Kinh Tế, Luận Văn Thạc Sĩ, Luật

Luận văn: Thực trạng PL về chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở

Posted on by Dichvuluanvan123

Chia sẻ chuyên mục Đề Tài Luận văn: Thực trạng PL về chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở hay nhất năm 2024 cho các bạn học viên ngành đang làm luận văn thạc sĩ tham khảo nhé. Với những bạn chuẩn bị làm bài luận văn tốt nghiệp thì rất khó để có thể tìm hiểu được một đề tài hay, đặc biệt là các bạn học viên đang chuẩn bị bước vào thời gian lựa chọn đề tài làm luận văn thì với đề tài: Thực trạng pháp luật Việt Nam về chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở thương mại và thực tiễn thực thi tại thành phố Hồ Chí Minh dưới đây chắc chắn sẽ giúp cho các bạn học viên có cái nhìn tổng quan hơn về đề tài sắp đến.

2.1. Thực trạng pháp luật Việt Nam về chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở thương mại 

2.1.1. Chủ thể trong quan hệ chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại

2.1.1.1. Các quy định về chủ thể trong quan hệ chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở thương mại

Theo quy định của Điều 4 Nghị định 02/2022/NĐ-CP do Chính phủ ban hành ngày 06/01/2022 (sau đây gọi chung là NĐ 02/2020), chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải đáp ứng các điều kiện sau:

Thứ nhất, chủ đầu tư nhận chuyển nhượng phải là doanh nghiệp Kinh doanh bất động sản. Theo đó, chủ đầu tư nhận chuyển nhượng bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp có đăng ký doanh nghiệp với ngành nghề kinh doanh là Kinh doanh bất động sản (điều này khác với chủ đầu tư chuyển nhượng bất động sản, chỉ cần đăng ký thành lập doanh nghiệp chứ không đòi hỏi đăng ký ngành nghề Kinh doanh bất động sản).

Thứ hai, chủ đầu tư nhận chuyển nhượng phải có đủ năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ dự án, theo đó chủ đầu tư cần có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 hecta, không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 hecta trở lên. Việc xác định vốn chủ sở hữu quy định tại khoản này được căn cứ vào kết quả báo cáo tài chính đã được kiểm toán gần nhất hoặc kết quả báo cáo kiểm toán độc lập của doanh nghiệp đang hoạt động (được thực hiện trong năm hoặc năm trước liền kề); trường hợp là doanh nghiệp mới thành lập thì xác định vốn chủ sở hữu theo vốn điều lệ thực tế đã góp theo quy định của pháp luật).

Thứ ba, chủ đầu tư nhận chuyển nhượng phải cam kết tiếp tục việc triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo đúng quy định của pháp luật, bảo đảm tiến độ, nội dung dự án. Theo đó, bên nhận chuyển nhượng dự án phải thực hiện các công việc cần thiết để đảm bảo dự án được thi công đúng theo tiến độ đã được phê duyệt. Đối với đất nhận chuyển nhượng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì bên nhận chuyển nhượng (là tổ chức, cá nhân trong nước) được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua. Trường hợp nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản của chủ đầu tư thì được xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua. Trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật thì bên nhận chuyển nhượng được đầu tư xây dựng để chuyển nhượng, cho thuê đất đã có hạ tầng kỹ thuật đó. Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhận chuyển nhượng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất. Đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản của chủ đầu tư để xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua. Luận văn: Thực trạng PL về chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở.

2.1.1.2. Quyền và nghĩa vụ của các chủ thể tham gia chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở thương mại

Quan hệ chuyển nhượng DADDNOTM thực chất là nội dung về quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia. Pháp luật về chuyển nhượng DAXDNOTM đã có một số quy định về những quyền và nghĩa vụ cơ bản của các bên. Cụ thể như sau:

Thứ nhất, đối với quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, theo Điều 38 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có những quyền sau:

  • Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thanh toán tiền theo thời hạn và phương thức đã thỏa thuận trong hợp đồng;
  • Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhận đất theo đúng thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng;
  • Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bồi thường thiệt hại do lỗi của bên nhận chuyển nhượng gây ra;
  • Không bàn giao đất khi chưa nhận đủ tiền, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác;
  • Các quyền khác trong hợp đồng.

Theo Điều 39 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có những nghĩa vụ cơ bản gồm:

  • Cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất và chịu trách nhiệm về thông tin do mình cung cấp;
  • Chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đủ diện tích, đúng vị trí và tình trạng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng;
  • Làm thủ tục đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai và giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên nhận chuyển nhượng, trừ trường hợp bên nhận chuyển nhượng có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận;
  • Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra;
  • Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật; – Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.

Đối với bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, theo Điều 40 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 có những quyền sau:

  • Yêu cầu bên chuyển nhượng cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất chuyển nhượng;
  • Yêu cầu bên chuyển nhượng làm thủ tục và giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
  • Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao đất đủ diện tích, đúng vị trí và tình trạng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng; Luận văn: Thực trạng PL về chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở.
  • Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất bồi thường thiệt hại do lỗi của bên chuyển nhượng gây ra;
  • Có quyền sử dụng đất kể từ thời điểm nhận bàn giao đất từ bên chuyển nhượng;
  • Các quyền khác trong hợp đồng.

Ngoài ra, bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có những nghĩa vụ theo Điều 41 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 gồm:

  • Thanh toán tiền cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng;
  • Bảo đảm quyền của bên thứ ba đối với đất chuyển nhượng;
  • Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra;
  • Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật; (v) Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.

Thứ hai, đối với quan hệ chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng Nhà ở thương mại, Chủ đầu tư chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án có các quyền và nghĩa vụ như sau: chuyển giao quyền và nghĩa vụ của mình đối với toàn bộ hoặc một phần dự án cho Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng để tiếp tục đầu tư xây dựng dự án Nhà ở thương mại để kinh doanh, trừ các quyền và nghĩa vụ đã thực hiện xong mà không liên quan đến Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng và việc tiếp tục triển khai dự án, phần dự án đó; chuyển giao hồ sơ liên quan cho bên nhận chuyển nhượng, thông báo kịp thời, đầy đủ, công khai và giải quyết thỏa đáng quyền, lợi ích hợp pháp của khách hàng và các bên liên quan tới dự án, phần dự án chuyển nhượng; phối hợp với bên nhận chuyển nhượng làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai; trường hợp chuyển nhượng một phần dự án đầu tư xây dựng Nhà ở thương mại, bên chuyển nhượng có quyền yêu cầu bên nhận chuyển nhượng tiếp tục đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng trong phần dự án nhận chuyển nhượng theo đúng tiến độ và quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng của dự án; theo dõi và thông báo kịp thời với cơ quan nhà nước có thẩm quyền về hành vi vi phạm trong việc sử dụng đất, đầu tư xây dựng của bên nhận chuyển nhượng; thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật; ngoài ra còn có các quyền và nghĩa vụ khác trong hợp đồng.

Theo Điều 52 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, bên nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư xây dựng Nhà ở thương mại có các nghĩa vụ như:

  • Kế thừa và thực hiện quyền, nghĩa vụ của Chủ đầu tư chuyển nhượng đã chuyển giao;
  • Tiếp tục triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh dự án theo đúng tiến độ, nội dung của dự án đã được phê duyệt;
  • Trường hợp nhận chuyển nhượng một phần dự án bất động sản, bên nhận chuyển nhượng có trách nhiệm thực hiện các yêu cầu của bên chuyển nhượng dự án về việc bảo đảm tiến độ, tuân thủ quy hoạch của dự án trong quá trình đầu tư xây dựng; Luận văn: Thực trạng PL về chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở.
  • Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật;
  • Các quyền và nghĩa vụ khác trong hợp đồng.

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM ĐẾN DỊCH VỤ

===>>> Dịch Vụ Viết Thuê Luận Văn Thạc Sĩ Ngành Luật

2.1.2. Các nguyên tắc chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở thương mại

2.1.2.1. Nguyên tắc bình đẳng trước pháp luật 

Nguyên tắc này được quy định rõ tại Khoản 1 Điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và Văn bản hợp nhất Luật Kinh doanh bất động sản số 12/VBHN-VPQH ngày 15/07/2020, nội dung thể hiện mọi chủ đầu tư khi tham gia chuyển nhượng dự án đều có vị thế ngang nhau trước pháp luật và được pháp luật bảo vệ, được thể hiện rõ với những nội dung dưới đây:

Một là, chủ đầu tư được bình đẳng trong việc tham gia chuyển nhượng. Cơ hội giữa các chủ đầu tư tham gia chuyển nhượng dự án là như nhau, không có bất kì một sự thiên vị nào, chủ đầu tư trong một điều kiện và môi trường giống nhau thì sẽ cùng được tham gia chuyển nhượng dự án. Khi các chủ đầu tư đáp ứng được những điều kiện cụ thể mà Luật quy định thì đều được tham gia vào chuyển nhượng dự án.

Hai là, chủ đầu tư bình đẳng về quyền và nghĩa vụ: bên cạnh sự bình đẳng khi chuyển nhượng dự án, chủ đầu tư còn có quyền lợi và nghĩa vụ là như nhau mà không bị phân biệt đối xử. Chủ đầu tư khi chuyển nhượng dự án, ngoài được hưởng sự bình đẳng trước pháp luật đều có quyền tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích của các bên thông qua hợp đồng để thể hiện ý chí của mình. Tuy nhiên, sự thỏa thuận đó phải nằm trong khuôn khổ của pháp luật cho phép.

Ba là, chủ đầu tư được bình đẳng trong việc thực hiện nghĩa vụ tài chính: khi tham gia chuyển nhượng, bất kì chủ đầu tư nào cũng phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính cho cơ quan có thẩm quyền để thu vào ngân sách nhà nước, không ai có quyền trốn tránh nghĩa vụ này. Bình đẳng trước pháp luật; tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên thông qua hợp đồng, không trái quy định của pháp luật.

Bốn là, chủ đầu tư bình đẳng trong quá trình đề nghị cơ quan thẩm quyền chấp thuận chuyển nhượng dự án: tất cả các chủ đầu tư khi tham gia chuyển nhượng dự án đều phải tuân thủ theo trình tự, thủ tục chuyển nhượng nhất định từ khâu nộp hồ sơ đến khâu ra quyết định chuyển nhượng.

2.1.2.2. Nguyên tắc công khai, minh bạch Luận văn: Thực trạng PL về chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở.

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và Văn bản hợp nhất Luật Kinh doanh bất động sản số 12/VBHN-VPQH ngày 15/07/2020 do Quốc hội ban hành hợp nhất Luật Kinh doanh bất động sản quy định khi tham gia các hoạt động kinh doanh bất động sản phải tuân thủ nguyên tắc công khai, minh bạch. Chuyển nhượng dự án cũng là một hoạt động nằm trong hoạt động kinh doanh bất động sản, chính vì thế cũng cần phải tuân thủ theo nguyên tắc này. Nguyên tắc này chính là cơ sở để Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và Văn bản hợp nhất Luật Kinh doanh bất động sản số 12/VBHN-VPQH ngày 15/07/2020 do Văn phòng Quốc hội ban hành hợp nhất Luật Kinh doanh Bất động sản yêu cầu các chủ thể kinh doanh phải cung cấp đầy đủ thông tin cho khách hàng trong các giao dịch về bất động sản nói chung và trong chuyển nhượng dự án nói riêng. Nguyên tắc này được thể hiện như sau: “Các nhà đầu tư phải công khai thông tin về bất động sản khi đưa vào chuyển nhượng, thông tin về bất động sản được công khai”. Với những nguyên tắc nêu trên sẽ là tiền đề giúp cho hoạt động chuyển nhượng Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được thực hiện một cách lành mạnh, tuân thủ các quy định của pháp luật và đảm bảo đầy đủ lợi ích của Nhà nước, lợi ích của nhà đầu tư và khách hàng. Do sự đa dạng và tính chất phức tạp của lĩnh vực bất động sản nên rất cần tuân thủ nguyên tắc công khai, minh bạch. Hiện nay, có nhiều giao dịch ngầm diễn ra hoặc các nhà đầu tư lách luật để chuyển nhượng trái pháp luật, do đó công khai minh bạch là một nguyên tắc rất cần thiết để giải quyết tình trạng này. Công khai, minh bạch trong chuyển nhượng dự án nhằm để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của tổ chức, cá nhân tham gia giao dịch bất động sản, do thông tin về bất động sản được công khai sẽ hạn chế đến mức thấp nhất những tranh chấp xảy ra.

Khi chủ đầu tư chuyển nhượng dự án thì chủ đầu tư có trách nhiệm công khai thông tin. Thông tin về dự án chuyển nhượng được công khai tại các trang thông tin điện tử của doanh nghiệp, Sở Xây dựng và công khai trên các phương tiện thông tin đại chúng để mọi người đều có thể tiếp cận. Các thông tin cần công khai khi chuyển nhượng bao gồm: loại dự án, vị trí dự án, quy mô diện tích, đặc điểm, tính chất, công năng, chất lượng, tình trạng pháp lý của dự án, giá chuyển nhượng, quyền lợi ích của các bên và các thông tin khác mà tùy theo từng loại dự án khác nhau mà chủ đầu tư lựa chọn.

2.1.2.3. Nguyên tắc bên nhận chuyển nhượng được kế thừa các quyền và nghĩa vụ khi chuyển nhượng dự án

Nguyên tắc này thể hiện bên nhận chuyển nhượng có quyền kế thừa mọi quyền lợi và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng, đồng thời không cần phải làm lại hồ sơ thủ tục của dự án nếu như không có thay đổi về nội dung chấp thuận và quyết định đầu tư:

Một là, bên nhận chuyển nhượng phải thực hiện đúng tiến độ của dự án: cũng như bên chuyển nhượng thì bên nhận chuyển nhượng phải đảm bảo dự án được xây dựng đúng tiến độ để kịp thời bàn giao cho khách hàng và không làm gián đoạn dự án.

Hai là, bên nhận chuyển nhượng cần thực hiện đúng cam kết trong hợp đồng nhận chuyển nhượng: đảm bảo không làm thay đổi mục tiêu ban đầu của dự án, phải thực hiện theo đúng kế hoạch đã triển khai, xây dựng theo đúng tiến độ của dự án, phải hoàn thành các nghĩa vụ đối với khách hàng và các bên liên quan. Nguyên tắc này nhằm bảo vệ quyền và lợi ích cho khách hàng trong quan hệ hợp đồng chuyển nhượng giữa các chủ đầu tư vì khách hàng luôn là những người khó nắm bắt được thông tin và thường bị thiệt hại khi có xảy ra tranh chấp. Luận văn: Thực trạng PL về chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở.

Ba là, bên nhận chuyển nhượng không cần xin giấy phép đầu tư, không cần đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận đầu tư: bên nhận chuyển nhượng sẽ được kế thừa các hồ sơ, giấy tờ của bên chuyển nhượng nhưng phải tuân thủ theo hợp đồng đã ký kết với bên chuyển nhượng; tuân thủ quy hoạch, kiến trúc, tiến độ của dự án đã được phê duyệt và nội dung đầu tư mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đối với bên chuyển nhượng. Nguyên tắc này quy định nhằm tiết kiệm thời gian và chi phí cho các chủ đầu tư. Bởi lẽ nếu như bên nhận chuyển nhượng phải làm lại các thủ tục để được chấp thuận đầu tư thì phải mất rất nhiều thời gian, phải làm lại từ đầu trong khi dự án vẫn không có gì thay đổi. Nguyên tắc này giúp cho cơ quan nhà nước giảm bớt gánh nặng khi mà phải cùng lúc giải quyết rất nhiều thủ tục cho các chủ đầu tư. Có nhiều ý kiến cho rằng nếu quy định như vậy bên nhận chuyển nhượng vi phạm thì làm sao cơ quan thẩm quyền có thể phát hiện và xử lý. Điều này không đáng lo ngại vì nhà làm luật đã dự trù được trường hợp này nên đã quy định bên chuyển nhượng phải có trách nhiệm kiểm tra giám sát việc tuân thủ quy hoạch, kiến trúc, nội dung đầu tư và tiến độ xây dựng các công trình kỹ thuật của bên nhận chuyển nhượng. Nếu bên nhận chuyển nhượng có hành vi vi phạm về quy hoạch, trật tự xây dựng, nội dung xây dựng thì bên chuyển nhượng có quyền yêu cầu dừng lại và báo cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền để xử lý kịp thời. Nguyên tắc này hoàn toàn phù hợp với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và Văn bản hợp nhất Luật Kinh doanh bất động sản số 12/VBHN-VPQH ngày 15/07/2020. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 không quy định ra nguyên tắc cụ thể mà chỉ quy định chung chung, đến Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 được sửa đổi đã quy định cụ thể thành một nguyên tắc: “bên nhận chuyển nhượng không phải làm lại hồ sơ án, quy hoạch xây dựng và xin giấy phép xây dựng nếu không có thay đổi về nội dung chấp thuận đầu tư trong quyết định chấp thuận đầu tư”. Quy định nguyên tắc cụ thể như vậy nhằm giúp chủ đầu tư có thể dễ dàng nắm bắt và thực hiện đúng theo quy định của pháp luật. Luận văn: Thực trạng PL về chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở.

2.1.2.4. Nguyên tắc bên chuyển nhượng có trách nhiệm thông báo cho khách hàng và các bên liên quan 

Điểm b, khoản 1 Điều 52 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và Văn bản hợp nhất Luật Kinh doanh bất động sản số 12/VBHN-VPQH ngày 15/07/2020 đã có quy định việc chủ đầu tư cũ có trách nhiệm thông báo kịp thời, đầy đủ, công khai và giải quyết thỏa đáng quyền lợi ích hợp pháp của khách hàng và các bên liên quan. Trong hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản là dự án nhà ở thương mại hình thành trong tương lai, sau khi đủ điều kiện luật định, chủ đầu tư sẽ thực hiện hoạt động huy động vốn từ khách hàng, ngân hàng, các tổ chức tài chính để có nguồn tài chính thực hiện dự án, ngoài ra, chủ đầu tư còn thực hiện ký kết hợp đồng với các nhà thầu, nhà cung cấp vật tư xây dựng, các hợp đồng tư vấn thiết kế, hợp đồng bảo lãnh của ngân hàng thương mại. Do đó, trong quá trình này, chủ đầu tư dự án sẽ xác lập nhiều mối quan hệ hợp đồng song vụ với các bên, trong đó có thể nêu điển hình là khách hàng, ngân hàng và nhà thầu.Trách nhiệm thông báo cho khách hàng thuộc về chủ đầu tư cũ, thông báo này phải bằng văn bản cho tất cả khách hàng biết và thông báo trên thông tin đại chúng trước 15 ngày trước khi làm thủ tục bàn giao dự án. Quy định này được đặt ra nhằm bảo vệ quyền lợi cho khách hàng. Bởi vì, thông thường bên nhận chuyển nhượng dự án có thể thay đổi cam kết của bên chuyển nhượng với khách hàng. Trên thực tế, nghĩa vụ của chủ đầu tư chuyển nhượng dự án là thông báo kịp thời, đầy đủ, công khai và giải quyết thỏa đáng quyền, lợi ích hợp pháp của khách hàng và các bên liên quan tới dự án, phần dự án chuyển nhượng chỉ mang tính chất thủ tục, hầu hết không có khách hàng nào nhận được thông báo lấy ý kiến về việc chuyển nhượng dự án hay biết về việc chuyển nhượng dự án trong quá trình thực hiện và chỉ thực sự biết khi việc chuyển nhượng dự án đã hoàn tất.

2.1.3. Điều kiện để được chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở thương mại Luận văn: Thực trạng PL về chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở.

Mặc dù pháp luật thừa nhận dự án đầu tư xây dựng Nhà ở thương mại thuộc quyền sở hữu của các Chủ đầu tư. Tuy nhiên không phải mọi trường hợp các Chủ đầu tư đều có thể tự do định đoạt dự án của mình, mà dự án muốn thực hiện chuyển nhượng thì phải đáp ứng một số yêu cầu nhất định do pháp luật đề ra. Cụ thể như sau:

Thứ nhất, dự án chuyển nhượng phải thuộc vào phạm vi những bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, bao gồm: Nhà, công trình xây dựng có sẵn của các tổ chức, cá nhân; Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá nhân; Nhà, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh; Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì được phép kinh doanh quyền sử dụng đất.

Thứ hai, dự án đầu tư xây dựng Nhà ở thương mại phải đáp ứng các điều kiện về bất động sản được phép đưa vào kinh doanh, bao gồm: (i) Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện như: Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất; Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư Kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất; Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án. (ii) Các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây: Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất; Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; vẫn còn trong thời hạn sử dụng đất.

Thứ ba, dự án Nhà ở thương mại phải thuộc đối tượng dự án được chuyển nhượng, cụ thể:

  • Dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, đã có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được phê duyệt;
  • dự án, phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành xong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng; đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt;
  • dự án không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

(iii) không có quyết định thu hồi dự án, thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp có vi phạm trong quá trình triển khai dự án thì Chủ đầu tư phải chấp hành xong quyết định xử phạt.

( iv) Ngoài ra, để có thể chuyển nhượng được dự án thì Chủ đầu tư chuyển nhượng phải có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng, đồng thời Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải là doanh nghiệp Kinh doanh bất động sản, có đủ năng lực tài chính và cam kết tiếp tục việc triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo đúng quy định của pháp luật, bảo đảm tiến độ, nội dung dự án.

2.1.4. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở thương mại

Trình tự thủ tục chuyển nhượng dự án trong kinh doanh bất động sản là thứ tự thực hiện, các loại giấy tờ, hồ sơ và các bước mà chủ đầu tư cần phải thực hiện khi muốn chuyển nhượng dự án. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng có vai trò vô cùng quan trọng đối với chủ đầu tư. Nếu như trình tự, thủ tục đơn giản sẽ giúp chủ đầu tư có thể dễ dàng tiếp cận nhưng nếu quá rườm rà phức tạp sẽ gây khó khăn cho chủ đầu tư vì vừa mất thời gian và hao tốn các chi phí liên quan. Tuy nhiên, dù trình tự thủ tục có đơn giản hay rườm rà phức tạp khi chủ đầu tư muốn chuyển nhượng dự án vẫn phải bắt buộc tuân theo trình tự, thủ tục mà pháp luật đã quy định. Trình tự, thủ tục được chia ra thành 4 bước cụ thể:

Thứ nhất: Nộp hồ sơ xin chuyển nhượng  Luận văn: Thực trạng PL về chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở.

Chủ đầu tư gửi hồ sơ đề nghị chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đến Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án hoặc cơ quan được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền. Khi đến nộp hồ sơ xin chuyển nhượng DADTNOTM, người nộp sẽ xuất trình toàn bộ các giấy tờ liên quan đến thủ tục hành chính để bộ phận tiếp nhận hồ sơ sẽ kiểm tra tính pháp lý và nội dung của hồ sơ. Hồ sơ chuyển nhượng dự án bao gồm:

Đơn đề nghị cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án của chủ đầu tư chuyển nhượng theo Mẫu số 08 quy định tại Phụ lục ban hành kèm theo NĐ 02/2020 quy định chi tiết Luật kinh doanh Bất động sản năm 2014; trong đơn phải nêu rõ thông tin của chủ đầu tư xin chuyển nhượng, thông tin liên quan đến dự án (tên dự án, địa điểm, nội dung quy mô dự án, diện tích xây dựng, tổng mức đã đầu tư, nguồn vốn đầu tư), lý do chuyển nhượng, tình hình thực hiện đầu tư dự án tính đến thời điểm xin chuyển nhượng, đề xuất chủ đầu tư mới, phương án giải quyết quyền lợi của khách hàng và các bên liên quan và cuối cùng là cam kết của chủ đầu tư. (Điều 10 Nghị định 02/2020 quy định chi tiết Luật kinh doanh Bất động sản 2014).

Hồ sơ dự án, phần dự án đề nghị cho chuyển nhượng bao gồm: – Văn bản cho phép đầu tư hoặc văn bản chấp thuận đầu tư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (bản sao có chứng thực); – Quyết định phê duyệt dự án, quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng (bản sao có chứng thực); – Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của toàn bộ hoặc phần dự án đề nghị chuyển nhượng (bản sao có chứng thực).

Báo cáo quá trình thực hiện dự án của chủ đầu tư chuyển nhượng đến thời điểm chuyển nhượng theo Mẫu số 12 quy định tại Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định 02/2020/NĐ-CP.

  • Hồ sơ của chủ đầu tư nhận chuyển nhượng bao gồm:

Đơn đề nghị được nhận chuyển nhượng dự án hoặc một phần dự án theo Mẫu số 10 quy định tại Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định 02/2020/NĐ-CP. Luận văn: Thực trạng PL về chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở.

Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh có ngành nghề kinh doanh bất động sản hoặc Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp có vốn điều lệ đáp ứng yêu cầu (bản sao có chứng thực), trừ trường hợp nhà đầu tư nước ngoài chưa thành lập tổ chức kinh tế theo quy định của pháp luật về đầu tư;

Văn bản chứng minh có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư, về đất đai. Trường hợp chưa có văn bản chứng minh có vốn thuộc sở hữu của mình theo quy định của pháp luật về đầu tư, về đất đai thì phải có văn bản xác nhận của tổ chức kiểm toán độc lập hoặc báo cáo tài chính đã được kiểm toán về mức vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp tại thời điểm gần nhất (năm nhận chuyển nhượng hoặc năm trước liền kề năm nhận chuyển nhượng) đối với doanh nghiệp đang hoạt động; đối với doanh nghiệp mới thành lập thì nếu số vốn là tiền Việt Nam hoặc ngoại tệ thì phải được ngân hàng thương mại nơi doanh nghiệp đó mở tài khoản xác nhận về số dư tiền gửi của doanh nghiệp, nếu số vốn là tài sản thì phải có chứng thư của tổ chức có chức năng định giá hoặc thẩm định giá đang hoạt động tại Việt Nam về kết quả định giá, thẩm định giá tài sản của doanh nghiệp.

Thứ hai: thẩm định hồ sơ Luận văn: Thực trạng PL về chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở.

Cơ quan được giao chủ trì thẩm định tổ chức lấy ý kiến thẩm định và thực hiện thẩm định hồ sơ chuyển nhượng theo quy định tại Điều 13 của Nghị định 02/2020/NĐ-CP; trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, quyết định cho phép chuyển nhượng; mẫu quyết định cho phép chuyển nhượng được thực hiện theo quy định tại Mẫu số 13 Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định 02/2020/NĐ-CP. Thời gian lấy ý kiến thẩm định, thực hiện thẩm định và quyết định cho phép chuyển nhượng tối đa là 30 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Trường hợp hồ sơ chưa đủ giấy tờ theo quy định thì chủ đầu tư phải bổ sung theo quy định; thời gian bổ sung giấy tờ không tính vào thời gian giải quyết. Trường hợp dự án, phần dự án bất động sản không đủ điều kiện chuyển nhượng thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ phải thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư dự án biết rõ lý do.

Thẩm định là một khâu quan trọng quyết định sự giao dịch có thành công hay không; để thực hiện một thương vụ chuyển nhượng dự án bất động sản khâu thẩm định là khâu quyết định sự thành bại của giao dịch. Nhiều thương vụ chuyển nhượng không thành công trong thời gian qua cũng vì lý do vướng mắc thủ tục pháp lý. Nội dung thẩm định bao gồm:

  • Lý do chuyển nhượng;
  • Điều kiện được chuyển nhượng của dự án;
  • Điều kiện năng lực của chủ đầu tư mới;
  • Phương án thực hiện dự án của chủ đầu tư mới. Cơ quan đầu mối cấp tỉnh có trách nhiệm thẩm định hồ sơ chuyển nhượng dự án trong vòng 15 ngày làm việc,

Thứ ba: Quyết định cho phép chuyển nhượng

Sau khi hoàn thành việc thẩm định, cơ quan đầu mối thẩm định sẽ trình với Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Trường hợp chủ đầu tư đáp ứng đầy đủ các điều kiện chuyển nhượng dự án theo quy định thì Ủy ban nhân dân tỉnh ra quyết định cho phép chuyển nhượng dự án theo thẩm quyền hoặc trình Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định theo khoản 2 Điều 11 Nghị định 02/2020 NĐ-CP quy định chi tiết Luật kinh doanh Bất động sản năm 2014 và khoản  3 Điều 12 Nghị định 02/2020/ NĐ-CP quy định chi tiết Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014. Quyết định cho phép chuyển nhượng dự án có vai trò quan trọng đối với chủ đầu tư, nếu như quyết định này cho phép chủ đầu tư được chuyển nhượng thì chủ đầu tư sẽ sớm giải quyết được khó khăn và hạn chế thấp nhất những thiệt hại có thể xảy ra.

Thứ tư: thủ tục bàn giao dự án. Luận văn: Thực trạng PL về chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở.

Theo khoản 4 Điều 11 Nghị định 02/2020 NĐ-CP thì trong thời hạn tối đa 30 ngày, kể từ ngày có quyết định cho phép chuyển nhượng dự án, phần dự án bất động sản, bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng phải hoàn thành việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng theo mẫu quy định tại Mẫu số 08 Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định này và hoàn thành việc bàn giao dự án, phần dự án chuyển nhượng. Thủ tục bàn giao là khâu cuối cùng trong quy trình chuyển nhượng dự án để chủ đầu tư mới có thể tiếp tục triển khai xây dựng dự án và bên chuyển nhượng hoàn thành bàn giao các giấy tờ hồ sơ liên quan: toàn bộ hồ sơ, có biên bản kèm theo hồ sơ, cũng như bàn giao mốc giới đất đai của dự án trên thực địa theo quy định của pháp luật đất đai cho bên nhận chuyển nhượng. Chậm nhất là 30 ngày kể từ ngày có quyết định cho phép chuyển nhượng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền chủ đầu tư cũ và chủ đầu tư mới phải tiến hành kí kết hợp đồng chuyển nhượng dự án và hoàn thành việc bàn giao dự án. Chủ đầu tư mới phải có trách nhiệm tiếp tục triển khai dự án ngay sau khi nhận bàn giao. Trước khi làm thủ tục bàn giao bên chuyển nhượng dự án phải có trách nhiệm thông báo cho tất cả các khách hàng và đồng thời cũng phải thông báo trên các phương tiện thông tin đại chúng trước 15 ngày về việc chuyển nhượng dự án và quyền lợi của khách hàng. Việc thông báo trên thông tin đại chúng phải đảm bảo ít nhất 03 số liên tiếp của một tờ báo phát hành địa phương, một đài truyền hình địa phương hoặc trung ương và trên trang web (nếu có) của cơ quan đầu mối thẩm định cấp tỉnh nơi có dự án. Quy định này nhằm đảm bảo tính công khai, minh bạch, để mọi khách hàng đều có thể tiếp cận đến nguồn thông tin, hạn chế được tình trạng quyền lợi khách hàng bị ảnh hưởng.

2.1.5. Hợp đồng chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở thương mại Luận văn: Thực trạng PL về chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở.

Về hình thức hợp đồng, hợp đồng chuyển nhượng Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại bắt buộc phải lập thành văn bản. Pháp luật hiện nay đã có quy định cụ thể về mẫu hợp đồng chuyển nhượng Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được hướng dẫn tại Nghị định 02/2022/NĐ-CP ngày 06/01/2022 hướng dẫn thực hiện Luật KD bất động sản về mẫu Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ (hoặc một phần dự án) bất động sản”. Việc ban hành mẫu Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ dự án như trên thì tức là bắt buộc Dự án phải ký hợp đồng theo mẫu, và thực hiện theo nội dung thỏa thuận tại Hợp đồng này. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng do các bên thỏa thuận và ghi trong hợp đồng. Trường hợp hợp đồng có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực. Trường hợp các bên không có thỏa thuận, không có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm các bên ký kết hợp đồng.

Nội dung hợp đồng chuyển nhượng Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại cần phải có những nội dung chính như: Tên, địa chỉ của các bên; Thông tin cơ bản của dự án đã được phê duyệt; Thông tin chi tiết về toàn bộ dự án hoặc phần dự án chuyển nhượng; Giá chuyển nhượng; Phương thức và thời hạn thanh toán; Thời hạn bàn giao toàn bộ hoặc một phần dự án và hồ sơ kèm theo; Quyền và nghĩa vụ của các bên; Trách nhiệm của các bên trong việc thực hiện các thủ tục hành chính liên quan đến quyền sử dụng đất; Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng; Phạt vi phạm hợp đồng; Giải quyết tranh chấp; Các trường hợp chấm dứt thực hiện hợp đồng và các biện pháp xử lý; Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.

Ngoài những nội dung cơ bản nêu trên, các bên có thể tuỳ ý thoả thuận thêm các vấn đề khác mà các bên cảm thấy cần thiết, tuy nhiên những nội dung thoả thuận phải không được trái với các nguyên tắc cơ bản của pháp luật và đạo đức xã hội.

Trong các nội dung cơ bản của hợp đồng chuyển nhượng Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thì nội dung về quyền và nghĩa vụ của các bên đóng vai trò rất quan trọng, là nội dung không thể thiếu trong hợp đồng, pháp luật về chuyển nhượng Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại có quy định  cụ thể về vấn đề này, nội dung này đã được luận văn trình bày tại phần trên, nên phần  này sẽ không trình bày lặp lại.

2.2. Thực tiễn thực thi pháp luật về chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở thương mại tại thành phố Hồ Chí Minh Luận văn: Thực trạng PL về chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở.

2.2.1. Tình hình chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại tại Thành phố Hồ Chí Minh

Thành phố Hồ Chí Minh là một thành phố ở Việt Nam đứng đầu về dân số và kinh tế đồng thời là một trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa của Việt Nam. Thành phố Hồ Chí Minh được xem vào một loại đô thị đặc biệt và nền kinh tế cũng phát triển hàng đầu trong cả nước. Trong những lĩnh vực kinh tế thì thị trường kinh doanh bất động sản tại thành phố Hồ Chí minh phát triển mạnh mẽ và vô cùng sôi động trong đó bao gồm hoạt động đầu tư xây dựng và cả hoạt động chuyển nhượng dự án. Theo số liệu thống kê, năm 2006, tổng giá trị sản phẩm của lĩnh vực xây dựng bất động sản đạt 22.669 tỷ đồng chiếm 12% cơ cấu nền kinh tế của thành phố, đến năm 2014 đạt 89.460 tỷ đồng chiếm 17,4% trong cơ cấu nền kinh tế và đến tháng 6 năm 2022, tỷ trọng ngành công nghiệp xây dựng chiếm 22% GRDP của Thành phố Hồ Chí Minh đạt khoảng 112.620 tỷ đồng. Thị trường bất động sản là nguồn lực thu hút một số lượng lớn vốn đầu tư nước ngoài đầu tư vào thành phố thời gian qua góp phần tích cực trong quá trình phát triển kinh tế. Thu ngân sách từ thị trường bất động sản đóng góp lớn vào nguồn thu ngân sách của thành phố. Với tốc độ tăng trưởng kinh tế trong những năm gần đây cùng với xu thế đô thị hóa của thành phố diễn ra ngày càng nhanh, bộ mặt đô thị ngày càng thay đổi theo hướng hiện đại và phù hợp với quy hoạch chung. Sở dĩ có những thành tựu vượt bậc như vậy là nhờ thị trường bất động sản phát triển đã đóng góp phần quan trọng cũng như đáp ứng ngày càng tốt hơn nhu cầu về nhà ở cho người dân, Khi kiến trúc thượng tầng thay đổi thì kiến trúc hạ tầng cũng phải thay đổi nhằm thúc đẩy cho sự phát triển kinh tế. Từ 2005 – 2015 theo số liệu thống kê diện tích bình quân nhà ở thành phố đã tăng từ mức 10,3m2 /người năm 2006 lên 17,32m2 /người năm 2015  và tính đến tháng 6/2021, đã đạt 20,65 m²/người. Nhiều dự án đã được phê duyệt trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh trong đó tập trung chủ yếu hướng Đông, Nam và Đông Nam. Việc các dự án phát triển đã tạo ra sự liên kết mạnh mẽ giữa các khu vực và các vùng với nhau. Hệ thống hạ tầng kỹ thuật xã hội đang từng bước được hoàn thiện, đảm bảo không những về chất lượng, nhu cầu xã hội mà còn góp phần không nhỏ vào việc thay đổi diện mạo đô thị thành phố theo hướng văn minh và hiện đại. Bên cạnh việc phát triển các dự án về nhà ở thì hệ thống các khu chế xuất, khu công nghiệp, công trình hạ tầng kỹ thuật và xã hội,… cũng làm cho diện mạo của thành phố thay đổi và góp phần quan trọng trong việc tạo lập cơ sở hạ tầng, cơ sở vật chất chất, kỹ thuật, phục vụ cho nhu cầu phát triển kinh tế – văn hóa – xã hội ngày càng hoàn thiện hơn. Đó chính là nguyên nhân thu hút nhiều nguồn lao động, nhiều chuyên gia nước ngoài vào Việt Nam đặc biệt thành phố Hồ Chí Minh để làm việc. Các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản cũng từng bước được hoàn thiện và ngày càng lớn mạnh làm cho thị trường bất động sản trở nên đa sắc theo nhiều góc độ, góp phần làm cho thị trường ngày càng phát triển lành mạnh, bền vững. Đội ngũ doanh nghiệp tham gia trong lĩnh vực bất động sản trong nước cũng như nước ngoài tại thành phố Hồ Chí Minh ngày càng tăng qua từng năm. Chỉ tính 10 năm kể từ năm 2006 đến năm 2015, số lượng doanh nghiệp đăng ký hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản tăng gần 4 lần từ 1.264 doanh nghiệp năm 2006 tăng lên 4.750 năm 2014, một số doanh nghiệp đủ tiềm lực về tài chính và con người để phát triển những dự án có quy mô lớn, ngang tầm khu vực. Năm 2022, sau khi bị ảnh hưởng nặng nề từ cơn bão dịch bệnh covid 19 từ năm 2019 cho đến đầu năm 2021, Cục Thống kê TP.HCM (Tổng cục Thống kê) cho biết từ ngày 1-1 đến 15-5, về đăng ký thành lập Doanh nghiệp, TP đã cấp phép 14.543 Doanh nghiệp với tổng vốn đăng ký 245.597 tỉ đồng 62 đơn vị đăng ký thành lập Doanh nghiệp, tăng 24% so với cùng kỳ năm ngoái. Gần 1.000 Doanh nghiệp bất động sản mới này có vốn đăng ký hơn 55.100 tỉ đồng.. So với cùng kỳ năm trước, số giấy phép tăng 5,8% và vốn tăng 36,6%. Năm 2017, toàn thành phố có 29 dự án nhà ở được phê duyệt với tổng mức đầu tư lên đến một trăm năm mươi tám ngàn tỷ đồng đặc biệt có hai dự án có quy mô lớn có diện tích chiếm trên 50 ha và 27 dự án mỗi dự án có tổng mức đầu tư trên 3.000 tỷ đồng. Giai đoạn 2018-2021 là khoảng thời gian thị trường bất động sản TP.HCM chứng kiến sự sụt giảm mạnh của các dự án nhà ở. Số lượng dự án năm 2018 giảm 16,4%; năm 2019 giảm 54,4%; năm 2020 giảm đến 64,3% so với năm 2017. Luận văn: Thực trạng PL về chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở.

Quan năm 2021, mặc dù vẫn cón tác động bởi đại dịch vovid 19 nhưng vẫn có 20 dự án huy động vốn giảm 35% so với năm 2020. Trong năm 2022, Sở Xây dựng thành phố Hồ Chí Minh xác nhận đủ điều kiện huy động vốn đối với dự án xây dựng nhà ở thương mại là 4 dự án nhà ở hình thành trong tương lai với tổng số căn hộ là 2.144 căn. Trong năm 2022, chỉ có một dự án nhà ở được Thành phố Hồ Chí Minh chấp thuận chuyển nhượng dự án. Trong năm 2021 và quý 1 năm 2022, làm sóng M&A của các dự án NƠTM đã diễn ra rát sôi động. Trong khuôn khổ Diễn đàn M&A 2022 với chủ đề “Kích hoạt những cơ hội mới”, do Báo Đầu tư dưới sự bảo trợ Bộ Kế hoạch và Đầu tư tổ chức, ban tổ chức đã thông báo trong 10 tháng đầu năm 2022, tổng giá trị giao dịch M&A đạt mức 5,7 tỷ USD. Thị trường đã chứng kiến một số giao dịch đáng chú ý từ các nhà đầu tư trong và ngoài nước vào năm 2022., trong 10 tháng đầu năm 2021, bất chấp những khó khăn do đại dịch Covid-19, trong 10 tháng đầu năm 2022, tổng giá trị M&A đạt 5,7 tỷ USD9. Trong đó, 58% tổng giá trị các giao dịch này đến từ bất động sản và tài chính.

Bên cạnh những mặt tích cực đã đạt được trong giai đoạn 5 năm kể từ 2015 đến 2020 thì thị trường bất động sản thành phố vẫn còn bộc lộ những mặt hạn chế yếu kém cần phải được xem xét để tìm những giải pháp khắc phục kịp thời. Phần  này tác giả sẽ đề cập và phân tích cụ thể khi đánh giá thực tiễn thực thi pháp luật về chuyển nhượng dự án nhà ở dưới đây.

2.2.2. Nhận xét tình hình chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở thương mại tại thành phố Hồ Chí Minh thời gian qua  

2.2.2.1. Những yếu tố tác động đến pháp luật về chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở thương mại

Quy định hiện hành không hề đơn giản, các thủ tục hành chính phức tạp, mang nặng tính xin cho, mất thời gian trong việc chuyển nhượng. Do đó, việc nhận chuyển nhượng những dự án đã được phê duyệt cho triển khai, chủ đầu tư sẽ lựa chọn những dự án, phần dự án có tiềm năng, tận dụng được cơ hội thị trường, giảm thiểu chi phí xin cấp phép dự án dẫn đến tình trạng đầu tư theo dạng da báo, chỉ những vị trí tốt mới chuyển nhượng được.

Thứ hai, tính công khai, minh bạch còn thấp, các thông tin về đấu thầu dự án không đảm bảo được tính công khai, minh bạch dẫn đến việc phê duyệt đầu tư các dự án phát triển nhà ở thương mại chưa bám sát chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở. Nói cách khác, chưa có sự chủ động lập danh mục các dự án nhà ở thương mại để công bố gọi đầu tư. Thay vào đó, xuất hiện tình trạng dự án nhà ở thương mại được chấp thuận dựa trên đề xuất của nhà đầu tư và việc lựa chọn chủ đầu tư thực hiện dự án bằng hình thức chỉ định thầu. Bên cạnh đó việc thanh tra, kiểm tra của các cơ quan quản lý nhà nước không được tiến hành thường xuyên nên chậm phát hiện sai phạm của chủ đầu tư để có thể xử lý sớm, hoặc có phát hiện sai phạm nhưng xử lý không nghiêm, không triệt để. Thiếu các chế tài đối với chủ đầu tư chậm thực hiện hoặc trong hợp đồng mặc dù có quy định chế tài khi chủ đầu tư có hành vi vi phạm nhưng chính quyền thiếu kiên quyết trong việc xử lý vi phạm chỉ khi UBND tỉnh có văn bản chỉ đạo quyết liệt thì mới thực hiện mạnh. Luận văn: Thực trạng PL về chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở.

Thứ ba, việc kiểm tra thẩm định vốn của các cơ quan quản lý còn hạn chế. Chưa thẩm định đúng năng lực của các nhà đầu tư dẫn đến tình trạng khi nhà đầu tư có được dự án mặc dù không đủ khả năng thực hiện vẫn không thể chuyển nhượng cho các nhà đầu tư khác, vì không đáp ứng được các điều kiện chuyển nhượng. Mặt khác để phát triển dự án, bên nhận chuyển nhượng có thể dùng vốn chủ sở hữu, vốn vay ngân hàng, hoặc huy động từ nhà đầu tư đại chúng bằng cách phát hành cổ phiếu, trái phiếu doanh nghiệp…, nhưng trong trường hợp có cam kết lãi suất tức là huy động vốn từ nhà đầu tư sơ cấp bằng hình thức “bán trước, nhận sản phẩm sau”, đồng nghĩa với việc “bán sản phẩm hình thành trong tương lai”. Trong trường hợp này, rủi ro có thể xảy ra khi thị trường không thuận lợi như kỳ vọng, chủ đầu tư không bán được hàng nên không có nguồn thu, dẫn đến không thực hiện được cam kết và khi đó hệ lụy sẽ rất lớn, điển hình là sự cố đổ vỡ hệ thống Cocobay Đà Nẵng khiến hàng trăm nhà đầu tư rơi vào cảnh “tiền mất, nợ mang” đến nay vẫn là bài học lớn.

2.2.2.2. Những kết quả đạt được và nguyên nhân 

Pháp luật về kinh doanh bất động sản đặc biệt là các quy định điều chỉnh các quan hệ pháp luật phát sinh trong quan hệ hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng NƠTM tương đối thống nhất và ngày càng hoàn thiện. Luật Kinh doanh bất động sản năm  2014 ra đời và mới đây Quốc hội đã ban hành Văn bản hợp nhất Luật Kinh doanh bất động sản số 12/VBHN-VPQH ngày 15/07/2020 đã đánh dấu một sự chuyển biến lớn trong hoạt động chuyển nhượng Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại nói riêng và về bất động sản nói chung. Sự hoàn thiện của hệ thống pháp luật về hoạt động chuyển nhượng dự án Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thể hiện ở một số điểm mới sau đây: Luận văn: Thực trạng PL về chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở.

Thứ nhất, khung pháp lý đã thông thoáng hơn, tạo thuận lợi cho nhà đầu tư, đồng thời vẫn duy trì sự kiểm soát của Nhà nước để đảm bảo tính an toàn của thị trường. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 Văn bản hợp nhất Luật Kinh doanh bất động sản số 12/VBHN-VPQH ngày 15/07/2020 cho phép chuyển nhượng một phần dự án bất động sản (thay vì chỉ cho phép chuyển nhượng toàn bộ như trước đây) là quy định có ý nghĩa quan trọng tạo thuận lợi cho nhà đầu tư. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và Văn bản hợp nhất Luật Kinh doanh bất động sản số 12/VBHN-VPQH ngày 15/07/2020 quy định chủ đầu tư dự án bất động sản được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản cho chủ đầu tư khác để tiếp tục đầu tư kinh doanh, với bất kỳ lý do gì, khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định chấp thuận bằng văn bản. So với Luật Kinh doanh bất động sản năm  2006 thì đây là một điểm mới tích cực, khi cho phép chủ đầu tư có thể chuyển nhượng dự án bất động sản khi không còn đủ năng lực tài chính, khi không còn nhu cầu thực hiện dự án hoặc vì bất kỳ lý do gì khác; đồng thời chủ đầu tư cũng được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản thay vì chỉ có quy định về chuyển nhượng toàn bộ dự án khi chủ đầu tư không đủ năng lực tài chính hoặc không có nhu cầu tiếp tục thực hiện dự án như trước kia  (Điều 21 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006). Với thủ tục giao đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá đấu giá quyền sử dụng đất, đối với các dự án phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc phải cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư mà người xin giao đất, thuê đất là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao thì bãi bỏ thành phần hồ sơ văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất; thẩm định điều kiện giao đất, cho thuê đất và trính lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất. Điều này đã rút ngắn được rất nhiều thời gian cho nhà đầu tư trong quá trình xin chấp thuận chủ trương đầu tư của dự án.

Thứ hai, khung pháp lý về nhà ở chung cư đang được hoàn thiện, đặt biệt là khung pháp lý cho việc quản lý và vận hành nhà chung cư. Nhà nước đã ban hành nhiều luật và văn bản hướng dẫn thi hành về quản lý, sử dụng chung cư: Luật Nhà ở năm 2014 dành 1 chương VII quy định về quản lý sử dụng chung cư tại Điều 26. Bộ Xây dựng có Thông tư số 06/2019/TT-BXD ngày 31/10/2019 về sửa đổi, bổ sung một số điều của các Thông tư liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư có hiệu lực từ ngày 1/1/2020. Thông tư này sửa đổi, bổ sung một số điều của Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15/02/2016 và Điều 3 của Thông tư số 28/2016/TT-BXD ngày 15/12/2016. Trong đó, Luật Nhà ở năm 2014 quy định nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu (từ 20 căn hộ trở lên) phải thành lập ban quản trị, gồm đại diện chủ sở hữu, chủ đầu tư. Đây là tổ chức thay mặt cư dân đứng ra quản lý, vận hành chung cư, bảo vệ cư dân thường yếu thế hơn trong các tranh chấp với chủ đầu tư. Luận văn: Thực trạng PL về chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở.

Bên cạnh đó, người dân thay đổi cách nhìn nhận sở hữu nhà ở là căn hộ trong các dự án nhà ở thương mại, thay đổi nhận thức của người dân về việc thay đổi quan điểm lựa chọn nơi ở là nhà chung cư. Điều này không những góp phần làm cho thị trường bất động sản đặc biệt phát triển nhà ở thương mại ổn định mà còn là nguyên nhân giúp cho thị trường bất động sản trở nên sôi động và cuốn hút nhiều nguồn vốn đầu tư phát triển thị trường này để đáp ứng nhu cầu của xã hội.

Thứ ba, phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản được mở rộng cho các tổ chức cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Chính sách pháp luật thay đổi đặc biệt khi nhà nước cho phép mở rộng về đối tượng được sở hữu nhà tại Việt Nam đặc biệt là người nước ngoài bao gồm cả tổ chức và cá nhân đã thu hút được nguồn vốn từ nước ngoài vào lĩnh vực này. Những quy định này đã dần tạo được niềm tin cho người nước ngoài và tạo điều kiện để một số doanh nghiệp đón đầu phát triển phân khu bất động sản cao cấp tại Việt Nam. Tuy nhiên từ quy định pháp luật đến sự hoàn thiện hệ thống pháp luật để chính sách đi vào đời sống và tác động tích cực lên thị trường thì cần phải có thời gian và điều đó đến thời điểm hiện tại vẫn chưa phát huy hết tác dụng.

Thứ tư, mô hình khu đô thị thành công từ quy hoạch: quy hoạch đô thị là hoạt động mà tổ chức các không gian kiến trúc, cảnh quan đô thị, hạ tầng kỹ thuật, công trình hạ tầng xã hội và nhà ở…là những không gian tạo ra môi trường sống xung quanh của người dân trong đô thị. Tất cả các chỉ số này đều được thể hiện trên đồ án quy hoạch.

Hiện nay, tình trạng quỹ đất trung tâm TP.HCM ngày càng hạn chế, người mua nhà ở có xu hướng tìm đến sản phẩm chất lượng và giàu tiềm năng tại các đô thị được quy hoạch bài bản. Người dân bắt đầu quan tâm đến không gian sống chất lượng, gần gũi thiên nhiên và có đầy đủ dịch vụ, tiện ích “ngay trước cửa nhà”. Với nhu cầu cao của người mua nhà, trong khi với tốc độ đô thị hóa nhanh nên sản phẩm nhà ở thương mại trong các dự án có khu quy hoạch đẹp đáp ứng nhu cầu này đã mang lại lợi nhuận tốt cả về đầu tư lẫn gia tăng giá trị trong tương lai. Do đó, ngày càng có nhiều chủ đầu tư tập trung phát triển các dự án có quy mô lớn, với các quy hoạch hạ tầng kỹ thuật và xã hội đồng bộ với hạ tầng chung của khu vực nên đã hình thành các khu đô thị đẹp, thu hút được nhiều cư dân sinh sống. Luận văn: Thực trạng PL về chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở.

Các yêu cầu đối với dự án xây dựng nhà ở thương mại phải đảm bảo tuân thủ đúng quy hoạch đô thị và phù hợp theo kế hoạch, chính sách phát triển nhà ở đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Quy định này đã giúp cho nhà nước hệ thống được quy hoạch trong quá trình phát triển, giúp cân đối cung – cầu hàng hóa bất động sản trong giai đoạn hiện nay.

Thứ năm, số lượng các dự án bất động sản được chuyển nhượng liên tục gia tăng mạnh mẽ, đặc biệt giai đoạn sau Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, giải quyết phần nào tình trạng dự án bất động sản “đóng băng” một thời gian dài, cung cấp nguồn vốn cho các chủ đầu tư đang gặp khó khăn tài chính. Đây được xem là nguồn hàng tiềm năng cho hoạt động chuyển nhượng dự án. Nhiều thương vụ mua lại các cao ốc, văn phòng đã được khối ngoại tiến hành như Tập đoàn Lotte mua 70% cổ phần của Tòa cao ốc Diamond Plaza (TP.HCM). Theo đó, Lotte nắm quyền điều hành toà nhà này từ một doanh nghiệp Hàn Quốc khác là Posco. Tập đoàn Gaw Capital Partners (Anh) đã thâu tóm 4 dự án từ Indochina Land, gồm: Hyatt Regency Danang (Đà Nẵng), Indochina Plaza Hanoi, Malibu Villas (Quảng Nam) và Park City (TP.HCM). Giá trị các thương vụ này là 106 triệu USD. Xu hướng các nhà đầu tư ngoại, các quỹ đầu tư nước ngoài thâu tóm các dự án văn phòng, tòa nhà, khách sạn, căn hộ cho thuê tại Việt Nam thể hiện khá rõ, được xem là một xu hướng đón đầu cơ hội của khối ngoại khi Việt Nam tham gia Hiệp định Đối tác xuyên Thái Bình Dương (TPP) và sự ra đời của Cộng đồng Kinh tế ASEAN (AEC).

2.2.3. Những vướng mắc và nguyên nhân

Những quy định của pháp luật chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở

  • Thứ nhất, về điều kiện chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở

Hiện nay, về điều kiện chuyển nhượng Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại bao gồm yêu cầu các chủ đầu tư phải hoàn tất công tác bồi thường giải mặt bằng đồng thời phải thực hiện hoạt động đầu tư các công trình hạ tầng tương ứng theo tiến độ đã được cơ quan nhà nước phê duyệt và được quy định rõ trong giấy chứng nhận đầu tư. Những quy định này mục đích để hạn chế một số chủ đầu tư đã tiến hành chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở thương mại khi nó chỉ được nằm trên giấy mà chưa triển khai bất kỳ hoạt động đầu tư nào, bên cạnh là đề phòng nhiều chủ đầu tư lợi dụng những quy định của nhà nước trong việc cho phép chuyển nhượng dự án để kiếm lời dẫn đến việc chuyển nhượng dự án ngày càng trở nên tràn lan và không có cơ sở giám sát quản lý. Mặc dù quy định này đứng dưới góc độ quản trị về mặt hành chính nhà nước là hợp lý nhưng thực tế hết sức bất cập trên thực tế và kéo theo đó nhiều chủ đầu tư đã tinh vi “lách luật” nhằm để thực hiện dự án vì bản thân không thể tự thực hiện các công  định việc chuyển  nhượng dự án thì kèm theo cần phải đáp ứng những điều kiện bắt buộc nên họ các chủ đầu tư đã lựa chọn một hình thức tạm gọi là “lách luật” nhưng lại phù hợp với thực tế đó là chuyển nhượng vốn, cổ phần của những doanh nghiệp đang sở hữu dự án hoặc góp vốn dự án theo các dạng hợp đồng hợp tác kinh doanh để tiếp tục phát triển dự án.

  • Thứ hai, về vấn đề ký quỹ Luận văn: Thực trạng PL về chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở.

 Đối với nhà nước, quy định này sẽ giúp cho việc quản lý chặt chẽ, giữ vị thế chủ động. Trước đây, do chưa có quy định về ký quỹ thì các cơ quan nhà nước sẽ bị động trong việc quản lý các dự án đầu tư. Thông thường, đến khi dự án không thực hiện được thì mới truy cứu trách nhiệm. Do không có gì để đảm bảo trách nhiệm nên việc truy cứu rất phức tạp và việc nhà nước phải gánh chịu thiệt hại là rất lớn. Ngoài ra, việc quy định ký quỹ sẽ đảm bảo tiến độ cho dự án đầu tư. Nếu nhà đầu tư muốn được hoàn trả khoản ký quỹ thì phải đảm bảo đúng thời gian ghi trong dự án, trường hợp có vi phạm thì họ không được hoàn trả theo quy định. Đối với các cá nhân, tổ chức có liên quan, nếu thực hiện quy định trên thì quyền lợi của họ sẽ được đảm bảo. Ví dụ, đối với người mua nhà từ các dự án xây dựng chung cư từ khi dự án đang triển khai, khi nhà đầu tư không tiếp tục thực hiện dự án thì khoản ký quỹ của nhà đầu tư sẽ được mang ra để hoàn trả một phần những thiệt hại cho những người mua nhà. Đối với nhà đầu tư, thực hiện ký quỹ cũng mang lại  những lợi ích nhất định. Cụ thể như việc chứng minh năng lực tài chính vững vàng, có khả năng xử lý được các rủi ro, từ đó có sức thu hút đối với các tổ chức, cá nhân là đối tác của dự án. Đồng thời nhà đầu tư cũng luôn phải có cách thức quản lý phù hợp để đảm bảo đúng tiến độ của dự án đã đặt ra.

Tuy nhiên, bên cạnh một số ưu điểm thì quy định ký quỹ vẫn còn một số vấn đề hạn chế sau:

Khái niệm “vốn đầu tư” chưa được làm rõ. Luật Đầu tư năm 2020 quy định mức ký quỹ để bảo đảm thực hiện dự án từ 1% đến 3% vốn đầu tư của dự án. Luật Đầu tư năm 2020 quy định mức ký quỹ để bảo đảm thực hiện dự án từ 1% đến 3% vốn đầu tư của dự án. Nếu hiểu vốn đầu tư là toàn bộ chi phí hợp pháp được thực hiện trong quá trình đầu tư thì khoản tiền này có thể đã bao gồm cả khoản tiền tạm ứng để bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư. Thông thường khoản tiền để bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư là rất lớn, nếu tính cả khoản này để làm cơ sở tính mức ký quỹ thì sẽ là một bất công. Chưa kể tới việc khi nhà đầu tư đã bỏ tiền ra tạm ứng thì cũng cần phải xem xét để họ không phải thực hiện việc ký quỹ để tạo ra sự công bằng giữa đối tượng này với các nhà đầu tư được nhận đất sạch.

Mức ký quỹ để bảo đảm thực hiện dự án từ 1 – 3% vốn đầu tư của dự án là chưa phù hợp với thực tế. Đây sẽ là một gánh nặng cho các nhà đầu tư, bởi lẽ đối với những dự án quy mô lớn thì đây sẽ là một khoản tiền rất lớn. Ví dụ như đối với dự án Gamuda City (Hoàng Mai, Hà Nội) với mức đầu tư dự kiến là 5 tỷ USD thì ít nhất cũng phải ký quỹ là 50 triệu USD. Như vậy, số tiền ký quỹ là quá lớn trong khi đó nhà đầu tư muốn kinh doanh thì tiền phải luôn lưu động. Việc phải ký quỹ một khoản tiền như vậy sẽ gây khó khăn rất lớn cho nhà đầu tư Luận văn: Thực trạng PL về chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở.

Trong thời điểm hiện nay quy định ký quỹ có thể sẽ làm giảm thu hút đầu tư. Thời điểm hiện nay vẫn được đánh giá là kinh tế khó khăn, nếu việc ký quỹ trở thành gánh nặng cho nhà đầu tư thì sẽ gây nên tâm lý e ngại đầu tư. Do đó, muốn thu hút đầu tư thì cần tạo một cơ chế thông thoáng giúp cho nhà đầu tư dễ dàng tham gia đầu tư.

Thứ ba, sự mâu thuẫn giữa các quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014  và Luật Đầu tư năm 2020

Mặc dù cũng đề cập đến vấn đề chuyển nhượng dự án nhưng Luật đầu tư năm 2020 và Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 lại có quy định khác nhau. Cụ thể, Điều 51 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định về thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, theo đó nhà đầu tư phải xin Quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản của UBND cấp tỉnh.

Tuy nhiên, theo Điều 45 Luật Đầu tư năm 2020 lại quy định, nhà đầu tư có quyền chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án cho nhà đầu tư khác khi đáp ứng đủ điều kiện. Khi thay đổi nhà đầu tư, nhà đầu tư phải điều chỉnh Giấy chứng nhận đầu tư theo thủ tục điều chỉnh quyết định chủ trương đầu tư của UBND cấp tỉnh.

Để thực hiện chuyển nhượng dự án trên thực tế, nhà đầu tư thực hiện thủ tục điều chỉnh Giấy chứng nhận đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư trước tiên. UBND cấp tỉnh sẽ tham vấn ý kiến của các cơ quan tham mưu và cơ quan quản lý tại địa phương như Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên Môi trường, Sở Kế hoạch và Đầu tư, Cục Thuế trước khi quyết định chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư cho nhà đầu tư.

Sau đó nhà đầu tư tiếp tục thực hiện thủ tục xin quyết định, phê duyệt chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản của UBND tỉnh. Trong thủ tục này, UBND cấp tỉnh lại một lần nữa tham vấn ý kiến của các cơ quan tham mưu và cơ quan quản lý Nhà nước như ở thủ tục ban đầu (Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên Môi trường, Cục Thuế) trước khi quyết định ban hành quyết định phê chuyển việc chuyển nhượng dự án cho nhà đầu tư. Luận văn: Thực trạng PL về chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở.

Thiết nghĩ, sự chồng chéo, mâu thuẫn giữa các quy định pháp luật sẽ đem đến nhiều hệ quả tiêu cực đối với doanh nghiệp. Khi hệ thống pháp luật không thống nhất, doanh nghiệp sẽ vướng nhiều khó khăn trong việc thực hiện nghĩa vụ tuân thủ pháp luật, kết quả là doanh nghiệp phải đối mặt với rủi ro nguy cơ vi phạm pháp luật rất cao. Điều dẫn đến việc doanh nghiệp sẽ phải tiếp nhiều đoàn thanh tra, kiểm tra gây ảnh hưởng rất lớn đến hoạt động của doanh nghiệp.

Bên cạnh đó, doanh nghiệp phải thực hiện nhiều thủ tục hành chính trùng lặp, thời gian xử lý thủ tục hành chính kéo dài… tạo gánh nặng lớn về mặt chi phí, tốn kém thời gian, thậm chí bỏ lỡ thời cơ đầu tư kinh doanh.

Thứ tư, quy định về hình thức hợp đồng chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở thương mại

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và Văn bản hợp nhất Luật Kinh doanh bất động sản số 12 năm 2020 không đề cập và yêu cầu các bên phải thực hiện việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở thương mại mà Hợp đồng chỉ tuân thủ theo mẫu số 08 tại NĐ 02/2022/NĐ-CP. Quy định này không những gây khó khăn cho chủ đầu tư khi tiếp cận các quy định của pháp luật mà theo tác giả quy định này lại hết sức bất cập. Việc quy định hiện nay vô tình làm hạn chế việc tự do thỏa thuận trong hoạt động kinh doanh vì cả hai bên trong quan hệ này đều là những pháp nhân nên cần phải tuân thủ rất nhiều những quy định liên quan khác và sẽ làm ảnh hưởng không nhỏ đến giá trị hiệu lực của hợp đồng.

Những vướng mắc trong quá trình thực thi pháp luật chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở

Thứ nhất, thị trường bất động sản phát triển thiếu tính bền vững, khi thì “sốt nóng”, khi thì “nguội lạnh” dẫn đến cung – cầu có sự lệch pha, sản phẩm không đáp ứng được nguyện vọng thật cũng như chưa phù hợp nhu cầu và thị trường không có sự điều tiết tác động tiêu cực đến kinh tế – xã hội của thành phố. Bên cạnh đó, cơ cấu sản phẩm cung cấp ra thị trường mất cân đối so với nhu cầu của người tiêu dùng. Các doanh nghiệp bất động sản chưa có chiến lược cho từng phân khúc nhà ở để quyết định đầu tư, phát triển các dự án bất động sản trung và dài hạn cho phù hợp với nhu cầu của thị trường. Đa số các chủ đầu tư thường chú trọng đến việc đầu tư xây dựng các sản phẩm có lợi nhuận cao, dành nhiều sự quan tâm đến thị trường cho những người giàu hoặc người có khả năng kinh tế với sản phẩm là căn hộ cao cấp, chung cư cao cấp…trong khi đó đại bộ phận người dân vẫn cần những sản phẩm quy mô vừa phải giá rẻ, đặc biệt là nhà ở xã hội.

Hơn nữa, thị trường bất động sản thời gian qua phát triển mang tính phong trào và thiếu kinh nghiệm. Khách hàng mua không trực tiếp sử dụng mà chỉ để bán qua bán lại, tạo ra thị trường ảo. Số lượng nhà đầu tư trung gian quá lớn, khiến họ ngộ nhận thị trường phát triển mạnh. Khi kinh tế khó khăn, các “van” tín dụng đóng lại, thị trường thể hiện rõ sự mất cân bằng, cung vượt quá cầu. Cơ cấu sản phẩm không hợp lý, số lượng căn hộ cao cấp quá nhiều, trong khi đó thành phố luôn trong tình trạng khan hiếm đối với những dự án có mức giá trung bình.

Thứ hai, trình tự, thủ tục chuyển nhượng còn rắc rối. Thủ tục hành chính phức tạp, mất thời gian trong việc chuyển nhượng đang làm nản lòng các nhà đầu tư khi thị trường bất động sản đóng băng khiến nhiều dự án phải tạm dừng không xác định thời hạn, các giao dịch mua bán, sáp nhập được ví như cách “tự chữa trị” của thị trường. Nhiều trường hợp, chủ đầu tư dự án đang gặp khó khăn về tài chính, ví dụ như chưa hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước nên muốn chuyển nhượng bớt một phần (đất sạch, đã thực hiện nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước) của dự án cho đối tác khác tiếp tục triển khai. Tuy nhiên, việc này vẫn không thực hiện được vì còn trục trặc về thủ tục do dự án vẫn chưa đủ kinh phí hoặc còn nợ tiền sử dụng đất. Do đó, hiện nay thực tế để chuyển nhượng dự án, rất nhiều các chủ đầu tư đã và đang sử dụng nhiều cách thức lách luật đặc biệt hình thức phổ biến nhất là việc góp vốn phát triển dự án hoặc chuyển nhượng vốn, cổ phần của doanh nghiệp là chủ đầu tư phát triển dự án. Như vậy, việc chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở thương mại về mặt pháp lý phải qua cơ quan nhà nước cụ thể sở xây dựng hoặc UBND ban hành bằng quyết định hành chính là cho phép chuyển nhượng thì nay được hợp thức hóa bởi cơ quan đăng ký kinh doanh. Vậy năng lực tài chính có được thẩm định không khi mà việc chuyển nhượng vốn không có ở đâu dễ như ở Việt Nam. Luận văn: Thực trạng PL về chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở.

Thứ ba, hiện đã có hàng trăm nghìn căn hộ officetel, shop house và condotel đã được các chủ đầu tư xây dựng, đã bán và bàn giao, đưa vào sử dụng từ nhiều năm nay nhưng đến nay vẫn không có sổ hồng cho các căn hộ, trong khi hầu hết các chủ sở hữu căn hộ đã hoàn thành 100% nghĩa vụ tài chính với chủ đầu tư. Lý do là đến nay vẫn chưa có khung pháp lý đầy đủ cho các loại hình căn hộ như trên đã khiến cả nhà đầu tư, doanh nghiệp, chủ sở hữu căn hộ cũng như việc thực hiện các giao dịch bất động sản trên thị trường rất khó khăn. Trong quá trình thẩm định, góp ý xây dựng, sửa đổi, bổ sung các bộ luật có liên quan (Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Đất đai…), nhiều chuyên gia, doanh nghiệp đã kiến nghị xử lý nhiều lần, nhưng đến nay vẫn chưa được tháo gỡ.  

Thứ tư, chiến lược đầu tư phát triển các dự án bất động sản của các doanh nghiệp chưa hoàn thiện. Các chủ đầu tư phát triển sản phẩm chưa đáp ứng quy luật của thị trường; thậm chí có những doanh nghiệp năng lực tài chính, quản trị yếu kém chạy theo xu thế “nhà nhà làm bất động sản, người người làm bất động sản”, trong khi đó nhu cầu thực tế tại một số địa phương không lớn như số lượng dự án đã cấp và nhất là không đủ nguồn lực để thực hiện, dẫn đến nhiều dự án bị chậm tiến độ, thậm chí là đình trệ, hoặc không đủ điều kiện kết cấu hạ tầng để đưa vào sử dụng bị bỏ hoang, làm lãng phí các nguồn lực xã hội, nhất là tài nguyên đất đai, tác động tiêu cực đến các doanh nghiệp, người dân và xã hội. Hậu quả là hàng loạt dự án bị ngưng triển khai tác động tiêu cực đến kinh tế – xã hội và thị trường của Thành phố cũng như của các nước.

Thứ năm, thị trường bất động sản không có sự minh bạch. Chưa có một cơ quan nào  thống kê chỉ số phát triển bất động sản thời gian qua, mọi số liệu liên quan đến giá cả hàng hóa chưa ổn định và không phản ánh hết thực trạng phát triển của thị trường. Các thông tin về giá cả phần nhiều do các doanh nghiệp phát triển và “thổi” bong bóng qua những lần mở bán, tạo ra sự chênh lệch lớn nên cơ quan nhà nước rất khó để thu thập thông tin để có thể đưa ra dự báo chính xác về giá cả thị trường bất động sản thời gian qua. Giá cả hàng hóa bất động sản không ổn định, không phản ánh đúng giá trị thực của bất động sản, không phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế – xã hội của đất nước và của từng địa phương, trong đó giá nhà ở, đất ở thường vượt quá khả năng chi trả của đại đa số người dân có mức thu nhập trung bình hoặc thu nhập thấp. Tình trạng đầu cơ, làm giá bất động sản, gây nên tình trạng “sốt giá”, tạo ra giá ảo không đúng với giá trị thực của bất động sản vẫn khá phổ biến, nhất là trong những giai đoạn thị trường đang “sốt”.

Thứ sáu, đó là trường hợp doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tiếp cận đất đai từ thị trường bị giới hạn hơn so với tổ chức kinh tế trong nước. Luận văn: Thực trạng PL về chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở.

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, doanh nghiệp có vốn ĐTNN chỉ có thể nhận quyền sử dụng đất từ thị trường thông qua ba hình thức, đó là: Nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị Quyền sử dụng đất; Nhận góp vốn bằng Quyền sử dụng đất; Thuê đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế. Trong khi đó, ngoài ba hình thức đã nêu, tổ chức kinh tế trong nước còn có thể nhận Quyền sử dụng đất thông qua nhiều hình thức khác như: nhận chuyển nhượng Quyền sử dụng đất, nhận tặng cho Quyền sử dụng đất, nhận thừa kế Quyền sử dụng đất. Việc tiếp cận đất đai từ ba hình thức trên của doanh nghiệp có vốn ĐTNN cũng bị giới hạn hơn rất nhiều so với tổ chức kinh tế trong nước. Điều này dẫn đến trên thực tế, phương thức tiếp cận đất đai của doanh nghiệp có vốn ĐTNN chủ yếu thông qua thị trường sơ cấp. Doanh nghiệp có vốn ĐTNN dường như chưa được tiếp cận đất đai cho mục đích đầu tư, sản xuất, kinh doanh tại thị trường sử dụng đất thứ cấp. Những rào cản này đã đi ngược lại các cam kết của Việt Nam trong hội nhập quốc tế, tác động tiêu cực đến tính hấp dẫn của môi trường đầu tư, kinh doanh và hạn chế năng lực cạnh tranh của nền kinh tế.

Đây chính là sự quy định cần được cân nhắc để đảm bảo quyền lợi chính đáng cho nhà đầu tư nước ngoài tạo môi trường minh bạch và công khai phù hợp với quyền tự do kinh doanh của doanh nghiệp mà chính phủ Việt Nam đang hướng tới và cam kết trong các hiệp định tự do thương mại mới.

Thứ bảy, bất cập về chuyển nhượng một phần dự án và chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản

Như đã đề cập trên, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và Văn bản hợp nhất Luật Kinh doanh bất động sản 2020 số 12/VBHN- VPQH ngày 15 tháng 07 năm 2020 cho phép nhà đầu tư chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư cho nhà đầu tư khác khi đáp ứng các điều kiện được pháp luật quy định. Tuy nhiên, pháp luật vẫn chưa quy định như thế nào được xem là một phần dự án được phép chuyển nhượng trong tổng thể của một dự án, hay đưa ra các tiêu chí để xác định một phần của dự án được phép đủ điều kiện chuyển nhượng. Luận văn: Thực trạng PL về chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở.

Trên thực tế, một số dự án đã được chủ đầu tư tiến hành tách nhỏ để chuyển nhượng một phần dự án nhằm thực hiện mục tiêu kinh doanh của mình, cụ thể chủ đầu tư có thể chuyển nhượng phần dự án kinh doanh thương mại dịch vụ trước trong tổng thể dự án nhằm thu hồi vốn để tiếp tục phát triển phần dự án còn lại. Điều này dẫn đến khả năng dự án sẽ bị tách thành nhiều phần và chuyển nhượng cho nhiều chủ đầu tư khác nhau làm phân mảnh dự án, gây ảnh hưởng đến quy hoạch chung của tổng thể dự án lúc ban đầu.

Thứ tám, việc bảo vệ quyền lợi của bên thứ ba trong hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản.

Trong hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản là dự án nhà ở thương mại hình thành trong tương lai, sau khi đủ điều kiện luật định, chủ đầu tư sẽ thực hiện hoạt động huy động vốn từ khách hàng, ngân hàng, các tổ chức tài chính để có nguồn tài chính thực hiện dự án, ngoài ra, chủ đầu tư còn thực hiện ký kết hợp đồng với các nhà thầu, nhà cung cấp vật tư xây dựng, các hợp đồng tư vấn thiết kế, hợp đồng bảo lãnh của ngân hàng thương mại. Do đó, trong quá trình này, chủ đầu tư dự án sẽ xác lập nhiều mối quan hệ hợp đồng song vụ với các bên, trong đó có thể nêu điển hình là khách hàng, ngân hàng và nhà thầu. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và Văn bản hợp nhất Luật kinh doanh bất động sản 2020 số 12/VBHN- VPQH ngày 15 tháng 07 năm 2020 cũng đã nêu những nguyên tắc để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của những chủ thể này khi thực hiện việc chuyển nhượng.Theo Điều 48 Văn bản hợp nhất Luật kinh doanh bất động sản 2020 số 12/VBHN- VPQH ngày 15 tháng 07 năm 2020, một trong những nguyên tắc mà chủ đầu tư dự án bất động sản phải đảm bảo khi thực hiện hoạt động chuyển nhượng dự án cho chủ đầu tư khác là phải bảo đảm quyền lợi của khách hàng và các bên có liên quan. Một trong những nghĩa vụ pháp luật bắt buộc của chủ đầu tư chuyển nhượng dự án bất động sản là thông báo kịp thời, đầy đủ, công khai và giải quyết thỏa đáng quyền, lợi ích hợp pháp của khách hàng và các bên liên quan tới dự án, phần dự án chuyển nhượng. Điều này được thể hiện trong quy định về mặt thủ tục trong hoạt động chuyển nhượng dự án, cụ thể là trước khi làm thủ tục bàn giao, chủ đầu tư chuyển nhượng phải thông báo bằng văn bản cho tất cả khách hàng (nếu có) và thông báo trên phương tiện thông tin đại chúng trước 15 ngày (ít nhất 03 số liên tiếp) của một tờ báo phát hành tại địa phương hoặc một đài truyền hình địa phương hoặc Trung ương và trang thông tin điện tử của cơ quan đầu mối (nếu có) về việc chuyển nhượng dự án hoặc phần dự án, quyền lợi của khách hàng và các bên có liên quan. Trường hợp khách hàng hoặc các bên có liên quan có ý kiến về quyền lợi của mình liên quan đến dự án hoặc một phần dự án chuyển nhượng thì chủ đầu tư chuyển nhượng có trách nhiệm giải quyết theo quy định của pháp luật trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng. Tức là việc thông báo và giải quyết các quyền lợi của khách hàng và các bên liên quan đến dự án được thực hiện sau khi có quyết định chấp thuận về việc chuyển nhượng dự án của cơ quan thẩm quyền và chỉ mang tính chất là một thủ tục hình thức trong hoạt động chuyển nhượng dự án mà không có cơ chế kiểm định hay giám sát.

Theo quy định tại Điều 370 Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015, việc chuyển giao nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ cho người thế nghĩa vụ được xác lập nếu được bên có quyền đồng ý, và trường hợp nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ có biện pháp bảo đảm được chuyển giao thì biện pháp bảo đảm đó chấm dứt, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. BLDS năm 2015 cũng quy định về nguyên tắc thực hiện hợp đồng song vụ khi các bên đã thỏa thuận thời hạn thực hiện nghĩa vụ thì mỗi bên phải thực hiện nghĩa vụ của mình khi đến hạn; không được hoãn thực hiện với lý do bên kia chưa thực hiện nghĩa vụ đối với mình, trừ trường hợp quy định tại Điều 411 và Điều 413 BLDS năm 2015. Luận văn: Thực trạng PL về chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở.

Tuy nhiên, nếu đối chiếu trên thực tiễn việc áp dụng các quy định của pháp luật về bảo vệ khách hàng và bên có liên quan đến hoạt động chuyển nhượng dự án thì các nguyên tắc và quy định này không hề đạt hiệu quả như mong đợi mà chỉ mang tính chất là hợp thức hóa thủ tục hành chính. Có thể thấy rằng pháp luật vẫn có quy định bên nhận chuyển nhượng phải tuân thủ cam kết nhưng chưa quy định về điều kiện ràng buộc trách nhiệm của chủ đầu tư nhận chuyển nhượng đối với khách hàng cũng như những quy định chế tài xử lý vi phạm đối với chủ đầu tư nhằm răn đe và bảo vệ khách hàng trước những thay đổi của bên nhận chuyển nhượng.

Thứ chín, sở hữu dự án nhà ở thượng mại thông qua thủ tục chuyển nhượng vốn của công ty sở hữu dự án.

Thực tế hiện nay, các chủ đầu tư khi không đủ tiềm lực để thực hiện dự án hoặc muốn chuyển nhượng dự án để thu lợi nhuận, chuyển hướng đầu tư kinh doanh khác khi dự án chưa đủ điều kiện chuyển nhượng hoặc việc chuyển nhượng dự án gặp phải khó khăn, vướng mắc về mặt thủ tục thường chọn hình thức chuyển nhượng cổ phần/phần vốn góp (chuyển nhượng vốn) cho bên nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng sẽ sở hữu toàn bộ cổ phần/phần vốn góp của các cổ đông/thành viên của công ty, qua đó trở thành chủ sở hữu mới của công ty và gián tiếp sở hữu dự án mà không thực hiện thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản theo Luật Kinh doanh bất động sản, rút ngắn được thời gian thực hiện.

Lúc này, các quy định của Luật Kinh doanh bất động sản về hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản không còn giá trị chi phối hay áp dụng. Trong làn sóng M&A (mua bán và sáp nhập) diễn ra ngày càng sôi động và mạnh mẽ như hiện nay, các doanh nghiệp có tiềm lực tài chính và các nhà đầu tư nước ngoài thường nhắm đến các doanh nghiệp tại Việt Nam đang nắm giữ các quỹ đất, nắm quyền đầu tư kinh doanh khai thác các khu đất có tiềm năng phát triển thành các dự án bất động sản nhà ở thương mại để thực hiện các thương vụ thâu tóm, chủ yếu diễn ra bằng hoạt động mua lại cổ phần, phần vốn góp.

Kết luận Chương 2 Luận văn: Thực trạng PL về chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở.

Bất động sản và thị trường bất động sản đặt biệt là thị trường nhà ở thương mại  có vai trò quan trọng đối với nền kinh tế, tác động trực tiếp và rộng lớn đến người dân, doanh nghiệp, tăng trưởng và phát triển kinh tế; hiện dòng tiền, tín dụng của nền kinh tế đều có liên quan đến bất động sản. Có thể nói thị trường bất động sản Việt Nam đang dần thể hiện được vai trò quan trọng trong nền kinh tế đất nước và là động lực cho sự phát triển của các ngành nghề khác.

Thời gian qua việc triển khai các quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản đã đạt được những kết quả nhất định. Tuy nhiên, sự phát triển của thị trường nhà ở thương mại chưa thực sự bền vững, còn tiềm ẩn yếu tố rủi ro, nhiều vi phạm đến mức phải xử lý; tình trạng các tổ chức, cá nhân và doanh nghiệp vi phạm quy định pháp luật còn xảy ra tại một số địa phương; cơ sở dữ liệu, thông tin về thị trường nhà ở thương mại chưa đầy đủ, thiếu minh bạch; công tác thanh tra, kiểm tra và xử lý vi phạm chưa đáp ứng yêu cầu quy định.

Dựa vào những quy định của pháp luật mà tác giả đã phân tích về chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở thương mại, tác giả nhận thấy quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở thương mại đã có nhiều đóng góp tích cực cho thị trường kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên thực tế theo phản ánh của các doanh nghiệp, mỗi dự án mất nhiều năm để thực hiện thủ tục pháp lý mà vẫn khó xong. Nguồn vốn cho bất động sản đã hạn chế lại ngày càng thắt chặt; hàng trăm dự án đang phải “đắp chiếu “ do vướng luật… Thực trạng này đang khiến cho thị trường bất động sản nói chung và các doanh nghiệp bất động sản nói riêng hoạt động không hiệu quả. Hiện nay, có khoảng 12 văn bản quy phạm pháp  luật đang liên quan và điều phối thị trường bất động sản. Tuy nhiên, các văn bản này không có sự không thống nhất nên tạo ra rất nhiều vướng mắc, chồng chéo. Cụ thể, hệ thống pháp luật liên quan đến đất đai, đầu tư, xây dựng, kinh doanh bất động sản chưa đồng bộ và cần sửa đổi để thống nhất nên nhiều hồ sơ dự án bị ách tắc, dẫn thiếu nguồn cung trên thị trường nhà ở thương mại.

Trong năm 2021 và quý I/2022, thị trường bất động sản vẫn có nhiều khó khăn do tác động của dịch bệnh nhưng đã thích ứng và từng bước có chuyển biến, có dấu hiệu phục hồi và phát triển. Tuy nhiên, bên cạnh những đóng góp tích cực vào sự phát triển của kinh tế đất nước và bảo đảm an sinh xã hội, thị trường bất động sản đang bộc lộ các hạn chế, bất cập, có những dấu hiệu chưa ổn định, chưa lành mạnh. Luận văn: Thực trạng PL về chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở.

XEM THÊM NỘI DUNG TIẾP THEO TẠI ĐÂY:

===>>> Luận văn: Giải pháp PL về chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở

Để lại một bình luận

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *