Chia sẻ chuyên mục Đề Tài Luận văn: Thực trạng kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai hay nhất năm 2024 cho các bạn học viên ngành đang làm luận văn thạc sĩ tham khảo nhé. Với những bạn chuẩn bị làm bài luận văn tốt nghiệp thì rất khó để có thể tìm hiểu được một đề tài hay, đặc biệt là các bạn học viên đang chuẩn bị bước vào thời gian lựa chọn đề tài làm luận văn thì với đề tài: Thực trạng về pháp luật kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai và thực tiễn áp dụng tại TP.HCM dưới đây chắc chắn sẽ giúp cho các bạn học viên có cái nhìn tổng quan hơn về đề tài sắp đến.
2.1. Thực trạng pháp luật về quyền và nghĩa vụ chủ đầu tư kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai tại Thành phố Hồ Chí Minh
2.1.1 Quy định về quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai
CĐT trong Kinh doanh bất động sản Hình thành trong tương lai được quy định tại Điều 54 – Văn bản hợp nhất Luật Kinh doanh bất động sản năm 2022. Theo quy định này, Chủ đầu tư dự án Bất động sản có quyền bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, Công trình xây dựng Hình thành trong tương lai. Đồng thời, việc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, Công trình xây dựng Hình thành trong tương lai được thực hiện theo quy định riêng biệt đối với loại hình Bất động sản Hình thành trong tương lai và Kinh doanh bất động sản nói chung.
Theo quy định trên, Chủ đầu tư dự án Bất động sản Hình thành trong tương lai được quyền bán, cho thuê, cho thuê mua như Chủ đầu tư Kinh doanh bất động sản nói chung. Do đó, trước hết trong các hoạt động bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, Công trình xây dựng Hình thành trong tương lai, các Chủ đầu tư được thực hiện quyền cũng như phải tuân thủ các nghĩa vụ trong các hoạt động đó của Chủ đầu tư dự án Bất động sản như các quyền yêu cầu bên mua thực hiện các nghĩa vụ với bên bán, nghĩa vụ giao nhà, Công trình xây dựng của bên bán, … Cụ thể như sau:
“Quyền và nghĩa vụ của bên bán nhà ở, công trình xây dựng Hình thành trong tương lai được quy định tại Điều 32, 33 – Văn bản hợp nhất Luật Kinh doanh bất động sản năm 2022. Trước hết về quyền của bên bán nhà ở, Công trình xây dựng Hình thành trong tương lai bao gồm: Quyền được yêu cầu bên mua nhận Bất động sản theo đúng thời hạn mà các bên đã thoả thuận trong hợp đồng mua bán nhà và Công trình xây dựng Quyền được yêu cầu bên mua thanh toán đủ tiền theo các thoả thuận mà hai bên đã ký kết, Quyền yêu cầu sự hợp tác trong quá trình thực hiện các thủ tục pháp lý và giao nhận đủ tiền khi giao nhà; Yêu cầu bên mua thực hiện việc bồi thường thiệt hại xảy ra trong quá trình giao dịch nếu lỗi xuất phát từ bên mua. Bên cạnh những quyền nêu trên, Chủ đầu tư có nghĩa vụ phải bảo quản nhà, Công trình xây dựng khi chưa bàn giao, thực hiện giao nhà đúng thời gian, chất lượng, thực hiện nghĩa vụ bảo hành nhà, Công trình xây dựng và các nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật”. Luận văn: Thực trạng kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai.
Đối với bên cho thuê mua nhà ở, Công trình xây dựng Hình thành trong tương lai có quyền yêu cầu bên thuê mua nhận nhà, thanh toán tiền thuế với thời hạn cách thức đã thoả thuận, yêu cầu bên thuê mua thực hiện các thủ tục pháp lý có liên quan, yêu cầu bên thuê mua bồi thường nếu do lỗi của bên thuê mua, được xác lập quyền sở hữu cho đến khi bên thuê mua thanh toán đủ tiền thuê mua. Bên cạnh những quyền đó, bên cho thuê mua có nghĩa vụ phải bảo trì, sửa chữa nhà, Công trình xây dựng, giao nhà đúng tiến độ, bảo hành nhà theo quy định, …. Luận văn: Thực trạng kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai.
Tuy nhiên, trong hoạt động mua bán Bất động sản Hình thành trong tương lai còn phải tuân thủ quy định đặc thù đối với loại hình Bất động sản đặc biệt này tại Điều 58 – Văn bản hợp nhất Luật Kinh doanh bất động sản năm 2022: “Điều 58. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai: Ngoài các quyền và nghĩa vụ của các bên trong mua bán, thuê mua bất động sản quy định tại Chương II của Luật này, các bên còn có các quyền và nghĩa vụ sau đây: 1. Bên mua, bên thuê mua có quyền yêu cầu bên bán, bên cho thuê mua cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và kiểm tra thực tế tại công trình; 2. Bên bán, bên cho thuê mua có nghĩa vụ cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và tạo điều kiện để bên mua, bên thuê mua kiểm tra thực tế tại công trình”.
Về ưu điểm, Văn bản hợp nhất Luật Kinh doanh bất động sản năm 2022 đã quy định mở rộng và rõ ràng cụ thể hơn so với trước về quyền Kinh doanh bất động sản Hình thành trong tương lai. Theo đó, Chủ đầu tư dự án Bất động sản Hình thành trong tương lai có quyền bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, Công trình xây dựng không chỉ có sẵn mà còn Hình thành trong tương lai. Mặc dù, các giao dịch mua bán chủ yếu Luật Kinh doanh bất động sản 2016 kế thừa Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 nhưng đối với quy định có liên quan đến thuê mua nhà, Công trình xây dựng Hình thành trong tương lai đã mở rộng được phạm vi để thúc đẩy loại hình giao dịch mới này. Bên cạnh đó, Văn bản hợp nhất Luật Kinh doanh bất động sản năm 2022 cũng đã quy định thêm đa dạng chủ thể Kinh doanh bất động sản là cá nhân, hộ gia đình. Đây là quy định được đánh giá cao trong bối cảnh phát triển kinh tế thị trường nói chung, thị trường Bất động sản nói riêng cũng như góp phần phát triển quyền về nhà ở cho người dân đặc biệt là người dân, người lao động có thu nhập thấp.
Về nhược điểm, giao dịch cho thuê nhà, Công trình xây dựng Hình thành trong tương lai Luật mới chỉ quy định mang tính định hướng, chung chung tại Điều 54 mà không có quy định cụ thể về quyền, nghĩa vụ của các chủ thể tham gia quan hệ này. Đối với quyền của chủ đầu tư trong Kinh doanh bất động sản Hình thành trong tương lai còn hạn chế chủ thể kinh doanh đối với một số tổ chức trong đó có liên hiệp hợp tác xã. Điều này dẫn đến hạn chế quyền kinh doanh của một số tổ chức có khả năng thực hiện tốt các dự án đầu tư Kinh doanh bất động sản Hình thành trong tương lai. Ngoài ra, hiện nay mặc dù không còn áp dụng vốn pháp định một mức chung cho các nhà đầu tư Kinh doanh bất động sản Hình thành trong tương lai nhưng vì đặc thù chứa nhiều rủi ro của loại hình Kinh doanh bất động sản này thì cần phải áp dụng vốn pháp định tuỳ thuộc vào loại hình Bất động sản Hình thành trong tương lai để ràng buộc nghĩa vụ, nâng cao trách nhiệm cho Chủ đầu tư.
CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM ĐẾN DỊCH VỤ
2.1.2 Thực trạng áp dụng pháp luật về quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai tại Thành phố Hồ Chí Minh
Một trong những lỗi thường bị các Chủ đầu tư vi phạm nhất và dễ nhận thấy nhất trong các dự án bán nhà ở Hình thành trong tương lai là lỗi chậm bàn giao nhà từ các Chủ đầu tư. Thị trường Bất động sản Hình thành trong tương lai tại TPHCM ghi nhận không ít những trường hợp Chủ đầu tư chậm bàn giao nhà ở cho bên mua, thậm chí có nhiều dự án phải “đắp chiếu” vì không thể bàn giao cho bên mua theo thỏa thuận. Luận văn: Thực trạng kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai.
Giai đoạn 2018 – 2023, trên địa bàn Quận 10 có 4 dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, 1 dự án nhà ở xã hội, 1 dự án nhà ở tái định. Về thực hiện chính sách Nhà ở xã hội, theo thống kê tính đến tháng 12/2022, Quận 10 có khoảng 1.700 trường hợp có nhu cầu về loại hình này. Tuy nhiên, trên địa bàn quận chỉ có một dự án tại số 324 Lý Thường Kiệt, phường 14 do Công ty cổ phần Đức Mạnh làm Chủ đầu tư với quy mô 1.254 căn hộ. Được khởi công xây dựng từ quý 1/2020 nhưng đến nay công trình vẫn chưa hoàn thành (Báo cáo của Sở xây dựng TPHCM sơ kết hoạt động giai đoạn 2018 – 2023)
Tại quận Tân Bình, giai đoạn 2018-2023 có 6 dự án Nhà ở thương mại được xây dựng, 5 nhà ở tái định cư và không có dự án Nhà ở xã hội nào được triển khai. Đối với việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, cả 6 dự án thương mại đều chưa được cấp giấy.
Nguyên nhân là do Chủ đầu tư không chấp hành tốt các quy định của nhà nước, chậm giải chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của cả dự án; chiếm dụng, sử dụng không đúng mục đích nguồn quỹ bảo trì, xây dựng sai thiết kế được duyệt.
Trong quý III/2024, Sở Xây dựng TPHCM đã xác nhận đủ điều kiện huy động vốn bán sản phẩm nhà ở Hình thành trong tương lai cho 4 dự án với tổng cộng 2.144 căn nhà, giảm 200% số dự án so với quý trước. Dự án được cấp phép mới trong quý chỉ có 2 dự án với quy mô 2.057 căn; 5 dự án nhà ở thu nhập thấp trong khu đô thị đang triển khai với quy mô 3.367 căn. Tuy nhiên, hiện nay, trên địa bàn TPHCM có hơn 100 dự án Bất động sản vướng mắc về pháp lý cần các cơ quan có thẩm quyền tháo gỡ. Dự án chung cư nhà ở xã hội Nam Lý tại số 91A Đỗ Xuân Hợp (TP Thủ Đức) của CTCP địa ốc Thảo Điền đến nay đã hơn 10 năm nhưng chưa triển khai vì thiếu thủ tục giao đất. Hơn 700 khách hàng mua nhà ở tại đây đã phải gửi đơn kêu cứu đến thanh tra Chính Phủ, Bộ xây dựng vì Chủ đầu tư chậm bàn giao. Theo khách hàng mua nhà tại đây, hiện nay Chủ đầu tư đã chậm bàn giao nhà nhiều tháng khiến gia đình họ gặp muôn vàn khó khăn khi hàng tháng vẫn phải có nghĩa vụ thanh toán tiền gốc và lãi cho ngân hàng và tiền thuê nhà do dự án chưa thể bàn giao. Về phía khách hàng phản ánh, họ cũng đã có một số lần liên hệ làm việc với phía Chủ đầu tư yêu cầu họ giải quyết về vấn đề phạt tiền do chậm bàn giao nhà nhưng Chủ đầu tư hiện vẫn có thái độ trốn tránh không chịu gặp để giải quyết (Theo báo cáo tổng kết của Sở xây dựng năm 2024).
Dân cư tại chung cư cũ 350 Hoàng Văn Thụ cũng bức xúc về sự chậm trễ của dự án xây mới chung cư này. Cư dân được di dời di dời từ chung cư cũ 350 Hoàng Văn Thụ đến tạm trú tại chung cư Tân Trụ (phường 15) từ năm 2018 với lời hứa 2-3 năm sau sẽ được quay trở lại nhưng đến nay, việc xây mới chung cư 350 Hoàng Văn Thụ vẫn chưa xong. Khu đất này cỏ đã mọc cao quá đầu người, còn các gia đình vẫn sống tạm bợ, không được nhập hộ khẩu phường 15, cũng không được quay trở lại phường 4. Họ phải chịu rất nhiều thiệt thòi như dù gia đình khó khăn nhưng không thể vay tiền chính sách được.Những ví dụ trên cho thấy, mặc dù được nhà nước hỗ trợ về mặt pháp lý cũng như chủ trương nhưng Chủ đầu tư vẫn không thực hiện đúng nghĩa vụ theo quy định. Điều này tác động rất lớn đến quyền lợi của bên mua cũng như thị trường Bất động sản của TPHCM. Luận văn: Thực trạng kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai.
Ngoài ra, Chủ đầu tư Kinh doanh bất động sản Hình thành trong tương lai bàn giao nhà, Công trình xây dựng không đúng thiết kế, quảng cáo và diện tích, kết cấu. Các Chủ đầu tư khi chào bán nhà luôn tìm mọi cách để quảng cáo, truyền thông cho sản phẩm của họ với mục đích chiêu dụ khách hàng. Tuy nhiên, thực tế khi nhận bàn giao, đa số các dự án lại không được như khách hàng mong đợi cũng như cam kết của Chủ đầu tư, thậm chí có nhiều dự án, chất lượng nhà ở vi phạm hợp đồng, Chủ đầu tư tự ý thay đổi các hạng mục về vật liệu xây dựng công trình. Nhiều dự án đã đi vào sử dụng một thời gian dài nhưng vẫn chưa thấy các tiện ích cam kết. Bỏ ra tiền tỷ để mua căn hộ được quảng cáo là cao cấp, chất lượng và tiện ích “vượt trội” nhưng khi nhận nhà, khách hàng khóc dở, mếu dở vì chất lượng bình dân, tiện ích không như quảng cáo. Trong khi đó, chưa có một trường hợp nào Chủ đầu tư bị xử lý vì quảng cáo sai sự thật khiến hiện tượng này diễn ra ngày càng phổ biến.
Đối với những vi phạm trên, thời gian qua, Ủy ban nhân dân TPHCM đã tiến hành đối với các Chủ đầu tư vi phạm. Công ty TNHH phát triển nhà Đại An – Saigon Tourist bị xử phạt 500 triệu đồng do triển khai xây dựng dự án nhà ở chậm tiến độ đã được duyệt tại công trình khu căn hộ số 101 đường Bình Quới, phường 27, quận Bình Thạnh. Năm 2012, dự án đã được Sở Xây dựng phê duyệt dự án đầu tư khu căn hộ, theo tiến độ tháng 3/2017 phải hoàn thành nhưng đến nay dự án vẫn là khu đất trống. Công ty CP nhà Hưng Ngân (51 Hoàng Diệu, phường 10, quận Phú Nhuận) với số tiền 500 triệu đồng cũng vì triển khai xây dựng dự án nhà ở chậm tiến độ đã được duyệt tại khu nhà ở cao tầng kết hợp phức hợp thương mại tại phường Tân Chánh Hiệp, quận 12. Mặc đù dự án được Ủy ban nhân dân TP cho phép tiến độ thực hiện đến 6 năm nhưng đến nay đã gần 8 năm dự án vẫn chưa triển khai xây dựng (Theo báo cáo hoạt động năm 2024 của Sở xây dựng TPHCM).
2.2. Thực trạng pháp luật về điều kiện kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai Luận văn: Thực trạng kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai.
2.2.1. Quy định về điều kiện kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai
Điều 9 – Văn bản hợp nhất Luật Kinh doanh bất động sản năm 2022, quy định các điều kiện Bất động sản đưa vào kinh doanh: “1. Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau đây: a) Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất;c) Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án. 2. Các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây: a) Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất; c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; d) Trong thời hạn sử dụng đất “.
Nhằm hạn chế tình trạng các Chủ đầu tư thực hiện việc huy động vốn hoặc có hành vi chiếm dụng vốn của khách hàng trong quá trình huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở và Công trình xây dựng Hình thành trong tương lai, pháp luật về Kinh doanh bất động sản quy định chặt chẽ các điều kiện huy động vốn và bán sản phẩm của Chủ đầu tư. Việc Chủ đầu tư huy động vốn phải được thực hiện theo đúng hợp đồng các bên đã ký kết tại Hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở Hình thành trong tương lai. Đặc biệt, không được sử dụng các hình thức huy động vốn thông qua việc phân chia nhà ở, ưu tiên đăng ký nhà ở, … Không chỉ Luật Kinh doanh bất động sản, tại Điều 68 – Luật Nhà ở cũng quy định trường hợp đồng vô hiệu nếu huy động vốn không đúng hình thức cũng như về mặt nôi dung không đáp ứng điều kiến của từng loại nhà.
Ngoài ra, Điều 55 – Văn bản hợp nhất Luật Kinh doanh bất động sản năm 2022, có quy định về điều kiện của Bất động sản Hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh như sau: “1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó. 2. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do “. Luận văn: Thực trạng kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai.
Ngoài những điều kiện trên, theo quy định của Luật nhà ở năm 2016, đất dự án Kinh doanh bất động sản sử dụng không được thuộc diện thu hồi, giải toả và phải được Sở xây dựng cấp phép.
Về ưu điểm, điều kiện Bất động sản Hình thành trong tương lai được đưa vào kinh được quy định chặt chẽ về mặt loại hình, quy trình của Chủ đầu tư thực hiện đối với Bất động sản đó cũng như nâng cao vai trò quản lý nhà nước trong việc cấp phép, giám sát loại hình kinh doanh này của Sở xây dựng. Các quy định mang tính khái quát tại Luật Kinh doanh bất động sản đồng thời về loại hình nhà ở Hình thành trong tương lai được quy định chi tiết tại Luật nhà ở tạo nên sự chặt chẽ về mặt pháp lý để điều chỉnh hoạt động Kinh doanh bất động sản Hình thành trong tương lai.
Về nhược điểm, Luật Kinh doanh bất động sản hiện nay chưa đề cập đến khái niệm pháp lý “CTXD”. Công trình xây dựng Hình thành trong tương lai là một trong những loại Bất động sản Hình thành trong tương lai được đưa vào hoạt động Kinh doanh bất động sản Hình thành trong tương lai nhưng pháp luật chưa định nghĩa rõ ràng cũng như chưa liệt kê cụ thể được các Công trình xây dựng Hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh. Mặc dù, Công trình xây dựng được nhắc đến rất nhiều trong Luật Kinh doanh bất động sản nhưng thế nào là Công trình xây dựng và Công trình xây dựng bao gồm những công trình nào lại chưa được liệt kê cụ thể. Thêm vào đó, các nội dung khác xoay quanh hoạt Kinh doanh bất động sản Hình thành trong tương lai gần như chỉ nhắc đến Công trình xây dựng Hình thành trong tương lai mang tính chất điểm danh chứ không có quy định cụ thể về hoạt động kinh doanh Công trình xây dựng này.
Liên quan đến quy định về điều kiện mở bán căn hộ, pháp luật hiện nay còn thiếu quy định về giải quyết hậu quả pháp lý đối với trường hợp hợp đồng mở bán khi chưa đủ điều kiện. Điều nay gây lúng túng trong quá trình giải quyết cũng như tạo bất lợi cho cả khách hàng và Chủ đầu tư. Ngoài ra, hiện nay, trên thị trường Bất động sản đã hình thành một số loại Bất động sản mới như căn hội du lịch, … nhưng chưa được Luật hoá còn được quy định tại văn bản dưới Luật cụ thể là các nội dung của Khoản 2, Điều 6 Nghị định số 02/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản.
2.2.2 Thực trạng áp dụng về điều kiện kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai tại Thành phố Hồ Chí Minh
Có thể khẳng định, với ưu thế là một trong những thành phố phát triển kinh tế, xã hội thuộc top đầu cả nước, TPHCM luôn chú trong xây dựng các dự án nhà ở để phục vụ nhu cầu số lượng lớn người dân, người lao động trên địa bàn.
Bảng 2.1: Tổng hợp dự án nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện huy động vốn và số lượng giao dịch nhà ở giai đoạn 2018 đến tháng 09/2024: Luận văn: Thực trạng kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai.
Tuy nhiên, trên thực tế hiện nay, thị trường Bất động sản phát triển nóng khiến cho cuộc cạnh tranh của các Chủ đầu tư trở nên căng thẳng. Vì vậy, nhiều Chủ đầu tư vội vàng bung dự án ra bán khi pháp lý của dự án còn chưa rõ ràng, đầy đủ. Đã có thời điểm, hàng loạt dự án Bất động sản nói chung và chung cư nói riêng chưa xây dựng xong phần móng, thậm chí mới là bãi đất trống thì đã được Chủ đầu tư đem ra mở bán rầm rộ. Sau khi mở bán, các dự án này được rào chắn kiên cố bốn bên với những bảng quảng cáo hoành tráng, hình vẽ về căn hộ, tiện ích đẹp lung linh nhưng thực tế bên trong chỉ là bãi đất trống. Có không ít Chủ đầu tư đã công bố mở bán và các căn hộ hầu hết đã có chủ nhưng dự án lại nằm im “đắp chiếu” và không biết khi nào hoạt động trở lại.
Hầu hết các Chủ đầu tư đều cho khách hàng đặt cọc, hoặc ký hợp đồng góp vốn. Mà điều này là trái với quy định của pháp luật tại Nghị định số 99/2017/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở quy định không được áp dụng hình thức huy động vốn để thực hiện phân chia sản phẩm nhà ở hoặc ưu tiên đăng ký, đặt cọc, …Vì vậy, việc ký hợp đồng đặt cọc để giữ chỗ ký hợp đồng mua bán nhà ở Hình thành trong tương lai là vi phạm pháp luật. Có không ít trường hợp Chủ đầu tư khi chưa hoàn thành thi công phần móng nhưng đã nhận cọc của khách trên 50% giá trị căn hộ, tiếp theo đó là ôm tiền bỏ dự án.
Trong thời gian qua tại TPHCM có không ít dự án được mở bán dù chưa được triển khai xây dựng phần móng. Đặc điểm chung của các dự án này là khu đất được rào chắn bốn bên với những bảng quảng cáo hoành tráng, hình vẽ về các căn hộ, dự án ánh đẹp lung linh nhưng bên trong chỉ là bãi đất trống. Nhiều dự án sau khi mở bán rầm rộ, Chủ đầu tư công bố hầu hết số lượng căn hộ đã có chủ nhưng sau đó dự án lại nằm bất động. Để tránh gặp rủi ro, phần lớn các chủ đầu tư rất “kỵ” dùng đến chữ mở bán thay vào đó là hình thức công bố dự án, ra mắt dự án… sau đó cho khách hàng đặt cọc, hợp đồng góp vốn. Tuy nhiên, một số Chủ đầu tư lợi dụng hình thức này để “lách luật” vì có trường hợp dù chưa thi công phần móng nhưng đã nhận đặt cọc của khách hàng vượt quá 50% giá trị căn hộ. Lý do dẫn đến tình trạng này xuất phát từ việc nguồn vay tín dụng để phát triển Bất động sản đang gặp nhiều khó khăn, Chủ đầu tư muốn có nguồn vốn để thực hiện dự án phải tìm cách huy động vốn từ khách hàng. Do đó, họ buộc phải mở bán khi chưa xây xong phần móng dù biết đó là trái luật. Mặt khác, hiện nay số lượng dự án ra mắt rất nhiều nên việc mở bán nhanh hay chậm cũng là một yếu tố quyết định đến thành bại của dự án. Thậm chí, có trường hợp Chủ đầu tư mở bán dự án này nhưng với mục đích huy động vốn để thực hiện một dự án khác hoặc mục đích khác của Chủ đầu tư. Thế nên, có tình trạng trước lúc mở bán Chủ đầu tư đưa một số máy móc đến công trường thi công vài ngày nhưng sau đó thì dự án nằm bất động. Chiêu thức quảng cáo căn hộ bán hết, cháy hàng ngay trong buổi mở bán đầu tiên đang được nhiều chủ đầu tư ứng dụng. Chung tay với Chủ đầu tư là một lực lượng không nhỏ giới đầu tư, những người mua đi bán lại để kiếm lời. Những người này mua vài căn thậm chí là vài chục căn với những ưu đãi về giá, chiết khấu từ Chủ đầu tư. Sau đó, họ tìm kiếm khách hàng có nhu cầu để bán lại, hưởng chêch lệch từ vài chục đến hàng trăm triệu đồng căn.
Một số ví dụ điển hình về thực trạng trên như sau: Đầu năm 2020, Công ty cổ phần Nhà Mơ mở bán Dự án Dream Home Riverside tại quận 8 (TPHCM), với số lượng căn hộ chung cư được quảng cáo lên tới 2.000 căn. Dù đã nhiều lần được mở bán, nhưng Dự án vẫn chưa hoàn thành móng, Chủ đầu tư mới tiến hành thủ tục móng. Đặc biệt, theo Sở Xây dựng TP.HCM, Dự án chưa hề hoàn thành thủ tục pháp lý. Luận văn: Thực trạng kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai.
Thời gian qua, Ủy ban nhân dân TPHCM cũng đã ra quyết định xử phạt hành chính Công ty CP Nhà Mơ (địa chỉ 11/29 đường Thoại Ngọc Hầu, phường Hoà Thạnh, quận Tân Phú) với số tiền 500 triệu đồng. Do doanh nghiệp này Kinh doanh bất động sản không đảm bảo các điều kiện theo quy định như: Ký kết hợp đồng mua bán nhà ở Hình thành trong tương lai tại dự án chung cư Phú Hưng Phát (số 87/59 đường số 59, quận Gò Vấp) khi chưa được Sở Xây dựng xác nhận đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định. Đồng thời, đình chỉ hoạt động Kinh doanh bất động sản trong thời hạn 4,5 tháng đối với dự án chung cư Phú Hưng Phát.
Ngoài ra, Chủ đầu tư tìm cách “lách” hình thức mua bán Bất động sản Hình thành trong tương lai bằng nhiều loại hợp đồng không thuộc điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản và chỉ ký với bên mua các thỏa thuận dân sự. Theo quy định hiện hành, việc Kinh doanh bất động sản Hình thành trong tương lai chỉ được thực hiện khi Bất động sản đã đáp ứng đủ các điều kiện được đưa vào kinh doanh và có đủ các giấy tờ pháp lý kèm theo như hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công, giấy phép xây dựng, giấy tờ về quyền sử dụng đất, … Tuy nhiên, trên thực tế nhiều Chủ đầu tư đã không thực hiện đúng quy định này trước khi đưa Bất động sản vào giao dịch. Thực tế, Bất động sản của họ chưa đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh nhưng họ lại muốn huy động vốn sớm nhất có thể nên họ đã lợi dụng sự lỏng lẻo, thiếu chặt chẽ của các quy định pháp luật và họ đã thực hiện giao dịch mua bán thông qua các hợp đồng góp vốn, quyền chọn mua hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh, trong khi bản chất là mua bán căn hộ, … Xét về khía cạnh pháp lý của các các giao dịch này, có thể nhận thấy đây giống như là một “giao dịch giả tạo” để che dấu một giao dịch khác, chính vì vậy tiềm ẩn quá nhiều rủi ro đặc biệt đối với bên bên mua Bất động sản. Giao dịch Bất động sản Hình thành trong tương lai có thể xem là có mức độ rủi ro cao hơn so với Bất động sản có sẵn. Vì vậy, thực tế này đòi hỏi về phía bên mua phải hết sức tỉnh táo, tìm hiểu kỹ về dự án, về Chủ đầu tư và các vấn đề pháp lý liên quan trước khi quyết định đặt bút ký hợp đồng với Chủ đầu tư để tránh phải gánh chịu thiệt thòi.
Một vụ án điển hình minh chứng cho hạn chế trog việc thực thi pháp luật KDBĐS về điều kiện Bất động sản Hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh là vụ công ty cổ phần Địa ốc Alibaba (viết tắt là công ty Alibaba) trụ sở tại 321 Điện Biên Phủ, Phường 15, quận Bình Thạnh, Thành phố Hồ Chí Minh do Nguyễn Thái Luyện làm giám đốc đã thực hiện hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản thông qua việc lập các dự án khống và bán lại cho người có nhu cầu. Nguyễn Thái Luyện dùng phần nhỏ tiền cá nhân và phần lớn tiền chiếm đoạt từ khách hàng chỉ đạo các cá nhân là người thân, nhân viên thân tín thuộc công ty Alibaba đứng tên nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp với số lượng lớn, tại các tỉnh Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu và Bình Thuận; Những cá nhân đứng tên nhận chuyển nhượng đất như nêu trên lập Hợp đồng ủy quyền cho các pháp nhân do Luyện thành lập để các công ty này tự vẽ “Dự án” không có thật trên nền đất nông nghiệp, phân lô, tách thửa trái quy định theo chỉ đạo của Luyện. Sau khi nhận ủy quyền, các pháp nhân nêu trên với tư cách là Chủ đầu tư tự vẽ dự án, phân lô (tách thửa từ 100 m2 đến dưới 400 m2 trái quy định, có ghi rõ đất thổ cư, thời hạn sử dụng lâu dài,…) dùng truyền thông để quảng cáo bán sản phẩm. Luyện tiếp tục chỉ đạo các chủ đầu tư ký Hợp đồng hợp tác kinh doanh phân phối bán đất nền với công ty Alibaba để pháp nhân này trở thành đại lý phân phối đất nền và trực tiếp thu tiền từ khách hàng. Sau khi khách hàng đồng ý mua, Nguyễn Thái Luyện chỉ đạo các pháp nhân là chủ đầu tư ký Hợp đồng thỏa thuận, chuyển nhượng Quyền sử dụng đất cho khách hàng, nhưng tiền được nộp về công ty Alibaba để Luyện quản lý, sử dụng. Để tạo lòng tin và thu hút khách hàng, Nguyễn Thái Luyện còn sử dụng thủ đoạn bán hàng như: cam kết mua lại với giá cao hơn từ 30% sau 12 tháng hoặc 38% sau 15 tháng kể từ ngày nộp tiền; hoặc thuê lại với giá 2%/tháng kể từ ngày ký và thanh toán 95% giá trị hợp đồng. Với phương thức này, hầu hết khách hàng nhận chuyển nhượng đất dưới dạng nền thổ cư do Công ty Alibaba chào bán đều không nhận được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sau đây gọi tắt là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) dưới dạng thổ cư như cam kết khi đến hạn, mà sẽ được công ty Alibaba chuyển sang hình thức trả lãi hoặc thu mua trở lại theo các Hợp đồng quyền chọn hoặc Phụ lục hợp đồng kèm theo. Với hành vi phạm tội đó, các bị cáo bị Toà án nhân dân Thành phố HCM tuyên phạt: Nguyễn Thái Luyện tù chung thân, Võ Thị Thanh Mai 23 năm tù.
2.3 Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai Luận văn: Thực trạng kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai.
2.3.1 Quy định về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai
Khác với trước đây, Văn bản hợp nhất Luật Kinh doanh bất động sản năm 2022 tại Điều 56 đã bổ sung quy định chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở Hình thành trong tương lai phải được Ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của Chủ đầu tư đối với khách hàng khi Chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng. Theo Bùi Đức Giang, 2018: “Trường hợp Chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua, thuê mua có yêu cầu thì bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết. Quy định bảo lãnh nhằm bảo vệ quyền lợi cho khách hàng và an toàn trong đầu tư Kinh doanh bất động sản, tránh tình trạng các Chủ đầu tư không đủ vốn cũng đầu tư kinh doanh dự án, đầu tư dự án dàn trải, sử dụng vốn huy động sai mục đích, kéo dài thời gian bàn giao nhà ở, công trình xây dựng hoặc không đầu tư dự án theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng, gây thiệt hại cho khách hàng”.
Quy định pháp luật mang tính bắt buộc của hoạt động bảo lãnh ngân hàng đối với Bất động sản HTTTL là hợp lý và cần thiết, nhằm giảm thiểu rủi ro, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của bên mua nhà và làm lành mạnh thị trường Bất động sản.
Theo quy định của pháp luật hiện hành, Chủ đầu tư dự án Bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở Hình thành trong tương lai phải được Ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của Chủ đầu tư đối với khách hàng khi Chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.
Theo Thông tư số 11/2024 của ngân hàng nhà nước Việt Nam quy định về bảo lãnh ngân hàng, Ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nhà ở Hình thành trong tương lai khi: “Trong giấy phép thành lập và hoạt động hoặc tại văn bản sửa đổi, bổ sung giấy phép thành lập và hoạt động của ngân hàng thương mại có quy định nội dung hoạt động bảo lãnh ngân hàng; Không bị cấm, hạn chế, đình chỉ, tạm đình chỉ thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai. Ngân hàng Nhà nước công bố công khai danh sách ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai trong từng thời kỳ trên Cổng thông tin điện tử của Ngân hàng Nhà nước “. Trình tự thực hiện bảo lãnh nhà ở Hình thành trong tương lai như sau: Từ đề nghị của Chủ đầu tư, Ngân hàng thương mại sẽ xem xét và đưa ra quyết định cấp bảo lãnh cho Chủ đầu tư. Quy trình này được thực hiện theo quy định tại Điều 56 – Luật Kinh doanh bất động sản năm 2016 sửa đổi, bổ sung năm 2022. Ngân hàng thương mại sẽ phát thư bảo lãnh cho bên mua căn cứ vào hợp đồng mua, cho thuê mua, hợp đồng bảo lãnh nhà ở Hình thành trong tương lai. Luận văn: Thực trạng kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai.
- Thời hạn hiệu lực và nội dung của hợp đồng bảo lãnh nhà ở Hình thành trong tương lai:
Hợp đồng bảo lãnh nhà ở Hình thành trong tương lai có hiệu lực kể từ thời điểm ký cho đến khi nghĩa vụ bảo lãnh của toàn bộ các thư bảo lãnh cho bên mua và mọi nghĩa vụ của chủ đầu tư đối với Ngân hàng thương mại theo hợp đồng bảo lãnh nhà ở Hình thành trong tương lai đã hoàn thành; Hợp đồng bảo lãnh nhà ở Hình thành trong tương lai còn phải có các nội dung sau: Ngân hàng thương mại có nghĩa vụ phát hành thư bảo lãnh cho bên mua khi nhận được hợp đồng mua, thuê mua nhà ở do Chủ đầu tư gửi đến trước thời hạn giao, nhận nhà theo cam kết quy định tại hợp đồng mua, thuê mua nhà ở; Ngân hàng thương mại và Chủ đầu tư thỏa thuận cụ thể về việc Ngân hàng thương mại hoặc Chủ đầu tư có nghĩa vụ gửi thư bảo lãnh cho bên mua sau khi ngân hàng thương mại phát hành thư bảo lãnh;
- Số dư bảo lãnh trong bảo lãnh nhà ở Hình thành trong tương lai:
Số dư bảo lãnh đối với Chủ đầu tư hoặc bên bảo lãnh đối ứng được xác định chính bằng số tiền thuộc nghĩa vụ tài chính của Chủ đầu tư. Thời điểm ghi nhận số dư bảo lãnh là thời điểm Chủ đầu tư thông báo với Ngân hàng thương mại số tiền đã nhận ứng trước của các bên mua kể từ thời điểm thư bảo lãnh có hiệu lực. Ngân hàng thương mại và Chủ đầu tư thỏa thuận về thời gian thông báo và cập nhật số tiền đã nhận ứng trước của các bên mua từ thời điểm thư bảo lãnh có hiệu lực trong tháng nhưng không muộn hơn ngày làm việc cuối cùng của tháng để làm cơ sở xác định số dư bảo lãnh. Chủ đầu tư chịu trách nhiệm trước pháp luật về việc thông báo chính xác số tiền và thời điểm đã nhận ứng trước của các bên mua cho Ngân hàng thương mại.
Về ưu điểm, quy định về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua Bất động sản Hình thành trong tương lai là một bước tiến mới trong quá trình lập pháp về Kinh doanh bất động sản nhằm bảo vệ quyền lợi cho bên mua, người thuê mua nhà trong trường hợp Chủ đầu tư tham gia huy động vốn góp của bên mua, sau đó không chịu trách nhiệm về việc hoàn thành dự án, hoặc không tiến hành bàn giao nhà ở theo đúng cam kết cũng như không có khả năng tài chính để thanh toán lại và đền bù cho bên mua.
“Về nhược điểm, các quy định về bảo lãnh trong mua bán, cho thuê mua Bất động sản Hình thành trong tương lai chưa chặt chẽ, chế tài chưa nghiêm khắc dẫn đến thực trạng các Ngân hàng thương mại không thực hiện nghiệp vụ bảo lãnh trong lĩnh vực này. Bên cạnh đó, các quy định pháp luật chưa kịp thời thay đổi trước biến động của thị trường Bất động sản với nhu cầu của khách hàng đa dạng hơn, họ không chỉ có nhu cầu một loại Bất động sản mà còn là Bất động sản kết hợp” (Theo Võ Tuấn Kiệt, 2024). Ngoài ra, quy định về thời điểm bảo lãnh cũng chưa hợp lý. Quy định của pháp luật về thời điểm bảo lãnh tạo ra tình trạng không thể tuân thủ pháp luật khi áp dụng trên thực tế và không đảm bảo quyền lợi của bên mua nhà ở Hình thành trong tương lai, trừ trường hợp việc các bên sử dụng hợp đồng theo mẫu.
2.3.2. Thực trạng áp dụng về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà hình thành trong tương lai Luận văn: Thực trạng kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai.
Một số bất cập xuất hiện trong quá trình áp dụng các quy định pháp luật về bảo lãnh bán, cho thuê mua TSHTTTL không chỉ Chủ đầu tư dự án tại TPHCM gặp phải mà hầu hết các Chủ đầu tư cũng gặp tình trạng tương tự. Trước tiên phải kể đến việc thực hiện bảo lãnh mua bán nhà ở Hình thành trong tương lai làm phát sinh chi phí và trong thực tế thì phần chi phí này sẽ được phản ánh trong giá bán, mà theo đó thì người mua phải trả. Mức phí này bình quân đang dao động từ 1,1 – 2,5% giá trị bảo lãnh (không quá 70% giá hợp đồng) và từ đó được xem như một gánh nặng về tài chính cho phía bên mua nhà. Do đó, trong thực tế đã xuất hiện không ít các trường hợp các Chủ đầu tư thỏa thuận với bên mua nhà về việc không phát hành bảo lãnh ngân hàng khi ký hợp đồng mua bán. Chỉ khi các bên mua nhà tiến hành vay vốn để thanh toán tiền mua nhà thì ngân hàng cho vay mới yêu cầu hồ sơ vay vốn phải có chứng thư bảo lãnh của ngân hàng. Trong trường hợp thanh toán bằng vốn tự có của bên mua thì hầu như việc phát hành bảo lãnh được các bên lách qua để giảm thiểu số tiền phải thanh toán. Khi mở bán dự án, đã có trường hợp Chủ đầu tư chủ động ký kết với ngân hàng các văn bản cam kết bảo lãnh (nhưng thực chất đây không phải là bảo lãnh ngân hàng) hoặc văn bản tài trợ vốn trong đó có nội dung về bảo lãnh,… vô tình gây ra việc khách hàng hiểu nhầm dự án có bảo lãnh ngân hàng. Về đúng quy định, bảo lãnh của ngân hàng trong trường hợp này phải đúng hình thức của cam kết bảo lãnh ngân hàng, in trên ấn chỉ bảo lãnh của ngân hàng và phát hành riêng lẻ cho từng bên mua nhà là bên nhận bảo lãnh (cá nhân hoặc tổ chức) với các thông tin phù hợp với hợp đồng mua bán đã ký kết. Nhiều khách hàng không hiểu quy định này hoặc có yêu cầu nhưng chủ đầu tư né tránh bằng các văn bản nêu trên dẫn đến quyền lợi của bên mua nhà bị ảnh hưởng nghiêm trọng. Đứng dưới góc độ của ngân hàng, việc phát hành cam kết bảo lãnh đúng quy định còn tùy thuộc vào yêu cầu và việc phối hợp của bên được bảo lãnh là bên bán, do đó, rất khó để ngân hàng triển khai nếu không có sự hợp tác của bên bán.
Khi được yêu cầu phát hành các văn bản nêu trên, phía ngân hàng trên cơ sở bảo đảm yếu tố rủi ro và tuân thủ đúng quy định của mình thì thường sẽ đưa vào các nội dung như “Ngân hàng chúng tôi bảo đảm về mặt nguyên tắc”, hay “Quý công ty chỉ được sử dụng hạn mức bảo lãnh sau khi hoàn thiện đầy đủ hồ sơ thủ tục tín dụng theo quy định của ngân hàng chúng tôi”. Những nội dung này rõ ràng không bảo đảm quyền lợi tốt nhất cho bên mua nhà. Trên thị trường Bất động sản hiện tại cũng có nhiều người tham gia với tư cách là nhà đầu tư thứ cấp tại các dự án. Những người này với mục đích đầu tư kiếm lời, chỉ có nhu cầu lướt sóng, nên hầu hết trong số đó sẽ chuyển nhượng lại hợp đồng trước khi bàn giao căn hộ nên việc bảo lãnh đối với những người này không có nhiều ý nghĩa như người mua nhà để sử dụng trong tương lai – những người vốn rất quan tâm đến tiến độ thực hiện dự án và sẽ chờ đến khi bàn giao nhà. Phía Chủ đầu tư khi phải chịu một khoản phí không nhỏ khi phát hành bảo lãnh cho những người mua là nhà đầu tư vốn không quan trọng cam kết bảo lãnh của ngân hàng thì cũng đã tỏ ra không mặn mà với nghĩa vụ của mình. “Một yếu tố quan trọng nữa xuất phát từ năng lực của các chủ đầu tư và từ đó thì cơ sở cho các ngân hàng đồng ý cấp bảo lãnh cũng không hề đơn giản. Theo quy trình nghiệp vụ của ngân hàng, họ phải thẩm định rất chi tiết về dự án trước khi cấp tín dụng”. Luận văn: Thực trạng kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai.
Các yếu tố liên quan đến dự án sẽ lần lượt được phân tích: năng lực của chủ đầu tư về vốn, kinh nghiệm triển khai dự án; cơ sở pháp lý của dự án; phân tích về thị trường Bất động sản; chính sách bán hàng và năng lực bán hàng; năng lực nhà thầu; … Khi Chủ đầu tư đáp ứng các yếu tố này, cân nhắc khẩu vị rủi ro thì ngân hàng mới đồng ý cấp giới hạn tín dụng cho khách hàng, trong đó sẽ có hạn mức riêng để phát hành bảo lãnh nhà ở Hình thành trong tương lai. Điều kiện để Chủ đầu tư được ngân hàng đồng ý cấp tín dụng trong thực tế rất không đơn giản và đòi hỏi Chủ đầu tư phải có tiềm lực thực sự. Nhiều dự án mà Chủ đầu tư năng lực kém, pháp lý chưa đầy đủ, việc phát triển dự án do đơn vị phát triển dự án thực hiện nhưng không được công nhận về tư cách pháp lý nên do đó đơn vị phát triển dự án dù có mạnh nhưng cũng không thể làm được thủ tục với ngân hàng về cấp bảo lãnh. Cùng với đó thì theo quy định hiện nay của Ngân hàng Nhà nước, ngân hàng chỉ được phép cấp tín dụng không quá 15% vốn tự có của ngân hàng cho một khách hàng và không vượt quá 25% cho nhóm khách hàng có liên quan. Nay khi có thêm bảo lãnh cho mua bán nhà ở Hình thành trong tương lai thì buộc ngân hàng phải bổ sung thêm giới hạn mới để phát hành bảo lãnh cho khách hàng, hạn mức mới này sẽ ảnh hưởng đến giới hạn cấp tín dụng của ngân hàng và khả năng có thể làm giảm các hạn mức tín dụng khác của khách hàng, đặc biệt là vay vốn. Giới hạn tín dụng tăng kéo theo bài toán về tài sản bảo đảm cũng trở nên khó giải quyết, bởi thực tế nhiều dự án Bất động sản được ngân hàng tài trợ số vốn rất lớn và đòi hỏi một tỷ lệ bảo đảm tương ứng, nếu thêm phần bảo lãnh nữa thì phải có thêm tài sản bảo đảm của Chủ đầu tư để đủ điều kiện phát hành bảo lãnh. Khi đó để phát hành bảo lãnh, phía ngân hàng bắt buộc phải giải chấp căn hộ đã được thế chấp trước đó cho ngân hàng để bảo đảm cho khoản tín dụng (vì thực tế, tài sản bảo đảm cho giới hạn tín dụng của chủ đầu tư chỉ có thể là dự án Hình thành trong tương lai và chủ đầu tư có rất hạn chế các nguồn tài sản bảo đảm khác) theo đúng quy định pháp luật. Việc này dẫn đến giá trị tài sản bảo đảm cho dự án bị giảm xuống trong khi số dư tín dụng tăng lên trong trường hợp khách hàng không bố trí được nguồn tài sản bảo đảm mới. Điều này đã gây khó trong việc cấp tín dụng của ngân hàng và các quy trình thủ tục để giải chấp tài sản cũng rất phức tạp khi liên quan đến cơ quan của Bộ Tư Pháp, Bộ Tài Nguyên Môi Trường đòi hỏi rất nhiều thời gian cũng như phối hợp giữa các bên.
Hiện nay, quy định về bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của Chủ đầu tư đối với bên mua nhà chưa được đi vào thực tiễn, tỷ lệ khách mua nhà được ngân hàng bảo lãnh thấp, tình trạng Chủ đầu tư “né tránh” bảo lãnh rất nhiều. Các dự án không có ngân hàng bảo lãnh vẫn được Chủ đầu tư mở bán thường xuyên. Ngân hàng thực hiện bảo lãnh nhà ở, nhưng ngân hàng rất khó kiểm soát được dòng tiền của các doanh nghiệp nếu không có quy định bắt buộc chủ đầu tư phải mở tài khoản tại ngân hàng bảo lãnh để nhận tiền thanh toán mua nhà của khách hàng theo hợp đồng hoặc thanh toán với các nhà thầu, nơi cung ứng vật tư… theo tiến độ thi công công trình. Vì vậy, cần thiết phải có công ty bảo hiểm thực hiện bảo lãnh dưới hình thức bảo hiểm rủi ro trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai để bảo vệ quyền lợi cho khách hàng. [Thông tư số 11/2024/TT-NHNN] cũng quy định: “Ngân hàng chỉ bảo lãnh sau khi doanh nghiệp và người mua đã ký hợp đồng mua bán nhà. Về nghiệp vụ bảo lãnh ngân hàng, việc bảo lãnh bắt buộc phải có đối tượng cụ thể. Như vậy, ngoài bên bán, ngân hàng bắt buộc phải xác định được người thụ hưởng bảo lãnh – bên mua nhà, dẫn đến khó khăn cho ngân hàng trong công tác bảo lãnh dự án. Có rất nhiều dự án triển khai mua bán bất động sản hình thành trong tương lai nhưng không có sự bảo lãnh chính thức từ phía ngân hàng”.
Mặc dù đã được quy định, có cơ sở pháp lý song vấn đề bảo lãnh bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở Hình thành trong tương lai còn khó thực hiện và thực tế thực hiện còn chưa đạt hiệu quả. Tìm hiểu trên thị trường, cũng không hiếm các dự án Bất động sản được ngân hàng cam kết bảo lãnh. Ngay từ năm 2017, Ngân hàng thương mại cổ phần đầu tư và phát triển Việt Nam (BIDV) và Ngân hàng TMCP công thương Việt Nam (VietinBank) đã ký kết hợp tác bảo lãnh dự án của Tập đoàn Đất Xanh; Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng (VPBank) và Ngân hàng TMCP Đông Nam Á (SeABank) ký kết bảo lãnh tại các dự án do Công ty cổ phần tập đoàn địa ốc Nova (Novaland) triển khai.
Năm 2018, Ngân hàng TMCP Tiên Phong (TPBank) cũng cam kết bảo lãnh cho bên mua nhà tại dự án của Tập đoàn Nam Cường, …“ Nhưng nếu so với con số 42 ngân hàng thương mại đủ điều kiện thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai thì số dự án được ngân hàng bảo lãnh vẫn còn tương đối khiêm tốn, các ngân hàng gần như không thiết tha gì đối với hoạt động này. Trong khi đó, phía bên mua cũng gặp nhiều trở ngại trong việc tiếp nhận thông tin cũng như được cung cấp hợp đồng bảo lãnh, thêm vào đó, vấn đề phát sinh phí bảo lãnh cũng là một trở ngại cho quá trình thực hiện”. [Theo Nguyên Ngoc Dien, 2019]. Luận văn: Thực trạng kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai.
- Thực tế này xuất phát từ nhiều nguyên nhân khác nhau như sau:
Nguyên nhân từ phía bên mua: Bên mua còn hạn chế về kiến thức pháp luật, muốn mua nhà giá rẻ không phải chịu thêm phí bảo lãnh.
Nguyên nhân từ phía Chủ đầu tư: gánh nặng về chi phí bảo lãnh, phức tạp về thủ tục, điều kiện để được ngân hàng cấp bảo lãnh; Thời gian thực hiện huy động vốn kéo dài do thủ tục thẩm định dự án của ngân hàng khi cấp bảo lãnh. “Một số chủ đầu tư cho rằng là do vướng mắc trong khâu thẩm định năng lực tài chính và tài sản thế chấp của doanh nghiệp. Về tài sản thế chấp, doanh nghiệp đã thế chấp chính dự án đang triển khai để vay vốn trước đó rồi, vì vậy phải huy động các tài sản khác để thế chấp nên rất khó khăn”.
Nguyên nhân từ phía ngân hàng: Các ngân hàng rất thận trọng và siết chặt vấn đề cấp bảo lãnh cho các dự án nhà ở Hình thành trong tương lai dù đã có Thông tư của Ngân hàng Nhà nước hướng dẫn rất cụ thể. Sự thận trọng là cần thiết để bảo vệ nguồn vốn của ngân hàng, tuy nhiên đã gây ra rào cản và tâm lý “khó quá bỏ qua” đối với các Chủ đầu tư thay vì thúc đẩy các Chủ đầu tư hoàn thiện điều kiện cấp bảo lãnh.
Nguyên nhân từ khung pháp lý chưa hoàn thiện: Sau khi LKDBĐS năm 2016 có hiệu lực, Ngân hàng Nhà nước đã ban hành Thông tư 07/2017/TT-NHNN hướng dẫn. Tuy nhiên có 1 điều mâu thuẫn giữa 2 văn bản là tại Điều 56 LKDBĐS năm 2016 quy định Chủ đầu tư chỉ được phép bán nhà ở khi đã có bảo lãnh ngân hàng. Còn tại Điều 12 của Thông tư 07/2017/TT-NHNN, Ngân hàng Nhà nước lại yêu cầu chỉ cấp bảo lãnh khi đã có hợp đồng mua bán giữa Chủ đầu tư và khách hàng. Hai quy định mâu thuẫn nhau đã đưa câu chuyện mua bán kèm bảo lãnh vào “vòng luẩn quẩn”, khách hỏi mua thì đòi bảo lãnh trước, ngân hàng thì đòi hợp đồng mua bán trước… Khoản 3, Điều 1 Thông tư 13/2019/TT-NHNN (có hiệu lực từ 15/11/2019) sửa đổi Thông tư 07/2017/TT-NHNN đã giải quyết được vấn đề này khi đưa ra được những quy định chi tiết về trình tự thực hiện bảo lãnh Bất động sảnHTTTL. Hiện nay, ngân hàng nhà nước ban hành thông tư số 11/2024 quy định về bảo lãnh ngân hàng đối với tài sản Hình thành trong tương lai khá chi tiết nhưng quá trình áp dụng vẫn chư tháo gỡ được hai quy định mâu thuẫn trên.
2.4. Thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai Luận văn: Thực trạng kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai.
2.4.1. Quy định về thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai
Bởi đặc thù của Bất động sản Hình thành trong tương lai là Bất động sản chưa được hình thành hoặc đang được hình thành nên việc thanh toán trong mua bán, thuê mua Bất động sản Hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần. Cụ thể nội dung này được quy định tại như sau: “Việc thanh toán trong giao dịch được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng. Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận cho bên mua, bên thuê mua” [Khoản 1 – Điều 57 – Văn bản hợp nhất Luật Kinh doanh bất động sản năm 2022]. Khoản 2 Điều 19 nghị định 99/2017/NĐ-CP của Chính Phủ ngày 20/10/2017 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở quy định: “Trường hợp ký hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai mà thu tiền trả trước của bên mua nhà ở theo quy định tại Khoản 3 Điều 69 của Luật Nhà ở thì phải tuân thủ các điều kiện và hình thức mua, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản”.
Những quy định này của LKDBĐS năm 2016 và Nghị định hướng dẫn có sự kế thừa quy định tại LKDBĐS năm 2006 và Luật Nhà ở năm 2005 nhưng khắc phục được những mâu thuẫn và thống nhất hơn về nội dung: Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 quy định: “Việc ứng tiền trước được thực hiện nhiều lần, lần đầu chỉ được thực hiện khi Chủ đầu tư đã xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ cho bất động sản”. Trong khi đó, Luật Nhà ở năm 2005 lại quy định: “Trường hợp Chủ đầu tư huy động vốn từ tiền ứng trước của người có nhu cầu mua hoặc thuê nhà ở thì chỉ được áp dụng trong trường hợp thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và đã được xây dựng xong phần mỏng. Tổng số tiền huy động trước khi bàn giao nhà ở cho người có nhu cầu không được vượt quá 70% giá trị nhà ở ghi trong hợp đồng”. Dễ dàng nhận thấy sự không thống nhất giữa hai văn bản trên về việc thu tiền ứng tiền trước của bên mua, thuê mua nhà Hình thành trong tương lai. Khắc phục hạn chế này, Luật Nhà ở năm 2016 và LKDBĐS năm 2016 đã có quy định thống nhất về thời điểm ký hợp đồng mua bán nhà ở Hình thành trong tương lai và thời điểm được thu tiền ứng trước của bên mua, thuê mua. Theo đó thời điểm Bất động sản Hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh, Chủ đầu tư được phép ký hợp đồng mua bán căn nhà đó cũng chính là thời điểm được huy động tiền vốn ứng trước của bên mua, thuê mua. Quy định tại Điều 55 Văn bản hợp nhất Luật Kinh doanh bất động sản năm 2022 cho thấy, với nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở Hình thành trong tương lai thì điều kiện được huy động vốn ứng trước của bên mua là phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó. Với các loại nhà ở Hình thành trong tương lai khác, điều kiện chung là có hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án. “Bên cạnh đó, LKDBĐS năm 2016 có quy định chi tiết về mức thu tiền lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, về trường hợp chưa được cấp giấy chứng nhận thì bên mua chỉ phải trả tối đa 95% giá trị căn nhà. Đây là quy định hợp lý, nhằm bảo vệ quyền lợi của bên mua, bên yếu thế hơn khi tham gia giao dịch mua bán nhà ở Hình thành trong tương lai”. Luận văn: Thực trạng kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai.
“Ngoài ra, Chủ đầu tư không thể huy động vốn từ tiền ứng trước là 100% giá trị nhà ở, nhằm bảo vệ lợi ích cho bên mua. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2016 chỉ cho phép huy động vốn với mức tối đa là 70% giá trị nhà khi bàn giao nhà ở cho bên mua, thuê mua nhà, 30% còn lại bên mua sẽ thanh toán sau khi nhận bàn giao nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng. Quy định bắt buộc thanh toán làm nhiều đợt là hợp lý và không vi phạm quyền tự định đoạt của các bên trong hợp đồng bởi nghĩa vụ thanh toán của bên mua trong quan hệ này phát sinh khi đối tượng mua bán chưa hình thành trên thực tế, nếu thanh toán một lần thì dễ nảy sinh vấn đề chiếm dụng vốn của Chủ đầu tư. Pháp luật đã dự trù trường hợp nếu Chủ đầu tư không thực hiện dự án như cam kết thì thiệt hại gây ra cho bên mua cũng hạn chế hơn so với thanh toán một lần toàn bộ giá trị căn nhà”.
Thực tế cho thấy, đa số các Chủ đầu tư thường thu tiền bán nhà thành 7 đợt tương ứng với tiến độ xây dựng và bàn giao nhà. Số tiền này được tính ra số tiền cụ thể tương ứng và thường được Chủ đầu tư gửi thông báo đến bên mua trước thời gian phải thanh toán. Nghĩa vụ thanh toán là nghĩa vụ căn bản nhất của bên mua, thuê mua Bất động sản, bởi vậy, vấn đề thanh toán đúng tiện độ và phạt vi phạm hợp đồng trong trường hợp thanh toán không đúng tiến độ đã được thỏa thuận là một nội dung quan trọng luôn được Chủ đầu tư quy định rõ ràng trong hợp đồng mua bán, thuê mua Bất động sản hình thành trong tương lai. Căn cứ Điều 16 LKDBĐS năm 2016 quy định về thanh toán trong giao dịch Bất động sản như sau: “1. Việc thanh toán trong giao dịch bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng và phải tuân thủ quy định của pháp luật về thanh toán. 2. Việc phạt và bồi thường thiệt hại do bên mua, bên nhận chuyển nhượng, bên thuê, bên thuê mua chậm tiến độ thanh toán hoặc bên bán, bên chuyển nhượng, bên cho thuê, bên cho thuê mua chậm tiến độ bàn giao bất động sản do các bên thỏa thuận và phải được ghi rõ trong hợp đồng.”
Tuy nhiên, về mức phạt vi phạm thì Luật Kinh doanh bất động sản năm 2016 không quy định cụ thể nên trong thực tế, vấn đề này có thể được điều chỉnh bởi Bộ luật dân sự và Luật thương mại. “Pháp luật Kinh doanh bất động sản không quy định cụ thể việc thanh toán trong giao dịch thuê mua nhà, công trình xây dựng, mà chỉ quy định là bên thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua một khoản tiền, số tiền còn lại được tính thành tiền thuê, sau khi đã thanh toán đủ số tiền thuê mua thì trở thành chủ sở hữu. Tuy nhiên, Luật Nhà ở năm 2016 lại quy định cụ thể hơn, theo đó người thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua 20% giá trị của nhà ở thuê mua, trừ trường hợp người thuê mua có điều kiện thanh toán trước thì được thanh toán không quá 50% giá trị nhà ở thuê mua; số tiền còn lại được tính thành tiền thuê nhà để trả hàng tháng cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định; sau khi hết hạn thuê mua nhà ở và khi đã trả hết số tiền còn lại thì người thuê mua có quyền sở hữu đối với nhà ở đó”.
Về ưu điểm, các quy định pháp luật về thanh toán trong hoạt động Kinh doanh bất động sản Hình thành trong tương lai đã tạo thuận lợi cho khách hàng nhưng vẫn đảm bảo quá trình huy động vốn của Chủ đầu tư, ràng buộc trách nhiệm của Chủ đầu tư.
Về nhược điểm, các quy định về thanh toán trong hoạt động Kinh doanh bất động sản Hình thành trong tương lai vẫn còn một số thiêu sót, quy định không rõ ràng. Ví dụ như, pháp luật hiện nay không cho phép bên bán và bên mua được thoả thuận áp dụng biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bàn giao nhà ở của Chủ đầu tư mà chỉ có duy nhất biện pháp chỉ cho phép chủ đầu tư không thu quá 95% giá trị của hợp đồng mua bán nhà ở; Thiếu quy định về “đặt cọc” vào Điều 6 Nghị định số 02/2024/NĐ-CP quy định về hợp đồng Kinh doanh bất động sản”.
2.4.2. Thực trạng áp dụng về thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai Luận văn: Thực trạng kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai.
Liên quan đến các quy định về quyền của bên bán trong việc huy động vốn, sử dụng tiền ứng trước của bên mua nhà. Rủi ro từ những giao dịch mua bán nhà ở Hình thành trong tương lai trá hình, vi phạm pháp luật là rất lớn nhưng pháp luật hiện hành lại chưa có quy định chặt chẽ, thống nhất ngăn chặn hiện tượng này xảy ra, chưa có những biện pháp nghiêm khắc để xử lý. Về nguyên tắc, các hợp đồng mua bán nhà ở Hình thành trong tương lai trá hình sẽ bị tuyên vô hiệu, vì về bản chất nó là hành vi vi phạm pháp luật. Tuy nhiên, quy định chưa phát huy hiệu quả trong trường hợp này. Bởi lẽ, một mặt, bản thân chủ đầu tư khi đó là bên có tiềm lực tài chính yếu kém nên phải huy động vốn từ các nguồn từ bên ngoài. Mặt khác, việc họ rơi vào tình trạng tranh chấp có thể xuất phát từ nhiều nguyên nhân, nhưng xét cho cùng thì kết quả là công trình nhà ở không thể được hoàn thành mà tiền ứng trước của người mua cũng đã sử dụng hết. Chủ đầu tư không còn khả năng hoàn trả cho người mua số tiền mà họ đã thanh toán cho bên bán cũng như các khoản tiền bồi thường thiệt hại, đồng nghĩa với việc, bên mua nhà không lấy lại được số tiền của mình. Một số ít trường hợp khác có thể nhận lại tiền nhưng đồng tiền mất giá. Việc thi hành án trở nên khó khăn khi đối với các thiệt hại này, pháp luật hiện nay chưa có biện pháp giải quyết quyền lợi của bên mua nhà một cách thực sự hợp lý.
Trên thực tế, dù Văn bản hợp nhất Luật Kinh doanh bất động sản năm 2022 và Luật Nhà ở 2016 đã có những quy định cụ thể về vấn đề huy động vốn và bán sản phẩm của chủ đầu tư trong dự án bất động sản, nhưng nhiều chủ đầu tư vẫn tìm cách “lách luật” để huy động vốn. Dù chưa đủ điều kiện nhưng nhiều chủ đầu tư đã ký các hợp đồng “Hợp tác đầu tư quyền mua căn hộ”, nêu rõ giá trị đầu tư là khoản tiền tương đương với 30% giá trị căn hộ, quy định việc thanh toán như một hợp đồng mua bán nhà ở. Nguyên nhân của tình trạng này là do Luật Kinh doanh bất động sản không quy định hợp đồng đặt cọc. Có hai dạng lách luật mà một số chủ đầu tư đang lợi dụng thực hiện, đó là thỏa thuận “đặt cọc đăng ký chỗ” để bảo đảm thực hiện việc ký kết hợp đồng mua bán khi xây dựng dự án và thỏa thuận “hứa bán”, thực chất là một dạng đặt cọc của giao dịch có điều kiện để cam kết “khi có đủ điều kiện” sẽ tiến hành ký hợp đồng mua bán theo Điều 125 Bộ luật dân sự năm 2017: “Giao dịch dân sự có điều kiện”, bên cạnh đó có thể kèm theo hình thức “đặt cọc”, có nghĩa giao dịch có điều kiện kèm theo đặt cọc. Ngoài ra, còn một dạng khác nữa là ký hợp đồng huy động vốn phát triển dự án và được nhận sản phẩm. Đối với Nhà ở xã hội (nhà ở cho đối tượng chính sách, những người có thu nhập thấp) cũng có tình trạng ký hợp đồng góp vốn, nhận tiền cọc, hứa mua hứa bán rồi thu tiền chênh lệch như Nhà ở thương mại thì không còn tính chất là chính sách xã hội nữa”. Đối với vấn đề này, cần xác định thật rõ trách nhiệm của Chủ đầu tư và có nhiều biện pháp xử lý thật nghiêm khắc các hoạt động kinh doanh giao dịch trái pháp luật, đặc biệt đối với nhà ở xã hội để bảo vệ quyền lợi của khách hàng nói chung, người có thu nhập thấp nói riêng.
Tại TPHCM đang xảy ra tình trạng Chủ đầu tư chiếm dụng vốn của khách hàng. Việc thanh toán trong hoạt động kinh doanh nhà ở Hình thành trong tương lai giữa khách hàng với nhà đầu tư được thực hiện theo quy định của pháp luật. Theo đó “CĐT phải sử dụng tiền ứng trước của khách hàng theo đúng mục đích đã cam kết” và “hành vi huy động, chiếm dụng vốn trái phép; sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân và tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản Hình thành trong tương lai không đúng mục đích theo cam kết là bị cấm”. Tuy nhiên, trên thực tế vẫn phát sinh ra nhiều trường hợp nhà đầu tư chiếm dụng vốn của khách hàng nhằm thực hiện sai mục đích ban đầu như không tiếp tục tiến hành dự án xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai như ban đầu mà đưa nguồn vốn vào hoạt động kinh doanh khác, hoặc lừa đảo nhằm chiếm dụng nguồn vốn huy động từ khách hàng. Về phía khách hàng, Khách hàng thường bán trao tay hợp đồng nhà ở Hình thành trong tương lai cho nhiều đối tượng. Nhiều khách hàng mua nhà ở Hình thành trong tương lai vì mục đích kinh doanh, nên khi giá cả của nhà ở Hình thành trong tương lai ở thời điểm hiện tại cao hơn so với thời điểm họ xác lập, họ sẵn sàng trao tay. Nhiều khách hàng chậm thực hiện nghĩa vụ thanh toán theo hợp đồng. Hành vi này có thể do khách hàng không mong muốn khi mà khả năng tài chính hiện tại của họ không đủ đáp ứng với quy trình thanh toán nghĩa vụ của mình. Nhiều khách hàng không tính toán được nghĩa vụ thanh toán lâu dài dẫn đến tình trạng đến thời hạn mà không thể thực hiện được nghĩa vụ của mình. Cũng có trường hợp, khách hàng cố tình thực hiện chậm nghĩa vụ thanh toán để nghe ngóng sự biến động giá cả của nhà ở hình thành trong tương lai, để quyết định có hay không tiếp tục thực hiện nghĩa vụ thanh toán.
Ngoài ra, hợp đồng mua bán Bất động sản Hình thành trong tương lai phải đăng ký hợp đồng mẫu. Thế nhưng, rất nhiều chủ dự án không thực hiện, nên Ủy ban nhân dân TPHCM đã chỉ đạo Sở Công thương triển khai thanh tra việc đăng ký hợp đồng mẫu tại tất cả các dự án trên địa bàn thành phố, hoàn thành trước tháng 9/2022. Dù quy định đã có nhưng thời gian qua, một số chủ dự án vẫn không thực hiện khiến người dân mua nhầm dự án không đủ điều kiện, dẫn đến dây dưa tranh chấp kéo dài. Trong khi đó, việc xử phạt dù đã có quy định nhưng thực hiện lại không dễ.
Ngày 5/5/2024, Sở Xây dựng TPHCM phải ký văn bản 4699 gửi Bộ Xây dựng để xin ý kiến xử lý các trường hợp chủ đầu tư nhận tiền ứng trước, đặt cọc giữ chỗ, ký hợp đồng mua bán nhưng chậm bàn giao căn hộ, nhà hình thành trong tương lai cho khách hàng. Luận văn: Thực trạng kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai.
Cụ thể, điểm a, khoản 2, Điều 19 Nghị định 99/2017 quy định: “CĐT không được huy động vốn bằng hình thức ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua căn hộ, nhà ở (theo luật định, chỉ được huy động vốn là góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở). Thế nhưng, các chủ đầu tư vẫn ký hợp đồng đặt cọc với khách hàng theo Bộ luật Dân sự để huy động vốn. Bất hợp lý là ở chỗ, Luật Kinh doanh Bất động sản quy định mức thanh toán cho hợp đồng mua bán đợt 1 không quá 30% giá trị hợp đồng và sau đó thanh toán theo tiến độ dự án, thế nhưng luật dân sự lại không khống chế mức tiền đặt cọc là bao nhiêu, nên ở nhiều dự án chủ đầu tư thu tiền đặt cọc của khách hàng lên đến 80% giá trị căn hộ, nhà ở. Ngoài ra, Bộ luật dân sự quy định mục đích của đặt cọc là nhằm đảm bảo thực hiện hợp đồng, do vậy, việc các chủ đầu tư nhận cọc đến hàng trăm tỷ đồng của khách để dùng đầu tư vào dự án là sai. Tuy diễn ra tình trạng trên nhưng việc xử lý sai phạm không đơn giản. Thẩm quyền xử phạt là của sở xây dựng, nhưng sở lại không có quyền kiểm tra tài chính để biết số tiền cọc, tiền ứng trước, tiền giữ chỗ của khách hàng có trong tài khoản của doanh nghiệp hay đã dùng vào việc đầu tư dự án, nên không xử lý được. Bên cạnh đó, tình trạng chủ đầu tư bán một căn hộ, nhà đất dự án cho nhiều người, hoặc chủ đầu tư đã thế chấp toàn bộ dự án nhưng vẫn đem bán căn hộ cho khách hàng, diễn ra thường xuyên. Một số căn hộ, nhà ở bị chủ đầu tư cùng lúc bán cho nhiều người, dù đã qua công chứng nhưng vẫn không phát hiện được. Nguyên nhân, có thể chủ đầu tư liên kết với phòng công chứng để công chứng các hợp đồng mua bán căn hộ, nhà ở dự án mà không lưu vào mục “chuyển nhượng Bất động sản”, lại lưu vào mục “chuyển nhượng giấy tờ có giá”, do vậy hoạt động công chứng không tìm thấy dữ liệu trong hệ thống Bất động sản nên không thể phát hiện được. Việc này cần sở tư pháp tiến hành kiểm tra, xử lý các phòng công chứng vi phạm và thống nhất hướng dẫn các đơn vị công chứng, để tránh tiếp tay cho chủ đầu tư lừa đối khách hàng”.
Toà án nhân dân TPHCM đã tiến hành xét xử vụ án tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung với lỗi bàn giao không đúng tiến độ, đã tiến hành thanh toán tiến độ nhưng phía chủ đầu tư không bàn giao và chịu bồi thường. Trong ngày 06 tháng 05 năm 2022, tại trụ sở Tòa án nhân dân TPHCM xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số: 20/2022/DSPT ngày 06 tháng 01 năm 2022 về việc “Tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ Hình thành trong tương lai”. Theo đó: Nguyên đơn: Bà Vòng Nhộc Z, sinh năm 1984; Địa chỉ: số 4B204 Chung cư Estella, Đ25, Phường An P , Quận X, Thành phố Hồ Chí, Thành phố Hồ Chí Minh. (có mặt) 2. Bị đơn: Công ty cổ phần Đầu tư và Xây dựng S; Địa chỉ: Số 400/5, đường Ung Văn Khiêm, Phường F, quận B, Thành phố Hồ Chí Minh. Bị đơn: Người đại diện theo pháp luật: Ông Huỳnh Hữu P –Tổng Giám đốc công ty (có mặt) Người kháng cáo: Bị đơn – Công ty cổ phần Đầu tư và Xây dựng S. TAND RA bản án yêu cầu chủ đầu tư phải thực hiện đúng hợp đồng mua bán và tiến hành bồi thường thiệt hại theo quy định. Trong vụ án này, chủ đầu tư cố tình viện các lý do khách quan về khó khăn trong việc huy động vốn, thủ tục pháp lý vướng mắc dẫn đến không tuân thủ theo hợp đồng. Kinh doanh Bất động sảnHTTTL là tài sản chứa đựng nhiều rủi ro nhưng phía khách hàng đã tuân thủ thực hiện tiến độ thanh toán thì chủ đầu tư cũng phải thực hiện theo đúng cam kết trong hợp đồng. Trên thực tế, Chủ đầu tư sau khi nhận tiền thanh toán lại không thực hiện nghĩa vụ của mình sau khi nhận thanh toán từ phía mua Bất động sảnHTTTL.
2.5. Chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai Luận văn: Thực trạng kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai.
2.5.1 Quy định về Chuyển nhượng hợp đồng mua bán thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
VBHN Luật Kinh doanh bất động sản năm 2022 bổ sung thêm hình thức ký kết hợp đồng thuê mua Bất động sản Hình thành trong tương lai. “Người mua, thuê mua nhà ở Hình thành trong tương lai có thể chuyển nhượng lại hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở Hình thành trong tương lai cho người khác. Bên mua, bên thuê mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở Hình thành trong tương lai khi hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận cho bên mua, bên thuê mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Quy định này là một trong những quy định mới của Văn bản hợp nhất Luật Kinh doanh bất động sản năm 2022 so với LKDBĐS năm 2006. Trước đây, bên mua, bên thuê mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở Hình thành trong tương lai khi chưa nhận bàn giao nhà” [Điều 59 – Văn bản hợp nhất Luật Kinh doanh bất động sản năm 2022].
Bên mua, thuê mua được quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Đồng thời, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên mua, bên thuê mua nhà với Chủ đầu tư. Chủ đầu tư có trách nhiệm tạo điều kiện cho các bên trong việc chuyển nhượng hợp đồng và không được thu bất kỳ khoản phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng. Một lưu ý là, khi chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở Hình thành trong tương lai thì phải chuyển nhượng hợp đồng theo từng căn nhà hoặc từng căn hộ riêng lẻ; đối với trường hợp hợp đồng mua bán, thuê mua nhiều căn nhà riêng lẻ hoặc nhiều căn hộ thi phải chuyển nhượng toàn bộ số căn nhà hoặc căn hộ trong hợp đồng đó. Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở Hình thành trong tương lai cuối cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai. Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở Hình thành trong tương lai phải được lập thành văn bản, có xác nhận của Chủ đầu tư vào văn bản chuyển nhượng. Cụ thể trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai như sau: Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng hợp đồng soạn thảo văn bản chuyển nhượng theo mẫu ban hành kèm theo nghị định 76/2017/NĐ-CP ngày 10/9/2017. Văn bản chuyển nhượng hợp đồng phải được lập thành 04 bản và có công chứng chứng thực; Các bên trong giao dịch chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, Công trình xây dựng Hình thành trong tương lai có trách nhiệm nộp thuế, phí và lệ phí cho việc chuyển nhượng hợp đồng theo quy định của pháp luật; Để được Chủ đầu tư xác nhận, các bên có trách nhiệm nộp các giấy tờ sau cho Chủ đầu tư: Hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà ở, Công trình xây dựng Hình thành trong tương lai ký lần đầu; Văn bản chuyển nhượng hợp đồng có công chứng, chứng thực. Biên lai nộp thuế hoặc được miễn thuế theo quy định của pháp luật về thuế; Giấy tờ nhân thân của bên nhận chuyển nhượng là cá nhân; đối với tổ chức nhận chuyển nhượng phải gửi kèm theo quyết định thành lập hoặc giấy đăng ký thành lập tổ chức đó (bản sao có chứng thực hoặc bản sao và xuất trình bản chính để đối chiếu); Trong thời hạn 05 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ chuyển nhượng hợp đồng thì bên bán, Chủ đầu tư phải xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng. Kể từ ngày văn bản chuyển nhượng hợp đồng được Chủ đầu tư xác nhận, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên mua, bên thuê mua nhà, công trình xây dựng với Chủ đầu tư theo hợp đồng mà bên mua, bên thuê mua trước đó đã ký với Chủ đầu tư.
Về ưu điểm, các quy định về chuyển nhượng hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua Bất động sản Hình thành trong tương lai đã tạo ra cơ sở pháp lý cho những thay đổi trong việc thực hiện nghĩa vụ của bên mua, bên thuê mua nhưng vẫn đảm bảo được quyền lợi của Chủ đầu tư.
Về nhược điểm, các quy định pháp luật về hoạt động này còn thiếu sót trong việc xác định tiêu chí của một phần dự án được chuyển nhương, điều này gây khó khăn trong quá trình xác định thế nào là một phần dự án được phép chuyển nhượng, thế nào là một phần dự án không thể tách rời trong tổng thể dự án; các quy định chưa cụ thể, rõ ràng trong việc bảo vệ khách hàng khi chuyển nhượng, các quy định hiện nay đang tập trung bảo vệ quyền lợi của Chủ đầu tư. Ngoài ra, trong các quy định còn chưa quy định chi tiết về vấn đề bảo vệ quyền lợi của khách hàng khi các Chủ đầu tư thay đổi thông qua mua bán, sáp nhập công ty; thiếu quy định về theo dõi, quản lý vấn đề chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở Hình thành trong tương lai cho một cơ quan quản lý nhà nước cụ thể để tăng hiệu quả thực thi.
2.5.2. Thực trạng áp dụng về chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai Luận văn: Thực trạng kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai.
Hoạt động chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở Hình thành trong tương lai diễn ra hết sức sôi động trong thời gian vừa qua, đặc biệt là đối với các dự án nhà ở thương mại Hình thành trong tương lai. Điều này xuất phát từ hai nguyên nhân chính:
Một là: có một tỷ lệ lớn bên mua nhà ở không nhằm mục đích để ở mà để đầu tư. Bởi vậy, trong quá trình thực hiện hợp đồng, khi nhận thấy giá cả có biến động hợp lý thì họ sẽ chuyển nhượng lại hợp đồng đó để thu phần chênh lệch và tiếp tục đầu tư vào các dự án có tiềm năng khác. Hoặc một phương diện khác, do các yếu tố khác nhau mà giá nhà giảm, nhưng nhận thấy việc tiếp tục theo đuổi hợp đồng trong hoàn cảnh đó là không hợp lý, giá nhà còn có thể giảm tiếp thì những người này cũng tìm cách chuyển nhượng hợp đồng mua bán để thu hồi vốn.
Hai là: thay đổi về nhu cầu của bên mua. Những bên mua nhà trực tiếp từ Chủ đầu tư để ở hoặc cho thuê nhưng sau đó nhu cầu này của họ thay đổi, có thể do công việc, nơi ở thay đổi. Cũng có thể do họ nhận thấy dự án nhà ở mà họ đang theo đuổi không còn phù hợp với những nhu cầu hiện tại, quá trình xây dựng Chủ đầu tư bộc lộ nhiều hạn chế, thiếu sót và khả năng nhà được bàn giao không như mong đợi…. bên cạnh đó lại có những dự án mới khác được mở bán với những đặc điểm ưu thế và phù hợp hơn thì họ cũng tìm cách chuyển nhượng cho người khác có nhu cầu.
Pháp luật đã quy định khá đầy đủ từ điều kiện cho đến trình tự thủ tục tiến hành hoạt động chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, vẫn còn trường hợp người chuyển nhượng, người nhận chuyển nhượng và Chủ đầu tư cấu kết không thực hiện việc chuyển nhượng theo đúng trình tự pháp luật nhằm trốn thuế. Cụ thể, thay vì việc bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng ký văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán, rồi nộp thuế thu nhập cá nhân theo luật định và yêu cầu Chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng thì bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng sẽ làm thủ tục đổi tên hợp đồng trực tiếp tại Chủ đầu tư. Chủ đầu tư sẽ thu hồi lại hợp đồng đã ký kết với bên chuyển nhượng cũng như các hóa đơn, chứng từ nộp tiền hay các giấy tờ khác đã phát hành, tiếp đó sẽ ký một hợp đồng mua bán căn hộ với bên nhận chuyển nhượng và thu một khoản tiền gọi là phí chuyển nhượng hợp đồng. Tình trạng này xảy ra ở giai đoạn LKDBĐS năm 2016 mới có hiệu lực, khi các cơ quan nhà nước chưa kịp ban hành các văn bản.
Bảng 2.2: Thống kê tình hình chuyển nhượng dự án nhà ở tại Thành phố Hồ Chí Minh từ năm 2018 đến năm 2024
Doanh nghiệp Chủ đầu tư vẫn chưa được bảo đảm quyền tự chủ kinh doanh, tự do chuyển nhượng dự án Bất động sản theo nhu cầu sản xuất kinh doanh: Hoạt động chuyển nhượng dự án vẫn bị “ách tắc” do quy định dự án phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nên từ năm 2021 đến tháng 09/2024 có rất ít dự án được chuyển nhượng. Tại Thành phố Hồ Chí Minh, năm 2021 chỉ có 05 dự án, năm 2022 không có dự án được chuyển nhượng, năm 2023 và 09 tháng đầu năm 2024, mỗi năm chỉ có 01 dự án được cho phép chuyển nhượng. Luận văn: Thực trạng kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai.
Nhận xét chung về thực trạng pháp luật về kinh doanh Bất động sản Hình thành trong tương lai:
Thứ nhất, Văn bản hợp nhất Luật Kinh doanh bất động sản năm 2022 chưa có sự thống nhất với các quy định của Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư cũng như có sự lệch pha giữa Luật Kinh doanh bất động sản và các văn bản hướng dẫn thi hành như về công chứng hợp đồng, thủ tục giao dịch. Quy định về kinh doanh Bất động sản Hình thành trong tương lai đang quá chú trọng vào nhà ở mà thiếu chi tiết, chặt chẽ đối với Công trình xây dựng, chưa tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động kinh doanh Công trình xây dựng Hình thành trong tương lai. Quy định về điều kiện của Bất động sản Hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh trong Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành đang không rõ ràng để áp dụng đối với Công trình xây dựng; không xác định được tất cả các công trình xây dựng hay chỉ một số trường hợp Công trình xây dựng cụ thể nào được kinh doanh theo hình thức bán, cho thuê mua công trình xây dựng Hình thành trong tương lai”.
Thứ hai, quyền của chủ đầu tư trong hoạt động Kinh doanh bất động sản Hình thành trong tương lai đang bị hạn chế bởi các hình thức bán, chuyển nhượng, cho thuê mua; chưa có quy định để chủ đầu tư sử dụng Bất động sản Hình thành trong tương lai phục vụ huy động vốn thực hiện dự án.
Thứ ba, vấn đề bảo lãnh được quy định nhằm giảm rủi ro cho người mua nhưng cũng còn nhiều vướng mắc gây khó khăn cho nhiều doanh nghiệp và còn nhiều tiêu cực, đẩy giá nhà ở cao hơn. Đối tượng bảo lãnh chủ yêu tập trung Bất động sản Hình thành trong tương lai là nhà ở mà không chú trong những loại hình khác như căn hộ du lịch, … Các quy định còn khá cứng nhắc trong việc Chủ đầu tư gặp rất nhiều khó khăn về quy trình bảo lãnh, điều hiện bảo lãnh như vấn đề thế chấp Bất động sản Hình thành trong tương lai.
Thứ tư, vẫn còn nhiều quy định chưa đi vào cuộc sống, chưa khuyến khích các chủ thể tham gia phát triển nhà ở, đặc biệt là Nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ, dẫn đến chưa tạo điều kiện để tăng nguồn cung cho thị trường, làm cho quan hệ cung – cầu về nhà ở vẫn còn mất cân đối và nhiều bất cập. Tại các đô thị lớn như Hà Nội, TPHCM, TP. Đà Nẵng…nguồn cung về nhà ở, đặc biệt là nhà ở có giá thấp và trung bình còn thiếu, chưa đáp ứng được yêu cầu của người dân. Giá cả nhà ở trên thị trường nhìn chung vẫn còn ở mức quá cao so với mức thu nhập bình quân của đại đa số các tầng lớp dân cư. Nhiều quy định trong Luật hiện hành còn chưa cụ thể, chưa rõ dàng, cứng nhắc nên không khả thi như: quy định về việc quy hoạch quỹ đất để phát triển Nhà ở xã hội, quy định về tiêu chuẩn thiết kế nhà ở xã hội, tiêu chuẩn thiết kế nhà ở thương mại, quy định không cho phép bán Nhà ở xã hội, …Một số vấn đề phát sinh trên thực tế nhưng pháp luật hiện hành chưa điều chỉnh như quy định về phát triển nhà ở tái định cư, về tài chính nhà ở, về phát triển nhà ở chung cư của hộ gia đình, cá nhân, …
Thứ năm, đang thiếu quy định về việc cho phép bên bán nhà ở và bên mua nhà ở được thỏa thuận áp dụng biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bàn giao nhà ở của chủ đầu tư thay cho việc chỉ cho phép chủ đầu tư không thu quá 95% giá trị của hợp đồng mua bán nhà ở. Luận văn: Thực trạng kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai.
Thứ sáu, Chưa quy định về trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà nước về việc thẩm định xem chủ đầu tư có được bán nhà ở Hình thành trong tương lai. Việc quy định nhằm đề cao vai trò của nhà nước trong việc hạn chế rủi ro cho khách hàng, phần nào sẽ dẫn đến tâm lý “tin tưởng” của khách hàng khi mua nhà ở Hình thành trong tương lai và thiếu đi việc kiểm tra các thông tin cần thiết khác. Tuy nhiên, Điểm b, Khoản 2, Điều 19 Nghị định số 99/2017/NĐ-CP lại quy định nếu Sở Xây dựng không có văn bản thì vẫn được bán và phải chịu trách nhiệm. Các quy định về việc tạo quỹ đất cho phát triển các dự án bất động sản vẫn còn mang nặng tính xin – cho, trong khi pháp luật không có quy định yêu cầu các địa phương phải lập kế hoạch phát triển nhà ở và bất động sản nên tình trạng dự án bất động sản phát triển tràn lan, theo phong trào xảy ra khá phổ biến, nhiều chủ đầu tư không có khả năng tài chính để thực hiện dự án, dẫn đến chậm triển khai. Thủ tục lập, phê duyệt dự án và thủ tục cấp Giấy chứng nhận đầu tư vẫn chưa thống nhất, đặc biệt là đối với các dự án của Chủ đầu tư trong nước. Các quy định về thủ tục thu, nộp tài chính (tiền sử dụng đất, tiền thuê đất), các khoản thuế, lệ phí, phí liên quan đến hoạt động Kinh doanh bất động sản vẫn còn rườm rà, gây khó khăn cho các tổ chức, cá nhân tham gia đầu tư, kinh doanh nhà ở. Quy định về thủ tục nộp thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản còn phức tạp, mất nhiều thời gian. Cơ chế về thu chênh lệch địa tô trong sử dụng đất đai đối với các dự án nhà ở, dự án khu đô thị mới, dự án phát triển hạ tầng giao thông vẫn chưa được đặt ra trong Luật. Ngoài ra, chế tài cho việc xử lý vi phạm pháp luật trong Kinh doanh bất động sản Hình thành trong tương lai được quy định khá sơ sài và chưa đủ tính răn đe. Theo quy định tại Nghị định 139/2019/ND-CP của Chính phủ, việc xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng, Kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, mức phạt cao nhất đối với các hành vi bị cấm chỉ là 300 triệu đồng. Nếu so với lợi ích thu được từ việc lợi dụng kẽ hở của pháp luật trong một dự án bất động sản quy mô lớn hàng trăm, ngàn tỷ đồng thì mức phạt này là quá thấp, nhiều nhà đầu tư cố tình làm trái quy định pháp luật, chấp nhận nộp phạt, gây ảnh hưởng lớn đến quyền lợi của các chủ thể khác”.
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 Luận văn: Thực trạng kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai.
Qua nghiên cứu, đánh giá các quy định pháp luật và thực tiễn áp dụng các quy định pháp luật hiện nay về kinh doanh Bất động sản Hình thành trong tương lai cho thấy hệ thống pháp luật điều chỉnh trong lĩnh vực này khá đầy đủ từ văn bản Luật đến hệ thống văn bản dưới Luật. Các quy định được đánh giá khá chặt chẽ tạo cơ sở pháp lý thuận lợi cho các chủ đầu tư thực hiện kinh doanh các dự án nhà ở, công trình xây dựng Hình thành trong tương lai cũng như hạn chế rủi ro gặp phải cho khách hàng khi tiến hành các giao dịch có liên quan đến Bất động sản Hình thành trong tương lai. Nhìn chung, các chủ đầu tư, khách hàng đã nghiêm túc tuân thủ các quy định đó, tuy nhiên, thực tiễn áp dụng các quy định pháp luật vẫn còn tình trạng né tránh các nghĩa vụ thực hiện, bàn giao Bất động sản chậm tiến độ, chất lượng Bất động sản không đúng với cam kết hay thực hiện huy động vốn khi chưa đủ điều kiện, … Nguyên nhân của thực trạng đó bên cạnh từ ý thức chấp hành pháp luật của Chủ đầu tư còn có nguyên nhân đến từ hạn chế của các quy định pháp luật điều chỉnh trong lĩnh vực này. Hệ thống pháp luật vẫn chưa có sự thống nhất giữa các văn bản cùng điều chỉnh đối tương Bất động sản Hình thành trong tương lai như Luật kinh doanh bất động sản năm 2016 và Luật nhà ở năm 2016; các quy định vẫn chưa đủ sức răn đe các hành vi vi phạm hay còn thiếu các quy định ràng buộc với trách nhiệm của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với việc mở bán của các dự án Bất động sản Hình thành trong tương lai. Ngoài ra một số quy định cứng nhắc trong bảo lãnh đối với các hoạt động bán, cho thuê mua cũng là những rào cản pháp lý khiến các Chủ đầu tư gặp trở ngại khi kinh doanh Bất động sản Hình thành trong tương lai. Bên cạnh đó, việc khảo sát thực tiễn áp dụng các quy định của pháp luật về kinh doanh Bất động sản Hình thành trong tương lai tại TPHCM cũng là những cơ sở quan trọng làm tiền đề cho những giải pháp hoàn thiện pháp luật trong lĩnh vực kinh doanh Bất động sản Hình thành trong tương lai ở Việt Nam trong giai đoạn hiện nay. Luận văn: Thực trạng kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai.
XEM THÊM NỘI DUNG TIẾP THEO TẠI ĐÂY:
===>>> Luận văn: Giải pháp Kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai