệt.

Tính chất đặc biệt của nhà ở Hình thành trong tương lai là nó chưa hoàn toàn trở thành một tài sản được đưa vào sử dụng nhưng đã có thể tham gia vào các giao dịch dân sự. Nhà, công trình xây dựng đó phải đang trong quá trình xây dựng, tức là tại thời điểm hiện tại, thì ngôi nhà đó chưa hình thành chỉ tồn tại về mặt giấy tờ và trong quá trình hình thành căn cứ vào các số liệu, dữ liệu thiết kế, bản vẽ cụ thể được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thông qua. Theo quy định của Luật Nhà ở, thì xác định nhà đã xây xong phần móng. Như vậy về mặt thực tế, chúng ta phải nhìn thấy được rằng ngôi nhà, căn hộ đó có cơ sở về tính khả thi và đang hình thành theo như các hồ sơ, tài liệu, số liệu chứng minh, tức là phải thấy được rằng ngôi nhà đang trong quá trình được các bên tiến hành xây dựng và tạo dựng nó để khi chúng ta nhìn vào đó biết được rằng ngôi nhà chắc chắn sẽ hình thành. Mặt khác, về thiết kế và các văn bản là cơ sở các bên có cơ sở chứng minh được tính khả thi của việc hình thành ngôi nhà đó và đảm bảo về sự chắc chắn ngôi nhà đó sẽ Hình thành trong tương lai trong một thời gian dự kiến. Đây chỉ là mặt giấy tờ thủ tục và về mặt hình thức trên mặt lý thuyết, do vậy, về cơ bản đây là cơ sở ban đầu cho việc hình thành một ngôi nhà trong tương lai.

Chính vì vậy, về mặt sở hữu, thì chủ sở hữu chưa thể thực hiện đầy đủ các quyền lên đó như chiếm hữu, sử dụng ngôi nhà trên. Tức là căn cứ vào hành vi và tình trạng sử dụng của ngôi nhà, thì việc xác định ngôi nhà trên đã hình thành hay chưa Hình thành trong tương lai. Về mặt thực tế, ngôi nhà thời điểm này đã định hình rồi, các hạng mục của ngôi nhà về cơ bản đã hoàn thiện xong theo như thiết kế và hợp đồng mua bán nhà ở mà các bên giao kết. Nhưng đối với các hợp đồng mua bán thì việc các bên xác nhận với nhau bằng văn bản thể hiện công tác bàn giao là hết sức quan trọng. Khi bàn giao các bên lúc này mới chốt lại được với nhau về công việc hoàn thành của các bên, các điều khoản mà các bên đã thỏa thuận với nhau trong hợp đồng để rồi khi bàn giao các bên chứng minh và xác nhận quá trình thực hiện hợp đồng với nhau như thế nào. Đối với bên mua, thì coi như đã nhận tài sản, còn bên bán, coi như đã hoàn thành công việc và bàn giao đối tượng của hợp đồng mua bán nhà cho bên mua.

Như vậy tuy chưa hình thành nhưng pháp luật đã thừa nhận nhà ở Hình thành trong tương lai và cho phép đưa tài sản này tham gia vào các giao dịch dân sự với các điều kiện theo quy định.

Bên cạnh đó nhà ở đã được hình thành nhưng chưa xác lập quyền sở hữu cũng được xem là tài sản Hình thành trong tương lai. Bản chất của loại nhà ở này chúng ta có thể nhìn thấy, gọi tên, nhận dạng và thậm chí có thể đưa vào khai thác, sử dụng nhưng về mặt pháp lý chủ sở hữu của nó có thể chưa được xác lập quyền sở hữu hợp pháp lần đầu hoặc xác lập quyền sở hữu kế tục cho các chủ thể của những giao dịch tiếp theo nên vẫn tồn tại và tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Thứ hai, nhà ở Hình thành trong tương lai là một dạng tài sản được xác lập quyền sở hữu của chủ sở hữu sau thời điểm giao dịch. Luận văn: Pháp luật kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai.

Nhà ở là một loại tài sản đặc thù có giá trị lớn trong đời sống kinh tế xã do đó nó phải tồn tại, phải được nhìn thấy, được gọi tên và được đưa vào sử dụng theo đúng công năng. Tuy nhiên khái niệm đó không còn phù hợp khi BLDS 2015 ra đời theo đó tài sản không những là “Vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản. Tài sản bao gồm bất động sản và động sản” đã tồn tại mà còn bao gồm cả “BĐS và động sản Hình thành trong tương lai”. Từ quy định này có thể thấy rằng pháp luật dân sự thừa nhận tài sản bao gồm tài sản hiện hữu và cả những tài sản Hình thành trong tương lai. Nhà ở Hình thành trong tương lai là tài sản nhưng tài sản này sẽ khác với tài sản là nhà ở đã được hình thành vì nhà ở Hình thành trong tương lai là một loại tài sản đặc biệt nó chưa được hình thành, chưa tồn tại như một thực thể, chưa được xác lập quyền sở hữu nên con người không thể gọi tên, nhận dạng, khai thác theo đúng công năng và chưa được xác lập quyền sở hữu. Thế nên, Nhà nước cần phải ban hành những quy định riêng để điều chỉnh và góp phần loại bỏ những rủi ro mà khi giao dịch con người thường hoài nghi về tính pháp lý của nó.

Thứ ba, nhà ở Hình thành trong tương lai khi tham gia vào các giao dịch cần những điều kiện chặt chẽ do pháp luật quy định.

Do nhà ở Hình thành trong tương lai có thể chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu mà đã có thể được giao dịch mua bán nên cần có quy chế pháp lý chặt chẽ để bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của các bên. Chính vì vậy, một loạt văn bản quy phạm được coi là hành lang pháp lý cho việc thực hiện giao dịch liên quan đến tài sản đặc biệt này như Luật kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở và các văn bản hướng dẫn thi hành được ban hành. Luận văn: Pháp luật kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai.

Theo đó, nhà ở Hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh khi chủ đầu tư đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật, cụ thể “Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; nếu nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở Hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó”. Đồng thời trước khi bán chủ đầu tư phải có “văn bản thông báo cho cơ quan nhà nước về việc nhà ở đủ điều kiện được bán và văn bản chấp thuận của ngân hàng thương mại có đủ năng lực cam kết thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính đối với khách hàng nếu chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết”.

Bên cạnh điều kiện về nhà ở Hình thành trong tương lai, chủ thể tham gia các giao dịch về nhà ở Hình thành trong tương lai cũng phải đáp ứng những điều kiện nhất định.

Theo đó pháp luật quy định điều kiện đối với chủ thể phát triển nhà Hình thành trong tương lai phải “Thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp) và có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật”. Theo tác giả điều kiện mà pháp luật quy định và yêu cầu doanh nghiệp Kinh doanh bất động sản phải “thành lập doanh nghiệp” và “có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng” là hoàn toàn phù hợp. Vì lĩnh vực Kinh doanh bất động sản là một lĩnh vực nhạy cảm, tiềm ẩn nhiều rủi ro về mặt pháp lý, hàng hóa đưa vào kinh doanh là một loại hàng hóa đặc thù chưa được hình thành hoặc đang xây dựng nhưng có giá trị cao về mặt kinh tế. Do đó, pháp luật cần phải có những quy định, điều kiện để quản lý và bảo vệ các chủ thể khi mua bán nhà ở Hình thành trong tương lai cũng như tạo môi trường lành mạnh cho các doanh nghiệp có năng lực phát triển. Tuy nhiên, đối với hộ gia đình, cá nhân Kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ hoặc không thường xuyên khi bán, chuyển nhượng bất động sản thì pháp luật không buộc “phải thành lập doanh nghiệp” và “có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng” như đối với doanh nghiệp mà quy định nhóm chủ thể này chỉ thực hiện việc kê khai nộp thuế đầy đủ. Từ quy định này có thể thấy rằng pháp luật Kinh doanh bất động sản đã dự liệu nhóm các chủ thể này sẽ tham gia vào thị trường nên đã tạo mọi điều kiện để họ có cơ hội được phát triển mà không bị ràng buộc bởi những yếu tố khác.

Đối với các chủ thể mua hoặc nhận chuyển nhượng bất động sản bắt buộc phải đáp ứng, theo đó pháp luật về nhà ở quy định “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Tổ chức, cá nhân nước ngoài” cần đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật mới được sở hữu nhà ở tại Việt Nam như “có giấy chứng nhận đầu tư hoặc giấy tờ chứng minh được phép hoạt động tại Việt Nam do cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam cấp đối với tổ chức, hoặc có hộ chiếu còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam, được phép nhập cảnh vào Việt Nam và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật. Nếu người Việt Nam định cư ở nước ngoài nếu mang hộ chiếu Việt Nam thì phải còn giá trị và có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam vào hộ chiếu. Nếu mang hộ chiếu nước ngoài thì hộ chiếu phải còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam và kèm theo giấy tờ chứng minh còn quốc tịch Việt Nam hoặc giấy tờ xác nhận là người gốc Việt Nam do Sở Tư pháp, cơ quan đại diện Việt Nam ở nước ngoài, cơ quan quản lý về người Việt Nam ở nước ngoài cấp hoặc giấy tờ khác theo quy định của pháp luật Việt Nam”.

1.1.3 Phân loại nhà ở hình thành trong tương lai Luận văn: Pháp luật kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai.

Theo khoản 2 Điều 108 BLDS năm 2015 thì: “2. Tài sản Hình thành trong tương lai bao gồm: Tài sản chưa hình thành; Tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch”.

Như vậy theo quy định này có thể hiểu, nhà ở Hình thành trong tương lai được chia thành hai loại như sau: (i) Tài sản chưa hình thành, sự chưa hình thành ở đây có thể hiểu là tài sản đó chưa tồn tại hoàn thiện trên thực tế hoặc đang trong giai đoạn dần dần hoàn thành, như nhà đang trong giai đoạn xây dựng… (ii) Tài sản đã hình thành, hiện diện trong thực tế tuy nhiên quyền sở hữu được xác lập sau thời điểm giao dịch, như căn hộ chung cư đã xây dựng xong, chưa hoàn thiện, nghiệm thu, chưa chuyển quyền sở hữu…

Còn tại khoản 19 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014 quy định “Nhà, công trình xây dựng Hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”. Theo các quy định này có thể hiểu nhà ở Hình thành trong tương lai gồm hai loại: (i) nhà đang trong quá trình xây dựng (đang thi công xây dựng, đã có bản vẽ, thiết kế thi công được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, cấp phép xây dựng…); (ii) nhà đã xây dựng xong nhưng chưa được nghiệm thu (bằng biên bản nghiệm thu của cơ quan có thẩm quyền) để cấp phép đưa vào sử dụng.

Có thể thấy, mặc dù các quy định trên sử dụng những thuật ngữ pháp lý khác nhau, tuy nhiên đều hướng tới phân loại nhà ở Hình thành trong tương lai thành hai loại cụ thể:

Một là, nhà ở Hình thành trong tương lai tại các dự án nhà ở đang trong quá trình xây dựng, chưa hoàn thiện và người mua tiến hành giao dịch nhà ở khi đã đủ điều kiện đăng ký mua bán (theo diện góp vốn hoặc mua bán nhà ở Hình thành trong tương lai từng giai đoạn tương ứng với tiến độ thi công của dự án).

Đây là loại nhà ở Hình thành trong tương lai phổ biến trên thị trường hiện nay xuất phát từ các dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Theo quy định của Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, dự án nhà ở Hình thành trong tương lai này được mua bán theo các giai đoạn khác nhau cho tới khi hoàn thành và bàn giao cho người mua dưới các dạng hợp đồng: hợp đồng góp vốn, hợp đồng đặt mua hay hợp đồng mua bán nhà ở Hình thành trong tương lai tương ứng với từng giai đoạn của dự án nhà ở. Đương nhiên, để có thể ký kết các hợp đồng này thì dự án nhà ở Hình thành trong tương lai phải thỏa mãn các điều kiện do pháp luật quy định, cho phép đưa lên sàn giao dịch bất động sản để giao dịch.

Hai là, nhà ở Hình thành trong tương lai đã xây dựng xong nhưng chưa có biên bản nghiệm thu của cơ quan có thẩm quyền nhằm đủ điều kiện đưa vào sử dụng. Luận văn: Pháp luật kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai.

Cũng theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, công trình xây dựng là nhà ở Hình thành trong tương lai chỉ có thể đưa vào sử dụng chính thức khi đủ điều kiện nghiệm thu công trình xây dựng theo quy định của Luật Xây dựng. Quy định này nhằm đảm bảo chất lượng công trình, an toàn cho người sử dụng cũng như đáp ứng các yêu cầu quản lý về xây dựng.

Theo quy định của BLDS về tài sản Hình thành trong tương lai thì nhà ở Hình thành trong tương lai cũng có thể được phân loại thành hai nhóm:

Một là, các nhà ở mà tại thời điểm hiện tại chưa được hình thành và có cơ sở nhất định thấy rằng nhà đó sẽ được xây dựng và hoàn thành trong tương lai. Đây là dạng nhà ở Hình thành trong tương lai tại các dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội như đã trình bày ở trên. Các dự án này đã có Giấy chứng nhận đầu tư, giấy phép xây dựng hoặc Quyết định chủ trương đầu tư, có thể đã bắt đầu được tiến hành xây dựng.

Hai là, nhà ở Hình thành trong tương lai là nhà ở đã tồn tại vào thời điểm thực hiện giao dịch nhưng chưa xác lập được quyền sở hữu mà sau khi thực hiện giao dịch thì tài sản mới thuộc quyền sở hữu của bên mua. Thông thường, nhà ở Hình thành trong tương lai này là các căn hộ tại các dự án nhà ở đã xây dựng, thậm chí đã xây dựng xong nhưng người mua chưa thể xác lập quyền sở hữu vì chưa đủ điều kiện tài chính, mà họ có thể thực hiện các giao dịch như thế chấp chính nhà ở Hình thành trong tương lai định mua để có đủ tài chính trả cho chủ đầu tư để sở hữu nhà ở đó.

1.1.4 Vai trò của nhà ở hình thành trong tương lai Luận văn: Pháp luật kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai.

Nhà ở Hình thành trong tương lai đã thay đổi quan niệm về nhà ở truyền thống, nó đáp ứng cho nhiều nhu cầu thời kỳ hiện đại, đó là sự gia tăng dân số, tình trạng thiếu chỗ ở cũng như thay đổi các quy định của ngành xây dựng nhà ở. Vai trò của nhà ở Hình thành trong tương lai là:

Thứ nhất, thể hiện xu hướng tiêu dùng mới của con người khi tạo ra nhu cầu về các hình thức nhà ở mới, đáp ứng các nhu cầu về chỗ ở.

Do tốc độ đô thị hóa ngày càng nhanh chóng, người dân tiếp tục di cư và tập trung đến các thành phố, mật độ đô thị ngày càng tăng và nhu cầu nhà ở cũng vậy. Chính vì thế, các dự án nhà ở Hình thành trong tương lai chính là nhằm đáp ứng nhu cầu đó. Nhà ở là nhu cầu thiết yếu và chính đáng của mỗi con người. Đó không chỉ là không gian cư trú, nơi đảm bảo môi trường sống, tái tạo sức lao động mà còn là môi trường văn hoá, giáo dục, là tổ ấm hạnh phúc của mọi gia đình, là thước đo sự phồn vinh và tiến bộ của xã hội.

Trong điều kiện đó, có thể cá nhân, hộ gia đình chưa đủ điều kiện để mua ngay một căn nhà, họ có thể lựa chọn mua nhà ở Hình thành trong tương lai, đóng tiền mua nhà theo từng giai đoạn hoặc ký hợp đồng ban đầu để đưa nhà ở vào bảo đảm cho nghĩa vụ thanh toán tiền mua nhà với chủ đầu tư, từ đó có thể chờ đợi để chính thức trở thành chủ sở hữu căn nhà mơ ước.

Thứ hai, nhà ở Hình thành trong tương lai đáp ứng nhu cầu đầu tư, kinh doanh.

Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi. Do nhà ở Hình thành trong tương lai được pháp luật thừa nhận để giao dịch trên thị trường nên cũng như các loại bất động sản – hàng hóa khác, cá nhân tổ chức cũng có thể đầu tư kinh doanh nhà ở Hình thành trong tương lai thông qua các hình thức như: đầu tư bán, đầu tư cho thuê, đầu tư thuê mua hay chia sẻ lợi ích với chủ đầu tư dự án để kiếm lợi nhuận (mô hình condotel). Các giao dịch về nhà ở Hình thành trong tương lai làm sôi động thị trường bất động sản và mang lại lợi nhuận cho các nhà đầu tư.

Nếu thị trường chỉ có người sản xuất và người mua, việc thông thương sẽ khó hơn rất nhiều. Cơ hội để hai đối tượng này gặp nhau rất ít, việc mua bán sẽ trở nên tẻ nhạt và kém sôi động. Có thể thấy rằng, thị trường bất động sản chỉ thực sự hình thành và phát triển khi có những thương nhân tham gia và có hàng hóa là nhà ở Hình thành trong tương lai để giao dịch. Tầm ảnh hưởng của họ là vô cùng lớn đến số lượng giao dịch thành công. Có thể thấy rằng, những nhà đầu tư thứ cấp đóng góp rất nhiều vào thị trường bất động sản. Nếu không có họ, không có tài sản là nhà ở Hình thành trong tương lai, thị trường sẽ bị sụt giảm về tỉ lệ giao dịch cũng như mức thanh khoản.

1.2 Khái niệm, đặc điểm và vai trò của pháp luật về kinh doanh nhà ở Hình thành trong tương lai Luận văn: Pháp luật kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai.

1.2.1. Khái niệm pháp luật về kinh doanh nhà ở Hình thành trong tương lai

Nhà ở và nhà ở Hình thành trong tương lai là một dạng tài sản đặc biệt, thuộc nhóm bất động sản theo quy định tại Điều 107 BLDS năm 2015.

Khoản 1, Điều 3 Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định: “Kinh doanh bất động sản và việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản, thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi”.

Kinh doanh nhà ở Hình thành trong tương lai là hoạt động cụ thể do các nhà đầu tư thực hiện trên thực tế với các công trình là nhà ở Hình thành trong tương lai được xây dựng chưa xong và chưa được nghiệm thu. Pháp luật hiện hành cho phép các chủ thể này được tiến hành các hoạt động bán, cho thuê hay cho thuê mua đối với những công trình là nhà ở Hình thành trong tương lai. Tuy nhiên trên thực tế, các chủ thể là các nhà đầu tư hay các doanh nghiệp phải bảo đảm những điều kiện nhất định khi tham gia vào hoạt động này.

Từ quy định trên, ta có thể xác định được rằng đối tượng của hoạt động kinh doanh nhà ở Hình thành trong tương lai là một hoạt động kinh doanh bất động sản đặc biệt, ở đây là nhà ở Hình thành trong tương lai với mục đích hướng tới là lợi nhuận.

Pháp luật được hiểu “là hệ thống những quy tắc xử sự mang tính bắt buộc chung do Nhà nước ban hành hoặc thừa nhận và đảm bảo thực hiện, thể hiện ý chí của giai cấp thống trị và là nhân tố điều chỉnh các quan hệ xã hội phát triển phù hợp với lợi ích của giai cấp mình”.

Pháp luật là công cụ của Nhà nước, có vai trò đặc biệt quan trọng trong việc đảm bảo sự phát triển ổn định của các quan hệ xã hội. Đối với kinh tế, pháp luật trở thành công cụ thúc đẩy sự phát triển của các quan hệ kinh tế, đặc biệt là các quan hệ kinh tế thị trường. Pháp luật mang những đặc trưng cơ bản mà các biện pháp quản lý khác không thể có được, đó là tính quy phạm, tính bắt buộc chung, tính cưỡng chế và tính tự điều chỉnh. Chính những đặc trưng cơ bản này đã làm cho pháp luật trở thành biện pháp quản lý xã hội có hiệu quả nhất được sử dụng để điều chỉnh hoạt động kinh tế nói chung và hoạt động kinh doanh bất động sản nói riêng. Thông qua kế hoạch, quy hoạch, các chính sách, điều kiện được pháp luật quy định và thuế, Nhà nước sẽ điều hòa và thúc đẩy hoạt động kinh doanh bất động sản theo hướng tích cực, dưới sự định hướng của Nhà nước. Trong hoạt động kinh doanh nhà ở Hình thành trong tương lai, pháp luật sẽ định hướng những vấn đề mang tính nguyên tắc cho hoạt động kinh doanh nhà ở Hình thành trong tương lai được triển khai mà trong đó, quan trọng nhất chính là xác định thế nào là nhà ở Hình thành trong tương lai; điều kiện để giao dịch nhà ở Hình thành trong tương lai, quyền và nghĩa vụ của các bên cũng như thủ tục để thực hiện các giao dịch đó.

Từ những phân tích trên, ta có thể đưa ra khái niệm sau: pháp luật kinh doanh bất động sản đối với nhà ở Hình thành trong tương lai là tổng hợp các quy phạm pháp luật điều chỉnh quan hệ giữa các chủ thể tham gia vào các hoạt động kinh doanh nhà ở Hình thành trong tương lai nhằm bảo đảm các điều kiện kinh doanh, quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia vào quan hệ kinh doanh nhà ở Hình thành trong tương lai.

1.2.2. Đặc điểm pháp luật kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai Luận văn: Pháp luật kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai.

Có thể rút ra những đặc điểm pháp luật kinh doanh nhà ở Hình thành trong tương lai như sau:

Thứ nhất, pháp luật kinh doanh nhà ở Hình thành trong tương lai là tổng hợp các quy phạm pháp luật điều chỉnh quan hệ xã hội liên quan đến một tài sản đặc thù, đó là nhà ở Hình thành trong tương lai.

Chúng ta thấy rằng nhà ở Hình thành trong tương lai là một tài sản mới, hình thành trong xã hội hiện đại chứ trước đây trong pháp luật Việt Nam chưa có. Khi nhu cầu xã hội nảy sinh loại tài sản mới, lại là loại bất động sản đặc biệt và quan trọng với đời sống thì pháp luật cần phải điều chỉnh kịp thời là điều tất yếu.

Gọi nhà ở Hình thành trong tương lai là loại tài sản đặc biệt xuất phát từ đặc trưng của loại tài sản này trên thị trường bất động sản, pháp luật sẽ điều chỉnh các vấn đề phát sinh liên quan đến việc đưa nhà ở Hình thành trong tương lai tham gia vào thị trường bất động sản sao cho phù hợp với đặc thù của tài sản Hình thành trong tương lai. Nhà ở Hình thành trong tương lai không chỉ là nhu cầu của nhà đầu tư, mà nó còn xuất phát từ nhu cầu của người mua, của xã hội, chính vì vậy pháp luật quy định về điều kiện, thủ tục kinh doanh nhà ở Hình thành trong tương lai sẽ tạo cơ sở pháp lý cho hoạt động này.

Thứ hai, pháp luật kinh doanh nhà ở Hình thành trong tương lai có sự thay đổi qua các giai đoạn phát triển của thị trường bất động sản. Luận văn: Pháp luật kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai.

Qua từng giai đoạn lịch sử, đòi hỏi pháp luật về kinh doanh bất động sản đều phải có những điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung nhằm khắc phục những hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành và đảm bảo nhiều khả thi, sát thực tiễn. Hoạt động kinh doanh nhà ở Hình thành trong tương lai mới được luật quy định, bởi cũng phụ thuộc lớn vào nhận thức, điều kiện kinh tế xã hội của từng thời điểm, cân bằng giữa tăng trưởng kinh tế và ổn định xã hội. Chính vì vậy, có những giai đoạn đầu khi chưa có quy định về kinh doanh nhà ở Hình thành trong tương lai thì hoạt động này được coi là trái pháp luật.

Ngoài ra, pháp luật về kinh doanh nhà ở Hình thành trong tương lai chịu sự tác động đáng kể từ những biến đổi chính trị. Đặc điểm của việc đầu tư các dự án nhà ở Hình thành trong tương lai luôn là sự đầu tư dài hạn, do đó yếu tố ổn định trong môi trường đầu tư luôn là sự quan tâm hàng đầu đối với các doanh nghiệp. Đồng thời môi trường đầu tư lại rất nhạy cảm với những thay đổi từ yếu tố chính trị, chỉ cần một chút thay đổi từ môi trường này sẽ khiến cho thị trường đầu tư phản ứng một cách rõ rệt. Khi đó, pháp luật về kinh doanh bất động sản lại phải ban hành thêm những quy định mới để ổn định và điều tiết các quan hệ xã hội phát sinh trong lĩnh vực này.

1.2.3. Vai trò của pháp luật kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai

Thứ nhất, pháp luật kinh doanh nhà ở Hình thành trong tương lai tạo điều kiện thúc đẩy hoạt động kinh doanh nhà ở Hình thành trong tương lai theo hướng tích cực.

Hoạt động kinh doanh nhà ở Hình thành trong tương lai hiện nay là một trong những hoạt động quan trọng của đầu tư, kinh doanh bất động sản. Vì vậy, muốn cho thị trường bất động sản nói chung và hoạt động đầu tư, kinh doanh nhà ở Hình thành trong tương lai nói riêng phát triển và đi vào nề nếp, đòi hỏi Nhà nước phải quản lý chặt chẽ bằng pháp luật. Việc xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật về kinh doanh bất động sản là nhà ở Hình thành trong tương lai sẽ góp phần tạo ra hành lang pháp lý vững chắc cho hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản phát triển lành mạnh, ổn định.

BĐS là loại tài sản có giá trị lớn, việc quản lý của Nhà nước đối với chúng bằng pháp luật là cơ sở để bảo đảm an toàn cho các giao dịch bất động sản, trong đó bao gồm cả giao dịch liên quan đến nhà ở Hình thành trong tương lai. Mọi bất động sản đều được Nhà nước quản lý thông qua hành vi đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng đất, cũng như các biến động của chúng. Mọi giao dịch bất động sản phải có sự giám sát của Nhà nước, đặc biệt trong khâu đăng ký pháp lý. Sự tham gia của Nhà nước vào thị trường bất động sản thông qua yếu tố pháp luật sẽ làm cho thị trường bất động sản ổn định hơn và an toàn hơn. Luận văn: Pháp luật kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai.

Thứ hai, pháp luật kinh doanh nhà ở Hình thành trong tương lai góp phần bảo đảm quyền lợi các bên cũng như lợi ích của kinh tế – xã hội.

Quản lý tốt thị trường nhà ở Hình thành trong tương lai nói riêng và thị trường bất động sản nói chung sẽ góp phần kích thích sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước. Thị trường bất động sản có quan hệ trực tiếp với các thị trường như thị trường tài chính tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động… Theo phân tích đánh giá của các chuyên gia kinh tế, ở các nước phát triển, nếu đầu tư vào lĩnh vực bất động sản tăng lên 1 USD thì sẽ có khả năng thúc đẩy các ngành có liên quan phát triển từ 1,5 – 2 USD. Phát triển và điều hành tốt thị trường kinh doanh nhà ở Hình thành trong tương laisẽ có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thông qua các biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập các công trình, nhà ở… để từ đó tạo nên chuyển dịch đáng kể và quan trọng về cơ cấu dân cư trong các ngành, các vùng lãnh thổ và trên phạm vi cả nước.

Khi có sự điều chỉnh của pháp luật, quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ chuyển nhượng dự án sẽ được đảm bảo trên thực tế, ngăn ngừa tình trạng vi phạm của các bên trong quá trình thực hiện hoạt động kinh doanh nhà ở Hình thành trong tương lai. Hoạt động kinh doanh nhà ở Hình thành trong tương lai là một trong những hoạt động có tầm ảnh hưởng lớn rộng khắp, đa ngành. Do đó, những diễn biến bất lợi trong vấn đề đầu tư, kinh doanh sẽ kéo theo nhiều hệ lụy xấu cho sự phát triển kinh tế – xã hội. Vì vậy, muốn cho thị trường bất động sản nói chung và hoạt động kinh doanh nhà ở Hình thành trong tương lai nói riêng phát triển và đi vào nề nếp, đòi hỏi Nhà nước phải quản lý chặt chẽ bằng pháp luật. Việc xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật về nhà ở Hình thành trong tương lai sẽ góp phần tạo ra hành lang pháp lý vững chắc cho hoạt động đầu tư, Kinh doanh bất động sản phát triển lành mạnh.

Thứ ba, pháp luật kinh doanh nhà ở Hình thành trong tương lai giúp bình ổn thị trường nhà ở, đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân.

Thông qua công cụ pháp luật, việc quản lý có hiệu quả thị trường nhà ở Hình thành trong tương lai sẽ đáp ứng nhu cầu bức xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân. Thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong thị trường bất động sản. Thị trường nhà ở là thị trường sôi động nhất trong thị trường bất động sản, những cơn sốt nhà đất hầu hết đều bắt đầu từ sốt nhà ở và lan tỏa sang các thị trường bất động sản khác, ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của nhân dân. Vì vậy, phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản nhà ở, bình ổn thị trường nhà ở Hình thành trong tương lai thông qua pháp luật về chuyển nhượng dự án bất động sản, giải phóng những dự án đang trì trệ không thể triển khai được là một trong những vai trò quan trọng của quản lý nhà nước về thị trường bất động sản nhà ở. Luận văn: Pháp luật kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai.

Trong bối cảnh mật độ dân số ngày càng tăng trong khi nguồn cung nhà ở chỉ dừng ở mức hữu hạn sẽ thúc đẩy sự cạnh tranh cao trong thị trường nhà ở. Sự cạnh tranh này nhiều trường hợp dẫn đến những tác động tiêu cực trong môi trường bất động sản nói chung và khách hàng nói riêng. Thực tế có nhiều trường hợp các chủ sở hữu nhà ở lợi dụng nhu cầu về nhà ở tăng cao để lừa đảo chiếm đoạt tài sản của khách hàng thông qua việc bán một căn nhà cho nhiều đối tượng, bên cạnh đó sự khan hiếm về nguồn cung nhà ở cũng khiến cho giá cả loại tài sản này tăng cao trong thị trường bất động sản, gây mất cân đối giữa các phân khúc trong thị trường này. Thông qua công cụ pháp luật, việc quản lý có hiệu quả thị trường nhà ở Hình thành trong tương lai sẽ đáp ứng nhu cầu bức xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân và đồng thời giúp quản lý thị trường bất động sản tốt hơn.

Kết luận Chương 1

Chương 1 của luận văn đã khái quát những vấn đề lý luận về nhà ở hình thành trong tương lai và pháp luật kinh doanh nhà ở Hình thành trong tương lai. Qua nghiên cứu có thể thấy, nhà ở Hình thành trong tương lai là một loại tài sản đặc biệt, hình thành trong quá trình đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của người dân về nhà ở, từ đó tạo ra nhu cầu cần điều chỉnh pháp lý với loại tài sản này để bảo đảm quyền lợi của các bên liên quan, nhất là với người mua nhà ở Hình thành trong tương lai, thường là bên yếu thế hơn trong quan hệ pháp luật. Luận văn: Pháp luật kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai.

Pháp luật kinh doanh nhà ở Hình thành trong tương lai chính là văn bản tạo nên cơ sở pháp lý vững chắc cho quan hệ kinh doanh nhà ở Hình thành trong tương lai, hỗ trợ cho các bên tham gia quan hệ pháp luật này đúng quy định, bên cạnh đó còn hỗ trợ cho thị trường kinh doanh nhà ở Hình thành trong tương lai phát triển lành mạnh, đúng hướng.

XEM THÊM NỘI DUNG TIẾP THEO TẠI ĐÂY:

===>>> Luận văn: Thực trạng PL kinh doanh nhà ở hình thành tương lai

Kinh Tế, Luận Văn Thạc Sĩ, Luật