Chia sẻ chuyên mục Đề Tài Luận văn: Giải pháp Kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai hay nhất năm 2024 cho các bạn học viên ngành đang làm luận văn thạc sĩ tham khảo nhé. Với những bạn chuẩn bị làm bài luận văn tốt nghiệp thì rất khó để có thể tìm hiểu được một đề tài hay, đặc biệt là các bạn học viên đang chuẩn bị bước vào thời gian lựa chọn đề tài làm luận văn thì với đề tài: Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai và giải pháp nâng cao hiệu quả thi hành tại Thành phố Hồ Chí Minh dưới đây chắc chắn sẽ giúp cho các bạn học viên có cái nhìn tổng quan hơn về đề tài sắp đến.
3.1. Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai tại Thành phố Hồ Chí Minh
3.1.1. Hoàn thiện quy định pháp luật với quyền của chủ đầu tư trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai tại Thành phố Hồ Chí Minh
Đối với quyền của chủ đầu tư trong kinh doanh bất động sản Hình thành trong tương lai trước hết cần quy định mở rộng đối tượng kinh doanh. Cần ghi nhận quyền Kinh doanh bất động sản đối với liên hiệp hợp tác xã. Theo đó sửa đổi, bổ sung Khoản 1- Điều 10 – Văn bản hợp nhất Luật Kinh doanh bất động sản năm 2022 như sau: “Tổ chức, cá nhân Kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp). Liên quan đến huy động và sử dụng vốn: kiến nghị quy định mức vốn pháp định không áp dụng chung cho tất cả các nội dung hoạt động mà dựa trên từng hoạt động, cụ thể là hoạt động kinh doanh dự án chung cư, một số hoạt động khác như môi giới thì không cần thiết; mức vốn pháp định phải được chứng minh bằng nhiều cách như thông qua ký quỹ hoặc đảm bảo của các tổ chức tín dụng; mức vốn pháp định này sẽ không cố định mà lớn hay nhỏ tùy thuộc vào quy mô, diện tích đất sử dụng, vốn đầu tư, … và phải được duy trì một tỷ lệ phần trăm nhất định tùy vào vốn pháp định suốt quá trình thực hiện dự án và kinh doanh mua bán căn hộ, có cơ chế giám sát.
Liên quan đến vấn đề giao dịch Bất động sản không cần thiết quy định bắt buộc phải qua sàn Bất động sản, điều này hạn chế quyền của Chủ đầu tư và những người có liên quan đến giao dịch Bất động sản nói chung và Bất động sản Hình thành trong tương lai nói riêng. Trên thực tế, các sàn giao dịch Bất động sản hoạt động rất “đìu hiu” trong các năm gần đây và nhiều sàn giao dịch đóng cửa hoặc tạm dừng hoạt động, nên việc đề xuất quy định “bắt buộc giao dịch Bất động sản phải qua sàn giao dịch” sẽ là “phao cứu sinh”, tạo lại lợi thế và “đặc quyền, đặc lợi” cho lực lượng môi giới, sàn giao dịch. Vấn đề mấu chốt cần đặt ra là trả lại đúng vai trò, vị trí của hoạt động môi giới, sàn giao dịch trong thị trường Bất động sản, đó là vai trò “cầu nối” kết nối bên bán với bên mua, giữ vai trò cung ứng dịch vụ bán hàng cho bên bán (là Chủ đầu tư dự án hoặc chủ sở hữu bất động sản) hoặc cung ứng dịch vụ mua bất động sản cho bên mua. Nếu quy định “bắt buộc giao dịch Bất động sản qua sàn giao dịch” thì “sàn giao dịch” từ “thân phận” của một người “làm thuê”, chỉ chuyên “cung cấp dịch vụ” cho bên bán và bên mua nhà đất thì “sàn giao dịch” sẽ trở thành “Ông vua” của thị trường bất động sản do “sàn giao dịch” được trao cho các quyền và lợi thế có tính “đặc quyền, đặc lợi”. Mặt khác, “Sàn giao dịch” còn có thể “vô tình” chiếm dụng tiền thanh toán bán hàng của Chủ đầu tư. Bởi lẽ, sàn giao dịch thường định kỳ mới chuyển tiền thanh toán của khách hàng cho Chủ đầu tư dự án sau một thời gian nhất định. “Sàn giao dịch” còn nắm giữ được toàn bộ “thông tin khách hàng”. Bởi lẽ, nhờ “đặc quyền” tiếp cận khách hàng nên sàn giao dịch còn nắm giữ được toàn bộ “thông tin khách hàng”, mà đây là một cơ sở dữ liệu rất quan trọng để khảo sát, đánh giá và ra quyết định đầu tư kinh doanh mà chủ đầu tư dự án không thể bỏ qua.
CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM ĐẾN DỊCH VỤ
3.1.2. Hoàn thiện quy định pháp luật về điều kiện kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai Luận văn: Giải pháp Kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai.
Luật Kinh doanh bất động sản cần bổ sung khái niệm pháp lý “CTXD”. Công trình xây dựng Hình thành trong tương lai là một trong những loại Bất động sản Hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh và các hình thức Kinh doanh bất động sản HTTTL. Đây là khái niệm cần được bổ sung làm rõ và liệt kê các loại hình thuộc Công trình xây dựng Hình thành trong tương lai. Liên quan đến quy định về điều kiện mở bán căn hộ, cần bổ sung điều khoản về giải quyết hậu quả pháp lý đối với trường hợp đối tượng hợp đồng mở bán khi chưa đủ điều kiện theo hướng, không tuyên bố vô hiệu mà cho phép quyền hủy hợp đồng cho người mua, trường hợp không thể tiếp tục do không đảm bảo các điều kiện về mặt pháp lý, Chủ đầu tư phải có nghĩa vụ trả lại tiền và bồi thường cho người mua một khoản tiền bằng chính số tiền đã đóng tính đến thời điểm phát hiện vi phạm. Chương 3 – Văn bản hợp nhất Luật Kinh doanh bất động sản năm 2022 cần bổ sung điều khoản quy định về giải quyết mối quan hệ hợp đồng mua bán nhà ở chung cư Hình thành trong tương lai khi xảy ra trường hợp vi phạm các quy định tại Điều 55, Điều 56 của Văn bản hợp nhất Luật Kinh doanh bất động sản năm 2022. Theo tinh thần pháp luật Việt Nam, khi chưa đủ điều kiện về đối tượng hàng hóa được phép giao dịch, thì giao dịch sẽ bị vô hiệu theo tinh thần Bộ luật dân sự. Nội dung này nên quy định rất rõ trong Luật Kinh doanh bất động sản với tư cách là luật chuyên ngành trong giao dịch mua bán tài sản khá đặc biệt này nhằm tạo sự thống nhất trong cách hiểu và áp dụng pháp luật trong trường hợp này. Theo đó, Luật Kinh doanh bất động sản cần quy định như sau: “Trường hợp giao kết hợp đồng mua bán chung cư Hình thành trong tương lai thiếu các nội dung, điều kiện quy định tại Điều 55, Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản, hợp đồng sẽ được xử lý vô hiệu theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2017. Trường hợp Chủ đầu tư khắc phục, bổ sung các yêu cầu, điều kiện theo quy định tại thời điểm giải quyết tranh chấp, hợp đồng sẽ không bị tuyên vô hiệu. Trường hợp công trình xây dựng, nhà chung cư Hình thành trong tương lai có sai phạm dẫn đến đình chỉ thi công, hợp đồng bị xử lý vô hiệu, Chủ đầu tư chịu trách nhiệm với Nhà nước và bồi thường thiệt hại cho người mua có tính lãi trên số tiền đã thu theo mức lãi suất do các bên thỏa thuận hoặc mức lãi suất do nhà nước quy định tại thời điểm xảy ra tranh chấp”. Luận văn: Giải pháp Kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai.
Ngoài ra, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) cần “luật hóa” các nội dung của Khoản 2, Điều 6 – Nghị định số 02/2024/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản về căn hộ du lịch (condotel) tương tự như Luật Nhà ở 2016 đã quy định đối với căn hộ chung cư.
3.1.3. Hoàn thiện quy định pháp luật đối với bảo lãnh trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai tại Thành phố Hồ Chí Minh
Cần quy định chặt chẽ hơn về vấn đề bảo lãnh bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở Hình thành trong tương lai. Giải pháp được đề ra là cần minh bạch hơn trong việc thực hiện bảo lãnh, đặc biệt cần quy định nghiêm khắc mức phạt cho các ngân hàng khi đã tham gia cam kết bảo lãnh mà không bảo lãnh, nhằm đảm bảo quyền lợi cho người dân.
Cần mở rộng các trường hợp bảo lãnh và chủ thể bảo lãnh bán, cho thuê mua BĐS Hình thành trong tương lai
Cần chỉnh sửa, bổ sung quy định về các trường hợp được bảo lãnh theo hướng, tất cả người tiêu dùng cần được bảo lãnh khi mua bán, thuê mua Bất động sản HTTTL chứ không chỉ bó hẹp các đối tượng như hiện nay. Ví dụ: khách hàng của loại bất động sản kết hợp giữa nhà ở và khách sạn (codotel), hay nhà ở và văn phòng (officetel).
