Chia sẻ chuyên mục Đề Tài Luận văn: Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng hay nhất năm 2025 cho các bạn học viên ngành đang làm luận văn thạc sĩ tham khảo nhé. Với những bạn chuẩn bị làm bài luận văn tốt nghiệp thì rất khó để có thể tìm hiểu được một đề tài hay, đặc biệt là các bạn học viên đang chuẩn bị bước vào thời gian lựa chọn đề tài làm luận văn thì với đề tài: Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ tại ngân hàng thương mại dưới đây chắc chắn sẽ giúp cho các bạn học viên có cái nhìn tổng quan hơn về đề tài sắp đến.
TÓM TẮT ĐỀ ÁN
Nghiệp vụ cho vay có tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất được xem là một trong những nghiệp vụ mang lại lợi ích kinh tế lớn cho hệ thống kinh tế trên cơ sở đáp ứng vốn phù hợp cho không chỉ cho cá nhân, tổ chức để phục vụ nhu cầu cơ bản như ổn định xã hội, phát triển kinh tế mà còn giúp tạo điều kiện cho sự tiếp cận nền kinh tế tối ưu và toàn diện nhất. Quy định pháp luật Việt Nam hiện nay cho phép cá nhân, tổ chức có thể sử dụng tài sản là quyền sử dụng đất để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ. Tuy nhiên, trên thực tế hiện nay, vẫn còn nhiều khía cạnh chưa được thống nhất cần được xem xét nhằm tạo điều kiện để các bên khi tham gia bảo đảm được hưởng đầy đủ quyền và nghĩa vụ, nhằm góp phần tạo tính công bằng cho xã hội, cho các chủ thể trong giao dịch cho vay có tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất.
Đề án “Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ tại ngân hàng thương mại”, tác giả nghiên cứu từ thực trạng quy định pháp luật về cho vay có tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, để đánh giá thực tiễn phát sinh các vấn đề liên quan đến thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ tại ngân hàng thương mại. Đề án đã nêu rõ những mặt tích cực, và ưu điểm; bên cạnh đó đề án còn nêu ra những khó khăn, vướng mắc trong thực tiến áp dụng quy định của pháp luật để giải quyết các trường hợp phát sinh tranh chấp làm ảnh hưởng đến quyền lợi và nghĩa vụ của các bên liên quan. Qua đó, tác giả đưa ra một số kiến nghị để hoàn thiện và thực thi pháp luật về “thế chấp quyền sử dụng đất” qua những bất cập được nêu ra trong Đề án mà tác giả đã nghiên cứu và phân tích trong quá trình học tập, nghiên cứu và làm việc.
Tác giả mong rằng: Kết quả nghiên cứu của Đề án sẽ góp một phần nhỏ vào nguồn dữ liệu để các nhà làm luật có thể tham khảo trong quá trình hoàn thiện hệ thống văn bản pháp luật về “thế chấp quyền sử dụng đất” trong trường hợp có phát sinh tranh chấp xảy ra. Luận văn: Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng.
Trân trọng!
LỜI MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Thế chấp tài sản là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ được quy định cụ thể tại Khoản 2, Điều 292 của Bộ Luật Dân sự, 2015 bên cạnh các biện pháp khác như cầm cố tài sản, đặt cọc, ký cược…Việc thế chấp tài sản để thực hiện nghĩa vụ được dựa trên sự thỏa thuận của các bên nhận thế chấp và bên thế chấp hoặc giữa bên nhận bảo đảm và bên bảo đảm để thực hiện loại hợp đồng mà pháp luật không cấm trên cơ sở có tài sản bảo đảm. Trên cơ sở đó, sự thỏa thuận của các đương sự đều có quyền về lợi ích hợp pháp khi tham gia vào các giao dịch dân sự một cách công bằng.
Ngân hàng thương mại là một trong những tổ chức tín dụng được thực hiện hoạt động cấp tín dụng hay cụ thể hơn là nghiệp vụ cho vay có tài sản bảo đảm. Trong đó, ngân hàng thương mại là bên cho vay và khoản vay đó được bảo đảm bằng tài sản của bên đi vay thì sẽ phát sinh hợp đồng thế chấp tài sản. Để đảm bảo tính nguyên tắc về quyền vào nghĩa vụ của ngân hàng thương mại và người đi vay trong việc tài trợ vốn thì trong trường hợp có rủi ro phát sinh thì xử lý tài sản bảo đảm để khắc phục rủi ro tín dụng cho ngân hàng thương mại.
Cho đến hiện tại, Bộ Luật Dân sự số 91/2015/QH13 (Bộ Luật Dân sự năm 2015); Luật các tổ chức tín dụng số: 32/2024/QH15 (Luật các tổ chức tín dụng năm 2024); Luật Đất Đai số 31/2024/QH15 (Luật Đất Đai 2024) là cơ sở pháp lý nền tảng quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia vào thỏa thuận cấp tín dụng có tài sản bảo đảm.Tuy nhiên, thực tiễn để thực hiện xác định giá tài sản thế chấp đối với tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, cụ thể là quyền sử dụng đất ở vẫn đang tồn tại những bất cập, hạn chế như sau:
Thứ nhất, căn cứ xác định giá trị của quyền sử dụng đất ở chưa rõ ràng, để bảo đảm đầy đủ và công bằng giữa ngân hàng thương mại và bên thế chấp tài sản bảo đảm khi tham gia thỏa thuận hợp đồng tín dụng, đặc biệt, khi xảy ra rủi ro tín dụng.
Thứ hai, ngân hàng thương mại mặc dù có thỏa thuận về giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất tuy nhiên, khi tài sản bảo đảm đang được thế chấp thì có bất kỳ quyết định về trưng dụng, thu hồi đất của Cơ quan nhà nước dẫn đến làm thay đổi giá và giá trị quyền sử dụng đất, gây rủi ro thiệt hại cho ngân hàng thương mại nếu rơi vào trường hợp xử lý tài sản bảo đảm đề thu hồi nợ. Luận văn: Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng.
Thứ ba, về các thỏa thuận có tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất nói chung cần phải được bắt buộc thực hiện trên cơ sở có thông qua tổ chức định giá tài sản độc lập.
Ba vấn đề trên đang đặt ra yêu cầu cấp thiết về một khung pháp lý hoàn thiện cũng như bảo đảm tính khả mại, khả thi, công khai, minh bạch để bảo đảm cho ngân hàng thương mại khi nhận thế chấp bằng quyền sử dụng đất. Nhờ đó, cấp tín dụng có tài sản bảo đảm được thực hiện trên nền tảng pháp luật vững chắc bảo đảm tính công bằng trong thỏa thuận ký kết thế chấp tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất cho ngân hàng thương mại khi nhận thế chấp và bên thế chấp.
Từ những lý do trên, học viên chọn đề tài “Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ tại ngân hàng thương mại”.
2. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của đề án là hệ thống các QPPL trong lĩnh vực dân sự, đất đai, ngân hàng và chủ yếu tập trung vòa các QPPL liên quan đến giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất và thực tiễn thực hiện trong hoạt động của ngân hàng thương mại.
3. Phạm vi nghiên cứu
Phạm vi về nội dung: quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện nay là một tài sản đặc biệt nên được quy định nhiều ở lĩnh vực pháp luật khác nhau để điều chỉnh quan hệ xã hội phù hợp. Trên nền tảng đó, tác giả tập trung nghiên cứu về các vấn đề liên quan đến thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và đưa ra những giải pháp hoàn thiện nhằm bảo đảm thực hiện pháp luật mang một cách công bằng cho các chủ thể trong nền kinh tế hiện nay tham gia vào quan hệ thỏa thuận vay vốn có tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất tại ngân hàng thương mại Việt Nam hiện nay.
Phạm vi không gian: học viên tập trung nghiên cứu về quy định pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của hợp đồng tín dụng tại ngân hàng thương mại ở Việt Nam và tình hình thực tiễn thực hiện pháp luật hiện nay trong hoạt động cho vay có tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất hiện nay.
Phạm vi thời gian: việc đánh giá về thực tiễn thực hiện pháp luật và thực trạng thực hiện về thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của hợp đồng tín dụng tại ngân hàng thương mại từ năm 2018 đến nay.
4. Tình hình nghiên cứu Luận văn: Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng.
Như đã phân tích, vấn đề bảo đảm tiền vay nói chung và thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng là ưu tiên hàng đầu của các tổ chức tín dụng nhằm đảm bảo khả năng thu hồi nợ. Vì thế cho nên, có rất nhiều công trình nghiên cứu về đề tài này đã được thực hiện dưới nhiều hình thức như: luận văn, luận án, sách chuyên khảo, bài viết tạp chí, tham luận hội thảo hoặc những chuyên đề nghiên cứu. Để có thêm nguồn thông tin và tài liệu tham khảo nhằm phục vụ cho việc thực hiện công trình nghiên cứu đề tài, tác giả có tham khảo một số công trình nghiên cứu cụ thể như sau:
Viên Thế Giang (2023), Bảo đảm tiền vay bằng quyền sử dụng đất trong giao dịch cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng ở Việt Nam. Nhà xuất bản Đại Học Quốc Gia, TP. Hồ Chí Minh.
Vũ Thị Hồng Yến (2017), tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp theo quy định của Bộ Luật Dân sự năm 2015, Hà Nội, Nhà xuất bản Chính trị quốc gia sự thật.
Nguyễn Thị Nga (2017), Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng ở Việt Nam – Thực trạng và hướng hoàn thiện, Nhà xuất bản Tư pháp.
Phạm Minh Đông (2018), Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân tại tổ chức tín dụng từ thực tiễn Tổ chức tín dụng cổ phần Kỹ thương Việt Nam, Luận văn thạc sỹ luật học, Trường Đại học luật Hà Nội.
Phạm Ngọc Trung (2017), Thực tiễn giải quyết tranh chấp liên quan hợp đồng thế chấp trong hoạt động tín dụng tại Toà án, Luận văn thạc sỹ luật học, Trường Đại học luật TP.HCM.
Nguyễn Ngọc Thạch (2021), Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất của hộ gia đình trong thi hành án dân sự, Luận văn thạc sỹ luật học, Trường Đại học luật TP.HCM. Luận văn: Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng.
Phạm Văn Lưỡng (2020), “Thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình để bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng Ngân hàng theo pháp luật Việt Nam”, Luận án tiễn sĩ luật học, Học viện khoa học xã hội.
Trần Ngọc Thành (2022), Xác định hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là tài sản của hộ gia đình, Tạp chí Toà án nhân dân số 8/2022, trang 26-30.
Nhìn chung thì các công trình nghiên cứu nêu trên đã góp phần làm rõ những vấn đề lý luận và thực tiễn liên quan đến thế chấp quyền sử dụng đất Hộ gia đình, tuy nhiên trong bối cảnh quy định pháp luật có nhiều thay đổi và đặc biệt việc loại bỏ chủ thể sử dụng đất là hộ gia đình theo quy định của Luật Đất đai năm 2024 gây ảnh hưởng, tác động lớn đến hoạt động cấp tín dụng nói chung và việc thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình làm biện pháp bảo đảm tiền vay nói riêng nhưng chưa có công trình nghiên cứu tập trung vào những thay đổi này cũng là điều cần bàn tới.
Kế thừa những kết quả nghiên cứu nêu trên của các nhà khoa học, tác giả tiếp tục làm rõ và luận giải thêm những vấn đề lý luận về thế chấp quyền sử dụng đất, thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ tại ngân hàng thương mại. Trên cơ sở đó phản ánh những vướng mắc, bất cập đang tổn tại, hiện hữu và đưa ra những giải pháp nhằm hoàn thiện các quy định của pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về hoạt động cấp tín dụng nhân thể chấp quyền sử dụng đất thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng thương mại Việt Nam, một trong những ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ phần lớn cổ phần chi phối.
5. Mục tiêu nghiên cứu
Với mục tiêu tạo ra một Đề án nghiên cứu có giá trị tham khảo và có khả năng ứng dụng vào thưc tế thì Đề án đặt ra mục tiêu hệ thống cơ sở pháp luật, cơ sở thực tiễn và thực trạng khi ngân hàng thương mại nhận thế chấp tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất. Đánh giá quy định pháp luật liên quan đến giá tài sản bảo đảm thế chấp khi ngân hàng thương mại nhận thế chấp tài sản bảo đảm của bên thế chấp trên cơ sở bảo đảm tính khách quan và phù hợp và đưa ra những đề xuất có ý nghĩa khoa học. Để đạt được các mục đích nêu trên, Đề án cần thực hiện những nhiệm vụ nghiên cứu sau đây:
Một là, trình bày và làm sáng tỏ những vấn đề của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất của Hộ gia đình để đảm bảo tiền vay tại các tổ chức tín dụng.
Hai là, nghiên cứu, phân tích và đánh giá thực trạng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất của Hộ gia đình trong hoạt động cấp tín dụng tại các tổ chức tín dụng, về việc định giá của tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và xử lý tài sản thế chấp trường hợp có phát sinh tranh chấp vi phạm nghĩa vụ theo nghĩa vụ đã thỏa thuận. Qua đó chỉ ra những hạn chế, bất cập cần khắc phục của quy định pháp luật điều chỉnh các giao dịch thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất của Hộ gia đình, về việc định giá tài sản bảo đảm, và xử lý tài sản thế chấp.
Ba là, định hướng và đề xuất các giải pháp, kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất của Hộ gia đình để đảm bảo tiền vay tại các tổ chức tín dụng, về việc định giá tài sản bảo đảm, và xử lý tài sản thế chấp.
6. Phương pháp nghiên cứu Luận văn: Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng.
Phương pháp so sánh quy định của pháp luật: sử dụng trong nghiên cứu quy định về định giá tài sản bảo đảm trong Bộ Luật Dân sự 2015 và giá đất và giá trị quyền sử dụng đất trong luật Đất đai 2024, và bảo đảm tiền vay bằng quyền sử dụng đất trong hoạt động cấp tín dụng của ngân hàng thương mại theo luật các các tổ chức tín dụng năm 2024. Kết luận về nét tương đồng và sự khác nhau giữa các quy định, làm cơ sở để đối chiếu, đánh giá quy định pháp luật, bảo đảm nguyên tắc khách quan.
Phương pháp phân tích – diễn giải – tổng hợp. Chương 1 sử dụng phương pháp này để đánh giá tổng quan, luận giải các quy định pháp luật liên quan đến thỏa thuận giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất khi nhận thế chấp của ngân hàng thương mại. Chương 2 của Đề án cũng phân tích làm rõ thực trạng của Pháp luật Việt Nam và thực tiễn áp dụng của pháp luật khi có tranh chấp về giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất dựa trên tình huống, hồ sơ vụ việc, bản án: sử dụng để bình luận, quyết định của Tòa án, và sau đó chỉ ra những hạn chế, bất cập của quy định liên quan và kiến nghị, đề xuất hoàn thiện pháp luật về giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất cho bên thế chấp quyền sử dụng đất và ngân hàng thương mại khi nhận thế chấp quyền sử dụng đất đó.
7. Kết cấu đề tài
Ngoài Phần mở đầu, Mục lục, Danh mục các từ viết tắt. Danh mục tài liệu tham khảo, nội dung Đề án được chia thành 02 Chương bao gồm: Luận văn: Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng.
- Chương 1: Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ tại ngân hàng thương mại.
- Chương 2: Thực trạng và hoàn thiện pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ tại ngân hàng thương mại.
CHƯƠNG 1: PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ BẢO ĐẢM THỰC HIỆN NGHĨA VỤ TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
1.1 Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất
1.1.1 Khái quát về quyền sử dụng đất
Việt Nam, pháp luật không thừa nhận sở hữu tư nhân về đất đai, quy định tại Điều 53 Hiến pháp năm 2013 đã khẳng định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”; Trong Luật Đất đai năm 2024 tại Điều 12 “ Đất đai thuộc sở hữu của toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định”. Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất (cá nhân, tổ chức, hộ gia đình, cơ sở tôn giáo) thông qua quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc hợp đồng cho thuê đất giữa Nhà nước với bên có nhu cầu sử dụng hoặc công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định lâu dài. quyền sử dụng đất ở nước ta được hình thành không dựa trên học thuyết về các quyền tự nhiên, mà nó là sản phẩm của hệ thống pháp luật nước ta. Căn cứ vào điều kiện chính trị, kinh tế, xã hội và sự phân chia giới hạn kiểm soát đất đai giữa Nhà nước với người sử dụng đất theo quy định của pháp luật đã tạo ra một loại tài sản mới đó là quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất chỉ được chuyển quyền sử dụng đất (chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn…).
Từ sự phân tích trên, có thể đưa ra khái niệm về quyền sử dụng đất như sau “quyền sử dụng đất là quyền của các cá nhân, pháp nhân có quyền sử dụng đất bao gồm quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, góp vốn, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền được khai thác các thuộc tỉnh, công dụng của đất, quyền được hưởng những thành quả lao động kết quả đầu tư trên đất và các quyền khác theo quy định của pháp luật trên cơ sở khi được Nhà nước giao đất có thu hoặc không thu tiền sử dụng đất”. Luận văn: Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng.
Bản chất của quyền sử dụng đất quyền sử dụng đất là một quyền tài sản nhưng xác định đó không phải là “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu” vì trong trường hợp khi Nhà Nước có bất kỳ kế hoạch sử dụng đất nào thì Nhà Nước toàn quyền thu hồi đất: “Nhà nước thu hồi đất là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người sử dụng đất hoặc thu lại đất của người đang sử dụng đất hoặc thu lại đất đang được Nhà nước giao quản lý” trên cơ sở Nhà Nước có “trả lại giá trị quyền sử dụng đất của diện tích đất thu hồi cho người có đất thu hồi”.
Trong quan hệ dân sự, người chủ sở hữu tài sản có quyền tự thực hiện đầy đủ quyền năng của mình thông qua nhiều hình thức khác nhau như bán, cho mượn, tặng cho, cho thuê, thế chấp, cầm cố tài sản phù hợp với các quy định của pháp luật. Đối với đất đai, quyền sử dụng đất là quyền mà Nhà nước giao cho người sử dụng đất và đây là một quyền đặc biệt, vì quyền này được xem là một loại tài sản, là tài sản đặc biệt so với các tài sản khác. Việc khẳng định quyền sử dụng đất là một loại tài sản nó vừa mang tính hợp lý, vừa có cơ sở pháp lý vững chắc. quyền sử dụng đất với tư cách là một loại quyền tài sản, đã được khẳng định là một loại tài sản trong giao dịch dân sự. Bên cạnh đó, theo quy định tại Điều 174 Bộ Luật Dân sự năm 2015 tài sản được chia làm 2 loại là bất động sản và động sản. Trong đó, bất động sản là các tài sản bao gồm: đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó, các tài sản khác gắn liền với đất đai,… quyền sử dụng đất là một loại tài sản và tài sản này gắn liền với đất đai, cho nên nó là tài sản đặc biệt.
Trên cơ sở đó có thể thấy, quyền sử dụng đất hợp pháp của các cá nhân là tài sản của cá nhân, quyền sử dụng đất hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình là tài sản hợp pháp của tổ chức và hộ gia đình đó. Do vậy, khi cá nhân, tổ chức, hộ gia đình được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, nhận quyền sử dụng đất từ việc chuyển nhượng của các chủ thể sử dụng đất khác thì các chủ thể này có những quyền được pháp luật quy định đối với tài sản là quyền sử dụng đất của mình, các quyền đó bao gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất kinh doanh, quyền được khai thác các lợi ích, công năng của đất, quyền được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao, quyền được hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước từ việc cải tạo, bảo vệ đất mang lại và quyền khác theo quy định của pháp luật.
Cơ sở pháp lý tiền đề cho các giao dịch về quyền sử dụng đất nói chung và thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng vận hành trong nền kinh tế thị trường được đánh dấu bằng sự ghi nhận trong đạo luật gốc: Điều 18 Hiến pháp năm 1992: “Nhà nước giao đất cho các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định, lâu dài và được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật”. Hay quy định tại Khoản 2 Điều 54 Hiến pháp năm 2013: “Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của luật. quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ”. Luận văn: Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng.
Cụ thể hóa Hiến pháp, các quy định của Luật Đất đai năm 2003 đến Luật đất đai năm 2013, và Luật Đất đai năm 2024 hiệu lực từ ngày 01/8/2024 đã nối tiếp ghi nhận và ngày càng mở rộng, phát triển một nhóm các quyền cụ thể đối với người sử dụng đất bao gồm: quyền chuyển đổi, quyền chuyển nhượng, quyền cho thuê, quyền cho thuê lại, quyền thừa kế, quyền tặng cho, quyền góp vốn, quyền thế chấp và quyền bảo lãnh quyền sử dụng đất. Với các quyền nêu trên của người sử dụng đất cho thấy, quyền sử dụng đất không còn là thứ tài nguyên thuần túy được thiên nhiên ban tặng và được Nhà nước cấp phát như trước đây, mà nó đã trở thành tài sản được định giá bằng tiền và giá đó được thể hiện thông qua các giao dịch về quyền sử dụng đất trên thị trường, trong đó có giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất.
So với Luật Đất đai năm 2013, thì hiện nay Luật Đất đai năm 2024 định nghĩa về giá “Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính bằng tiền trên một đơn vị diện tích đất” và “Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất, loại đất tại thời điểm được xác định với thời hạn sử dụng đã được xác định”. Quy định về giá đất mới của Luật Đất đai năm 2024 xác định rõ giá đất và giá trị quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, đối với việc cho vay có tài sản bảo đảm hiện nay thì việc nhận là tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất là do ngân hàng thương mại tự quyết định về việc này. Căn cứ tình hình hoạt động kinh doanh thực tế và tính đặc thù về nhận tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất là chủ yếu khi xem xét cấp tín dụng của ngân hàng thương mại; đồng thời bảo đảm an toàn hệ thống ngân hàng.
1.1.2 Khái niệm về thế chấp quyền sử dụng đất
Thế chấp quyền sử dụng đất là một hình thức giao dịch bảo đảm được pháp luật thừa nhận, trong đó bên thế chấp sử dụng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự mà không cần chuyển giao quyền sử dụng đất cho bên nhận thế chấp. Đối với quyền sử dụng đất, Điều 27 Luật Đất đai năm 2024 cho phép người sử dụng đất được thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật, quy định cụ thể như sau: “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này và luật khác có liên quan”. Luận văn: Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng.
Trước đây, Bộ luật Dân sự năm 2005 dành riêng một chương để quy định về Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, theo đó Điều 715 định nghĩa: “Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên sử dụng đất (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp). Bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp”. Tuy nhiên, từ thời điểm Bộ luật Dân sự năm 2015 có hiệu lực thì luật này không quy định cụ thể về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, thay vào đó chỉ quy định chung về thế chấp tài sản tại Điều 317 và Hợp đồng về quyền sử dụng đất tại Điều 500: “Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật Đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất”.
Khái niệm này thể hiện tính đặc thù của tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất – một loại tài sản gắn liền với quyền lợi lâu dài của người sử dụng đất và giá trị kinh tế lớn, nhưng đồng thời chịu sự quản lý chặt chẽ bởi hệ thống pháp luật. Bên cạnh đó, cho ta thấy thế chấp quyền sử dụng đất là một dạng cụ thể của thế chấp tài sản, do đó từ định nghĩa về thế chấp tài sản tại Điều 317 Bộ luật Dân sự năm 2015, có thể định nghĩa thế chấp quyền sử dụng đất chính là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản thế chấp cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp). Bên thế chấp được tiếp tục sử trong thời hạn thế chấp, được hưởng hoa lợi, lợi tức từ quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thoả thuận khác. Bên nhận thế chấp được phép xử lý quyền sử dụng đất của bên thế chấp nếu bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ của mình theo nội dung đã thoả thuận tại hợp đồng thế chấp.
1.1.3 Đặc điểm của thế chấp quyền sử dụng đất Luận văn: Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng.
Một là, đối tượng thế chấp là một loại tài sản đặc biệt được biểu hiện thông qua quyền và không thuộc quyền sở hữu của người thế chấp. Như đã phân tích, điều này xuất phát từ tính chất đặc thù của chế độ sở hữu đất đai tại Việt Nam: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu. Nhà nước giao đất cho hộ gia đình, cá nhân để sử dụng ổn định, lâu dài và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất. Vì vậy trong trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản thế chấp không phải là đất đai (vật) mà là quyền sử dụng đất (quyền sử dụng vật, hay còn gọi là vật quyền).
Hai là, thế chấp quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất không trọn vẹn và đầy đủ. Sở dĩ có thể nhận định như trên bởi vì, sau khi giao kết hợp đồng thế chấp và hoàn tất các thủ tục pháp lý khác để thế chấp quyền sử dụng đất, bên thế chấp vẫn có quyền tiếp tục sử dụng đất trong suốt thời gian tài sản đang thế chấp. Nói cách khác, bên thế chấp chỉ chuyển giao giấy tờ pháp lý chứng minh quyền sử dụng hợp pháp đối với tài sản thế chấp mà không chuyển giao quyền sử dụng đất về mặt thực tế để bên nhận thế chấp chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đối với quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó, bên thế chấp có thể nhận lại, khôi phục lại hoàn toàn quyền sử dụng đất cả về phương diện pháp lý và thực tế khi nghĩa vụ trả nợ được bảo đảm bởi quyền sử dụng đất đã được bên có nghĩa vụ thực hiện đầy đủ với bên nhận thế chấp; nhưng mặt khác, quyền sử dụng đất cũng có thể bị xử lý để thu hồi nợ nếu bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ khi đến hạn. Đây chính là tính không trọn vẹn, không đầy đủ đối với hình thức chuyển quyền sử dụng đất thông qua thế chấp.
Ba là, trình tự, thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất được quy định chặt chẽ hơn so với trình tự, thủ tục thực hiện các giao dịch bảo đảm bằng các tài sản khác. Việc thế chấp quyền sử dụng đất phải đáp ứng điều kiện thế chấp không chỉ theo quy định của pháp luật dân sự mà còn theo quy định của pháp luật đất đai. Theo đó, người sử dụng đất chỉ được thế chấp quyền sử dụng đất khi thoả mãn các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai năm 2024 như sau: “a) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này; b) Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật; c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự; d) Trong thời hạn sử dụng đất; đ) Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật”. Tính chặt chẽ còn thể hiện ở chỗ, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai năm 2024, trong khi đó hợp đồng thế chấp đối với các loại động sản như phương tiện giao thông vận tải, máy móc thiết bị, khoản phải thu, hàng tồn kho… thì chỉ cần công chứng hoặc chứng thực khi các bên có yêu cầu.
1.1.5 Khái quát về thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ tại ngân hàng thương mại Luận văn: Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng.
Thế chấp tài sản là một trong chín biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ được quy định tại Điều 292 của Bộ Luật Dân sự năm 2015, là hình thức thỏa thuận cụ thể về tài sản bảo đảm trong quá trình thực hiện nghĩa vụ tại hợp đồng tín dụng. Có thể hiểu khái niệm giá trị quyền sử dụng đất khi nhận làm tài sản bảo đảm như sau: là giá trị của sự thỏa thuận của bên cho vay và bên vay vốn khi nhận quyền sử dụng đất làm tài sản bảo đảm cho biện pháp bảo đảm đảm tiền vay tại một thời điểm nhất định cho nghĩa vụ đã thỏa thuận. Khác với các hình thức bảo đảm khác thì khi thế chấp tài sản thì khi ngân hàng thương mại nhận thế chấp hay nhận bảo đảm bằng tài sản thế chấp thì “tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ” căn cứ tại Điều 317, Bộ Luật Dân sự năm 2015. Ngoài ra, khi tài sản thế chấp là “quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp” Điều 318, Bộ Luật Dân sự năm 2015. Bên cạnh đó, khi thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất thì cần phải thực hiện nghĩa vụ chung của người sử dụng đất là “thực hiện kê khai đăng ký” theo quy định tại Điều 31, Luật Đất đai năm 2024. Trong đề án này, thì được nêu cụ thể là việc “đăng ký biện pháp bảo đảm” tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất. Đối với hợp đồng tín dụng là quyền sử dụng đất là một dạng thỏa thuận thế chấp với một tài sản đặc biệt là quyền sử dụng đất không những được điều chỉnh bởi Bộ Luật Dân sự năm 2015, Luật Đất đai, mà còn những quy định có liên quan khác. Hiện nay, đối với thế chấp tài sản nói chung, hay thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất nói riêng về cơ bản là sự thỏa thuận giữa các bên khi chấp nhận dùng tài sản bảo đảm để thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng tín dụng. Thỏa thuận đó được thực hiện dựa trên các yêu tố như sau Luận văn: Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng.
Thứ nhất, thỏa thuận về nghĩa vụ được bảo đảm là chủ sở hữu đồng ý dùng (các) tài sản thuộc quyền sở hữu và sử dụng hợp pháp của mình được quy định rõ ràng về quyền sở hữu và quyền sử dụng cụ thể hơn đối với quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với ngân hàng thương mại hay các các tổ chức tín dụng. Có thể nói đây là đặc điểm nổi bật giúp phân biệt thế chấp với các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác. Trong đó, nghĩa vụ được bảo đảm bao gồm:
Toàn bộ hoặc một phần như gốc, lãi trong hạn, lãi quán hạn, phí và các khoản phải trả khác nếu có theo hợp đồng tín dụng được liệt kê cụ thể, có thể được liệt kê theo từng khế ước nhận nợ và các văn bản có liên quan đến hợp đồng tín dụng.
Nghĩa vụ thanh toán cho các khoản mà Ngân hàng đã ứng trước (để thanh toán thay cho chủ sở hữu tài sản hoặc bên được cấp tín dụng liên quan đến việc mua, gia hạn bảo hiểm cho tài sản bảo đảm, xử lý tài sản bảo đảm và các chi phí liên quan khác, và các khoản vay khác nếu được thực hiện giữa bên được vay vốn và Ngân hàng hoặc các các tổ chức tín dụng. Trong đó, giá trị nghĩa vụ được bảo đảm tại mọi thời điểm, không vượt quá giá trị tài sản bảo đảm đã được hai bên đã thỏa thuận.
Thứ hai, liên quan đến tài sản bảo đảm thì chủ tài sản bảo đảm đồng ý dùng tài sản thuộc quyền sở hữu và quyền sử dụng hợp pháp của mình để bảo đảm nghĩa vụ. Giá trị tài sản bảo đảm là cơ sở để Ngân hàng và các các tổ chức tín dụng xem xét cấp tín dụng, tuy nhiên không áp dụng trong quá trình xử lý tài sản bảo đảm. Trong trường hợp phải phát mãi tài sản để thu hồi nợ thì toàn bộ số tiền thu được từ việc phát mãi tài sản bảo đảm sẽ được dùng để thanh toán cho tất cả các nghĩa vụ được bảo đảm theo hợp đồng tín dụng đã thỏa thuận. Theo quy định tại Điều 325, Điều 326 Bộ Luật Dân sự năm 2015. Mọi tài sản gắn liền với tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất trước và trong quá trình thế chấp và xử lý tài sản bảo đảm đều thuộc tài sản bảo đảm và Ngân hàng hoặc các tổ chức tín dụng được quyền xử lý, cho dù tài sản đó tồn tại trước hay sau thời điểm mà giữa Ngân hàng và chủ sở hữu của tài sản bảo đảm đã thỏa thuận. Mặc khác, cho dù tài sản thế chấp đó do chủ sở hữu đầu tư, cải tạo, xây thêm hay phép bên thứ ba đầu tư, cải tạo, xây thêm công trình xây dựng gắn liền với quyền sử dụng đất. Trường hợp chủ sở hữu của tài sản bảo đảm đầu tư thêm đó thì phần giá trị tăng thêm đó cũng thuộc tài sản bảo đảm. Trường hợp cần xử lý tài sản bảo đảm thì bên cấp tín dụng được quyền xử lý tài sản bảo đảm bao gồm cả phần giá trị đã đầu tư thêm. Bên cạnh đó, các quyền tài sản, lợi ích kinh tế hay lợi ích thương mại khác có phát sinh và liên quan đến tài sản bảo đảm là một phần không thể tách rời của tài sản bảo đảm. Luận văn: Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng.
Thứ ba, đối với việc xử lý tài sản bảo đảm thì các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm thì chủ sở hữu của tài sản bảo đảm có trách nhiệm trả ngay hay tất toán các thỏa thuận nghĩa vụ ngay lập tức khi nhận được thông báo yêu cầu tất toán nợ từ phía Ngân hàng hoặc các các tổ chức tín dụng và đồng ý rằng bên cấp tín dụng có toàn quyền xử lý ngay tài sản bảo đảm để thu hồi nợ vay (kể cả thu hồi nợ trước hạn) mà không phải bị ràng buộc bởi bất kỳ thỏa thuận nào khác nếu như: chủ sở hữu của tài sản bảo đảm hoặc bên được cấp tín dụng không thực hiện hoặc thực hiện không đúng hoặc thực hiện không đầy đủ các nghĩa vụ đã cam kết theo hợp đồng tín dụng như đã ký kết; hoặc nếu Ngân hàng hay các các tổ chức tín dụng tuyên bố “tình trạng phải xử lý nợ” đối với nghĩa vụ đã được nêu cụ thể theo từng thỏa thuận của hợp đồng tín dụng đã ký kết; hoặc chủ sở hữu của tài sản bảo đảm hoặc bên được cấp tín dụng đang trong quá trình giải thể hoặc phá sản; hoặc là chủ sở hữu của tài sản bảo đảm là cá nhân hoặc một thành viên của chủ sở hữu hay hộ gia đình hay các đồng chủ sở hữu được pháp luật công nhận chết, mất tích, bị tuyên bố chết hay xảy ra sự kiện ly hôn, chia tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân, xảy ra sự kiện làm thay đổi quyền của chủ sở hữu tài sản đối với tài sản bảo đảm. Phương thức xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ thì Ngân hàng hay các các tổ chức tín dụng được toàn quyền chọn lựa xử lý theo các phương thức như (1) bên cấp tín dụng tự mình hoặc nhân danh chủ sở hữu tài sản thực hiện chuyển nhượng hoặc ủy quyền cho bên thứ ba chuyển nhượng tài sản bảo đảm, kể cả việc ủy quyền cho tổ chức đấu giá thực hiện bán đấu giá tài sản bảo đảm. (2) Nhận chính tài sản bảo đảm để cấn trừ nợ hoặc thay cho nghĩa vụ phải trả nợ của bên được cấp tín dụng. (3) Nhận các khoản tiền và tài sản mà bất kỳ bên thứ ba nào phải trả hoặc phải giao cho chủ sở hữu của tài sản bảo đảm nếu đó là số tiền hay tài sản hình thành từ việc sử dụng tài sản bảo đảm. (4) Chuyển giao các quyền thu hồi nợ và ủy quyền cho bên thứ ba xử lý tài sản bảo đảm. Trong trường hợp bên thứ ba cũng có quyền như Ngân hàng hay các các tổ chức tín dụng trong việc xử lý tài sản bảo đảm để thu nợ. Quan trọng hơn hết các phương thức về việc xử lý tài sản bảo đảm không trái với pháp luật. Luận văn: Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng.
Thứ năm, liên quan đến bàn giao thu giữ tài sản bảo đảm – Ngân hàng được quyền quyết định trực tiếp quản lý, thu giữ tài sản bảo đảm khi xảy ra những phát sinh có liên quan. Tuy nhiên, việc áp dụng các biện pháp xử lý tài sản bảo đảm thì chủ sở hữu tài sản bảo đảm đồng ý và bảo đảm rằng khi bên nhận thế chấp có yêu cầu, chủ sở hữu của tài sản bảo đảm sẽ thực hiện chuyển giao, hay bàn giao quyền và lợi ích hợp pháp từ tài sản bảo đảm theo thỏa thuận như thời gian hay địa điểm trên cơ sở việc chuyển giao này phải được tạo lập bằng văn bản liên quan đến hiện trạng và đầy đủ chữ ký xác nhận của đại diện có thẩm quyền của bên nhận thế chấp và bên thế chấp. Có thể thấy là đây là một trong những bất cập có thể thấy rõ nhất đối với việc khi Ngân hàng nhận tài sản bảo đảm để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, tuy nhiên khi nếu có phát sinh rủi ro liên quan đến nghĩa vụ thì bên thế chấp phải ký thêm một thỏa thuận về việc bàn giao tài sản bảo đảm.
Đối với quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp là sau khi hoàn thành đầy đủ về nghĩa vụ của hợp đồng tín dụng đã ký kết thì có quyền nhận lại đầy đủ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tuy nhiên có thể phát sinh trường hợp nghĩa vụ đó được bảo đảm bằng tài sản bảo đảm khác trên cơ sở có sự chấp thuận của bên Ngân hàng hay các tổ chức tín dụng chấp thuận loại tài sản bảo đảm được thay thế. Bên cạnh đó, bên cấp tín dụng buộc phải bồi thường thiệt hại nếu quá trình bảo quản các giấy tờ liên quan đến tài sản bảo đảm; Bên cạnh đó, Nghĩa vụ của bên thế chấp tài sản bảo đảm là tro Đối với thay đổi quyền của bên thứ ba (nếu có) đối với tài sản bảo đảm như tình trạng hôn nhân, phân chia tài sản chung trong thời kì hôn nhân; bảo đảm tính trung thực chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính pháp lý của tài sản bảo đảm.
Cho vay có tài sản bảo đảm là hình thức cho vay mà người vay có thể dùng tài sản của chính bên vay vốn hoặc tài sản của bên thứ ba để bảo đảm nghĩa vụ cho khoản vay. ngân hàng thương mại cho vay có tài sản bảo đảm hoặc không có tài sản bảo đảm phụ thuộc vào sự thỏa thuận giữa ngân hàng thương mại và bên đi vay “tổ chức tín dụng, khách hàng thỏa thuận về việc áp dụng hoặc không áp dụng biện pháp bảo đảm trong hoạt động cấp tín dụng” được quy định tại Khoản 7, Điều 102, Luật các các tổ chức tín dụng năm 2024. Ví dụ về một số loại tài sản dùng để bảo đảm cho nghĩa vụ vay như tiền, ngoại tệ, quyền sử dụng đất, căn hộ chung cư, máy móc thiết bị, phương tiện vận tải hoặc công trình sử dụng trên đất, quyền khai thác…Một số đặc điểm về cho vay có tài sản bảo đảm như sau:
Thứ nhất, đối tượng vay vốn vay vốn có tài sản bảo đảm, loại tài sản bảo đảm được mở rộng, đóng góp rất lớn vào lợi ích kinh tế, khơi thông nguồn vốn của các chủ thể của nền kinh tế, đa dạng hình thức sản phẩm cho vay bằng tài sản khác nhau; phù hợp sự nhu cầu của cá nhân, tổ chức.
Thứ hai, giảm thiểu rủi ro của ngân hàng thương mại và các các tổ chức tín dụng khi cung cấp vốn cho các chủ thể trong nền kinh tế, khi bên vay không có khả năng thực hiện nghĩa vụ, thì tài sản bảo đảm sẽ được xử lý để thu hồi phần nợ bị tổn thất.
Thư ba, quyền sử dụng và khai thác lợi ích từ tài sản bảo đảm vẫn thuộc về bên đi vay, bên đi vay vẫn được hưởng quyền lợi từ chính tài sản bảo đảm đã bảo đảm cho khoản.
1.2. Pháp luật về chủ thể trong quan hệ bảo đảm của hợp đồng thế chấp Luận văn: Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng.
1.2.1. Khái quát về chủ thể trong quan hệ bảo đảm của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
Chủ thể trong quan hệ bảo đảm của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là đối tượng được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo đó “Nhà nước bảo đảm cho người sử dụng đất được hưởng những quyền lợi hợp pháp trên đất được giao, kể cả quyền chuyển, nhượng, bán thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao khi không còn sử dụng đất và đất đó được giao cho người khác sử dụng theo trình tự, thủ tục do pháp luật quy định” là tinh thần chỉ đạo xuyên suốt từ Luật Đất đai năm 1987, đến nay qua nhiều lần thay đổi theo Luật Đất đai năm 1993, 2003, 2013 đến nay Luật Đất đai năm 2024 đã cụ thể hóa hơn đối tượng được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì cơ bản được quy định như sau “điều kiện thực hiện quyền của người sử dụng đất là có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất” quy định tại Điểm a, Khoản 1, Điều 45, Luật Đất đai năm 2024. Ngoài ra còn có các điều kiện kèm theo về quyền sử dụng đất đó như “không tranh chấp, không kê biên, còn thời hạn sử dụng, hoặc không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp theo quy định của pháp luật”. Với quy định pháp luật hiện nay về việc được phép sử dụng đất được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì người chủ sở hữu của quyền sử dụng đất được quyền thực hiện các quyền như “quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất” tại Điều 27, Luật Đất đai năm 2024 và theo quy định tại Khoản 2, Điều 27 vẫn công nhận và quy định cụ thể về quyền và lợi ích hợp pháp của “nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ”. Trong đó nhóm người sử dụng đất bao gồm “thành viên hộ gia đình” thì trường hợp “quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì các thành viên cùng nhau thực hiện hoặc ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất”. Có thể thấy rõ, theo Luật Đất đai hiện nay, thì đố với quyền sử dụng đất đã được cấp hộ gia đình vẫn có đầy đủ quyền và nghĩa vụ theo pháp luật công nhận như một cá nhân hoặc tổ chức cụ thể.
1.2.2. Khái quát về quyền sử dụng đất thuộc hộ gia đình Luận văn: Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng.
Khi pháp luật đất đai chưa có định nghĩa cụ thể về hộ gia đình sử dụng đất, người ta căn cứ vào các quy định của pháp luật dân sự để xác định định tư cách chủ thể của Hộ gia đình trong các giao dịch dân sự. Cụ thể: Điều 116 Bộ luật Dân sự năm 1995 quy định: “Những hộ gia đình mà các thành viên có tài sản chung để hoạt động kinh tế chung trong quan hệ sử dụng đất, trong hoạt động sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp và trong một số lĩnh vực sản xuất, kinh doanh khác do pháp luật quy định, là chủ thể trong các quan hệ dân sự đó” (khoản 1) và “Những hộ gia đình mà đất ở được giao cho hộ cũng là chủ thể trong quan hệ dân sự liên quan đến đất ở đó” (khoản 2). Điều 106 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định: “Hộ gia đình mà các thành viên có tài sản chung, cùng đóng góp công sức để hoạt động kinh tế chung trong sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp hoặc một số lĩnh vực sản xuất, kinh doanh khác do pháp luật quy định là chủ thể khi tham gia quan hệ dân sự thuộc các lĩnh vực này”. Tuy nhiên, đến Bộ luật Dân sự năm 2015, định nghĩa hộ gia đình đã không còn tồn tại, thay vào đó là quy định: “Việc xác định chủ thể của quan hệ dân sự có sự tham gia của hộ gia đình sử dụng đất được thực hiện theo quy định của Luật Đất đai” (theo khoản 2 Điều 101). Bằng việc đưa ra khái niệm “hộ gia đình sử dụng đất”, Luật Đất đai năm 2013 đã phần nào tháo gỡ được những khó khăn, vướng mắc trong việc xác định thành viên của hộ gia đình. Khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 định nghĩa: “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất” và “Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp là hộ gia đình, cá nhân đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp; nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp và có nguồn thu nhập ổn định từ sản xuất nông nghiệp trên đất đó” (khoản 30 Điều 3). Như vậy, căn cứ quy định của Luật Đất đai năm 2013, để xác định tư cách thành viên hộ gia đình là chủ thể sử dụng đất thì phải đáp ứng đồng thời ba điều kiện sau đây:
Thứ nhất, các thành viên hộ gia đình phải là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống và nuôi dưỡng. Trong đó:
- Quan hệ hôn nhân được giải thích tại khoản 1 Điều 3 Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2014: “Hôn nhân là quan hệ giữa vợ và chồng sau khi kết hôn”. Luận văn: Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng.
- Quan hệ huyết thống được giải thích tại khoản 17 Điều 3 Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2014: “Những người cùng dòng máu về trực hệ là những người có quan hệ huyết thống, trong đó, người này sinh ra người kia kế tiếp nhau”.
- Quan hệ nuôi dưỡng, căn cứ quy định của Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2014, là quan hệ phát sinh giữa cha, mẹ đối với con (bao gồm cả con nuôi, con riêng, con dâu, con rể); giữa con đối với cha, mẹ (bao gồm cả cha/mẹ nuôi, cha dượng, mẹ kế, cha/mẹ chồng, cha/mẹ vợ); giữa ông/bà nội, ông/bà ngoại và cháu với nhau; giữa anh, chị, em với nhau; giữa cô, dì, cậu, chú, bác ruột và cháu ruột với nhau.
Thứ hai, các thành viên hộ gia đình phải “đang sống chung” với nhau. Đây là điều kiện chưa rõ ràng của Luật Đất đai năm 2013, khiến cho việc xác định thành viên hộ gia đình trên thực tế gặp nhiều khó khăn. Nhiều người tiếp cận điều kiện này còn vướng mắc bởi quy định “tại thời điểm được nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất” sẽ gắn với cả hai điều kiện “đang sống chung” và “có quyền sở hữu chung”, hay chỉ gắn với điều kiện “có quyền sở hữu chung”. Từ sự không rõ ràng này đã dẫn đến nhiều quan điểm và cách hiểu khác nhau về tư cách thành viên hộ gia đình: (i) Các thành viên hộ gia đình phải là những người “đang sống chung” tại thời điểm xác lập quyền sử dụng đất chung của hộ, tức là tại thời điểm hộ gia đình được nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất; (ii) các thành viên hộ gia đình phải là những người “đang sống chung” tại thời điểm hộ gia đình xác lập, thực hiện giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất. Tất nhiên, ở phương diện hợp lý, cần phải hiểu là các thành viên hộ gia đình “đang sống chung” tại thời điểm xác lập quyền sử dụng đất chung của hộ mới chính xác. Từ cách hiểu đó, khi xác định thành viên hộ gia đình sử dụng đất, sẽ không được loại trừ trường hợp thành viên của gia đình tách hộ (thành lập hoặc nhập khẩu vào một hộ gia đình mới với các thành viên mới), tức là người đó vẫn là thành viên hộ gia đình sử dụng đất mặc dù đã tách khỏi hộ gia đình.
Thứ ba, các thành viên hộ gia đình có quyền sử dụng đất chung. Quyền sử dụng đất là một loại tài sản theo quy định của pháp luật, tuy nhiên Luật Đất đai năm 2013 không xác định thế nào là quyền sử dụng đất chung của các thành viên hộ gia đình. Như vậy, khi hộ gia đình xác lập quyền sử dụng đất, cơ sở nào để xác định “quyền sử dụng đất chung” của từng thành viên? Nếu trường hợp con cái còn nhỏ và đất do cha mẹ tạo lập ra thì khi hộ gia đình thực hiện các giao dịch về sử dụng đất, có cần phải được sự đồng ý của con cái hay không? Vấn đề này khi đặt trong mối liên hệ với tên thành viên hộ gia đình trên sổ hộ khẩu và việc xác định mức độ hay khả năng đóng góp công sức tạo lập quyền sử dụng đất trở nên phức tạp. Luận văn: Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng.
Một điểm mới cần đề cập đến là quy định của Luật Đất đai năm 2024 liên quan đến quyền sử dụng đất của Hộ gia đình. Theo đó, Điều 4 Luật Đất đai năm 2024 đã không còn quy định về đối tượng sử dụng đất là “Hộ gia đình”. Cũng theo Luật Đất đai năm 2024, “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành” (khoản 25 Điều 3). Quan hệ nghĩa vụ của hộ gia đình với ngân hàng là quan hệ của một người có quyền và nhiều người có nghĩa vụ, người có nghĩa vụ ở đây chính là các thành viên của hộ gia đình. Vậy nên từ thời điểm Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực thì sẽ không còn việc giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, ngoại trừ trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho hộ gia đình để thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được phê duyệt theo quy định tại khoản 2 Điều 259, cũng như quy định tại khoản 2, Điều 27 Luật Đất đai năm 2024. Việc Luật Đất đai năm 2024 lược bỏ chủ thể sử dụng đất là hộ gia đình là quy định hoàn toàn hợp lý, bởi hộ gia đình sử dụng đất là chủ thể sử dụng đất được quy định trong pháp luật đất đai qua nhiều thời kỳ, gắn liền với lịch sử, văn hóa của dân tộc và là một thành tố trong quan hệ xã hội. Trước đây, do đặc điểm và hoàn cảnh lịch sử nên trong một số thời điểm nhất định, Nhà nước đã quy định giao đất cho hộ gia đình để lao động và sinh sống. Điển hình như giai đoạn khi mô hình hợp tác xã sản xuất nông nghiệp tan rã, Nhà nước đã giao khoán đất cho hộ gia đình xã viên và một số đối tượng khác theo bình quân nhân khẩu, trên cơ sở đó công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình. Ngoài ra, có giai đoạn ở nước ta, một số địa phương có chính sách giãn dân nên các địa phương cũng giao đất ở cho hộ gia đình theo nhân khẩu.
1.3 Pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ hiện nay Luận văn: Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng.
1.3.1 Quy định pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm
Theo Bộ Luật Dân sự năm 2015, thì quy định cụ thể các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm tại Điều 299 như sau:
Một là “đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.
Hai là “bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của luật.
Ba là “trường hợp khác do các bên thỏa thuận hoặc luật có quy định.
Về cơ bản, pháp luật tôn trọng quyền tự do thỏa thuận về việc xử lý tài sản bảo đảm của BTC và BNTC trong hợp đồng thế chấp. Trong trường hợp thỏa thuận thì pháp luật cũng quy định các “phương thức xử lý tài sản thế chấp” cụ thể để các bên có thể tự thỏa thuận như sau: “bán đấu giá tài sản; bên nhận bảo đảm tự bán tài sản; bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm hoặc phương thức khác” theo Bộ Luật Dân sự năm 2015.
Và trong trường hợp “không có thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản bảo đảm theo quy định thì tài sản được bán đấu giá, trừ trường hợp luật có quy định khác” và “việc bán đấu giá tài sản bảo đảm thế chấp được thực hiện theo quy định của pháp luật về bán đấu giá tài sản” quy định tại Điều 304, Bộ Luật Dân sự năm 2015.
Ngoài ra để thực hiện được quyền xử lý tài sản bảo đảm và bảo đảm quyền lợi đối với hợp đồng thế chấp thì khi thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất thì hợp đồng thế chấp phải được thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm. Thực tế, điều khoản này không phải là quy định mới chỉ được quy định tại Bộ Luật Dân sự năm 2015 khi so sánh, đối chiếu với nội dung các quy định của Bộ Luật Dân sự năm 2015 và văn bản có liên quan thì mặc dù “hiệu lực đối kháng với người thứ ba” là một khái niệm mới được quy định trong Bộ Luật Dân sự năm 2015 nhưng về nội dung, bản chất thì vấn đề này đã được quy định tại khoản 3 Điều 323 Bộ Luật Dân sự năm 2015: “trường hợp giao dịch bảo đảm được đăng ký theo quy định của pháp luật thì giao dịch bảo đảm đó có giá trị pháp lý đối với người thứ ba, kể từ thời điểm đăng ký” và tại khoản 1 Điều 11 Nghị định 163/2006/NĐ-CP: “giao dịch bảo đảm có giá trị pháp lý đối với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký. Thời điểm đăng ký được xác định theo quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm”. Như vậy, trước khi Bộ Luật Dân sự năm 2015 có hiệu lực thì “hiệu lực đối kháng với người thứ ba” được hiểu đồng nghĩa với “giá trị pháp lý đối với người thứ ba”. Luận văn: Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng.
Ở đây, cần đẩy mạnh địa vị pháp lý của việc đăng ký giao dịch bảo đảm khía cạnh của trách nhiệm của người đồng ý sử dụng tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ cho hợp đồng tín dụng đã ký kết. Tham chiếu luật pháp của Bộ Luật Dân sự Pháp năm 2018 quy định rõ tại Điều 2488-6 “Mọi giao dịch bảo đảm có thể được xác lập, đăng ký, quản lý và xử lý bởi bên đầu mối về giao dịch bảo đảm là người hành động nhân danh chính mình và vì lợi ích của những người có quyền được bảo đảm. Bên đầu mối về giao dịch bảo đảm là bên nhận bảo đảm. Các quyền và tài sản mà bên đầu mối về giao dịch bảo đảm có được khi thực hiện nhiệm vụ của mình là tài sản dùng cho nhiệm vụ đó và tách biệt với tài sản riêng của bên đầu mối về giao dịch bảo đảm”. Xác định nghĩa vụ của “bên đầu mối về bên giao dịch bảo đảm, được hiểu như bên dùng tài sản bảo đảm thuộc sở hữu của mình để bảo đảm nghĩa vụ của chính mình hoặc bên thứ 3 thì Bộ Luật Dân sự Pháp, 2018 quy định cụ thể tại Thiên III, Điều 2488-12 nêu rõ “Bên đầu mối về giao dịch bảo đảm chịu trách nhiệm bằng tài sản riêng của mình đối với các lỗi mà mình phạm phải khi thực hiện nhiệm vụ của mình”. Có thể thấy, kinh nghiệm quốc tế về việc đăng ký giao dịch bảo đảm không những phát sinh hiệu lực đối kháng với bên thứ ba về quyền ưu tiên đòi nợ mà còn phát huy giá trị trong việc xác định quyền của bên nhận bảo đảm về việc bên bảo đảm phải chịu trách nhiệm về thỏa thuận mình đã ký kết.
1.3.2 Quy trình xử lý tài sản bảo đảm
Trên thực tế, các ngân hàng không bao giờ muốn xử lý tài sản đảm bảo của khách hàng, bởi điều này đồng nghĩa là món vay đó không có hiệu quả. Tuy nhiên hoạt động cho vay của các ngân hảng không phải lúc nào cũng được tiến hành một cách thuận lợi dẫn đến việc xử lý tài sản bảo đảm. Xử lý tài sản bảo đảm là một trong những biện pháp được xem là cuối cùng để thu hồi khoản nợ bị tổn thất trong trường hợp bên vay vi phạm nghĩa vụ. Quy trình xử lý tài sản bảo đảm, trước nhất được thực hiện tại chính ngân hàng thương mại trong quá trình giám sát hoạt động cho vay trường hợp phát sinh vi phạm hợp đồng tín dụng, ngân hàng nhắc nhở và gửi thông báo đến bên vay vốn nhưng không có thái độ hợp tác và không có khả năng trả nợ nên ngân hàng thương mại xử lý thông qua Tòa án và cơ quan Thi hành án.
- Bảng 1: Trường hợp xử lý tài sản bảo đảm tại ngân hàng thương mại hoặc Tòa án
- Bảng 2: Quá trình tổ chức thi hành án theo đơn yêu cầu nợ.
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 Luận văn: Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng.
Nội dung Chương 1, học viên làm rõ khái niệm, quy định của pháp luật về quyền sử dụng đất của pháp luật Việt Nam hiện nay, trên cơ sở Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý, trên cơ sở trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất. Bên cạnh đó, người sử dụng đất ngoài quyền và nghĩa vụ liên quan đến quyền sử dụng đất còn có thể sử dụng đất để tạo lập nguồn vốn trong đầu tư kinh doanh thông qua thế chấp quyền sử dụng đất. Quy định pháp luật về hợp đồng thế chấp về quyền sử dụng đất để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trong hoạt động cấp tín dụng hiện nay được quy định trên cơ sở của Bộ Luật Dân sự năm 2015, Luật Ngân hàng Nhà nước, Luật Các tổ chức tín dụng, Luật Đất đai năm 2024 và các quy định khác có liên quan. Tuy nhiên, đối với quyền sử dụng đất là tài sản đặc biệt nên thực tế vẫn còn nhiều khó khăn, hạn chế khi có phát sinh xảy ra đến thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, dẫn đến khó khăn tranh chấp trong trường hợp cần xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất để giảm thiểu rủi ro thất thoát nguồn vốn tín dụng của ngân hàng thương mại hoặc các các tổ chức tín dụng khác. Ngoài ra, Chương 1 cũng nêu rõ đặc thù kinh doanh lĩnh vực Ngân hàng là một ngành nghề kinh doanh đặc biệt và tác động lớn đến nền kinh tế nhưng Ngân hàng Nhà nước chưa quy định cụ thể dẫn đến hoạt động kinh gây không ít thiệt hại lớn cho nền kinh tế. Luận văn: Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng.
XEM THÊM NỘI DUNG TIẾP THEO TẠI ĐÂY:
===>>> Luận văn: Thực trạng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất