Luận văn: Pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Chia sẻ chuyên mục Đề Tài Luận văn: Pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất hay nhất năm 2025 cho các bạn học viên ngành đang làm luận văn thạc sĩ tham khảo nhé. Với những bạn chuẩn bị làm bài luận văn tốt nghiệp thì rất khó để có thể tìm hiểu được một đề tài hay, đặc biệt là các bạn học viên đang chuẩn bị bước vào thời gian lựa chọn đề tài làm luận văn thì với đề tài: Pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội và thực tiễn áp dụng trên địa bàn thành phố Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh dưới đây chắc chắn sẽ giúp cho các bạn học viên có cái nhìn tổng quan hơn về đề tài sắp đến.

TÓM TẮT LUẬN VĂN

Tiêu đề: “Pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội và thực tiễn áp dụng trên địa bàn thành phố Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh”.

Nội dung:

Luận văn tập trung nghiên cứu những quy định của pháp luật bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội trên địa bàn thành phố Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh: Phạm vi và đối tượng được bồi thường; phương thức bồi thường; căn cứ thu hồi đất; nguyên tắc bồi thường; giá đất bồi thường; điều kiện để được bồi thường; trách nhiệm bồi thường của Nhà nước khi thu hồi đất. Luận văn làm rõ những vấn đề lý luận và thực tiễn áp dụng pháp luật bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội, cũng như sự cần thiết điều chỉnh pháp luật bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội trên địa bàn thành phố Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh.

Trên cơ sở tìm hiểu thực trạng và thực tiễn áp dụng pháp luật, đề tài cũng chỉ ra những bất cập, hạn chế, vướng mắc về quy định của pháp luật, từ đó đưa ra những kiến nghị hoàn thiện pháp luật bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất.

Từ khóa: Bồi thường; Thu hồi đất; Pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội.

ABSTRACT

Topic: Law on compensation when the State recovers land for socio-economic development and practical application in Thu Duc City and Ho Chi Minh City. Luận văn: Pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Content:

The thesis focuses on researching the provisions of land compensation law when the State recovers land for socio-economic development in Thu Duc City and Ho Chi Minh City: scope and subjects. be compensated; compensation method; grounds for revocation; compensation principles; compensation land price; conditions for compensation; State compensation liability upon land recovery. The thesis clarifies the theoretical and legal issues of land compensation when the State recovers land for socio-economic development, as well as the necessity of adjusting land compensation law when the State recovers. land for socio-economic development in Thu Duc city and Ho Chi Minh City.

On the basis of understanding the current situation and practical application of the law, the topic also points out the inadequacies, limitations and problems in the provisions of the law, thereby making recommendations to improve the law on compensation for land when the State recovers land.

Keywords: Compensation; Land recovery; Laws on compensation, support, and resettlement when the State recovers land for socio-economic development.

PHẦN MỞ ĐẦU

1. Lý do chọn đề tài

Tại khoản 1, Điều 54, Hiến pháp năm 2013 xác định: “Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật”. Để quản lý hiệu quả và giải phóng nguồn lực đất đai, nhằm phát triển KT-XH, đảm bảo quốc phòng, an ninh và phát triển bền vững trong thời kỳ đẩy mạnh CNH, HĐH đất nước; góp phần hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở nước ta, cùng với các quy định của Luật, các nghị định hướng dẫn thi hành đã bao quát phần lớn các nội dung QLNN về đất đai, là cơ sở pháp lý quan trọng để tổ chức quản lý, sử dụng hiệu quả, bền vững tài nguyên đất tại địa phương. Công tác thu hồi đất được xem là một trong những công cụ hỗ trợ đắc lực nhằm tạo ra nguồn lực từ đất đai thông qua việc điều phối đất đai của Nhà nước. Thu hồi đất có thể được xem như một loại “giao dịch” của thị trường quyền sử dụng đất, dù giao dịch này mang tính “cưỡng bức” nhưng vẫn có thể là một loại quan hệ “hàng hóa – tiền tệ” khi mà NSDĐ được bồi thường những thiệt hại do việc thu hồi đất gây ra.

Những năm qua, trong lĩnh vực đất đai mà cụ thể là công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi NNTHĐ được xã hội quan tâm sát sao, bởi vấn đề này không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của NSDĐ mà còn ảnh hưởng đến tiến độ giải ngân đầu tư công, triển khai các dự án, công trình giao thông trọng điểm, việc chậm tiến độ làm giảm chất lượng và tăng vốn đầu tư xây dựng công trình. Theo một nghĩa rộng nhất thì chính sách BT, HT và TĐC khi NNTHĐ có nhiều điểm chưa thỏa mãn ở cả hai phía: Nhà nước (thông qua các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền) và NSDĐ, dẫn đến mâu thuẫn và phát sinh tình trạng khiếu nại, khiếu kiện liên quan đến chính sách bồi thường, cụ thể là giá đất bồi thường chưa sát với thị trường là nội dung gay gắt nhất.

Thành phố Thủ Đức có vị trí chiến lược, là cửa ngõ phía Đông của Thành phố Hồ Chí Minh, với nhiều điều kiện thuận lợi và dư địa để đầu tư phát triển dài hạn. Do nhu cầu của Nhà nước, nhiều dự án BT, HT và TĐC khi Nhà nước thu hồi đất được triển khai một cách đồng bộ và có định hướng nhằm kết nối các trục giao thông hướng tâm, thúc đẩy kinh tế vùng phụ cận và đô thị vệ tinh cùng phát triển. Luận văn: Pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Thực hiện “Nghị Quyết số 57/2022/QH15 ngày 16 tháng 6 năm 2022 của Quốc hội” TP.TĐ đã và đang triển khai thực hiện dự án đầu tư xây dựng đường Vành đai 3 là dự án trọng điểm, trãi rộng và liên kết nhiều địa phương, có tầm ảnh hưởng lớn và thúc đẩy, kết nối vùng kinh tế trọng điểm phía Nam. Trong công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của dự án, nhiều nguyên tắc đã được điều chỉnh, bổ sung cho phù hợp với tình hình thực tiễn và có thể coi đây là một trong những mẫu hình ưu việt góp phần hoàn thiện và nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về công tác bồi thường trong tương lai và điều chỉnh, hoàn thiện Luật Đất đai trong thời gian tới.

Với mong muốn tìm ra những nguyên tắc chung, phù hợp và bổ sung vào quá trình xây dựng chủ trương, chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng, tác giả đã chọn đề tài “Pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất của tổ chức, cá nhân trong nước để phát triển kinh tế – xã hội và thực tiễn trên địa bàn thành phố Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh” làm đề tài nghiên cứu Luận văn Thạc sĩ ngành Luật Kinh tế.

2. Câu hỏi nghiên cứu

Chính sách pháp luật về đất đai hiện hành được áp dụng như thế nào trên địa bàn thành phố Thủ Đức – Thành phố Hồ Chí Minh.

• Những khó khăn, vướng mắc nào trong công tác bồi thường, THĐ?
• Kết quả công tác BT, HT, TĐC khi NNTHĐ trên địa bàn thành phố Thủ Đức – Thành phố Hồ Chí Minh.
• Giải pháp nào để hoàn thiện pháp luật nhằm nâng cao hiệu lực, hiệu quả và đẩy nhanh tiến độ thực hiện công tác BT, HT, TĐC khi NNTHĐ? Luận văn: Pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

3. Mục tiêu của đề tài

3.1 Mục tiêu tổng quát:

Thông qua nghiên cứu những vấn đề lý luận và thực tiễn trong việc áp dụng pháp luật về đất đai hiện hành, đánh giá sự phù hợp trong xây dựng chính sách BT, HT, TĐC khi NNTHĐ trên địa bàn thành phố Thủ Đức, TP. Hồ Chí Minh.

3.2. Mục tiêu cụ thể:

• Tìm hiểu thực trạng việc áp dụng LĐĐ 2013 và những điểm mới của LĐĐ 2024 khi xây dựng chính sách BT, HT, TĐC cho HGĐ, cá nhân và tổ chức trong nước khi Nhà nước thực hiện THĐ.
• Tìm hiểu tác động của chính sách đến tiến độ bồi thường, THĐ và sinh kế của người dân bị ảnh hưởng khi thực hiện dự án.
• Làm sáng tỏ việc cân bằng giữa lợi ích Nhà nước và lợi ích NSDĐ.
• Đưa ra các giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả đẩy nhanh tiến độ thực hiện, tạo sự đồng thuận và giúp NSDĐ có điều kiện phát triển.

4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

4.1 Đối tượng nghiên cứu:

• Đất đai, khung chính sách quy định BT, HT, TĐC khi NNTHĐ của HGĐ, cá nhân, tổ chức trong nước để phát triển KT-XH.
• HGĐ, cá nhân và tổ chức trong nước bị THĐ.

4.2. Phạm vi nghiên cứu:

• Phạm vi không gian: Thành phố Thủ Đức – Thành phố Hồ Chí
• Phạm vi thời gian: Số liệu, dữ liệu nghiên cứu được thu thập từ năm 2021 đến nay.

Giới hạn của đề tài: Đề tài tập trung nghiên cứu công tác bồi thường, thu hồi đất theo Luật đất đai năm 2013 đối với các trường hợp là HGĐ, cá nhân và tổ chức kinh tế trong nước và điển hình là dự án Đường vành đai 3 và dự án đường Nguyễn Thị Định… Đề tài không nghiên cứu bồi thường cho tổ chức kinh tế nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài bị thu hồi đất.

5. Phương pháp nghiên cứu Luận văn: Pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

5.1 Phương pháp luận:

Để giải quyết các vấn đề liên quan đến nhóm đối tượng nghiên cứu và đạt được các mục tiêu đề ra, tác giả đã áp dụng phương pháp Duy vật biện chứng và Duy vật lịch sử của Chủ Nghĩa Mác – Lênin. Ngoài ra, quan điểm và đường lối của Đảng, quy định pháp luật Nhà nước cũng đóng vai trò quan trọng trong việc xây dựng chính sách đất đai và bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

5.2. Phương pháp nghiên cứu:

Bên cạnh đó, đề tài còn sử dụng một số phương pháp nghiên cứu khoa học cơ bản như: Phương pháp phân tích, phương pháp thu thập số liệu (sử dụng các phương pháp này tại chương I và chương II); phương pháp thống kê (chủ yếu sử dụng phương pháp này tại chương II); phương pháp đánh giá (phương pháp được sử dụng tại chương I và chương III); phương pháp tổng hợp và phương pháp chuyên gia (02 phương pháp này chủ yếu sử dụng chương III để làm rõ các vướng mắc và định hướng hoàn thiện pháp luật) để làm sáng tỏ mục tiêu và nội dung nghiên cứu của đề tài.

6. Đóng góp của đề tài

6.1 Ý nghĩa khoa học

Là căn cứ nhằm giúp các nhà quản lý, xây dựng quy trình, chính sách tham khảo, cân nhắc để hoàn thiện những quy định pháp luật, chủ trương, chính sách BT, HT, TĐC khi Nhà nước thu hồi đất.

Những kết quả khoa học thu được thông qua thực hiện đề tài sẽ bổ sung cơ sở thực tiễn, góp phần hoàn thiện các chính sách BT, HT, TĐC cho các đối tượng có đất bị thu hồi, đảm bảo quy trình thực hiện công tác BT, HT, TĐC và THĐ đúng tiến độ.

6.2. Ý nghĩa thực tiễn

Thông qua kết quả của đề tài nghiên cứu, giúp lãnh đạo UBND thành phố Thủ Đức nhìn nhận rõ hơn về thực trạng công tác BT, HT, TĐC, từ đó xây dựng chính sách BT, HT, TĐC đúng quy định pháp luật và hợp lòng dân; đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật để UBND thành phố Thủ Đức triển khai thực hiện hiệu quả hơn, hạn chế thấp nhất tình trạng khiếu nại, khiếu kiện, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân trong nước khi NNTHĐ để phát triển KT-XH.

7. Kết cấu của đề tài

Đề tài được trình bày theo cấu trúc như sau: Luận văn: Pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

• Chương 1. Tổng quan pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế để phát triển kinh tế – xã hội.
• Chương 2. Thực trạng pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất của từ thực tiễn thành phố Thử Đức, Thành phố Hồ Chí Minh.
• Chương 3. Định hướng và giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật về đất khi Nhà nước thu hồi đất.

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN PHÁP LUẬT VỀ BỒI THƯỜNG KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN, TỔ CHỨC KINH TẾ ĐỂ PHÁT TRIỂN KINH TẾ – XÃ HỘI

1.1. Khái quát về bồi thường khi Nhà nước THĐ

1.1.1 Khái niệm HGĐ, cá nhân, tổ chức kinh tế SDĐ

Xuất phát từ một nguyên tắc Hiến định được quy định tại Điều 5 Luật Hiến pháp năm 2013 quy định: “Ở Việt Nam, đất đai là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”. Do đó, khi thực hiện quyền sở hữu của mình NN phải tiến hành thông qua các chủ thể SDĐ và NN không chuyển giao quyền sở hữu mà chỉ chuyển giao quyền sử dụng. Nhà nước trao QSDĐ cho các chủ thể thông qua các thủ tục giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ.

NSDĐ là các tổ chức, HGĐ, cá nhân được NN cho phép SDĐ bằng một trong các hình thức giao đất, cho thuê đất, cho phép nhận chuyển QSDĐ hoặc công nhận QSDĐ; có quyền và nghĩa vụ mà pháp luật quy định trong thời hạn SDĐ.

Trong các chủ thể SDĐ, HGĐ, cá nhân, tổ chức kinh tế là chủ thể có nhu cầu SDĐ chiếm tỷ lệ lớn. Giải thích về các chủ thể này, LĐĐ năm 2013 có nêu:

Tổ chức kinh tế bao gồm doanh nghiệp, hợp tác xã và tổ chức kinh tế khác theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được quy định tại khoản 27 Điều 3 LĐĐ năm 2013. Trong quá trình SDĐ, tổ chức kinh tế nhận QSDĐ từ NN thông qua các hình thức được quy định tại khoản 1, 2 Điều 17 LĐĐ năm 2013 như sau:

• Được NN giao đất có thu tiền SDĐ; Luận văn: Pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
• Được NN cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

HGĐ SDĐ là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có QSDĐ chung tại thời điểm được NN giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ; nhận chuyển QSDĐ được quy định tại khoản 29 Điều 3 LĐĐ năm 2013. Tuy nhiên, so với LĐĐ năm 2013, tại khoản 25 Điều 3 LĐĐ năm 2024 quy định: “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành”. Hiện nay, tại khoản 25 Điều 3, Điều 4 LĐĐ năm 2024 có nhiều thay đổi liên quan đến việc sử dụng đất, trong đó cụm từ “hộ gia đình” không còn sử dụng để chỉ đối tượng người sử dụng đất. Chỉ có cá nhân và tổ chức mới được xem là đối tượng có quyền sử dụng đất.

HGĐ, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp là HGĐ, cá nhân đã được NN giao, cho thuê, công nhận QSDĐ nông nghiệp; nhận chuyển QSDĐ nông nghiệp và có nguồn thu ổn định từ sản xuất nông nghiệp trên đất đó được quy định tại khoản 30 Điều 3 LĐĐ năm 2013.

Mặc dù, để có được QSDĐ, các chủ thể SDĐ đã phải bỏ ra khoản tiền lớn để được giao đất hoặc cho thuê đất nhưng quyền sử dụng của họ không phải là tuyệt đối, theo Điều 5 Hiến pháp năm 2013 thì Nhà nước đại diện thực hiện quyền sở hữu, cho nên trong trường hợp thật cần thiết do luật định vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển KT-XH vì lợi ích quốc gia, công cộng thì Nhà nước sẽ THĐ do tổ chức, cá nhân đang sử dụng.

Theo GS.TS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT nêu: Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai của nước ta chỉ mang tính thuật ngữ. Quyền lợi và nghĩa vụ của NSDĐ ở nước ta không khác so với quyền lợi và nghĩa vụ của chủ sở hữu đất đai ở các nước. Một khi pháp luật đã thừa nhận QSDĐ là một loại quyền về tài sản của NSDĐ, thì khi NNTHĐ, Nhà nước có nghĩa vụ bồi thường cho NSDĐ hợp pháp bị THĐ những giá trị, thiệt hại hợp lý về đất và tài sản trên đất, việc bồi thường được thực hiện theo những quy định của pháp luật về đất đai.

1.1.2. Khái niệm, đặc điểm “thu hồi đất” Luận văn: Pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

• Khái niệm “thu hồi đất”:

Từ điển Tiếng Việt phổ thông định nghĩa: “Thu hồi là việc thu hồi về lại, lấy lại cái trước đó đã đưa ra, đã cấp phát hoặc bị mất vào tay kẻ khác”. Có thể hiểu “thu hồi đất” là việc NN lấy lại đất đã giao, đã cho thuê hoặc lấy lại đất đai của một tổ chức, cá nhân nào đó đang nắm giữ, sử dụng vì một mục đích nào đó của NN.

Vấn đề thu hồi đất đã được đề cập từ rất sớm trong “LĐĐ 1987 và 1993, nhưng chưa định nghĩa rõ thế nào là thu hồi đất mà chỉ liệt kê các trường hợp bị THĐ”. Khi LĐĐ năm 2003 ra đời, thuật ngữ THĐ đã được giải thích tại khoản 5, Điều 4 LĐĐ năm 2003 như sau: “Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý theo quy định của Luật này”.

Dù đã có sự điều chỉnh và mở rộng nội hàm của vấn đề thu hồi đất, song cách giải thích này chưa thật sự chính xác bởi nó dẫn đến cách hiểu rằng người SDĐ bị thu hồi chỉ là tổ chức hay UBND xã, phường, thị trấn, trong khi theo quy định pháp luật, NSDĐ bị thu hồi còn có thể là HGĐ, cá nhân SDĐ, hơn nữa đây mới là chủ thể phổ biến bị THĐ. Do vậy, đến LĐĐ năm 2013 được quy định tại khái niệm pháp lý này đã được điều chỉnh cho phù hợp hơn, theo đó tại khoản 11, Điều 3 LĐĐ năm 2013 quy định: “Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại QSDĐ của người được Nhà nước trao QSDĐ hoặc thu lại đất của NSDĐ vi phạm pháp luật về đất đai”. Tuy nhiên, trong quá trình tác giả viết Luận văn này LĐĐ năm 2024 chưa có hiệu lực pháp luật, đến nay LĐĐ năm 2024 đã có hiệu lực pháp luật từ ngày 01/08/2024. Theo đó, khái niệm Nhà nước thu hồi đất được mở rộng hơn so với LĐĐ năm 2003, 2013, cụ thể được quy định tại khoản 35, Điều 3 LĐĐ năm 2024 như sau: “Nhà nước thu hồi đất là việc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người sử dụng đất hoặc thu lại đất của người đang sử dụng đất hoặc thu lại đất đang được Nhà nước giao quản lý”.

Mặt khác, tại khoản 3 Điều 54 của Hiến pháp năm 2013 quy định: “Nhà nước thu hồi đất do cá nhân, tổ chức đang sử dụng trong trường hợp thật cần thiết do luật định vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Việc thu hồi đất phải minh bạch, công khai và được bồi thường theo quy định của pháp luật”.

Theo từ điển giải thích thuật ngữ Luật học thì THĐ được hiểu là: “Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thu hồi quyền sử dụng đất của người vi phạm quy định về sử dụng đất để Nhà nước giao cho người khác sử dụng hoặc trả lại cho chủ sử dụng đất bị lấn chiếm. Trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng đất để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, công cộng”. Luận văn: Pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Như vậy, THĐ là việc NN ra quyết định hành chính để THĐ và QSDĐ đã giao cho chủ thể SDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai xuất phát từ mục đích của NN và xã hội hoặc là biện pháp chế tài đối với hành vi vi phạm pháp luật đất đai của chủ thể SDĐ.

Từ các phân tích nêu trên, có thể khái niệm THĐ như sau: “Thu hồi đất là việc Nhà nước ban hành quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người sử dụng đất để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, công cộng hoặc người sử dụng đất vi phạm pháp luật quy định về đất đai”.

• Đặc điểm “thu hồi đất”

Từ góc độ pháp lý và thực tiễn, có thể thấy hoạt động THĐ của NN có những đặc điểm chính sau:

Thứ nhất, chủ thể thực hiện hoạt động THĐ luôn là Nhà nước. Với vai trò là chủ thể đại diện sở hữu duy nhất đối với đất đai, NN thực hiện chức năng QLNN về đất đai thông qua hoạt động điều phối đất đai. THĐ là một trong các hoạt động điều phối đất đai quan trọng để Nhà nước thực hiện quyền quản lý của mình. Mặt khác, hoạt động THĐ phải mang tính mệnh lệnh, quyền uy mà chỉ có Nhà nước mới có đầy đủ quyền hạn để thực hiện được.

Thứ hai, việc THĐ chỉ có thể được tiến hành trên cơ sở một quyết định hành chính cá biệt có giá trị bắt buộc thi hành. Nếu NSDĐ không tự giác thi hành quyết định hành chính này thì có thể bị cưỡng chế. Tuy nhiên, nhằm đảm bảo tính dân chủ, khách quan trong hoạt động THĐ, người bị THĐ có quyền khiếu nại hoặc khởi kiện đối với quyết định THĐ hoặc hành vi cưỡng chế đó.

Thứ ba, đối tượng bị thu hồi là QSDĐ, có thể là hợp pháp như được NN giao đất, cho thuê đất, nhận chuyển nhượng, thừa kế QSDĐ hoặc cũng có thể là bất hợp pháp như lấn chiếm đất chưa sử dụng. Hệ quả của THĐ là làm chấm dứt QSDĐ của người có đất bị thu hồi.

Thứ tư, chủ thể bị thu hồi có thể là bất kỳ chủ thể SDĐ nào có đất thuộc diện bị thu hồi bao gồm: HGĐ, cá nhân, tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài, cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư.

Thứ năm, THĐ được thực hiện trong các trường hợp do pháp luật quy định và phải thực hiện bằng văn bản theo trình tự, thủ tục như: Xây dựng và thực hiện kế hoạch THĐ; điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm; lập, thẩm định phương án BT, HT, TĐC; quyết định THĐ, phê duyệt và tổ chức thực hiện phương án BT, HT, TĐC.

Với những lý giải nêu trên, có thể khái quát THĐ vì mục đích kinh tế là việc Nhà nước ra quyết định hành chính thông qua các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền THĐ và QSDĐ đã giao cho chủ thể SDĐ nhằm thực hiện các dự án phát triển kinh tế gắn với lợi ích của quốc gia, lợi ích công cộng. THĐ vì mục đích kinh tế là khái niệm có nội hàm hẹp, là một trường hợp trong chế định về THĐ nói chung. Luận văn: Pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Ngoài những đặc điểm chung của THĐ, THĐ vì mục đích phát triển kinh tế còn có một số đặc điểm đặc trưng riêng:

Một là, THĐ vì mục đích kinh tế thể hiện rõ yếu tố lợi nhuận trong thực hiện dự án.

Hai là, THĐ vì mục đích kinh tế được thực hiện không chỉ thuần tuý vì lợi nhuận mà phải gắn chặt với yêu cầu phát triển KT-XH của đất nước, vì lợi ích của cộng đồng.

Ba là, THĐ vì mục đích kinh tế là vấn đề “nóng” về lý luận pháp lý lẫn thực tiễn áp dụng. Vấn đề cốt lõi là giải quyết hài hòa quan hệ lợi ích của NN, nhà đầu tư và người bị THĐ. Như vậy, mới đồng thuận của người dân, huy động được nguồn lực đất đai để phát triển đất nước và đảm bảo ổn định chính trị, xã hội.

1.1.3. Khái niệm, đặc điểm về bồi thường khi NNTHĐ của HGĐ, cá nhân, tổ chức kinh tế

• Khái niệm

Thuật ngữ “bồi thường” được ghi nhận trong pháp luật đất đai ở Việt Nam kể từ trước khi có LĐĐ 1987. Sau khi LĐĐ 1987 ra đời, Hội đồng Bộ trưởng (nay là Chính phủ) đã ban hành “Quyết định số 186/HĐBT ngày 31/5/1990 quy định về đền bù thiệt hại đất nông nghiệp, đất có rừng khi chuyển sang sử dụng vào mục đích khác”, thuật ngữ “bồi thường” được thay thế bằng thuật ngữ “đền bù thiệt hại”. Mặc dù pháp luật không đưa ra sự giải thích về vấn đề này, song có thể hiểu “đền bù thiệt hại” khi NNTHĐ là bù đắp lại những thiệt hại do việc THĐ gây ra, trả lại tương xứng với giá trị QSDĐ và công sức mà NSDĐ đã đầu tư vào đất trong quá trình SDĐ.

Thuật ngữ này tiếp tục được sử dụng trong LĐĐ năm 1993 được sửa đổi, bổ sung một số điều của LĐĐ năm 1998 và các Nghị định hướng dẫn thi hành. Tuy nhiên, việc “đền bù thiệt hại” khi NNTHĐ chỉ đơn giản là việc NN đền bù thiệt hại do hành vi THĐ gây ra cho NSDĐ mà không đi kèm sau đó việc thực hiện các chính sách hỗ trợ, tái định cư. Hơn nữa, với thuật ngữ “đền bù thiệt hại” khi NNTHĐ, cho người ta nghĩ ngay đến việc phải được đền bù 100% giá trị của mảnh đất bị thu hồi (trả lại đầy đủ, tương xứng với sự mất mát hoặc vất vả), trong khi giá trị ban đầu của đất đai không do con người tạo ra mà họ chỉ tạo ra giá trị tăng thêm của đất đai. Còn thuật ngữ “bồi thường” lại cho thấy rằng, NN chỉ bồi thường những giá trị, thiệt hại hợp lý về đất và tài sản trên đất, kèm theo đó có thể là cơ chế hỗ trợ để giúp NSDĐ nhanh chóng vượt qua những khó khăn khi bị THĐ.

Khi LĐĐ năm 2001 được sửa đổi, bổ sung một số điều, trong đó thuật ngữ “bồi thường” được sử dụng trở lại bởi sự hợp lý của nó và tiếp tục xuất hiện trong LĐĐ năm 2003; Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi NNTHĐ, cũng như các văn bản hướng dẫn thi hành khác. Tại khoản 6, Điều 4 LĐĐ năm 2003 quy định: “Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất”. Tuy nhiên, quy định này chưa thật sự chặt chẽ và chưa thể hiện được trọn vẹn những giá trị thiệt hại mà NN sẽ bồi thường khi THĐ, đó không chỉ là giá trị QSDĐ mà còn phải tính đến giá trị thiệt hại về tài sản có trên đất, ngoài ra phải tính đến những thiệt hại vô hình khác mà NN phải sử dụng thêm cơ chế hỗ trợ mới bù đắp được một cách đầy đủ những thiệt hại do THĐ gây ra. Luận văn: Pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Vì vậy, tại khoản 12 Ðiều 3 LĐĐ năm 2013 về giải thích từ ngữ đã quy định rõ: “Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất”. So với LĐĐ năm 2013, tại khoản 5 Điều 3 LĐĐ năm 2024 (có hiệu lực từ ngày 01/8/2024) quy định như sau: “Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất của diện tích đất thu hồi cho người có đất thu hồi”.

Có thể thấy, thuật ngữ “bồi thường” đã thể hiện hàm ý là quan hệ bồi thường ngang giá và sòng phẳng, cho nên xét về bản chất của việc bồi thường khi NNTHĐ chính là sự thay thế các tài sản bị thu hồi bằng tiền hoặc bằng hiện vật. Tuy nhiên, do tính phức tạp của việc xác định điều kiện được bồi thường, giá đất để tính tiền bồi thường cũng như sự đa dạng của đối tượng được bồi thường thiệt hại khi THĐ, chỉ riêng việc bồi thường chưa được giải quyết hết và những quyền lợi của người bị thu hồi. Để bảo đảm công bằng, hợp lý quyền lợi của NSDĐ và những đối tượng có liên quan cần có giải pháp đa dạng, linh hoạt, phù hợp với điều kiện thực tiễn trong đó có chính sách hỗ trợ.

Theo quy định tại khoản 14 Ðiều 3 LĐĐ năm 2013 quy định: “Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển”. So với LĐĐ năm 2013, tại khoản 20 Điều 3 LĐĐ năm 2024 được quy định chi tiết hơn: “Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là chính sách của Nhà nước nhằm trợ giúp cho người có đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển ngoài các khoản đã bồi thường theo quy định của Luật này”.

• Đặc điểm

Pháp luật về bồi thường khi NNTHĐ chịu sự ảnh hưởng, chi phối bởi hình thức sở hữu toàn dân về đất đai và điều này được minh chứng như sau:

Một là, Nhà nước có quyền phân bổ, điều chỉnh đất đai cho các mục tiêu KT- XH. Sở hữu đất đai là vấn đề xương sống của một đạo luật về đất đai. Bởi lẽ, từ chế độ sở hữu sẽ chi phối đến việc quản lý, sử dụng đất. Tại Điều 53 Hiến pháp năm 2013 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý” và tại Điều 4, LĐĐ năm 2013 quy định: “Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này”, LĐĐ năm 2024 kế thừa nội dung này, chỉ thay đổi thứ tự điều luật, cụ thể được quy định tại Điều 12 LĐĐ năm 2024.

Điều đó có thể thấy, ở nước ta chỉ thừa nhận đất đai thuộc sở hữu của toàn thể nhân dân lao động hay còn gọi là toàn dân, còn các hình thức sở hữu khác như sở hữu tư nhân, sở hữu tập thể, sở hữu cộng đồng… đều không được công nhận. Tuy nhiên, trên thực tế NN không trực tiếp SDĐ mà trao QSDĐ cho tổ chức, HGĐ, cá nhân được gọi chung là NSDĐ. Việc NN trao QSDĐ cho NSDĐ phải theo quy định của LĐĐ.

Hai là, cũng chính với vai trò là chủ sở hữu đại diện duy nhất đối với đất đai, nên để tránh sự lạm quyền, độc quyền, tùy tiện trong việc THĐ. Theo Điều 13 LĐĐ năm 2013 quy định về “Quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai bao gồm: Quyết định quy hoạch SDĐ, kế hoạch SDĐ, quyết định mục đích SDĐ, quy định hạn mức SDĐ, thời hạn SDĐ, quyết định THĐ, trưng dụng đất, quyết định giá đất, quyết định trao QSDĐ cho NSDĐ, quyết định chính sách tài chính về đất đai, quy định quyền và nghĩa vụ của NSDĐ”. So với LĐĐ năm 2024, cụ thể quy định tại Điều 13 LĐĐ năm 2024 vẫn được kế thừa và bổ sung quy định về quyền của Nhà nước là đại diện chủ sở hữu về đất đai. Luận văn: Pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Tại Điều 54 Hiến pháp năm 2013 nêu: “Quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ” thì việc THĐ chỉ được thực hiện trong một số trường hợp đặc biệt là SDĐ nhằm mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển KT-XH vì lợi ích quốc gia, công cộng hoặc do vi phạm pháp luật đất đai. Để tránh tình trạng tùy tiện, tham nhũng, tiêu cực hoặc vì lợi ích nhóm trong THĐ, phát sinh tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về đất đai nên theo Điều 16 LĐĐ năm 2013 quy định các trường hợp THĐ như sau: “Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai; Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người”. Hiện nay, các trường hợp THĐ được quy định cụ thể tại các Điều 78, 79, 81 và Điều 82 LĐĐ năm 2024.

Có thể thấy, các quy định về bồi thường khi NNTHĐ không phù hợp với thực tế thì sẽ không nhận được sự đồng tình của người dân và sẽ phát sinh các tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện kéo dài. Do đó, ngoài việc bồi thường những thiệt hại vật chất thực tế, khi NNTHĐ phải tính đến hậu quả lâu dài mà người dân phải gánh chịu để xây dựng chính sách hỗ trợ cho phù hợp với từng hộ gia đình bị ảnh hưởng.

Bồi thường về đất là một vấn đề mang tính nhạy cảm vì đất đai là tài sản có giá trị cao, vai trò quan trọng đối với đời sống của con người, không chỉ ở khu vực nông thôn, đất không chỉ để ở mà còn là tư liệu sản xuất quan trọng, nên việc bị THĐ sẽ là cú sốc lớn đối với người bị THĐ. Vì thế, người bị THĐ sẽ phản ứng gay gắt thông qua việc khiếu nại, khiếu kiện đông người, vượt cấp, kéo dài nếu không được NN bồi thường thỏa đáng.

Song song đó, vấn đề bồi thường về đất cũng là một vấn đề mang tính phức tạp. Về nguyên tắc, giá đất được tính tiền bồi thường là một con số cụ thể, được xác định theo quy định của pháp luật và phải phù hợp với giá đất trên thị trường. Và việc thu thập những thông tin để xác định đúng giá theo giá thị trường là một vấn đề không hề đơn giản, thực tế khi chuyển nhượng QSDĐ thì giá chuyển nhượng trên hợp đồng không đúng so với thực tế chuyển nhượng vì người chuyển nhượng QSDĐ sẽ ghi giá thấp trong hợp đồng để giảm tiền thuế nên việc thu thập giá thực tế luôn gặp khó khăn. Hơn nữa, việc bồi thường theo từng dự án, trên những địa bàn khác nhau và với cùng loại đất bị thu hồi cũng sẽ khác nhau. Do đó, tùy từng trường hợp mà cơ quan NN tính giá bồi thường đất cho phù hợp.

Cuối cùng, việc bồi thường về đất mang tính nhân văn và xã hội: Pháp luật về đất đai luôn thay đổi để phù hợp với điều kiện thực tế cuộc sống và hội nhập quốc tế, chính sách bồi thường sau lúc nào cũng có lợi hơn so với chính sách bồi thường trước.

• Ý nghĩa Luận văn: Pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Tìm hiểu về bồi thường khi NNTHĐ, tác giả nhận thấy hoạt động này có ý nghĩa chủ yếu sau đây:

Thứ nhất, đất đai là tài sản có giá trị lớn của người SDĐ, gắn liền với cuộc sống của người dân. Việc bồi thường khi NNTHĐ nhằm trả lại giá trị quyền SDĐ bị mất cho người SDĐ, bồi hoàn cho người SDĐ những thành quả lao động, kết quả đầu tư mà họ bị thiệt hại do việc THĐ gây ra. Điều này góp phần thực hiện các quyền của người SDĐ được pháp luật ghi nhận và bảo hộ.

Thứ hai, việc bồi thường về đất khi NNTHĐ không chỉ bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người SDĐ mà còn góp phần vào việc duy trì ổn định chính trị, trật tự an toàn xã hội. Giải quyết tốt công tác bồi thường khi NNTHĐ sẽ hạn chế việc phát sinh các tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện đất đai kéo dài, duy trì sự ổn định của các quan hệ xã hội, nhất là trong tình hình hiện nay các thế lực thù địch luôn lợi dụng các sơ hở, khiếm khuyết trong chính sách và thực thi chính sách bồi thường về đất khi NNTHĐ để kích động, chống phá đất nước.

Thứ ba, khi NNTHĐ giúp cho đội ngũ cán bộ, công chức thực hiện công tác bồi thường nâng cao ý thức phục vụ nhân dân, tôn trọng và lắng nghe ý kiến, tâm tư, nguyện vọng của nhân dân. Trên cơ sở đó, thấu hiểu, chia sẽ và có trách nhiệm giải quyết tốt mọi quyền lợi cho người dân. Mặt khác, thông qua việc tổ chức, thực hiện công tác bồi thường về đất khi NNTHĐ góp phần tăng thêm niềm tin của người dân vào Đảng, chế độ.

Thứ tư, giải quyết tốt công tác bồi thường khi NNTHĐ góp phần thực hiện các chủ trương, chính sách lớn để phát triển KT-XH của Đảng và Nhà nước, thông qua việc giải quyết hài hòa các lợi ích của Nhà nước, của người SDĐ và nhà đầu tư; tạo ra sự đồng thuận của xã hội, góp phần thu hút vốn đầu tư nước ngoài, đảm bảo tính ổn định và an toàn. Mặt khác, bồi thường về đất khi NNTHĐ giúp cho NN có được quỹ đất cần thiết để xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ, hiện đại phục vụ cho sự nghiệp CNH, HĐH đất nước theo mục tiêu dân giàu, nước mạnh, xã hội công bằng, dân chủ và văn minh.

Thứ năm, ở một mức độ nhất định có thể thấy rằng, bồi thường về đất khi NNTHĐ còn góp phần vào việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế, chuyển đổi nghề nghiệp của người nông dân. Bởi lẽ, trong trường hợp không có đất sản xuất, người nông dân được hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp hoặc họ tự kiếm việc, chuyển đổi cơ cấu sản xuất cho phù hợp nhằm bảo đảm cuộc sống của bản thân và gia đình mình.

1.1.4. Pháp luật bồi thường về đất khi NNTHĐ Luận văn: Pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

• Khái niệm pháp luật bồi thường về đất khi NNTHĐ

Đối tượng điều chỉnh của pháp luật là các quan hệ xã hội. Nhà nước sử dụng pháp luật để điều chỉnh các quan hệ xã hội, tác động vào hành vi của các chủ thể tham gia vào quan hệ pháp luật đó, hướng các quan hệ đó vận động, phát triển theo ý chí của NN và phù hợp với lợi ích của NN, của xã hội. Pháp luật là công cụ hữu hiệu nhất để quản lý xã hội, duy trì quyền lực NN và bảo vệ các lợi ích chung thông qua các quy phạm pháp luật xác định những hành vi được thực hiện, không được thực hiện và phải thực hiện.

Các quan hệ xã hội phát sinh trong đời sống rất phong phú, đa dạng. Trong lĩnh vực đất đai, Nhà nước ban hành nhiều quy phạm pháp luật để điều chỉnh các quan hệ pháp luật này, như: Nhiệm vụ quy hoạch, kế hoạch SDĐ; phân loại đất; giao đất, cho thuê đất; giá đất; quyền và nghĩa vụ của người SDĐ. Còn đối với pháp luật bồi thường về đất khi NNTHĐ, Nhà nước ban hành các quy phạm để quy định về: Phạm vi, căn cứ THĐ; nguyên tắc bồi thường khi NNTHĐ; điều kiện được bồi thường và các trường hợp không được bồi thường về đất khi NNTHĐ; nội dung và phương thức bồi thường về đất; các chính sách hỗ trợ và tái định cư; trình tự, thủ tục thu hồi và bồi thường; khiếu nại và tố cáo. Có thể thấy, pháp luật bồi thường về đất khi NNTHĐ là chế định quan trọng của pháp luật đất đai ở nước ta, bao gồm các quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh khi NNTHĐ.

Từ những phân tích nêu trên, có thể đưa ra khái niệm như sau: “Pháp luật bồi thường về đất khi NNTHĐ là tổng hợp các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành và đảm bảo thực hiện bằng sức mạnh cưỡng chế của Nhà nước để điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh khi NNTHĐ”.

• Đặc điểm pháp luật bồi thường về đất khi NNTHĐ

Pháp luật bồi thường về đất khi NNTHĐ ở nước ta có một số đặc điểm cơ bản sau:

Thứ nhất, pháp luật bồi thường về đất khi NNTHĐ chịu sự chi phối của chế

độ sở hữu toàn dân về đất đai. Do đường lối, quan điểm của Đảng và Hiến pháp xác định đất đai không thuộc quyền sở hữu của người SDĐ mà thuộc về toàn dân, NN đại diện chủ sở hữu trao quyền SDĐ cho từng người SDĐ nên pháp luật đất đai quy định khi cần thiết thì Nhà nước có quyền thu hồi đất. Vì thế, chúng ta thấy rằng xuyên suốt quá trình thu hồi và bồi thường, ý chí và quyền lực Nhà nước gần như thể hiện tuyệt đối, người SDĐ tham gia vào quan hệ này một cách bất bình đẳng. Toàn bộ quá trình THĐ và giải quyết khiếu nại, tố cáo đều do các cơ quan Nhà nước thực hiện và quyết định. Người có đất bị thu hồi có quyền kiến nghị, yêu cầu, khiếu nại, tố cáo nhưng quyền quyết định cuối cùng thuộc về Nhà nước. Điều này dễ dẫn đến cơ chế “vừa đá bóng, vừa thổi còi” và là nguyên nhân của sự lạm quyền, độc quyền trong quá trình thực thi pháp luật.

Thứ hai, điểm cơ bản của pháp luật bồi thường khi NNTHĐ là phải giải quyết mâu thuẫn giữa việc phải bảo vệ quyền tài sản của người SDĐ đối với quyền SDĐ và việc phải THĐ cho nhu cầu quốc phòng, an ninh, phát triển KT-XH gắn liền với việc bảo đảm sự hài hòa lợi ích của các chủ thể tham gia vào quan hệ pháp luật này. Rõ ràng nhu cầu về đất để phục vụ cho quốc phòng, an ninh, phát triển KT-XH là tất yếu khách quan nhưng quyền tài sản đối với quyền SDĐ của người SDĐ hợp pháp phải được pháp luật bảo vệ. Nhiệm vụ quan trọng của pháp luật bồi thường về đất khi NNTHĐ là phải giải quyết được mâu thuẫn và hài hòa các lợi ích này. Luận văn: Pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Thứ ba, pháp luật bồi thường về đất khi NNTHĐ ở nước ta được xây dựng và hoàn thiện trong điều kiện việc SDĐ thường xuyên biến động nhưng công tác quản lý đất đai chưa hiệu quả. Thực tế công tác quản lý đất đai lỏng lẻo, cơ sở dữ liệu đất đai, đăng ký đất đai còn nhiều hạn chế; việc quản lý và xác lập quyền SDĐ cho người SDĐ được thực hiện bởi nhiều cơ quan khác nhau, nhiều loại giấy tờ về quyền SDĐ khác nhau hoặc SDĐ không có giấy tờ. Đây là những nguyên nhân gây nhiều khó khăn cho công tác QLNN về đất đai và cũng là những vấn đề cần phải quan tâm khi xây dựng, hoàn thiện các quy định bồi thường về đất khi NNTHĐ.

• Vai trò của pháp luật bồi thường về đất khi NNTHĐ

Pháp luật bồi thường về đất khi NNTHĐ với tư cách là một chế định đặc thù trong QLNN về đất đai, nên nó có các vai trò sau:

Thứ nhất, pháp luật mang những đặc trưng mà các biện pháp quản lý khác không có được, đó là: tính quy phạm, tính bắt buộc chung, tính cưỡng chế và tính thích ứng. Nhờ pháp luật mà NN có thể giải quyết hài hòa lợi ích của NN, của cộng đồng, lợi ích của người bị THĐ và lợi ích của doanh nghiệp, chủ đầu tư.

Là chủ sở hữu, Nhà nước có đầy đủ ba quyền đối với đất đai là quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt. Nhà nước không thể trực tiếp sử dụng toàn bộ quỹ đất của mình mà chủ yếu thực hiện một cách gián tiếp thông qua NSDĐ. Cụ thể là, thông qua các hoạt động mang tính quyền lực, Nhà nước trao QSDĐ của mình cho người sử dụng với những quyền và nghĩa vụ xác định đối với từng loại đất, loại chủ thể và từng mục đích sử dụng cụ thể. Trên cơ sở quyền được trao, NSDĐ trực tiếp tiến hành việc khai thác SDĐĐ và phải thực hiện nghĩa vụ trả địa tô cho Nhà nước thông qua các nghĩa vụ như nộp tiền SDĐ, tiền thuê đất, các loại thuế, phí liên quan đến đất đai. NN không chỉ tham gia với tư cách là chủ sở hữu mà còn với tư cách là chủ thể của quyền lực công thực hiện vai trò quản lý xã hội nói chung và phải có trách nhiệm trước toàn dân trong việc bảo vệ và thực hiện quyền sở hữu toàn dân.

Thứ hai, pháp luật quy định các trình tự, thủ tục thu hồi và phương thức giải quyết hậu quả do việc THĐ gây ra. THĐ vừa là một hoạt động mang tính quyền lực Nhà nước, là công cụ hữu hiệu bảo vệ quyền sở hữu NN đối với đất đai, hạn chế thấp nhất việc khiếu nại, khiếu kiện và gây khó khăn khi NN thực hiện công tác THĐ. Trong quá trình THĐ cần phải đặc biệt chú ý đến những đặc tính tự nhiên của đất đai và nhu cầu xã hội, đảm bảo việc khoanh định các loại đất để thu hồi, mục đích sử dụng, phù hợp với công năng của đất và nhu cầu thực tiễn. Luận văn: Pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Thứ ba, NNTHĐ ảnh hưởng đến lợi ích thiết thực của các bên liên quan mà trước hết của NSDĐ.

Trong hoạt động quản lý và SDĐ, các cơ quan QLNN và NSDĐ phải tuân thủ đúng quy định như một yêu cầu sơ đẳng và tối thượng theo nguyên tắc pháp chế. Đường lối, chủ trương, chính sách pháp luật của Đảng và NN về đất đai không thể áp dụng trực tiếp mà phải được thể chế hóa dưới dạng các quy định của pháp luật.

THĐ có một điểm chung là dẫn đến hậu quả pháp lý chấm dứt QSDĐ của NSDĐ hoặc quyền quản lý đất đai của các chủ thể được NN giao đất để quản lý. Mối quan hệ giữa NN và NSDĐ thì THĐ là quá trình đối lập với hoạt động giao đất, cho thuê đất. Khi bị THĐ, NSDĐ không còn QSDĐ đối với đất bị thu hồi và đương nhiên không còn quyền “chiếm hữu”, tác động vào diện tích đất đó nữa.

Do đó, việc THĐ trước hết có tác dụng bảo vệ quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai vì nó sẽ làm chấm dứt hành vi xâm hại đất đai của những chủ thể vi phạm pháp luật đất đai. THĐ là một tiến trình quan trọng của quá trình điều phối đất đai. Vì thế, pháp luật bồi thường về đất có vai trò vô cùng quan trọng trong việc thu hồi đất.

• Pháp luật bồi thường về đất khi NNTHĐ

Quy định chung việc bồi thường về đất khi NNTHĐ, bao gồm các quy định về: Phạm vi và đối tượng được bồi thường về đất khi NNTHĐ; các quy định làm căn cứ THĐ; các quy định về nguyên tắc bồi thường về đất khi NNTHĐ; các quy định về giá đất để tính tiền bồi thường; các quy định về điều kiện để được bồi thường về đất và các quy định đối với trường hợp không được bồi thường về đất.

Phạm vi và đối tượng được bồi thường về đất khi NNTHĐ là những quy định xác định NN bồi thường khi THĐ vì mục đích phát triển KT-XH vì lợi ích quốc gia, công cộng và xác định những người SDĐ được bồi thường, bao gồm HGĐ, cá nhân, tổ chức kinh tế.

Căn cứ THĐ là những quy định cho phép NN được THĐ vì mục đích phát triển KT-XH vì lợi ích quốc gia, công cộng. Những quy định này cho phép nhưng cũng giới hạn quyền của NN khi THĐ. Theo đó, Nhà nước chỉ được THĐ dựa trên những căn cứ và thuộc những trường hợp đã được pháp luật quy định, ngoài những căn cứ này thì Nhà nước không được quyền THĐ.

Nguyên tắc bồi thường về đất khi NNTHĐ là những quy định mang tính nền tảng tạo cơ sở cho việc bồi thường, theo Điều 74 của LĐĐ năm 2013 bao gồm các nguyên tắc sau: “Người bị THĐ được bồi thường khi có đủ các điều kiện theo quy định; việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất thì được bồi thường bằng tiền; giá đất để tính bồi thường là giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định THĐ; việc THĐ phải đảm bảo dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng pháp luật”.

• Về nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất phải đảm bảo những yếu tố cơ bản sau:

Việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, minh bạch, kịp thời và đúng quy định của pháp luật. Người có đất bị thu hồi được bồi thường thiệt hại về đất, tài sản gắn liền với đất, chi phí đầu tư vào đất, thiệt hại do ngừng sản xuất, kinh doanh; được hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm, hỗ trợ ổn định đời sống, sản xuất, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở; được ưu tiên lựa chọn hình thức bồi thường bằng tiền nếu có nhu cầu được bồi thường bằng tiền. Giá đất bồi thường là giá đất cụ thể của loại đất thu hồi tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Luận văn: Pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Việc bố trí tái định cư phải hoàn thành trước khi quyết định thu hồi đất, bảo đảm người có đất bị thu hồi có chỗ ở, có thu nhập và điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ.

Chuẩn hóa những nguyên tắc trên; LDĐ năm 2024 đã hoàn thiện và cụ thể hóa quy định: Khu tái định cư phải hoàn thiện các điều kiện về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ theo quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; phải phù hợp với truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của cộng đồng dân cư nơi có đất bị thu hồi; khu tái định cư có thể bố trí cho một hoặc nhiều dự án; Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm tổ chức thực hiện dự án tái định cư để đảm bảo chủ động trong việc bố trí tái định cư cho người có đất bị thu hồi; việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, việc bố trí tái định cư phải được hoàn thành trước khi có quyết định thu hồi đất”.

Về giá đất: Giá đất để tính tiền bồi thường về đất khi NNTHĐ là giá đất theo mục đích đang sử dụng tại thời điểm có quyết định THĐ do UBND cấp tỉnh công bố theo quy định, không bồi thường theo giá đất sẽ được chuyển mục đích sử dụng. Theo điểm đ khoản 4 Điều 114 của LĐĐ năm 2013 quy định: “Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất (Chủ tịch hoặc ủy quyền Phó Chủ tịch UBND cấp tỉnh làm Chủ tịch Hội đồng) xem xét trước khi trình UBND cùng cấp quyết định theo quy định”, so với LĐĐ năm 2013 hiện nay theo LĐĐ năm 2024 được quy định tại điểm e khoản 1 Điều 160 LĐĐ năm 2024.

Điều kiện để được bồi thường về đất và các trường hợp không được bồi thường về đất là những yêu cầu đối với người SDĐ khi NNTHĐ. Tùy từng chủ thể SDĐ, cách thức được SDĐ (được giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền SDĐ, nhận chuyển quyền SDĐ), thời điểm bắt đầu SDĐ và quá trình SDĐ, nghĩa vụ tài chính đã thực hiện mà pháp luật quy định cụ thể điều kiện để được bồi thường về đất và những trường hợp không được bồi thường về đất khi NNTHĐ. Về cơ bản, pháp luật quy định điều kiện để được bồi thường và không được bồi thường về đất căn cứ vào GCN QSDĐ; GCN quyền sở hữu nhà ở và quyền SDĐO; GCN QSDĐ, “quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là GCN)” hoặc đất đủ điều kiện hay không đủ điều kiện để được cấp GCN QSDĐ, “quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”. Nhà nước có nghĩa vụ phải bồi thường cho người có đất bị thu hồi khi họ có đủ điều kiện theo quy định, và ngược lại phải từ chối bồi thường nếu thuộc trường hợp không được bồi thường. Luận văn: Pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

• Các trường hợp cụ thể về bồi thường đất khi Nhà nước thu hồi đất

Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi NNTHĐ nông nghiệp của HGĐ, cá nhân Khoản 1, Điều 10, LĐĐ năm 2013 (nay được thay thế bởi LĐĐ năm 2024) thì nhóm đất nông nghiệp bao gồm: “Đất trồng cây hằng năm, gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hằng năm khác; Đất trồng cây lâu năm; Đất lâm nghiệp, gồm đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất; Đất nuôi trồng thủy sản; Đất chăn nuôi tập trung; Đất làm muối; Đất nông nghiệp khác”.

Có thể thấy, “Việt Nam có trên 64 triệu người sống ở nông thôn và đa số trong số đó là làm nông nghiệp”. Vì thế, đất nông nghiệp đóng vai trò rất quan trọng trong tạo sinh kế cho người nông dân, trường hợp NSDĐ nông nghiệp theo quy định của pháp luật bị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền THĐ thì được bồi thường.

Khi đó, tại Điều 77 LĐĐ năm 2013 thì HGĐ, cá nhân đang SDĐ nông nghiệp khi NNTHĐ thì được bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại theo quy định sau đây:

Một là, diện tích đất nông nghiệp được bồi thường là diện tích trong hạn mức và diện tích đất do được nhận thừa kế.

Hai là, đối với diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức thì không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại.

Ba là, đất nông nghiệp do nhận chuyển QSDĐ vượt hạn mức trước ngày LĐĐ năm 2013 có hiệu lực thi hành thì việc bồi thường, hỗ trợ được thực hiện theo quy định của Chính phủ.

Tuy nhiên, tại khoản 1 Điều 96 LĐĐ 2024 (có hiệu lực từ ngày 01/08/2024), trong đó bổ sung quy định: “Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp mà có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 95 của Luật này khi Nhà nước thu hồi đất được bồi thường bằng đất nông nghiệp hoặc bằng tiền hoặc bằng đất có mục đích sử dụng khác với loại đất thu hồi hoặc bằng nhà ở”. Bên cạnh đó, tại điểm mới của LĐĐ năm 2024 bỏ nội dung “chi phí đầu tư vào đất còn lại” tại tiêu đề Điều 96 LĐĐ 2024 và bỏ quy định “Đối với diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức quy định tại Điều 129 của Luật này thì không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại” tại điểm b Khoản 1 Điều 77 LĐĐ 2013.

• Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi NNTHĐ nông nghiệp của tổ chức kinh tế Theo Điều 78 của LĐĐ năm 2013 quy định cụ thể như sau:

Thứ nhất, tại khoản 1 Điều 78 của LĐĐ năm 2013 quy định: “Tổ chức kinh tế đang SDĐ nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, nhận thừa kế quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng QSDĐ mà tiền sử dụng đất đã nộp, tiền nhận chuyển nhượng đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước và có GCN hoặc có đủ điều kiện để được cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định khoản 4, điều 75 LĐĐ năm 2013 mà chưa được cấp thì được Nhà nước bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại; mức bồi thường về đất được xác định theo thời hạn SDĐ còn lại” Luận văn: Pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Thứ hai, khoản 2 Điều 78 của LĐĐ năm 2013 quy định: “Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính đang SDĐ nông nghiệp được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm khi NNTHĐ thì không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại nếu chi phí này không có nguồn gốc từ NSNN. Trường hợp đất nông nghiệp không phải là đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên của tổ chức kinh tế đã giao khoán cho HGĐ, cá nhân theo quy định của pháp luật khi NNTHĐ thì HGĐ, cá nhân nhận khoán không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại”.

Với trường hợp này, được quy định cụ thể tại Điều 5, Nghị định số 47/2014/NĐ-CP về việc BT, HT, TĐC khi NNTHĐ, nay được thay thế bởi Nghị định số 88/2024/NĐ-CP ngày 15 tháng 7 năm 2024. Như vậy, có thể thấy pháp luật không chỉ quy định cụ thể về bồi thường NN khi THĐ nông nghiệp của HGĐ, cá nhân mà còn quy định cụ thể về bồi thường khi NNTHĐ nông nghiệp của tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính nhằm góp phần bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể SDĐ đều được Nhà nước đối xử bình đẳng khi THĐ.

So với LĐĐ năm 2013, điểm mới của LĐĐ năm 2024 được quy định tại Điều 97 LĐĐ năm 2024, trong đó, LĐĐ năm 2024 đã bỏ nội dung “chi phí đầu tư vào đất còn lại” tại tiêu đề Điều 78 LĐĐ năm 2013. Bỏ nội dung “mức bồi thường về đất được xác định theo thời hạn sử dụng đất còn lại” tại khoản 1 Điều 78 LĐĐ năm 2013. Đồng thời, bỏ quy định tại khoản 2 Điều 78 LĐĐ năm 2013 và sửa cụm từ “cơ sở tôn giáo” thành “tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc” tại khoản 2 Điều 97 LĐĐ năm 2024.

• Bồi thường về đất khi NNTHĐ ở

NSDĐ được bồi thường về đất khi NNTHĐ ở trong những trường hợp sau, cụ thể:

Thứ nhất, theo khoản 1 Điều 79 của LĐĐ năm 2013 quy định: “HGĐ, cá nhân đang SDĐ ở, có đủ điều kiện được BT khi NNTHĐ thì được bồi thường, theo đó trường hợp không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở; trường hợp không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở thì Nhà nước bồi thường bằng tiền. Trường hợp còn đất ở, nhà ở trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở”.

Thứ hai, theo khoản 2 Điều 79 của LĐĐ năm 2013 quy định: “HGĐ, cá nhân khi NNTHĐ gắn liền với nhà ở phải di chuyển chỗ ở mà không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở, nếu không có chỗ ở nào khác thì được Nhà nước bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất ở có thu tiền SDĐ” Luận văn: Pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Thứ ba, theo khoản 3 Điều 79 của LĐĐ năm 2013 quy định: “Tổ chức kinh tế đang SDĐ để thực hiện dự án xây dựng nhà ở khi NNTHĐ, nếu có GCNQSDĐ hoặc có đủ điều kiện để được cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của LĐĐ mà chưa được cấp thì được bồi thường về đất”. So với LĐĐ năm 2013, hiện nay điểm mới của LĐĐ năm 2024 có sự thay đổi, cụ thể bãi bỏ quy định tại khoản 2 Điều 98 LĐĐ 2013 và sửa cụm từ “doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài” thành “tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài” tại khoản 2 Điều 98 LĐĐ 2024.

Mặt khác, Chính phủ đã quy định chi tiết tại Điều 6, Nghị định số 47/2014/NĐ- CP của Chính phủ về BT, HT, TĐC khi NNTHĐ. Tiếp đó, khoản 5 Điều 6 của Nghị định 47/2014/NĐ-CP được hướng dẫn chi tiết tại Thông tư số 37/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết về BT, HT, TĐC khi NNTHĐ. Cụ thể, tại Điều 4 của Thông tư số 37/TT-BTNMT quy định rõ tái định cư trên diện tích đất còn lại của thửa đất có nhà ở khi NNTHĐ, tuy nhiên hiện nay được thay thế bởi Nghị định số 88/2024/NĐ-CP ngày 15 tháng 7 năm 2024. Như vậy, quy định trên đã đảm bảo quyền có chỗ ở cho NSDĐ bị thu hồi, tránh sự thay đổi về chỗ ở, sinh hoạt cũng như công việc của NSDĐ, góp phần ổn định trật tự và an toàn xã hội.

• Trường hợp NNTHĐ không được bồi thường về đất

Đa số các trường hợp Nhà nước sẽ phải bồi thường về đất khi THĐ, tuy nhiên cũng có những trường hợp Nhà nước sẽ không bồi thường về đất khi THĐ, cụ thể:

Thứ nhất, “Đất được Nhà nước giao không thu tiền SDĐ (trừ trường hợp đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho HGĐ, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức); Đất được Nhà nước giao cho tổ chức thuộc trường hợp có thu tiền SDĐ nhưng được miễn tiền SDĐ”; “Đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm; đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất (trừ trường hợp HGĐ, cá nhân SDĐ thuê do thực hiện chính sách đối với người có công với cách mạng); Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn; Đất nhận khoán để sản xuất nông lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối” theo quy định tại khoản 1 Điều 82 của LĐĐ năm 2013.

Thứ hai, đất được NN giao để quản lý như đất giao cho UBND cấp xã quản lý. “Nay NN thu hồi để sử dụng vào mục đích nhất định thì không phải bồi thường về đất”.

• Thứ ba, đất thu hồi trong các trường hợp sau đây:

Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận QSDĐ và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi SDĐ không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm; NSDĐ cố ý hủy hoại đất; Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền; Đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của Luật này mà nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho; Đất được Nhà nước giao để quản lý mà để bị lấn, chiếm” và “Đất không được chuyển QSDĐ theo quy định của Luật này mà NSDĐ do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm; NSDĐ không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không chấp hành; Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn 18 tháng liên tục; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn 24 tháng liên tục” theo quy định tại Điều 64, khoản 3 Điều 82 của LĐĐ năm 2013; “Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ SDĐ chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền SDĐ, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì NNTHĐ mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng” theo quy định tại Điều 64, khoản 3 Điều 82 của LĐĐ năm 2013. Luận văn: Pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Nhà nước cũng không bồi thường về đất trong các trường hợp THĐ do chấm dứt việc SDĐ theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người như: “Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền SDĐ, được Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ (NSNN), bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu SDĐ; NSDĐ thuê của Nhà nước trả tiền thuê đất hàng năm bị phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu SDĐ; Cá nhân SDĐ chết mà không có người thừa kế; NSDĐ tự nguyện trả lại đất; Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn nhưng không được gia hạn” theo quy định tại Điều 65, khoản 3 Điều 82 của LĐĐ năm 2013.

Thứ tư, “Trường hợp không đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này (trừ trường hợp đối với đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà NSDĐ là HGĐ, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp)” theo quy định tại khoản 2 Điều 77, khoản 4 Điều 82 của LĐĐ năm 2013.

So với LĐĐ năm 2013, điểm mới của LĐĐ năm 2024 được quy định tại Điều 101 LĐĐ năm 2024, trong đó quy định sửa nội dung “Đất được Nhà nước giao để quản lý” thành “Đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý quy định tại Điều 217 của Luật này” tại khoản 2 Điều 101 LĐĐ năm 2024.

1.2. Nội dung pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất Luận văn: Pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

1.2.1 Nguyên tắc bồi thường khi NNTHĐ

Nguyên tắc bồi thường về đất khi NNTHĐ là những quan điểm cơ bản xuyên suốt định hướng cho quá trình xây dựng và thực hiện các quy định pháp luật bồi thường về đất. Theo quy định pháp luật hiện hành, nguyên tắc bồi thường trong THĐ được thể chế hóa ở hai quy định riêng biệt, đó là: nguyên tắc bồi thường về đất và nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản gắn liền với đất.

• Nguyên tắc bồi thường về đất

Theo Điều 74 LĐĐ năm 2013 nay được quy định tại Điều 95 LĐĐ năm 2024, nguyên tắc bồi thường về đất khi NNTHĐ gồm:

Thứ nhất, NSDĐ phải đáp ứng đủ điều kiện được bồi thường theo quy định của LĐĐ quy định.

Đây là một trong những biểu hiện của việc thể chế hóa nguyên tắc “QSDĐ hợp pháp được pháp luật bảo hộ” theo khoản 2 Điều 54 Hiến pháp năm 2013. Ngoài ra, thực hiện nguyên tắc này cũng còn nhằm mục đích đảm bảo việc bồi thường đúng đối tượng, tránh lạm dụng việc bồi thường cho những đối tượng không đủ điều kiện để hạn chế những hành vi lấn, chiếm, SDĐ không hợp pháp.

Thứ hai, việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại THĐ, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định THĐ. “Nguyên tắc này ngoài việc đưa ra phương thức bồi thường về đất còn xác định giá đất tính tiền bồi thường. Theo đó, giá đất tính tiền bồi thường là “giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định THĐ”. Đây là yêu cầu quan trọng nhằm bảo đảm lợi ích chính đáng của người bị THĐ.

Thứ ba, việc bồi thường khi NNTHĐ phải mang tính dân chủ, khách quan, công khai, kịp thời và đúng quy định.

Quy định này giúp người bị THĐ bảo vệ lợi ích hợp pháp của mình thông qua việc biết được đầy đủ các thông tin liên quan đến việc bồi thường. Người bị THĐ có quyền có ý kiến về những nội dung bồi thường. “Trong trường hợp không đồng ý với quyết định bồi thường, họ có thể yêu cầu cơ quan NN có thẩm quyền xem xét, bảo vệ theo quy định của pháp luật”¹¹. Như vậy, pháp luật hiện hành đã quy định rất rõ việc bồi thường khi NNTHĐ nhằm đảm bảo quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trong quan hệ bồi thường và thu hồi đất. Luận văn: Pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

• Nguyên tắc bồi thường về tài sản

Theo Điều 88 LĐĐ năm 2013, nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản gắn liền với đất khi NNTHĐ gồm:

Thứ nhất, khi NNTHĐ mà chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất bị thiệt hại về tài sản thì được bồi thường.

Thứ hai, khi NNTHĐ mà tổ chức, HGĐ, cá nhân phải ngừng sản xuất, kinh doanh mà có thiệt hại thì được bồi thường thiệt hại.

Đất đai không chỉ là tài sản mà còn là tài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản xuất và nguồn sống của con người. Vì đất là tư liệu sản xuất của NSDĐ nên ngoài việc bồi thường giá trị như một tài sản, NSDĐ còn phải được bồi thường về khoản mất thu nhập, sinh kế bị ảnh hưởng hoặc thiệt hại từ việc thu hồi đất. Điều này cũng đã nhấn mạnh thêm nguyên tắc khách quan của bồi thường THĐ đã được đề cập tại Điều 74 LĐĐ năm 2013. So với LĐĐ năm 2013, tại LĐĐ năm 2024 được quy định tại Điều 91 LĐĐ năm 2024, trong đó, điều đặc biệt quan tâm tại LĐĐ năm 2024 sửa đổi nội dung “theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất” thành “theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư” tại khoản 2 Điều 91 LĐĐ năm 2024. Đồng thời, bổ sung nội dung “Trường hợp người có đất thu hồi được bồi thường bằng đất, bằng nhà ở mà có nhu cầu được bồi thường bằng tiền thì được bồi thường bằng tiền theo nguyện vọng đã đăng ký khi lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư” theo Khoản 2 Điều 91 LĐĐ năm 2024.

Các phân tích về nguyên tắc trong THĐ trên đây cho ta thấy tính phức tạp của vấn đề. Xem xét, tính toán, quyết định một mức giá bồi thường hợp lý, khách quan là một việc không đơn giản. Do vậy, ngoài vai trò chủ đạo của các cơ quan NN tham gia tổ chức thực hiện, sự tham gia của khu vực tư là hết sức cần thiết. Trong một số trường hợp, NN có thể làm cầu nối giữa người bị THĐ và người thụ hưởng đất sau thu hồi (các nhà đầu tư), bởi đây là hai chủ thể có lợi ích trực tiếp trong vấn đề này. Thỏa hiệp dân sự trong những trường hợp này không chỉ giảm tải áp lực cho các cơ quan NN mà còn hứa hẹn đem lại những giải pháp tích cực, hợp tình, hợp lý trong vấn đề bồi thường.

1.2.2. Điều kiện bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất Luận văn: Pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

• Điều kiện bồi thường về đất

Theo Điều 75 LĐĐ năm 2013 nay được quy định tại Điều 95 LĐĐ năm 2024, để được bồi thường về đất người bị THĐ phải thỏa mãn các điều kiện theo quy định.

Đối với HGĐ, cá nhân:

• Yêu cầu về nguồn gốc SDĐ: Không phải là đất thuê trả tiền thuê hàng năm.
• Yêu cầu về giấy tờ QSDĐ: có GCN hoặc có đủ điều kiện cấp GCN nhưng chưa được cấp.

Đối với “Trường hợp đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà NSDĐ là HGĐ, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không có GCN hoặc không đủ điều kiện để được cấp GCN thì được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng nhưng không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp” theo khoản 2 điều 77 LĐĐ năm 2013, hiện nay được thay thế LĐĐ năm 2024 được quy định tại Điều 96 LĐĐ năm 2024.

Đối với tổ chức kinh tế:

• Yêu cầu về nguồn gốc SDĐ: Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận thừa kế QSDĐ, nhận chuyển nhượng QSDĐ mà tiền đã trả không có nguồn gốc từ NSNN.
• Yêu cầu về giấy tờ QSDĐ: có GCN hoặc có đủ điều kiện cấp GCN nhưng chưa được cấp.

So với LĐĐ năm 2013, hiện nay tại Điều 95 LĐĐ năm 2024 được tách quy định tại Điều 75 LĐĐ năm 2013 thành 2 khoản: (i) Các trường hợp được bồi thường về đất khi NNTHĐ vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển KT-XH vì lợi ích quốc gia, công cộng; (ii) các điều kiện để được được bồi thường về đất.

• Điều kiện bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại

So với LĐĐ năm 2013, hiện nay điểm mới của LĐĐ năm 2024 được quy định cụ thể tại Điều 106 LĐĐ năm 2024, trong đó bổ sung nội dung “đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân mà được bồi thường về đất theo quy định của Luật này” tại điểm a Khoản 1 Điều 107 LĐĐ 2024 và bổ sung quy định chi tiết về chi phí đầu tư vào đất còn lại tại khoản 2 Điều 107 LĐĐ 2024.

• Điều kiện bồi thường thiệt hại về tài sản Luận văn: Pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Khi cá nhân, tổ chức thuộc phạm vi giải tỏa thu hồi đất, ngoài việc được giải quyết bồi thường, hỗ trợ về đất còn được bồi thường, hỗ trợ về tài sản gắn liền trên đất. Nội dung này được quy định tại Điều 92 LĐĐ năm 2013, cụ thể:

1. Tài sản hợp pháp, thuộc quyền sở hữu của người có đất bị thu hồi;
2. Tài sản được tạo lập phù hợp với mục đích SDĐ;
3. Thời điểm tạo lập phải trước khi có quyết định thu hồi;
4. Không thuộc một trong các trường hợp THĐ quy định tại các điểm a, b, d, đ, e, i Khoản 1 Điều 64 và điểm b, d Khoản 1 Điều 65 của LĐĐ.

Hiện nay, tại khoản 3 Điều 105 LĐĐ năm 2024 đã bổ sung quy định đối với tài sản gắn liền với đất là phần công trình xây dựng theo giấy phép xây dựng có thời hạn theo pháp luật về xây dựng mà đến thời điểm thu hồi đất giấy phép đã hết thời hạn thì chủ sở hữu tài sản không được bồi thường mà được hỗ trợ để tháo dỡ, phá dỡ, di dời.

• Các hình thức bồi thường khi NNTHĐ, bao gồm:
• Bồi thường thiệt hại khi NNTHĐ
• Bồi thường về đất
• Bồi thường về đất khi NNTHĐ nông nghiệp:

Bồi thường về đất của HGĐ, cá nhân đối với diện tích đất nông nghiệp trong hạn mức được quy định tại Điều 77 LĐĐ năm 2013. Hiện nay được quy định Điều 96 LĐĐ năm 2024.

Bồi thường về đất khi NNTHĐ nông nghiệp của tổ chức kinh tế được quy định tại khoản 1 Điều 78 LĐĐ năm 2013, nay cũng được quy định Điều 97 LĐĐ năm 2024.

• Bồi thường về đất khi NNTHĐ ở:
• Bồi thường về đất khi NNTHĐ ở đối với HGĐ, cá nhân đang SDĐ ở

Thứ nhất, đối với HGĐ, cá nhân đang SDĐƠ, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với QSDĐ tại Việt Nam mà có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 LĐĐ năm 2013, khi NNTHĐ thì được bồi thường như sau:

Trường hợp không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở; trường hợp không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở thì Nhà nước bồi thường bằng tiền”;

Trường hợp còn đất ở, nhà ở trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở”.

Thứ hai, “đối với HGĐ, cá nhân khi NNTHĐ gắn liền với nhà ở phải di chuyển chỗ ở mà không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở, nếu không có chỗ ở nào khác thì được Nhà nước bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất ở có thu tiền SDĐ”.

• Bồi thường về đất khi NNTHĐ ở đối với tổ chức kinh tế đang SDĐ để thực hiện dự án xây dựng nhà ở

Đối với tổ chức kinh tế trong nước đang SDĐ để thực hiện dự án xây dựng nhà ở khi NNTHĐ, nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của LĐĐ năm 2013 thì được bồi thường về đất được quy định khoản 3 Điều 79 LĐĐ năm 2013, hiện nay được quy định tại khoản 2 Điều 98 LĐĐ năm 2024. Luận văn: Pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

• Bồi thường về đất khi NNTHĐ phi nông nghiệp không phải là đất ở

Bồi thường về đất khi NNTHĐ phi nông nghiệp không phải là đất ở của HGĐ, cá nhân được quy định tại Điều 80 LĐĐ năm 2013, hiện nay được quy định tại Điều 99 LĐĐ năm 2024.

Bồi thường về đất khi NNTHĐ phi nông nghiệp không phải là đất ở của tổ chức kinh tế được quy định tại Khoản 1, 2, 3 Điều 81 LĐĐ năm 2013, nay được quy định Điều 100 LĐĐ năm 2024.

• Bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại
• Bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi NNTHĐ nông nghiệp.

Bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi NNTHĐ nông nghiệp của HGĐ, cá nhân đối với diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức.

Đối với bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi NNTHĐ nông nghiệp của HGĐ, cá nhân đối với diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức được quy định tại điểm b, Khoản 1, Điều 77 LĐĐ năm 2013 (hiện nay được quy định tại Điều 96 LĐĐ năm 2024), theo LĐĐ năm 2024 đã bãi bỏ nội dung “Chi phí đầu tư vào đất còn lại”. Tại tiêu đề Điều 96 LĐĐ 2024 bãi bỏ quy định “Đối với diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức quy định tại Điều 129 của Luật này thì không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại”.

Đồng thời, sửa đổi nội dung “được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129 của Luật này” thành “việc bồi thường được thực hiện theo quy định của Chính phủ” được quy định tại khoản 3 Điều 96 LĐĐ 2024.

• Bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi NNTHĐ nông nghiệp của tổ chức kinh tế

Đối với bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi NNTHĐ nông nghiệp của tổ chức kinh tế được quy định tại khoản 1, 2 Điều 78 LĐĐ năm 2013 (hiện nay được quy định tại Điều 97 LĐĐ năm 2024), trong đó LĐĐ năm 2024 bãi bỏ nội dung “Chi phí đầu tư vào đất còn lại” tại tiêu đề Điều 78 và bãi bỏ quy định tại khoản 2 Điều 78 Luật Đất đai 2013.

• Bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi NNTHĐ phi nông nghiệp không phải là đất ở.

Bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi NNTHĐ phi nông nghiệp không phải là đất ở của HGĐ, cá nhân được quy định tại khoản 2 Điều 80 LĐĐ năm 2013, hiện nay được quy định tại khoản 2 Điều 99 LĐĐ năm 2024.

Bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi NNTHĐ phi nông nghiệp không phải là đất ở của tổ chức kinh tế khoản 4 Điều 81 LĐĐ năm 2013 (hiện nay được quy định tại Điều 100 LĐĐ năm 2024). Tuy nhiên, LĐĐ năm 2024 đã bãi bỏ quy định tại khoản 4 Điều 81 LĐĐ 2013. Luận văn: Pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

• Bồi thường về tài sản
• Bồi thường thiệt hại về nhà, công trình xây dựng trên đất

Đối với những thiệt hại về công trình khi NNTHĐ cũng được quy định cụ thể, định giá công trình theo tiêu chuẩn chuyên môn kỹ thuật để được bồi thường theo quy định tại Điều 89 LĐĐ năm 2013. Hiện nay, được quy định tại Điều 102 LĐĐ năm 2024.

• Bồi thường đối với cây trồng, vật nuôi

Đối với cây trồng được quy định khoản 1 Điều 90 LĐĐ năm 2013 (nay được quy định tại Khoản 1, Điều 103 LĐĐ năm 2024). Trong đó, LĐĐ năm 2024 sửa đổi nội dung “trong 03 năm trước liền kề của cây trồng chính tại địa phương và giá trung bình tại thời điểm thu hồi đất” thành “trong 03 năm trước liền kề của loại cây trồng đó tại địa phương và đơn giá bồi thường”.

Đối với vật nuôi là thủy sản được quy định khoản 2 Điều 90 LĐĐ năm 2013 (Hiện nay được quy định tại khoản 4 Điều 103 LĐĐ năm 2024). LĐĐ năm 2024 quy định việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất mà gây thiệt hại đối với vật nuôi là thủy sản hoặc vật nuôi khác mà không thể di chuyển, được sửa đổi thành “bồi thường thiệt hại thực tế theo mức bồi thường cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định”.

• Bồi thường thiệt hai do ngừng sản xuất, kinh doanh

Khi NNTHĐ mà tổ chức, HGĐ, cá nhân phải ngừng sản xuất, kinh doanh, có thiệt hại thì được bồi thường thiệt hại được quy định khoản 2 Điều 88 LĐĐ năm 2013. Hiện nay, được quy định tại khoản 2 Điều 91 LĐĐ năm 2024.

• Hỗ trợ khi NNTHĐ

Các khoản hỗ trợ khi NNTHĐ được quy định tại khoản 2 Điều 83 LĐĐ năm 2013 bao gồm: “Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất; hỗ trợ đào tạo và chuyển đổi nghề; hỗ trợ tìm kiếm việc làm; Hỗ trợ tái định cư; hỗ trợ khác”. Tại Điều 108 LĐĐ năm 2024 được bổ sung quy định như: Bổ sung khoản hỗ trợ di dời vật nuôi tại điểm c Khoản 1 Điều 108 Luật Đất đai 2024; bổ sung khoản hỗ trợ để tháo dỡ, phá dỡ, di dời tại điểm e khoản 1 Điều 108 LĐĐ 2024; bổ sung quy định “ngoài việc hỗ trợ quy định tại khoản 1 Điều này, căn cứ vào tình hình thực tế tại địa phương, UBND cấp tỉnh quyết định biện pháp, mức hỗ trợ khác để bảo đảm có chỗ ở, ổn định đời sống, sản xuất đối với người có đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản cho từng dự án cụ thể tại khoản 2 Điều 108 LĐĐ năm 2024”.

• Tái định cư khi NNTHĐ

Điều kiện được hỗ trợ tái định cư

• Loại đất bị thu hồi: Đất ở mà người bị THĐ phải di chuyển chỗ ở.
• Đối tượng được tái định cư: HGĐ, cá nhân.
• Người bị THĐ phải đủ điều kiện được bồi thường về đất.

Các hình thức tái định cư Luận văn: Pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

• Nguyên tắc tái định cư: đảm bảo người được tái định cư phải được nhận ít nhất bằng một suất tái định cư tối thiểu và UBND cấp tỉnh quy định suất tái định cư tối thiểu căn cứ vào tình hình của địa phương.
• Tái định cư có thể được thực hiện bằng các hình thức sau:

Đất ở, nhà ở: Diện tích đất ở tái định cư không nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa tại địa phương; diện tích nhà ở tái định cư không nhỏ hơn diện tích căn hộ tối thiểu theo quy định của pháp luật về nhà ở.

Căn hộ: diện tích không nhỏ hơn diện tích căn hộ tối thiểu theo quy định của pháp luật về nhà ở.

Bằng tiền: được tính bằng tiền thì khoản tiền cho suất tái định cư tối thiểu tương đương với giá trị một suất tái định cư tối thiểu bằng đất ở, nhà ở tại nơi bố trí tái định cư.

• Các phương thức bồi thường về đất khi NNTHĐ

Khi NNTHĐ thì vấn đề cần phải xem xét đầu tiên là bồi thường về đất. Bởi vì các quyền lợi khác đều phát sinh từ đất và liên quan đến đất. Việc bồi thường về đất được thực hiện bằng các phương thức sau:

• Phương thức bồi thường bằng việc giao đất mới

Đây được xem là phương thức “hoán đổi đất” hoặc “đất đổi đất”, tức là NNTHĐ thì bồi thường bằng đất cho NSDĐ. Khi bị THĐ, người SDĐ bị mất hoặc giảm không gian sống, sinh hoạt và nơi ở; mất tư liệu sản xuất; mất tư liệu tạo ra nguồn thu nhập và nguồn sống; mất địa điểm kinh doanh; mất đi không gian tâm linh, tín ngưỡng, tôn giáo… Trên thực tế, đa phần người có đất bị thu hồi mong muốn được bồi thường bằng đất. Mặt khác, phương thức này sẽ khả thi nếu địa phương còn quỹ đất ở và sẽ có lợi hơn bồi thường bằng tiền do lợi ích lâu dài mà đất mang lại như được đầu tư cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, giá trị gia tăng từ đất, đảm bảo việc làm và sớm ổn định cuộc sống…. Hơn nữa, phương thức “hoán đổi đất” cũng phần nào giải quyết được bài toán về giá đất giữa đất bị thu hồi và đất được bồi thường trong điều kiện hiện nay khi mà giá “đất nơi đi” và “đất nơi đến” đều được NN quyết định. Tuy nhiên, ở nước ta hiện nay và trong thời gian tới, đối với việc THĐ nông nghiệp thì phương thức bồi thường này sẽ khó được áp dụng do quỹ đất chưa sử dụng không còn nhiều vì đã giao cho tổ chức, HGĐ, cá nhân thuê sử dụng ổn định, lâu dài.

• Phương thức bồi thường bằng tiền Luận văn: Pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Phương thức này được áp dụng khi quỹ đất không còn để hoán đổi và đây là phương thức phổ biến trong thời gian tới. Trong nhiều trường hợp bồi thường bằng tiền sẽ ảnh hưởng đến quyền lợi của người bị THĐ, không bảo vệ được một cách tốt nhất quyền tài sản của người SDĐ, thể hiện ở các khía cạnh sau:

Một là, người SDĐ bị đối xử không công bằng khi mà tài sản của họ bị thu hồi vì lợi ích chung của Nhà nước, xã hội nhưng lại không được quyền quyết định được bồi thường bằng đất;

Hai là, việc bồi thường bằng tiền trong nhiều trường hợp không phát huy được hết giá trị do việc sử dụng tiền không hiệu quả, thậm chí là phản tác dụng. Trong nhiều trường hợp là nguyên nhân phát sinh các tranh chấp nội bộ, cuộc sống gia đình họ khó khăn hơn. Bởi lẽ, phần lớn số tiền bồi thường được chi tiêu không hợp lý vào xây dựng nhà cửa, mua sắm đồ đạc, tiêu dùng… mà không tích lũy hay đầu tư vào sản xuất.

Ba là, bồi thường bằng tiền ảnh hưởng đến quyền lợi của người SDĐ do giá đất Nhà nước bồi thường thấp hơn giá thị trường, dẫn đến số tiền bồi thường không đủ để nhận chuyển nhượng một mảnh đất khác có diện tích tương đương.

• Phương thức bồi thường bằng chính sách tái định cư

Tái định cư là việc NN chuyển nhượng lại nhà ở, đất ở trong các khu tái đinh cư để tạo lập chỗ ở mới cho người bị THĐ mà phải di chuyển chỗ ở.

Chính sách tái định cư có những ưu điểm như phương thức bồi thường bằng đất. Vì thế, thực hiện tốt chính sách tái định cư có ý nghĩa quan trọng đối với việc thực hiện phương thức bồi thường này, thể hiện ở các mặt sau:

Một là, tái định cư thực chất là việc bồi thường cho người có đất bị thu hồi để trả lại cho họ giá trị quyền SDĐ bị mất, bảo đảm cho việc thực thi quyền của người SDĐ;

Hai là, tái định cư không chỉ đơn thuần là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền SDĐ mà nó gắn liền với cuộc sống của NSDĐ, gắn liền với công việc làm, tín ngưỡng, tôn giáo, phong tục, tập quán… Vì thế, giải quyết tốt chính sách tái định cư sẽ đảm bảo cuộc sống của người có đất bị thu hồi sớm ổn định, nâng cao chất lượng cuộc sống trong các khu đô thị mới, từ đó góp phần thúc đẩy phát triển KT-XH, văn hóa;

Ba là, tái định cư góp phần duy trì ổn định chính trị, trật tự an toàn xã hội, đáp ứng yêu cầu quốc phòng, an ninh. Giải quyết tốt vấn đề tái định cư sẽ hạn chế việc phát sinh các tranh chấp, khiếu kiện đất đai kéo dài, duy trì sự ổn định các quan hệ xã hội.

Theo quy định về điều kiện bố trí tái định cư thì: “HGĐ, cá nhân phải di chuyển chổ ở do bị thu hồi toàn bộ đất ở hoặc diện tích còn lại không đủ để làm nhà ở theo quy định của UBND cấp tỉnh, không có chỗ ở, đất ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất bị thu hồi thì được bố trí đất tái định cư”. Việc THĐ ở chỉ được thực hiện sau khi hoàn thành xây dựng nhà ở hoặc cơ sở hạ tầng của khu tái định cư. Luận văn: Pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

• Các căn cứ THĐ để phát triển KT-XH vì lợi ích quốc gia, công cộng:

Đối với thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế được quy định từ LĐĐ 2003, hoàn thiện theo LĐĐ 2013, hiện nay được quy định cụ thể tại Điều 79 LĐĐ năm 2024 là “32 trường hợp Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án phát triển KT-XH vì lợi ích quốc gia, công cộng”.

Những quy định này là cơ sở pháp lý quan trọng cho quá trình hoàn thiện pháp luật theo hướng phù hợp với cơ chế quản lý kinh tế thị trường. Việc tổ chức THĐ của NN nhằm tạo quỹ “đất sạch” phục vụ cho các dự án đầu tư, cũng như khuyến khích nhà đầu tư tạo quỹ đất thông qua việc tự thỏa thuận với người bị THĐ nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người bị THĐ. Tuy nhiên, quá trình NNTHĐ để phát triển kinh tế đến nay đã bộc lộ nhiều hạn chế, vướng mắc, như giao đất cho nhiều doanh nghiệp không có năng lực tài chính, lợi dụng quy định này để “chạy dự án”, đầu cơ “giữ đất”, làm phát sinh những “dự án treo” ở nhiều nơi, gây lãng phí tài nguyên đất. Vì vậy, cần phải hoàn thiện các quy định pháp luật bồi thường đảm bảo mục đích THĐ để phát triển KT-XH vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Khái niệm về thu hồi đất để phát triển kinh – tế xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng: Ở góc độ pháp lý, có thể đưa ra khái niệm thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng như sau: “Thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai để phục vụ cho nhu cầu phát triển kinh tế – xã hội trên cơ sở giữ vững môi trường hòa bình, ổn định trong quá trình CNH, HĐH đất nước, bảo đảm cho mọi người, xã hội đều được hưởng những giá trị to lớn trong cuộc sống, việc làm và các phúc lợi xã hội”.

Trên thực tế, việc THĐ để phát triển KT-XH mang lại cho doanh nghiệp, nhà đầu tư cơ hội phát triển từ việc được giao đất thực hiện dự án, nhưng đồng thời làm mất đi tư liệu sản xuất, nhà ở của người bị THĐ. Tuy nhiên, từ góc độ hiệu quả kinh tế, quy định về THĐ để phát triển KT-XH vì lợi ích quốc gia, công cộng sẽ tạo động lực và cơ sở vật chất cho quá trình CNH – HĐH đất nước, việc THĐ nhằm mục đích phát triển KT-XH là cần thiết, xuất phát từ những lý do sau đây:

Một là, theo Điều 53 Hiến pháp năm 2013 ở Việt Nam thì “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu”. NN thực hiện quyền của chủ sở hữu thông qua việc quyết định quy hoạch, kế hoạch SDĐ; cho phép chuyển đổi mục đích SDĐ; quyết định chính sách điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất không phải do NSDĐ, hoặc người được trao QSDĐ tạo ra. Như vậy, thu hồi đất là phạm trù không thể thiếu trong toàn bộ các quyền của chủ sở hữu đất đai do Nhà nước làm đại diện.

Hai là, THĐ để thực hiện các dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu đô thị mới, dự án giao thông… sẽ làm tăng giá trị của đất, không chỉ những nơi có đất bị thu hồi, mà còn những khu vực lân cận của dự án. Đây là trách nhiệm của Nhà nước trong việc thực hiện chính sách quản lý đất đai, điều tiết giá trị tăng thêm từ đất thông qua việc dịch chuyển vị trí đất trong các dự án phát triển KT-XH, chuyển các loại đất khác thành đất thực hiện dự án.

Ở góc nhìn này, việc BT, HT, TĐC trong các dự án phát triển KT-XH sẽ mang lại lợi ích cho Nhà nước, nhà đầu tư và người có đất bị thu hồi. Luận văn: Pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Đối với Nhà nước, thu hồi đất để phát triển KT-XH mang đến nhiều lợi ích cho công tác QLNN như:

• Giúp Nhà nước thực hiện quy hoạch SDĐ nhằm làm tăng tối đa hiểu quả sử dụng của từng loại đất;
• Tạo điều kiện cho nhà đầu tư tham gia thực hiện các dự án có SDĐ, từ đó kích thích nền kinh tế phát triển;
• Nhà nước không phải xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ cho nền kinh tế hoặc nhu cầu của xã hội, nhà đầu tư sẽ thay Nhà nước làm việc này, thậm chí còn đóng góp vào ngân sách Nhà nước từ tiền cho thuê đất, giao đất, thuế.

Đối với nhà đầu tư: NNTHĐ để giao hoặc cho các tổ chức kinh tế thuê để thực hiện các dự án. Xét về mặt kinh tế, đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt nên người nào nắm trong tay nhiều đất đai sẽ có nhiều lợi thế hoạt động sản xuất, kinh doanh.

Đối với người có đất bị thu hồi: Trong xu thế phát triển đất nước theo hướng CNH – HĐH, tất yếu phải có quỹ đất để phục vụ cho lợi ích chung, lợi ích công cộng, bản thân việc này cũng tác động rất lớn đến quyền lợi của người bị thu hồi đất. Để bù đắp những thiệt hại mà họ phải gánh chịu, NN ta đã có những quy định về BT, HT, TĐC cho người bị thu hồi đất. Trên thực tế, những chính sách này ngày càng hoàn thiện và bảo đảm tốt hơn cho người có đất bị thu hồi để họ sớm ổn định đời sống và sản xuất, họ được bồi thường QSDĐ trên cơ sở có sự cân đối theo khung giá quy định và thị trường.

Theo quy định tại Điều 62 LĐĐ năm 2013, Nhà nước sẽ thu hồi đất để thực hiện các dự án để phát triển KT-XH, vì lợi ích quốc gia, công cộng:

• Một là, để thực hiện các dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư mà phải thu hồi đất.
• Hai là, để thực hiện các dự án do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư mà phải thu hồi đất.
• Ba là, để thực hiện các dự án do HĐND cấp tỉnh chấp thuận mà phải thu hồi đất”.

Như vậy, việc THĐ để phát triển KT-XH được chia thành ba cấp quyết định là Quốc hội, Thủ tướng chính phủ và HĐND cấp tỉnh. Với sự thay đổi tư duy, định hướng như vậy sẽ giúp cân bằng lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và NSDĐ, không đặt nặng mục tiêu tăng trưởng kinh tế mà quên đi tăng trưởng, phúc lợi xã hội, đảm bảo phát triển kinh tế phải phục vụ được lợi ích chung cho toàn xã hội.

1.2.3. Pháp luật về giá đất bồi thường khi thu hồi đất cho người bị thu hồi Luận văn: Pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Có thể thấy giá đất bồi thường là giá trị của QSDĐ tính trên một đơn vị diện tích đất, tức là giá trị QSDĐ là giá trị bằng tiền của QSDĐ đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn SDĐ xác định. Giá đất cụ thể xác định giá của một thửa đất nhất định tại một thời điểm nhất định theo yêu cầu của Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân. Giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ tính tiền bồi thường khi NNTHĐ.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể, tuy nhiên theo khoản 2 Điều 91 LĐĐ năm 2024 hiện nay được sửa đổi: “Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư”. Điều này phù hợp với việc thực hiện cơ chế phân cấp, ủy quyền cho địa phương hiện nay.

Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp UBND cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể. Căn cứ vào giá đất phổ biến trên thị trường, điều kiện KT-XH ở địa phương và bảng giá đất, UBND cấp tỉnh quy định, quyết định hệ số điều chỉnh giá đất để xác định giá đất cụ thể.

Giá đất cụ thể được xác định bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất quy định tại khoản 4 Điều 3 Nghị định 01/2017/NĐ-CP được áp dụng đối với các trường hợp sau đây: (i) Các trường hợp quy định tại các điểm a, b, c và d khoản 4 Điều 114, khoản 2 Điều 172 và khoản 3 Điều 189 của LĐĐ 2013; (ii) Trường hợp quy định tại điểm đ, khoản 4, Điều 114 LĐĐ 2013 (nay được quy định tại Điều 159, 169 LĐĐ năm 2024).

Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai, áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng định giá đất xem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định. Theo Điều 15 của Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất: “Giá đất cụ thể được xây dựng căn cứ vào các nguyên tắc so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập và thặng dư được sử dụng làm căn cứ đối với trường hợp tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất”, hiện nay được thay thế bởi Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định về giá đất ngày 27 tháng 6 năm 2024.

Giá đất cụ thể cũng được xác định bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Tuy nhiên, đối với trường hợp tính tiền bồi thường khi NNTHĐ đối với các dự án có các thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi và thu nhập từ việc SDĐ tương tự nhau thì UBND cấp tỉnh quyết định hệ số điều chỉnh giá đất để áp dụng cho từng dự án tại thời điểm Nhà nước quyết định thu hồi đất. Luận văn: Pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Trên thực tế, “Giá đất bồi thường cho NSDĐ vẫn còn một khoảng cách khá xa so với giá thị trường. Nguyên nhân dẫn đến tình trạng này là do các quy định của pháp luật liên quan đến cơ chế xác định giá đất, cụ thể”:

Một là, quy định về quy trình xác định giá đất tính tiền bồi thường cho NSDĐ chưa thực sự khách quan, chưa có sự tham gia ý kiến từ phía chính các chủ thể có đất bị thu hồi. Theo trình tự xác định giá đất cụ thể, “Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất”, đây là tổ chức dịch vụ tư có trình độ chuyên môn, nghiệp vụ trong việc xác định giá đất được lựa chọn theo cơ chế đấu thầu. Bên cạnh đó, Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch UBND cấp tỉnh là Chủ tịch Hội đồng thẩm định giá đất, đồng thời là người ký quyết định phê duyệt giá đất. Tác giả cho rằng, quy định này là chưa hợp lý, không bảo đảm nguyên tắc minh bạch trong hoạt động QLNN. Người đứng đầu cơ quan hành chính cấp tỉnh không nên tham gia là thành viên của Hội đồng tư vấn thẩm định giá đất nhằm tránh tình trạng “vừa đá bóng, vừa thổi còi”.

Hai là, quy định về căn cứ xác định giá đất bồi thường chưa đầy đủ: Giá đất cụ thể được xác định dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai. Với những căn cứ này, việc xác định giá đất mới chỉ đáp ứng sự phù hợp vào chính thời điểm bị thu hồi mà chưa giải quyết được sự cân bằng về mặt lợi ích giữa các chủ thể. Bởi trên thực tế, nhiều dự án thu hồi đất nông nghiệp của NSDĐ và giao cho các chủ đầu tư và “biến” thành đất phi nông nghiệp, giá trị QSDĐ nông nghiệp chênh lệch với giá đất phi nông nghiệp là không thể phủ nhận. Việc NSDĐ nhận được một khoản tiền bồi thường, hỗ trợ ít ỏi hoàn toàn trái ngược với lợi nhuận lớn mà các chủ đầu tư có được ngay trên cùng một vị trí đất. Quy định này của pháp luật dường như thiếu tính công bằng, chưa thực sự đảm bảo hài hòa về mặt lợi ích giữa NSDĐ và chủ đầu tư trong cùng một vấn đề.

Ba là, “Pháp luật chưa có quy định về điều chỉnh với giá đất cụ thể. Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất, về xây dựng, điều chỉnh khung giá đất, bảng giá đất, định giá đất cụ thể, nhưng không có nội dung về việc điều chỉnh đối với loại giá đất này” (nay được thay thế bởi Nghị định số 71/2024/NĐ-CP ngày 27/06/2024). Do vậy, khi có khiếu nại, khiếu kiện về giá đất giữa NSDĐ và UBND cấp tỉnh thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền sẽ phải tiến hành lại toàn bộ quy trình xác định giá đất cụ thể, gây tốn kém về mặt nhân lực, vật lực và cả về thời gian cho các bên, hoặc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền sẽ áp dụng biện pháp cưỡng chế thu hồi đất và người sử dụng đất chỉ được bồi thường, hỗ trợ theo phương án đã được phê duyệt.

Gần đây, “Cùng với sự phát triển kinh tế – xã hội, các tỉnh, thành phố đã khởi công xây dựng nhiều công trình, dự án phát triển giao thông, khu công nghiệp, du lịch, dịch vụ… nhằm kích cầu và giải ngân vốn đầu tư công. Tuy nhiên, quá trình triển khai công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng vẫn còn nhiều vướng mắc, kéo dài và chậm bàn giao mặt bằng cho chủ đầu tư và các đơn vị thi công nên công tác bồi thường, thu hồi đất vẫn được xem là vấn đề trọng tâm và rất cần sự quan tâm của các ngành, các cấp để tìm giải pháp trong thời gian tới”.

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 Luận văn: Pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Nội dung chương 1, tác giả đã tập trung làm rõ những vấn đề tổng quan pháp luật bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất trong Luật đất đai năm 2013, Luật đất đai năm 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành trên cơ sở đánh giá, tổng kết và kế thừa LĐĐ năm 2003 với những sửa đổi, bổ sung cho phù hợp với thực tiễn, không chỉ tạo cơ sở pháp lý cho việc tạo quỹ đất để đầu tư xây dựng và phát triển đô thị để phục vụ sự nghiệp CNH, HĐH đất nước mà còn bảo vệ tốt hơn quyền lợi của người có đất bị thu hồi, đó là: quy định cụ thể hơn và thu hẹp hơn phạm vi THĐ để phát triển KT-XH so với LĐĐ năm 2003, từ đó hạn chế được sự tùy tiện THĐ; quy định giá đất bồi thường là giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết định (phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường) tại thời điểm quyết định THĐ; việc THĐ đảm bảo công khai, minh bạch và công bằng; quy định cụ thể hơn các điều kiện để được bồi thường về đất, nhất là các trường hợp đất không có giấy tờ về quyền SDĐ mà người SDĐ đã sử dụng ổn định, không có tranh chấp.

Tuy nhiên, bên cạnh những mặt tích cực, pháp luật về bồi thường về đất khi NNTHĐ còn bộc lộ nhiều bất cập, chưa đáp ứng được đòi hỏi của thực tiễn dẫn đến quyền lợi của người bị THĐ chưa được bảo đảm, chưa giải quyết một cách tốt nhất sự hài hòa lợi ích của các bên. Những bất cập trên đây có cả nguyên nhân khách quan và chủ quan, từ chính quy định pháp luật và quá trình áp dụng pháp luật. Do đó, việc nghiên cứu, đánh giá những bất cập và quá trình thực thi của pháp luật, làm cơ sở định hướng, đưa ra giải pháp hoàn thiện và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật bồi thường về đất khi NNTHĐ là rất cần thiết trong thời gian tới.

Theo đó, tác giả đã hệ thống lại và phân tích những đặc điểm của bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Từ đó, tác giả xây dựng khái niệm và nội dung pháp luật điều chỉnh về hoạt động khi bồi thường khi NNTHĐ với những nội dung lớn như sau:

Thứ nhất, khái quát về bồi thường khi Nhà nước THĐ với những nội dung như: Khái niệm, đặc điểm của THĐ, bồi thường khi NNTHĐ, pháp luật bồi thường về đất khi NNTHĐ;

Thứ hai, nội dung pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất với nội dung như: (i) Nguyên tắc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; (ii) Điều kiện bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; (iii) Pháp luật về giá bồi đất bồi thường khi thu hồi đất cho người bị thu hồi.

Những nội dung trên thể hiện quan điểm của tác giả trong việc xây dựng cơ sở về đối tượng nghiên cứu làm thước đo để tác giả có thể đánh giá thực trạng của pháp luật về bồi thường khi NNTHĐ trên địa bàn thành phố Thử Đức, Thành phố Hồ Chí Minh ở Chương 2 của Luận văn. Luận văn: Pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

XEM THÊM NỘI DUNG TIẾP THEO TẠI ĐÂY:

===>>> Luận văn: Thực trạng pháp luật bồi thường khi nhà nước thu hồi đất

Dịch Vụ Viết Luận Văn 24/7 Chuyên cung cấp dịch vụ làm luận văn thạc sĩ, báo cáo tốt nghiệp, khóa luận tốt nghiệp, chuyên đề tốt nghiệp và Làm Tiểu Luận Môn luôn luôn uy tín hàng đầu. Dịch Vụ Viết Luận Văn 24/7 luôn đặt lợi ích của các bạn học viên là ưu tiên hàng đầu. Rất mong được hỗ trợ các bạn học viên khi làm bài tốt nghiệp. Hãy liên hệ ngay Dịch Vụ Viết Luận Văn qua Website:  https://dichvuvietluanvan.com/ – Hoặc Gmail: lamluanvan24h@gmail.com