Mặc dù hoạt động bảo lãnh ngân hàng được trao cho nhiều chủ thể khác nhau, như: ngân hàng thương mại (bao gồm cả ngân hàng nước ngoài) và các tổ chức tín dụng khác. Tuy nhiên, bảo lãnh trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai lại chỉ cho phép ngân hàng thương mại trong nước được phép bảo lãnh. Quy định này làm giảm khả năng tiếp cận các nguồn bảo lãnh, gây khó khăn trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai nói chung, thậm chí dẫn đến việc vi phạm quy định này trong thực tiễn. Mục đích của bảo lãnh trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai chỉ nhằm mục đích bảo vệ quyền lợi cho khách hàng khi có rủi ro xảy ra, mà không phải mục đích cấp tín dụng cho chủ đầu tư. Vì vậy, không thể không cho phép các tổ chức hoạt động kinh doanh bảo hiểm, ngân hàng thương mại nước ngoài… được quyền bảo lãnh trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Pháp luật cần bổ sung chủ thể bảo lãnh là các tổ chức kinh doanh bảo hiểm hay ngân hàng thương mại nước ngoài.
- Cần chỉnh sửa quy định về thời điểm bảo lãnh Luận văn: Giải pháp Kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai.
Quy định của pháp luật về thời điểm bảo lãnh tạo ra tình trạng không thể tuân thủ pháp luật khi áp dụng trên thực tế và không đảm bảo quyền lợi của bên mua nhà ở Hình thành trong tương lai, trừ trường hợp việc các bên sử dụng hợp đồng theo mẫu. Để khắc phục tình trạng này, cần sửa Điều 56 – Văn bản hợp nhất Luật Kinh doanh bất động sản năm 2022 về thời điểm ký kết hợp đồng bảo lãnh trong mua bán, thuê mua nhà ở Hình thành trong tương lai theo hướng thời điểm ký kết hợp đồng bảo lãnh sau khi có hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai giữa bên bán là Chủ đầu tư và khách hàng mua nhà ở Hình thành trong tương lai, trừ trường hợp bên bán sử dụng hợp đồng theo mẫu. Trong trường hợp bên bán sử dụng hợp đồng theo mẫu, bên bảo lãnh và bên nhận bảo lãnh có quyền ký cam kết bảo lãnh chung cho toàn bộ dự án. Trong trường hợp này, thời điểm ký kết bảo lãnh trước khi có hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở Hình thành trong tương lai. Khi ký kết hợp đồng này, các bên chỉ cần dẫn chiếu hoặc chi tiết hóa các quy định của cam kết này.
Ngoài ra, khi áp dụng quy định pháp luật về việc cho phép chuyển nhượng dự án Bất động sản nói chung và dự án đầu tư nhà ở nói riêng, cơ quan nhà nước có thẩm quyền có thể coi hoặc không coi việc chấm dứt bảo lãnh là vi phạm nguyên tắc chuyển nhượng dự án. Điều này dẫn đến thực trạng khi áp dụng pháp luật về vấn đề này, có nơi cho phép hoặc không cho phép chuyển nhượng dự án khi việc bảo lãnh bị chấm dứt. Trước tình trạng vừa nêu, cần chỉnh sửa quy định về điều kiện chuyển nhượng dự án. Theo đó, cần quy định buộc bên nhận chuyển nhượng dự án phải bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của mình đối với bên mua, bên thuê mua nhà ở Hình thành trong tương lai. Bên cạnh đó, cần bổ sung quy định mức trần phí bảo lãnh. Theo đó, cần có quy định về giới hạn mức trần phí bảo lãnh thay vì để ngân hàng và doanh nghiệp thoả thuận. Thực tiễn cho thấy có trường hợp ngân hàng tận dụng vị thế cao hơn của mình trong khi phía doanh nghiệp là bên bán nhà ở bắt buộc phải phát hành bảo lãnh nên đã bị đẩy mức phí lên rất cao, thiệt hại quy cho cùng sẽ bị đẩy về phía người mua nhà cũng như phía doanh nghiệp sẽ gặp khó khăn trong quá trình bán hàng với mức giá cao. Việc quy định mức phí trần sẽ khiến cho các Ngân hàng thương mại phải cạnh tranh để có khách hàng và cũng là biện pháp chống liên kết độc quyền trong bảo lãnh giữa các ngân hàng. Ngân hàng thương mại có thể xem xét cấp tín dụng có bảo đảm một phần hoặc giảm tỷ lệ bảo đảm cấp tín dụng. Với đặc thù của lĩnh vực phát triển dự án Bất động sản, phía chủ đầu tư dự án không sẵn có nguồn tiền mặt để thực hiện ký quỹ phát hành bảo lãnh, trong lúc gần như hầu hết tài sản của Chủ đầu tư cũng đã được thế chấp (tài sản thế chấp gần như chỉ có dự án Hình thành trong tương lai), nên sẽ gặp khó trong vấn đề duy trì tỷ lệ tài sản bảo đảm để thực hiện phát hành bảo lãnh ngân hàng. Do đó, ngân hàng có thể xem xét trên tổng thể tình hình triển khai dự án, năng lực và uy tín của chủ đầu tư, tiến độ thực hiện dự án để quyết định cấp tín dụng với tỷ lệ tài sản bảo đảm phù hợp hơn cho khách hàng.
Nên ban hành quy định cho phép trường hợp người mua nhà ở hình thành trong tương lai không yêu cầu phải có bảo lãnh ngân hàng thì lúc này không bắt buộc bên bán phải bắt buộc thực hiện phát hành bảo lãnh ngân hàng. Việc có bảo lãnh ngân hàng là để bảo vệ quyền lợi người mua nhà, tuy nhiên để thực hiện có thể gây ra đội chi phí mà thông thường người mua nhà sẽ là bên chịu. Do đó, để khắc phục vấn đề này và đảm bảo phù hợp với nguyện vọng của các bên, trong trường hợp giao dịch với các chủ đầu tư có uy tín, thương hiệu và được người tiêu dùng tin cậy thì có thể cho phép người mua nhà đồng ý để bên bán không phát hành bảo lãnh. Luận văn: Giải pháp Kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai.
3.1.4. Hoàn thiện quy định pháp luật về thanh toán trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai
“Pháp luật về Kinh doanh bất động sản Hình thành trong tương lai cần bổ sung quy định về việc cho phép bên bán nhà ở và bên mua nhà ở được thỏa thuận áp dụng biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bàn giao nhà ở của chủ đầu tư thay cho việc chỉ cho phép chủ đầu tư không thu quá 95% giá trị của hợp đồng mua bán nhà ở. Bên cạnh đó, cần bổ sung quy định về “đặt cọc” vào Điều 6 Nghị định số 02/2024/NĐ-CP quy định về hợp đồng kinh doanh bất động sản”. Cụ thể, việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua, cho thuê lại bất động sản và chuyển nhượng dự án bất động sản phải lập thành hợp đồng theo mẫu quy định. Trước khi ký kết hợp đồng với khách hàng, Chủ đầu tư dự án Bất động sản có thể nhận “đặt cọc” của khách hàng để bảo đảm giao kết hợp đồng Kinh doanh bất động sản; giá trị đặt cọc do các bên thỏa thuận nhưng không vượt quá 30% giá trị bất động sản; hình thức văn bản đặt cọc do các bên thỏa thuận theo quy định của pháp luật về dân sự”.
Đồng thời, kiến nghị bổ sung quy định về “đặt cọc” vào 8 loại hợp đồng mẫu của Phụ lục kèm theo Điều 6 Nghị định số 02/2024/NĐ-CP quy định về hợp đồng Kinh doanh bất động sản”.
3.1.5. Hoàn thiện quy định pháp luật về chuyển nhượng trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai Luận văn: Giải pháp Kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai.
Cần sửa đổi Văn bản hợp nhất Luật Kinh doanh bất động sản năm 2022 theo hướng bổ sung quy định tiêu chí của một phần dự án được chuyển nhượng. Việc quy định cụ thể các tiêu chí để xác định thế nào là một phần dự án được phép chuyển nhượng, thế nào là một phần dự án không thể tách rời trong tổng thể dự án nhằm đảm bảo được các nội dung về mục tiêu khi quyết định cho phát triển toàn bộ dự án, đảm bảo được quyền lợi cho Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng một phần dự án và đảm bảo sự phát triển của kinh tế – xã hội, định hướng quy hoạch, nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật.
Cần cụ thể hóa các quy định về bảo vệ khách hàng và bên có liên quan đến dự án trong hoạt động chuyển nhượng dự án Bất động sản nhằm đảm bảo cân bằng lợi ích của các bên trong hoạt động này, tránh vì mục tiêu đẩy mạnh, thông thoáng hoạt động chuyển nhượng dự án mà bỏ qua việc bảo đảm quyền lợi của bên yếu thế và đi ngược lại quy tắc công bằng, bình đẳng của pháp luật. Trong nền kinh tế hội nhập và ứng dụng các công nghệ hiện đại, việc đồng thuận và lấy ý kiến của khách hàng và bên liên quan có khả năng thực hiện được gần như dễ dàng và vẫn đảm bảo được quy trình chuyển nhượng dự án, cần đưa nội dung này thành một tiêu chí thẩm định trước thời điểm ban hành quyết định chấp thuận cho chuyển nhượng dự án.
