Luận văn: Thực trạng pháp luật về trình tự thủ tục bán đấu giá

Chia sẻ chuyên mục Đề Tài Luận văn: Thực trạng pháp luật về trình tự thủ tục bán đấu giá hay nhất năm 2025 cho các bạn học viên ngành đang làm luận văn thạc sĩ tham khảo nhé. Với những bạn chuẩn bị làm bài luận văn tốt nghiệp thì rất khó để có thể tìm hiểu được một đề tài hay, đặc biệt là các bạn học viên đang chuẩn bị bước vào thời gian lựa chọn đề tài làm luận văn thì với đề tài: Thực trạng pháp luật về trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất của ngân hàng thương mại và thực tiễn thực hiện tại các công ty đấu giá trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh dưới đây chắc chắn sẽ giúp cho các bạn học viên có cái nhìn tổng quan hơn về đề tài sắp đến.

2.1. Thực trạng pháp luật về trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất của ngân hàng thương mại

2.1.1. Quy định pháp luật về nguyên tắc thực hiện trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất của ngân hàng thương mại

Trình tự và thủ tục bán đấu giá tài sản là những khâu cơ bản và quan trọng nhất trong toàn bộ quá trình tổ chức bán đấu giá. Pháp luật về trình tự và thủ tục bán đấu giá tài sản bảo đảm là QSDĐ của NHTM được xây dựng dựa trên các nguyên tắc chung của hoạt động đấu giá tài sản. Việc bán đấu giá tài sản bảo đảm không chỉ liên quan đến lợi ích của các chủ thể đăng ký mua tài sản, mà còn tác động đến hoạt động vay vốn và thu hồi nợ của ngân hàng, ảnh hưởng đến nền kinh tế nói chung. Do đó, pháp luật về trình tự và thủ tục bán đấu giá tài sản cần được thiết lập với mục tiêu nâng cao hiệu quả kinh tế dựa trên các nguyên tắc công bằng, minh bạch và độc lập. Pháp luật về trình tự, thủ tục trong đấu giá tài sản bảo đảm có những nguyên tắc cơ bản sau đây:

Nguyên tắc đảm bảo tuân thủ quy định của pháp luật: Trình tự và thủ tục trong đấu giá mang tính bắt buộc cao. Khi xây dựng pháp luật, cần đảm bảo rằng các chủ thể tham gia phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định liên quan đến tổ chức bán đấu giá. Sự tuân thủ này đóng vai trò then chốt trong việc bảo đảm tính hợp pháp và tính pháp lý của toàn bộ quy trình đấu giá. Mỗi giai đoạn trong quy trình bán đấu giá đều có những quy định pháp luật riêng, và bất kỳ sai sót nào ở một giai đoạn có thể làm cho toàn bộ quy trình trở nên bất hợp pháp. Vì vậy, cần chuẩn bị cẩn thận và đầy đủ cho mỗi giai đoạn, tuân theo các yêu cầu mà pháp luật quy định. Điều này đòi hỏi các bên tham gia phải thực hiện nghiêm túc và trung thực, chịu trách nhiệm về quy trình và hồ sơ cung cấp. Nguyên tắc này góp phần tạo tính pháp lý cho toàn bộ hoạt động bán đấu giá của các tổ chức liên quan.

Nguyên tắc bảo đảm tính độc lập, trung thực, công khai, minh bạch, công bằng, khách quan: Hoạt động đấu giá tài sản yêu cầu sự tham gia của ít nhất hai người, vì vậy, việc bảo đảm cạnh tranh bình đẳng là rất cần thiết. Để đảm bảo quyền lợi cho tất cả cá nhân tham gia đấu giá, cần tổ chức bán đấu giá một cách công khai. Các tổ chức đấu giá phải giữ thái độ khách quan và độc lập, đảm bảo sự công bằng cho mọi khách hàng tham gia, đồng thời hạn chế tình trạng thông đồng hoặc thao túng giá cả. Nguyên tắc này rất quan trọng để tạo ra sự cạnh tranh lành mạnh, giúp tất cả các chủ thể tham gia có cơ hội tương đương trong đấu giá.

Nguyên tắc bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp cho các chủ thể tham gia đấu giá: Pháp luật hiện hành không chỉ quy định các bước thực hiện hoạt động tổ chức bán đấu giá, mà còn đưa ra những cách thức bảo vệ quyền lợi cho các chủ thể tham gia. Việc các chủ thể, đặc biệt là người đăng ký tham gia đấu giá, hiểu rõ quy trình và thủ tục sẽ giúp đảm bảo tính công bằng và trung thực trong hoạt động đấu giá, đồng thời bảo vệ quyền lợi hợp pháp của họ. Trong suốt quá trình bán đấu giá, các vấn đề phát sinh cần được xử lý một cách chung, tránh ảnh hưởng đến quyền lợi của các bên. Các quy định này cần được thực hiện một cách nghiêm túc và chặt chẽ để hạn chế tình trạng thông đồng và nghi kỵ giữa tổ chức đấu giá và khách hàng. Luận văn: Thực trạng pháp luật về trình tự thủ tục bán đấu giá.

Nguyên tắc cuộc đấu giá phải được điều hành bởi đấu giá viên: pháp luật quy định cuộc đấu giá phải do đấu giá viên điều hành, trừ trường hợp cuộc đấu giá do Hội đồng đấu giá tài sản thực hiện. Vì đề tài chỉ xét đến trường hợp đấu giá do các công ty, doanh nghiệp đấu giá thực hiện nên bất kỳ cuộc đấu giá nào đều cũng phải do đấu giá viên thực hiện. Đấu giá viên là người được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Chứng chỉ hành nghề đấu giá khi đáp ứng các điều kiện, tiêu chuẩn đấu giá viên theo quy định pháp luật về đấu giá. Trong giai đoạn tổ chức cuộc đấu giá, các quy định về trình tự, thủ tục bán đấu giá chủ yếu dành cho Đấu giá viên tiến hành. Dựa trên hình thức và phương thức đấu giá mà sẽ có những trình tự, thủ tục khác nhau, ngoài ra còn những quy định về các trường hợp đặc biệt phát sinh trong cuộc đấu giá như khách hàng rút giá đã trả, người tham gia không trả giá,…Những trình tự, thủ tục phức tạp như trên có thể khiến người điều hành dễ bị nhầm lẫn dẫn đến những sai phạm trong quá trình điều hành. Do đó, pháp luật quy định người điều hành cuộc đấu giá phải là Đấu giá viên, những chuyên viên đã được học tập và rèn luyện về chuyên môn về pháp luật đấu giá thường xuyên, đủ tiêu chuẩn và được cơ quan có thẩm quyền thừa nhận. Việc để đấu giá viên điều hành cuộc đấu giá nhằm giúp cuộc đấu giá đảm bảo được sự chuyên nghiệp, công bằng, minh bạch. Các đấu giá viên có sự am hiểu pháp luật về đấu giá cao có thể giúp giải đáp những khó khăn, thắc mắc, tư vấn, hỗ trợ cho các khách hàng, chủ thể tham gia cuộc đấu giá. Đồng thời, nguyên tắc trên còn giúp hạn chế tình trạng cuộc đấu giá được điều hành bởi người thiếu chuyên môn về đấu giá, khắc phục các vấn nạn thông đồng, thao túng giá tài sản, bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các chủ thể tham gia đấu giá.

2.1.2. Quy định pháp luật về chủ thể tham gia trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản bảo đảm của ngân hàng thương mại Luận văn: Thực trạng pháp luật về trình tự thủ tục bán đấu giá.

Trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản bảo đảm là QSDĐ của NHTM được tiến hành dựa trên các nguyên tắc cơ bản, cốt lõi của pháp luật về trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản. Vì vậy, chủ thể tham gia trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản bảo đảm là QSDĐ của NHTM cũng được quy định tương tự những quy định pháp luật về các chủ thể bán đấu giá tài sản trong LĐGTS năm 2016. Các chủ thể tham gia trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản bảo đảm của NHTM được quy định như sau:

“Người có tài sản đấu giá” là cá nhân hoặc tổ chức sở hữu tài sản, hoặc người được chủ sở hữu tài sản ủy quyền thực hiện việc bán đấu giá tài sản, hoặc là người có quyền đưa tài sản ra đấu giá theo thỏa thuận giữa các bên hoặc theo quy định của pháp luật. Khi thực hiện nghiệp vụ cho vay, NHTM tiến hành ký kết hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp nhằm đảm bảo nghĩa vụ trả nợ của người vay. Theo quy định pháp luật về dân sự, khi người vay không thực hiện, thực hiện không đúng hay vi phạm nghĩa vụ trả nợ của mình, người đang giữ tài sản bảo đảm, tức là người vay có nghĩa vụ giao tài sản bảo đảm cho bên nhận bảo đảm, tức là các NHTM để xử lý tài sản bảo đảm. NHTM, dựa trên thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp hay quy định pháp luật, có thể lựa chọn phương thức xử lý nợ bằng cách bán đấu giá tài sản bảo đảm. Như vậy, NHTM trở thành chủ thể có quyền đưa tài sản ra đấu giá theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật, do đó là người có tài sản đấu giá theo quy định của LĐGTS năm 2016. NHTM khi tham gia bán đấu giá có các quyền và nghĩa vụ như sau: NHTM có quyền giám sát toàn bộ quá trình tổ chức đấu giá tài sản. Để thực hiện chức năng này, NHTM có quyền yêu cầu các tổ chức đấu giá cung cấp hồ sơ và tài liệu chứng minh cho các hoạt động bán đấu giá, bao gồm thông báo đấu giá, quy chế cuộc đấu giá, giấy xác nhận niêm yết và các thông báo công khai khác. Khi có khách hàng đăng ký tham gia đấu giá, NHTM có quyền đề nghị tổ chức đấu giá cung cấp thông tin về tiền đặt trước và hồ sơ khách hàng. Đồng thời, NHTM cũng có quyền yêu cầu nhận lại toàn bộ hồ sơ đấu giá sau khi quá trình đấu giá kết thúc. NHTM được phép tham dự cuộc đấu giá và giám sát toàn bộ hoạt động điều hành của đấu giá viên, theo dõi diễn biến cuộc đấu giá, cũng như giải đáp các thắc mắc phát sinh từ người tham gia. Hơn nữa, NHTM có quyền yêu cầu tổ chức đấu giá dừng cuộc đấu giá, hoặc yêu cầu đấu giá viên ngừng điều hành cuộc đấu giá khi có căn cứ cho rằng tổ chức đấu giá, đấu giá viên hoặc người tham gia có hành vi vi phạm quy định pháp luật hoặc quy chế cuộc đấu giá. NHTM cũng có quyền đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng dịch vụ, hợp đồng mua bán tài sản đấu giá, hoặc đề nghị Tòa án tuyên bố các hợp đồng này vô hiệu theo quy định của LĐGTS năm 2016 và các quy định pháp luật về dân sự. Về nghĩa vụ, NHTM phải chịu trách nhiệm về tính hợp pháp của tài sản đưa ra đấu giá. Đối với tài sản bảo đảm là QSDĐ, ngân hàng cần đảm bảo rằng tài sản đáp ứng đầy đủ các quy định pháp luật về đất đai, dân sự và đấu giá để đủ điều kiện tham gia đấu giá. NHTM có trách nhiệm ký hợp đồng mua bán tài sản đấu giá, giao tài sản và các giấy tờ liên quan cho người mua theo thỏa thuận trong hợp đồng hoặc theo quy định pháp luật sau khi cuộc đấu giá kết thúc. Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá phải được ký kết giữa NHTM và người trúng đấu giá nhằm hợp thức hóa việc chuyển nhượng tài sản. Do đó, ngân hàng cần liên hệ kịp thời với khách hàng trúng đấu giá để ký kết hợp đồng và bàn giao các giấy tờ cần thiết, nhằm tránh chậm trễ và vi phạm quy định pháp luật về thời hạn ký kết hợp đồng mua bán tài sản đấu giá. Luận văn: Thực trạng pháp luật về trình tự thủ tục bán đấu giá.

“Tổ chức đấu giá” là chủ thể thực hiện dịch vụ tổ chức bán đấu giá tài sản theo quy định pháp luật về đấu giá. Theo LĐGTS năm 2016, Tổ chức thực hiện đấu giá tài sản bao gồm các trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản và các doanh nghiệp đấu giá tài sản. Luận văn chỉ tập trung phân tích chủ thể tổ chức đấu giá là các công ty và doanh nghiệp đấu giá tài sản. Doanh nghiệp đấu giá được thành lập, tổ chức và hoạt động chỉ dưới hai hình thức là: “doanh nghiệp tư nhân” và “công ty hợp danh”. Tên gọi của doanh nghiệp đấu giá tài sản được lựa chọn theo thỏa thuận, tuy nhiên, phải bao gồm cụm từ “doanh nghiệp đấu giá tư nhân” hoặc “công ty đấu giá hợp danh” trong tên gọi của mình. Để đăng ký hoạt động, doanh nghiệp đấu giá tài sản phải đáp ứng một số điều kiện cơ bản như: Đối với “doanh nghiệp tư nhân”, chủ doanh nghiệp phải đồng thời là đấu giá viên và giữ chức Giám đốc doanh nghiệp. Đối với “công ty hợp danh”, ít nhất một thành viên hợp danh phải là đấu giá viên, và Tổng giám đốc hoặc Giám đốc của công ty đấu giá hợp danh cũng phải là đấu giá viên. Ngoài ra, doanh nghiệp đấu giá tài sản phải có trụ sở, cơ sở vật chất, các trang thiết bị cần thiết bảo đảm cho hoạt động đấu giá tài sản.

LĐGTS 2016 quy định tổ chức đấu giá có các quyền và nghĩa vụ như sau: Về quyền, tổ chức đấu giá có quyền cung cấp dịch vụ đấu giá tài sản theo LĐGTS năm 2016, tuyển dụng đấu giá viên, yêu cầu thông tin và giấy tờ liên quan từ người có tài sản đấu giá, nhận thù lao dịch vụ, cử đấu giá viên điều hành, và thực hiện các thủ tục chuyển quyền sở hữu. Tổ chức cũng có quyền đơn phương chấm dứt hoặc yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng dịch vụ đấu giá vô hiệu. Về nghĩa vụ, tổ chức đấu giá phải thực hiện quy trình đấu giá theo đúng quy định, ban hành Quy chế cuộc đấu giá, tổ chức cuộc đấu giá đúng thời gian và địa điểm đã thông báo, và yêu cầu giao tài sản cùng giấy tờ liên quan cho người mua. Ngoài ra, tổ chức cần bồi thường thiệt hại nếu có, thực hiện các nghĩa vụ theo hợp đồng dịch vụ, lập sổ theo dõi tài sản, đề nghị cấp hoặc thu hồi Thẻ đấu giá viên, mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp, và báo cáo hoạt động cho Sở Tư pháp. Tổ chức cũng phải chấp hành yêu cầu kiểm tra, thanh tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

NHTM và tổ chức đấu giá là hai chủ thể có mối quan hệ mật thiết, gắn kết về mặt pháp lý thông qua hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản, với NHTM là người có tài sản và tổ chức đấu giá là người tiến hành dịch vụ đấu giá tài sản cho NHTM. Ngoài ra, NHTM và tổ chức đấu giá đều là hai chủ thể được điều chỉnh bởi pháp luật về trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, tuy nhiên tổ chức đấu giá vẫn là chủ thể được quy định chính yếu, cụ thể hơn. NHTM trong pháp luật về trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản có ba hoạt động chính như sau: Là bên thông báo lựa chọn và chấm điểm tổ chức đấu giá; Là bên hỗ trợ, chuyển giao hồ sơ pháp lý tài sản đem bán đấu giá cho tổ chức đấu giá; và là bên giám sát, kiểm tra hoạt động bán đấu giá của tổ chức đấu giá. Luận văn: Thực trạng pháp luật về trình tự thủ tục bán đấu giá.

“Đấu giá viên” là cá nhân trực tiếp điều hành cuộc đấu giá và chịu trách nhiệm pháp lý đối với cuộc đấu giá mà mình thực hiện, bao gồm trách nhiệm trước pháp luật và tổ chức đấu giá tài sản. Đấu giá viên có vai trò quan trọng trong hoạt động đấu giá tài sản, được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận. Để trở thành đấu giá viên cần phải đáp ứng đủ các tiêu chuẩn sau: “(i) là công dân Việt Nam và có nơi cư trú tại Việt Nam; (ii) sở hữu bằng tốt nghiệp đại học hoặc sau đại học thuộc các chuyên ngành luật, kinh tế, kế toán, tài chính, ngân hàng; (iii) hoàn thành khóa đào tạo nghề đấu giá, trừ trường hợp được miễn, và đạt yêu cầu kiểm tra kết quả tập sự hành nghề đấu giá”. LĐGTS năm 2016 quy định quyền và nghĩa vụ của đấu giá viên như sau: Về quyền, đấu giá viên có quyền hành nghề trên toàn lãnh thổ Việt Nam, trực tiếp điều hành cuộc đấu giá, truất quyền tham dự của những người vi phạm quy định, dừng cuộc đấu giá nếu phát hiện hành vi thông đồng hoặc gây rối, và giám sát người tập sự hành nghề. Về nghĩa vụ, đấu giá viên phải tuân thủ quy trình, thủ tục và quy tắc đạo đức nghề nghiệp theo quy định pháp luật, chịu trách nhiệm trước pháp luật và tổ chức đấu giá về cuộc đấu giá mình điều hành, cũng như các công việc của người tập sự mà mình hướng dẫn. Họ cũng cần tham gia bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp và đạt yêu cầu kiểm tra kết quả tập sự.

“Người tham gia đấu giá” là cá nhân hoặc tổ chức đáp ứng đầy đủ các điều kiện tham gia đấu giá để mua tài sản đấu giá, theo quy định của LĐGTS năm 2016 và các quy định pháp luật liên quan. Quy định pháp luật về đấu giá có quy định các trường hợp không được đăng ký tham gia đấu giá như: “(i) những người không có năng lực hành dân sự, người bị mất hoặc bị hạn chế năng lực hành vi dân sự, cũng như những người gặp khó khăn trong nhận thức; (ii) những cá nhân đang làm việc tại tổ chức đấu giá tài sản thực hiện cuộc đấu giá; (iii) cha, mẹ, vợ, chồng, con, anh chị em ruột của đấu giá viên điều hành cuộc đấu giá”;… Quy định này nhằm đảm bảo tính khách quan, công khai, minh bạch trong hoạt động bán đấu giá. Ngoài ra, pháp luật cũng quy định các trường hợp bị nghiêm cấm đối với người tham gia đấu giá như: dìm giá, thông đồng, móc nối với người có tài sản hay đấu giá viên, khai báo thông tin không trung thực, làm sai lệch hồ sơ đấu giá,… Đối với tài sản là QSDĐ, ngoài các quy định trong LĐGTS 2016, người tham gia đấu giá còn cần phải đáp ứng các điều kiện , yêu cầu của pháp luật về đất đai.

“Người trúng đấu giá” là cá nhân hoặc tổ chức đưa ra mức giá cao nhất so với giá khởi điểm, hoặc bằng giá khởi điểm trong trường hợp không có người tham gia đấu giá nào đưa ra mức giá cao hơn giá khởi điểm. Pháp luật về đấu giá tài sản quy định về quyền và nghĩa vụ của người trúng đấu giá như sau: Về quyền, người trúng đấu giá có quyền yêu cầu ký hợp đồng mua bán tài sản đấu giá, nhận tài sản và có quyền sở hữu theo quy định pháp luật. Họ cũng có quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng đối với những tài sản phải đăng ký, cùng các quyền khác theo thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng và quy định pháp luật. Về nghĩa vụ, người trúng đấu giá phải ký biên bản đấu giá và hợp đồng mua bán, thanh toán đầy đủ tiền cho người có tài sản đấu giá theo thỏa thuận hoặc quy định pháp luật, cùng các nghĩa vụ khác theo hợp đồng.

2.1.3. Nội dung các bước trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất của ngân hàng thương mại Luận văn: Thực trạng pháp luật về trình tự thủ tục bán đấu giá.

Trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản bảo đảm là QSDĐ của NHTM được thực hiện theo quy định về trình tự, thủ tục bán đấu giá quy định tại LĐGTS năm 2016 và các văn bản pháp luật liên quan. Quy trình bán đấu giá được chia làm các giai đoạn, có thể tóm tắt như sau: Chuẩn bị đấu giá, Quy trình đấu giá, Tổ chức cuộc đấu giá, Thủ tục sau đấu giá. Mỗi giai đoạn bao gồm những nhóm pháp luật về trình tự, thủ tục khác nhau, các bước thực hiện đều có mối quan hệ mật thiết, liên quan đến nhau.

• Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ tài sản đấu giá

Đây là giai đoạn mà các ngân hàng thương tiến hành các trình tự, thủ tục nhằm chuẩn bị hồ sơ tài sản bảo đảm đưa ra đấu giá. Thực tế, LĐGTS năm 2016 không quy định cụ thể về trình tự, thủ tục này, vì đây là hoạt động chuyên ngành, nghiệp vụ xử lý, thu hồi nợ của phía NHTM. Tuy nhiên, vì tính chất quan trọng của nghiệp vụ cũng như là bước đầu trong sự phối hợp giữa NHTM và tổ chức đấu giá, vì vậy có thể đánh giá đây là một trình tự, thủ tục ngoài quy định pháp luật về đấu giá tài sản. LĐGTS năm 2016 không quy định chi tiết về các điều kiện về tài sản bảo đảm là QSDĐ, vì vậy cần phải dựa trên các quy định pháp luật về đất đai, dân sự và các văn bản hướng dẫn liên quan. Ví dụ, tài sản bảo đảm là QSDĐ phải đảm bảo thuộc trường hợp được đấu giá QSDĐ quy định tại điều 118 Luật Đất đai năm 2013. Ngoài ra, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP cũng quy định thêm một số điều kiện đối với đất đưa ra đấu giá QSDĐ gồm: “(i) phải tuân thủ các quy định về tổ chức và thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất theo Điều 119 của Luật Đất đai năm 2013; (ii) phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giá khởi điểm để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất; (iii) việc đấu giá quyền sử dụng đất phải được thực hiện đối với từng thửa đất cụ thể; (iv) đối với các thửa đất sử dụng cho dự án đầu tư xây dựng nhà ở, phải có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt”.

Sau khi đã xác định được điều kiện pháp lý của tài sản, NHTM lập hồ sơ đấu giá, bao gồm quyết định xử lý tài sản bảo đảm, chứng thư thẩm định giá và các giấy tờ liên quan đến QSDĐ. Pháp luật về đấu giá tài sản hiện hành không quy định cụ thể các loại văn bản, giấy tờ nào là cần thiết để tổ chức đấu giá tài sản tiến hành bán đấu giá. Vì vậy, các bên liên quan thường áp dụng các quy định pháp luật về đất đai, dân sự và các văn bản pháp lý liên quan khác để soạn một bộ hồ sơ đấu giá hoàn chỉnh, đúng với quy định pháp luật. Đối với tài sản bảo đảm là QSDĐ, có thể liệt kê một số hồ sơ pháp lý mà các NHTM cần phải cung cấp cho tổ chức đấu giá dựa trên cơ sở pháp luật về đất đai, dân sự và đấu giá như sau: “(i) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; (ii) Hợp đồng mua bán; Luận văn: Thực trạng pháp luật về trình tự thủ tục bán đấu giá.

Hợp đồng thế chấp tài sản; (iv) Hợp đồng tín dụng và khế ước nhận nợ; (v) Đơn đăng ký giao dịch bảo đảm hoặc đơn đăng ký thế chấp; (vi) Thông báo về việc xử lý tài sản bảo đảm; (vii) Đơn yêu cầu đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản bảo đảm; (viii) Biên bản thỏa thuận giá khởi điểm hoặc chứng thư thẩm định giá để xác định giá khởi điểm; (ix) Biên bản bàn giao tài sản bảo đảm hoặc biên bản thu giữ có xác nhận của chính quyền địa phương (trong trường hợp thu giữ, cần bổ sung quyết định thu giữ và thông báo thu giữ); (x) Thông báo kết quả lựa chọn và công văn đề nghị đấu giá”.

• Bước 2: Lựa chọn tổ chức đấu giá

NHTM thực hiện thông báo công khai để lựa chọn tổ chức đấu giá thông qua quy trình dự thầu, nhằm xác định tổ chức phù hợp nhất. Sau khi có quyết định của người có thẩm quyền đưa tài sản bảo đảm ra bán đấu giá, NHTM sẽ tiến hành lựa chọn tổ chức đấu giá. Quá trình lựa chọn có thể diễn ra theo hai phương thức: thỏa thuận trực tiếp hoặc theo quy định pháp luật về lựa chọn tổ chức đấu giá. NHTM có thể thỏa thuận với bên thế chấp và các bên có quyền, nghĩa vụ liên quan để lựa chọn tổ chức đấu giá cụ thể. Trong trường hợp không đạt được thỏa thuận, NHTM phải tuân thủ quy định pháp luật trong việc lựa chọn tổ chức đấu giá, theo quy định tại Điều 56 LĐGTS năm 2016 và hướng dẫn tại Thông tư 02/2022. Sau khi quyết định được ban hành, NHTM sẽ công khai thông tin trên trang điện tử của mình và trên các nền tảng chuyên ngành về đấu giá tài sản. Hiện nay, các NHTM đều có trang thông tin điện tử riêng và các thông báo về lựa chọn tổ chức đấu giá tài sản thường được đăng trên các mục về phát mại tài sản. Đối với trang thông tin điện tử chuyên ngành về đấu giá tài sản, Bộ Tư pháp đã xây dựng Cổng thông tin điện tử quốc gia về đấu giá tài sản (trang thông tin điện tử chuyên ngành về đấu giá tài sản), tại địa chỉ: https://dgts.moj.gov.vn/. Các tổ chức đấu giá đều được Bộ Tư pháp cấp một tài khoản trên trang thông tin điện tử quốc gia về đấu giá tài sản và có thể theo dõi được các thông báo lựa chọn tổ chức đấu giá của cá nhân, tổ chức trong đó có các NHTM. Thông báo lựa chọn tổ chức đấu giá tài sản các NHTM phát hành phải có đầy đủ các thông tin và yêu cầu sau: “(i) Tên và địa chỉ của ngân hàng; (ii) Tên tài sản, số lượng và chất lượng của tài sản đấu giá; (iii) Giá khởi điểm của tài sản đấu giá; (iv) Tiêu chí lựa chọn tổ chức đấu giá tài sản; (v) Thời gian và địa điểm tiếp nhận hồ sơ đăng ký tham gia tổ chức đấu giá”. Các NHTM phải thông báo công khai lựa chọn tổ chức đấu giá tài sản trong thời hạn ít nhất là 03 ngày làm việc trước ngày quyết định lựa chọn. Việc này được thể hiện qua ngày phát hành thông báo và thời hạn hết hạn nộp hồ sơ. Thực tế, nhiều trường hợp thời gian trong thông báo do ngân hàng phát hành có sự khác biệt so với thời gian đăng trên trang thông tin điện tử, lúc này khoảng thời gian, thời hạn hết hạn nộp hồ sơ được đăng trên trang thông tin điện tử sẽ được ưu tiên. Luận văn: Thực trạng pháp luật về trình tự thủ tục bán đấu giá.

Về tiêu chí lựa chọn tổ chức đấu giá tài sản: Theo quy định của pháp luật về đấu giá, tiêu chí lựa chọn tổ chức đấu giá được phân thành sáu nhóm chính, cụ thể như sau: “(i) Nhóm tiêu chí về cơ sở vật chất và trang thiết bị cần thiết bảo đảm cho việc tổ chức đấu giá đối với loại tài sản đấu giá; (ii) Nhóm tiêu chí về phương án đấu giá khả thi và hiệu quả; (iii) Nhóm tiêu chí về năng lực, kinh nghiệm và uy tín của tổ chức đấu giá tài sản; (iv) Nhóm tiêu chí về thù lao dịch vụ đấu giá và chi phí đấu giá tài sản hợp lý; (v) Tổ chức phải có tên trong danh sách các tổ chức đấu giá tài sản do Bộ Tư pháp công bố; (vi) Nhóm tiêu chí khác phù hợp với đặc điểm của tài sản đấu giá, do người sở hữu tài sản quyết định”. Những tiêu chí chi tiết được pháp luật quy định cụ thể tại Phụ lục I ban hành kèm theo Thông tư 02/2022/TT-BTP về hướng dẫn lựa chọn tổ chức đấu giá. Các tiêu chí trên bắt buộc phải được thông báo công khai, đẩy đủ theo các tiêu chí luật định, không được tự ý thêm thắt các tiêu chí khác không phù hợp.

Tổ chức đấu giá đăng ký tham gia lựa chọn tổ chức đấu giá bằng cách gửi hồ sơ đăng ký, trong đó bao gồm các hồ sơ chính như sau: Thư chào giá dựa trên giá khởi điểm theo thông báo lựa chọn của NHTM; Bảng tự chấm điểm dựa trên các tiêu chí lựa chọn theo quy định pháp luật; Phương án đấu giá và hồ sơ năng lực của tổ chức đấu giá quy định cụ thể tại Phụ lục I ban hành kèm theo Thông tư 02/2022/TT-BTP về hướng dẫn lựa chọn tổ chức đấu giá. Sau khi tổ chức đấu giá nộp hồ sơ đăng ký, ngân hàng căn cứ thông tin trong hồ sơ đăng ký tham gia lựa chọn của tổ chức đấu giá tài sản chấm điểm theo tất cả các tiêu chí quy định trong pháp luật về đấu giá, chủ yếu thông qua các tiêu chí trong Phụ lục I của Thông tư 02/2022/TT-BTP. Tổ chức đấu giá tài sản được lựa chọn là tổ chức có tổng số điểm cao nhất của tất cả các tiêu chí cộng lại. Trường hợp có từ hai tổ chức đấu giá tài sản trở lên có tổng số điểm cao nhất bằng nhau thì phía ngân hàng có thể xem xét, quyết định lựa chọn một trong các tổ chức đó. Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày có kết quả lựa chọn tổ chức đấu giá tài sản, phía ngân hàng phải thông báo công khai kết quả lựa chọn trên trang thông tin điện tử của mình (nếu có) và Cổng thông tin điện tử quốc gia về đấu giá tài sản.

• Bước 3: Ký hợp đồng dịch vụ đấu giá

Sau khi thông báo kết quả lựa chọn tổ chức đấu giá, các bên tiến hành thỏa thuận và ký kết hợp đồng dịch vụ đấu giá để thực hiện việc bán tài sản. Hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản phải được lập thành văn bản. Khi ký kết, ngân hàng—người có tài sản—có trách nhiệm cung cấp cho tổ chức đấu giá các bằng chứng chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc quyền bán tài sản theo quy định pháp luật, đồng thời chịu trách nhiệm về tính chính xác của các tài liệu đó. Sau khi tiếp nhận hồ sơ và tài liệu liên quan từ ngân hàng, tổ chức đấu giá phải nghiên cứu cẩn thận và toàn diện để đảm bảo tính pháp lý của tài sản. Việc này giúp kịp thời bổ sung và hoàn thiện hồ sơ pháp lý theo quy định, đồng thời ngăn ngừa những bất lợi pháp lý có thể phát sinh trong quá trình hoặc sau khi đấu giá tài sản. Về nội dung hợp đồng, căn cứ trên các quy định của BLDS, LĐGTS, khi ký kết hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản cần có những nội dung cơ bản sau: Luận văn: Thực trạng pháp luật về trình tự thủ tục bán đấu giá.

Tên, số lượng, chất lượng tài sản đấu giá: đây là những thông tin đặc biệt quan trọng nên phải được ghi nhận một cách đầy đủ, chi tiết. Đối với tài sản bảo đảm là QSDĐ cần phải ghi rõ tình trạng, thông tin pháp lý của tài sản như vị trí thửa đất, tờ bản đồ và địa chỉ của thửa đất đó. Ngoài ra, nội dung tài sản phải thể hiện rõ nguồn gốc tài sản và hồ sơ pháp lý để thực hiện việc đấu giá tài sản, đi kèm với hồ sơ pháp lý QSDĐ như thông tin về Giấy chứng nhận QSDĐ, số vào sổ, ngày cấp, cơ quan thẩm quyền nào cấp và thời gian cấp,…

Giá khởi điểm của tài sản, bước giá, tiền đặt trước: Giá khởi điểm được hiểu là: “mức giá ban đầu thấp nhất của tài sản đấu giá trong trường hợp đấu giá theo phương thức trả giá lên; hoặc mức giá ban đầu cao nhất của tài sản đấu giá trong trường hợp đấu giá theo phương thức đặt giá xuống”. Đối với tài sản bảo đảm là quyền sử dùng đất, phương thức trả giá lên là phương thức bắt buộc, vì vậy giá khởi điểm sẽ là giá ban đầu thấp nhất. Theo quy định pháp luật, giá khởi điểm được xác định theo quy định của pháp luật áp dụng đối với loại tài sản đó. Vì là tài sản bảo đảm, căn cứ theo quy định pháp luật về dân sự, phía ngân hàng có thể tiến hành thỏa thuận về giá tài sản với bên nhận bảo đảm là bên vay, trong trường hợp không có thỏa thuận thì tài sản được định giá thông qua tổ chức định giá tài sản. Nội dung hợp đồng cũng cần phải cung cấp cụ thể giá khởi điểm có bao gồm thuế giá trị gia tăng hay không, trong trường hợp không bao gồm thuế giá trị gia tăng mà tài sản thuộc diện phải chịu thuế giá trị gia tăng thì phải ghi rõ trong hợp đồng việc người trúng đấu giá, mua tài sản đấu giá sẽ phải chịu thêm khoản thuế nêu trên để người đăng ký tham gia đấu giá biết.

Bước giá là “mức chênh lệch tối thiểu giữa giá của lần trả giá tiếp theo và lần trả giá trước đó trong trường hợp đấu giá theo phương thức trả giá lên”. Mức bước giá được người sở hữu tài sản đấu giá quyết định và thông báo bằng văn bản cho tổ chức đấu giá tài sản đối với từng cuộc đấu giá cụ thể. Việc bước giá do phía ngân hàng quyết định giúp hạn chế các thao túng, dìm giá của các tổ chức đấu giá. Hiện nay, pháp luật chưa quy định cụ thể các xác định bước giá đối với tài sản bảo đảm là quyền sử dụng vì vậy khi xác định bước giá, người có tài sản cần phải căn cứ vào loại tài sản và giá khởi điểm của tài sản để có thể đưa ra bước giá cho phù hợp (ví dụ: tài sản là QSDĐ có giá khởi điểm là 10 tỷ đồng nhưng đưa ra bước giá là 02 đến 08 triệu đồng có thể dẫn đến tình trạng thông đồng, dìm giá giữa những người đăng ký tham gia đấu giá). Bước giá là nội dung cực kỳ quan trọng, cần được ghi nhận rõ ràng trong nội dung của hợp đồng. Tiền đặt trước là khoản tiền người tham gia đấu giá phải nộp trước khi tiến hành cuộc đấu giá. Đây là khoản tiền pháp luật quy định nhằm đảm bảo người tham gia đấu giá phải thực hiện nghĩa vụ tham dự cuộc đấu giá. NHTM thỏa thuận với tổ chức đấu giá về khoản tiền đặt trước, tối thiểu là năm phần trăm và tối đa là hai mươi phần trăm giá khởi điểm của tài sản đấu giá. Khoản tiền đặt trước cần phải được xem xét kỹ để đảm bảo không làm cản trở người đăng ký tham gia đấu giá, nếu số tiền đặt trước quá lớn sẽ hạn chế số lượng người mua, nhu cầu người muốn đăng ký tham gia đấu giá. Tiền đặt trước phải được chuyển vào tài khoản thanh toán riêng của tổ chức đấu giá mở tại NHTM hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài tại Việt Nam. Trong trường hợp khoản tiền đặt trước có giá trị dưới năm triệu đồng, người tham gia đấu giá có thể nộp trực tiếp cho tổ chức đấu giá. Luận văn: Thực trạng pháp luật về trình tự thủ tục bán đấu giá.

Thời hạn, địa điểm đấu giá, hình thức phương thức đấu giá: Về hình thức đấu giá, NHTM có thể thỏa thuận với tổ chức đấu giá để lựa chọn một trong bốn hình thức sau: đấu giá trực tiếp bằng lời nói tại cuộc đấu giá; đấu giá bằng bỏ phiếu trực tiếp tại cuộc đấu giá; đấu giá bằng bỏ phiếu gián tiếp; hoặc đấu giá trực tuyến. Hình thức đấu giá các bên lựa chọn phải được thể hiện rõ trong nội dung hợp đồng Về phương thức đấu giá, Điều 58 LĐGTS năm 2016 quy định đối với tài sản bảo đảm là QSDĐ chỉ được thực hiện theo được phương thức trả giá lên và phải được ghi rõ trong hợp đồng. Về thời hạn và địa điểm tổ chức cuộc đấu giá: Đối với tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất của NHTM, thời hạn tổ chức đấu giá thường dao động từ 20 đến 30 ngày kể từ ngày các bên ký kết hợp đồng. Trong trường hợp áp dụng thủ tục rút gọn, thời gian sẽ được điều chỉnh ngắn hơn, nhưng vẫn phải đảm bảo thực hiện đầy đủ các thủ tục đấu giá cần thiết. Về địa điểm, cuộc đấu giá sẽ được tổ chức tại trụ sở của tổ chức đấu giá, nơi có tài sản đấu giá, hoặc tại địa điểm khác theo thỏa thuận giữa người có tài sản và tổ chức đấu giá, trừ khi pháp luật có quy định khác, thông thường trụ sở của tổ chức đấu giá sẽ được chọn làm nơi tổ chức nhằm đảm bảo được các yếu tố về an ninh. Địa điểm đấu giá đấu giá phải được ghi rõ trong hợp đồng.

Thù lao dịch vụ đấu giá, chi phí đấu giá tài sản: Theo quy định pháp luật, thù lao dịch vụ đấu giá đối với tài sản bảo đảm là QSDĐ phải được xác định theo cơ chế giá dịch vụ theo khung do Bộ Tài chính quy định, chi tiết tại Thông tư 108/2020/TT-BTC sửa đổi bổ sung Thông tư 45/2017/TT-BTC quy định về khung thù lao dịch vụ đấu giá giá. Dựa trên giá trị tài sản theo giá khởi điểm, các tổ chức đấu giá thông báo mức thù lao dịch vụ đấu giá tài sản căn cứ theo khung thù lao tại Phụ lục I của Thông tư 108/2020/TT-BTC. Ngoài ra, pháp luật quy định mức thù lao tối thiểu phải là: 1.000.000 đồng/01 hợp đồng và mức thù lao tối đa theo khung thù lao tại Phụ lục I của Thông tư 108/2020/TT-BTC nhưng không được vượt quá 400.000.000 đồng/01 hợp đồng. Thù lao dịch vụ đấu giá mà tổ chức đấu giá chào giá chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng và chi phí đấu giá tài sản.Về chi phí đấu giá, đây là chi phí mà tổ chức đấu giá phải bỏ ra khi thực hiện các quy trình, thủ tục bán đấu giá do các bên tự nhau thỏa thuận. Chúng bao gồm chi phí niêm yết, thông báo công khai, chi phí thực tế hợp lý khác cho việc đấu giá tài sản. Nếu các bên không thể thỏa thuận được một mức chi phí đấu giá cụ thể, tổ chức đấu giá có thể cung cấp các hóa đơn chứng từ hợp pháp là căn cứ thanh toán mức chi phí trên. Thù lao dịch vụ và chi phí đấu giá sẽ được các tổ chức đấu giá trình bày khi nộp hồ sơ đăng ký lựa chọn tổ chức đấu giá cho các NHTM. Trong quá trình ký kết hợp đồng, các bên có thể thỏa thuận về thù lao dịch vụ và chi phí đấu giá tài sản, tuy nhiên, mức thù lao và chi phí này không được vượt quá mức đã được tổ chức đấu giá chào giá trong hồ sơ đăng ký tham gia. Trong trường hợp đấu giá thành công, tổ chức đấu giá được nhận thù lao dịch vụ đấu giá và chi phí đấu giá, còn trong trường hợp đấu giá không thành, tổ chức đấu giá chỉ được thu chi phí đấu giá.

Quyền và nghĩa vụ của các bên: Hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản là hợp đồng song vụ, vì vậy quyền và nghĩa vụ của các bên phải được thể hiện rõ trong hợp đồng nhằm ràng buộc trách nhiệm của các bên. Quyền và nghĩa vụ của các bên thỏa thuận trong nội dung hợp đồng phải dựa trên các quy định pháp luật về dân sự, pháp luật về đấu giá và các pháp luật khác có liên quan. Luận văn: Thực trạng pháp luật về trình tự thủ tục bán đấu giá.

Đơn phương hủy bỏ, chấm dứt hợp đồng, trách nhiệm do vi phạm hợp đồng, phương thức giải quyết tranh chấp.: Ngân hàng và tổ chức đấu giá thỏa thuận, thống nhất các điều khoản về đơn phương, chấm dứt hủy bỏ hợp đồng theo quy định tại Khoản 5, Điều 33, Khoản 6 Điều 33 và Điều 47 LĐGTS 2016 và các quy định pháp luật khác.

Các thỏa thuận khác. Trong quá trình thỏa thuận việc ký hợp đồng dịch vụ đấu giá, các bên có thể đưa ra các thỏa thuận khác như: bảo mật danh sách khách hàng đăng ký tham gia đấu giá, các quy định về thuế và lệ phí trước bạ, sang tên hay công chứng; các thỏa thuận về cách xử lý trong trường hợp đấu giá không thành hay thỏa thuận về tổ chức đấu giá theo thủ tục rút gọn.

Sau khi tiếp nhận đủ hồ sơ pháp lý tài sản đấu giá từ NHTM và sau khi ký hợp đồng dịch vụ đấu giá, tổ chức đấu giá tiến hành các trình tự, thủ tục đấu giá theo quy định pháp luật nhằm chuẩn bị cho việc tổ chức cuộc đấu giá. Tính chất bán đấu giá tài sản bảo đảm của NHTM đòi hỏi phải diễn ra nhanh gọn, hợp lý. Do đó các tổ chức cần phải sắp xếp thời gian thực hiện các trình tự, thủ tục sao cho phù hợp với dự kiến thời gian thực hiện việc đấu giá tài sản. Thông thường khoảng thời gian thực hiện việc đấu giá tài sản là quyền sử dụng sẽ diễn ra trong thời hạn là 20 đến 30 ngày làm việc.

• Bước 4: Ban hành Quy chế cuộc đấu giá và Thông báo đấu giá tài sản

Quy chế cuộc đấu giá là văn bản quy định các nội dung, thủ tục, trình tự, thông tin tài sản trong hoạt động bán đấu giá tài sản. Quy chế được ban hành nhằm giúp người đăng ký tham gia đấu giá tiếp cận được những thông tin về tài sản bán đấu giá, những nguyên tắc, thủ tục của cuộc đấu giá, các quy định pháp luật về điều kiện tham gia đấu giá, thời hạn và phương thức thanh toán,… Tổ chức đấu giá phải ban hành Quy chế cuộc đấu giá cho từng cuộc đấu giá tương ứng với tài sản bán đấu giá đó trước ngày niêm yết việc đấu giá tài sản và có trách nhiệm thông báo công khai Quy chế cuộc đấu giá. Các nội dung chính trong Quy chế cuộc đấu giá, theo quy định của pháp luật, bao gồm: “(i) Tên tài sản hoặc danh mục tài sản, số lượng và chất lượng của tài sản đấu giá; (ii) Địa điểm có tài sản đấu giá; (iii) Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với tài sản đấu giá; (iv) Thời gian và địa điểm xem tài sản đấu giá; (v) Thời gian và địa điểm bán hồ sơ tham gia đấu giá; (vi) Giá khởi điểm của tài sản đấu giá; (vii) Chi phí mua hồ sơ tham gia đấu giá và tiền đặt trước; (viii) Thời gian, địa điểm, điều kiện và cách thức đăng ký tham gia đấu giá; (ix) Thời gian và địa điểm tổ chức cuộc đấu giá; Luận văn: Thực trạng pháp luật về trình tự thủ tục bán đấu giá.

Hình thức và phương thức đấu giá; (xi) Các trường hợp bị truất quyền tham gia đấu giá; và (xii) Các trường hợp không được hoàn trả tiền đặt trước”. Nhìn chung, các nội dung trong quy chế cuộc đấu giá có chút tương đồng với các nội dung đã thỏa thuận trong hợp đồng dịch vụ đấu giá ký kết giữa các bên, trừ các điều khoản về thù lao dịch vụ đấu giá, chi phí đấu giá, các điều khoản hướng dẫn thực hiện thanh toán và các thỏa thuận nội bộ khác.

Thông báo đấu giá tài sản sản là văn bản thông báo về việc tổ chức đấu giá tiến hành bán đấu giá tài sản một cách công khai. Mục đích của văn bản này chính là nhằm để giới thiệu, công bố, thông báo công khai các thông tin về tài sản sắp đấu giá, thời gian, địa điểm và cách thức đăng ký tham gia đấu giá. Các nội dung trong văn bản này bao gồm: “(i) Tên và địa chỉ của tổ chức đấu giá tài sản cùng với người sở hữu tài sản đấu giá; (ii) Thời gian và địa điểm tổ chức đấu giá tài sản; (iii) Tên tài sản và địa điểm có tài sản đấu giá; (iv) Giá khởi điểm của tài sản đấu giá; (v) Bước giá; (vi) Tiền đặt trước; (vii) Thời gian, địa điểm, điều kiện và phương thức đăng ký tham gia đấu giá”. Thực tế, các tổ chức đấu giá ban hành đồng thời cả văn bản Quy chế cuộc đấu giá và Thông báo đấu giá tài sản, cùng phát hành trong một ngày. Nếu Quy chế cuộc đấu giá quy định toàn bộ thông tin tài sản, nguyên tắc, thủ tục của cuộc đấu giá, các quy định pháp luật về điều kiện tham gia đấu giá, … thì Thông báo đấu giá tài sản có nhiệm vụ thông báo công khai thông tin tài sản và thời gian, địa điểm và cách thức đăng ký tham gia đấu giá. Cả Quy chế đấu giá và Thông báo đấu giá tài sản đều phải được thông báo công khai.

• Bước 5: Niêm yết việc đấu giá tài sản, thông báo công khai việc đấu giá tài sản

Theo từ điển, niêm yết là việc dán giấy để thông báo chính thức, công khai cho công chúng biết về một vấn đề nào đó. Mục đích của việc niêm yết là nhằm thông tin, phổ biến công khai những nội dung, sự việc hay một vấn đề nào đó cho công chúng được biết. LĐGTS năm 2016 hiện hành không quy định cụ thể về khái niệm niêm yết đấu giá tài sản, dựa trên khái niệm về niêm yết, có thể hiểu “niêm yết đấu giá tài sản” là việc dán giấy thông báo công khai bán đấu giá tài sản do tổ chức đấu giá thực hiện. Việc niêm yết đấu giá tài sản nhằm mục đích giúp các cơ quan quản lý giám sát, kiểm tra tính hợp pháp của hoạt động bán đấu giá tài sản của các tổ chức đấu giá, giúp người có tài sản, phía ngân hàng có thể cập nhập, nắm bắt quá trình bán đấu giá của tổ chức đấu giá. Và với công chúng, việc niêm yết chính là hình thức chào bán tài sản công khai, nhằm mục đích kêu gọi người mua tài sản thông qua hình thức đấu giá. Đối với tài sản bảo đảm là QSDĐ, bất động sản, tổ chức đấu giá phải niêm yết thông tin về cuộc đấu giá tại trụ sở của mình, địa điểm tổ chức cuộc đấu giá và UBND cấp xã nơi có bất động sản đấu giá ít nhất 15 ngày trước ngày diễn ra cuộc đấu giá. Các thông tin chính phải niêm yết được pháp luật quy định tại khoản 2 Điều 34 LĐGTS cho thấy các thông tin phải niêm yết trùng khớp với các thông tin trong văn bản Thông báo đấu giá tài sản. Vì vậy, thực tế các tổ chức đấu giá khi tiến hành việc niêm yết đấu giá tài sản sẽ sử dụng bản Thông báo đấu giá tài sản này. Việc niêm yết đấu giá tài sản tại trụ sở tổ chức đấu giá, nơi tổ chức cuộc đấu giá thể hiện qua việc tổ chức đấu giá dán Thông báo đấu giá tài sản trên Bảng thông báo tại trụ sở và chụp, lưu hình ảnh niêm yết. Trong trường hợp nơi tổ chức cuộc đấu giá không đồng thời là trụ sở của tổ chức đấu giá thì tiến hành tới nơi tổ chức đấu giá đó để chụp, lưu hình ảnh niêm yết. Tổ chức đấu giá có thể lập thêm giấy xác nhận nhằm làm chứng, củng cố cho việc niêm yết đấu giá đó. Đối với trường hợp niêm yết tại UBND cấp xã nơi có bất động sản đấu giá thì pháp luật quy định tổ chức đấu giá tài sản lưu tài liệu, hình ảnh về việc niêm yết hoặc lập văn bản có xác nhận về việc niêm yết của UBND cấp xã. Như vậy, niêm yết tài sản đấu giá là bất động sản tại UBND cấp xã nơi có bất động sản đấu giá theo pháp luật hiện hành sẽ bao gồm hai cách: một là lưu tài liệu, hình ảnh của việc niêm yết; hai là lập văn bản có xác nhận về việc niêm yết của UBND cấp xã. Tổ chức đấu giá có thể thực hiện một hoặc cùng lúc hai cách trên. Về giấy xác nhận niêm yết đấu giá tại UBND, nội dung giấy xác nhận niêm yết được pháp luật “mẫu hóa”, quy định tại Biểu mẫu TP-ĐGTS-19 ban hành kèm Thông tư số 06/2017/TT-BTP. Nội dung giấy xác nhận niêm yết bao gồm: Nội dung giấy xác nhận bao gồm: Ngày niêm yết, nơi niêm yết, tên tổ chức đấu giá và người tiến hành niêm yết; nội dung niêm yết; và thời gian niêm yết.

Cùng với việc niêm yết thông tin về cuộc đấu giá tài sản, tổ chức đấu giá phải thông báo công khai ít nhất hai lần trên các phương tiện truyền thông in hoặc hình của trung ương hoặc tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có tài sản đấu giá, cũng như trên trang thông tin điện tử chuyên ngành về đấu giá. Mỗi lần thông báo phải cách nhau ít nhất 02 ngày làm việc. Đối với tài sản bất động sản, thông báo công khai lần thứ hai phải được thực hiện ít nhất 15 ngày trước ngày mở cuộc đấu giá. Trong trường hợp áp dụng thủ tục rút gọn, tổ chức đấu giá chỉ cần thông báo một lần về việc đấu giá trên các phương tiện truyền thông nêu trên. Thông báo công khai bao gồm các nội dung sau: “(i) Tên và địa chỉ của tổ chức đấu giá tài sản và người sở hữu tài sản đấu giá; Luận văn: Thực trạng pháp luật về trình tự thủ tục bán đấu giá.

Thời gian và địa điểm tổ chức đấu giá tài sản; (iii) Tên tài sản và địa điểm có tài sản đấu giá; (iv) Giá khởi điểm của tài sản đấu giá; (v) Tiền đặt trước; (vi) Thời gian, địa điểm, điều kiện và phương thức đăng ký tham gia đấu giá”. Những nội dung trên tương đồng với nội dung của văn bản thông báo đấu giá tài sản mà các tổ chức đấu giá phát hành, đều nhằm mục đích thông báo các thông tin về tài sản đấu giá, thời gian, địa điểm và cách thức đăng ký tham gia đấu giá. Tuy nhiên, pháp luật quy định khái niệm của thông báo công khai việc đấu giá tài sản thể hiện qua việc thông báo đấu giá tài sản trên báo in hoặc báo hình và trên trang thông tin điện tử chuyên ngành về đấu giá tài sản tại địa chỉ: https://dgts.moj.gv.vn/ khác với hành vi dán niêm yết thông báo công khai bán đấu giá tài sản. Vì vậy, cần phân biệt giữa việc thông báo công khai với việc dán văn bản thông báo công khai đấu giá tài sản nhằm tránh trường hợp nhầm lẫn hai khái niệm trên, làm sót trình tự, thủ tục bán đấu giá. Việc thông báo công khai được thực hiện đồng thời với việc niêm yết đấu giá tài sản. Sau khi thông báo đấu giá tài sản được đăng công khai trên báo in, báo hình trung ương và trên trang thông tin điện tử chuyên ngành về đấu giá tài sản, các tổ chức đấu giá tiến hành lưu tài liệu, hình ảnh về việc thông báo công khai đó.

• Bước 6: Xem tài sản đấu giá

Pháp luật quy định tổ chức đấu giá tài sản có nghĩa vụ tổ chức cho người tham gia đấu giá trực tiếp xem tài sản. Đối với tài sản là QSDĐ, tổ chức đấu giá phải tổ chức cho người tham gia đấu giá được xem giấy tờ chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu và tài liệu liên quan. Thời gian xem tài sản đấu giá phải diễn ra liên tục ít nhất là 02 ngày. Việc tổ chức xem tài sản giúp người tham gia đấu giá tiếp cận, đánh giá trực tiếp chất lượng tài sản đấu giá chuẩn bị mua, điều này giúp đảm bảo quyền lợi cho người tham gia đấu giá, đồng thời thể hiện sự minh bạch, công khai trong hoạt động bán đấu giá. Thực tế, các tổ chức đấu giá cho khách hàng, người đăng ký tham gia đấu giá ký biên bản xác nhận việc tổ chức xem tài sản đấu giá nhằm tránh những bất lợi sau này. Ngoài ra, nhiều trường hợp khách hàng tới xem tài sản là QSDĐ nhưng bị ngăn cản, không cho xem tài sản. Vì vậy, việc tổ chức xem tài sản đấu giá cần phải có sự phối hợp chặt chẽ giữa ngân hàng và tổ chức đấu giá nhằm đảm bảo việc xem tài sản đấu giá là QSDĐ diễn ra thuận lợi. Luận văn: Thực trạng pháp luật về trình tự thủ tục bán đấu giá.

• Bước 7: Đăng ký tham gia đấu giá

Các cá nhân, tổ chức có nhu cầu tham gia đấu giá tài sản tiến hành đăng ký tham gia đấu giá bằng việc nộp hồ sơ tham gia đấu giá hợp lệ và tiền đặt trước cho tổ chức đấu giá. Điều kiện để cá nhân, tổ chức được đăng ký tham gia đấu giá là không thuộc diện bị cấm không được đăng ký tham gia đấu giá theo khoản 4 Điều 38 LĐGTS năm 2016 và các điều kiện theo quy định pháp luật liên quan áp dụng đối với tài sản bảo đảm là QSDĐ. Hiện nay chưa có quy định cụ thể hồ sơ tham gia đấu giá bao gồm những thành phần nào tuy nhiên với mục đích giúp khách hàng đăng ký tham gia biết tường tận về thông tin, pháp lý tài sản bán đấu giá cũng như đảm bảo quy định pháp luật về thủ tục, cách thức hoạt động của cuộc đấu giá theo quy định pháp luật, dựa trên thực tiễn thực hiện tại các tổ chức đấu giá có thể liệt kê một số hồ sơ như sau: “Đơn đăng ký tham gia đấu giá; Bản cam kết xem tài sản đấu giá; Hồ sơ pháp lý của tài sản đấu giá; Quy chế cuộc đấu giá tài sản; Mẫu Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá (do phía Ngân hàng cung cấp trong trường hợp khách hàng yêu cầu thêm các thông tin về giao dịch mua bán tài sản với phía Ngân hàng)”. Người đăng ký tham gia đấu giá có thể điền các thông tin tại chỗ hoặc mang về nhưng phải đảm bảo nộp lại cho tổ chức đấu giá trong thời hạn đăng ký. Pháp luật quy định thời gian bán hồ sơ tham gia đấu giá, tiếp nhận hồ sơ tham gia đấu giá của tổ chức đấu giá phải trong giờ hành chính, diễn ra liên tục kể từ ngày niêm yết việc đấu giá tài sản cho đến trước ngày mở cuộc đấu giá 02 ngày. Trong trường hợp ủy quyền cho người khác tham gia đấu giá thì phải trình được giấy ủy quyền, và các giấy tờ chứng minh nhân thân.

• Bước 8: Nộp tiền đặt trước và xử lý tiền đặt trước

Sau khi đăng ký tham gia đấu giá, người tham gia phải nộp tiền đặt trước trước ngày diễn ra cuộc đấu giá. Nếu không nộp tiền đặt trước đúng thời hạn, người đăng ký sẽ không được tham dự cuộc đấu giá và sẽ mất quyền mua tài sản. Khoản tiền đặt trước được quy định rõ trong Thông báo và Quy chế cuộc đấu giá do tổ chức đấu giá ban hành, dao động từ 5% đến 20% giá khởi điểm của tài sản. Tiền đặt trước sẽ được gửi vào tài khoản thanh toán riêng của tổ chức đấu giá mở tại NHTM với số tài khoản được ghi rõ trong Quy chế cuộc đấu giá hoặc Đơn đăng ký tham gia đấu giá, đảm bảo người tham gia dễ dàng tiếp cận thông tin. Thời gian thu tiền đặt trước là 03 ngày làm việc trước ngày mở cuộc đấu giá, trừ khi có thỏa thuận khác giữa tổ chức đấu giá và người tham gia nhưng vẫn phải trước ngày đấu giá. Về quy trình xử lý tiền đặt trước, pháp luật quy định hai trường hợp: nếu người tham gia không trúng đấu giá, tổ chức đấu giá phải hoàn trả khoản tiền đặt trước cùng với tiền lãi (nếu có) trong vòng 03 ngày làm việc kể từ ngày kết thúc đấu giá, hoặc trong thời hạn do các bên thỏa thuận. Thực tế, nhằm đảm bảo uy tín cũng như tránh việc để khách hàng kiện cáo, các tổ chức đấu giá thường tiến hành chuyển lại khoản tiền đặt trước ngay trong ngày cuộc đấu giá kết thúc hoặc vào ngày hôm sau. Sau khi chuyển tổ chức, tổ chức đấu giá thông báo lại cho phía ngân hàng hoặc khách hàng không trúng đấu giá bằng văn bản hoặc giấy tờ chứng minh việc đã chuyển khoản số tiền đặt trước đó. Đối với trường hợp người tham gia đấu giá là người trúng đấu giá, khoản tiền đặt trước sẽ được chuyển thành tiền đặt cọc nhằm đảm bảo nghĩa vụ ký kết, thực hiện hợp đồng mua bán tài sản đấu giá giữa người trúng đấu giá với phía người có tài sản là các NHTM. Việc xử lý tiền đặt cọc sẽ được thực hiện theo quy định pháp luật về dân sự và các quy định pháp luật khác có liên quan. Ngoài ra, LĐGTS năm 2016 còn quy định các trường hợp người tham gia đấu giá không được nhận lại tiền đặt trước tại khoản 6 Điều 39. Tổ chức đấu giá và NHTM không được tự quy định thêm các trường hợp khác mà người tham gia đấu giá không được nhận lại tiền đặt trước, mà chỉ được tuân thủ các trường hợp tại khoản 6 Điều 39 LĐGTS năm 2016. Việc quy định các trường hợp vừa góp phần bảo vệ lợi ích cho các tổ chức đấu giá cũng như giúp hạn chế việc các tổ chức đấu giá thông đồng, lạm dụng, không trả lại tiền đặt trước cho người tham gia đấu giá. Luận văn: Thực trạng pháp luật về trình tự thủ tục bán đấu giá.

• Bước 9: Tổ chức, điều hành cuộc đấu giá

Trước ngày tổ chức đấu giá, các tổ chức đấu giá sẽ gửi thư mời tham dự cuộc đấu giá cho những người đã nộp hồ sơ đăng ký tham gia đấu giá hợp lệ và đã nộp tiền đặt trước, thông báo lại thời gian, địa điểm tổ chức đấu giá. Tổ chức đấu giá liên hệ với người có tài sản là NHTM cử đại diện tới tham dự cuộc đấu giá. Nếu ngân hàng ủy quyền cho nhân viên tới tham dự thì phải có giấy ủy quyền, nộp lại cho tổ chức đấu giá. Căn cứ theo hình thức đấu giá, phương thức đấu giá mà tổ chức đấu giá và ngân hàng thỏa thuận trong hợp đồng dịch vụ đấu giá, đấu giá viên điều hành cuộc đấu giá theo quy định pháp luật hướng dẫn về cách điều hành cuộc đấu giá theo hình thức đấu giá, phương thức đấu giá đó. Pháp luật quy định phương thức đấu giá đối với tài sản bảo đảm là QSDĐ là phương thức trả giá lên. Về hình thức, LĐGTS năm 2016 quy định cụ thể từng hình thức như sau: Điều 41 quy định về đấu giá trực tiếp bằng lời nói tại cuộc đấu giá; Điều 42 quy định về đấu giá bằng bỏ phiếu trực tiếp tại cuộc đấu giá; Điều 43 quy định về đấu giá bằng bỏ phiếu gián tiếp. Cuộc đấu giá bao gồm 02 phần: Phần thủ tục và phần trả giá. Phần thủ tục trong cuộc đấu giá bao gồm các hoạt động chuẩn bị trước khi bắt đầu quá trình trả giá, bao gồm các công việc như: “(i) Đấu giá viên công bố danh sách người tham gia đấu giá và điểm danh; (ii) Đọc lại Quy chế cuộc đấu giá; (iii) Nhắc lại mức giá khởi điểm, nếu giá khởi điểm được công khai; (iv) Thông báo mức bước giá và khoảng thời gian tối đa giữa các lần trả giá, đặt giá; (v) Điều hành việc trả giá và chấp nhận giá”. Đối với phần trả giá, pháp luật quy định rõ cách thức mà người tham gia đấu giá thực hiện việc trả giá và cách thức công bố giá của đấu giá viên sau mỗi lần người tham gia đưa ra giá. Cụ thể, đối với hình thức đấu giá trực tiếp bằng lời nói tại cuộc đấu giá, pháp luật quy định trình tự và cách thức như sau: “(i) Đấu giá viên yêu cầu người tham gia đấu giá thực hiện việc trả giá; (ii) Người tham gia đấu giá trả giá, với mức giá trả phải ít nhất bằng giá khởi điểm trong trường hợp giá khởi điểm được công khai; (iii) Người trả giá tiếp theo phải đưa ra mức giá cao hơn giá của người trả giá trước liền kề; (iv) Đấu giá viên công bố giá đã trả sau mỗi lần người tham gia đưa ra giá và khuyến khích các người tham gia đấu giá khác tiếp tục trả giá; (v) Đấu giá viên công bố người trả giá cao nhất là người trúng đấu giá sau khi nhắc lại ba lần mức giá cao nhất đã trả, đồng thời khẳng định mức giá đó đã vượt qua giá khởi điểm và không có người tham gia nào trả giá cao hơn”. Mỗi hình thức đấu giá sẽ có những quy định và cách thức thực hiện khác nhau và đấu giá viên phải có trách nhiệm điều hành cuộc đấu giá đúng theo những trình tự, thủ tục mà pháp luật đã quy định. Luận văn: Thực trạng pháp luật về trình tự thủ tục bán đấu giá.

Riêng với hình thức đấu giá trực tuyến được quy định riêng trong Nghị định số 62/2017/NĐ-CP sửa đổi bổ sung bởi Nghị định 47/2023/ NĐ-CP quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành LĐGTS. Hiện nay, chỉ có các tổ chức đấu giá được cơ quan cho thẩm quyền phê duyệt đủ điều kiện thực hiện hình thức đấu giá trực tuyến mới được quyền tổ chức cuộc đấu giá theo hình thức trực tuyến. Đối với các tổ chức không đủ điều kiện tổ chức cuộc đấu giá theo hình thức trực tuyến có thể tiến hành hợp tác với công ty đủ thẩm quyền tổ chức đấu giá trực tuyến bằng Hợp đồng dịch vụ thuê trang thông tin điện tử đấu giá trực tuyến nếu có nhu cầu thực hiện tổ chức đấu giá trực tuyến. Quy định về trình tự, thủ tục bán đấu giá theo hình thức đấu giá trực tuyến được quy định như sau.

Tổ chức đấu giá tài sản có trách nhiệm đăng tải Quy chế cuộc đấu giá, Thông báo công khai về việc đấu giá, kèm theo danh mục tài sản, hình ảnh và tài liệu liên quan (nếu có) trên trang thông tin đấu giá trực tuyến. Người tham gia đấu giá có thể xem tài sản đấu giá trực tuyến hoặc trực tiếp theo Quy chế cuộc đấu giá, và đăng ký tham gia đấu giá trên trang thông tin đấu giá trực tuyến. Những người mua hồ sơ tham gia đấu giá sẽ được cấp một tài khoản truy cập thông qua địa chỉ email đã đăng ký. Người tham gia sử dụng tài khoản truy cập để được hướng dẫn về cách thức nộp hồ sơ tham gia đấu giá trực tuyến, nộp tiền đặt trước qua các hình thức thanh toán trực tuyến, cũng như cách thức tham gia đấu giá và trả giá. Những người nộp hồ sơ đăng ký tham gia đấu giá và tiền đặt trước hợp lệ sẽ được sử dụng tài khoản truy cập để tham gia cuộc đấu giá theo Quy chế. Nếu người đủ điều kiện tham gia đấu giá không sử dụng tài khoản đã được cấp để trả giá trong thời gian quy định, sẽ bị coi là không tham gia cuộc đấu giá, trừ trường hợp bất khả kháng.

Thời gian trả giá của cuộc đấu giá được tổ chức đấu giá thỏa thuận với người có tài sản, nhưng tối thiểu là mười lăm phút. Tổ chức đấu giá tài sản sẽ phân công đấu giá viên điều hành cuộc đấu giá trên trang thông tin đấu giá trực tuyến. Tại thời điểm kết thúc cuộc đấu giá, người trúng đấu giá sẽ là người có mức giá cao nhất được hệ thống ghi nhận, và thông tin này sẽ được công bố ngay lập tức trên hệ thống mạng đấu giá trực tuyến. Luận văn: Thực trạng pháp luật về trình tự thủ tục bán đấu giá.

Kết quả cuộc đấu giá trực tuyến sẽ được công khai trên trang thông tin đấu giá và gửi đến địa chỉ email của người tham gia đã đăng ký với tổ chức đấu giá ngay sau khi công bố người trúng đấu giá.

• Bước 10: Lập biên bản đấu giá và chuyển hồ sơ cuộc đấu giá

Tổ chức đấu giá có trách nhiệm lập biên bản sau khi cuộc đấu giá kết thúc. Cuộc đấu giá được coi là kết thúc khi đấu giá viên công bố người trúng hoặc khi không thành công. Như vậy, kết quả cuộc đấu giá diễn ra theo 02 trường hợp: đấu giá thành và đấu giá không thành. Đấu giá không thành được xác định theo các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 52 LĐGTS năm 2016. Đặc biệt, nếu cuộc đấu giá không thành do hết thời hạn đăng ký mà không có người tham gia, tổ chức đấu giá không cần lập biên bản, mà chỉ cần công văn thông báo kết quả kèm theo hồ sơ chứng minh việc thực hiện niêm yết và thông báo công khai. Về biên bản đấu giá, đây là biên bản ghi lại các diễn biến của cuộc đấu giá như phần thủ tục, công bố danh sách khách hàng đăng ký, điểm danh, quá trình đấu giá viên nhắc lại các thông tin về tài sản, giá khởi điểm, bước giá, phần trả giá, quá trình trả giá từng lượt của người tham gia đấu giá,… Biên bản đấu giá được lập thành văn bản, hình thức nội dung biên bản đấu giá phải tuân theo quy định pháp luật hướng dẫn, cụ thể là theo biểu mẫu TP-ĐGTS-20 ban hành kèm theo Thông tư số 06/2017/TT-BTP. Biên bản đấu giá phải được lập ngay tại cuộc đấu giá và phải có chữ ký của các bên có liên quan, bao gồm đấu giá viên điều hành cuộc đấu giá, người ghi biên bản, người trúng đấu giá, người sở hữu tài sản đấu giá, và đại diện của các người tham gia đấu giá và phải có đóng dấu của tổ chức đấu giá tài sản. Nếu người trúng đấu giá từ chối ký, điều này sẽ được coi là không chấp nhận giao kết hợp đồng, có thể dẫn đến việc đấu giá không thành. Biên bản đấu giá có vai trò quan trọng, là căn cứ để các bên tiến hành các thủ tục tiếp theo như mua bán tài sản đấu giá. Biên bản bản đấu giá cũng là chứng cứ để chứng minh cuộc đấu giá diễn ra đúng với nội dung được ghi trong biên bản, nhằm đảm bảo diễn biến cuộc đấu giá tuân thủ đầy đủ theo quy định của pháp luật, giữ vững các nguyên tắc công khai, minh bạch trong đấu giá, từ đó bảo vệ quyền và lợi ích của các bên tham gia cuộc đấu giá. Ngoài ra, biên bản đấu giá còn là căn cứ để các cơ quan có thẩm quyền quản lý, phê duyệt kết quả cuộc đấu giá, đảm bảo quá trình bán đấu giá diễn ra trung thực, đúng theo quy định pháp luật, hạn chế các trường hợp thông đồng, cấu kết trong lúc tổ chức cuộc đấu giá. Vì vậy, khi lập biên bản đấu giá, tổ chức đấu giá phải hết sức cẩn trọng, chỉnh chu nhất vì chỉ một lỗi sai trong biên bản đấu giá có thể dẫn tới việc khiếu nại giữa các khách hàng, làm giảm uy tín của tổ chức đấu giá, đồng thời dấy lên các nghi vấn tiêu cực, thông đồng giữa tổ chức đấu giá và các bên liên quan. Trong vòng 01 ngày làm việc kể từ khi cuộc đấu giá kết thúc, tổ chức đấu giá tài sản có trách nhiệm ghi kết quả vào Sổ đăng ký đấu giá tài sản và thông báo kết quả bằng văn bản cho NHTM. Sổ đăng ký đấu giá tài sản được lập theo biểu mẫu TP-ĐGTS-15 ban hành kèm theo Thông tư số 06/2017/TT-BTP. Nội dung thông báo kết quả chủ yếu bao gồm những nội dung chính như: “Tên tài sản; Người trúng đấu giá; Giá khởi điểm; Giá trúng đấu giá,…” Ngoài ra, trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày kết thúc cuộc đấu giá, tổ chức đấu giá tài sản chuyển kết quả đấu giá tài sản, biên bản đấu giá, danh sách người trúng đấu giá cho phía ngân hàng để làm căn cứ ký kết hợp đồng mua bán tài sản đấu giá. Luận văn: Thực trạng pháp luật về trình tự thủ tục bán đấu giá.

• Bước 11: Ký kết hợp đồng mua bán tài sản đấu giá

Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán, đây là các NHTM chuyển quyền sở hữu tài sản đấu giá cho bên mua, tức là người trúng đấu giá và bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán. Các quy định về hợp đồng mua bán tài sản đấu giá được thực hiện theo quy định pháp luật về dân sự. Thông thường, các hợp đồng mua bán tài sản đấu giá được ký kết 02 bên giữa phía NHTM với người trúng đấu giá, tuy nhiên vẫn có các trường hợp hợp đồng được ký kết 03 bên giữa ngân hàng, người trúng đấu giá và tổ chức đấu giá tài sản nếu các bên có thỏa thuận, trong đó tổ chức đấu giá tài sản chủ yếu dưới vai trò là bên chứng kiến. Người trúng đấu giá sẽ được xem như đã chấp nhận giao kết hợp đồng mua bán tài sản đấu giá kể từ thời điểm đấu giá viên công bố kết quả. Tuy nhiên, điều này không áp dụng trong trường hợp người trúng đấu giá từ chối ký biên bản đấu giá hoặc không chấp nhận kết quả trúng đấu giá.

2.2. Thực tiễn thực hiện pháp luật về trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản bảo đảm của ngân hàng thương mại tại các công ty đấu giá trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh Luận văn: Thực trạng pháp luật về trình tự thủ tục bán đấu giá.

2.2.1. Những kết quả đạt được trong thực tiễn thực hiện pháp luật về trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất của ngân hàng thương mại tại các công ty đấu giá trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh 

Thành phố Hồ Chí Minh là trung tâm kinh tế của cả nước, các hoạt động diễn ra vô cùng năng động, nhộn nhịp. Do đó, các trụ sở, chi nhánh NHTM thường tập trung lớn tại Thành phố Hồ Chí Minh kéo theo sự phát triển của các tổ chức, công ty đấu giá cũng tập trung về đây. Với sự phát triển nhanh chóng của hoạt động đấu giá mà pháp luật quy định trình thực hiện trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản bảo đảm là QSDĐ của NHTM tại các công ty đấu giá trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh đã liên tục được sửa đổi, bổ sung và cải tiến cho phù hợp với tình hình thực tiễn thông qua việc ban hành nhiều văn bản pháp luật hướng dẫn cụ thể, chi tiết. Có thể kể đến việc ban hành các văn bản pháp luật như: Nghị định số 21/2021/NĐ-CP quy định thi hành BLDS về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ; Thông tư số 02/2022/TT-BTP hướng dẫn lựa chọn tổ chức đấu giá tài sản; Thông tư số 108/2020 sửa đổi bổ sung Thông tư số 45/2017/TT-BTC ngày 12/5/2017 quy định về khung thù lao dịch vụ đấu giá tài sản theo quy định tại LĐGTS;… Ngoài ra, Luật sửa đổi LĐGTS năm 2024 cùng với Luật Đất đai năm 2024 cũng đã được ban hành nhằm giúp cải thiện quy trình, thủ tục bán đấu giá tài sản bảo đảm là QSDĐ hiệu quả hơn, khắc phục những lỗ hổng pháp lý của các văn bản pháp luật cũ. Theo báo cáo thống kê tổng kết 05 năm thi hành LĐGTS của Bộ Tư pháp (2018-2022), việc bán đấu giá tài sản bảo đảm ở Thành phố Hồ Chí Minh đã được những kết quả và thành tựu tốt, số lượng các loại tài sản được bán thông qua đấu giá theo quy định của LĐGTS ngày một tăng. Số lượng các cuộc đấu giá tài sản tài sản bảo đảm là QSDĐ tăng nhanh, nhiều cuộc đấu giá được tổ chức thành công với giá trị tài sản bán được cao hơn nhiều lần so với giá khởi điểm, nộp ngân sách Nhà nước đạt giá trị lớn, qua đó, đóng góp tích cực cho việc đầu tư, xây dựng cơ sở hạ tầng, phát triển kinh tế – xã hội tại địa phương. Số lượng các tổ chức đấu giá cũng tăng lên đáng kể. Thống kê cho thấy tính đến ngày 18/7/2024, số lượng tổ chức hành nghề đấu giá tại Thành phố Hồ Chí Minh là 97, tăng 11,3% so với năm 2020 (87), trong đó có 60 trụ sở chính và 37 chi nhánh. Loại hình chủ yếu là Công ty hợp danh.

Bảng dưới đây trình bày số lượng cuộc đấu giá thành và số lượng cuộc đấu giá thành với tài sản là QSDĐ trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh từ năm 2020 đến 2022: Luận văn: Thực trạng pháp luật về trình tự thủ tục bán đấu giá.

Bảng 2.1. Số lượng cuộc đấu giá thành và số lượng cuộc đấu giá thành với tài sản là quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh từ năm 2020 đến 2022

Nguồn: Bộ Tư pháp, Báo cáo tổng hợp số liệu thống kê về tổ chức và hoạt động đấu giá tài sản từ năm 2020 đến 2022

Biểu đồ 2.1. Số lượng cuộc đấu giá thành và số lượng cuộc đấu giá thành với tài sản là quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh từ năm 2020 đến 2022

Biểu đồ 2.1 cho thấy số lượng tài sản là QSDĐ đấu giá thành chiếm tỷ trọng không cao so với tổng số lượng tài sản đấu giá thành. Điều này cho thấy số lượng đấu giá thành đối với tài sản là QSDĐ rất thấp so với số lượng đấu giá thành là tài sản khác như động sản, xe ô tô,… Điều này cho thấy việc đấu giá tài sản là QSDĐ tại Thành phố Hồ Chí Minh vẫn còn nhiều khó khăn. Biểu đồ còn cho thấy sự gia tăng về số lượng số lượng cuộc đấu giá thành và số lượng cuộc đấu giá thành với tài sản là QSDĐ trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh bùng nổ mạnh vào năm 2021 và có xu hướng giảm dần vào các năm sau đó. Năm 2021 là năm đại dịch Covid-19 lan rộng tại nước ta, ảnh hưởng đến kinh tế chung của cả nước. Vì thế các hoạt động xử lý, thu hồi nợ ngày càng nhiều hơn dẫn đến số lượng tổ chức bán đấu giá tài sản bảo đảm là QSDĐ cũng có xu hướng tăng dần. Những năm sau đó, khi đại dịch Covid-19 đã vơi bớt thì thị trường bất động sản rơi vào tình trạng đóng băng, dẫn đến việc mua bán đấu giá tài sản bảo đảm là QSDĐ có chiều hướng giảm sâu. Tuy nhiên vì các NHTM vẫn còn tồn đọng rất nhiều tài sản bảo đảm là QSDĐ bán đấu giá không thành do đó, số lượng hồ sơ bán đấu giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng tại các tổ chức đấu giá có xu hướng tăng. Từ đầu năm 2020 đến nay, đại dịch Covid-19 đã ảnh hưởng nghiêm trọng đến sự phát triển của kinh tế thế giới cũng như kinh tế nước ta, khiến cá nhân, tổ chức vay nợ tại các NHTM không đủ điều tài chính để thực hiện nghĩa vụ trả nợ. Các hoạt động đấu giá tài sản bảo đảm của các NHTM nhằm để xử lý, thu hồi nợ khoản vay vì vậy cũng tăng lên đáng kể. Các hồ sơ đấu giá tài sản bảo đảm tăng lên theo từng năm, đặc biệt việc ban hành Thông 02/20220TT-BTP về hướng dẫn lựa chọn tổ chức đấu giá tài sản giúp tạo nên sự cạnh tranh công bằng giữa các tổ chức đấu giá, giúp các hồ sơ bán đấu giá tài sản bảo đảm được chia đồng đều hơn, các tổ chức đấu giá cũng năng nổ hơn trong việc tham gia thị trường bán đấu giá tài sản của NHTM. Việc pháp luật quy định về trình tự, thủ tục đấu giá ngày càng cụ thể, chặt chẽ giúp cho các hoạt động diễn ra hiệu quả hơn, các tổ chức đấu giá, đấu giá viên ngày càng chuyên nghiệp hơn, có trách nhiệm hơn trong việc nâng cao chất lượng đấu giá. Những tiêu cực trong đấu giá cũng vì thế mà tụt giảm đáng kể.

2.2.2. Những tồn tại, hạn chế trong thực tiễn thực hiện pháp luật về trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất của ngân hàng thương mại tại các công ty đấu giá Luận văn: Thực trạng pháp luật về trình tự thủ tục bán đấu giá.

Bên cạnh những kết quả đạt được, việc thực hiện trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản bảo đảm là QSDĐ vẫn còn một số hạn chế, khó khăn, vướng mắc:

Bất cập về lựa chọn tổ chức đấu giá: Pháp luật quy định trong trường hợp không có thỏa thuận, các NHTM tiến hành lựa chọn tổ chức đấu giá bằng chấm điểm dựa trên các tiêu chí quy định cụ thể tại Phụ lục I ban hành kèm theo Thông tư 02/2022/TT-BTP về hướng dẫn lựa chọn tổ chức đấu giá. Ngân hàng đăng công khai thông báo chọn tổ chức đấu giá lên trang điện tử chuyên ngành về đấu giá tài sản để các tổ chức đấu giá nộp hồ sơ đăng ký lựa chọn. Thực tế, nhiều ngân hàng không đăng công khai thông báo lựa chọn tổ chức đấu giá mà tiến hành thỏa thuận ngầm với tổ chức đấu giá. Thỏa thuận này không được phía bên thế chấp, là chủ tài sản biết đến, dẫn đến vi phạm pháp luật về lựa chọn tổ chức đấu giá. Việc này nhằm đến việc lựa chọn tổ chức đấu giá mà không cần phải chấm điểm dựa trên tiêu chí theo quy định, hạn chế sự tiếp cận của các tổ chức đấu giá khác. Ngoài ra, nhiều ngân hàng vẫn đăng công khai thông báo lựa chọn những với thời hạn dưới với mức thời hạn 03 ngày làm việc mà pháp luật đã quy định, hoặc đăng thông báo vào những khung giờ ít người xem để nhằm lách luật. Nhiều trường hợp các NHTM chấm điểm sai, hạ thấp điểm của các tổ chức khác và nâng điểm khống tổ chức đấu giá đã thỏa thuận lần trước. Các chuyên viên tại ngân hàng vốn dĩ không am hiểu các quy định pháp luật về đấu giá dẫn đến lệ thuộc, cho các tổ chức đấu giá tự chấm điểm hồ sơ của mình dẫn đến việc chấm điểm thiếu trung thực, minh bạch. Điều này thể hiện sự thông đồng giữa các ngân hàng với tổ chức đấu giá nhằm trục lợi, để cho các tổ chức thân quen được lựa chọn đấu giá tài sản của mình, vi phạm nghiêm trọng đến quy định pháp luật về đấu giá. Ngoài các tiêu chí quy định tại khoản 4 Điều 56 LĐGTS năm 2016, các tiêu chí tại bảng chấm điểm Phụ lục I ban hành kèm theo Thông tư 02/2022/TT-BTP có những tiêu chí như kinh nghiệm hoạt động trong lĩnh vực đấu giá tài sản, số lượng đấu giá viên có kinh nghiệm,… Tuy nhiên các quy định trên vô tình khiến các công ty, tổ chức đấu giá mới thành lập khó bề cạnh tranh lại với các tổ chức đã thành lập nhiều năm, vô tình làm gia tăng sự phân biệt và giảm các yếu tố cạnh tranh lành mạnh giữa các tổ chức đấu giá. Nhiều doanh nghiệp đấu giá tài sản, mặc dù không có bề dày kinh nghiệm và đội ngũ đấu giá viên mạnh mẽ như các Trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản thuộc Sở Tư pháp, vẫn đưa ra mức thù lao dịch vụ chỉ bằng 50% so với quy định, thậm chí có trường hợp miễn phí hoàn toàn “0 đồng” nhằm thu hút sự lựa chọn của người có tài sản. Ngoài ra, pháp luật còn quy định trong bảng chấm điểm bao gồm quy định “ các tiêu chí khác phù hợp với tài sản đấu giá do người có tài sản đấu giá quyết định” nhưng lại chưa quy định cụ thể là tiêu chí gì. Nhiều ngân hàng lợi dụng tiêu chí phụ này để thông đồng trước với tổ chức đấu giá, lựa chọn tiêu chí phù hợp, mang tính có lợi cho tổ chức đấu giá mà mình muốn lựa chọn. LĐGTS năm 2024 vẫn chưa có những giải pháp cụ thể cho những vấn đề trên. Luật mới chỉ bổ sung các quy định về lựa chọn tổ chức đấu giá sẽ được Bộ trưởng Bộ Tư pháp quy định chi tiết. Luận văn: Thực trạng pháp luật về trình tự thủ tục bán đấu giá.

Bất cập khi xem xét hồ sơ, ký kết hợp đồng: Những sai phạm hiện nay về hợp đồng dịch vụ đấu giá chủ yếu xuất phát từ những nội dung hợp đồng mà các bên thỏa thuận trái với quy định pháp luật. Tình trạng này diễn ra phổ biến một phần xuất phát từ việc LĐGTS năm 2016 không quy định cụ thể những nội dung cần có trong hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản. Theo quy định hiện hành, hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản phải được lập thành văn bản và thực hiện theo quy định của pháp luật dân sự cũng như các quy định cụ thể của LĐGTS. Ví dụ trong hợp đồng các bên không thỏa thuận về giá khởi điểm, bước giá, hình thức hay phương thức đấu giá,… Nhiều trường hợp, ngân hàng và tổ chức đấu giá thỏa thuận thêm các điều khoản nhưng vô tình khiến các điều khoản mà pháp luật bắt buộc không thể thực hiện được hoặc các bên tự ý thêm các điều khoản như về thù lao, dịch vụ đấu giá nhằm để thu lợi thêm từ các khoản tiền kể trên. Khi ký kết hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản, ngân hàng, với vai trò là chủ sở hữu tài sản, có trách nhiệm cung cấp cho tổ chức đấu giá các tài liệu chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc quyền bán tài sản theo quy định của pháp luật. Ngân hàng cũng phải chịu trách nhiệm pháp lý đối với tính xác thực của các tài liệu này. Thực tế, nhiều ngân hàng trong quá trình xử lý hồ sơ vẫn còn thiếu sót một số hồ sơ quan trọng nhưng tổ chức đấu giá vẫn bỏ qua mà tiến hành đấu giá tài sản. Việc này có thể dẫn đến trường hợp các tài sản không đủ điều kiện để giao dịch, hay đem ra bán đấu giá, không đảm được tính pháp lý, hợp pháp của cuộc đấu giá. Thực tế, pháp luật đấu giá hiện nay không quy định cụ thể cần những hồ sơ nào để đảm bảo điều kiện đem tài sản đó ra bán đấu giá, điều này gây khó khăn cho tổ chức đấu giá cũng như ngân hàng khi tiến hành soạn hồ sơ, giấy tờ cần thiết. Để soạn hồ sơ, phía ngân hàng và tổ chức đấu giá đều dựa trên các cơ sở pháp luật về đất đai, dân sự và đấu giá. Tuy nhiên, quá trình làm việc có thể phát sinh những giấy tờ tuy quan trọng nhưng lại không được quy định một cách cụ thể. Có thể nhắc đến công văn đề nghị bán của phía NHTM, đây là công văn nêu những thông tin cơ bản về tài sản đấu giá để cho tổ chức đấu giá tiến hành phiên đấu giá tài sản. Nội dung công văn bao gồm: “Tên, số lượng, chất lượng tài sản đấu giá; Giá khởi điểm của tài sản; bước giá; hình thức, phương thức đấu giá”. Tuy đơn giản nhưng công văn trên là cơ sở chính để tổ chức đấu giá tiến hành bán đấu giá tài sản, khi chưa có công văn, tổ chức đấu giá không được tiến hành thực hiện bán đấu giá tài sản bảo đảm của NHTM. Những nội dung trên công văn là bắt buộc nhằm đảm bảo đủ thông tin cần thiết cho tổ chức đấu giá thực hiện phiên đấu giá tuy nhiên pháp luật hiện nay chưa có quy định về văn bản, quy định này. LĐGTS năm 2024 vẫn chưa có những quy định cụ thể về nội dung hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản. Đồng thời, những quy định về hồ sơ, pháp lý cần thiết, đảm bảo tài sản đủ điều kiện để đưa ra đấu giá vẫn chưa được quy định chi tiết, rõ ràng.

Vi phạm, bất cập trong niêm yết, thông báo công khai đấu giá tài sản: Thực tế, nhiều tổ chức đấu giá không thông báo công khai việc bán đấu giá tài sản, ví dụ như không đăng thông báo lên báo in, báo hình, không đăng lên trang thông tin điện tử chuyên ngành đấu giá các văn bản Quy chế cuộc đấu giá, Thông báo đấu giá tài sản mà tổ chức đấu giá phát hành. Do pháp luật chỉ quy định chung là đăng trên báo in, báo hình mà không quy định cụ thể là báo nào có thể dẫn đến trường hợp tổ chức đấu giá đăng trên những báo không chính thống, báo ít người xem. Hơn nữa, thực tế các khung đăng báo thông báo đấu giá tài sản thường rất nhỏ, chi chít thông tin khiến người đọc khó theo dõi. Ngoài ra, thực tế hiện nay rất ít người đọc báo truyền thống, điều này có thể dẫn tới việc đăng thông báo công khai đấu giá tài sản trên các loại báo này mất đi ý nghĩa, gây lãng phí cho các tổ chức đấu giá, chưa kể không phải ai cũng quan tâm và có hứng thú đến việc mua bán tài sản đấu giá. Nếu nhằm mục đích thông báo công khai việc đấu giá tài sản, pháp luật có thể quy định việc đăng trên trang thông tin điện tử chuyên ngành đấu giá, trang phổ biến dành cho những ai có nhu cầu về tham gia đấu giá hoặc ít nhất cũng phải quy định báo cụ thể, chuyên viết về ngành hoạt động đấu giá tài sản. Về việc niêm yết, những sai phạm chủ yếu là việc nhiều tổ chức đấu giá không tiến hành niêm yết tại trụ sở của tổ chức mình, nơi tổ chức cuộc đấu giá và UBND cấp xã nơi có bất động sản đấu giá. Nhiều trường hợp niêm yết nhưng chưa đủ thời hạn niêm yết mà pháp luật quy định. Ngoài ra trong trường hợp niêm yết tại UBND cấp xã nơi có bất động sản đấu giá, nhiều tổ chức đấu giá làm sai mẫu nội dung văn bản giấy xác nhận niêm yết hoặc không tiến hành lưu tài liệu, hình ảnh của việc niêm yết, nhiều trường hợp tổ chức đấu giá lén lút niêm yết, chụp ảnh mà không liên hệ với người có thẩm quyền tại Ủy ban khiến UBND không hề hay biết việc niêm yết đấu giá tài sản đó tại địa phương của mình. Luận văn: Thực trạng pháp luật về trình tự thủ tục bán đấu giá.

Về việc niêm yết đấu giá tại UBND, Điều 35 LĐGTS năm 2016 quy định: Đối với việc niêm yết tại UBND cấp xã nơi có bất động sản đấu giá, tổ chức đấu giá tài sản cần lưu giữ tài liệu và hình ảnh liên quan đến việc niêm yết. Ngoài ra, tổ chức cũng phải lập văn bản có xác nhận từ UBND cấp xã về việc niêm yết này. Như vậy, niêm yết tài sản đấu giá là bất động sản tại UBND cấp xã nơi có bất động sản đấu giá theo pháp luật hiện hành sẽ bao gồm hai cách: một là lưu tài liệu, hình ảnh của việc niêm yết; hai là lập văn bản có xác nhận về việc niêm yết của UBND cấp xã. Tổ chức đấu giá có thể thực hiện một hoặc cùng lúc hai cách trên. Tuy nhiên, phương thức lưu tài liệu, hình ảnh của việc niêm yết thực tế phát sinh nhiều bất cập, khó khăn. Thứ nhất, các quy định pháp luật hiện nay vẫn chưa hướng dẫn cụ thể thế nào là lưu tài liệu, hình ảnh của việc niêm yết đấu giá tài sản và phải thực hiện như thế nào, quy trình ra sao. Thứ hai, việc lưu tài liệu, hình ảnh có thể hiểu là việc chụp hình văn bản thông báo đấu giá do tổ chức đấu giá phát hành, niêm yết tại bản thông báo của UBND hay chụp hình quá trình thực hiện niêm yết giữa người thực hiện đấu giá và cán bộ tại Ủy ban. Điểm chính yếu của việc niêm yết là đều phải thông qua và phải có sự xác nhận của UBND nơi có bất động sản đấu giá về việc niêm yết thông báo đấu giá. Do đó, phương thức này sẽ phát sinh vấn đề người tới thực hiện niêm yết có thể tự dán thông báo, tự chụp hình quá trình niêm yết mà không cần thông qua hay có sự xác nhận UBND. Đây là một khe hở trong quy định pháp luật và rất nguy hiểm bởi Ủy ban hoàn toàn không nhận thức được tổ chức đấu giá có thực hiện việc niêm yết hay không, do đó không thể giám sát chặt chẽ hoạt động bán đấu giá tài sản là bất động sản thuộc trách nhiệm quản lý của UBND. Vì vậy, việc lưu tài liệu, hình ảnh của việc niêm yết là không khả thi bởi trước sau việc niêm yết cũng cần phải có sự xác nhận của UBND hay ít nhất Ủy ban cũng được biết và phải biết việc tổ chức đấu giá đang thực hiện niêm yết thông báo đấu giá tại Ủy ban. Kể cả khi UBND nhận thức được việc niêm yết của tổ chức đấu giá, Ủy ban cũng cần phải có văn bản xác nhận cho hoạt động này làm tài liệu chứng minh, đảm bảo cho việc thực hiện niêm yết này, nếu không có thể dẫn tới phát sinh cá nhân, tổ chức lợi dụng tự dán thông báo, tự chụp hình quá trình niêm yết mà không thông qua Ủy ban hay không có gì để chứng minh thực tế có diễn việc niêm yết công khai hay không, gây thiệt thòi cho cả tổ chức đấu giá thực hiện niêm yết lẫn UBND. Luận văn: Thực trạng pháp luật về trình tự thủ tục bán đấu giá.

Phương thức thứ hai là lập văn bản có xác nhận về việc niêm yết của UBND cấp xã. Đây là phương thức phổ biến nhất, được nhiều tổ chức đấu giá sử dụng khi thực hiện niêm yết tại UBND. Điểm mạnh của cách làm này chính là sự xác nhận thông qua chữ ký, đóng dấu của cả hai chủ thể là UBND cấp xã nơi có bất động sản đấu giá và tổ chức đấu giá tới thực hiện niêm yết. Điều này giúp việc niêm yết tài sản đấu giá diễn ra công khai, có sự giám sát, quản lý của Ủy ban, đảm bảo hoạt động có tính hợp pháp. Hiện nay, cá nhân, tổ chức tới thực hiện niêm yết sẽ mang theo giấy tờ bao gồm: bản thông báo đấu giá tài sản của tổ chức đấu giá phát hành; giấy tờ về quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với tài sản đấu giá (không bắt buộc); giấy xác nhận niêm yết đấu giá tài sản theo mẫu quy định tại Thông tư 06/2017/TT-BTP ngày 16/05/2017 của Bộ Tư Pháp. Trước khi Thông tư 06/2017 có hiệu lực, giấy xác nhận niêm yết được thay bằng biên bản niêm yết theo mẫu của UBND cấp xã. Ngoài ra, các tổ chức đấu giá còn có thể lưu hình ảnh, tài liệu của việc niêm yết đi kèm với giấy xác nhận niêm yết, giúp việc niêm yết chắc chắn hơn về mặt pháp lý. Tuy nhiên, thực tế phương thức này gặp nhiều khó khăn vì nhiều nguyên nhân khác nhau, nhưng chủ yếu là hai nguyên nhân chính sau: Thứ nhất, vì tài sản là bất động sản nên khi đem ra bán đấu giá sẽ phát sinh nhiều vấn đề phức tạp khác nhau, khiến UBND tỏ ra e dè khi ký, đóng dấu giấy xác nhận niêm yết đấu giá bởi vì Ủy ban không thể nắm rõ hoàn toàn pháp lý của bất động sản ghi trong nội dung của Thông báo bán đấu giá tài sản. Tuy nhiên, bản chất giấy xác nhận niêm yết là nhằm xác nhận việc tổ chức đấu giá có tới UBND để thực hiện niêm yết chứ không nhằm xác nhận tính hợp pháp của nội dung trong Thông báo bán đấu giá tài sản do tổ chức đấu giá phát hành, nhưng vì quy định pháp luật không quy định cụ thể nên rất khó có căn cứ pháp lý để giúp Ủy ban ký xác nhận. Thứ hai, UBND không chấp nhận ký vào giấy xác nhận niêm yết đấu giá tài sản theo mẫu quy định tại Thông tư 06/2017/TT-BTP ngày 16/05/2017 của Bộ Tư Pháp mà chỉ thực hiện thông qua biên bản niêm yết theo mẫu của UBND cấp xã theo pháp luật về hành chính. Ngoài ra, nhiều cán bộ Ủy ban dựa vào từ “hoặc” trong khoản 3 Điều 35 LĐGTS để làm căn cứ để từ chối ký xác nhận mà yêu cầu người niêm yết thực hiện phương thức còn lại là lưu tài liệu, hình ảnh về việc niêm yết. Mặc dù vậy, điều này lại gây thiệt thòi cho phía tổ chức đấu giá. Việc lưu hình ảnh phát sinh nhiều bất cập, nhiều lỗ hổng và thực tế, phát sinh việc thanh tra Sở Tư pháp ghi nhận xử phạt tổ chức đấu giá sử dụng không dùng đúng mẫu văn bản theo hướng dẫn tại Thông tư 06/2017/TT-BTP ngày 16/05/2017 của Bộ Tư Pháp, trong đó có mẫu giấy xác nhận niêm yết đấu giá tài sản tại UBND. Việc này khiến tổ chức đấu giá vi phạm vào khoản 3 điều 24 Nghị định 82/2020 về “Niêm yết hoặc thông báo công khai đấu giá không đúng quy định”, có thể bị phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng. Hơn nữa, nếu như niêm yết không đúng quy định sẽ dẫn đến các trình tự, thủ tục khác thực hiện trong quá trình đấu giá bị hủy bỏ, gây thiệt hại cho người có tài sản và gây mất uy tín cho tổ chức đấu giá.

Với những bất cập khá rõ đã nêu trên, LĐGTS năm 2024 đã sửa đổi, bổ sung rất mạnh mẽ, cụ thể những quy định về niêm yết và thông báo công khai. Về thông báo công khai việc đấu giá tài sản, Luật mới đã giảm việc đăng thông báo trên báo in hoặc báo hình của trung ương hoặc tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có tài sản đấu giá xuống thành ít nhất một lần so với hai lần tại Luật cũ. Hơn nữa, Luật mới còn bổ sung quy định thông báo công khai việc đấu giá tài sản trên các phương tiện thông tin đại chúng khác theo yêu cầu của người có tài sản đấu giá. Đồng thời, Luật mới bổ sung việc thông báo công khai hai lần trên Cổng Đấu giá tài sản quốc gia. Đây là điểm cải tiến, thể hiện tầm quan trọng của hệ thống hóa hoạt động đấu giá, thúc đẩy sự thỏa thuận, tự do lựa chọn các phương tiện đại chúng hợp pháp giữa người có tài sản và tổ chức đấu giá cũng như cho thấy quyết tâm chuyển đổi số của các nhà làm luật. Về niêm yết đấu giá tài sản, LĐGTS năm 2024 bổ sung thêm nơi niêm yết là “trụ sở của người có tài sản đấu giá” đối với tài sản là bất động sản. Ngoài ra, Luật mới còn bổ sung quy định việc niêm yết tại UBND cấp xã nơi có bất động sản, tổ chức đấu giá có nghĩa vụ lưu tài liệu, hình ảnh về hoặc lập văn bản có xác nhận về việc niêm yết, kết thúc niêm yết của UBND cấp xã. Đây là điểm mới so với LĐGTS năm 2016 khi bổ sung văn bản kết thúc niêm yết. Việc bổ sung này góp phần giúp UBND có thể quản lý, kiểm soát tốt hơn thủ tục niêm yết tại cơ quan mình, đồng thời hạn chế các trường hợp tổ chức đấu giá tự ý niêm yết mà không có sự xác nhận của UBND. Tuy nhiên, mẫu văn bản niêm yết vẫn chưa được quy định cụ thể, chi tiết đồng thời việc bổ sung văn bản kết thúc niêm yết sẽ phát sinh thêm những thủ tục mới, khiến việc niêm yết trở nên phức tạp, tốn thời gian và công sức cho các bên. Luận văn: Thực trạng pháp luật về trình tự thủ tục bán đấu giá.

Bất cập trong thời hạn đăng ký tham gia đấu giá, nộp tiền đặt trước: Điều 38 của LĐGTS năm 2016 quy định rằng thời hạn tổ chức bán hồ sơ tham gia đấu giá và tiếp nhận hồ sơ tham gia đấu giá diễn ra trong giờ hành chính, liên tục từ ngày niêm yết việc đấu giá tài sản cho đến 02 ngày trước ngày mở cuộc đấu giá. Việc pháp luật quy định ngày không phải 02 ngày làm việc sẽ dẫn đến bất cập khi thời gian tổ chức cuộc đấu giá là vào thứ ba, như vậy thời gian hết hạn đăng ký sẽ là vào ngày thứ 7 và tổ chức đấu giá chỉ còn lại ngày thứ hai để chuẩn bị, kiểm tra hồ sơ người đăng ký tham gia đấu giá.

Hơn nữa, thực tế nhiều công ty đấu giá chỉ làm việc nửa buổi sáng ngày thứ 7, đồng thời trong trường hợp cuộc đấu giá có nhiều người đăng ký tham gia sẽ gây ra sự quá tải trong việc xử lý hồ sơ. Ngoài ra, LĐGTS năm 2016 chưa quy định cụ thể về hồ sơ đăng ký tham gia đấu giá cần có những loại hồ sơ gì, vì vậy thực tiễn các tổ chức đấu giá, mỗi nơi quy định khác nhau về những giấy tờ, hồ sơ đăng ký tham gia đấu giá, khiến việc đăng ký diễn ra không thống nhất, dễ phát sinh sai phạm. Ngoài ra, pháp luật quy định rằng thời gian tổ chức đấu giá được phép thu tiền đặt trước từ người tham gia đấu giá là trong 03 ngày làm việc trước ngày mở cuộc đấu giá, trừ khi có thỏa thuận khác giữa tổ chức đấu giá và người tham gia, nhưng vẫn phải hoàn thành trước ngày diễn ra cuộc đấu giá. Với việc thời hạn kết thúc đăng ký tham gia đấu là 02 ngày trước cuộc đấu giá, điều này có thể dẫn tới những trường hợp có quá nhiều khách hàng đăng ký tham gia đấu giá dẫn tới tổ chức đấu giá không thể nào kiểm tra hồ sơ khách hàng có đủ điều kiện tham gia đấu giá hay không. Vì pháp luật quy định chỉ khi nộp tiền đặt trước, người đăng ký tham gia đấu giá mới đủ điều kiện tham dự cuộc đấu giá. Quy định như vậy sẽ phát sinh trường hợp những người tham gia không đủ điều kiện tham gia vẫn được tham dự. Việc này vi phạm đến nguyên tắc công bằng, khách quan, minh bạch của đấu giá tài sản. LĐGTS năm 2024 đã có những bước thay đổi về các quy định về đăng ký tham gia đấu giá và nộp tiền đặt trước. Thứ nhất, luật đã sửa đổi thời gian tổ chức bán đấu giá bán hồ sơ tham gia đấu giá, tiếp nhận hồ sơ tham gia đấu giá trong giờ hành chính, liên tục kể từ ngày niêm yết việc đấu giá tài sản cho đến trước ngày mở cuộc đấu giá từ “02 ngày” thành “02 ngày làm việc”. Thứ hai, Luật mới đã bổ sung các quy định về hồ sơ mời tham gia đấu giá và hồ sơ tham gia đấu giá, nêu rõ những văn bản, hồ sơ mà tổ chức đấu giá và người đăng ký tham gia đấu giá tài sản phải cung cấp. Đây là những bước thay đổi rất phù hợp với thực trạng thực tiễn, đảm bảo việc thực hiện quy trình đăng ký tham gia đấu giá có những căn cứ pháp lý hợp pháp, đầy đủ. Thứ ba, Luật mới bổ sung việc tổ chức hành nghề đấu giá tài sản và người có tài sản đấu giá thỏa thuận việc bán hồ sơ mời tham gia đấu giá, tiếp nhận hồ sơ tham gia đấu giá tại địa điểm khác hoặc bằng hình thức trực tuyến trên trang thông tin điện tử của người có tài sản đấu giá, tổ chức hành nghề đấu giá tài sản hoặc Cổng Đấu giá tài sản quốc gia, đây tiếp tục là minh chứng cho thấy việc hệ thống trực tuyến hóa hoạt động đấu giá tài sản. Về thời hạn nộp tiền đặt trước, theo quy định mới tại LĐGTS năm 2024, việc thu tiền đặt trước từ người tham gia đấu giá chỉ được thực hiện trong khoảng thời gian “03 ngày làm việc trước ngày khai mạc cuộc đấu giá”. thành người tham gia đấu giá nộp tiền đặt trước cho tổ chức hành nghề đấu giá tài sản “kể từ ngày niêm yết việc đấu giá tài sản đến trước ngày mở phiên đấu giá 02 ngày làm việc”. Đây là một thay đổi lớn, giúp các tổ chức đấu giá có thêm thời gian kiểm tra hồ sơ khách hàng đăng ký tham gia đấu giá, đảm bảo cuộc đấu giá diễn ra minh bạch, trung thực. Tuy nhiên điều này có thể dẫn tới những trường hợp các khách hàng đăng ký tham gia đấu giá thông đồng, thỏa thuận làm “quân xanh, quân đỏ” nhằm thao túng cuộc đấu giá. Vì pháp luật quy định chỉ khi nộp tiền đặt trước, người đăng ký tham gia đấu giá mới đủ điều kiện tham dự cuộc đấu giá mà thời hạn nộp tiền đặt trước lại được kéo dài. Quy định như vậy sẽ phát sinh những người tham gia có đủ khoảng thời gian để bàn bạc, lôi kéo, cấu kết với các khách hàng khác từ bỏ việc nộp tiền đặt trước. Đồng thời biến cuộc đấu giá trở thành “sàn diễn” khi các bên đã cấu kết với nhau từ trước từ cách trả giá, cũng như người nào trúng đấu giá. Việc này vi phạm đến nguyên tắc công bằng, khách quan, minh bạch của đấu giá tài sản. Luận văn: Thực trạng pháp luật về trình tự thủ tục bán đấu giá.

Bất cập trong việc bỏ cọc: Pháp luật về đấu giá quy định khoản tiền đặt trước do tổ chức đấu giá tài sản và người có tài sản đấu giá thỏa thuận, nhưng tối thiểu là năm phần trăm và tối đa là hai mươi phần trăm giá khởi điểm của tài sản đấu giá. Về bản chất, khoản tiền đặt trước tương đồng với một khoản tiền cọc nhằm đảm bảo nghĩa vụ tham dự cuộc đấu giá và mua tài sản trong trường hợp hợp trúng đấu giá. Nếu người trúng đấu giá quyết định không mua tài sản đã trúng, rút lại giá đã trả hoặc giá đã chấp nhận hay từ chối kết quả trúng đấu giá, từ chối ký biên bản đấu giá, người đó sẽ bị mất khoản tiền đặt trước trên. Hiện nay việc xử lý tình trạng người tham gia đấu giá không muốn mua tài sản nữa hoặc nêu lý do số tiền mua là quá cao, không thể đáp ứng vẫn còn nhiều bất cập, chưa đưa ra được phương án giải quyết cụ thể, dẫn đến việc cá nhân, tổ chức được khuyến khích “bỏ cọc”. Kinh điển nhất có thể kể đến vụ đấu giá 04 miếng đất Thủ Thiêm với với giá trúng đấu giá là 37.346 tỷ đồng, diện tích hơn 30.014m2, giá bình quân hơn 2,4 tỷ đồng/m2 nhưng cả 04 công ty tham gia đấu giá đều không thể mua, mất số tiền cọc lên tới 1,051 tỷ đồng. Điều này tạo một tiền lệ nguy hiểm khi khuyến khích các cá nhân, tổ chức trúng đấu giá bỏ cọc nếu không đáp ứng về tài chính, đồng thời khiến giá đất bị nâng cao, làm xáo trộn thị trường nhà đất trong nước. LĐGTS năm 2024 cũng chưa có các quy định cụ thể nào để giải quyết các vấn đề trên. Vì vậy, quy định pháp luật về đấu giá hiện nay vẫn chưa giải quyết triệt để được tình trạng “bỏ cọc” này.

2.2.3. Nguyên nhân của những bất cập hạn chế Luận văn: Thực trạng pháp luật về trình tự thủ tục bán đấu giá.

Những bất cập, hạn chế trong pháp luật về trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản bảo đảm là QSDĐ của NHTM xuất phát từ các nguyên nhân chính sau:

Quy định pháp luật về đấu giá chưa đồng bộ, hoàn chỉnh: LĐGTS năm 2016 hiện hành chưa khắc phục hoàn toàn những khó khăn, lỗ hổng pháp lý trong thực tiễn thực hiện trình tự, thủ tục đấu giá. Các quy định hướng dẫn chưa đầy đủ dẫn tới những khó khăn trong việc lựa chọn tổ chức đấu giá, thời hạn đăng ký, nộp tiền đặt trước hay niêm yết, thông báo công khai bán đấu giá tài sản,… Trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản vẫn còn khá phức tạp, mất nhiều thời gian để thực hiện một phiên đấu giá. Các quy định về giấy tờ, hồ sơ đảm bảo tài sản đủ điều kiện đưa ra đấu giá vẫn còn thiếu sót, chưa quy định cụ thể. Bên cạnh đó, pháp luật vẫn còn tạo nhiều kẽ hở cho các cá nhân, tổ chức kể cả NHTM và tổ chức đấu giá lợi dụng để thông đồng, cấu kết, tạo môi trường cạnh tranh không lành mạnh trong hoạt động đấu giá tài sản. Ngoài ra, các quy định về trình tự, thủ tục vẫn còn chịu ảnh hưởng bởi nhiều văn bản pháp luật khác nhau, khiến việc thực hiện trình tự, thủ tục bán đấu giá chưa diễn ra đồng bộ, có thể xảy ra những sai phạm nếu người thực hiện không thực sự tìm hiểu kỹ các văn bản liên quan khác. Luật Đất đai năm 2013 có nhiều quy định chồng chéo với các quy định về trình tự, thủ tục trong LĐGTS. Mặc dù Luật Đất đai năm 2024 đã có nhiều thay đổi, liên kết chặt chẽ hơn với LĐGTS, nhiều quy định vẫn còn chưa rõ ràng, cụ thể đồng thời việc đặt ra nhiều quy định mới khiến trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản là quyền sử dụng phức tạp hơn. LĐGTS năm 2024 đã có nhiều bước cải thiện so với với LĐGTS năm 2016, nhiều quy định đã được bổ sung, sửa đổi, hướng dẫn chi tiết cụ thể hơn. Các quy định về bán đấu giá tài sản là QSDĐ bắt đầu có những mối liên hệ nhiều hơn với các quy định pháp luật về đất đai. Tuy nhiên, việc phát sinh nhiều quy định mới đòi hỏi phải có thêm nhiều các văn bản hướng dẫn chi tiết, cụ thể cách thực hiện các trình tự, thủ tục đấu giá, đồng thời nhiều khó khăn, bất cập vẫn chưa được giải quyết triệt để và thực tế có thể phát sinh thêm nhiều vấn đề khác từ những quy định mới được sửa đổi, bổ sung này. Vì vậy, các quy định về trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản là quyền sử dụng cần tiếp tục được nghiên cứu và cải thiện. Luận văn: Thực trạng pháp luật về trình tự thủ tục bán đấu giá.

Năng lực, trách nhiệm của chủ thể đấu giá: Nhiều NHTM do không tìm hiểu quy định pháp luật đã không thực hiện đúng các trình tự, thủ tục về lựa chọn tổ chức đấu giá. Các ngân hàng có xu hướng dựa theo ý kiến của tổ chức đấu giá mà mình xin ý kiến tư vấn để thực hiện các hoạt động không tuân thủ quy định pháp luật nhằm tạo lợi thế cho tổ chức đấu giá đã thỏa thuận, cấu kết từ trước. Bên cạnh đó, nhiều ngân hàng tỏ ra không hợp tác, chậm trễ hoặc không giao các giấy tờ, hồ sơ về thông tin tài sản bảo đảm cho tổ chức đấu giá, làm chậm trễ hoặc cố tính bán đấu giá tài sản không đủ điều kiện bán đấu giá. Ngoài ra, còn do trách nhiệm của tổ chức đấu giá, mong muốn ký kết được hợp đồng hay thu được các lợi ích từ việc bán đấu giá tài sản mà không làm hết trách nhiệm, vi phạm trong việc tuân thủ các quy định về niêm yết, thông báo công khai, bán hồ sơ đăng ký và nộp tiền đặt trước. Hơn nữa còn là thiếu chuyên môn và trách nhiệm của đấu giá viên trong việc điều hành cuộc đấu giá, khiến tình trạng lạm dụng, thông đồng dìm giá, nâng khống giá tài sản đấu giá của người tham gia đấu giá hoặc cố tình vi phạm pháp luật, cấu kết với khách tham gia đấu giá để trục lợi.

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2

Chương 2 đã phân tích thực trạng quy định pháp luật liên quan đến trình tự và thủ tục bán đấu giá tài sản bảo đảm, đồng thời làm rõ thực tiễn thực hiện các quy trình này đối với QSDĐ của các NHTM hiện nay. Nhìn chung, các quy định về trình tự, thủ tục đấu giá tài sản tại LĐGTS năm 2016 đã tạo ra một hành lang pháp lý vững chắc, giúp các tổ chức đấu giá thực hiện quy trình bán tài sản một cách hiệu quả, nhanh chóng và tuân thủ pháp luật. Tuy nhiên, trong thực tiễn, việc áp dụng các quy định này về đấu giá tài sản bảo đảm là QSDĐ của NHTM đã bộc lộ một số hạn chế và khó khăn, ảnh hưởng đến hoạt động đấu giá. Do đó, cần thiết phải có các giải pháp cụ thể và rõ ràng nhằm hoàn thiện pháp luật về đấu giá nói chung và nâng cao hiệu quả áp dụng các quy định về trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản bảo đảm là QSDĐ của NHTM trong thực tiễn. Luận văn: Thực trạng pháp luật về trình tự thủ tục bán đấu giá.

XEM THÊM NỘI DUNG TIẾP THEO TẠI ĐÂY:

===>>> Luận văn: Hoàn thiện pháp luật về trình tự thủ tục bán đấu giá

Dịch Vụ Viết Luận Văn 24/7 Chuyên cung cấp dịch vụ làm luận văn thạc sĩ, báo cáo tốt nghiệp, khóa luận tốt nghiệp, chuyên đề tốt nghiệp và Làm Tiểu Luận Môn luôn luôn uy tín hàng đầu. Dịch Vụ Viết Luận Văn 24/7 luôn đặt lợi ích của các bạn học viên là ưu tiên hàng đầu. Rất mong được hỗ trợ các bạn học viên khi làm bài tốt nghiệp. Hãy liên hệ ngay Dịch Vụ Viết Luận Văn qua Website:  https://dichvuvietluanvan.com/ – Hoặc Gmail: lamluanvan24h@gmail.com