Luận Văn Thạc Sĩ, Luật

Luận văn: Pháp luật về trình tự thủ tục bán đấu giá tài sản bảo đảm

Posted on by Dichvuluanvan123

Chia sẻ chuyên mục Đề Tài Luận văn: Pháp luật về trình tự thủ tục bán đấu giá tài sản bảo đảm hay nhất năm 2025 cho các bạn học viên ngành đang làm luận văn thạc sĩ tham khảo nhé. Với những bạn chuẩn bị làm bài luận văn tốt nghiệp thì rất khó để có thể tìm hiểu được một đề tài hay, đặc biệt là các bạn học viên đang chuẩn bị bước vào thời gian lựa chọn đề tài làm luận văn thì với đề tài: Pháp luật về trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất của ngân hàng thương mại và thực tiễn thực hiện tại các công ty đấu giá trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh dưới đây chắc chắn sẽ giúp cho các bạn học viên có cái nhìn tổng quan hơn về đề tài sắp đến.

TÓM TẮT LUẬN VĂN

Luận văn Thạc sĩ “Pháp luật về trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất của ngân hàng thương mại và thực tiễn thực hiện tại các công ty đấu giá trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh” nghiên cứu những vấn đề lý luận cơ bản của pháp luật Việt Nam về trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất của ngân hàng thương mại.

Luận văn nghiên cứu thực trạng quy định của pháp luật Việt Nam về trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất của ngân hàng thương mại, như Luật Đấu giá, Bộ Luật Dân sự, Luật Đất đai và các văn bản pháp luật liên quan. Luận văn đánh giá quá trình thực tiễn áp dụng, thực thi pháp luật về trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất của ngân hàng thương mại tại các công ty đấu giá trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh, chỉ ra những bất cập, hạn chế trong quy định pháp luật hiện hành.

Từ đó, luận văn đưa ra những đề xuất phương hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật về trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất của ngân hàng thương mại tại các công ty đấu giá trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.

Từ khóa: bán đấu giá, tài sản bảo đảm, quyền sử dụng đất, ngân hàng thương mại trình tự, thủ tục, pháp luật.

ABSTRACT

The Master’s thesis titled “The Law on the Procedures and Processes for Auctioning Secured Assets as Land Use Rights of Commercial Banks and the Practical Implementation at Auction Companies in Ho Chi Minh City” studies the fundamental theoretical issues of Vietnamese law regarding the procedures and processes for auctioning secured assets as land use rights of commercial banks. Luận văn: Pháp luật về trình tự thủ tục bán đấu giá tài sản bảo đảm.

The thesis examines the current state of regulations under Vietnamese law concerning the procedures and processes for auctioning secured assets as land use rights of commercial banks, such as the Auction Law, the Civil Code, the Land Law, and related legal documents. It evaluates the practical application and enforcement of the law regarding these procedures at auction companies in Ho Chi Minh City, identifying shortcomings and limitations in the existing legal framework.

From this analysis, the thesis proposes directions and solutions for improving the law on the procedures and processes for auctioning secured assets as land use rights of commercial banks at auction companies in Ho Chi Minh City.

Keywords: auction, secured assets, land use rights, commercial banks, procedures, law.

LỜI MỞ ĐẦU

1. GIỚI THIỆU

1.1. Đặt vấn đề

Trong lĩnh vực đấu giá tài sản, việc tuân thủ đầy đủ các trình tự và thủ tục theo quy định pháp luật là điều kiện thiết yếu để đảm bảo cuộc đấu giá diễn ra thành công. Các quy định pháp luật hiện hành rất cụ thể và nghiêm ngặt về các bước thực hiện đấu giá tài sản, yêu cầu các doanh nghiệp và tổ chức tham gia phải tuân thủ nhằm duy trì sự minh bạch, khách quan và trung thực trong quá trình này. Tại Việt Nam, quy trình bán đấu giá tài sản đã được xác lập từ lâu, có nguồn gốc từ thời Pháp thuộc, nhưng vẫn chưa được chính thức phổ cập như một quy định pháp luật mà chủ yếu nằm trong các nội quy hoặc quy định địa phương. Từ sau Cách mạng tháng Tám cho đến năm 1996, hoạt động tổ chức đấu giá tại Việt Nam chủ yếu tập trung vào việc phát mại tài sản để thi hành án. Do đó, các văn bản pháp luật, chẳng hạn như Pháp lệnh 23-LCT ban hành ngày 28/8/1989 của Hội đồng Nhà nước, quy định về trình tự, thủ tục bán đấu giá nhưng chủ yếu chỉ áp dụng cho những tài sản đã bị kê biên để thi hành án.

Sự phát triển của ngành ngân hàng đã dẫn đến việc các tổ chức đấu giá thực hiện bán đấu giá tài sản bảo đảm của ngân hàng thương mại (NHTM) nhằm thu hồi nợ ngày càng trở nên phổ biến, trong đó phần lớn tài sản liên quan đến quyền sử dụng đất (QSDĐ). Do đó, cần thiết phải có các quy định pháp luật điều chỉnh các quy trình, trình tự và thủ tục bán đấu giá đối với các loại tài sản nói chung, cũng như đối với tài sản bảo đảm là QSDĐ. Nghị định 17/2010 được ban hành đã hệ thống hóa các nguyên tắc, trình tự và thủ tục bán đấu giá tài sản bảo đảm, tạo nền tảng pháp lý vững chắc cho Luật Đấu giá tài sản (LĐGTS) năm 2016. Qua nhiều lần sửa đổi và bổ sung, các quy định về trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản bảo đảm của NHTM đã được hoàn thiện gần như đầy đủ trong LĐGTS năm 2016. Tuy nhiên, sau hơn 7 năm thực thi, các quy định pháp luật liên quan đến trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản vẫn còn nhiều bất cập và khó khăn trong việc thực thi tại các công ty đấu giá. Những hạn chế trong LĐGTS năm 2016 đã làm cho quá trình hoàn tất các trình tự thủ tục bán đấu giá trở nên khó khăn hơn. Vì vậy, vào ngày 27/6/2024, Quốc hội đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của LĐGTS năm 2024, có hiệu lực từ ngày 01/01/2025, nhằm khắc phục những tồn tại của LĐGTS năm 2016 và đáp ứng nhu cầu ứng dụng công nghệ thông tin trong hoạt động đấu giá, đặc biệt trong công cuộc chuyển đổi số toàn quốc. LĐGTS năm 2024 đã giải quyết một phần các vấn đề về trình tự, thủ tục còn tồn đọng tại LĐGTS năm 2016. Đặc biệt, LĐGTS năm 2024 chú trọng việc áp dụng công nghệ thông tin trong quản lý hoạt động đấu giá: các thông báo công khai về đấu giá tài sản trên trang thông tin điện tử chuyên ngành được nâng cao; quy định về trình tự, thủ tục đấu giá trực tuyến đã được bổ sung và hoàn thiện để đáp ứng nhu cầu áp dụng công nghệ hiện đại vào hoạt động đấu giá. Chính vì vậy, việc tiếp tục xem xét, cập nhật và giải quyết những vấn đề bất cập trong quy định pháp luật về trình tự và thủ tục bán đấu giá tài sản bảo đảm là QSDĐ của NHTM là rất cần thiết.

Vì vậy, trong luận văn này, tác giả đề cập chuyên sâu vào vấn đề quy định của pháp luật hiện hành về trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản bảo đảm là QSDĐ của NHTM tại các công ty đấu giá, từ đó đánh giá những ưu điểm, những tồn tại, hạn chế, bất cập trong bán đấu giá tài sản bảo đảm qua thực tiễn. Trên cơ sở đó, luận văn đề xuất một số giải pháp mang tính khoa học góp phần hoàn thiện pháp luật về trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản bảo đảm là QSDĐ của NHTM tại các công ty đấu giá.

1.2. Tính cấp thiết của đề tài Luận văn: Pháp luật về trình tự thủ tục bán đấu giá tài sản bảo đảm.

Hiện tại, một trong những phương thức xử lý tài sản bảo đảm phổ biến nhất là đấu giá để thu hồi nợ. Trong nền kinh tế thị trường, tình trạng cầm cố và thế chấp tài sản để bảo đảm nghĩa vụ tài chính diễn ra rất thường xuyên. Khi các cá nhân hoặc tổ chức không thể thực hiện cam kết ban đầu, tài sản bảo đảm sẽ được xử lý, trong số đó thông qua hình thức bán đấu giá tài sản. Nghiệp vụ đấu giá thường gắn bó mật thiệt với hoạt động của ngân hàng vì đây là nguồn cung cấp tài sản bảo đảm dồi dào cho các doanh nghiệp, tổ chức đấu giá. Đặc biệt trong giai đoạn khủng hoảng kinh tế vừa qua, việc thu hồi nợ thông qua xử lý tài sản bảo đảm của các NHTM ngày càng trở nên phổ biến, kéo theo sự gia tăng số lượng cá nhân, doanh nghiệp tham gia đấu giá. Trong đó, hoạt động đấu giá QSDĐ thường xuyên xảy ra. Đối với các khoản vay lớn, người vay thường sử dụng QSDĐ làm tài sản thế chấp cho ngân hàng để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ. Tuy nhiên, khi người vay không thanh toán được số tiền đã vay, ngân hàng tiến hành xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ theo thỏa thuận bằng nhiều phương thức khác nhau, bao gồm cả phương pháp đấu giá tài sản. Quy trình này giúp ngân hàng tối đa hóa khả năng thu hồi nợ xấu, giảm thiểu thiệt hại về tài sản và lợi nhuận, đồng thời hạn chế tác động tiêu cực của khoản nợ xấu tới hoạt động cho vay của ngân hàng và tạo điều kiện cho nền kinh tế phát triển bền vững. Ngoài ra, quy trình đấu giá tài sản bảo đảm là QSDĐ đảm bảo tính công khai, khách quan và minh bạch, hạn chế tiêu cực từ cá nhân, tổ chức đối với tài sản này. Vì vậy, việc đấu giá quyền sử dụng đất nhằm thu hồi nợ của các NHTM đóng vị trí quan trọng trong việc bảo đảm các yếu tố trên. Do tài sản đấu giá là QSDĐ và lĩnh vực xử lý nợ rất nhạy cảm, liên quan trực tiếp đến nền kinh tế và tài chính quốc gia, việc kiểm soát quy trình và thủ tục bán đấu giá tài sản bảo đảm, đặc biệt là QSDĐ, trở nên vô cùng cần thiết. Bởi bất kỳ sai sót nào trong quy trình có thể dẫn đến sự thiếu minh bạch và công bằng trong đấu giá, gây ảnh hưởng đến quyền lợi và trách nhiệm của các bên tham gia. Với sự gia tăng vai trò của hình thức xử lý thu hồi nợ thông qua đấu giá tài sản bảo đảm tại các NHTM, Chính phủ đã triển khai các kế hoạch và chính sách nhằm xây dựng một hệ thống pháp luật quy định rõ ràng về trình tự và thủ tục đấu giá tài sản. Mục tiêu là đảm bảo hoạt động đấu giá diễn ra minh bạch, công khai và bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan. LĐGTS năm 2016 đã hoàn thiện các quy định về trình tự và thủ tục đấu giá, thống nhất các quy định chung, từ đó nâng cao hiệu quả áp dụng trong thực tiễn và giảm thiểu tình trạng chồng chéo, mâu thuẫn. Luật Đất đai năm 2013 cũng đã góp phần củng cố tính pháp lý của tài sản bảo đảm là QSDĐ khi được đem ra đấu giá. Việc quản lý và giám sát của Nhà nước đối với quy trình này trở nên dễ dàng, quy củ và chặt chẽ hơn. Theo quy định của LĐGTS 2016, tất cả các tổ chức, công ty đấu giá phải tuân thủ nguyên tắc, trình tự và thủ tục được quy định, không được vi phạm bất kỳ quy trình nào. Hiện nay, các quy định về trình tự, thủ tục đấu giá tài sản bảo đảm chủ yếu được quy định tại Chương 3 của LĐGTS năm 2016. LĐGTS năm 2024 và Luật Đất đai năm 2024 đã đưa ra những thay đổi và bổ sung trong các quy định về trình tự, thủ tục bán đấu giá QSDĐ, nhằm cải tiến và giải quyết các vấn đề còn tồn tại của luật cũ. Luật mới cũng đơn giản hóa quy trình đấu giá, nâng cao tính công khai và minh bạch, đồng thời thúc đẩy quá trình chuyển đổi số trong hoạt động đấu giá QSDĐ tại các NHTM. Điều này không chỉ tạo điều kiện cho sự phát triển kinh tế tại Thành phố Hồ Chí Minh, mà còn giúp các NHTM thu hồi và xử lý hiệu quả các khoản nợ xấu, đảm bảo nghiệp vụ cho vay không bị gián đoạn. Luận văn: Pháp luật về trình tự thủ tục bán đấu giá tài sản bảo đảm.

Tuy nhiên, thực tiễn hiện nay vẫn tồn tại nhiều bất cập trong pháp luật liên quan đến trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản bảo đảm là QSDĐ của NHTM, với nhiều lỗ hổng pháp lý và thiếu sót trong quy định cụ thể. Sau hơn bảy năm, những vấn đề này ngày càng trở nên rõ ràng hơn, với nhiều khó khăn mà các tổ chức đấu giá tại Thành phố Hồ Chí Minh đang phải đối mặt, chủ yếu bắt nguồn từ trình tự và thủ tục đấu giá. Cụ thể, các quy định hiện hành yêu cầu thông báo đấu giá với nhiều mốc thời gian khác nhau, bao gồm thời gian bán hồ sơ, tiếp nhận hồ sơ đăng ký tham gia đấu giá, thời gian nộp tiền đặt trước và thời gian tổ chức đấu giá, dẫn đến sự nhầm lẫn cho khách hàng. Hơn nữa, sự không đồng bộ và thiếu hợp lý trong các quy định về thời gian tổ chức đấu giá và thu tiền đặt trước đã tạo điều kiện cho các hành vi thông đồng và tự thỏa thuận, gây ra tình trạng “quân xanh, quân đỏ” từ đó hạn chế số lượng khách hàng tham gia đấu giá. Về mức tiền đặt trước, quy định hiện hành của LĐGTS cho phép mức tối đa lên tới 20%, nhưng nhiều ý kiến cho rằng đây là con số chưa hợp lý, dẫn đến tình trạng “bỏ tiền đặt trước, bỏ cọc” như đã thấy trong vụ việc liên quan đến đất Thủ Thiêm gần đây. Đặc biệt, một số quy định giữa LĐGTS và Luật Đất đai chưa đồng bộ, gây khó khăn cho các cơ quan nhà nước trong quá trình thực hiện đấu giá QSDĐ. Ví dụ, quy định về trình tự thực hiện khi chỉ có một người đăng ký tham gia đấu giá QSDĐ lại khác nhau giữa hai luật, với LĐGTS loại trừ tình huống này, trong khi Luật Đất đai lại cho phép. Bên cạnh đó, các quy định về hình thức đấu giá trực tuyến vẫn còn nhiều thiếu sót, thiếu hướng dẫn cụ thể, khiến nhiều tổ chức đấu giá rơi vào tình trạng “vừa học vừa làm” khó đảm bảo tính chuyên nghiệp. Hình thức bán đấu giá trực tuyến còn tương đối mới, gặp nhiều khó khăn và thiếu sót trong quy trình thực hiện, dẫn đến khách hàng không đạt được kết quả mong muốn, gây mất quyền lợi cùng với tiền đặt trước. Hiện tại, pháp luật về trình tự, thủ tục bán đấu giá trực tuyến tài sản bảo đảm là QSDĐ vẫn chưa có văn bản hướng dẫn cụ thể để giải quyết các tình huống phát sinh.

Trước những khó khăn và bất cập đã nêu, việc sửa đổi và bổ sung các quy định về trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản là hết sức cần thiết. Điều này sẽ tạo ra một cơ sở pháp lý vững chắc, góp phần thúc đẩy hoạt động đấu giá diễn ra hiệu quả và công bằng, đồng thời nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước đối với lĩnh vực này. Để thực hiện điều này, cần tiến hành các nghiên cứu tổng quát và chuyên sâu về quá trình thực hiện bán đấu giá của các tổ chức đấu giá chuyên nghiệp tại Thành phố Hồ Chí Minh. Những nghiên cứu này sẽ cung cấp cho các nhà quản lý và lập pháp cái nhìn tổng quan và chi tiết về thực tiễn, đánh giá ưu điểm cũng như nhược điểm của các quy định pháp luật hiện hành liên quan đến trình tự và thủ tục đấu giá tài sản bảo đảm là QSDĐ. Từ đó, có thể đề xuất những giải pháp và phương hướng hợp lý để khắc phục tình trạng hiện tại. Đề tài này không chỉ tạo ra một khuôn khổ pháp lý đồng bộ và thống nhất, mà còn hỗ trợ việc sửa đổi, bổ sung và ban hành các văn bản pháp luật mới phù hợp hơn, từ đó khắc phục các bất cập và hạn chế trong luật pháp. Kết quả là, hoạt động bán đấu giá tài sản bảo đảm sẽ diễn ra thuận lợi hơn, mang lại giá trị lợi ích cao cho các tổ chức đấu giá và NHTM tại Thành phố Hồ Chí Minh, đồng thời có thể mở rộng áp dụng cho toàn quốc. Qua đó, góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật về đấu giá tài sản bảo đảm là QSDĐ, nâng cao hiệu quả trong giám sát và quản lý hoạt động đấu giá, và thúc đẩy sự phát triển bền vững của nền kinh tế.

Từ những lý do, thực tiễn nêu trên, học viên lựa chọn đề tài: “Pháp luật về trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất của ngân hàng thương mại và thực tiễn thực hiện tại các công ty đấu giá trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh” làm đề tài tốt nghiệp Luận văn thạc sĩ ngành Luật học của mình.

2. MỤC TIÊU VÀ NHIỆM VỤ NGHIÊN CỨU

2.1. Mục tiêu nghiên cứu

  • Đề tài bao gồm các mục tiêu sau: Luận văn: Pháp luật về trình tự thủ tục bán đấu giá tài sản bảo đảm.

Về lý luận: Phân tích các quy định pháp luật hiện hành liên quan đến trình tự và thủ tục bán đấu giá tài sản bảo đảm là QSDĐ của NHTM, bao gồm LĐGTS năm 2016, LĐGTS năm 2024 và các văn bản pháp luật liên quan.

Về thực tiễn: Đánh giá thực thi các quy định pháp luật này tại các công ty đấu giá trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh, làm rõ những bất cập và hạn chế trong quy định pháp luật hiện hành về trình tự và thủ tục bán đấu giá tài sản bảo đảm là QSDĐ của NHTM.

Về giải pháp: Đề xuất các kiến nghị và giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về trình tự và thủ tục bán đấu giá tài sản bảo đảm là QSDĐ của NHTM, nhằm nâng cao hiệu quả thực thi tại các công ty đấu giá trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.

2.2. Nhiệm vụ nghiên cứu:

  • Để đạt được mục tiêu trên, đề tài đặt ra các nhiệm vụ nghiên cứu như sau:

Nghiên cứu các vấn đề lý luận liên quan đến pháp luật hiện hành về trình tự và thủ tục bán đấu giá tài sản bảo đảm là QSDĐ của NHTM.

Phân tích, thu thập dữ liệu về quá trình thực hiện trình tự và thủ tục bán đấu giá tài sản bảo đảm của NHTM tại các công ty đấu giá trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.

Phân tích thực trạng pháp luật hiện hành về trình tự và thủ tục bán đấu giá tài sản bảo đảm là QSDĐ của NHTM, đồng thời so sánh các quy định trong LĐGTS năm 2016, LĐGTS năm 2024 và các văn bản pháp luật liên quan. Qua đó, luận giải và làm rõ những điểm cải tiến, đánh giá hiệu quả của các quy định pháp luật tác động đến thực tiễn.

Đề xuất kiến nghị hoàn thiện pháp luật và giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản bảo đảm là QSDĐ của NHTM tại các công ty đấu giá nói riêng và Việt Nam nói chung.

3. CÂU HỎI NGHIÊN CỨU Luận văn: Pháp luật về trình tự thủ tục bán đấu giá tài sản bảo đảm.

Câu hỏi 1: Pháp luật Việt Nam hiện hành quy định về trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản bảo đảm là QSDĐ của NHTM như thế nào?

Câu hỏi 2: Thực tiễn thực thi pháp luật về trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản bảo đảm của NHTM tại các công ty đấu giá trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh có những ưu điểm, hạn chế, vướng mắc, bất cập gì?

Câu hỏi 3: Những đề xuất, giải pháp nào cần được đặt ra nhằm khắc phục những hạn chế, vướng mắc và bất cập trong pháp luật về trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản bảo đảm là QSDĐ của NHTM qua thực tiễn thực hiện tại các công ty đấu giá trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh?

4. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU

4.1. Đối tượng nghiên cứu

Đề tài nghiên cứu các quy định pháp luật trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản bảo đảm là QSDĐ của NHTM theo pháp luật Việt Nam và thực tiễn thực thi tại các công ty đấu giá trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.

4.2. Phạm vi nghiên cứu Luận văn: Pháp luật về trình tự thủ tục bán đấu giá tài sản bảo đảm.

Về nội dung: Đề tài nghiên cứu quy định pháp luật về trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản bảo đảm là QSDĐ của NHTM trong LĐGTS năm 2016, LĐGTS năm 2024 và các văn bản pháp luật liên quan. Đề tài phân tích thực tiễn thực thi quy định pháp luật về trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản bảo đảm là QSDĐ của NHTM tại các công ty đấu giá trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.

Về không gian: Đề tài nghiên cứu quy định pháp luật về trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản bảo đảm là QSDĐ của NHTM tại các công ty đấu giá tập trung tại Thành phố Hồ Chí Minh.

Về thời gian: Số liệu được khảo cứu từ năm 2021 cho đến năm 2024.

5. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

5.1. Phương pháp luận nghiên cứu

Đề tài được nghiên cứu dựa trên phương pháp luận “duy vật biện chứng” và “duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác – Lênin”. Bên cạnh đó, đề tài vận dụng quan điểm, đường lối của Đảng và Nhà nước về nhà nước và pháp luật. Các khái niệm, cơ sở lý luận và quy định pháp luật về trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản là QSDĐ  được vận dụng để giải quyết nhiệm vụ nghiên cứu.

5.2. Phương pháp nghiên cứu cụ thể

Bên cạnh đó, để hoàn thành đề tài này, tác giả đã sử dụng đồng bộ các phương pháp nghiên cứu cụ thể sau đây:

Tại Chương 1, đề tài chủ yếu sử dụng phương pháp phân tích, phương pháp diễn dịch nhằm làm rõ, hệ thống hóa cơ sở lý luận của pháp luật về trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản bảo đảm là QSDĐ của NHTM thực hiện tại các công ty đấu giá.

Tại Chương 2, đề tài sử dụng phương pháp phân tích, phương pháp so sánh, phương pháp tổng hợp, đánh giá để chỉ rõ thực trạng pháp luật về trình tục, thủ tục bán đấu giá tài sản bảo đảm là QSDĐ của NHTM và thực tiễn thực thi pháp luật về trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản bảo đảm của NHTM tại các công ty đấu giá trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh. Đề tài sử dụng phương pháp so sánh luật học để so sánh các quy định pháp luật về đấu giá QSDĐ giữa LĐGTS năm 2016, LĐGTS năm 2024 và các văn bản pháp luật liên quan để làm rõ những điểm mới, điểm cải tiến.

Tại Chương 3, đề tài chủ yếu sử dụng phương pháp phân tích, phương pháp diễn dịch nhằm diễn giải, đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật về trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản bảo đảm là QSDĐ của NHTM qua thực tiễn thực hiện tại các công ty đấu giá trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.

6. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU Luận văn: Pháp luật về trình tự thủ tục bán đấu giá tài sản bảo đảm.

  • Đề tài tập trung nghiên cứu các nội dung như sau:

Phân tích các khái niệm, đặc điểm và vai trò của pháp luật về trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản bảo đảm là QSDĐ của NHTM.

Nghiên cứu thực trạng dựa trên các văn bản, quy định của pháp luật về trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản bảo đảm là QSDĐ của NHTM. Phân tích thực tiễn quá trình áp dụng, thực thi pháp luật về trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản bảo đảm là QSDĐ của NHTM tại các công ty đấu giá trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh;

Đề xuất phương hướng và các giải pháp hoàn thiện pháp luật về trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản bảo đảm là QSDĐ của NHTM tại các công ty đấu giá trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.

7. ĐÓNG GÓP CỦA ĐỀ TÀI

Đề tài giúp hệ thống hóa các khái niệm, cơ sở lý luận và pháp luật về trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản bảo đảm là QSDĐ của NHTM tại các công ty đấu giá.

Chỉ ra thực trạng thực tiễn trong quá trình thực hiện pháp luật về trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản bảo đảm là QSDĐ của NHTM thông qua hoạt động của các công ty đấu giá trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh: Kết quả đạt được, những hạn chế, khó khăn, bất cập của pháp luật về trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản tại Việt Nam.

Đề xuất các quan điểm, giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản bảo đảm là QSDĐ của NHTM, góp phần nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản bảo đảm tại các tổ chức đấu giá tại Việt.

Đề tài cung cấp cơ sở dữ liệu và chi tiết về trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản bảo đảm là QSDĐ của NHTM tại các công ty đấu giá trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh, giúp có thêm dữ liệu, thông tin để tiếp tục nghiên cứu, phát triển các đề tài khác liên quan. Luận văn: Pháp luật về trình tự thủ tục bán đấu giá tài sản bảo đảm.

8. TỔNG QUAN VỀ LĨNH VỰC NGHIÊN CỨU

Những năm gần đây đã có nhiều công trình nghiên cứu khoa học pháp lý đề cập đến vấn đề quy trình trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản ở Việt Nam nói chung và bán đấu giá tài sản bảo đảm là QSDĐ nói riêng đã được công bố. Có thể liệt kê dưới đây một số văn bản, công trình nghiên cứu về bán đấu giá tài sản như sau:

8.1. Những nghiên cứu về Lý luận pháp luật về đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất bảo đảm thu hồi nợ của ngân hàng thương mại

Luận văn thạc sĩ Luật học “Pháp luật về bán đấu giá tài sản thế chấp đảm bảo thực hiện hợp đồng tín dụng qua thực tiễn tại Ngân hàng trên địa bàn Quảng Bình” của tác giả Phạm Đặng Ngọc Thọ, Trường Đại học Luật, Đại học Huế. Luận văn trình bày các khái niệm, đặc điểm và ý nghĩa của việc bán đấu giá tài sản thế chấp nhằm đảm bảo việc thực hiện các hợp đồng tín dụng của ngân hàng. Luận văn tập trung phân tích quy trình bán tài sản thế chấp để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ trong hợp đồng tín dụng tại các ngân hàng, đưa ra đánh giá tổng quan về tình hình áp dụng pháp luật trong lĩnh vực đấu giá tài sản thế chấp, phân tích những khó khăn và vướng mắc trong thực tiễn áp dụng, từ đó định hướng và đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật về bán đấu giá tài sản tại Việt Nam. Luận văn có giá trị tham khảo cao, đặc biệt trong bối cảnh Nhà nước đang quan tâm và ban hành nhiều chính sách, văn bản quy phạm pháp luật nhằm quản lý chặt chẽ hơn các vấn đề tài chính-ngân hàng, đặc biệt liên quan đến xử lý nợ xấu thông qua việc đấu giá tài sản bảo đảm, trong bối cảnh kinh tế và lạm phát gia tăng gần đây.

Luận văn thạc sĩ Luật học “Pháp luật về kê biên, bán đấu giá tài sản thế chấp là bất động sản trong hoạt động thu hồi nợ qua thực tiễn tại các ngân hàng thương mại ở tỉnh Thừa Thiên Huế” của Phan Công Hiền, Trường Đại học Luật, Đại học Huế. Luận văn khai thác, nêu rõ các cơ sở lý luận về bán đấu giá tài sản thế chấp, cách xử lý tài sản thế chấp, chủ yếu tập trung vào xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ. Luận văn giúp làm rõ thực trạng về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ trong thực tiễn của các NHTM, những vấn đề như trình tự, thủ tục xử lý tài sản, thông báo xử lý, thu giữ tài sản để xử lý cũng được luận văn phân tích làm rõ. Luận văn còn góp phần chỉ rõ những ưu, khuyết điểm của pháp luật trong quá trình giải quyết xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ, từ đó đưa ra những kiến nghị hoàn thiện pháp luật về xử lý tài sản pháp luật. Luận văn có điểm nổi bật chính là nghiên cứu, phân tích được những trình tự, thủ tục trong quá trình xử lý tài sản thế chấp trong hoạt động thu hồi nợ, những chi tiết vốn không được pháp luật về đấu giá tài sản bảo đảm phổ cập, quy định một cách cụ thể, bao quát nhất.

Bài viết “Đấu giá tài sản để thu hồi nợ theo quy định mới” (2017) đăng trên Tạp chí Ngân hàng số 11 của Bùi Đức Quang đã phân tích những quy định pháp luật mới về đấu giá tài sản nhằm để xử lý, thu hồi nợ tại ngân hàng. Bài viết nêu được những điểm mới, phân tích đánh giá hiệu quả khi áp dụng vào thực tiễn, hoạt động của ngân hàng. Luận văn: Pháp luật về trình tự thủ tục bán đấu giá tài sản bảo đảm.

8.2. Những nghiên cứu về thực trạng pháp luật và thực tiễn thực thi pháp luật về đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất

Ngô Thị Mỹ Ninh với luận văn thạc sĩ Luật học “Đấu giá quyền sử dụng đất theo pháp luật đất đai từ thực tiễn quận Hà Đông, Thành phố Hà Nội”, Trường Đại học Luật, Đại học Huế. Nghiên cứu nêu được các lý luận, khái niệm, đặc điểm và ý nghĩa cơ bản của việc bán đấu giá tài sản là QSDĐ. Luận văn nghiên cứu các chủ thể của hợp đồng bán đấu giá tài sản, phân tích địa vị pháp lý của các chủ thể trong hợp đồng bán đấu giá QSDĐ, chủ yếu xoáy sâu vào thực tiễn thực thi pháp luật bán đấu giá tài sản đặc biệt trong lĩnh vực đấu giá QSDĐ, thi hành án dân sự trên địa bàn quận Hà Đông, Thành phố Hà Nội.

Lê Thị Hương Giang với bài viết “Đấu giá không thành trong Luật Đấu giá tài sản và một số kiến nghị”(2021) đăng trên Tạp chí Dân chủ và Pháp luật số 9(354). Bài viết nêu những quy định pháp luật hiện hành về đấu giá trong trường hợp đấu giá không thành, nêu lên những bất cập khi thực hiện trong thực tiễn và đưa một số kiến nghị, giải pháp hoàn thiện pháp luật về đấu giá. Ngoài ra, tác giả Lê Thị Hương Giang còn có bài viết “Một số vướng mắc về trình tự, thủ tục đấu giá tài sản và kiến nghị hoàn thiện pháp luật” (2019) đăng trên Tạp chí Dân chủ và Pháp luật số 12(333) đề cập tổng quát về các khó khăn, vướng mắc trong quy định pháp luật về trình tự, thủ tục đấu giá tài sản. Bài viết tập trung vào những bất cập trong trình tự, quy trình bán đấu giá, đánh giá, so sánh với thực tiễn để làm nổi bật những lỗ hổng pháp lý, khiến việc bán đấu giá có thể trở nên thiếu minh bạch, công bằng. Tác giả từ đó đề xuất một số giải pháp cụ thể trong quy trình đấu giá, kiến nghị sửa đổi, bổ sung LĐGTS nhằm khắc phục, giải quyết các vấn đề tồn đọng trong trình tự, thủ tục đấu giá tài sản.

Nghiên cứu “Đấu giá không thành theo quy định của Luật Đấu giá tài sản” (2020) của Nguyễn Thị Thu Hồng đăng trên Tạp chí Nghề luật số 6, cũng viết về các quy định pháp luật trong trường hợp đấu giá không thành, tập trung vào vấn đề bán đấu giá QSDĐ, những khó khăn mà pháp luật hiện hành khi áp dụng vào thực tiễn.

Các tác giả Nguyễn Việt Hương, Nguyễn Đình Phong, Nguyễn Quốc Toản, Nguyễn Tiến Đạt với bài nghiên cứu “Một số vấn đề pháp lý còn tồn tại về đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất” (2022) đăng trên Tạp chí Xây dựng số 01(101) đã nghiên cứu, phân tích kỹ lưỡng những vấn đề pháp lý còn bất cập trong việc đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất. Bài viết tập trung vào những lỗ hổng pháp lý trong quy định về trình tự, thủ tục bán đấu giá QSDĐ, đánh giá, làm rõ sự chồng chéo giữa các văn bản luật. Từ đó đưa ra các kiến nghị, giải pháp sửa đổi, bổ sung LĐGTS và Luật Đất Đai nhằm tạo ra một bộ khung pháp lý đồng bộ, đơn giản và hiệu quả.

Nghiên cứu “Một số bất cập và kiến nghị hoàn thiện các quy định pháp luật về đấu giá tài sản” (2023) của Nguyễn Thị Như Ngọc đăng trên Tạp chí Tòa án Nhân dân số 20, tháng 10 năm 2023. Bài viết đã phân tích chi tiết, chỉ ra được những bất cập trong quy định pháp luật về đấu giá, chủ yếu là các quy định về trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản. Tác giả cũng nhấn mạnh việc thực thi quy định pháp luật trong thực tiễn vẫn còn gặp nhiều khó khăn, thử thách, nguyên nhân chủ yếu xuất phát từ những điểm chưa rõ ràng trong các quy định pháp luật, tạo điều kiện cho tình trạng thông đồng, dìm giá, “quân xanh, quân đỏ”, làm giảm sự minh bạch, công khai trong đấu giá. Luận văn: Pháp luật về trình tự thủ tục bán đấu giá tài sản bảo đảm.

8.3. Những nghiên cứu về giải pháp pháp luật về đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất

Luận văn thạc sĩ Luật học “Hoàn thiện pháp luật về bán đấu giá tài sản ở Việt Nam” của Lê Thị Ngọc, Đại học Quốc gia Hà Nội. Luận văn góp phần làm rõ một số vấn đề về cơ sở lý luận và thực tiễn, đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao, hoàn thiện pháp luật về bán đấu giá tài sản tại Việt Nam. Luận văn chủ yếu phân tích, đánh giá về thực trạng thực thi pháp luật về bán đấu giá tài sản, nêu ra những bất cập của pháp luật về đấu giá và đề xuất những quan điểm, giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật bán đấu giá tài sản.

TS.Trần Thị Bích Nga, Ths. Trần Thị Tú Anh với nghiên cứu “Hoàn thiện quy định của pháp luật nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động đấu giá QSDĐ ở Việt Nam hiện nay” (2023) đăng trên Tạp chí Công thương số 21 tháng 10 năm 2023. Bài viết phân tích chi tiết thực trạng quy định của pháp luật về đấu giá QSDĐ, chỉ ra những bất cập hạn chế trong quy định pháp luật hiện hành. Bài viết cũng đã đánh giá được những nguyên nhân dẫn đến sự khó khăn trong việc thực thi, từ đó kiến nghị một số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về đấu giá QSDĐ nhằm góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động đấu giá QSDĐ ở Việt Nam.

8.4. Kết luận và hướng nghiên cứu của luận văn

Pháp luật về bán đấu giá tài sản là QSDĐ tại Việt Nam hiện nay đã được nhiều công trình khoa học phân tích và hoàn thiện, đóng góp vào cơ sở lý luận của hoạt động bán đấu giá. Các nghiên cứu này đã xây dựng khái niệm và lý luận cơ bản liên quan đến việc bán đấu giá tài sản, đặc biệt là tài sản bảo đảm là QSDĐ. Các công trình nghiên cứu đã thực hiện phân tích và đánh giá chi tiết các vấn đề lý luận và thực tiễn liên quan đến bán đấu giá tài sản là QSDĐ, chỉ ra những khó khăn và bất cập trong thực tế. Từ đó, nhiều kiến nghị và giải pháp đã được đưa ra nhằm hoàn thiện pháp luật về đấu giá tài sản.

Tuy nhiên vẫn còn rất ít nghiên cứu tập trung vào trình tự và thủ tục bán đấu giá tài sản bảo đảm là QSDĐ của NHTM. Hầu hết các nghiên cứu chỉ đề cập tổng quát đến đấu giá tài sản mà chưa đi sâu vào quy trình thực hiện các trình tự và thủ tục của các tổ chức đấu giá tài sản. Nhiều công trình chỉ phân tích chi tiết việc xử lý tài sản bảo đảm, chẳng hạn như tài sản thế chấp để đảm bảo thực hiện hợp đồng tín dụng của ngân hàng hoặc tài sản thế chấp là QSDĐ, nhưng chưa khái quát những cơ sở lý luận chung nhất về trình tự và thủ tục đấu giá tài sản bảo đảm là QSDĐ. Hơn nữa, ít có công trình nghiên cứu đề cập đến việc bán đấu giá tài sản bảo đảm của NHTM, mặc dù đây là một nghiệp vụ đấu giá phổ biến hiện nay. Nhiều vấn đề khó khăn trong quy trình và thủ tục bán đấu giá quyền sử dụng đất của các tổ chức đấu giá vẫn chưa được nghiên cứu một cách chuyên sâu và toàn diện. Các công trình hiện có chủ yếu phân tích các lỗ hổng pháp lý từ góc độ quy định nhưng chưa xem xét dưới góc độ thực tiễn thực hiện trình tự và thủ tục của tổ chức đấu giá tài sản. Luận văn: Pháp luật về trình tự thủ tục bán đấu giá tài sản bảo đảm.

Những công trình nghiên cứu này cung cấp tư liệu quan trọng cho tác giả trong việc kế thừa và bổ sung cơ sở lý luận cũng như thực tiễn áp dụng pháp luật. Luận văn này sẽ tiếp tục nghiên cứu từ góc độ pháp luật về trình tự và thủ tục bán đấu giá tài sản bảo đảm là QSDĐ của NHTM, cùng với thực tiễn thực thi tại các công ty đấu giá. Đây là một đề tài mới mẻ, phân tích dựa trên thực tiễn áp dụng của các tổ chức đấu giá, nhằm đánh giá toàn diện thực trạng và từ đó đề ra giải pháp nâng cao hiệu quả đấu giá tài sản nói chung.

9. BỐ CỤC CỦA ĐỀ TÀI

Nội dung đề tài bao gồm 3 chương:

  • Chương 1. Cơ sở lý luận và pháp luật về trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất của ngân hàng thương mại.
  • Chương 2. Thực trạng pháp luật về trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất của ngân hàng thương mại và thực tiễn thực hiện tại các công ty đấu giá trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.
  • Chương 3. Kiến nghị hoàn thiện pháp luật về trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất của ngân hàng thương mại và giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện tại các công ty đấu giá.

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LUẬT VỀ TRÌNH TỰ, THỦ TỤC BÁN ĐẤU GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI

1.1. Khái quát về trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất của ngân hàng thương mại

1.1.1. Khái niệm về trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất của Ngân hàng thương mại

1.1.1.1. Khái niệm bán đấu giá tài sản

Theo từ điển Luật học, bán đấu giá tài sản là việc bán công khai theo hình thức công bố một giá khởi điểm để người muốn mua lần lượt trả giá, người nào trả giá cao nhất thì được mua. Luận văn: Pháp luật về trình tự thủ tục bán đấu giá tài sản bảo đảm.

Theo LĐGTS năm 2016, “Đấu giá tài sản là hình thức bán tài sản có từ hai người trở lên tham gia đấu giá theo nguyên tắc, trình tự và thủ tục được quy định tại Luật này, trừ trường hợp quy định tại Điều 49 của Luật này”, tức là loại trừ các trường hợp đấu giá khi chỉ có một người đăng ký tham gia đấu giá, một người tham gia đấu giá, một người trả giá, một người chấp nhận giá. LĐGTS năm 2024 quy định: “Đấu giá tài sản là hình thức trả giá, chấp nhận giá có từ hai người trở lên tham gia theo nguyên tắc, trình tự, thủ tục được quy định tại Luật này, trừ trường hợp quy định tại Điều 49 của Luật này”. Như vậy, về bản chất, bán đấu giá là hình thức bán tài sản công khai, trong đó có ít nhất hai người tham gia trả giá, và người trả giá cao nhất sẽ được quyền mua tài sản. Các trường hợp tổ chức đấu giá chỉ với một người đăng ký tham gia sẽ chỉ được thực hiện khi đáp ứng các điều kiện nhất định theo quy định pháp luật. Khái niệm đấu giá tài sản trong LĐGTS năm 2016 có tính bao quát hơn, phản ánh rõ bản chất của hoạt động đấu giá là một hình thức mua bán tài sản. Ngược lại, quy định trong LĐGTS năm 2024 đã thu hẹp khái niệm này, dựa vào những định nghĩa và quy định chuyên ngành của hoạt động đấu giá. Ví dụ, các thuật ngữ “Trả giá” và “Chấp nhận giá” phản ánh hai phương thức đấu giá khác nhau: phương thức trả giá lên và phương thức đặt giá xuống. Để hiểu rõ khái niệm đấu giá tài sản theo LĐGTS năm 2024, cần nắm rõ định nghĩa của hai thuật ngữ này. Do đó, khái niệm mới có tính chuyên môn hóa cao, không còn bao quát như khái niệm cũ.

1.1.1.2. Khái niệm tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất

Theo quy định của pháp luật hiện hành, tài sản đấu giá bao gồm nhiều loại, trong đó tài sản bảo đảm là một trong những loại tài sản bắt buộc phải được bán thông qua hình thức đấu giá. Tài sản bảo đảm là tài sản mà bên bảo đảm sử dụng để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận bảo đảm. Tài sản này phải thuộc quyền sở hữu hợp pháp của bên bảo đảm và có thể là “tài sản hiện có” hoặc “tài sản hình thành trong tương lai”. Việc bảo đảm được thực hiện thông qua các biện pháp bảo đảm như cầm cố, thế chấp, bảo lãnh, ký cược, ký quỹ, đặt cọc… Một trong số những hoạt động đấu giá phổ biến hiện nay chính là bán đấu giá tài sản bảo đảm của NHTM. Trong nghiệp vụ ngân hàng, tài sản bảo đảm là tài sản mà người vay phải đưa cho Ngân hàng để đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ. Ngân hàng từ lâu luôn là nguồn cung cấp tài sản bảo đảm dồi dào cho các tổ chức đấu giá. Trong hoạt động Ngân hàng, việc bán đấu giá tài sản bảo đảm là một trong những cách thức nhằm xử lý, thu hồi nợ. Thông qua việc bán đấu giá tài sản bảo đảm, Ngân hàng tìm cách thu hồi, giải quyết các khoản nợ quá hạn mà khách hàng không thể trả. Luật Các tổ chức tín dụng năm 2024 đề cập đến việc các NHTM được phép xử lý nợ bằng cách bán tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu công khai, minh bạch, theo quy định của pháp luật. Đây là các điều luật mới, vốn không được Luật Luận văn: Pháp luật về trình tự thủ tục bán đấu giá tài sản bảo đảm.

Các tổ chức tín dụng năm 2010, sửa đổi bổ sung năm 2017 quy định cụ thể. Theo khoản Điều 3 Thông tư 11/2021/TT-NHNN, nợ xấu là nợ xấu nội bảng, gồm nợ thuộc các nhóm 3, 4 và 5 quy định tại Điều 10 Thông tư 11/2021/TT-NHNN. Thực tế, các tài sản bảo đảm vẫn được các NHTM tiến hành xử lý, bán đấu giá không nhất thiết nằm trong diện nợ xấu, mà phụ thuộc vào các thỏa thuận về thời hạn trả nợ trong hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp giữa ngân hàng và người vay, do đó phải căn cứ theo pháp luật về dân sự. Các NHTM căn cứ theo điều 299 Bộ luật dân sự (BLDS) năm 2015 quy định các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm để thực hiện xử lý tài sản thế chấp. Các bên có thể thỏa thuận các phương thức xử lý tài sản thế chấp, trong đó có việc bán đấu giá tài sản. Trường hợp không có thỏa thuận riêng thì tài sản bảo đảm sẽ được bán đấu giá. Đối với các hoạt động cho vay, để đảm bảo nguồn vốn vay, các NHTM luôn đặt ra các biện pháp bảo đảm cho bên vay, đặc biệt các tài sản là QSDĐ chủ yếu thực hiện qua hình thức bảo đảm là thế chấp QSDĐ. Thế chấp QSDĐ, tài sản gắn liền với đất là sự thỏa thuận giữa các bên. Theo đó, bên thế chấp dùng QSDĐ và tài sản gắn liền với đất để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ của mình hoặc của người khác đối với bên nhận thế chấp (bên có quyền) trong thời hạn thực hiện nghĩa vụ mà vẫn được khai thác, sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất. Ngoài ra, tài sản bảo đảm là QSDĐ của NHTM phải là tài sản hiện có, không thể là tài sản hình thành trong tương lai. Trong hoạt động cho vay tại Ngân hàng, tài sản bảo đảm là bất động sản, QSDĐ thường được ưu tiên đối với các khoản vay có giá trị lớn, dành cho các cá nhân, tổ chức hoạt động kinh doanh. Việc thế chấp QSDĐ là hoàn toàn phù hợp với quyền của người sử dụng đất được Nhà nước công nhận trong Luật Đất đai năm 2013 bao gồm: quyền chuyển đổi, quyền chuyển nhượng, quyền cho thuê, quyền cho thuê lại, quyền thừa kế, quyền tặng cho, quyền thế chấp QSDĐ và quyền góp vốn bằng QSDĐ. Việc thế chấp QSDĐ trong hoạt động Ngân hàng chủ yếu nhằm để bảo đảm cho nghĩa vụ thực hiện trả tiền vay giữa khách hàng và Ngân hàng thông qua hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp. Thế chấp QSDĐ theo quy định pháp luật hiện nay tuân theo nhiều điều kiện nhất định, trong đó, các điều kiện chủ yếu để thực hiện việc thế chấp QSDĐ phải đáp ứng các điều kiện cơ bản như sau: “Có Giấy chứng nhận QSDĐ; Đất không có tranh chấp; QSDĐ không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; Trong thời hạn sử dụng đất; QSDĐ không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật. Đây là quy định mới trong Luật Đất đai năm 2024, nhằm hạn chế hành vi tẩu tán tài sản và các hành vi trái pháp luật khác”.

Ngoài ra, tài sản bảo đảm là QSDĐ phải đảm bảo thuộc trường hợp được đấu giá QSDĐ quy định tại điều 118 Luật Đất đai năm 2013. Ngoài ra, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP cũng quy định thêm một số điều kiện đối với đất đưa ra đấu giá QSDĐ gồm: “(i) phải tuân thủ các quy định về tổ chức và thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất theo Điều 119 của Luật Đất đai năm 2013; (ii) phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giá khởi điểm để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất; (iii) việc đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện riêng biệt đối với từng thửa đất cụ thể; (iv) đối với các thửa đất sử dụng cho dự án đầu tư xây dựng nhà ở, phải có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt”. Đối với Luật Đất đai năm 2024, các điều kiện đấu giá tài sản là QSDĐ có sửa đổi, bổ sung thêm một số điều kiện mới, đặc biệt, Luật có quy định thêm về các điều kiện dựa trên các quy định của pháp luật về đấu giá tài sản. Như vậy, Luật Đất đai năm 2024 có sự cải tiến đáng kể, có tính liên kết với các quy định, điều kiện đấu giá QSDĐ trong LĐGTS. Điều này một phần nhờ sự ra đời của LĐGTS năm 2016, khi đã tổng kết được các quy định chung nhất về đấu giá tài sản, từ đó tác động mạnh mẽ vào các quy định về điều kiện bán đấu giá tài sản là QSDĐ trong Luật Đất đai. Việc này thể hiện rõ ràng sự liên kết, giao thoa chặt chẽ của pháp luật về đấu giá và pháp luật về đất đai đối với tài sản đấu giá là QSDĐ. Các NHTM khi đấu giá tài sản bảo đảm là QSDĐ còn phải tuân theo các quy định pháp luật, nghiệp vụ về xử lý nợ, bán tài sản bảo đảm, đồng thời tuân theo các trình tự, thủ tục quy định tại pháp luật về đấu giá.

Tóm lại, dựa trên các phân tích trên, có thể tổng hợp khái niệm chung về tài sản bảo đảm là QSDĐ: “Tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất là tài sản mà bên bảo đảm dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên nhận bảo đảm, đáp ứng các yêu cầu, điều kiện pháp luật về đất đai, dân sự và các văn bản pháp luật liên quan khác”. Luận văn: Pháp luật về trình tự thủ tục bán đấu giá tài sản bảo đảm.

1.1.1.3. Khái niệm về trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất của Ngân hàng thương mại

Theo từ điển Tiếng Việt, trình tự là “sự sắp xếp lần lượt, thứ tự trước sau, có tính chất bắt buộc”. Trình tự có thể hiểu là thứ tự các hoạt động, thường được quy định sẵn, nhằm hoàn thành một công việc cụ thể”. Thủ tục là “trình tự và cách thức tiến hành các yêu cầu, điều kiện theo một khuôn khổ đã được định sẵn nhằm giải quyết một vấn đề cụ thể”. Thủ tục về cơ bản là các hành động tuần tự, thực hiện một chuỗi các hoạt động liên tiếp, lần lượt nhằm thực hiện một mục đích cụ thể. Thủ tục thường có tính bắt buộc, không thay đổi, thể hiện thông qua các yêu cầu, điều kiện cần phải đáp ứng.

Bán đấu giá tài sản bảo đảm của NHTM là một phương thức đặc biệt trong việc chuyển nhượng tài sản, bao gồm nhiều bước từ việc tổ chức đấu giá và giao dịch với ngân hàng về dịch vụ đấu giá, đến việc tiến hành cuộc đấu giá cho những người tham gia. Trong quá trình này, các bên liên quan phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định pháp luật về trình tự và thủ tục bán đấu giá, chủ yếu được quy định trong LĐGTS năm 2016. Quá trình bán đấu giá tài sản yêu cầu tính công khai và minh bạch giữa các chủ thể tham gia, do đó, các quy định pháp luật về trình tự và thủ tục được thiết lập nhằm quản lý và bảo đảm sự minh bạch cũng như quyền lợi hợp pháp của các bên. Nhìn chung, trình tự và thủ tục bán đấu giá tài sản là QSDĐ tại NHTM được thực hiện theo một quy trình cụ thể, bao gồm các bước rõ ràng trong hoạt động đấu giá. Tóm lại, khái niệm về trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản bảo đảm là QSDĐ của NHTM có thể được giải thích như sau:

“Trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất của Ngân hàng thương mại là thứ tự các bước để tổ chức việc bán đấu giá tài sản theo một chuỗi các hoạt động liên tiếp, tuần tự, liên hệ chặt chẽ với nhau, được pháp luật về đấu giá tài sản quy định cụ thể, có tính bắt buộc”.

Luật Đất đai năm 2013 không quy định cụ thể về trình tự và thủ tục bán đấu giá tài sản bảo đảm là QSDĐ; thay vào đó, Luật này chủ yếu quy định về nguyên tắc đấu giá, các trường hợp và điều kiện đấu giá QSDĐ dành cho các chủ thể tham gia và tổ chức thực hiện. Luật Đất đai năm 2013 chỉ yêu cầu việc đấu giá QSDĐ phải tuân thủ trình tự và thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về đấu giá tài sản. Tuy nhiên, khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực, LĐGTS năm 2016 vẫn chưa được ban hành, dẫn đến việc các quy định về trình tự và thủ tục bán đấu giá còn thiếu sự thống nhất và rời rạc. Do đó, trình tự và thủ tục tổ chức đấu giá QSDĐ chủ yếu được quy định thông qua Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP. Luật Đất đai năm 2024 đã có những thay đổi quan trọng đối với trình tự và thủ tục bán đấu giá QSDĐ. Luật mới chỉ quy định việc thực hiện trình tự và thủ tục đấu giá QSDĐ theo quy định của pháp luật về đấu giá tài sản, khác với Luật Đất đai năm 2013, yêu cầu thực hiện theo quy định của cả pháp luật về đất đai và pháp luật về đấu giá. Ngoài ra, Luật Đất đai năm 2024 đã bổ sung các quy định chi tiết về trình tự và thủ tục, bao gồm các trường hợp đấu giá QSDĐ không thành công, đồng thời liên kết chặt chẽ hơn với các quy định của LĐGTS, loại bỏ các trình tự và thủ tục chồng chéo giữa hai luật. Như vậy, Luật Đất đai năm 2024 đã có những cải tiến đáng kể, quy định một cách chi tiết và cụ thể hơn về trình tự và thủ tục đấu giá QSDĐ, đồng thời dẫn chiếu nhiều hơn đến các quy định trong pháp luật về đấu giá tài sản, sửa đổi và loại bỏ các quy định trùng lặp. Điều này không chỉ góp phần thống nhất quy trình thực hiện bán đấu giá tài sản QSDĐ mà còn hạn chế tình trạng chồng chéo trong quy định pháp lý, tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động tổ chức đấu giá QSDĐ.

1.1.2. Đặc điểm của trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất của Ngân hàng thương mại Luận văn: Pháp luật về trình tự thủ tục bán đấu giá tài sản bảo đảm.

Trình tự và thủ tục bán đấu giá tài sản bảo đảm là QSDĐ của NHTM có những đặc điểm chính là tính bắt buộc và yêu cầu tuân thủ nghiêm ngặt các quy định pháp luật. Bán đấu giá là một lĩnh vực nhạy cảm, đặc biệt khi liên quan đến tài sản bảo đảm là QSDĐ. Do đó, việc tổ chức bán đấu giá phải thực hiện theo các quy định nghiêm ngặt về hồ sơ, giấy tờ và đáp ứng nhiều điều kiện khác nhau. Cơ quan quản lý có trách nhiệm yêu cầu các tổ chức thực hiện dịch vụ đấu giá tuân thủ các quy định cụ thể về trình tự và thủ tục, nhằm đảm bảo rằng các yêu cầu này được đáp ứng. Hệ thống trình tự và thủ tục bán đấu giá vì vậy thường mang tính gò bó, bắt buộc, đóng vai trò kiểm soát hoạt động tổ chức đấu giá một cách hiệu quả, đồng thời tạo ra tính đồng bộ và thống nhất trong quản lý quá trình thực hiện bán đấu giá tài sản bảo đảm. Quy trình bán đấu giá tài sản bảo đảm là QSDĐ của NHTM phải diễn ra công khai và minh bạch. Theo nguyên tắc, pháp luật yêu cầu trình tự và thủ tục bán đấu giá phải được thực hiện một cách công khai, minh bạch, và phải tuân theo các quy định của pháp luật về đấu giá tài sản. Điều này nhằm đảm bảo quy trình tổ chức đấu giá diễn ra một cách trung thực, chuyên nghiệp, hạn chế tiêu cực và bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan. Hơn nữa, trình tự và thủ tục bán đấu giá tài sản bảo đảm là QSDĐ của NHTM cần phải được thực hiện một cách chính xác, chuẩn bị kỹ càng và nghiêm túc. Trong quá trình thực hiện, các tổ chức dịch vụ đấu giá không được tự ý thay đổi, bỏ qua hoặc thêm thắt các bước vào quy trình đã được quy định bởi pháp luật. Những hành động như vậy có thể làm mất tính hợp pháp của một trình tự, dẫn đến hậu quả nghiêm trọng cho toàn bộ hoạt động tổ chức đấu giá, thậm chí có thể dẫn đến việc hủy bỏ cuộc đấu giá.

1.1.3. Vai trò của trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất của Ngân hàng thương mại

Vai trò quan trọng của việc bán đấu giá tài sản bảo đảm là QSDĐ đòi hỏi một hệ thống trình tự và thủ tục pháp lý chặt chẽ, hiệu quả nhằm quản lý và điều chỉnh hoạt động này. Sự cần thiết của trình tự và thủ tục bán đấu giá tài sản bảo đảm thể hiện qua các khía cạnh sau: Luận văn: Pháp luật về trình tự thủ tục bán đấu giá tài sản bảo đảm.

Thứ nhất, kiểm soát, quản lý quá trình bán đấu giá. Việc quy định rõ ràng và chi tiết trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản bảo đảm là QSDĐ sẽ giúp xây dựng quy trình tổ chức bán đấu giá diễn ra một cách công khai, minh bạch, từ đó hạn chế sai sót và lãng phí. Pháp luật yêu cầu các tổ chức đấu giá phải tuân thủ nghiêm ngặt các bước trong quy trình đấu giá, điều này giúp cơ quan quản lý có thẩm quyền giám sát chặt chẽ, đảm bảo rằng việc tổ chức bán đấu giá được thực hiện đúng theo quy định. Chẳng hạn, LĐGTS năm 2016 và năm 2024 đã quy định cụ thể các bước tổ chức một cuộc đấu giá, điều kiện tham gia đấu giá, và cách thức điều hành của đấu giá viên, đồng thời quy định rõ ràng các biện pháp xử lý tình huống phát sinh trong quá trình đấu giá. Việc tuân thủ các quy định này tạo ra một khung pháp lý vững chắc và thống nhất cho hoạt động đấu giá tài sản.

Thứ hai, đảm bảo sự minh bạch, công bằng. Việc tuân thủ trình tự và thủ tục bán đấu giá tài sản bảo đảm không chỉ giúp kiểm soát quá trình đấu giá mà còn đảm bảo rằng cuộc đấu giá diễn ra một cách minh bạch, công khai và công bằng. Nguyên tắc đấu giá theo quy định của LĐGTS yêu cầu phải bảo đảm tính độc lập, trung thực và khách quan. Các quy định pháp luật phải được xây dựng dựa trên những nguyên tắc này. Chẳng hạn, cả LĐGTS và Luật Đất đai đều yêu cầu rằng việc bán đấu giá tài sản QSDĐ phải diễn ra công khai thông qua việc thông báo thông tin về tài sản đấu giá đến công chúng, như đăng báo hoặc công bố trên trang thông tin điện tử chuyên ngành. Việc này không chỉ thu hút nhiều khách hàng mà còn tăng cường tính minh bạch, hạn chế thông đồng và các hành vi lợi dụng thông tin nội bộ. Các quy định chặt chẽ về trình tự và thủ tục bán đấu giá cũng góp phần giảm thiểu tình trạng thông đồng, dìm giá hoặc nâng khống giá trị tài sản, từ đó nâng cao tính hiệu quả và minh bạch của cuộc đấu giá.

Thứ ba, bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia đấu giá. Các quy định về trình tự và thủ tục bán đấu giá được xây dựng nhằm đảm bảo rằng mọi chủ thể đủ điều kiện đều có cơ hội tham gia đấu giá một cách công bằng và minh bạch. Tất cả các bên tham gia đấu giá đều phải có quyền bình đẳng, và để bảo vệ quyền lợi của họ, các tổ chức đấu giá phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định liên quan. LĐGTS năm 2016 và năm 2024, cùng với Luật Đất đai, đều quy định chi tiết về điều kiện tham gia đấu giá và rõ ràng về quyền và nghĩa vụ của người tham gia đấu giá, cũng như các quy trình xử lý tranh chấp và khiếu nại. Điều này không chỉ bảo vệ quyền lợi của các bên mà còn đảm bảo rằng việc tổ chức đấu giá diễn ra một cách trung thực, minh bạch, hạn chế sự thiên vị và trục lợi.

Thứ tư, đảm bảo tính chuyên nghiệp. Trình tự và thủ tục bán đấu giá được quy định chặt chẽ và logic sẽ góp phần hoàn thiện và phát triển hoạt động đấu giá tài sản nói chung, nâng cao năng lực của các tổ chức đấu giá. Khi tuân theo các quy trình này, các tổ chức đấu giá sẽ hình thành sự chuyên nghiệp và nghiêm túc, đồng thời nâng cao kiến thức và hiểu biết về pháp luật liên quan. Điều này không chỉ thúc đẩy ngành ngân hàng mà còn hạn chế rủi ro trong quá trình thu hồi nợ, bảo đảm tính độc lập và trung thực trong hoạt động đấu giá. Hơn nữa, việc tuân thủ các quy định sẽ giúp các tổ chức đấu giá xây dựng phương án đấu giá và hồ sơ đầy đủ, tránh lãng phí tài liệu không cần thiết, tạo điều kiện cho các bên liên quan dễ dàng theo dõi và giám sát hoạt động của tổ chức đấu giá.

1.2. Pháp luật về trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất của Ngân hàng thương mại Luận văn: Pháp luật về trình tự thủ tục bán đấu giá tài sản bảo đảm.

1.2.1. Khái niệm và đặc điểm của pháp luật về trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất của Ngân hàng thương mại

1.2.1.1. Khái niệm pháp luật về trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất của Ngân hàng thương mại

Pháp luật là hệ thống các quy tắc xử sự chung do Nhà nước lập ra và mang tính bắt buộc thực hiện với mọi chủ thể trong xã hội. Hệ thống các quy tắc này được ban hành nhằm điều chỉnh các mối quan hệ xã hội nhất định, phù hợp với đường lối và định hướng của Nhà nước. Pháp luật hiện hành không quy định cụ thể pháp luật về trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản bảo đảm là QSDĐ của NHTM. Trình tự và thủ tục bán đấu giá tài sản bảo đảm là QSDĐ của NHTM bao gồm một chuỗi các bước tổ chức bán đấu giá, được sắp xếp theo một thứ tự nhất định, có mối liên hệ chặt chẽ và tất cả đều được quy định bởi pháp luật. Một trong những đặc điểm nổi bật của trình tự và thủ tục này là tính bắt buộc tuân thủ các quy định pháp luật liên quan đến bán đấu giá tài sản QSDĐ. Quy trình bán đấu giá không chỉ dừng lại ở việc tổ chức cuộc đấu giá mà còn bao gồm các bước lựa chọn, ký kết hợp đồng dịch vụ đấu giá, niêm yết, thông báo công khai, cùng với các thủ tục cần thiết diễn ra sau khi cuộc đấu giá hoàn tất. Vì vậy, việc bán đấu giá tài sản bảo đảm đòi hỏi sự đồng nhất và giám sát chặt chẽ trong toàn bộ quá trình thực hiện của tổ chức đấu giá. Hơn nữa, các yêu cầu pháp lý về tính hợp pháp của tài sản bảo đảm và nội dung liên quan đến dịch vụ đấu giá cần có những quy định pháp luật rõ ràng, đồng bộ và thống nhất về trình tự và thủ tục bán đấu giá tài sản bảo đảm là QSDĐ của NHTM. Do tài sản bảo đảm là QSDĐ, các trình tự và thủ tục bán đấu giá này cũng phải tuân theo quy định của pháp luật về đất đai, dân sự và đấu giá tài sản, cùng với các văn bản pháp luật liên quan khác. Theo Điều 117 của Luật Đất đai năm 2013, việc đấu giá QSDĐ phải tuân thủ đúng trình tự và thủ tục quy định trong cả pháp luật về đất đai và pháp luật về đấu giá tài sản. Luật Đất đai năm 2024 mới cũng quy định: “Trình tự, thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện theo quy định của pháp luật về đấu giá tài sản”23. BLDS năm 2015 có các quy định chung về việc thực hiện trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản bảo đảm, tài sản thế chấp phải tuân theo quy định pháp luật về bán đấu giá tài sản. Điểm chung của pháp luật hiện hành chính là việc dẫn chiếu các quy định về trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản bảo đảm về pháp luật chuyên ngành về đấu giá tài sản. Tuy nhiên, các văn bản pháp luật vẫn đặt ra những điều kiện căn bản cần có để tổ chức đấu giá tiến hành đấu giá tài sản bảo đảm là QSDĐ. Ví dụ, Luật Đất đai năm 2013 quy định về các trường hợp được đấu giá quyền sử dụng hoặc không đấu giá QSDĐ tại Điều 118 hay điều kiện để tổ chức thực hiện đấu giá QSDĐ tại Điều 119. Luật Đất đai năm 2024 đã mở rộng hơn các điều kiện cũng như thể hiện chi tiết hơn các điều kiện đó, tiêu biểu là các điều kiện tại Điều 125. Điều này xuất phát từ việc LĐGTS không quy định cụ thể điều kiện pháp lý cần có đối với tài sản bán đấu giá, trong trường hợp này là tài sản bảo đảm là QSDĐ của Ngân hàng. Nhưng nhìn chung, các văn bản pháp luật hiện hành đều chỉ chung việc pháp luật về trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản bảo đảm là QSDĐ phải tuân theo các quy định về trình tự, thủ tục bán đấu giá theo pháp luật về đấu giá tài sản.

  • Thông qua cơ sở lý luận trên, có thể đưa ra khái niệm: Luận văn: Pháp luật về trình tự thủ tục bán đấu giá tài sản bảo đảm.

“Pháp luật về trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất của NHTM là tổng thể các quy định pháp luật do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành, điều chỉnh quy trình các bước trong hoạt động tổ chức bán đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất của NHTM theo một thứ tự nhất định, đồng nhất”.

1.2.2.2. Đặc điểm pháp luật về trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất của Ngân hàng thương mại

Pháp luật về trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản bảo đảm là QSDĐ của NHTM có các đặc điểm cơ bản sau:

Thứ nhất, đối tượng điều chỉnh của pháp luật về trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản bảo đảm là QSDĐ của NHTM là các trình tự, quy trình mà tổ chức đấu giá cần thực hiện để tổ chức cuộc đấu giá tài sản là QSDĐ cho NHTM. Thông qua các quy định pháp luật đã được quy định cụ thể, các tổ chức đấu giá tiến hành các bước chuẩn bị cần thiết nhằm giúp đem tài sản là QSDĐ của NHTM ra bán đấu giá, đồng thời đảm bảo việc bán đấu giá đó là hợp pháp và đầy đủ các điều kiện luật định.

Thứ hai, chủ thể pháp luật về trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản bảo đảm là QSDĐ của NHTM chủ yếu là các công ty, tổ chức đấu giá. Các quy định pháp luật về trình tự, thủ tục hiện nay phần lớn đều yêu cầu tổ chức đấu giá phải là chủ thể thực hiện các bước này. Điều này được thể hiện ở chỗ các tổ chức đấu giá khi kinh doanh dịch vụ đấu giá phải đáp ứng được các điều kiện luật định, được cơ quan có thẩm quyền cấp phép hoạt động và đáp ứng các tiêu chí khác theo quy định pháp luật chuyên ngành về đấu giá tài sản. Ngoài ra, các tổ chức đấu giá cũng là chủ thể chịu trách nhiệm chính trong việc đảm bảo các chủ thể khác trong quan hệ pháp luật về đấu giá phải tuân thủ các quy định, điều kiện nhất định mà pháp luật về đấu giá đã quy định cho từng chủ thể riêng biệt.

Thứ ba, các quy định pháp luật liên quan đến trình tự và thủ tục bán đấu giá tài sản bảo đảm là QSDĐ được quy định cụ thể và được liên kết chặt chẽ với nhau. Các quy trình, thủ tục được “mẫu hóa”, nhằm đảm bảo các chủ thể tham gia tổ chức đấu giá thực hiện và tuân thủ nghiêm ngặt các quy định này, không được tự ý bổ sung hoặc thay đổi.Các quy định hiện hành về trình tự và thủ tục bán đấu giá mang tính pháp lý cao, chủ yếu được quy định trong LĐGTS năm 2016. Các quy định được xây dựng một cách rõ ràng, cụ thể và chi tiết để đảm bảo tính hợp pháp của hoạt động đấu giá. Do tính đa dạng của tài sản đấu giá và sự khác biệt trong các quy định giữa các luật khác nhau, nếu có sự không đồng nhất, quy định của LĐGTS sẽ được ưu tiên áp dụng, ngoại trừ trường hợp đấu giá chứng khoán và tài sản nhà nước. Điều này chứng tỏ rằng các quy định trong LĐGTS năm 2016 rất bao quát, trở thành cơ sở cho các quy định khác về trình tự và thủ tục đấu giá. Hơn nữa, quy định về bán đấu giá tài sản bảo đảm cũng được điều chỉnh bởi nhiều văn bản pháp luật khác như Luật Đất đai, BLDS, Nghị định, Thông tư và các văn bản liên quan, tạo nên một hệ thống pháp lý đồng bộ, hạn chế những khoảng trống trong pháp luật. Việc “mẫu hóa” các quy định giúp thống nhất quy trình tổ chức bán đấu giá tại nhiều tổ chức khác nhau, đảm bảo tính công khai, minh bạch và trung thực trong đấu giá, từ đó giảm thiểu khó khăn, lúng túng trong quá trình thực hiện, đồng thời tạo điều kiện cho các cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện việc kiểm tra, đánh giá và xử lý vi phạm trong quá trình đấu giá, từ đó đảm bảo quyền lợi cho các bên liên quan. LĐGTS năm 2024 tiếp tục kế thừa tính pháp lý và hệ thống đồng bộ của quy định về trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản QSDĐ, đồng thời bổ sung các quy định nhằm nâng cao hiệu quả của hoạt động đấu giá. Luận văn: Pháp luật về trình tự thủ tục bán đấu giá tài sản bảo đảm.

Thứ tư, theo LĐGTS năm 2016, nguyên tắc đấu giá tài sản phải bảo đảm tính độc lập, trung thực, công khai, minh bạch và công bằng. Do đó, pháp luật về trình tự và thủ tục bán đấu giá tài sản bảo đảm là QSDĐ của NHTM cần được xây dựng dựa trên những nguyên tắc này. Các quy trình, trình tự, thủ tục đều được pháp luật quy định thực hiện một cách công khai, minh bạch. Pháp luật cũng quy định các bước đăng tải công khai thông tin về tài sản bán đấu giá, hướng dẫn chi tiết cách thực hiện việc đấu giá, đồng thời yêu cầu các tổ chức đấu giá chịu trách nhiệm trong việc cung cấp thông tin đấu giá. Tính công khai và minh bạch trong khung pháp luật sẽ hạn chế hành vi sai phạm, tiêu cực trong hoạt động đấu giá, như thông đồng và dìm giá, đồng thời bảo vệ quyền lợi cho các bên tham gia. Điều này còn góp phần nâng cao hiệu quả giám sát hoạt động đấu giá của các cơ quan có thẩm quyền, đảm bảo rằng quá trình đấu giá diễn ra theo đúng quy định của pháp luật.

1.2.2. Nội dung pháp luật về trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất của Ngân hàng thương mại

Thứ nhất, về khung pháp lý điều chỉnh: Hiện nay, pháp luật về trình tự và thủ tục bán đấu giá tài sản bảo đảm là QSDĐ của NHTM được điều chỉnh bởi nhiều khung pháp lý và văn bản pháp luật khác nhau. Những văn bản này có mối liên hệ hỗ trợ lẫn nhau và tính đối chiếu cao. Dưới đây là một số văn bản chính:

Luật Đấu giá tài sản: LĐGTS năm 2016 là văn bản pháp luật đầu tiên tổng hợp và thống nhất toàn bộ các quy định về đấu giá, trước đây nằm rải rác trong nhiều văn bản và thông tư. Luật này quy định những điều cơ bản về trình tự, thủ tục và điều kiện đấu giá tài sản, bao gồm cả tài sản bảo đảm là QSDĐ. LĐGTS năm 2024 (có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 01 năm 2025) sửa đổi và bổ sung các quy định về trình tự, thủ tục và điều kiện đấu giá tài sản, bao gồm tài sản bảo đảm là QSDĐ. Sự điều chỉnh này phù hợp hơn với thực tiễn, giúp tăng cường hiệu quả thực hiện các trình tự và thủ tục đấu giá, đồng thời hạn chế những khó khăn và bất cập của luật cũ. Luận văn: Pháp luật về trình tự thủ tục bán đấu giá tài sản bảo đảm.

Luật Đất đai: Luật này quy định về QSDĐ, quyền của người sử dụng đất và các thủ tục liên quan đến đấu giá QSDĐ. Nó đề ra các điều kiện cần thực hiện khi đấu giá QSDĐ, cùng với quy định về tổ chức thực hiện đấu giá và sự đối chiếu với các quy định pháp luật về trình tự, thủ tục đấu giá tài sản. Luật Đất đai năm 2024 thể hiện sự liên kết chặt chẽ hơn với LĐGTS, góp phần đảm bảo sự thống nhất trong các quy định về đấu giá, hạn chế tình trạng chồng chéo giữa các văn bản pháp luật.

Nhìn chung, pháp luật về trình tự và thủ tục bán đấu giá tài sản bảo đảm là QSDĐ của NHTM tuy được điều chỉnh bởi nhiều văn bản pháp luật khác nhau, tuy nhiên chủ yếu được điều chỉnh bởi Luật ĐGTS năm 2016 và Luật sửa đổi bổ sung Luật ĐGTS năm 2024. Điều này xuất phát từ việc các văn bản pháp luật hiện hành đều dẫn chiếu các quy định về trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản về pháp luật chuyên ngành về đấu giá tài sản. Việc này nhằm hạn chế tình trạng các quy định pháp luật bị chồng chéo, mâu thuẫn với nhau, đồng thời củng cố khung pháp lý vững chắc đối với việc bán đấu giá tài sản nói chung.

Thứ hai, nguyên tắc pháp luật về trình tự và thủ tục bán đấu giá tài sản bảo đảm là QSDĐ của NHTM, có thể kể ra các nguyên tắc chính như sau: Nguyên tắc đảm bảo tuân thủ quy định của pháp luật; Nguyên tắc bảo đảm tính độc lập, trung thực, công khai, minh bạch, công bằng, khách quan; Nguyên tắc bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp cho các chủ thể tham gia đấu giá; Nguyên tắc cuộc đấu giá phải được điều hành bởi đấu giá viên.

Thứ ba, về chủ thể pháp luật về trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản bảo đảm là QSDĐ của NHTM. Pháp luật quy định chủ thể trong trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản bảo đảm là QSDĐ của NHTM hiện nay bao gồm năm chủ thể chính như sau:

“Người có tài sản đấu giá”, ở đây chính là các NHTM. Thông qua các hợp đồng thế chấp và quy trình xử lý tài sản bảo đảm, NHTM trở thành chủ thể hợp pháp có quyền đưa tài sản ra bán đấu giá theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật nhằm để thực hiện nghiệp vụ xử lý nợ, thu hồi nợ.

“Tổ chức đấu giá” là chủ thể thực hiện dịch vụ tổ chức bán đấu giá tài sản theo quy định pháp luật về đấu giá. Các NHTM muốn đem tài sản bảo đảm ra bán đấu giá phải thực hiện thông qua tổ chức đấu giá, là các tổ chức được cơ quan có thẩm quyền cho phép thực hiện kinh doanh dịch vụ bán đấu giá tài sản. Tổ chức đấu giá cũng chính là chủ thể chính thực hiện gần như toàn thể các trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản bảo đảm cho phía NHTM, đảm bảo tài sản đủ điều kiện đem ra đấu giá và tuân thủ đẩy đủ các quy trình mà pháp luật đặt ra bắt buộc các tổ chức đấu giá phải thực hiện.

“Đấu giá viên” là cá nhân trực tiếp điều hành cuộc đấu giá. Đấu giá viên là những người được pháp luật công nhận và trao quyền được trực tiếp thực hiện và điều hành cuộc đấu giá. Đấu giá viên đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo toàn bộ quá trình đem tài sản ra đấu giá diễn ra đúng theo quy định pháp luật, đồng thời đảm bảo cuộc đấu giá diễn ra thuận lợi, công khai, minh bạch, hạn chế những sai sót hay các thực trạng như thông đồng, dìm giá diễn ra trong cuộc đấu giá.

“Người tham gia đấu giá” là các cá nhân hoặc tổ chức đáp ứng đầy đủ các điều kiện tham gia đấu giá để mua tài sản đấu giá, được quy định trong pháp luật chuyên ngành về đấu giá. Pháp luật đặt ra các yêu cầu đối với người tham gia đấu giá nhằm hạn chế việc các cá nhân, tổ chức có thể thông đồng với nhau, ngăn ngừa các rủi ro có thể phát sinh.

“Người trúng đấu giá” là cá nhân hoặc tổ chức đưa ra mức giá cao nhất, được đấu giá viên công bố là người thắng được tài sản đấu giá. Luận văn: Pháp luật về trình tự thủ tục bán đấu giá tài sản bảo đảm.

Thứ tư, các bước trình tự, thủ tục đem tài sản bảo đảm là QSDĐ của NHTM. Trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản bảo đảm là QSDĐ của NHTM tuân theo các quy định về trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản theo pháp luật chuyên ngành về đấu giá tài sản, trọng tâm nằm tại LĐGTS năm 2016. Pháp luật quy định về trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản bảo đảm là QSDĐ của NHTM bao gồm những giai đoạn như sau:

Lập hồ sơ, xác định và thẩm định giá trị tài sản bảo đảm: NHTM xác định tài sản bảo đảm là QSDĐ có đủ điều kiện để đấu giá. Giá trị tài sản hay giá khởi điểm của tài sản bán đấu giá được thẩm định bởi tổ chức thẩm định giá độc lập. NHTM lập hồ sơ đấu giá, bao gồm quyết định xử lý tài sản bảo đảm, chứng thư thẩm định giá và các giấy tờ liên quan đến QSDĐ.

Lựa chọn tổ chức đấu giá: NHTM công bố thông báo lựa chọn tổ chức đấu giá công khai và tiến hành dự thầu để chọn ra tổ chức phù hợp nhất. Việc thông báo lựa chọn phải dựa trên các văn bản pháp luật liên quan đến việc hướng dẫn việc lựa chọn tổ chức đấu giá. Các NHTM sau khi đăng thông báo lựa chọn, sẽ tiến hành chấm điểm điểm các tổ chức đấu giá đã nộp hồ sơ đăng ký tham gia lựa chọn tổ chức đấu, cũng dựa trên các tiêu chí mà pháp luật đã định sẵn. Tổ chức đấu giá có số điểm cao nhất là tổ chức được chọn để thực hiện việc bán đấu giá tài sản của NHTM.

Ký hợp đồng dịch vụ đấu giá: NHTM ký kết hợp đồng dịch vụ đấu giá với tổ chức đấu giá đã được chọn. Sau khi ký kết, NHTM sẽ cung cấp các hồ sơ và thông tin cần thiết về tài sản đấu giá để tổ chức đấu giá tiến hành chuẩn bị và tổ chức phiên đấu giá. Đối với tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, các hồ sơ, thông tin về tài sản phải đáp ứng các yêu cầu về điều kiện đặc thù dựa trên các quy định pháp luật về đất đai, pháp luật về dân sự, pháp luật về đấu giá và các văn bản pháp luật liên quan, từ đó hình thành nên bộ hồ sơ pháp lý hoàn chỉnh cho việc tiến hành đem tài sản bán đấu giá.

Thông báo, niêm yết đấu giá tài sản:: Tổ chức đấu giá sẽ công bố thông tin về việc đấu giá tài sản trên các phương tiện thông tin đại chúng, tại trụ sở của công ty đấu giá và các kênh liên quan hợp pháp khác. Đồng thời, công ty sẽ gửi thông báo bằng văn bản đến các bên có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến tài sản đấu giá. Tổ chức đấu giá thực hiện niêm yết đấu giá tài sản QSDĐ tại trụ sở của tổ chức đấu giá, tại nơi có tài sản đấu giá, nơi tổ chức cuộc đấu giá và UBND cấp xã nơi có bất động sản theo thời gian quy định của pháp luật. Luận văn: Pháp luật về trình tự thủ tục bán đấu giá tài sản bảo đảm.

Đăng ký tham gia đấu giá: Các cá nhân hoặc tổ chức có nhu cầu tham gia đấu giá nộp đơn đăng ký và đặt cọc theo quy định pháp luật. Các cá nhân, tổ chức phải tuân thủ các điều kiện về chủ thể người tham gia đấu giá theo quy định pháp luật về đấu giá, không nằm trong trường hợp bị cấm không được tham gia đấu giá, đồng thời thực hiện các trình tự, giấy tờ thủ tục, nộp tiền đặt trước đúng thời gian quy định. Tổ chức đấu giá có trách nhiệm trong việc quản lý hồ sơ khách hàng đăng ký tham gia đấu giá cũng như kiểm tra, đánh giá hồ sơ người tham gia đấu giá dựa trên các điều kiện theo quy định pháp luật để được tham dự cuộc đấu giá.

Tổ chức cuộc đấu giá: Các tổ chức đấu giá sẽ tiến hành tổ chức cuộc đấu giá theo các bước đã được pháp luật quy định. Đấu giá viên là người điều hành cuộc đấu giá, thực hiện các thủ tục trước khi bắt đầu cuộc đấu giá dựa trên các bước cụ thể đã được Luật ĐGTS quy định, bao gồm giới thiệu tài sản, quy định giá khởi điểm, tiến hành đấu giá và xác định người trúng đấu giá. Sau đó, đấu giá viên điều hành cuộc đấu giá, cho người tham gia đấu giá tiến hành trả giá. Sau khi cuộc đấu giá diễn ra thành công, tổ chức đấu giá lập biên bản đấu giá và chuyển hồ sơ cuộc đấu giá cho NHTM.

Ký kết hợp đồng mua bán tài sản: Người trúng đấu giá và NHTM ký kết hợp đồng mua bán tài sản.

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1

Chương 1 đã phân tích một cách sâu sắc các khái niệm, đặc điểm và vai trò của trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản bảo đảm, đồng thời làm rõ các nội dung pháp lý liên quan đến bán đấu giá tài sản bảo đảm là QSDĐ của NHTM. Hoạt động bán đấu giá tài sản bảo đảm là QSDĐ của NHTM là một trong những nghiệp vụ đấu giá phổ biến và có ý nghĩa quan trọng trong việc thu hồi nợ và xử lý các khoản vay của NHTM. Do đó, việc tổ chức bán đấu giá tài sản này cần phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định pháp luật về trình tự, thủ tục bán đấu giá. LĐGTS năm 2016 và năm 2024 đã quy định rõ ràng và cụ thể các bước thực hiện một cuộc đấu giá, đồng thời xác định đầy đủ quyền và nghĩa vụ của các chủ thể tham gia. Các quy định này nhằm đảm bảo rằng hoạt động tổ chức đấu giá diễn ra đúng quy trình, tuân thủ pháp luật, và duy trì sự công bằng, minh bạch và khách quan. Luận văn: Pháp luật về trình tự thủ tục bán đấu giá tài sản bảo đảm.

XEM THÊM NỘI DUNG TIẾP THEO TẠI ĐÂY:

===>>> Luận văn: Thực trạng pháp luật về trình tự thủ tục bán đấu giá

One thought on “Luận văn: Pháp luật về trình tự thủ tục bán đấu giá tài sản bảo đảm”

  1. Pingback: Luận văn: Hoàn thiện pháp luật về trình tự thủ tục bán đấu giá

Để lại một bình luận

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *