Luận văn: Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Chia sẻ chuyên mục Đề Tài Luận văn: Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay nhất năm 2024 cho các bạn học viên ngành đang làm luận văn thạc sĩ tham khảo nhé. Với những bạn chuẩn bị làm bài luận văn tốt nghiệp thì rất khó để có thể tìm hiểu được một đề tài hay, đặc biệt là các bạn học viên đang chuẩn bị bước vào thời gian lựa chọn đề tài làm luận văn thì với đề tài: Thực thi pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại Thành phố Hồ Chí Minh dưới đây chắc chắn sẽ giúp cho các bạn học viên có cái nhìn tổng quan hơn về đề tài sắp đến.

2.1. Khuôn khổ pháp luật điều chỉnh hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

Luật Đất đai năm 2013 là đạo luật quy định “về chế độ sở hữu đất đai, quyền hạn và trách nhiệm của Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai, chế độ quản lý và sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với đất đai thuộc lãnh thổ của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam” (Điều 1, Luật Đất đai năm 2013), được áp dụng đối với Cơ quan nhà nước thực hiện quyền hạn và trách nhiệm đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, thực hiện nhiệm vụ thống nhất Quản lý nhà nước về đất đai; người sử dụng đất và các đối tượng khác có liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất (Điều 2 Luật Đất đai năm 2013). Cũng theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được nhìn nhận:

“Là một trong những nội dung của Quản lý nhà nước đối với đất đai” (Khoản 7, Điều 22, Luật Đất đai năm 2013).
“Là thủ tục hành chính đất đai, bao gồm: Thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và thủ tục cấp đổi, cấp lại, đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng” (Điểm b, điểm c Khoản 1 Điều 195 Luật Đất đai năm 2013). Luận văn: Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
“Là một trong những bảo đảm của Nhà nước đối với người sử dụng đất. Theo đó, người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật” (Khoản 2, Điều 26, Luật Đất đai năm 2013).
Là một “mốc” quan trọng nhất để thực hiện quyền của người sử dụng đất. Theo quy định của Luật Đất đai, “người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn Quyền sử dụng đất khi có

Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi Quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế Quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền. Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng Quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng Quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có Giấy chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 194 của Luật Đất đai năm 2013” (Điều 168 Luật Đất đai năm 2013).

Luật Đất đai năm 2013 dành Mục 2, Chương 7 quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Hướng dẫn chi tiết về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định tại:

“Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai”;
“Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.

Thông qua các quy định hiện hành, có thể khái quát nội dung quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau:

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM ĐẾN DỊCH VỤ

===>>> Bảng Giá Viết Thuê Luận Văn Thạc Sĩ Ngành Luật

2.1.1. Đối tượng và trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất Luận văn: Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp cho người có Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo một loại mẫu thống nhất trong cả nước. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và Quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 vẫn có giá trị pháp lý và không phải đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp người đã được cấp Giấy chứng nhận trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 có nhu cầu cấp đổi thì được đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013” (Điều 97 Luật Đất đai năm 2013).

Những trường hợp sử dụng đất được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bao gồm:

Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật Đất đai năm 2013.
Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành.
Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho Quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng Quyền sử dụng đất; người nhận Quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng Quyền sử dụng đất để thu hồi nợ.
Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.
Người trúng đấu giá Quyền sử dụng đất. Luận văn: Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất.
Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.
Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất Quyền sử dụng đất hiện có.
Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất” (Điều 99, Luật Đất đai năm 2013).

2.1.2. Những nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

Điều 98, Luật Đất đai năm 2013 quy định năm nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau:

“Một là, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó. Luận văn: Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Hai là, thửa đất có nhiều người chung Quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung Quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.

Ba là, người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp.

Bốn là, trường hợp Quyền sử dụng đất hoặc Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người. Trường hợp Quyền sử dụng đất hoặc Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu.

Năm là, trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013 hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về Quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có. Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về Quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về Quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật Đất đai năm 2013”.

2.1.3. Quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trong những trường hợp cụ thể Luận văn: Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Một là, “Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất” (Điều 100, Luật Đất đai năm 2013).

Theo tác giả Lê Minh Thái, các dấu hiệu chung để nhận diện hộ gia đình sử dụng đất được đề cập đến là: “i) các thành viên hộ gia đình phải là những người có mối quan hệ thân thích, thuộc một trong ba mối quan hệ: Quan hệ hôn nhân; quan hệ huyết thống và quan hệ nuôi dưỡng; ii) đang sống chung và iii) có Quyền sử dụng đất chung”. Cũng theo tác giả này, vấn đề khó xác định nhất khi nhận diện hộ gia đình sử dụng đất chính là dấu hiệu “đang cùng chung sống” là nguyên nhân dẫn đến các “suy diễn” khác nhau về tư cách thành viên hộ gia đình sử dụng đất:

Các thành viên hộ gia đình “đang sống chung” tại thời điểm xác lập quyền sử dụng đất chung của hộ, tức là tại thời điểm hộ gia đình được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất;

Các thành viên hộ gia đình “đang sống chung” tại thời điểm hộ gia đình tiến hành các giao dịch quyền sử dụng đất”.

Hộ gia đình sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 là “những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có Quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận Quyền sử dụng đất; nhận chuyển Quyền sử dụng đất” (Khoản 29, Điều 3 Luật Đất đai năm 2013). Từ quy định của Luật Đất đai năm 2013, theo tác giả Viên Thế Giang, có thể nhận thấy các tiêu chí nhận diện hộ gia đình sử dụng đất bao gồm: Luận văn: Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thứ nhất, hộ gia đình sử dụng đất phải là những người có “quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng” theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình. Luật Đất đai năm 2013 đã quy định rõ tiêu chí xác định hộ gia đình là dựa trên quan hệ hôn nhân, huyết thống và nuôi dưỡng. Nói cách khác, Luật Đất đai năm 2013 đồng nhất khái niệm hộ gia đình với khái niệm gia đình theo Luật Hôn nhân và Gia đình. Với quy định này, Luật Đất đai đã tạo cơ sở pháp lý cho việc xác định hộ gia đình là dựa trên Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn, quan hệ huyết thống (xác định cha mẹ con) và quan hệ nuôi con nuôi.

Thứ hai, hộ gia đình sử dụng đất phải là những người “đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất”. Thời điểm được Nhà nước giao đất là “thời điểm Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao Quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất”. Thời điểm Nhà nước cho thuê đất là “thời điểm Nhà nước quyết định trao Quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê Quyền sử dụng đất”. Thời điểm Nhà nước công nhận chuyển Quyền sử dụng đất là “thời điểm Nhà nước trao Quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với thửa đất xác định”. Thời điểm nhận chuyển Quyền sử dụng đất là thời điểm hợp đồng chuyển Quyền sử dụng đất có hiệu lực, tức là thời điểm được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất [13, tr.110].

Điều 100, Luật Đất đai năm 2013: “Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất” quy định:

Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

GCNQSDĐ tạm thời được Cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho Quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất; Luận văn: Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Giấy tờ chuyển nhượng Quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
Giấy tờ về Quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;
Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển Quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển Quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

Đối với hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của Cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật. Ngoài ra, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật Đất đai năm 2013 và đất đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.” Luận văn: Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Cộng đồng dân cư theo quy định của Luật Đất đai hiện hành gồm: “cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ”.

Hai là, “Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất”

Điều 101, Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, nay được ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013 nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.

Ba là, “Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất” Luận văn: Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Điều 102, Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Tổ chức đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích đất sử dụng đúng mục đích. Phần diện tích đất mà tổ chức đang sử dụng nhưng không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được giải quyết như sau:

i) Nhà nước thu hồi phần diện tích đất không sử dụng, sử dụng không đúng mục đích, cho mượn, cho thuê trái pháp luật, diện tích đất để bị lấn, bị chiếm; ii) Tổ chức phải bàn giao phần diện tích đã sử dụng làm đất ở cho Ủy ban nhân dân cấp huyện để quản lý; trường hợp đất ở phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được Cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì người sử dụng đất ở được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp doanh nghiệp nhà nước sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối đã được Nhà nước giao đất mà doanh nghiệp đó cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng một phần quỹ đất làm đất ở trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 thì phải lập phương án bố trí lại diện tích đất ở thành khu dân cư trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất phê duyệt trước khi bàn giao cho địa phương quản lý.

Đối với tổ chức đang sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước cho thuê đất quy định tại Điều 56 của Luật Đất đai năm 2013 thì cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh làm thủ tục ký hợp đồng thuê đất trước khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi có đủ các điều kiện sau đây:

Được Nhà nước cho phép hoạt động;
Không có tranh chấp;
Không phải là đất nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho sau ngày 01 tháng 7 năm 2004.”

Lưu ý, cũng theo Luật Đất đai năm 2013 (Khoản 4 Điều 5): “Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và cơ sở khác của tôn giáo”.

Bốn là, “xác định diện tích đất ở đối với trường hợp có vườn, ao” Luận văn: Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Điều 103, Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Đất vườn, ao của hộ gia đình, cá nhân được xác định là đất ở phải trong cùng một thửa đất đang có nhà ở. Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành trước ngày 18 tháng 12 năm 1980 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về Quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013 thì diện tích đất ở được xác định theo giấy tờ đó. Trường hợp trong các loại giấy tờ về Quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013 chưa xác định rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được công nhận không phải nộp tiền sử dụng đất được xác định bằng không quá 05 lần hạn mức giao đất ở quy định tại khoản 2 Điều 143 và khoản 4 Điều 144 của Luật Đất đai năm 2013.

Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về Quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật này mà trong giấy tờ đó ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định theo giấy tờ đó. Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về Quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013 mà trong giấy tờ đó không ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định như sau:

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện, tập quán tại địa phương quy định hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình phù hợp với tập quán ở địa phương theo số lượng nhân khẩu trong hộ gia đình;
Trường hợp diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định bằng hạn mức công nhận đất ở tại địa phương;
Trường hợp diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất.

Đối với trường hợp không có giấy tờ về Quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật này mà đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì diện tích đất ở được xác định theo mức quy định tại khoản 4 Điều 103 Luật Đất đai năm 2013; trường hợp đất đã sử dụng ổn định kể từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì diện tích đất ở được xác định theo mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 143 và khoản 4 Điều 144 của Luật Đất đai năm 2013. Phần diện tích đất vườn, ao còn lại sau khi đã xác định diện tích đất ở theo quy định tại các khoản 2, 3, 4 và 5 của Điều 103 Luật Đất đai năm 2013 thì được xác định sử dụng vào mục đích hiện trạng đang sử dụng theo quy định tại khoản 1 Điều 10 của Luật Đất đai năm 2013. Luận văn: Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bao gồm nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng và cây lâu năm có tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với tài sản gắn liền với đất thực hiện theo quy định của Chính phủ”.

Năm là, “Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”

LĐĐ năm 2013 cho thấy, pháp luật Việt Nam vẫn kế thừa truyền thống lập pháp khi quy định cơ quan có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, công nhận Quyền sử dụng đất là Cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Điều này là hoàn toàn phù hợp vì xét về mặt pháp lý thì quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận Quyền sử dụng đất của Cơ quan nhà nước có thẩm quyền là cơ sở pháp lý làm phát sinh Quyền sử dụng đất của người sử dụng đất. Trong khi đó, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như đã đề cập là “chứng thư pháp lý để xác định tính hợp pháp của quyền sử dụng đất”. Với tính chất quan trọng của quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận Quyền sử dụng đất và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như vậy nên Cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, công nhận Quyền sử dụng đất cũng là cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

LĐĐ năm 1993 chưa cho phép Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan quản lý đất đai cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, thực tế triển khai cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực hiện rất chậm không đáp ứng được yêu cầu quản lý và sử dụng đất đai trong nền kinh tế thị trường chưa kể, chiếm một số lượng lớn tổ chức thuộc đối tượng cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là tổ chức kinh tế, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Đây là các chủ thể có nhu cầu cấp thiết vay vốn thông qua thế chấp Quyền sử dụng đất tại các ngân hàng thương mại, tổ chức tín dụng. Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chậm sẽ ảnh hưởng lớn đến hoạt động đầu tư, sản xuất – kinh doanh. Vì vậy, Luật Đất đai năm 2003 đã bổ sung quy định cho phép Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan quản lý đất đai cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với các đối tượng sử dụng đất thuộc thẩm quyền cấp giấy chứng nhận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Luật Đất đai năm 2013 kế thừa quy định này của LĐĐ năm 2003, cụ thể Điều 105 quy định:

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với Quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam. Luận văn: Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ.

Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm đính chính Giấy chứng nhận đã cấp có sai sót trong các trường hợp sau đây: “a) Có sai sót thông tin về tên gọi, giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân, địa chỉ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất so với giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận của người đó; b) Có sai sót thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất so với hồ sơ kê khai đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất đã được cơ quan đăng ký đất đai kiểm tra xác nhận”. Luận văn: Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp sau đây:

“a) Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất trên Giấy chứng nhận đã cấp; b) Cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp; c) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; d) Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai. Việc thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp quy định tại điểm d khoản 2 Điều 106 Luật Đất đai năm 2013 do cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Điều 105 của Luật Đất đai năm 2013 quyết định sau khi đã có kết luận của cơ quan thanh tra cùng cấp, văn bản có hiệu lực của Cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai”.

2.1.4. Một số hạn chế, bất cập trong quy định pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

Thứ nhất, vướng mắc trong xác định thành viên hộ gia đình khi thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Quy định “thành viên … có Quyền sử dụng đất chung tại thời điểm Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận Quyền sử dụng đất; nhận chuyển Quyền sử dụng đất” chưa rõ ràng và gây trở ngại trong quá trình xác định các thành viên của hộ gia đình có Quyền sử dụng đất. Bởi vì, thời điểm để xác định tư cách thành viên có Quyền sử dụng đất là thời điểm hộ được cấp GCNQSDĐ hay thời điểm hộ được Nhà nước giao đất, cho thuê đất…? Nếu quan niệm Quyền sử dụng đất là tài sản thuộc sở hữu chung của hộ gia đình thì về nguyên tắc, tài sản thuộc sở hữu chung phải được đăng ký quyền sở hữu/quyền sử dụng cho tất cả các đồng chủ sở hữu chung, trừ trường hợp các thành viên có thỏa thuận khác. Luận văn: Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trước đây, pháp luật về đất đai hướng dẫn chỉ ghi đại diện của hộ gia đình sử dụng đất trên Giấy chứng nhận, cụ thể, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình chỉ ghi nhận thông tin (họ tên, năm sinh) của chủ hộ gia đình; nếu chủ hộ gia đình có vợ hoặc chồng cùng có Quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi cả họ tên, năm sinh của người vợ hoặc chồng đó còn các thành viên khác trong hộ gia đình thì không được đề cập đến. Vậy nên, khi hộ gia đình thực hiện các giao dịch về Quyền sử dụng đất, Nhà nước thường gặp khó khăn trong việc bảo đảm Quyền sử dụng đất hợp pháp của các thành viên hộ gia đình. Do Quyền sử dụng đất của từng thành viên trong hộ gia đình không được xác lập cụ thể; phát sinh mâu thuẫn, tranh chấp về Quyền sử dụng đất của các thành viên trong hộ gia đình khi thực hiện các giao dịch về Quyền sử dụng đất, trong khi việc giải quyết các mâu thuẫn, tranh chấp lại rất khó khăn do thiếu cơ sở pháp lý và thường kéo dài.

Quy định việc ghi tên các thành viên có chung Quyền sử dụng đất vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) hộ gia đình, trong đó đưa ra quy định mới về việc bổ sung tên các thành viên trong gia đình trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở (gọi chung là Giấy chứng nhận). Cụ thể, đối với hộ gia đình sử dụng đất thì ghi “Hộ gia đình, gồm ông” hoặc “Hộ gia đình, gồm bà”, sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân của chủ hộ gia đình; địa chỉ thường trú của hộ gia đình. Dòng tiếp theo ghi “Cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất (hoặc Cùng sử dụng đất hoặc Cùng sở hữu tài sản) với… (ghi lần lượt họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân của những thành viên còn lại trong hộ gia đình có chung Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất)”. Như vậy, nếu nhà, đất đó là tài sản riêng của cá nhân hoặc là tài sản chung của cá nhân với vợ/chồng của mình thì Giấy chứng nhận không ghi tên những người khác trong gia đình (như cha, mẹ, anh, chị, em, các con). Cha, mẹ, anh, chị, em, các con ở trong gia đình chỉ được ghi tên trên giấy chứng nhận khi họ có Quyền sử dụng đất chung. Để trở thành thành viên hộ gia đình sử dụng đất phải đảm bảo ba yếu tố:

Là những người trong hộ gia đình có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình;
Đang sống chung trong hộ gia đình;
Có Quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận Quyền sử dụng đất; nhận chuyển Quyền sử dụng đất.

Thực tiễn thi hành Luật Đất đai năm 2013 về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình sử dụng đất đã phát sinh những vướng mắc, cụ thể: Luận văn: Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Một là, đất đai là một loại tài sản đặc biệt, Nhà nước giao Quyền sử dụng đất cho người dân và người có Quyền sử dụng đất được quyền chuyển nhượng và thực hiện các quyền khác trên đất theo quy định của pháp luật. Yêu cầu viết tên các thành viên trong gia đình vào sổ đỏ sẽ làm phát sinh những rắc rối trong việc xác định ai là chủ sở hữu thực sự của tài sản này. Căn cứ theo Điều 212 BLDS năm 2015 quy định về sở hữu chung của các thành viên gia đình thì “Tài sản của các thành viên gia đình cùng sống chung gồm tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên và những tài sản khác được xác lập quyền sở hữu theo quy định của bộ luật này và luật khác có liên quan. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận… Trường hợp không có thỏa thuận thì áp dụng quy định về sở hữu chung theo phần…”.

Bộ Luật dân sự năm 2015 đã xác định Quyền sử dụng đất của hộ gia đình thuộc hình thức sở hữu chung theo phần và việc xác định phần giá trị sử dụng của từng thành viên đối với đất chung sẽ dựa theo nguồn gốc tài sản, công sức đóng góp, tạo lập tài sản của mỗi thành viên trong hộ gia đình đó. Tuy nhiên, trong thực tế, việc xác định công sức đóng góp của các thành viên trong hộ gia đình là rất khó khăn. Đặc biệt, trong trường hợp vợ chồng nhận chuyển nhượng Quyền sử dụng đất hoặc được Nhà nước công nhận Quyền sử dụng đất khi đã có con chung và con dưới 18 tuổi, còn sống phụ thuộc vào bố mẹ thì xác định sự đóng góp của người con đối với Quyền sử dụng đất của hộ gia đình trong tình huống này như thế nào? Vì theo quy định của pháp luật hiện hành thì trong trường hợp này, người con cũng là một thành viên của hộ gia đình, là đồng sở hữu chung Quyền sử dụng đất của hộ gia đình. Trường hợp không xác định được phần giá trị tài sản thuộc quyền sử dụng của mỗi thành viên thì điều này lại mâu thuẫn với quy định của BLDS khi xác định Quyền sử dụng đất của hộ gia đình là tài sản thuộc sở hữu chung theo phần chứ không phải sở hữu chung hợp nhất để tất cả các thành viên có phần bằng nhau và quyền quyết định ngang nhau đối với tài sản chung đó.

Hai là, quy định ghi tên các thành viên hộ gia đình trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ gây khó khăn cho các bên trong quan hệ pháp luật liên quan đến Quyền sử dụng đất. Khi hộ gia đình tiến hành các thủ tục pháp lý để thay đổi thông tin hoặc thực hiện quyền dân sự liên quan đến chuyển giao quyền sử dụng thì bắt buộc phải có xác nhận và có chữ ký của tất cả các thành viên có tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Giả sử, thời điểm đó các thành viên trong gia đình đang xung đột thì mỗi thành viên sẽ rất khó để quyết định thực hiện quyền dân sự của mình đối với tài sản chung của hộ gia đình.

Ba là,, theo quy định hiện hành, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình phải ghi đầy đủ thông tin theo giấy tờ nhân thân của từng thành viên trong hộ. Thông tin theo giấy tờ đó bao gồm cả mã số định danh cá nhân (được cấp vào thời điểm sinh ra) hoặc là số chứng minh nhân dân, số căn cước công dân trên thực tế. Tuy nhiên, một khó khăn chung trong công tác quản lý hành chính tại nước ta nhiều năm qua là các giấy tờ hành chính chưa được cấp đồng bộ, triệt để trong đời sống toàn dân. Cụ thể, việc triển khai cấp mã số định danh cá nhân mới được thực hiện trong thời gian gần đây cho trẻ sơ sinh, còn căn cước công dân thì chỉ được cấp khi công dân đủ 14 tuổi. Như vậy, rõ ràng yêu cầu ghi thông tin nhân thân của từng thành viên trong hộ gia đình trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình sẽ gặp khó khăn nếu những thành viên hộ gia đình không có mã số định danh cá nhân, đồng thời cũng chưa đủ tuổi làm căn cước công dân. Trường hợp này, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ ghi thông tin thành viên hộ như nào? Luận văn: Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Từ những phân tích trên cho thấy, bàn về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình hay ghi tên ai trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cần khẳng định rõ: đối với tài sản chung của hộ gia đình, chỉ những thành viên có công sức đóng góp, tạo lập tài sản thì mới được ghi tên trong Giấy chứng nhận quyền sở hữu/sử dụng tài sản đó. Việc bổ sung tên các thành viên khác trong hộ trên Giấy chứng nhận tuy giúp xác định tư cách chủ thể rõ ràng, minh bạch hơn nhưng mặt khác lại làm phát sinh thêm các rắc rối về thủ tục hành chính như đã phân tích, đồng thời làm hạn chế Quyền sử dụng đất của những người chủ sở hữu có đóng góp chính trong việc gây dựng tài sản (chủ hộ). Do đó, nếu chỉ ghi tên chủ hộ trên Giấy chứng nhận như quy định trước đây thì cũng không thể đảm bảo quyền lợi pháp lý của các chủ sở hữu chung còn lại, từ đó sẽ phát sinh mâu thuẫn, tranh chấp về Quyền sử dụng đất của các thành viên trong hộ gia đình khi thực hiện các giao dịch về Quyền sử dụng đất. Vậy giải pháp triệt để là gì, nên ghi hay không ghi tên các thành viên trong hộ gia đình trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, là những vấn đề cần phải sớm được khắc phục, giải quyết.

Thứ hai, Luật đã trao quá nhiều quyền cho Ủy ban nhân dân cấp xã, phường, thị trấn trong việc thực hiện quản lí đất đai ở địa phương như: Quản lí hồ sơ địa chính về đất đai; thực hiện việc xác nhận nguồn gốc sử dụng đất, thời điểm sử dụng đất, hiện trạng sử dụng đất và tình trạng pháp lí cũng như tình trạng thực tế của đất; xác nhận về điều kiện thực hiện các giao dịch về Quyền sử dụng đất ở nông thôn; thừa kế Quyền sử dụng đất; tình trạng đất tranh chấp, tham gia hoạt động hòa giải tranh chấp đất đai…, đặc biệt là trong lĩnh vực xác nhận nguồn gốc đất để công nhận Quyền sử dụng đất, thực tế đó dẫn đến tình trạng lạm quyền, tùy tiện và phát sinh sai phạm.

Thứ ba, việc cấp giấy chứng nhận cho các trường hợp chuyển nhượng Quyền sử dụng đất đối với thửa đất không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau ngày 01/01/2008 còn nhiều vướng mắc. Theo quy định tại “Điều 82, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013” và “khoản 54, Điều 2, Nghị định số 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 82 Nghị định số 43/2014/NĐCP”: “Trường hợp nhận chuyển nhượng, nhận tặng, cho Quyền sử dụng đất sau ngày 1-1-2008 mà không có các giấy tờ về Quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của nghị định này, thì người chuyển nhượng trước đây phải làm hồ sơ cấp GCNQSDĐ lần đầu. Sau đó, các bên mới thực hiện chuyển nhượng, tặng, cho”. Trên thực tế, rất khó để tìm ra người chuyển nhượng đất ban đầu, bởi họ không còn cư trú ở địa phương hoặc đã chết và chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do không tìm được người chuyển nhượng ban đầu.

Thứ tư, không thống nhất quan niệm về công nhận Quyền sử dụng đất và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo quy định tại khoản 9, Điều 3 Luật Đất đai năm 2013: “Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với thửa đất xác định.”. Như vậy, theo cách giải thích trên, bản chất của hoạt động công nhận Quyền sử dụng đất là việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho người đang sử dụng đất ổn định đối với thửa đất xác định theo quy định của Luật này. Tác giả luận văn cho rằng, giải thích như trên là chưa thật hợp lý bởi hoạt động công nhận Quyền sử dụng đất đang được nhìn nhận là một trong những phương thức Nhà nước cho phép người sử dụng đất được tiếp cận đất đai. Đồng thời, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ là giấy tờ để xác nhận Quyền sử dụng đất hợp pháp trên cơ sở Quyền sử dụng đất đã được Nhà nước cho phép sử dụng, tiếp cận đất hợp pháp. Với lập luận trên, hoạt động Nhà nước công nhận Quyền sử dụng đất và hoạt động cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là hai hoạt động độc lập, chứ không phải là một; hoạt động công nhận Quyền sử dụng đất cũng là một trong những hoạt động tiếp cận đất đai từ Nhà nước bên cạnh giao đất, cho thuê đất và đó là căn cứ để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Luận văn: Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thứ năm, các quy định về đăng ký đất đai và quản lý hồ sơ địa chính còn nhiều chồng chéo, không thống nhất là nguyên nhân dẫn đến những khó khăn trong cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Theo khoản 1, Điều 106 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 86 Nghị định 43/2014/NĐCP quy định: “Trong trường hợp có sai sótthông tin về tên gọi, giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân, địa chỉ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất so với giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận của người đó; Có sai sót thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất so với hồ sơ kê khai đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất đã được cơ quan đăng ký đất đai kiểm tra xác nhận thì Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm đính chính lại thông tin trên Giấy chứng nhận đã cấp”. Đồng thời theo khoản 3, Điều 10 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ khi tiến hành thủ tục đính chính bao gồm: “Đơn đề nghị đính chính đối với trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản phát hiện sai sót trên Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp và Bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”. Tuy nhiên trên thực tế, khi tiến hành nộp hồ sơ đính chính lại các thông tin sai sót trên Giấy chứng nhận đã cấp, đặc biệt đối với những trường hợp người sử dụng đất đã chết hoặc các trường hợp Giấy chứng nhận đã được cấp từ lâu thì việc đính chính lại trở nên khó khăn khi Văn phòng đăng ký đất đai yêu cầu phải có hồ sơ lưu tại bộ phận quản lý hồ sơ địa chính thì mới tiến hành đính chính. Song trong thành phần hồ sơ xin đính chính lại không có bất cứ quy định nào liên quan đến việc phải có hồ sơ lưu mới tiến hành đính chính.

Có thể khẳng định, việc không còn giữ những hồ sơ lưu đối với những Giấy chứng nhận đã cấp từ lâu thể hiện sự chồng chéo trong quy định giữa đăng ký đất đai và quản lý hồ sơ địa chính khi không có bất cứ quy định nào liên quan đến việc nếu không có hồ sơ lưu thì việc đính chính sẽ được giải quyết như thế nào. Vấn đề vưa nêu cho thấy, việc quản lý hồ sơ địa chính từ trước đến nay còn nhiều hạn chế, khi quản lý hồ sơ luôn theo hình thức truyền thống là lưu lại các bản hồ sơ giấy từ năm này qua năm khác mà gần như chưa áp dụng bất kỳ phần mềm nào để hỗ trợ việc quản lý hồ sơ địa chính một cách dễ dàng và khoa học hơn, hạn chế được các rủi ro bên ngoài tác động vào như thiên tai, định họa hay sự xuống cấp của các loại giấy qua các năm.

2.2. Thực thi pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại Thành phố Hồ Chí Minh Luận văn: Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

2.2.1. Cụ thể hoá quy định của Luật Đất đai năm 2013 của chính quyền Thành phố Hồ Chí Minh về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

Thành phố Hồ Chí Minh cùng với thành phố Hà Nội là hai đơn vị hành chính cấp tỉnh loại đặc biệt”. Thực hiện chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của mình, chính quyền thành phố Hồ Chí Minh đã ban hành nhiều văn bản để cụ thể hoá thủ tục hành chính về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Cụ thể là:

“Nghị quyết số 17/2017/NQ-HĐND ngày 07/12/2017 của Hội đồng nhân dân Thành phố về việc ban hành mức thu phí thẩm định cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh”.
“Quyết định số 36/2017/QĐ-UBND ngày 17/8/2017, Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh ban hành Quy định phối hợp giải quyết thủ tục giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; đăng ký đất đai, tài sản khác gắn liền với đất; cấp, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh”.
“Quyết định 52/2016/QĐ-UBND ngày 10/12/2016 của Uỷ ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh v/v ban hành mức thu 10 loại phí và 07 loại phí trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh”.
“Quyết định số 2971/QĐ-UBND ngày 18 tháng 7 năm 2018 của Chủ tịch Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh về việc công bố thủ tục hành chính lĩnh vực đất đai được chuẩn hóa thuộc phạm vi chức năng quản lý của Sở Tài nguyên và Môi trường tại thành phố Hồ Chí Minh”.
“Quyết định số 1774/QĐ-UBND ngày 02 tháng 5 năm 2018 của Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh về việc công bố thủ tục hành chính lĩnh vực đất đai được chuẩn hóa thuộc phạm vi chức năng quản lý của Sở Tài nguyên và Môi trường tại thành phố Hồ Chí Minh…”

Báo cáo Đánh giá tình hình thi hành Luật Đất đai năm 2013 và định hướng sửa đổi Luật Đất đai của Bộ Tài nguyên và môi trường cho thấy [10]:

Hoàn thành trên 97,6% diện tích được cấp giấy chứng nhận lần đầu, trong đó đất sản xuất nông nghiệp đạt trên 93%, đất lâm nghiệp đạt trên 98%, đất nuôi trồng thủy sản đạt trên 87%, đất ở nông thôn đạt trên 96%, đất ở đô thị đạt trên 98%, đất chuyên dùng đạt trên 87%, cơ sở tôn giáo đạt trên 83%; đã hoàn thành việc đo đạc trên 75% diện tích tự nhiên, tương đương gần 24.963.012 ha. Luận văn: Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Việc thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận được thực hiện ngày càng thuận lợi hơn với người dân do cơ quan đăng ký được tổ chức lại ngày càng chuyên nghiệp; việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai được đẩy mạnh thực hiện, đã tạo điều kiện cho người sử dụng đất được lựa chọn nơi đăng ký (một số tỉnh như Đồng Nai, Bến Tre đã cho phép các chi nhánh được tiếp nhận và tham gia giải quyết thủ tục đối với cả tổ chức; hộ gia đình, cá nhân có thể nộp hồ sơ thực hiện thủ tục tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc tại các Chi nhánh) và tạo sự cạnh tranh để phát triển của các cơ quan đăng ký, tạo điều kiện tốt cho triển khai hệ thống đăng ký điện tử.

Thời gian thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận được bảo đảm đúng quy định; thời gian thực hiện thủ tục đăng ký và cấp Giấy chứng nhận giảm từ 05 – 25 ngày so với trước đây. Thời gian giải quyết hồ sơ giao dịch về đất đai đảm bảo đạt 90 – 95% so với quy định, tình trạng tồn đọng hồ sơ quá hạn đã cơ bản chấm dứt.

Tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở một số địa phương đã tăng đáng kể như: Hà Nội (sau 20 tháng thành lập) tăng 665.000 Giấy; Thành phố Hồ Chí Minh (sau 11 tháng thành lập) tăng 299.000 Giấy. Đến năm 2020 thành phố Hồ Chí Minh còn 18,857 ha chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.”

Theo Báo Điện tử Đảng Cộng sản Việt Nam (2015) (Dẫn theo Trần Thị Thu Hà), “sau một năm thực hiện việc thi hành Luật Đất đai năm 2013, toàn Thành phố đã cấp 1.408.046 giấy chứng nhận, đạt tỷ lệ 92,4% trên tổng số 1.523.578 nhà, đất trên địa bàn. Hiện Thành phố vẫn còn 116.632 trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận do không đủ điều kiện hoặc do người dân không có nhu cầu cấp giấy. Bên cạnh đó, Uỷ ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh đã ban hành 7 văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến đất đai. Qua kiểm tra, rà soát văn bản pháp luật đất đai thuộc thẩm quyền của Uỷ ban nhân dân Thành phố đã bãi bỏ 23 văn bản, giữ nguyên 16 văn bản và thay thế 35 văn bản. Thành phố cũng đã xử lý thu hồi đất đối với 9 dự án chậm tiến độ có tổng diện tích 189,4 ha; đấu giá Quyền sử dụng đất thành công 7 khu đất với tổng diện tích 1,4197 ha, qua đó đóng góp gần 150 tỷ đồng vào ngân sách nhà nước”.

Cũng theo Cổng thông tin điện tử Chính phủ, trang Thành phố Hồ Chí Minh, “Trong năm 2022, có 401 dự án đang giải quyết cấp giấy chứng nhận. Chỉ tiêu đặt ra cho Sở Tài nguyên và môi trường phải giải quyết cấp sổ đỏ được 20.000 căn nhà. Tuy nhiên, tính đến hết tháng 11/2022, số lượng hồ sơ đã được giải quyết cấp sổ hồng đạt 21.218 hồ sơ, vượt chỉ tiêu được giao. Trong đó, số lượng hồ sơ dự án tiếp nhận theo hình thức online đạt 13.067 hồ sơ. Chưa kể, số lượng hồ sơ đang chờ cơ quan thuế xác định nghĩa vụ tài chính cho người mua nhà là 3.715 hồ sơ. Sở Tài nguyên và môi trường đang phấn đấu cấp thêm 3.000 căn nhà ngoài chỉ tiêu 20.000 căn nhà đã đặt ra để hoàn thành cấp 23.000 căn nhà trong năm 2022. Ngoài ra, Sở Tài nguyên và môi trường cũng đã ban hành 97 văn bản thẩm định đủ điều kiện cấp sổ đỏ cho người mua nhà trong dự án. Theo đó, dự kiến có thêm 20.300 căn nhà đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận, trong đó có 17.371 căn hộ; 2.550 căn nhà ở thấp tầng và 379 cửa hàng, văn phòng”. Luận văn: Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh đã đạt được những kết quả đáng kể: “Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã được đẩy mạnh; kiện toàn tổ chức và hoạt động của Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Hồ Chí Minh và Văn phòng đăng ký Quyền sử dụng đất thành phố Hồ Chí Minh nhằm đảm bảo thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật; trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được thực hiện đồng bộ và có những cải tiến đáng kể; việc tổ chức chỉ đạo thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được thực hiện sát sao” [15].

2.2.2. Bất cập, hạn chế trong thực tiễn thực thi pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại Thành phố Hồ Chí Minh Luận văn: Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Có thể thấy, công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh đã đạt được những kết quả đáng khích lệ như: “việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được đẩy mạnh; kiện toàn tổ chức và hoạt động của Phòng Tài nguyên và môi trường, Thành phố Hồ Chí Minh và Văn phòng đăng ký Quyền sử dụng đất Thành phố Hồ Chí Minh nhằm đảm bảo thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật; trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được thực hiện đồng bộ và có những cải tiến đáng kể; việc tổ chức chỉ đạo thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được thực hiện sát sao” [15]. Tuy nhiên, trên thực tế thực tiễn thi hành pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất còn tồn tại nhiều bất cập, hạn chế, cụ thể:

Thứ nhất, chưa quan tâm thích đáng đến xây dựng cơ sở dữ liệu, hệ thống thông tin đất đai để thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Cơ sở dữ liệu đất đai là một trong sáu cơ sở dữ liệu quốc gia nền tảng, cốt lõi để thực hiện các khâu đột phá trong tiến trình xây dựng Chính phủ điện tử, là điều kiện tiên quyết để thực hiện giải quyết thủ tục hành chính về đất đai trên môi trường điện tử, nâng cao chất lượng phục vụ người dân, doanh nghiệp, tăng hiệu quả Quản lý nhà nước, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, là nguồn lực to lớn cho phát triển kinh tế của đất nước. Cơ sở dữ liệu về đất đai đã bước đầu được quan tâm xây dựng. Nguồn lực đất đai được khai thác, sử dụng hiệu quả hơn cho phát triển bền vững kinh tế – xã hội và bảo đảm quốc phòng, an ninh. Đến nay, “63 tỉnh, thành phố đã triển khai xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính, trong đó có 237 đơn vị hành chính cấp huyện thuộc 63 tỉnh, thành phố đã cơ bản hoàn thành, 117 huyện thuộc 32 tỉnh, thành phố đã đưa vào quản lý, vận hành, khai thác, sử dụng có hiệu quả trong quản lý đất đai”. Một số địa phương đã xây dựng và vận hành hệ thống thông tin đất đai như Đồng Nai, Thành phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Vĩnh Long,… [10].

Khi tiến hành làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu hay thủ tục xin cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đều yêu cầu tiến hành đo đạc lại hiện trạng thửa đất. Tuy nhiên, vấn đề là khi tiến hành đo đạc lại hiện trạng thửa đất thì diện tích thực tế xác định thường tăng. Để xác định diện tích tăng đó có hợp pháp hay không thì bộ phận đo đạc và văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh và chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện cần phải thống nhất, liên thông với nhau. Song thực tiễn cho thấy, khi bộ phận đo đạc tiến hành đo đạc và ra bản vẽ hiện trạng nhà đất thì văn phòng đăng ký đất đai lại không phối hợp với bộ phận đo đạc để xác định nguyên nhân tại sao diện tích đất tăng hoặc giảm mà thường xuyên tiến hành gửi các công văn về các xã phường để tiến hành xác minh. Việc bộ phận đo đạc và văn phòng đăng ký đất đai hay chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai không nắm bắt và lưu giữ các hồ sơ địa chính, bản đồ địa chính qua các thời kỳ sẽ gây ra những khó khăn trong công tác xác minh và giải quyết hồ sơ. Việc chỉ dựa vào kết quả trả lời các công văn của các xã phường liên quan đến việc tăng giảm diện tích khi tiến hành đo đạc thể hiện sự bị động, thiếu linh hoạt trong việc giải quyết hồ sơ gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của người dân. Luận văn: Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Chẳng hạn, theo số liệu của Sở Tài nguyên và Môi trường năm 2017, TP Hồ Chí Minh: “có hơn 37.400 hồ sơ nhà, đất giấy tay. Trong đó, 70% (khoảng 30.000 hồ sơ) đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (còn gọi là sổ đỏ) theo Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai, vừa có hiệu lực ngày 03/03/2017”. Song để được cấp sổ đỏ, người dân phải chuẩn bị những hồ sơ: “đơn đăng ký chứng nhận Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất; giấy tờ liên quan chứng minh diễn biến, quá trình xây dựng và sử dụng căn nhà; bản vẽ tổng thể mảnh đất và thiết kế căn nhà”, trình tự thủ tục ra sao để vừa đảm bảo quyền và lợi ích chính đáng của công dân, nhưng tránh bị lạm dụng những quy định mới này, đã và đang đặt ra nhiều vấn đề cần được nghiên cứu luận giải, tổng kết từ thực tiễn và có thể áp dụng cho nhiều nơi khác trong cả nước [15].

Thứ hai, hiệu quả hoạt động của văn phòng đăng ký đất đai chưa cao.

Văn phòng đăng ký đất đai là đơn vị sự nghiệp công trực thuộc Sở Tài nguyên và môi trường do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thành lập hoặc tổ chức lại trên cơ sở hợp nhất Văn phòng đăng ký Quyền sử dụng đất trực thuộc Sở Tài nguyên và môi trường và các Văn phòng đăng ký Quyền sử dụng đất trực thuộc Phòng Tài nguyên và môi trường hiện có ở địa phương; có chi nhánh tại các quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (không giới hạn số lượng).

Đến nay đã có 60/63 tỉnh, thành phố đã thành lập Văn phòng đăng ký đất đai và đi vào hoạt động theo mô hình 1 cấp. Việc thành lập và vận hành của hệ thống Văn phòng đăng ký đất đai đã thể hiện rõ hiệu quả của hệ thống này, cụ thể như: “thủ tục hành chỉnh đã giảm so với khi chưa thành lập từ 62 thủ tục xuống còn 41 thủ tục; thời gian thực hiện thủ tục cơ bản được bảo đảm đúng quy định và giảm so với trước đây, đạt 90 – 95% so với quy định”, tình trạng tồn đọng hồ sơ quá hạn đã cơ bản chấm dứt; việc cấp Giấy chứng nhận lần đầu đã cơ bản hoàn thành; để tạo sự chủ động, tránh áp lực lên bộ máy hành chính nhà nước, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã tham mưu Chính phủ cho phép Sở Tài nguyên và Môi trường được ủy quyền cho Văn phòng đăng ký đất đai được cấp Giấy chứng nhận khi người sử dụng đất thực hiện các quyền [10].Văn phòng đăng ký một cấp hiện nay vẫn hạn chế nhất định do chưa được giao đầy đủ chức năng nhiệm vụ vụ quyền lợi trong việc thực hiện dịch vụ công ảnh hưởng rất nhiều khiến thủ tục, làm khó khăn phức tạp ảnh hưởng đến chất lượng dịch vụ [26]. Về bất cập này, tác giả Nguyễn Nho Hoàng đã chỉ rõ [17, tr.27]: Luận văn: Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Một là, hiện nay pháp luật đã quy định việc cấp giấy chứng nhận không phải là mục tiêu phục vụ trong Quản lý nhà nước mà là phục vụ cho nhu cầu của người dân, để người dân thực hiện các quyền với tính chất như vậy, văn phòng đăng ký là dịch vụ công thì hoàn toàn có thể phân cấp thẩm quyền để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Song Nhà nước lại chưa phân cấp thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho văn phòng mà vẫn cho cơ quan Quản lý nhà nước (Sở Tài nguyên và Môi trường, Uỷ ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh) cấp. Quy định này làm tăng số lượng cơ quan tham gia thực hiện thủ tục nên thủ tục còn phức tạp, kéo dài thời gian, tăng thêm nhiều chi phí thực hiện, chi phối và tạo áp lực công việc rất lớn cho cơ quan quản lý. Đơn cử ở quận Tân Phú TP Hồ Chí Minh, chưa triển khai thực hiện đồng bộ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tất cả các loại đất mà chủ yếu tập trung vào một số loại đất chính gây ra tình trạng chậm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho các loại đất khác. Đặc biệt, chậm thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua nhà tại các dự án phát triển nhà ở, nhà hình thành trong tương lai, nhất là nhà chung cư do hầu hết căn hộ đã qua mua bán trao tay, chưa có giấy tờ hợp lệ và được mua đi bán lại nhiều lần mà không làm thủ tục đúng quy định. Vì vậy, việc xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất rất khó khăn, đã gây nên sự ách tắc kéo dài. Vì vậy, việc tổ chức triển khai, thực hiện công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn quận còn lúng túng; sự phối hợp giữa các cơ quan chuyên môn với Uỷ ban nhân dân các phường trong công tác cấp giấy chứng nhận có lúc chưa chặt chẽ và đồng bộ; việc rà soát số hộ có nhu cầu cấp giấy trong địa bàn các phường quản lý còn nhiều khó khăn, thiếu tính kế thừa.

Hai là, một số địa phương còn một số nhiệm vụ chưa giao cho văn phòng thực hiện theo quy định, như: Việc lưu trữ hồ sơ địa chính tại Sở Tài nguyên và Môi trường do Trung tâm Công nghệ thông tin Tài nguyên và Môi trường quản lý hoặc tại cấp huyện do văn phòng Ủy ban nhân dân huyện quản lý, làm cho hồ sơ đất đai bị quản lý phân tán, dễ thất lạc, không thống nhất, khó tra cứu, gây khó khăn, phức tạp cho việc khai thác sử dụng trong quá trình giải quyết thủ tục. Đây cũng là nguyên nhân cơ bản của tình trạng không cập nhật chỉnh lý đầy đủ, thường xuyên vào hồ sơ địa chính hiện nay ở các địa phương.

Ba là, tình trạng không trang bị máy móc đo đạc và không giao nhiệm vụ cho văn phòng thực hiện đo đạc địa chính (chỉnh lý bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính) trong quá trình thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, dẫn đến việc thực hiện thủ tục còn phức tạp, phiền hà, kéo dài thời gian (do người sử dụng đất phải liên hệ đơn vị đo đạc thực hiện); nhiều nơi còn đo thủ công làm cho chất lượng đo bị hạn chế và không chỉnh lý được bản đồ địa chính số;…

Bốn là, việc thực hiện cơ chế tài chính cho hoạt động của hệ thống Văn phòng ở nhiều nơi chưa đúng quy định và còn bất cập, dẫn đến kinh phí cho hoạt động của hệ thống Văn phòng còn rất nhiều khó khăn, là một trong các nguyên nhân cơ bản ảnh hưởng đến việc duy trì, tuyển dung thêm cán bộ chuyên môn theo cơ chế tự chủ của văn phòng và không thể triển khai thực hiện đầy đủ các nhiệm vụ thường xuyên theo chức năng được giao. Luận văn: Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thứ ba, về thực thi quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho vợ chồng tại khoản 4 Điều 98 Luật Đất đai năm 2013.

Quy định của Luật Đất đai hiện hành cho thấy, về nguyên tắc, “quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”. Đây là quy định được kế thừa trong Luật Đất đai năm 2003. Tuy nhiên, Luật Đất đai năm 2013 làm rõ hơn trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người thì giấy chứng nhận ghi tên một người. Quy định bổ sung này trong Luật Đất đai năm 2013 thể hiện xu hướng hiện đại trên tinh thần tôn trọng tối đa quyền tự do ý chí của người có quyền sở hữu và sử dụng tài sản, ngay cả trong trường hợp tài sản đó là của vợ chồng; quy định đó cũng hướng tới việc quản lý và khai thác Quyền sử dụng đất và tài sản trên đất một cách thuận lợi, chủ động và linh hoạt hơn trong trường hợp giao dịch tài sản đó trên thị trường.

Ở khía cạnh khác, khi Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản trên đất là tài sản chung của vợ và chồng song thỏa thuận việc đứng tên một người cũng có ý nghĩa vô cùng quan trọng trong việc giải quyết các tranh chấp, bất đồng về kinh tế trong thực tế một cách minh bạch, dễ dàng trong trường hợp tranh chấp, bất đồng kinh tế đó chỉ do một trong hai người vợ hoặc chồng gây ra. Trong trường hợp này, giấy chứng nhận đứng tên một người sẽ là cơ sở đảm bảo quyền lợi cho người còn lại và các thành viên khác trong gia đình của họ. Luật Đất đai năm 2013 cũng đã giải quyết triệt để, rõ ràng về những giấy chứng nhận trước đây cấp cho một người hoặc vợ hoặc chồng, nay họ có nhu cầu ghi nhận đầy đủ tên của cả vợ và chồng thì Nhà nước cũng phúc đáp yêu cầu và nguyện vọng đó của vợ và chồng nhằm đảm bảo quyền lợi công bằng và bình đẳng về tài sản cho vợ và chồng trong các quan hệ nhà đất. Tuy nhiên, quy định tại khoản 4 Điều 98 Luật Đất đai 2013 cũng gây ra những cách hiểu khác nhau, từ đó cũng là rào cản trong một số giao dịch phát sinh trên thực tế. Theo đó, quy định “trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người” hiện đã và đang gây nhiều cách hiểu không thống nhất mà theo tác giả Chế Thị Bích Thủy, có thể dẫn đến các cách hiểu như sau: Luận văn: Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

“Cách hiểu thứ nhất, thỏa thuận ghi tên một người chỉ là đại diện hoặc vợ, hoặc chồng đứng tên, song đó vẫn là tài sản chung của vợ chồng;

Cách hiểu thứ hai, thỏa thuận đứng tên một người là người đứng tên có quyền sở hữu và sử dụng hợp pháp, duy nhất đối với tài sản đó”.

Với cách hiểu khác nhau như trên, trên thực tế hiển nhiên cũng dẫn đến cách thức áp dụng pháp luật khác nhau. Nếu theo cách hiểu thứ nhất thì khi thực hiện các giao dịch định đoạt với Quyền sử dụng đất, mặc dù đứng tên một người trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì vẫn phải hai vợ chồng cùng ký tên mới đảm bảo giao dịch hợp pháp. Song nếu hiểu theo cách thứ hai thì giao dịch chỉ cần người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ký tên là đảm bảo tính hợp pháp của giao dịch. Việc áp dụng không thống nhất này rõ ràng ảnh hưởng và cản trở tới các giao dịch về Quyền sử dụng đất.

Thứ tư, thực thi điều kiện công nhận quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất.

Việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất chỉ thực hiện đối với thửa đất thuộc trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng theo quy định của pháp luật. Theo đó, những tài sản được chứng nhận quyền sở hữu vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bao gồm: “Nhà ở, công trình xây dựng, cây lâu năm và rừng sản xuất là rừng trồng và phải thuộc quyền sở hữu hợp pháp của hộ gia đình, cá nhân”. Quy định này nhằm đảm bảo quyền quản lý tập trung, thống nhất đất đai, nhà ở và các tài sản được tạo ra và gắn liền với đất, tránh sự tản mạn, phân tán như trước đây, đồng thời, đảm bảo quy về một đầu mối hoạt động đăng ký và cấp giấy chứng nhận cả đất và các tài sản trên đất. Tuy nhiên, quy định này cũng đã và đang gây nhiều tranh luận khác nhau, theo đó, quy định nêu trên về đăng ký tài sản gắn liền với đất mới chỉ hướng tới việc bảo vệ quyền lợi cho chủ sở hữu tài sản trên đất cũng đồng thời là chủ sử dụng đất hợp pháp mà chưa bảo vệ được quyền sở hữu tài sản của những chủ thể không đồng thời là chủ sử dụng đất.

Trên thực tế, rất nhiều trường hợp Quyền sử dụng đất là tài sản của cha mẹ nhưng nhà và công trình xây dựng lại là do người con tạo lập; hoặc Quyền sử dụng đất được tạo ra trước thời kỳ hôn nhân là tài sản riêng của vợ hoặc chồng nhưng tài sản trên đất lại do tiền của vợ tạo lập. Trong trường hợp này nếu bố mẹ, con cái và vợ chồng không có sự đồng thuận về việc xác lập Quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản trên đất chung thì quyền lợi được bảo đảm chỉ đối với chủ thể có Quyền sử dụng đất mà quyền lợi của người có tài sản trên đất sẽ không được bảo đảm [22]. Chẳng hạn, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở Quận Tân Phú thành phố Hồ Chí Minh còn tiến hành chậm, tình trạng trả hồ sơ chậm tiến độ còn diễn ra. Bên cạnh đó, việc giải quyết còn có những sai sót, tình trạng bổ sung hồ sơ trong thực hiện thủ tục về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vẫn còn [23].

Kết luận Chương 2 Luận văn: Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một “mốc” quan trọng nhất để thực hiện quyền của người sử dụng đất. Theo quy định của Luật Đất đai, người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn Quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận.

Đối với trường hợp chuyển đổi Quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền. Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng Quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng Quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có Giấy chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 194 của Luật Đất đai năm 2013.

Triển khai các quy định của Luật Đất đai năm 2013, chính quyền TP Hồ Chí Minh đã triển khai thực thi các quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng. Công tác cấp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh đã đạt được những kết quả đáng kể như công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã được đẩy mạnh; kiện toàn tổ chức và hoạt động của Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Hồ Chí Minh và Văn phòng đăng ký Quyền sử dụng đất TP Hồ Chí Minh nhằm đảm bảo thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, trong thực tiễn thực thi cũng còn tồn tại những hạn chế, bất cập cần được khắc phục. Luận văn: Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

XEM THÊM NỘI DUNG TIẾP THEO TẠI ĐÂY:

===>>> Luận văn: Giải pháp về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Kinh Tế, Luận Văn Thạc Sĩ, Luật