Luận văn: Pháp luật về chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở

Chia sẻ chuyên mục Đề Tài Luận văn: Pháp luật về chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở hay nhất năm 2024 cho các bạn học viên ngành đang làm luận văn thạc sĩ tham khảo nhé. Với những bạn chuẩn bị làm bài luận văn tốt nghiệp thì rất khó để có thể tìm hiểu được một đề tài hay, đặc biệt là các bạn học viên đang chuẩn bị bước vào thời gian lựa chọn đề tài làm luận văn thì với đề tài: Thực thi pháp luật Việt Nam về chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở thương mại từ thực tiễn thành phố Hồ Chí Minh dưới đây chắc chắn sẽ giúp cho các bạn học viên có cái nhìn tổng quan hơn về đề tài sắp đến.

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài

Cùng với sự phát triển của thị trường và nền kinh tế, hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản mà đặt biệt là dự án nhà ở thương mại là một hoạt động tất yếu và khách quan. Dưới sự tác động của tình hình kinh tế khó khăn do dịch Covid 19, việc các chủ đầu tư không có khả năng tiếp tục thực hiện dự án tiến hành chuyển nhượng cho những chủ đầu tư mới có năng lực triển khai hoàn thành dự án làm thúc đẩy và tạo động lực mới cho sự phát triển của thị trường. Trong khi đó, Việt Nam có nhiều điều kiện thuận lợi để hoạt động kinh doanh bất động sản thu hút được vốn đầu tư trong và ngoài nước như tốc độ đô thị hóa cao, tỷ lệ đô thị hóa tăng mạnh, dân số trẻ, tình hình chính trị ổn định và nền kinh tế tăng trưởng ổn định nên dòng vốn FDI đầu tư vào Việt Nam ngày càng tăng cao qua mỗi năm, đặc biệt là các tập đoàn, nhà đầu tư nước ngoài tìm kiếm các dự án nhà ở lớn xuất hiện ngày càng nhiều tại thị trường Việt Nam như: Gamuda Land (Malaysia), Lotte (Hàn Quốc), Kajima (Nhật Bản)….

Đối với pháp luật về điều chỉnh về lĩnh vực chuyển nhượng dự án nhà ở tại Việt Nam, hiện nay Quốc Hội đã ban hành Văn bản hợp nhất Luật Kinh doanh bất động sản số 12 ngày 15/07/2020 nhằm bảo vệ được quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân khi tham gia vào lĩnh vực kinh doanh này, giúp giảm thiểu những rủi ro, tạo điều kiện thúc đẩy thị trường bất động sản hoạt động hiệu quả, lành mạnh, ổn định, có tính chuyên nghiệp cao và có xu hướng mở cửa, thu hút đầu tư nước ngoài vào thị trường, tuy nhiên, hiện chưa đưa ra được khung pháp lý hiệu quả cho phép mọi loại bất động sản được tham gia vào thị trường và cũng chưa có quy định cụ thể để quản lý hoạt động của những tổ chức trung gian hỗ trợ thị trường như: tổ chức định giá bất động sản, cung cấp thông tin bất động sản, cung cấp dịch vụ pháp lý bất động sản, bảo hiểm hoạt động kinh doanh bất động sản… nhằm tạo được nền tảng tốt cho thị trường thế chấp thứ cấp hình thành, đảm bảo nguồn vốn và tính thanh khoản của ngân hàng với thị trường bất động sản…Bên cạnh đó, thực trạng pháp luật vẫn tồn tại những mâu thuẫn, sự thiếu thống nhất giữa pháp luật kinh doanh bất động sản và những ngành luật liên quan như: Luật Nhà ở, Luật Đất đai… thiếu tính đồng bộ, chồng chéo, mâu thuẫn nhau dẫn đến việc mỗi dự án mất nhiều năm để thực hiện thủ tục pháp lý mà vẫn khó hoàn thành đúng hạn. Nguồn vốn cho bất động sản đã hạn chế nay lại càng thắt chặt, hàng trăm dự án đang phải chờ đợi do vướng luật… Thực trạng này đang làm cho thị trường bất động sản nói chung và các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nói riêng không thể phát triển lành mạnh, thuận lợi được. Vì vậy, tác giả Luận văn: Pháp luật về chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở.

chọn đề tài “Thực thi pháp luật Việt Nam về chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở thương mại từ thực tiễn thành phố Hồ Chí Minh” làm luận văn thạc sĩ cho mình nhằm làm rõ quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản và đưa ra các kiến nghị hoàn thiện pháp luật về kinh doanh bất động sản ở Việt nam hiện nay.

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM ĐẾN DỊCH VỤ

===>>> Bảng Giá Viết Thuê Luận Văn Thạc Sĩ Ngành Luật

2. Tình hình nghiên cứu đề tài

Hoạt động chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại phát triển rất sôi động trong những năm gần đây, đặc biệt là từ khi Quốc hội ban hành Văn bản hợp nhất Luật Kinh doanh bất động sản số 12 ngày 15/07/2020 và các văn bản hướng dẫn. Tuy nhiên về đề tài chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại cho nhà đầu tư nước ngoài trên lãnh thổ Việt Nam thì số lượng bài viết, công trình khoa học không nhiều. Trong quá trình nghiên cứu và hoàn thành đề tài của mình, học viên đã đọc và tham khảo một số công trình tiêu biểu như sau:

Về luận văn thạc sĩ:

Tác giả Phan Thị Minh Hỏa với đề tài “Hợp đồng mua bán nhà ở thương mại theo pháp luật hiện hành”, Luận văn thạc sĩ, Đại học Luật Hà Nội, năm 2016.
Tác giả Nguyễn Thị Ngọc Lan với đề tài “Pháp luật về phát triển nhà ở thương mại và thực tiễn áp dụng tại Hà Nội”, Luận văn thạc sĩ, Đại học Luật Hà Nội, năm 2016.
Tác giả Đỗ Thanh Giang với đề tài “Thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) trên đia bàn Tp. Hồ Chí Minh đến năm 2020”, Luận văn thạc sĩ, Đại học Kinh tế Tp.HCM, năm 2014.
Tác giả Nguyễn Thị Vy với đề tài “Pháp luật về chuyển nhượng dự án bất động sản tại Việt Nam”, Luận văn thạc sĩ, Đại học Kinh tế Tp.HCM, năm 2020.

Ngoài ra, còn có một số bài viết có liên quan như:

Bài viết “Một số vấn đề pháp lý về chuyển nhượng dự án bất động sản” của tác giả Nguyễn Thị Kiều Oanh đăng trên Tạp chí Khoa học pháp lý, số 02, năm 2014 và bài viết “Vai trò của pháp luật trong việc chuyển nhượng dự án bất động sản” của TS. Phan Thông Anh và Nguyễn Ngọc Biện Thùy Hương, đăng trên Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, số chuyên đề tháng 2, năm 2017. Luận văn: Pháp luật về chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở.
Bài viết “Một số bất cập của Luật đầu tư liên quan đến đầu tư nước ngoài tại Việt Nam” của tác giả Cao Nhất Linh đăng trên tạp chí tài chính ngày 04/10/2020. Bài viết đã nêu lên một số vấn đề bất cập liên qua đến việc thu hút đầu tư nước ngoài theo Luật đầu tư năm 2014 nhưng vẫn chưa được khắc phục trong dự thảo của Luật đầu tư năm 2020.
Bài viết “Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng dự án bất động sản” của tác giả Võ Trung Tín đăng trên tạp chí Nghiên cứu lập pháp tháng 02/2021.

Tuy nhiên, các công trình nghiên cứu trên mới chỉ dừng lại ở mức nghiên cứu rất sơ lược hoặc ở một khía cạnh nào đó liên quan đến nội dung nghiên cứu của đề tài như về Nhà đầu tư, hoạt động đầu tư, dự án xây dựng nhà ở thương mại, phân loại dự án xây dựng nhà ở thương mại; về hợp đồng, luật hợp đồng nói chung; sự tương thích giữa Luật Đầu tư của Việt Nam với các hiệp định thương mại, đầu tư quốc tế. Hầu hết các công trình nghiên cứu nói trên cho thấy còn nhiều nội dung quan trọng liên quan đến luận văn chưa được nghiên cứu như:

Khái niệm, bản chất pháp lý và một số yếu tố ảnh hưởng đến chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở thương mại, hợp đồng chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở thương mại
Ý nghĩa, vai trò, đặc điểm, cơ chế điều chỉnh của pháp luật, một số học thuyết, quan điểm ảnh hướng đến pháp luật về chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở thương mại; một số nội dung cơ bản của pháp luật và thực trạng quy định của pháp luật, thực tiễn thực hiện pháp luật về chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở thương mại.
Nêu lên những bất cập, mâu thuẫn của pháp luật trong chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở thương mại hiện nay và đưa ra những sự sửa đổi triệt để nhằm phù hợp thực tiễn của nền kinh tế đất nước trong thời kỳ đổi mới.
Rút ngắn, đơn giản hóa trình tự, thủ tục chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở thương mại nhằm tăng cường thu hút đầu tư để phát triển kinh tế, đặt biệt là các doanh nghiệp có nguồn vốn từ nước ngoài (FDI)

Nâng cao việc quản lý, kiểm soát của Nhà nước đối với hoạt động chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở thương mại nhằm hạn chế các chủ đầu tư không có năng lực phát triển dự án, minh bạch thị trường bất động sản để đáp ứng được nhu cầu về nhà ở của người dân, đặt biệt là nhu cầu về nhà ở cho tầng lớp công nhân, người có thu nhập thấp.

Do đó, đề tài của tác giả có tính mới và không trùng lắp với đề tài nêu trên. Luận văn: Pháp luật về chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở.

3. Mục đích nghiên cứu và nhiệm vụ nghiên cứu

3.1. Mục đích nghiên cứu:

Trong luận văn, tác giả tìm hiểu một số vấn đề lý luận và quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở thương mại, phân tích làm sáng tỏ những hạn chế, bất cập của các quy định pháp luật hiện hành; nghiên cứu thực hiện pháp pháp luật về chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở thương mại và đánh giá thực tiễn thực thi pháp luật trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh, từ đó đưa ra giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở thương mại.

Để đạt được kết quả tốt cho mục đích như trên, tác giả đã đặt cho mình nhiệm vụ nghiên cứu chi tiết các vấn đề như sau:

Phân tích quy định pháp luật Việt Nam về về chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại
Nghiên cứu, tìm hiểu những khó khăn, vướng mắc trong quá trình thực thi pháp luật về chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại.
Đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về về chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại.

3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu

Để đạt được mục đích nghiên cứu, Luận văn có các nhiệm vụ sau:

Làm sáng tỏ các vấn đề lý luận về chuyển nhượng dự án đầu tư trong kinh doanh bất động sản như: Khái niệm, đặc điểm, vai trò,v.v…của chuyển nhượng dự án đầu tư trong kinh doanh bất động sản.
Phân tích, đánh giá các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành về chuyển nhượng dự án đầu tư trong kinh doanh bất sản.
Phân tích, đánh giá thực tiễn thực hiện các pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư trong kinh doanh bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh.
Đưa ra các giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư trong kinh doanh bất động sản và giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện các quy định tại Thành phố Hồ Chí Minh.

3.3. Câu hỏi nghiên cứu.

Nhà ở thương mại là gì? Dự án nhà ở thương mại là gì?
Pháp luật điều chỉnh việc chuyển nhượng nhà ở thương mại tại Việt Nam
Những hạn chế của pháp luật điều chỉnh chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại tại Việt Nam.
Giải pháp nào nhằm để hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở thương mại tại Thành phố Hồ Chí Minh? Luận văn: Pháp luật về chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở.

4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

4.1 Đối tượng nghiên cứu

Luận văn tập trung nghiên cứu trên các đối tượng như sau:

Các quy định của pháp luật Việt Nam điều chỉnh việc chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại theo quy định của Luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Đầu tư và các văn bản pháp luật khác có liên quan.

4.2 Phạm vi nghiên cứu

Về nội dung, Phạm vi nghiên cứu của luận văn chỉ tập trung vào một số vấn đề pháp lý liên quan đến chuyển nhượng Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại theo hình thức hợp đồng đối với các Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại có mục đích kinh doanh, tìm kiếm lợi nhuận mà phải thực hiện trình tự, thủ tục để được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo Luật Đầu Tư năm 2020, Văn bản hợp nhất Luật Kinh doanh bất động sản số 12 ngày 15/07/2020 như đối tượng, chủ thể tham gia giao dịch chuyển nhượng, điều kiện để được tham gia chuyển nhượng; quyền, nghĩa vụ của các bên, hợp đồng chuyển nhượng Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại,… Ngoài ra, luận văn cũng nghiên cứu về trình tự, thủ tục chuyển nhượng Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại. Bên cạnh đó, nhằm góp phần làm sáng tỏ nội dung có liên quan, luận văn có liên hệ đến một số hoạt động thực tiễn, nhưng không mở rộng nghiên cứu các vấn đề về kinh tế, tài chính, kỹ thuật, nghiệp vụ liên quan đến chuyển nhượng Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại.Đặc biệt, luận văn tập trung phân tích, đánh giá những quy định của pháp luật vì hiện nay còn mâu thuẫn, chồng chéo không bảo đảm tính thống nhất giữa LĐT 2020, Luật KD BDS 2014 với các luật chuyên ngành về chuyển nhượng Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại.

Về không gian và thời gian, phạm vi nghiên cứu của luận văn là các quy định của pháp luật Việt Nam và thực tiễn áp dụng pháp luật về chuyển nhượng Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại ở Tp. Hồ Chí Minh.

5. Phương pháp nghiên cứu

Để thực hiện nhiệm vụ nghiên cứu, luận văn kết hợp sử dụng một số phương pháp chung được áp dụng trong nghiên cứu khoa học xã hội như phương pháp tổng hợp, phương pháp phân loại, phương pháp phân tích, phương pháp lịch sử… Bên cạnh đó, luận văn cũng sử dụng phương pháp nghiên cứu đặc thù của ngành luật học là phương pháp phân tích quy phạm, phương pháp so sánh pháp luật. Các phương pháp nghiên cứu được luận văn sử dụng cụ thể như sau:

Chương 1 mục 1.1, luận văn sử dụng chủ yếu các phương pháp phân tích, tổng hợp, hệ thống để làm rõ khái niệm, đặc điểm, ý nghĩa, giá trị pháp lý của chuyển nhượng Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại theo hướng chuyển nhượng Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại là quyền của Nhà đầu tư được Nhà nước bảo đảm bằng các quy định của pháp luật để bảo đảm sự quản lý của nhà nước, quyền tài sản, Quyền sở hữu, quyền tự do kinh doanh của Nhà đầu tư và các chủ thể khác có liên quan đến việc chuyển nhượng Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại. Luận văn: Pháp luật về chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở.

Chương 1 mục 1.2, luận văn cũng sử dụng các phương pháp phân tích, tổng hợp là chính để nêu lên những lập luận của pháp luật về chuyển nhượng Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, qua đó làm rõ khái niệm, đặc điểm, vai trò của pháp luật về chuyển nhượng Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, những nguyên tắc điều chỉnh cơ bản của pháp luật, các học thuyết, quan điểm ảnh hưởng đến hoàn thiện pháp luật và nội dung của pháp luật về chuyển nhượng Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại.

Chương 2 mục 2.1, luận văn sử dụng các phương pháp thống kê, phân tích, luật học so sánh để đánh giá những quy định của pháp luật từ LĐT cho đến pháp luật trong một số ngành, nghề, lĩnh vực cụ thể về chuyển nhượng Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại ở Việt Nam. Trong đó, luận văn tập trung làm rõ những hạn chế, bất cập của hệ thống pháp luật về chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở thương mại để làm cơ sở cho việc kiến nghị hoàn thiện hệ thống pháp luật về chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở thương mại ở Việt Nam.

Chương 2 mục 2.2, luận văn sử dụng các phương pháp hệ thống, thống kê, phân tích tổng hợp để chỉ ra thực trạng thực hiện pháp luật về chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở thương mại từ thực tiễn Tp. Hồ Chí Minh, thực trạng hoạt động chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở thương mại tại Tp. Hồ Chí Minh. Trong đó, luận văn chỉ ra những kết quả đạt được và đặc biệt là những hạn chế, bất cập và nguyên nhân tồn tại trong quá trình thực hiện chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở thương mại.

Chương 3 mục 3.1, mục 3.2, luận văn sử dụng các phương pháp chủ đạo là phân tích, diễn giải và bình luận. Trên cơ sở thực tế áp dụng các quy định pháp luật về thực hiện chuyển nhượng Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại đang diễn ra thực tế, từ nêu lên những thực trạng cũng như kiến nghị một số giải pháp để định hướng hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại.

Chương 3 mục 3.3, luận văn sử dụng các phương pháp phân tích, bình luận, tổng hợp nhằm tiếp tục hoàn thiện về hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại ở Việt Nam và giải pháp nhằm nâng cao chất lượng, hiệu quả thực hiện pháp luật về chuyển nhượng Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại ở Tp. Hồ Chí Minh trong những năm tới.

6. Đóng góp của đề tài Luận văn: Pháp luật về chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở.

Ý nghĩa về mặt khoa học: Các kết quả nghiên cứu của đề tài có thể là tài liệu tham khảo cho các tác giả, các cơ quan nghiên cứu về thị trường bất động sản, pháp luật về chuyển nhượng Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại ở Việt Nam trên lãnh thổ Việt Nam.

Ý nghĩa về mặt thực tiễn: Kết quả nghiên cứu của đề tài cũng là những tài liệu tham khảo hữu ích cho các cơ quan hữu quan, các bên có liên quan trong nghiên cứu để tìm ra các giải pháp hoàn thiện pháp luật điều chỉnh hoạt động chuyển nhượng Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại trên lãnh thổ Việt Nam.

7. Bố cục của đề tài

Đề tài “Thực thi pháp luật về chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở thương mại từ thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh” được thực hiện gồm ba phần: Phần mở đầu, Phần nội dung và Phần kết luận. Ở phần nội dung, luận văn cấu trúc gồm ba chương:

Chương 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI
Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI VÀ THỰC TIỄN THỰC THI TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
Chương 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI

CHƯƠNG 1 LÝ LUẬN CHUNG VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI

1.1. Khái niệm, đặc điểm dự án xây dựng nhà ở thương mại

1.1.1. Khái niệm dự án xây dựng nhà ở thương mại

1.1.1.1. Khái niệm về nhà ở

Nhà ở là công trình xây dựng có mái, tường bao quanh, cửa ra vào để ở, sinh hoạt văn hoá, xã hội hoặc cất giữ vật chất, phục vụ cho các hoạt động cá nhân và tập thể của con người, và có tác dụng bảo vệ cho các hoạt động đó. Nhà ở cũng có thể là một nơi cư trú hay trú ẩn. Con người bắt đầu xây dựng nhà cửa cách đây khoảng 30.000 năm TCN, nhưng đa số sống trong những chòi tạm bợ hoặc ở những hang động. Họ cũng làm ra những chiếc lều đơn giản để tạm trú trước khi di chuyển để tìm thực phẩm. Tại Dolni Vestonice thuộc Cộng hòa Séc, các nhà khảo cổ đã tìm thấy tàn tích những căn nhà được làm bằng đá, gỗ, và xương của một loại voi cổ có niên đại khoảng 25.000 năm TCN. Xã hội càng văn minh, hiện đại thì chỗ ở mà chính xác hơn là nhà ở càng có vai trò quan trọng. Nhà ở không phải chỉ là một vật thể kiến trúc đơn thuần đảm bảo nhu cầu ở của con người mà còn là một vật thể biểu thị các giá trị văn hóa, lịch sử của một dân tộc, một quốc gia và cả nhân loại.

Bên cạnh đó, nhà ở có vai trò đặc biệt quan trọng đối với mỗi cá nhân trong xã hội, quyền có nhà để ở được xem là một trong những quyền cơ bản của mỗi công dân. Điều 22 Hiến pháp năm 2013 có ghi nhận như sau: “Công dân có quyền có nơi ở hợp pháp”. Tại Điều 4 Luật Nhà ở năm 2014 cũng có quy định: “Hộ gia đình, cá nhân có quyền có chỗ ở thông qua việc đầu tư xây dựng, mua, thuê, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi, mượn, ở nhờ, quản lý nhà ở theo ủy quyền và các hình thức khác theo quy định của pháp luật”.

Theo khoản 1 điều 3 Văn bản hợp nhất Luật nhà ở số 04/VBHN-VPQH ngày 25/01/2022 thì “Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cả nhân”. Theo đó, nhà ở phải đáp ứng các nhu cầu tối thiểu như phòng ngủ, nhà bếp, nhà vệ sinh,… Phải đáp ứng các quy chuẩn về mặt kỹ thuật, nhằm đảm bảo an toàn sinh mạng và sức khoẻ cho người sử dụng như: phòng chống nước, hơi ẩm và các chất độc hại; bảo vệ khỏi ngã, xô và va đập; an toàn sử dụng kính; chiếu sáng; thông gió; chống ồn; đáp ứng khả năng chịu lực của nhà ở và công trình công cộng; hệ thống thiết bị điện, thang máy; phòng chống cháy nổ; hệ thống cấp thoát nước.. Luận văn: Pháp luật về chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở.

Tóm lại, nhà ở là công trình xây dựng gắn liền với đất, được tạo lập từ quá trình lao động của con người, có không gian làm nơi cư trú, sinh sống cho các cá nhân, hộ gia đình. Nhà ở là loại tài sản bất động sản có giá trị lớn, nhà ở có thể được phân thành nhiều loại trong đó có nhà ở thương mại.

1.1.1.2. Khái niệm nhà ở thương mại

Nước ta được xếp vào một trong những nước có tốc độ phát triển đô thị hóa hàng đầu tại khu vực Đông Nam Á. Dự báo trong tương lai thì dân số sẽ tập trung tại các khu đô thị sầm uất nên sẽ dẫn đến quỹ đất ngày một thu hẹp. Với thu nhập bình quân đầu người tại Việt Nam còn khá thấp so với các nước phát triển khác thì việc sở hữu một căn nhà là một điều không dễ dàng. Tuy nhiên, mọi người trong xã hội ngày nay đều có chung một nhu cầu, đó là có thể mua được một ngôi nhà, một mái ấm để có thể an cư lạc nghiệp. Do đó, thực hiện các chính sách và mục tiêu phát triển nhà ở là đầu tư xây dựng mới nhà ở, bảo đảm cho công dân có chỗ ở phù hợp với khả năng thu nhập của từng đối tượng khác nhau và điều kiện kinh tế xã hội của đất nước, từng bước cải thiện chỗ ở của các tầng lớp dân cư, thúc đẩy sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản nhà ở, góp phần phát triển đô thị và nông thôn theo hướng văn minh, hiện đại và phù hợp với bản sắc văn hoá dân tộc là ưu tiên hàng đầu trong các quyết sách của Đảng và Nhà nước ta. Việc đầu tư tạo lập các công trình nhà ở thương mại đã thể hiện được các chủ trường đó. Luận văn: Pháp luật về chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở.

Theo khoản 4 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014: “Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường”. Nhà ở thương mại là nhà ở do các tổ chức, cá nhân đầu tư phát triển để bán, cho thuê theo nhu cầu của thị trường. Không giống với các loại nhà ở khác, nhà ở thương mại được đầu tư xây dựng là để kinh doanh (mua bán, cho thuê) nhằm mục đích lợi nhuận. Tìm kiếm lợi nhuận là mục tiêu hàng đầu của các nhà đầu tư khi bỏ vốn ra đầu tư phát triển nhà ở thương mại, nếu không xuất phát từ mục tiêu đó nhà ở được tạo lập sẽ không được gọi là nhà ở thương mại mà sẽ được gọi với một tên khác. Trong điều kiện hiện nay, Nhà nước khuyến khích mọi tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế phát triển nhà ở thương mại nhằm đáp ứng nhu cầu chỗ ở và chất lượng nhà ở ngày càng cao của nhân dân.

Đây là biện pháp quan trọng nhằm xóa bỏ bao cấp về nhà ở, thực hiện xã hội hóa nhà ở. Tổ chức, cá nhân thuộc mọi thành phần kinh tế trong nước và ngoài nước có đăng ký kinh doanh nhà ở hoặc có Giấy chứng nhận đầu tư đều được quyền tham gia đầu tư phát triển nhà ở thương mại. Khi tham gia đầu tư phát triển nhà ở thương mại, các tổ chức và cá nhân trên phải thực hiện các quy định về phát triển nhà ở theo dự án, bảo đảm hoàn thành đúng tiến độ, quy hoạch chi tiết của dự án, số lượng nhà ở bán, cho thuê; số lượng nhà ở đã bán, cho thuê, số lượng nhà ở còn lại, giá bán, giá cho thuê; phương thức thanh toán; thủ tục đăng ký mua, thuê nhà ở, điều kiện được mua, thuê nhà ở. Đồng thời, phải làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho người mua và bàn giao cho người mua. Theo quy định của pháp luật, nếu được chấp thuận làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại thì cá nhân/tổ chức đó cần phải đủ 4 điều kiện như sau:

Có thành lập và hoạt động doanh nghiệp, hợp tác xã có chức năng kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật.
Doanh nghiệp phải có chức năng kinh doanh bất động động sản, tức là có đăng ký mã nghề kinh doanh bất động sản và đáp ứng đủ các điều kiện để được hoạt động kinh doanh bất động sản.
Doanh nghiệp cần phải có nguồn vốn ký quỹ ở ngân hàng để đảm bảo khả năng thực hiện dự án đó (theo quy định của pháp luật đầu tư).

Như vậy, trong trường hợp các cá nhân muốn đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại thì phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã có chức năng kinh doanh bất động sản. Nếu cá nhân đó không thể thỏa mãn được các điều kiện nêu trên, nhưng vẫn muốn tham gia đầu tư dự án nhà ở thương mại thì có thể chọn cách góp vốn vào những doanh nghiệp đủ điều kiện thông qua các hình thức mà pháp luật cho phép.

1.2.2. Khái niệm và đặc điểm dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại Luận văn: Pháp luật về chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở.

2.1.1.1 Khái niệm dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại.

Căn cứ theo khoản 4 điều 3 Luật Đầu tư năm 2020 thì dự án đầu tư là “tập hợp đề xuất bỏ vốn trung hạn hoặc dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư kinh doanh trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định”.

Có thể hiểu rằng dự án đầu tư là một tập hợp toàn bộ hồ sơ tài liệu liên quan nhằm trình bày chi tiết và có hệ thống toàn bộ các hoạt động đầu tư đồng thời liệt kê chi tiết toàn chi phí để triển khai dự án theo một kế hoạch mà nhà đầu tư mong muốn đạt được những kết quả nhất định cho mục tiêu đầu tư mà mình hướng tới trong tương lai, bên cạnh đó dự án đầu tư cũng được hiểu là tổng thể toàn bộ các hoạt động đầu tư bao gồm các chi phí cần thiết phục vụ cho hoạt động đầu tư và được bố trí theo một thời gian biểu phù hợp và chặt chẽ để cải tạo hoặc mở rộng những cơ sở vật chất để hướng tới những mục tiêu nhất định trong tương lai

Theo Khoản 15 Điều 3 Luật Xây dựng năm 2014 có nêu khái niệm về dự án đầu tư xây dựng như sau: “Dự án đầu tư xây dựng là tập hợp các đề xuất có liến quan đến việc sử dụng vốn để tiến hành các hoạt động xây dựng để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo công trình xây dựng nhằm phát triển, duy trì, nâng cao chất lượng công trình hoặc sản phẩm, dịch vụ trong thời hạn và chi phí xác định. Ở giai đoạn chuẩn bị dự án đầu tư xây dựng, dự án được thể hiện thông qua Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng, Báo cáo nghiên cứu khả thi, Báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng”.

Từ những phân tích trên, có thể hiểu rằng dự án xây dựng nhà ở thương mại là một trong những bộ phận quan trọng của dự án đầu tư xây dựng. Bởi lẽ việc xây dựng nhà ở thương mại đơn thuần phục vụ cho mục đích kinh doanh của doanh nghiệp nhưng nội hàm của vấn đề là phục vụ cho nhu cầu giải quyết chỗ ở cho con người và góp phần phục vụ cho mục đích chung của xã hội trong quá trình đô thị hóa hiện nay.

2.1.1.2 Đặc điểm dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại

Dự án nhà ở thương mại là tổng hợp các phương thức để tiến hành toàn bộ các hoạt động đầu tư, vì thế có những đặc trưng cơ bản như sau:

Thứ nhất, dự án đầu tư kinh doanh nhà ở có mục tiêu cụ thể và mục tiêu tổng thể: Mục tiêu cụ thể là xây dựng hoặc cải tạo hoặc sửa chữa nhà ở,công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phục vụ nhu cầu ở để kinh doanh sinh lợi nhuận. Bên cạnh đó, mục tiêu tổng thể của dự án đầu tư kinh doanh nhà ở là mang tới hạ tầng phục vụ nhu cầu ở, góp phần phát triển cơ sở hạ tầng đô thị, góp phần vào sự phát triển KT – XH của đất nước. Luận văn: Pháp luật về chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở.

Thứ hai, dự án nhà ở thương mại là một chuỗi các hoạt động của nhà đầu tư phải tiến hành theo trình tự thời gian liên quan đến kinh doanh nhà ở; chúng có điểm khởi đầu, diễn ra trong một khoảng thời gian nhất định và kết thúc nên dự án có một vòng đời gồm nhiều giai đoạn phát triển từ khi có ý tưởng lập dự án nhà ở đến việc triển khai nhằm đạt được kết quả của dự án. Thực sự bất kỳ một sản phẩm nào do con người làm ra đều mang những đặc thù riêng và có tính sáng tạo, dự án cũng không ngoại lệ vì nó có vòng đời phát triển riêng và có thể tồn tại hữu hạn về mặt thời gian, không gian phù hợp với nhiều nguyên nhân khách quan khác tác động tới. Một dự án thường trải qua nhiều chu kỳ hoạch định của nhà đầu tư từ giai đoạn mới hình thành ý tưởng, phác thảo ý tưởng để phát triển và quan trọng hơn phải có có thời điểm bắt đầu và kết thúc. Nhiều nhà nghiên cứu tự hỏi thực tế một dự án có tồn tại mãi mãi trong hệ sinh thái của vũ trụ hay có những chu kỳ của vòng đời phát triển. Mỗi sản phẩm cấu thành của dự án hoàn toàn khác biệt và độc đáo vì đó là sản phẩm do chính bàn tay và khối óc của con người tạo ra. Khác với quá trình sản xuất tạo ra các sản phẩm dựa vào các phương tiện máy móc, hầu như toàn bộ sản phẩm của dự án được sản xuất hàng loạt và luôn có những đặc trưng riêng vì thực tế sản phẩm của dự án nhà ở thương mại là những sản phẩm được sản xuất theo ý tưởng thiết kế của con người nên nó luôn có tính khác biệt. Sản phẩm và dịch vụ do dự án mang lại hầu như không lặp lại theo một chu kỳ vòng đời sản xuất. Tuy nhiên cần phải hiểu rằng dự án nhà ở thương mại chung quy là một hoạt động đặc thù có bàn tay con người tác động nhằm tạo nên một hình tượng mà con người mong muốn đạt được. Dự án kể từ khi “thai nghén” cho đến khi hình thành chịu sự tương tác của các bên liên quan bao gồm nhà nước với bộ phận quản lý chức năng và ý tưởng của chủ đầu tư. Quy luật chung khi phát triển bất kỳ dự án nào dù có giá trị lớn hay nhỏ thì cũng cần phải có nhiều bên tham gia như chủ đầu tư, đơn vị tư vấn, thiết kế, các nhà thầu chính và các nhà thầu phụ, các cơ quan quản lý nhà nước và đặc biệt bên thứ ba là người tiêu dùng. Tuy nhiên, xét về tính chất đặc thù của dự án mà vai trò của các bên tham gia cũng hoàn toàn khác nhau về vai trò và địa vị. Mối quan hệ giữa bộ phận quản lý chức năng và các bên liên quan của dự án nhà ở thương mại thường có quan hệ hỗ trợ trên nguyên tắc phối hợp để cùng thực hiện những nhiệm vụ khác nhau. Hơn thế, để dự án hoàn thành những mục tiêu, ngoài những mối quan hệ tương hỗ các nhà quản lý dự án còn phải duy trì nhiều mối quan hệ khác nhau. Dự án luôn cạnh tranh vì nhiều yếu tố về tiền vốn, nhân lực, thiết bị,… nên môi trường quản lý dự án có nhiều quan hệ phức tạp nhưng năng động. Mặt khác, điểm khác biệt của dự án nhà ở thương mại với một công trình nhà ở dân dụng là dự án nhà ở thương mại có thời gian xây dựng rất lâu và phải trải qua rất nhiều giai đoạn pháp lý. Thời gian để triển khai một dự án có thể tính từ lúc bắt đầu cho đến lúc nghiệm thu ít nhất 24 tháng, chưa kể thời gian đền bù và nếu chủ đầu tư có nguồn tài chính, cũng như không bị tác động bởi những yếu tố khách quan. Bên cạnh đó, tuổi thọ của một dự án cũng phụ thuộc vào một số yếu tố liên quan đến quá trình thi công, kết cấu và những môi trường xung quanh tác động đến. Luận văn: Pháp luật về chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở.

Thứ ba, dự án nhà ở thương mại có mục đích nhằm hướng tới lợi nhuận: Mặt thể hiện bên ngoài của tên gọi đã giúp cho người đọc xác định đặc trưng cơ bản là tính thương mại của dự án. Nhà làm luật không phải vô ý khi không minh thị định nghĩa về dự án nhà ở thương mại vì thực tế có khái quát thì dự án đó cũng cần phải hướng tới một tập hợp bao gồm nhiều nhiệm vụ cần phải được thực hiện vì những mục tiêu kinh tế chung của nhà đầu tư. Tùy vào đặc điểm yêu cầu của mỗi nhiệm vụ mà mỗi nhiệm vụ đó, yêu cầu có được một kết quả độc lập. Tập hợp của toàn bộ kết quả của các nhiệm vụ được hình thành là kết tinh mục tiêu mà dự án hướng tới. Nói cách khác, dự án nhà ở thương mại là tập hợp một hệ thống đa dạng và cực kỳ phức tạp, được phân chia thành nhiều phân hệ để thực hiện những mục tiêu riêng nhưng phải đáp ứng những mục tiêu chung của dự án. Đối với dự án nhà ở thương mại đều luôn đặt mục đích lợi nhuận lên hàng đầu. Điều đó thể hiện ngay ở tên gọi và bản chất thương mại của loại hình dự án này, so với dự án đầu tư các loại hình nhà ở khác mà chủ đầu tư hướng tới là tạo mục đích cung cấp nhà ở giá rẻ cho những đối tượng được ưu tiên trong xã hội nhưng ngược lại dự án nhà ở thương mại luôn đặt cao vấn đề lợi nhuận.

Thứ tư, các dự án nhà ở luôn đòi hỏi nguồn vốn lớn và dài hạn. Ở Việt Nam nói riêng hay các nước khác trên thế giới, tất cả các dự án luôn đòi hỏi cao về qui mô vốn, vật tư và lao động để thực hiện và hoàn tất dự án trong một khoảng thời gian nhất định mà chủ đầu tư cam kết để đưa vào vận hành. Do đó, tính thiếu ổn định và độ rủi ro do yếu tố nhạy cảm là đặc điểm cơ bản của dự án xây dựng nhà ở thương mại. Mặt khác, dự án nhà ở thương mại thường có quy mô lớn, thậm chí rất lớn. Quy trình đầu tư thường kéo dài, thậm chí do tác động bởi các yếu tốt khách quan như: giải phóng mặt bằng chậm, tác động của thị trường hoặc thiên tai dịch bệnh nên dự án có thể bị ngưng trệ. Do vậy, nhà đầu tư cần phải tiên lượng được tất cả các yếu tố khách quan và chủ quan này để ngay từ đầu phải có nguồn tài chính đủ mạnh để đảm bảo vận hành dự án được trôi chảy ngay cả khi có những tác động xấu từ bên ngoài. Đây cũng là lý do vì sao, các dự án về nhà ở thường huy động lượng lớn vốn từ rất nhiều các nguồn khác nhau như: Nguồn vốn từ Ngân sách Nhà nước hoặc của các tư nhân và tổ chức kinh tế ngoài quốc doanh hoặc của Nhà đầu tư nước ngoài hoặc của nhiều thành phần kinh tế khác.

Thứ năm, dự án đầu tư kinh doanh nhà ở chỉ được coi là hợp pháp khi được phê duyệt bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Theo đó, dự án đầu tư kinh doanh nhà ở phải đáp ứng được các yêu cầu luật định. Trong đó, một yêu cầu tiên quyết là dự án đầu tư kinh doanh nhà ở chỉ được triển khai thực hiện khi có quy hoạch chi tiết, bảo đảm việc phân bổ dân cư và chỉnh trang đô thị. Điều này nhằm phân biệt với các dự án mới thể hiện ở mục tiêu, ý tưởng, thậm chí thể hiện được tất cả các điệu kiện, yêu cầu về pháp lý, về tiêu chuẩn kỹ thuật, về chức năng… song chưa được cơ quan nhà nước phê duyệt thì không thể triển khai trên thực tế.

Thứ sáu, việc sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai, trừ trường hợp thuộc diện Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng và các trường hợp thu hồi khác theo quy định của pháp luật. Sau khi đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, nhà đầu tư có trách nhiệm thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất đối với dự án có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất và thực hiện các nghĩa vụ tài chính có liên quan theo quy định của pháp luật về đất đai.

Thứ bảy, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại, phải tham gia vào quy trình lựa chọn chủ đầu tư xây dựng nhà ở thương mại. thông qua các hình thức như: Đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật về đất đai; đấu thầu dự án có sử dụng đất. Nhà nước chỉ định chủ đầu tư trong trường hợp dự án nhà ở thương mại có quy mô lớn hoặc có liên quan đến nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.

1.2. Khái niệm, đặc điểm, ý nghĩa của việc chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại: Luận văn: Pháp luật về chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở.

1.2.1. Khái niệm chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở thương mại

Trong quá trình thực hiện dự án đầu tư, theo quy định của Luật Đầu tư năm 2020 thì chủ đầu tư dự án hoàn toàn có quyền chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư của mình cho một nhà đầu tư khác. Khi thực hiện chuyển nhượng dự án đầu tư, nhà đầu tư chuyển nhượng cần phải thực hiện thủ tục thay đổi nhà đầu tư với cơ quan nhà nước có thẩm quyền về đầu tư.

Hầu như phần nhiều việc chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở thương mại xuất phát từ nguồn gốc của việc chuyển nhượng tài sản của một bên đã được cấp quyền sở hữu cho một bên có nguồn tài chính để phát triển nhằm tạo ra những sản phẩm phù hợp theo pháp lý đã được phê duyệt, do đó bản chất của hoạt động chuyển nhượng dự án dự án xây dựng nhà ở thương mại là chuyển quyền sở hữu đối với dự án đầu tư từ nhà đầu tư này sang nhà đầu tư khác. Như vậy sự thỏa thuận giữa hai bên mua và bán là nền tảng để hình thành việc quan hệ chuyển nhượng. Điều này chính là tiền đề khách quan hình thành lên quan hệ mua bán hay trao đổi.

1.2.2. Đặc điểm của chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại Luận văn: Pháp luật về chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở.

Theo quy định của Điều 48 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và Văn bản hợp nhất Luật Kinh doanh bất động sản số 12/VBHN-VPQH ngày15/97/2020, chủ đầu tư dự án bất động sản được quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án cho chủ đầu tư khác để tiếp tục đầu tư kinh doanh nhưng phải đảm bảo các nguyên tắc sau: (a) Không làm thay đổi mục tiêu của dự án; (b) Không làm thay đổi nội dung của dự án; (c) Bảo đảm quyền lợi của khách hàng và các bên có liên quan; (d) Việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định việc đầu tư đồng ý bằng văn bản. Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc được đăng ký biến động vào giấy chứng nhận đã cấp cho chủ đầu tư chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.

Hoạt động chuyển nhượng Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại là hoạt động chịu sự điều chỉnh chặt chẽ của pháp luật. Điều này được lý giải bởi tầm ảnh hưởng lớn đến sự phát triển kinh tế – xã hội của hoạt động kinh doanh bất động sản nói chung và chuyển nhượng Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại nói riêng. Sự ảnh hưởng sâu rộng, đa ngành khiến cho Nhà nước không thể buông lỏng công tác quản lý. Những chủ thể muốn tham gia thị trường này cũng như những tài sản đưa vào kinh doanh trong thị trường này bắt buộc phải đáp ứng những điều kiện nhất định trên cơ cơ sở quy định của pháp luật. Nội dung này đã được thể hiện rõ qua các phân tích dưới đây: Luận văn: Pháp luật về chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở.

Thứ nhất, dự án đầu tư xây dựng Nhà ở thương mại được chuyển nhượng phải thực hiện đúng theo tiến độ đã cam kết của chủ đầu tư đối với nhà nước thể hiện trong nội dung của Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư đã được cấp. Thực tế, khi triển khai xây dựng một dự án Nhà ở thương mại, chủ đầu tư phải thực hiện nhiều phần việc và công đoạn khác nhau như triển khai xây dựng hạ tầng xã hội như: công viên, trường học, bệnh viện… và hạ tầng kỹ thuật như: đường xá, điện, nước, viễn thông…và các tiện nghi khác để đảm bảo phục vụ cho khách hàng mua nhà ở trong dự án của mình. Khi chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án thì chủ đầu tư chuyển nhượng phải được thực hiện một cách đồng bộ đối với các phần việc đã hoàn thành theo cam kết bao gồm tất cả các công việc trên nhằm giúp cho chủ đầu tư nhận chuyển nhượng đồng thời bắt kịp tiến độ thi công và kịp thời đưa ra kế hoạch phát triển phù hợp trong giai đoạn tiếp theo để tiếp tục phát triển dự án.

Thứ hai, chuyển nhượng Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại là hoạt động mang tính chất phức tạp và ảnh hưởng đến lợi ích nhiều bên. Thực tế, để thực hiện được một dự án đầu tư xây dựng Nhà ở thương mại thì cần phải thực hiện rất nhiều công đoạn với một lượng hồ sơ từ pháp lý đến nghiệp vụ rất lớn. Ngoài ra, việc chuyển nhượng Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại còn phải tuân thủ theo những trình tự thủ tục riêng rất chặt chẽ do pháp luật quy định. Do vậy, có thể khẳng định để hoàn thành việc chuyển nhượng này thường tốn khá nhiều công sức do tính phức tạp của nó. Bên cạnh đó, trên cơ sở đặc điểm của dự án đầu tư xây dựng Nhà ở thương mại cần nguồn vốn rất lớn và ảnh hưởng đến lợi ích nhiều chủ thể và việc chuyển nhượng kéo theo quá trình xử lý nguồn vốn và chuyển giao quyền cũng như nghĩa vụ của các bên, trong đó có sự kế thừa những nghĩa vụ cũ đối với các bên liên quan như ngân hàng, đối tác cũ, doanh nghiệp kinh doanh nguyên vật liệu và khách hàng cũ.

Thứ ba, việc chuyển nhượng Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thường gắn liền với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đây dường như là một hệ quả tất yếu, bởi vì yếu tố nền tảng của một dự án đầu tư xây dựng Nhà ở thương mại là phải sở hữu quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất, từ đó mới có thể phác thảo bản đồ quy hoạch và kế hoạch thi công xây dựng. Hầu hết các hạng mục dự án đều phải gắn liền với quyền sử dụng đất. Do đó, việc chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng Nhà ở thương mại bắt buộc phải đi kèm với yếu tố chuyển quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất.

1.2.3. Ý nghĩa của hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại

Cùng với sự phát triển của thị trường và nền kinh tế, hoạt động chuyển nhượng Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại là một hoạt động tất yếu và khách quan, việc các chủ đầu tư không có khả năng tiếp tục thực hiện dự án tiến hành chuyển nhượng cho những chủ đầu tư mới có năng lực triển khai hoàn thành dự án làm thúc đẩy và tạo động lực mới cho sự phát triển của thị trường. Thời gian qua, sau đợt suy thoái của thị trường bất động sản bắt đầu từ năm 2011 thì giai đoạn từ năm 2015-2020 là giai đoạn phục hồi, phát triển của thị trường. Giai đoạn này ghi nhận hoạt động chuyển nhượng dự án diễn ra sôi nổi và đạt hiệu quả cao, nhiều dự án bị “trùm mền” nhiều năm đã được hồi sinh, hoàn thành đưa vào sử dụng. Điều này thể hiện sự tất yếu của chu kỳ kinh tế thị trường và sự đóng góp tích cực của pháp luật về kinh doanh bất động sản điều chỉnh hoạt động chuyển nhượng dự án, điển hình là việc Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 có hiệu lực với nhiều nội dung tiến bộ, mở rộng hơn Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 và mới đây Quốc hội đã ban hành Văn bản hợp nhất Luật Kinh doanh bất động sản số 12/VBHN-VPQH ngày 15/07/2020. Luận văn: Pháp luật về chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở.

Một khi chủ đầu tư được phép chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng NƠTM thì thị trường bất động sản sẽ giảm bớt những khó khăn, hạn chế dự án treo giúp lĩnh vực bất động sản phát triển. Bên cạnh đó, chuyển nhượng Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thúc đẩy các ngành kinh tế khác phát triển. Từ thực tiễn cho thấy, kinh doanh bất động sản mà đặt biệt là kinh doanh nhà ở thương mại có mối quan hệ mật thiết với các ngành kinh tế khác. Nó tác động rất lớn đến các ngành khác bởi đặc trưng của nó là sử dụng một một nguồn vốn lớn và rất đa dạng. Điển hình là việc kinh doanh bất động sản liên quan đến ngành ngân hàng bởi vì sử dụng một nguồn vốn lớn để đầu tư, đồng thời sử dụng các nhiên liệu trong quá trình xây dựng, vật tư trong ngành xây dựng, ngoài ra khi xây dựng các dự án cũng cần các cơ sở vật chất, cung cấp điện nước cho người dân sinh hoạt… Chính vì vậy, kinh doanh bất động sản phát triển sẽ kéo theo các ngành khác phát triển. Do vậy, việc quản lý thị trường bất động sản hiệu quả, an toàn và bền vững là vô cùng quan trọng đối với nền kinh tế Việt Nam”.

1.3. Lý luận về pháp luật chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở thương mại

1.3.1. Khái niệm, đặc điểm của pháp luật về chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở thương mại

1.3.1.1. Khái niệm pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại

Việc đặt ra các quy định về chuyển nhượng các dự án nhà ở có ý nghĩa thực tiễn to lớn. Mục đích chung của các quy định pháp luật nhằm đảm bảo cho thị trường phát triển ổn định, cân bằng, có trật tự. Bất kỳ hoạt động giao dịch nào cũng đều phải phát triển và hoạt động theo quy định của pháp luật, nếu không thị trường sẽ bị bóp méo, quyền và lợi ích chính đáng của các bên liên quan có thể bị xâm phạm, điều này sẽ ảnh hưởng tới ổn định chính trị, trật tự an toàn xã hội.

Pháp luật về chuyển nhượng Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được hiểu là những quy phạm pháp luật điều chỉnh mối quan hệ xã hội giữa bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng và các bên liên quan trong hoạt động chuyển nhượng như tổ chức tín dụng, quỹ đầu tư tài chính hoặc các Nhà đầu tư khác, thậm chí có thể là Nhà nước trong mối quan hệ về quản lý hành chính hoặc thực hiện chế tài khác đối với các vấn đề phát sinh trong hoạt động này. Với tính chất ảnh hưởng sâu rộng, đa ngành của hoạt động chuyển nhượng Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khái niệm pháp luật chuyển nhượng Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại không chỉ giới hạn trong Luật Kinh doanh bất động sản, mà sẽ còn bao hàm cả những quy phạm pháp luật của Hiến pháp, Bộ luật Dân sự, Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp, Luật đất đai, và văn bản dưới luật khác… là khái niệm có nội hàm rộng. Luận văn: Pháp luật về chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở.

Pháp luật về chuyển nhượng Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại chịu tác động bởi chính sách về đầu tư, về bất động sản, đặc biệt là đất đai, chính sách về kinh doanh bất động sản. Bên cạnh đó, kinh doanh Nhà ở thương mại là một trong những lĩnh vực kinh doanh có điều kiện nên đòi hỏi, điều kiện về chủ thể tham gia cũng là một trong những vấn đề quan trọng.

Pháp luật về chuyển nhượng Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại luôn có sự thay đổi, phát triển cùng với từng giai đoạn lịch sử của đất nước. Hiến pháp năm 1992 và Luật Đất đai năm 1993 đã mở ra thời kỳ mới, mang tính “đột phá”, tạo cơ sở cho việc hình thành thị trường Quyền sử dụng đất, đó là luật đã thừa nhận giá đất, cho phép các tổ chức, cá nhân được chuyển quyền sử dụng đất. Cho đến Luật Kinh doanh bất động sản 2006 thì hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản đã chính thức được ghi nhận và có hành lang pháp lý điều chỉnh, dần được hoàn thiện ở Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và hiện nay đã được quy chuẩn hơn với sự ra đời của Văn bản hợp nhất 12/VBHN-VPQH năm 2020 do Văn phòng Quốc hội ban hành hợp nhất Luật Kinh doanh bất động sản.

Có thể thấy, việc điều chỉnh pháp luật về chuyển nhượng Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại trong từng giai đoạn là khác nhau, phụ thuộc vào sự phát triển kinh tế – xã hội. Pháp luật phải bảo đảm tính khả thi, sát thực tiễn. Nếu pháp luật không phù hợp với thực tiễn phát triển của thị trường, không thỏa mãn đươc các đòi hỏi của thực tế giao dịch chuyển nhượng dự án thì sẽ tạo nên tình trạng vi phạm pháp luật, kìm hãm, cản trở sự phát triển, tạo nên những “rào cản” đối với một thị trường chính quy, làm tăng quy mô của một thị trường không chính quy. Luận văn: Pháp luật về chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở.

1.3.1.2. Đặc điểm pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại

Có thể nhận diện rõ hơn bản chất của pháp luật điều chỉnh quan hệ dự án đầu tư xây dựng thông qua các đặc điểm sau đây:

Thứ nhất, pháp luật về chuyển nhượng Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được cấu thành bởi các quy phạm, chế định pháp luật có liên quan đến chuyển nhượng dự án, có cấu trúc theo từng nhóm: chủ thể, đối tượng, nguyên tắc, quyền và nghĩa vụ của các bên, quy trình và thủ tục cũng như các yêu cầu khác mà các chủ thể tham gia quan hệ chuyển nhượng dự án phải đáp ứng và tuân thủ.

Thứ hai, pháp luật về chuyển nhượng Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại là mảng pháp luật rộng lớn, nằm rải rác ở nhiều văn bản pháp luật khác nhau như: Luật Kinh doanh BĐS năm 2020, Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Xây dựng năm 2014, Luật Doanh nghiệp năm 2020, Luật Đầu tư năm 2020 và các chế định trong các văn bản pháp luật khác có liên quan. Vì vậy, đòi hỏi các chủ thể khi tham gia giao dịch không chỉ tuân thủ các quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở mà còn phải tuân thủ các quy định của pháp luật khác có liên quan như: pháp luật Dân sự, pháp luật đất đai, pháp luật xây dựng, pháp luật công chứng, pháp luật thuế…

Thứ ba, pháp luật về luật về chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng NƠTM thiết lập thiết chế nhằm đảm bảo thực thi trên thực tế về quyền chuyển nhượng dự án nhà ở. Đó là hệ thống cơ quan quyền lực công được phân định một cách minh bạch, rõ ràng về thứ bậc, về quyền lực để cho phép các chủ thể thiết lập giao dịch; về trách nhiệm cung ứng các dịch vụ và thực thi các quyền và nghĩa vụ cho các chủ thể tham gia quan hệ chuyển nhượng dự án. Mặt khác, pháp luật về chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở cũng tạo ra cơ chế quyền lực bắt buộc các chủ thể phải tuân thủ nghiêm minh các quy định đặt ra thông qua các yêu cầu và thực thi các biện pháp chế tài nếu vi phạm.

1.3.2. Các nhóm quy phạm điều chỉnh pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại

Thứ nhất, nhóm các quy phạm pháp luật điều chỉnh về đối tượng chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng Nhà ở thương mại

Với tính chất đặc thù của quan hệ chuyển nhượng Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại và quy mô cũng như tầm ảnh hưởng của nó, pháp luật không chỉ ràng buộc về những điều kiện chủ thể tham gia thị trường, đồng thời cũng đưa ra những quy định về điều kiện mà các dự án đầu tư xây dựng Nhà ở thương mại được phép chuyển nhượng. Điều này có thể hiểu là không phải bất kỳ dự án nào cũng có thể thực hiện chuyển nhượng, mặc dù dự án đó có thể đã đảm bảo những điều kiện ban đầu về chủ thể tham gia đầu tư cũng như điều kiện về thành lập, xây dựng dự án, nhưng không đồng nghĩa với việc dự án sẽ được phép chuyển nhượng một cách tự do. Nhóm các quy phạm này điều chỉnh về những điều kiện pháp lý và thực tiễn hoạt động của dự án, giúp đảm bảo hạn chế các tranh chấp xảy ra trong vấn đề chuyển nhượng cũng như ràng buộc trách nhiệm của Chủ đầu tư trong việc quản lý, điều hành dự án. Nhóm các quy định này bao gồm những điều kiện về quyền sở hữu đối với tài sản là bất động sản, điều kiện về năng lực chủ thể về pháp lý và tài chính, điều kiện về tính chất phù hợp quy hoạch tổng thể cũng như khu vực, các điều kiện liên quan đến bồi thường, giải phóng mặt bằng và một số điều kiện liên quan về đảm bảo tình trạng của dự án như không có tranh chấp, không bị kê biên. Luận văn: Pháp luật về chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở.

Thứ hai, nhóm quy phạm pháp luật điều chỉnh về trình tự thủ tục chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng Nhà ở thương mại

Với quy mô rộng lớn và tính chất phức tạp, đặc thù, quan hệ chuyển nhượng Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại luôn phải chịu sự quản lý, giám sát chặt chẽ của Nhà nước thông qua các quy định pháp luật và nghiệp vụ quản lý Nhà nước. Với yêu cầu cấp thiết đó, Nhà nước ban hành những quy phạm pháp luật để xây dựng và điều chỉnh trình tự, thủ tục để thực hiện chuyển nhượng Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại một cách chặt chẽ, nhằm nắm bắt tình hình chuyển nhượng dự án trong thực tế và can thiệp một cách kịp thời vào lúc cần thiết. Đối với nhóm quy phạm pháp luật điều chỉnh về thủ tục chuyển nhượng Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại hiện nay bao gồm các quy định về trình tự, thủ tục thực hiện cũng như thẩm quyền giải quyết việc chuyển nhượng Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại có sự phân định, phân cấp rõ ràng của từng cấp chính quyền; thẩm quyền của trung ương và của chính quyền địa phương; các hồ sơ liên quan đến từng loại dự án; vấn đề thẩm định và cho ý kiến về hồ sơ đề nghị cho chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư xây dựng Nhà ở thương mại.

Thứ ba, nhóm các quy phạm pháp luật điều chỉnh về hợp đồng chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng Nhà ở thương mại (ký kết, hiệu lực, thực hiện và bảo đảm thực hiện, trách nhiệm pháp lý và giải quyết tranh chấp).

Nội dung của hợp đồng chuyển nhượng Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại là tổng thể những thỏa thuận giữa bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng được ghi nhận trong hợp đồng chuyển nhượng chuyển nhượng Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại. Hầu hết pháp luật các quốc gia đều quy định về nội dung cần phải có hoặc một số thỏa thuận đặc trưng của quan hệ hợp đồng chuyển nhượng Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại. Ngoài những quy định về nội dung hợp đồng thì sự ràng buộc về hình thức cũng không kém phần quan trọng. Về lý thuyết thì một hợp đồng sẽ có giá trị khi các bên tham gia nhất trí với nhau về nội dung và thể thức. Tuy nhiên, nếu hợp đồng được giao kết bằng lời nói thì chứng cứ của các cam kết rất khó xác định. Chính vì vậy, hầu hết pháp luật các quốc gia đều yêu cầu hợp đồng chuyển nhượng Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải được lập bằng hình thức văn bản. Mục đích chính của quy định này là nhằm đảm bảo khả năng thực hiện đúng hợp đồng của các bên cũng như tạo thuận lợi cho công tác kiểm tra, giám sát của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Bên cạnh đó, những quy định về hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại cũng không được xem nhẹ, vì chỉ khi nào hợp đồng phát sinh hiệu lực thì các bên mới có quyền và nghĩa vụ đối với nhau. Pháp luật về chuyển nhượng Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại không có những quy định riêng biệt về tính hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, những yếu tố liên quan đến hiệu lực của hợp đồng sẽ sử dụng những nguyên tắc và quy phạm pháp luật điều chỉnh chung có liên quan để áp dụng. Luận văn: Pháp luật về chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở.

1.3.3. Hình thức của pháp luật về chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở thương mại

Hình thức pháp luật là những dạng tồn tại thực tế của pháp luật trong các kiểu nhà nước. Hình thức pháp luật cũng là một phương thức phản ánh ý chí của giai cấp cầm quyền ra bên ngoài thông qua việc hợp pháp hoá trong các hoạt động làm luật và ban hành luật của các nhà nước. Hình thức pháp luật là những cách thức mà giai cấp thống trị đã sử dụng để thể hiện ý chí của giai cấp mình thành những thể chế bắt buộc trong xã hội. Lợi dụng địa vị thống trị của mình, giai cấp thống trị đã hợp pháp hoá ý chí của mình thành ý chí nhà nước thông qua các hoạt động lập pháp. Nhà nước là chủ thể có vai trò rất quan trọng trong thị trường bất động sản, nhất là với cơ chế sở hữu toàn dân như tại nước ta. Một trong những vai trò quan trọng nhất của nhà nước là tạo khung pháp lý cho thị trường bất động sản. Hiện nay, những văn bản luật có liên quan đến thị trường bất động sản bao gồm: Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Đầu tư năm 2020, Luật Đất đai năm 2013, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và Văn bản hợp nhất Luật Kinh doanh bất động sản số 12/VBHN-VPQH ngày 15/07/2020, Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi năm 2012 và các văn bản hướng dẫn thi hành…

Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015, bất động sản bao gồm đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng và tài sản khác theo quy định của pháp luật.

Luật Kinh doanh bất động sản số 12/VBHN-VPQH năm 2020 định nghĩa việc kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi. Như vậy, chuyển nhượng dự án kinh doanh bất động sản là một trong những hình thức biểu hiện của hoạt động kinh doanh bất động sản.

Luật Đất đai năm 2013 quy định về điều kiện chuyển nhượng Quyền sử dụng đất đính kèm với chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở.

Trong khi đó Luật Đầu tư năm 2020 quy định các điều kiện dự án hoặc một phần dự án được chuyển nhượng, quy định về quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng của Dự án đầu tư.

Ngoài các Bộ luật và luật điều chỉnh trực tiếp như trên, chuyển nhượng Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại cũng chịu sự điều chỉnh của các Luật và Nghị định, Thông tư khác liên quan đến các vấn đề về thuế, tài chính…trong hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở thương mại như:

Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp năm 2013
Nghị định số 02/2020/NĐ-CP về quy định chi tiết một số điều của Luật kinh doanh Bất động sản 2013, Nghị định 31/2021/NĐ-CP về quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư năm 2020,;
Thông tư số 03/2021/TT-BKHDT quy định mẫu văn bản, báo cáo liên quan đến hoạt động đầu tư tại Việt Nam, đầu tư từ Việt Nam ra nước ngoài và xúc tiến đầu tư trong hoạt động chuyển nhượng.

Kết luận chương 1 Luận văn: Pháp luật về chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở.

Trên cơ sở nghiên cứu, đánh giá phân tích toàn bộ những vấn đề liên quan đến lý luận của pháp luật về chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở thương mại tác giả đã làm rõ một cách tổng quát về những khái niệm liên quan cũng như làm rõ những đặc điểm cơ bản để hệ thống lại tập hợp những quy định nhằm làm cơ sở để nghiên cứu sâu những vướng mắc và thực trạng áp dụng mà tác giả sẽ đề cập tại chương 2 của luận văn trong quá trình nghiên cứu.

Để làm rõ những vấn đề tác giả đề cập trước hết tác giả đã nêu lên khung khái niệm về đối tượng mà tác giả nghiên cứu, đặc điểm của chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở thương mại dựa vào những quy định của pháp luật và các văn bản, biểu mẫu của cơ quan nhà nước ban hành. Hơn thế tác giả dựa vào hình thức văn bản và nội dung của hợp đồng về chuyển nhượng dự án được quy định tại Nghị định 02/2022/NĐ-CP do Chính phủ ban hành ngày 06/01/2022 quy đinh chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản để phân tích những vấn đề pháp lý mà tác giả cho là quan trọng để làm rõ những quy định của Luật kinh doanh bất động sản hiện nay. Bên cạnh đó, tác giả cũng đã tái hiện lại được mục đích, ý nghĩa của chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở thương mại để biết được các giá trị về mặt lợi ích kinh tế, xã hội. Các quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại, cũng như thực trạng pháp luật về chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở thương mại và thực tiễn áp dụng tại thành phố Hồ Chí Minh sẽ được tác giả trình bày cụ thể trong Chương 2. Luận văn: Pháp luật về chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở.

XEM THÊM NỘI DUNG TIẾP THEO TẠI ĐÂY:

===>>> Luận văn: Thực trạng PL về chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở

Kinh Tế, Luận Văn Thạc Sĩ, Luật