Việc mua bán sáp nhập công ty nhằm sở hữu dự án có thể làm cho các quy định của pháp luật kinh doanh Bất động sản về hoạt động chuyển nhượng dự án không còn được thực thi trên thực tế, các Chủ đầu tư có thể phân bổ các dự án cho các công ty con nắm giữ, qua đó chuyển nhượng vốn nhằm mục đích chính là chuyển nhượng dự án. Do đó, cần thiết lập cơ chế pháp lý nhằm kiểm soát các giao dịch chuyển nhượng vốn cho mục đích chuyển nhượng dự án để tránh bị thất thu ngân sách nhà nước, xác định các điều kiện pháp lý cụ thể cho một doanh nghiệp sở hữu các dự án Bất động sản khi thực hiện chuyển nhượng vốn doanh nghiệp cần phải đáp ứng.
Bổ sung quy định về theo dõi và quản lý vấn đề chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua Bất động sản Hình thành trong tương lai. Để ngăn chặn được tình trạng Chủ đầu tư cấu kết với bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng trong hoạt động chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở Hình thành trong tương lai, pháp luật cần bổ sung các quy định về theo dõi và quản lý chặt chẽ quá trình thực hiện hợp đồng tại Chủ đầu tư. Phải quy định về việc một cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (Đơn cử như Sở xây dựng) có quyền hạn và trách nhiệm trong việc theo dõi quá trình mua bán nhà ở hình thành trong tương lai trong mỗi dự án của Chủ đầu tư. Việc theo dõi, giám sát chặt chẽ, cập nhật định kỳ được thông tin và tình hình bán ra của Chủ đầu tư sẽ góp phần hạn chế việc Chủ đầu tư tự ý hủy ngang hợp đồng đã ký với người chuyển nhượng để ký lại một hợp đồng khác cho người nhận chuyển nhượng. Luận văn: Giải pháp Kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai.
Bên cạnh những kiến nghị hoàn thiện pháp luật cho từng khía canh nêu trên thì còn có những kiến nghị mang tính chất tổng quát cho pháp luật về Kinh doanh bất động sản Hình thành trong tương lai như sau:
Cần bổ sung thêm quy định về trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà nước về việc thẩm định xem chủ đầu tư có được bán nhà ở Hình thành trong tương lai. Việc quy định nhằm đề cao vai trò của nhà nước trong việc hạn chế rủi ro cho khách hàng, phần nào sẽ dẫn đến tâm lý “tin tưởng” của khách hàng khi mua Bất động sản Hình thành trong tương lai và thiếu đi việc kiểm tra các thông tin cần thiết khác.
Tăng mức phạt xử phạt vi phạm hành chính khi các chủ thể có hành vi vi phạm. Trước đây, mức phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực Kinh doanh bất động sản tại Nghị định số 139/2019/NĐ-CP của Chính phủ ngày 27/11/2019 là 300 triệu đồng. Mức phạt này đã được điều chỉnh nhưng nhìn chung vẫn còn thấp, chưa đủ sức răn đe, đặc biệt là đối với Chủ đầu tư. Đôi khi, chủ đầu tư chấp nhận mức phạt này để có được lợi nhuận cao hơn thế gấp nhiều lần.
Cần có chế tài xử lý hình sự: Chế tài này thể hiện sự nghiêm minh của pháp luật đối với hành vi vi phạm. Bất kỳ hành vi của chủ thể nào mà cấu thành tội phạm thì cần thiết phải được áp dụng chế tài hình sự để bảo đảm tính ổn định của hoạt động kinh doanh nhà ở Hình thành trong tương lai.
3.2. Một số giải pháp nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai. Luận văn: Giải pháp Kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai.
3.2.1 Có cơ chế thanh tra, kiểm tra thường xuyên, đột xuất và có cơ chế xử lý nghiêm minh đối với các hành vi vi phạm pháp luật về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai
Với tư cách là một chức năng của quản lý Nhà nước, thanh tra chính là hoạt động xem xét việc làm của các cơ quan, tổ chức cá nhân có đúng chính sách, pháp luật hay không. Nếu họ làm sai hoặc làm chậm thì giúp họ sửa chữa và làm cho đúng. Mục đích của thanh tra là phát huy nhân tố tích cực, phòng ngừa xử lý những vi phạm, bảo đảm để các cơ quan, tổ chức và cá nhân tuân thủ và chấp hành một cách chính xác, đầy đủ và nghiêm chỉnh pháp luật Nhà nước.
Trong lĩnh vực pháp luật về Kinh doanh bất động sản Hình thành trong tương lai, hoạt động thanh tra, kiểm tra đặc biệt càng cần phải diễn ra thường xuyên, liên tục và nghiêm túc. Bởi trong hoạt động Kinh doanh bất động sản Hình thành trong tương lai có hai đối tượng có quyền lợi và nghĩa vụ mâu thuẫn nhau (Quyền lợi của bên này là nghĩa vụ của bên kia) là Chủ đầu tư và phía bên mua, thuê mua Bất động sản. Trong khi đó, đó lại là mối quan hệ khá không cân xứng về vị thế – giữa một bên là Chủ đầu tư – thường là một doanh nghiệp lớn, có tiềm lực kinh tế, có bộ máy quản lý chặt chẽ, nhân lực hùng hậu, đặc biệt là có bộ phận pháp chế chuyên nghiệp để soạn thảo hợp đồng, các văn bản và kiểm soát việc thực thi các quy định của pháp luật một cách hợp lý nhất nhằm đảm bảo quyền lợi cao nhất cho Chủ đầu tư, với một đối tượng là những bên mua, thuê mua Bất động sản, đa phần là các cá nhân, kiến thức pháp luật còn hạn hẹp và vị thế có phần “lép vế” hơn Chủ đầu tư. Do vậy, cần tăng cường các biện pháp kiểm tra, kiểm soát của các cơ quan có thẩm quyền đối với chủ thể kinh doanh; điều kiện giao dịch và hàng hóa Bất động sản đưa vào giao dịch; các hợp đồng mẫu khi nhà đầu tư ký kết với khách hàng đặc biệt tăng cường kênh thông tin cho khách hàng khi tham gia giao dịch. Luận văn: Giải pháp Kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai.
3.2.2 Ban hành, rà soát và hoàn thiện hệ thống văn bản quy phạm pháp luật, các chính sách pháp luật về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai, đảm bảo tinh đầy đủ, rõ ràng, thống nhất và ổn định
Muốn đảm bảo thực hiện pháp luật, trước hết hệ thống pháp luật đó phải đầy đủ, rõ ràng, thống nhất và ổn định. Trong hơn 30 năm đổi mới, Nhà nước đã không ngừng xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai nói chung và về Kinh doanh bất động sản nói riêng. Tuy nhiên, đối với lĩnh vực Kinh doanh bất động sản Hình thành trong tương lai, do còn là lĩnh vực mới nên hệ thống pháp luật còn nhiều thiếu sót và chưa đồng bộ với các lĩnh vực pháp luật liên quan khác. Nhà nước trước hết cần phải tạo khuôn khổ pháp lý minh bạch, hợp lý, thích ứng với các nguyên tắc của thị trường, tôn trọng thị trường và tạo ra sự bình đẳng để các chủ thể tham gia vào hoạt động KDBÐS.
3.2.3 Nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp bất động sản hình thành trong tương lai
Trong những năm qua, tranh chấp về Bất động sản Hình thành trong tương lai được xem là một loại tranh chấp mới phát sinh, đặc biệt là kể từ khi các dự án nhà ở Hình thành trong tương lai được phát triển ồ ạt sau khi có các văn bản quy định của Nhà nước cho phép triển khai loại hình Bất động sản này. Các tranh chấp Bất động sản Hình thành trong tương lai vì thế cũng theo đó đã trở nên phổ biến. Tuy nhiên, do thực trạng pháp luật về Bất động sản Hình thành trong tương lai trong những thời điểm nhất định đã có những quy định chưa thực sự phù hợp, đồng bộ nên quá trình giải quyết tranh chấp còn gặp nhiều khó khăn. Do đó, để thúc đẩy thị trường Bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh góp phần thúc đẩy nền kinh tế phát triển, chúng ta cần nâng cao tính hiệu lực, hiệu quả của việc giải quyết tranh chấp Bất động sản Hình thành trong tương lai thông qua Tòa án, Hòa giải. Muốn vậy, việc phải tiếp tục hoàn thiện các quy định của pháp luật về Bất động sản Hình thành trong tương lai, tạo hành lang pháp lý phù hợp là yêu cầu tiên quyết phải thực hiện cho bằng được.
Cơ chế giải quyết tranh chấp dân sự của Tòa án cũng cần được cải cách theo hướng tối giản thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian giải quyết thông qua vai trò tích cực của Thẩm phán và mở rộng, tăng cường áp dụng giải quyết tranh chấp dân sự theo thủ tục rút gọn. Việc giải quyết tranh chấp về Bất động sản Hình thành trong tương lai tại Tòa án cần được phát huy hơn nữa vai trò của Thẩm phán, Hội thẩm nhân dân. Bên cạnh đó các đương sự, người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho các đương sự cần tích cực, chủ động phát huy vai trò của mình trong quá trình tham gia tố tụng và giải quyết vụ án.
3.2.4 Nâng cao trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai Luận văn: Giải pháp Kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai.
- Cần có hệ thống cơ quan chuyên môn giám sát các dự án Bất động sản Hình thành trong tương lai
Hầu hết các dự án nhà ở Hình thành trong tương lai đều xây dựng chậm tiến độ nên người mua sẽ không nhận được nhà theo đúng thời hạn. Và khi nhận được thì có thể xảy ra tình trạng thực tế sản phẩm không đúng với chất lượng đã cam kết, thỏa thuận theo hợp đồng ký kết trước đó. Cơ quan này phải tập hợp được những người có chuyên môn cao, làm việc chuyên trách, khách quan, có cơ cấu tổ chức, điều kiện thành lập, nguyên tắc hoạt động do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền như Bộ Xây dựng, Sở Xây dựng quyết định. Đối với các thành phố lớn như TPHCM nơi có nhiều dự án nhà ở Hình thành trong tương lai thì có thể thành lập cơ quan này với quy mô lớn hơn có thể trực thuộc Sở Xây dựng hoặc có thể là cơ quan tương đương cấp Sở và trực thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Cơ quan này thực hiện chức năng kiểm tra, giám sát các dự án xây dựng nhà ở, công khai các dự án đã được cấp phép, các thông tin đầy đủ của một dự án.
- Cần công khai thông tin dự án Bất động sản Hình thành trong tương lai
Công khai, minh bạch thông tin là một trong những mục tiêu của thị trường Bất động sản Việt Nam nhưng thực chất, nhiều sai phạm xảy ra với Bất động sản Hình thành trong tương lai vì người dân chưa nắm được thông tin cụ thể về dự án, thậm chí chủ đầu tư còn điều chỉnh dự án mà không báo cáo cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Khi tìm kiếm thông tin trên trang thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân tỉnh, Sở Xây dựng thì chỉ có thể có những thông tin cơ bản về tên, diện tích, số vốn đầu tư, thiếu các thông tin như phê duyệt dự án, thời điểm khởi công, tiến độ, quy hoạch, thiết kế và nhất là tình trạng hiện thời của dự án nhà ở Hình thành trong tương lai đó. Đây là một nội dung cũng rất cần thiết công khai và công khai một cách chi tiết, rõ ràng chứ không chỉ công khai cho có, mang tính chiếu lệ.
Trách nhiệm này chắc chắn thuộc về các phòng ban của Sở Xây dựng, bởi Sở này chính là nơi phê quyệt, cấp phép… cho từng dự án.
Bên cạnh đó, cần xây dựng các trung tâm trợ giúp cung cấp thông tin của chủ đầu tư cho người dân để người dân chủ động nắm bắt kịp thời các thông tin khi tham gia các giao dịch mua bán Bất động sản Hình thành trong tương lai. Yêu cầu Sở Xây dựng cung cấp thông tin chi tiết của dự án, hiện trạng thi công của dự án Bất động sản Hình thành trong tương lai lên website của Sở. Giao Sở Tư pháp, Sở Xây dựng phối hợp để thống kê số liệu, báo cáo tổng hợp ý kiến thực trạng hoạt động kinh doanh Bất động sản Hình thành trong tương lai trên địa bàn tỉnh, làm cơ sở đề xuất giải pháp lên cơ quan cấp trên.
KẾT LUẬN CHƯƠNG 3 Luận văn: Giải pháp Kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai.
Như vậy, trong Chương 3, tác giả đã đưa ra kiến nghị về một vài giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật và bảo đảm thực hiện pháp luật về Kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai cũng như những giải pháp tăng cường hiệu quả thực thi pháp luật về Kinh doanh bất động sản Hình thành trong tương lai. Đối với những kiến nghị có liên quan đến hoàn thiện hệ thống pháp luật tác giả tập trung kiến nghị những nội dung cơ bản như quyền của Chủ đầu tư, điều kiện Bất động sản Hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh, hoặt động bảo lãnh ngân hàng, hoạt động thanh toán mua bán, cho thuê mua, hoạt động chuyển nhượng Bất động sản Hình thành trong tương lai. Các giải pháp nhấn mạnh sự chặt chẽ nhưng cũng có những quy định mở tạo điều kiện cho Chủ đầu tư cũng như khách hàng. Ngoài việc hoàn thiện hệ thống pháp luật thì việc thanh tra, kiểm tra thường xuyên, đột xuất và có cơ chế xử lý nghiêm minh đối với các hành vi vi phạm pháp luật về Kinh doanh bất động sản Hình thành trong tương lai đóng vai trò chủ chốt trong việc hạn chế những sai phạm trong thực thi cũng như nâng cao ý thức tuân thủ pháp luật của các chủ thể, đặc biệt là các Chủ đầu tư trong lĩnh vực này. Nói cách khác tăng cường vai trò, trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh Bất động sản Hình thành trong tương lai. Bởi hoạt động Kinh doanh bất động sản vốn là hoạt động kinh doanh có rủi ro cao nhưng lợi nhuận lại rất lớn, cho dù hệ thống pháp luật có hoàn thiện nhưng nếu không bị thanh tra, kiểm tra thường xuyên, nghiêm minh, hoặc chế tài xử phạt còn ở mức độ quá nhẹ so với lợi nhuận đem lại thì rất dễ nảy sinh tâm lý coi thường pháp luật, sẵn sàng vi phạm pháp luật để trục lợi từ các chủ thể tham gia. Đặc biệt, với TPHCM là thành phố trọng điểm về kinh tế của đất nước thì cần phải tăng cường áp dụng các biện pháp một cách đồng bộ, kịp thời mới có thể tăng cường hiệu quả của điều chỉnh pháp luật cũng như phát triển tốt hơn loại hình kinh doanh Bất động sản Hình thành trong tương lai. Luận văn: Giải pháp Kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai.
KẾT LUẬN
BĐS HTTL là một trong những tài sản đặc biệt được giao dịch trên thị trường bất động sản, đáp ứng nhu cầu về nhà ở, sinh hoạt của người dân, nhu cầu kinh doanh đầu tư của cá nhân, tổ chức cũng như là một cấu phần đóng vai trò quan trọng trong phát triển kinh tế – xã hội đất nước. Do vậy, pháp luật về kinh doanh Bất động sản Hình thành trong tương lai không chỉ đóng vai trò điều chỉnh các quan hệ kinh doanh Bất động sản Hình thành trong tương lai, mà còn góp phần định hướng các quan hệ này phát triển đúng hướng, ổn định và lành mạnh. Luận văn đã đưa ra được những cơ sở lý luận về pháp luật kinh doanh Bất động sản Hình thành trong tương lai làm cơ sở cho những khảo sát thực trạng các quy định pháp luật cũng như việc áp dụng các quy định đó tại TPHCM. Từ đó có thể đưa ra những giải pháp phù hợp: một mặt là những kiến nghị hoàn thiện pháp luật về kinh doan Bất động sản Hình thành trong tương lai, một mặt là những kiến nghị để tăng cường hiệu quả thi hành pháp luật đó tại TPHCM. TPHCM là một trong những thành phố lớn đang phát triển mạnh mẽ nhờ sự thúc đẩy của phát triển hạ tầng giao thông đồng bộ, thị trường bất động sản ở đây chính vì vậy cũng phát triển mạnh mẽ, trong đó có các dự án Bất động sản Hình thành trong tương lai. Đây cũng là thực tiễn nghiên cứu thuận lợi để tác giả có thể sử dụng làm hệ quy chiếu đánh giá hiệu quả của các quy định pháp luật điều chỉnh trong lĩnh vực này. Điều cơ bản nhất của những hạn chế trong pháp luật về kinh doanh Bất động sản Hình thành trong tương lai là hệ thống pháp luật còn chưa hoàn thiện, chưa rõ ràng. Các quy định về điều kiện kinh doanh, chủ thể kinh doanh Bất động sản Hình thành trong tương lai hay bảo lãnh, … cũng còn nhiều bất cập khi áp dụng trong thực tiễn, dẫn tới việc quản lý, giám sát việc kinh doanh dự án Bất động sản Hình thành trong tương lai tại TPHCM nói riêng và cả nước nói chung thời gian qua chưa thực sự hiệu quả. Dựa trên các đánh giá những khó khăn, hạn chế trong các quy định pháp luật cũng như áp dụng pháp luật về kinh doanh Bất động sản Hình thành trong tương lai từ thực tiễn TPHCM, luận văn đã xây dựng những kiến nghị, đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật liên quan đến kinh doanh Bất động sản Hình thành trong tương lai trong thời gian tới. Các giải pháp của luận văn tập trung vào hoàn thiện, sửa đổi các quy định pháp luật về kinh doanh Bất động sản Hình thành trong tương lai đảm bảo thống nhất, đồng bộ, nâng cao trách nhiệm của Chủ đầu tư,khách hàng, cơ quan quản lý nhà nước trong việc triển khai và thực thi các quy định pháp luật về kinh doanh Bất động sản Hình thành trong tương lai. Luận văn: Giải pháp Kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai.
XEM THÊM NỘI DUNG TIẾP THEO TẠI ĐÂY:
===>>> Luận văn: Kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai