Luận Văn Thạc Sĩ, Luật

Luận văn: Thực trạng pháp luật bồi thường khi nhà nước thu hồi đất

Posted on by Dichvuluanvan123

Chia sẻ chuyên mục Đề Tài Luận văn: Thực trạng pháp luật bồi thường khi nhà nước thu hồi đất hay nhất năm 2025 cho các bạn học viên ngành đang làm luận văn thạc sĩ tham khảo nhé. Với những bạn chuẩn bị làm bài luận văn tốt nghiệp thì rất khó để có thể tìm hiểu được một đề tài hay, đặc biệt là các bạn học viên đang chuẩn bị bước vào thời gian lựa chọn đề tài làm luận văn thì với đề tài: Thực trạng pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất của từ thực tiễn thành phố Thử Đức, Thành phố Hồ Chí Minh dưới đây chắc chắn sẽ giúp cho các bạn học viên có cái nhìn tổng quan hơn về đề tài sắp đến.

2.1. Đặc điểm tự nhiên, KT-XH và chiến lược phát triển của thành phố Thủ Đức

Thành phố Thủ Đức được thành lập theo Nghị quyết 1111/NQ-UBTVQH14 ngày 09/12/2020 UBTVQH về việc sắp xếp các đơn vị hành chính cấp huyện, cấp xã và thành lập TPTĐ thuộc TP. HCM, trong đó bao gồm:

  • Diện tích tự nhiên là 211,56 km² (tương đương 156 ha); Quy mô dân số tính đến 30/6/2021 là: 1.216.867 người.
  • Thành phố Thủ Đức có 34 phường.
  • Mật độ dân số là 750 người/km².
  • TPTĐ ở phía Đông HCM, là cửa ngõ giao thương và có vị trí quan trọng trong vùng tứ giác TP. HCM – Bình Dương – Đồng Nai – Bà Rịa Vũng Tàu.

Mục tiêu định hướng phát triển TPTĐ thành cực tăng trưởng mới, đô thị sáng tạo tương tác cao, là hạt nhân thúc đẩy kinh tế – xã hội của HCM trong tương lai. Đến năm 2025, phấn đấu hoàn thiện cơ chế, chính sách, quy hoạch chung của thành phố Thủ Đức, từng bước quy hoạch, chuẩn bị nguồn lực, đất đai, đầu tư phát triển các khu đô thị: Khu Tài chính Thủ Thiêm, Khu Liên hợp Thể dục Thể Thao, Khu Công Nghệ Cao, Khu Đại học Quốc Gia, Khu đô thị Cảng – Logistics Cát lái, khu đô thị ven sông Sài gòn (đối diện bán Thanh Đa), các khu đô thị Đông – Nam, Đông – Bắc và Tây – Bắc TPTĐ và các khu đô thị phía Bắc Quốc lộ…

TPTĐ có vị trí quan trọng và là đầu mối của các tuyến giao thông huyết mạch giữa TP. HCM và các tỉnh Đông Nam bộ, như: Cao tốc TP. HCM – Long Thành – Dầu Giây, Xa lộ Hà Nội (Đường Võ Nguyên Giáp), Quốc lộ 1A, đường Phạm Văn Đồng kết nối sân bay quốc tế Tân Sơn Nhất, Quốc lộ 1K, Quốc lộ 13, đường Võ Chí Công… và nhiều dự án giao thông trọng điểm đang triển khai thực hiện trên địa bàn như metro số 1 (Bến Thành – Suối Tiên); dự án Vành đai 2; đường Vành đai 3; nút giao thông Mỹ Thủy; nút giao An Phú… với cơ sở hạ tầng, giao thông thuận lợi để kết nối, hợp tác phát triển kinh tế với các tỉnh lân cận, nơi có khu công nghệ cao, khu chế xuất, khu công nghiệp lớn, các sản phẩm mang hàm lượng khoa học – công nghệ cao có thể liên kết với nhau. Hình thành các chuỗi giá trị gia tăng từ khâu nghiên cứu khoa học, ứng dụng, thiết kế, sản xuất sản phẩm phụ trợ, công nghiệp, nông nghiệp công nghệ cao, tiêu thụ sản phẩm và cung ứng dịch vụ. Đồng thời, là môi trường tốt cho làm việc, học tập, sinh sống của các chuyên gia, các nhà khoa học và lực lượng lao động có trình độ và chất lượng cao.

Mục tiêu trong tương lai là xây dựng, khai thác đồng bộ các thế mạnh hiện có, các tiềm năng để tạo ra cơ hội mới, thu hút đầu tư thông qua những kết nối về chức năng và hạ tầng; phát triển một hệ sinh thái sáng tạo tích hợp trên nhiều lĩnh vực, quy mô và ở mọi cộng đồng; tôn vinh văn hóa và cộng đồng địa phương, đồng thời thu hút các nguồn lực quốc tế; thúc đẩy các giải pháp tổng hợp đa ngành và đa tầng để ứng phó với các biến đổi khí hậu và môi trường trong tương lai thông qua các công trình trong môi trường đô thị.

2.2. Thực trạng pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Thủ Đức Luận văn: Thực trạng pháp luật bồi thường khi nhà nước thu hồi đất.

2.2.1 Pháp luật về nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi

Thu hồi đất là một vấn đề phổ biến trong quá trình phát triển đô thị tại các thành phố lớn như TP.Hồ Chí Minh. Đặc biệt, thành phố Thủ Đức, được thành lập theo Nghị quyết 1111/NQ-UBTVQH14 ngày 09/12/2020 UBTVQH của Quốc hội, đang đối mặt với nhiều thách thức liên quan đến công tác quy hoạch, bồi thường, thu hồi đất để phát triển hạ tầng, xây dựng các khu đô thị mới. Trong khi đó, công tác bồi thường khi NNTHĐ là một vấn đề nhạy cảm và phức tạp, đan xen giữa các dự án cũ và mới, có ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người dân và sự phát triển bền vững của thành phố.

Mặc dù pháp luật đã có quy định cụ thể về giá đất bồi thường, nhưng trên thực tế, người dân thường không đồng ý với mức giá bồi thường mà cơ quan Nhà nước đưa ra. Các mức giá này đôi khi thấp hơn giá trị thực tế của đất, gây ra sự bất bình và khiếu nại trong cộng đồng dân cư.

Tác giả thấy rằng, để triển khai đầu tư xây dựng một dự án thì công tác bồi thường chiếm nhiều thời gian và thường kéo dài, bên cạnh đó là chưa tạo được sự đồng thuận từ phía người dân. Mặc dù các khu tái định cư được quy hoạch đầy đủ chức năng, nhưng trong thực tế vẫn chưa phù hợp với nhu cầu và điều kiện kinh tế, việc làm của người dân. Việc chuyển đổi nơi ở, thay đổi lớn về môi trường sống và tiện ích, cũng tạo ra sự khó khăn đối với nhiều gia đình. Các dự án thu hồi đất vì mục đích công cộng thường thuận lợi hơn các dự án nhà ở, khu đô thị mới vì ảnh hưởng đến rất nhiều hộ gia đình, tạo ra xung đột lợi ích giữa người dân, các cơ quan Nhà nước và nhà đầu tư. Một số trường hợp, người dân phản đối mạnh mẽ việc thu hồi đất và yêu cầu được bồi thường thỏa đáng hơn.

Theo Điều 74 LĐĐ 2013 (hiện nay được quy định tại Điều 91 LĐĐ năm 2024) quy định các nguyên tắc bồi thường về đất nhưng trong nội dung của từng nguyên tắc lại quy định cụ thể những vấn đề cơ bản, cốt lõi của bồi thường khi NNTHĐ, đó là điều kiện để được bồi thường về đất, giá đất làm căn cứ bồi thường, căn cứ xác định loại đất thu hồi và bồi thường; yêu cầu về tính công khai, minh bạch, công bằng trong thu hồi và bồi thường.

2.2.2. Pháp luật về điều kiện bồi thường về đất Luận văn: Thực trạng pháp luật bồi thường khi nhà nước thu hồi đất.

Nghiên cứu các điều kiện để được bồi thường về đất nói trên, có thể khái quát một số điểm sau: căn cứ đầu tiên để được xem xét bồi thường là người SDĐ có GCN hoặc đủ điều kiện để được cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo LĐĐ 2013 mà chưa được cấp thì cũng được bồi thường, hỗ trợ.

Việc xem xét điều kiện để được bồi thường đối với trường hợp này lại phải căn cứ vào điều kiện, căn cứ để được cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại các Điều 100, Điều 101, Điều 102 LĐĐ 2013. Nên việc nghiên cứu điều kiện để được bồi thường khi NNTHĐ gắn liền với việc nghiên cứu điều kiện, căn cứ để được cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Vướng mắc hiện nay là xác định điều kiện bồi thường đối với đất chưa được cấp GCNQSDĐ. Theo quy định tại Điều 101 LĐĐ 2013; “Điều 20 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của LĐĐ (sau đây gọi tắt là Nghị định số 43/2014/NĐ-CP) thì: Một trong những điều kiện để được cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với đất không có giấy tờ hợp pháp, hợp lệ là phải được UBND cấp xã xác nhận thời điểm SDĐ, nguồn gốc đất sử dụng ổn định và không có tranh chấp”. Thực tế việc khiếu nại, khiếu kiện và tranh chấp về đất đai không chỉ tranh chấp giữa người SDĐ với nhau mà còn giữa người SDĐ với Nhà nước (Cơ quan hoặc địa phương được giao quản lý trên bản đồ, sơ đồ, sổ bộ, hồ sơ địa chính nhưng thực tế không quản lý hoặc buông lỏng quản lý). Vì thế, nếu người SDĐ không chứng minh được nguồn gốc, quá trình SDĐ thì UBND phường sẽ xác nhận đất do Nhà nước quản lý. Trong khi đó, khái niệm đất do Nhà nước quản lý lại rất rộng, hồ sơ kê khai nhà đất, tài liệu bản đồ không thống nhất giữa các vùng miền và qua các thời kỳ quản lý khác nhau, hành vi vi phạm pháp luật về đất đai của người sử dụng không được cơ quan QLNN thông báo, không bị lập biên bản hay quyết định xử phạt vi phạm hành chính (nhằm xác định thời điểm, hành vi vi phạm), cũng như xác lập sở hữu Nhà nước đối với thửa đất bị cho là lấn, chiếm… Luận văn: Thực trạng pháp luật bồi thường khi nhà nước thu hồi đất.

Bên cạnh đó, việc quy định bản đồ hay hệ thống bản đồ, thành phần hồ sơ địa chính chính quy (trên 20 năm) làm cơ sở để kiểm tra ranh giới các thửa đất liền kề, đường giao thông, kênh, rạch, sông ngòi … có bị lấn, chiếm hay không cũng chưa được quy định cụ thể và thống nhất, các cơ quan quản lý đất đai địa phương và tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường gắn thửa đất trên tất cả các tài liệu bản đồ đang lưu hành (các loại bản đồ lập khác thời điểm, khác hệ tọa độ, mục đích khác nhau và thậm chí hiệu chỉnh từ không ảnh và không có hệ tọa độ địa lý nên tính chính xác không cao) với tâm lý “an toàn” cho cán bộ thụ lý, khi bồi thường sẽ trừ phần diện tích bị chồng lấn giữa các thửa đất liền kề, đường giao thông, kênh, rạch, sông ngòi… và UBND phường sẽ căn cứ vào bản vẽ hiện trạng đó để xác định loại đất và thời điểm lấn, chiếm (làm cơ sở để xem xét hỗ trợ cho từng loại đất, nếu phù hợp thời điểm).

2.2.3. Pháp luật về giá bồi thường đất khi Nhà nước thu hồi đất

Theo quy định tại khoản 2, Điều 74, LĐĐ năm 2013 thì: “Giá đất tính tiền bồi thường là giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm ban hành quyết định thu hồi đất”. Hiện nay, được quy định tại Điều 91 LĐĐ 2024 sửa đổi thành: “Theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư”.

Căn cứ quy định về giá đất cụ thể tại Điều 114 của LĐĐ 2013 và quy trình xác định giá đất được quy định tại Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất, Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành LĐĐ thì giá này được quyết định trên cơ sở giá đất phổ biến trên thị trường tại thời điểm THĐ và được phê duyệt để tính tiền bồi thường theo từng dự án. So với LĐĐ năm 2013, hiện nay giá đất được quy định tại Điều 159, 160 LĐĐ năm 2024, Nghị định 71/2024/NĐ- CP ngày 27/06/2024.

Luật đất đai năm 2013 đã đề cập đến việc tư vấn xác định giá đất khi xây dựng, điều chỉnh khung giá đất, điều chỉnh bảng giá đất và định giá đất cụ thể mà cơ quan Nhà nước có thẩm quyền có yêu cầu, giá đất do tư vấn xác định là một trong các căn cứ để cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quy định, quyết định giá đất.

Đặc biệt, theo quy định tại a khoản 1 Điều 158 LĐĐ năm 2024 việc xác định giá đất được thực hiện theo: “Nguyên tắc sát với giá chuyển nhượng QSDĐ trên thị trường trong điều kiện bình thường. Tuy nhiên, với quy định Nhà nước vừa là người ra quyết định THĐ, vừa quyết định giá đất tính bồi thường nên chưa bảo đảm tính độc lập, khách quan trong việc ban hành giá đất và khó mang lại quyền lợi tối đa cho NSDĐ. Mặc dù có nhiều chuyển biến tích cực trong quy định về giá đất tính tiền bồi thường so với các quy định trước đây”. Luận văn: Thực trạng pháp luật bồi thường khi nhà nước thu hồi đất.

Trên thực tế, khung giá đất do UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành thường thấp hơn giá trị QSDĐ được chuyển nhượng trên thị trường. Do vậy, nếu áp dụng theo giá khung của UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thì người bị THĐ có thể được bồi thường thấp hơn giá mà họ chuyển nhượng trên thị trường dẫn đến việc không đồng thuận phương án bồi thường, gây ách tắc trong công tác thu hồi đất và phát sinh khiếu kiện.

Khi không đồng ý với giá đất tính tiền bồi thường thì người có đất bị thu hồi thực hiện quyền khiếu kiện thông qua việc khiếu kiện quyết định phê quyệt phương án BT, HT, TĐC về giá đất bồi thường.

Qua đó, có thể thấy, giá đất bồi thường khi THĐ là vấn đề nan giải. Do đó, cần phải chuẩn bị tốt phương án bồi thường, trên cơ sở tính toán đầy đủ lợi ích của Nhà nước, người bị THĐ và người được hưởng lợi từ việc NNTHĐ. Những người bị THĐ phải được tham vấn rõ ràng và được tham gia vào các chương trình lập kế hoạch và thực hiện dự án. Đảm bảo cho những người bị THĐ có thể khôi phục lại hoặc cải thiện mức sống so với trước khi bị THĐ.

Tại điểm đ khoản 4 Điều 114 của LĐĐ năm 2013 quy định bảng giá đất và giá đất cụ thể, đây được sử dụng làm căn cứ trong trường hợp tính tiền bồi thường khi NNTHĐ và tại điểm c khoản 1 Điều 112 của LĐĐ năm 2013 quy định nguyên tắc định giá đất là “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường”, hiện nay được quy định tại điểm a khoản 1 Điều 158 LĐĐ năm 2024, trong đó sửa đổi: “Phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường”. Tuy nhiên, trên thực tế thì giá đất do Nhà nước bồi thường khi THĐ và giá thị trường chênh lệch rất lớn.

Ngay từ khi thông qua LĐĐ năm 2013, “Tổng cục Quản lý đất đai thuộc Bộ Tài nguyên và Môi trường đã chỉ ra rằng, khung giá đất của Nhà nước chỉ bằng khoảng 20% giá đất thị trường. Đồng thời, khung giá đất của cấp tỉnh cũng chỉ bằng từ 30% đến 60% giá đất thị trường tại địa phương”.

Thực tế hiện nay, giá bồi thường dự án đường Vành đai 3 (đã thực hiện trong năm 2023) và Vành đai 2 (đang triển khai thực hiện trong năm 2024) qua địa bàn thành phố Thủ Đức cũng tương đối tiệm cận với giá thị trường (đối với đất có giấy tờ hợp pháp, hợp lệ), dao động trong khoảng từ trên 60% – 85% tùy vị trí. Cụ thể: Trong dự án Vành đai 3, đơn giá bồi thường đất ở từ 28.290.000đ/m2 đến 73.330.000đ/m2, đơn giá đất nông nghiệp từ 5.565.000đ/m2 đến 7.672.000đ/m2 tùy vị trí (Chính sách số 314/CSBT-HĐBT ngày 26/4/2023 của Hội đồng Bồi thường dự án Vành đai 3 đã được Ủy ban nhân dân thành phố Thủ Đức phê duyệt tại Quyết định số 4010/QĐ-UBND ngày 26/4/2023). Tại dự án Vành đai 2, giá đất ở từ 33.335.000đ/m2 đến 114.21.000đ/m2, giá đất nông nghiệp từ từ 6.419.000đ/m2 đến 9.415.000đ/m2 tùy vị trí (Quyết định số 16004/QĐ-UBND ngày 12/12/2024 của Ủy ban nhân dân thành phố Thủ Đức về phê duyệt giá đất để tính tiền bồi thường, hỗ trợ trong dự án Vành đai 2). Luận văn: Thực trạng pháp luật bồi thường khi nhà nước thu hồi đất.

Có thể thấy, toàn bộ quy trình định giá đất đều do cơ quan hành chính Nhà nước thực hiện, người bị THĐ vẫn được tham gia ý kiến và là thành viên Hội đồng bồi thường dự án nhưng họ không có thông tin cũng như chứng minh được các giao dịch thành. Tại Điều 115, Điều 116 LĐĐ năm 2013 đề cập đến đơn vị tư vấn giá đất nhưng cũng chưa có quy định bảo đảm cho tổ chức tư vấn giá đất thực sự có vị trí độc lập trong quy trình định giá đất. Hiện nay, được quy định tại Điều 161, 162 LĐĐ năm 2024 và được bổ sung quy định mới về Hội đồng thẩm định bảng giá đất, Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể hơn. Nhưng tác giả cho rằng, thực tế so sánh giá kê khai trong các Hợp đồng chuyển nhượng thu thập được (tại Cục thuế và Văn phòng đăng ký QSDĐ để phục vụ công tác thẩm định giá) và khảo sát giá trên thị trường tự do thì giá đất do Nhà nước bồi thường đều thấp hơn so với giá thị trường.

Đối với thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và thu hồi đất: Có thể thấy rằng, thành phố Thủ Đức trong các năm 2021 – 2023 đã chi trả 3.122 hồ sơ, với tổng số tiền bồi thường, hỗ trợ là 7.840,232 tỷ đồng, diện tích đã thu hồi 155,0908 ha, cụ thể như sau:

Bảng 1. Tổng hợp số liệu từ năm 2021 -2023

Năm Hồ sơ Diện tích thu hồi (ha) Số tiền (tỷ đồng)
2021 649 16,3301 332,967
2022 1.045 33,9018 2.151,090
2023 1.428 104,8589 5.356,175

(Nguồn: BBT – GPMB thành phố Thủ Đức)

Từ kết quả thực hiện công tác BT, HT, TĐC trên địa bàn thành phố Thủ Đức từ năm 2021 – 2023 có thể thấy công tác BT, HT, TĐC có tập trung và quan tâm đúng mức để các dự án đầu tư được triển khai thuận lợi, góp phần thúc đẩy quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế, từng bước CNH, HĐH, hoàn chỉnh hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. Song song đó cũng tồn tại những khó khăn, vướng mắc như: Luận văn: Thực trạng pháp luật bồi thường khi nhà nước thu hồi đất.

Thị trường bất động sản biến động lớn, giá đất thị trường tăng cao, giá trị bồi thường, hỗ trợ người dân nhận được không đủ để tự lo nơi ở mới.

Quỹ nhà, đất tái định cư không phù hợp, cũng không đáp ứng nhu cầu tái định cư, người dân không đồng thuận chính sách di dời, so sánh chính sách bồi thường giữa các dự án trên địa bàn, làm chậm tiến độ và kéo dài thời gian thực hiện.

Tuy nhiên, công tác BT, HT, TĐC và THĐ nhận được sự quan tâm, hỗ trợ của các cấp, các ngành nhằm đẩy nhanh tiến độ giải ngân vốn đầu tư công, kích thích tăng trưởng kinh tế. Bên cạnh đó công tác dân vận cũng được tập trung, huy động cả hệ thống chính trị tham gia công tác vận động nên tạo được sự đồng thuận cao trong nhân dân đối với chính sách BT, HT, TĐC và kết quả có sự chuyển biến tích cực so với những năm trước đây.

2.2.4. Thực trạng pháp luật về thời điểm ban hành các Quyết định phê duyệt hệ số điều chỉnh giá đất, chính sách, phương án BT, HT, TĐC và Quyết định thu hồi đất

  • Về công tác xác định giá đất bồi thường và phê duyệt hệ số điều chỉnh giá đất:

Căn cứ điểm a, khoản 3, điều 69 LĐĐ năm 2013: “Việc quyết định thu hồi đất, phê duyệt và tổ chức thực hiện phương án BT, HT, TĐC được quy định như sau: Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quy định tại Điều 66 của Luật này quyết định thu hồi đất, quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong cùng một ngày”.

Tại điểm a, khoản 3, điều 40 Quyết định số 28/2018/QĐ-UBND ngày 09 tháng 8 năm 2018 của UBND thành phố: “Việc quyết định THĐ, phê duyệt và tổ chức thực hiện chính sách BT, HT, TĐC và phương án BT, HT, TĐC được quy định như sau:

a) UBND cấp có thẩm quyền THĐ ban hành quyết định THĐ, quyết định phê duyệt chính sách BT, HT, TĐC của dự án và phương án BT, HT, TĐC trong cùng một ngày”.

Như vậy nếu tính cả Quyết định phê duyệt hệ số điều chỉnh giá đất thì có tất cả bốn loại Quyết định cùng ký trong cùng một ngày. Riêng Quyết định phê duyệt phương án BT, HT, TĐC phụ thuộc số lượng hồ sơ nhà, đất bị ảnh hưởng của dự án (từ vài trăm đến hàng ngàn hồ sơ). Vì thế, nếu cứng nhắc làm đúng các quy định này (chồng chéo và không thống nhất) thì đối với dự án có THĐ mà ảnh hưởng đến nhiều HGĐ, cá nhân và doanh nghiệp thì không khả thi, gây cản trở quá trình phát triển KT-XH và đặc biệt ảnh hưởng đến công tác giải ngân đầu tư công. Luận văn: Thực trạng pháp luật bồi thường khi nhà nước thu hồi đất.

Kể từ ngày LĐĐ năm 2013 có hiệu lực (01/7/2014) đến ngày thành lập thành phố Thủ Đức (01/01/2021), trên địa bàn quận 2 triển khai 14 dự án THĐ để phát triển KT-XH; quận 9 chưa thực hiện công tác bồi thường dự án mới nào và quận Thủ Đức triển khai được 02 dự án (kể từ khi phê duyệt hệ số điều chỉnh giá đất thì 24 tháng sau mới cơ bản hoàn tất việc ban hành phương án bồi thường cho hộ dân). Điều này cho thấy cùng 01 quy định nhưng nhiều địa phương có cách hiểu, áp dụng, vận dụng pháp luật và thực hiện khác nhau dẫn đến nhiều hệ lụy trong quá trình tham gia giải quyết khiếu nại, khiếu kiện (sau khi 03 quận sáp nhập lại mới thấy được những hạn chế đó). Thiết nghĩ, Nhà nước muốn quy định chặt chẽ đảm bảo quyền lợi cho người sử dụng đất, đẩy nhanh công tác bồi thường, hỗ trợ … nhưng quy định không cụ thể và chưa phù hợp với thực tiễn, dẫn đến việc tổ chức thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư không thống nhất, tạo tâm lý hoài nghi, thậm chí bức xúc trong nhân dân, gây khó khăn cho công tác giải quyết khiếu nại, khiếu kiện.

Mặc dù, theo quy định tại điểm a khoản 3 và khoản 5, Điều 87 LĐĐ năm 2024 (có hiệu lực từ ngày 01/8/2024): Việc lập, thẩm định, phê duyệt phương án BT, HT, TĐC được quy định như sau: “Đơn vị, tổ chức thực hiện nhiệm vụ BT, HT, TĐC có trách nhiệm lập phương án BT, HT, TĐC và phối hợp với UBND cấp xã nơi có đất thu hồi niêm yết công khai phương án BT, HT, TĐC tại trụ sở UBND cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi trong thời hạn 30 ngày; Ngay sau khi hết thời hạn niêm yết công khai, tổ chức lấy ý kiến về phương án BT, HT, TĐC theo hình thức tổ chức họp trực tiếp với người dân trong khu vực có đất thu hồi. Trường hợp người có đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản không tham gia họp trực tiếp có lý do chính đáng thì gửi ý kiến bằng văn bản”.

“… Trong thời hạn 60 ngày kể từ ngày tổ chức lấy ý kiến, đơn vị, tổ chức thực hiện nhiệm vụ BT, HT, TĐC có trách nhiệm phối hợp với UBND cấp xã nơi có đất thu hồi tổ chức đối thoại trong trường hợp còn có ý kiến không đồng ý về phương án BT, HT, TĐC; đơn vị, tổ chức thực hiện nhiệm vụ BT, HT, TĐC tiếp thu, giải trình ý kiến góp ý về dự thảo phương án BT, HT, TĐC; hoàn chỉnh phương án trình cơ quan có thẩm quyền”

“5. UBND cấp có thẩm quyền THĐ ban hành quyết định THĐ trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày: a) Phê duyệt phương án BT, HT, TĐC đối với trường hợp không phải bố trí tái định cư; b) Người có đất thu hồi được bố trí tái định cư tại chỗ và đồng ý nhận tiền bồi thường chi phí tạm cư; c) Người có đất thu hồi đã được cơ quan có thẩm quyền giao đất, bàn giao đất trên thực địa để tự xây dựng nhà ở tái định cư; d) Người có đất thu hồi đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền bàn giao nhà ở tái định cư; đ) Người có đất thu hồi đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền bàn giao đất ở gắn liền với nhà ở tái định cư; e) Người có đất thu hồi đồng ý và đã nhận tiền bồi thường để tự lo chỗ ở; g) Người có đất thu hồi tự nguyện bàn giao đất cho Nhà nước và đã được bố trí tạm cư hoặc được chi trả kinh phí tạm cư”. Luận văn: Thực trạng pháp luật bồi thường khi nhà nước thu hồi đất.

So với LĐĐ năm 2013 thì LĐĐ năm 2024 đã có tiếp thu và điều chỉnh kéo dài thời gian từ ngày niêm yết phương án bồi thường (30 ngày), ban hành quyết định phê duyệt phương án bồi thường (60 ngày) trước khi ban hành quyết định THĐ (10 ngày tiếp theo). Tính tổng thời gian để hoàn tất quy trình BT, HT, TĐC và THĐ của một HGĐ, các nhân và tổ chức kinh tế trung bình là 100 ngày. Tuy nhiên, điều này hoàn toàn khả thi đối với những dự án có số lượng hồ sơ nhà, đất tương đối ít, nguồn gốc nhà đất rõ ràng, có giấy tờ hợp pháp, hợp lệ, không có trùng lấn ranh, quỹ nhà, đất tái định cư đảm bảo… và chính sách bồi thường đã quy định cụ thể. Song cũng hạn hữu có những trường hợp phải xác minh vài năm hoặc ngoài khung chính sách quy định phải xin ý kiến các cơ quan chuyên môn cấp trên nên dự án thường kéo dài so với quy định. Thiết nghĩ cũng nên tiếp tục nghiên cứu và kiến nghị để hoàn thiện nội dung này.

Thành phố Thủ Đức được thành lập vào năm 2021, là một phần quan trọng trong chiến lược phát triển KT-XH của TP.Hồ Chí Minh. Với sự phát triển nhanh chóng của các dự án hạ tầng, khu đô thị, khu công nghiệp, việc xác định giá đất bồi thường và phê duyệt hệ số điều chỉnh giá đất đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo quyền lợi cho người dân bị thu hồi đất. Tuy nhiên, công tác này vẫn gặp phải nhiều khó khăn và vướng mắc, đòi hỏi phải có lộ trình thực hiện, đảm bảo tính khoa học, đảm bảo hài hòa lợi ích các bên và hạn chế việc khiếu nại, khiếu kiện.

Năm 2021: UBND TP. HCM phê duyệt hệ số điều chỉnh giá đất (05 dự án): Dự án nâng cấp cầu Long Đại, phường Long Bình, Long Phước; dự án xây dựng 04 đoạn đê bao xung yếu khu vực thành phố Thủ Đức thuộc bờ tả sông Sài Gòn, phường Hiệp Bình Phước, Hiệp Bình Chánh; dự án xây dựng hệ thống thoát nước dọc đường Võ Văn Ngân, phường Trường Thọ; dự án xây dựng cầu Nam Lý, phường Phước Bình, Phước Long B; dự án nâng cấp đường dây 110KV Thủ Đức – Linh Trung 2, phường Trường Thọ, Tam Bình, Tam Phú, Bình Chiểu, Hiệp Bình Phước, Linh Đông.

Năm 2022: UBND TP. HCM đã phê duyệt hệ số điều chỉnh giá đất (08 dự án): Dự án Xây dựng nâng cấp, mở rộng đường Nguyễn Thị Định; Dự án thành phần 1A đoạn Tân Vạn – Nhơn Trạch, giai đoạn 1 thuộc đường Vành đai 3 Thành phố Hồ Chí Minh; Dự án Nâng cấp, mở rộng đường Hoàng Hữu Nam; Dự án cầu Ông Nhiêu; Dự án Nâng cấp mặt đường và xây dựng hệ thống thoát nước đường số 12, phường An Khánh; Dự án xây dựng mới trường THCS Tam Bình; Dự án xây dựng trường mầm non Savico; Dự án xây dựng mới đường và hệ thống thoát nước đường vào Trường tiểu học An Phú.

Năm 2023: UBND TP. HCM phê duyệt hệ số điều chỉnh giá đất (05 dự án): Dự án Nâng cấp đường Long Phước, Dự án nâng cấp mở rộng đường Lò Lu, phường Trường Thạnh, Dự án xây dựng cầu Tăng Long tại Tăng Nhơn Phú A, Trường Thạnh, Long Trường, Long Thạnh Mỹ, Dự án đầu tư xây dựng cầu Ông Bồn tại phường Phú Hữu; Dự án Thành phần 2: BT, HT, TĐC đường Vành đai 3 đoạn qua thành phố Thủ Đức (đợt 1 và đợt 2); Dự án mở rộng đường Tăng Nhơn Phú); UBND thành phố Thủ Đức (được ủy quyền) phê duyệt hệ số điều chỉnh giá đất 05 dự án (Dự án bồi thường GPMB và tái định cư để xây dựng nút giao thông Mỹ Thủy; Dự án nâng cấp, mở rộng đường Lã Xuân Oai – Đoạn 1 (đoạn từ đường Lê Văn Việt đến đường D2); Dự án Nâng cấp, Mở rộng đường Lã Xuân Oai – Đoạn 2 (đoạn ngã ba đường Lò Lu đến đường Nguyễn Duy Trinh); Dự án đầu tư xây dựng công trình Xây dựng tuyến đường kết nối từ đường Long Phước vào Trường Đại học Luật TP. HCM; Dự án cải tạo, nâng cấp hệ thống thoát nước đường 8, phường Phước Bình. Luận văn: Thực trạng pháp luật bồi thường khi nhà nước thu hồi đất.

  • Về công tác phê duyệt Chính sách, Phương án BT, HT, TĐC và công tác thu hồi đất:
  • Về công tác phê duyệt Chính sách, Phương án BT, HT, TĐC:

Năm 2021 (phê duyệt 01 dự án): Dự án xây dựng 04 đoạn đê bao xung yếu khu vực thành phố Thủ Đức thuộc bờ tả sông Sài Gòn, phường Hiệp Bình Phước, Hiệp Bình Chánh.

Năm 2022 (phê duyệt 09 dự án): Dự án Xây dựng nâng cấp, mở rộng đường Nguyễn Thị Định; Dự án xây dựng công trình nâng cấp cầu Long Đại; Dự án thu hồi khu đất diện tích 19.922,5m2 tại phường Tăng Nhơn Phú A; Dự án thành phần 1A đoạn Tân Vạn – Nhơn Trạch, giai đoạn 1 thuộc đường Vành đai 3, TP. HCM; Dự án nâng cấp, mở rộng đường Hoàng Hữu Nam; Dự án đầu tư xây dựng Cầu Nam Lý; Điều chỉnh, bổ sung chính sách BT, HT, TĐC dự án xây dựng Đại học Quốc gia TP. HCM; Dự án xây dựng 04 đoạn đê bao xung yếu khu vực thuộc bờ tả sông Sài Gòn; Dự án xây dựng hệ thống thoát nước đường Võ Văn Ngân phường Trường Thọ.

Năm 2023 (phê duyệt 09 dự án): Dự án Nâng cấp, mở rộng đường Hoàng Hữu Nam đoạn từ Bến xe Miền Đông mới đến nút giao với Xa Lộ Hà Nội; Dự án xây dựng cầu Nam Lý; Dự án BT, HT, TĐC đường Vành đai 3 đoạn qua TP. HCM (đợt 1 và đợt 2); Dự án bồi thường GPMB và tái định cư để xây dựng nút giao thông Mỹ Thủy; Dự án nâng cấp mở rộng đường Lò Lu; Dự án xây dựng cầu Ông Nhiêu; Dự án xây dựng cầu Tăng Long; Dự án nâng cấp đường Long Phước; Dự án mở rộng đường Tăng Nhơn Phú.

  • Công tác thu hồi đất:

Năm 2021 (05 dự án): Dự án đầu tư xây dựng trụ sở Viện kiểm sát nhân dân cấp cao TP. HCM, phường Cát Lái; dự án xây dựng kè chống sạt lở sông Sài Gòn, bờ trái, hạ lưu, cách cầu Sài Gòn 500m, phường Bình An (nay là phường An Khánh); dự án xây dựng kè chống sạt lở sông Sài Gòn, khu phố 4, phường Thảo Điền; dự án Nâng cấp mở rộng đường Trần Não, phường Bình An; dự án Nạo vét cải tạo rạch Cầu Ngang (đoạn bổ sung), phường Linh Đông, Linh Tây.

Năm 2022 (07 dự án): Dự án Khu tái định cư Long Sơn; dự án công viên dưới chân cầu Sài Gòn và hành lang bảo vệ bờ sông Sài Gòn; dự án trục đường số 1 và số 2 phường Bình Khánh; dự án đầu tư xây dựng đường nối từ đường Nguyễn Văn Hưởng đến Xa lộ Hà Nội, phường Thảo Điền, An Phú, Bình An (nay là phường An Khánh); dự án Bờ tả sông Sài Gòn (đoạn còn lại) từ rạch Cầu Ngang đến Khu đô thị Thủ Thiêm; dự án nâng cấp, mở rộng đường Nguyễn Tư Nghiêm, phường Bình Trưng Tây; dự án đầu tư xây dựng trường Tiểu học Phú Hữu; nâng cấp Cầu Long Đại.

Năm 2023 (06 dự án): Dự án Nâng cấp đường Lê Văn Chí; dự án Xây dựng cầu Ông Bồn; dự án Xây dựng hệ thống thoát nước đường Võ Văn Ngân; đường Lê Hữu Kiều; dự án xây dựng đường và hệ thống thoát nước Quốc lộ 13 (cũ); Dự án Đầu tư xây dựng đường và hệ thống thoát nước đường vào trường tiểu học An Phú.

Quý I năm 2024 (02 dự án): Dự án nâng cấp đường Long Phước và Dự án cải tạo, nâng cấp hệ thống thoát nước đường 8, phường Phước Bình. Luận văn: Thực trạng pháp luật bồi thường khi nhà nước thu hồi đất.

Tác giả thấy rằng thực trạng pháp luật về công tác phê duyệt Chính sách, Phương án BT, HT, TĐC và công tác thu hồi đất có những khó khăn, vướng mắc như sau:

Đối với việc phê duyệt quyết định THĐ, quyết định phê duyệt phương án BT, HT, TĐC: Tại điểm a khoản 3 Điều 69 LĐĐ năm 2013 quy định: “UBND cấp có thẩm quyền quy định tại Điều 66 của Luật này quyết định THĐ, quyết định phê duyệt phương án BT, HT, TĐC trong cùng một ngày”. So với LĐĐ năm 2013, hiện nay được quy định tại khoản 5 Điều 87 LĐĐ năm 2024, trong đó bổ sung quy định “Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thu hồi đất ban hành quyết định thu hồi đất trong thời hạn 10 ngày”.

Thực tế, nguồn gốc quá trình sử dụng nhà, đất của người dân rất phức tạp, trãi qua nhiều thời kỳ, công tác QLNN về đất đai không được quan tâm đúng mức, đôi lúc buông lỏng quản lý, hồ sơ địa chính nhà, đất không được cập nhật thường xuyên nên phải phối hợp nhiều đơn vị liên quan để xác minh, một số trường hợp phải mất nhiều thời gian, không đảm bảo tiến độ của dự án cũng như không thể triển khai thực hiện theo đúng quy trình. Như vậy, việc phê duyệt quyết định THĐ, quyết định phê duyệt phương án BT, HT, TĐC trong cùng một ngày là không khả thi, không phù hợp thực tế và gặp rất nhiều khó khăn, nhất là ở những dự án có số lượng hồ sơ giải tỏa lớn.

Đối với việc thực hiện quyết định cưỡng chế quyết định kiểm đếm bắt buộc: Tại Điều 70, LĐĐ năm 2013 (nay được quy định tại Điều 88 LĐĐ năm 2024), việc tổ chức thực hiện cưỡng chế thi hành quyết định kiểm đếm bắt buộc không có quy định cụ thể hoặc cho phép áp dụng để xử lý những tình huống khi người dân không đồng ý cho kiểm đếm, không hợp tác hoặc tụ tập ngăn cản không cho Tổ công tác thực hiện nhiệm vụ. Thực tế cho thấy, ngay cả khi đã có ban hành quyết định cưỡng chế kiểm đếm bắt buộc, người dân vẫn không đồng ý cho kiểm đếm, không hợp tác để thực hiện, trong khi Tổ công tác không có cơ sở pháp lý để huy động lực lượng thực hiện việc cưỡng chế kiểm đếm theo quyết định đã ban hành.

Đối với việc xác định đối đượng SDĐ khi lập hồ sơ BT, HT, TĐC: Tại Điều 82, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP; khoản 54, Điều 2, Nghị định số 01/2017/NĐ-CP thì những trường hợp SDĐ do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ bằng giấy tay trước ngày 01/01/2008 thì được xem xét cấp GCN. Nay được thay thế bởi Nghị định 102/2024/NĐ-CP ngày 30/07/2024.

Khi thực hiện công tác bồi thường, GPMB, việc xác định đối tượng đứng tên hồ sơ bồi thường, THĐ sẽ khó khăn và dễ phát sinh tranh chấp khiếu nại vì người nhận chuyển nhượng sau ngày 01/01/2008 (cụ thể là tại thời điểm NNTHĐ) có được xem là đối tượng được xem xét bồi thường, hỗ trợ tương tự như chủ SDĐ trước thời điểm ngày 01/01/2008 hay không thì pháp luật chưa đề cập: Luận văn: Thực trạng pháp luật bồi thường khi nhà nước thu hồi đất.

Trường hợp lập hồ sơ cho chủ SDĐ trước ngày 01/01/2008 theo quy định của pháp luật thì sẽ gặp khó khăn trong công tác tiếp xúc, vận động, thuyết phục, chi trả tiền bồi thường và đối tượng để áp dụng biện pháp hành chính (cưỡng chế) để THĐ, vì thực tế các chủ SDĐ đã chuyển nhượng bất hợp pháp bằng giấy viết tay, không thông qua cơ quan NN có thẩm quyền để cập nhật thông tin nhà, đất.

Trường hợp lập hồ sơ cho chủ SDĐ tại thời điểm có quyết định THĐ thì việc triển khai công tác bồi thường GPMB và THĐ sẽ dễ dàng hơn. Tuy nhiên, việc này không đúng theo quy định của pháp luật.

Về cơ cấu, tổ chức: Tại Điều 68 LĐĐ năm 2013 (nay được quy định tại Điều 86 LĐĐ năm 2024) thì chỉ có Tổ chức dịch vụ công về đất đai và Hội đồng BT, HT, TĐC là 02 tổ chức có nhiệm vụ thực hiện công tác bồi thường, GPMB. Nhưng trong thực tế, BBT-GPMB vẫn là cơ quan tham mưu UBND TPTĐ thực hiện công tác bồi thường GPMB. Như vậy, chưa đúng mô hình theo quy định của LĐĐ năm 2013, hiện BBT-GPMB đang xây dựng Đề án chuyển đổi từ BBT-GPMB thành Trung tâm Phát triển Quỹ đất trực thuộc TPTĐ.

Về công tác thẩm định giá đất để tính bồi thường: Các dự án còn lại đang gặp vướng mắc, khó khăn trong việc thu thập thông tin giao dịch thành tại vị trí cần thẩm định giá làm cơ sở trình phê duyệt hệ số điều chỉnh giá đất để tính BT, HT, TĐC.

Việc bố trí tái định cư cho người dân bị ảnh hưởng trong dự án (đối với dự án có khu tái định cư tại chỗ) theo quy định tại Điều 85, LĐĐ năm 2013: UBND thành phố Thủ Đức gặp nhiều khó khăn trong việc tạo lập quỹ nền tái định cư cho người dân. Vì theo quy định phải thực hiện việc chi trả tiền BT, HT, TĐC xong thì mới có thể THĐ để xây dựng hạ tầng cơ sở cho khu tái định cư để bố trí. Hiện nay được quy định tại Điều 85, LĐĐ năm 2024.

Việc tính giá trị nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất khi NNTHĐ: Theo các quyết định do Bộ Xây dựng ban hành về công bố suất vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công trình (hiện đang có hiệu lực áp dụng) như hạng mục nhà, công trình, vật kiến trúc phải tháo dỡ, di dời không quy định đầy đủ, chi tiết gây khó khăn trong việc lập phương án bồi thường.

Về đơn giá bồi thường đối với loại đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư, đất vườn, ao liền kề với đất ở: Thực tế trên địa bàn thành phố Thủ Đức, người dân SDĐ nông nghiệp liền kề với nhà ở, đất ở (đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư), đất nuôi trồng vườn ao chuồng trại liền kề. Theo quy định khi áp đơn giá bồi thường đối với các loại đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư, đất vườn ao liền kề với đất ở ngoài việc được tính theo giá đất nông nghiệp cùng mục đích sử dụng còn được hỗ trợ bằng tiền (giá tính hỗ trợ từ 20% đến 50% giá đất ở liền kề), mức hỗ trợ cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết định cho phù hợp với thực tế tại địa phương. Do đó, đơn giá đất nông nghiệp xen kẽ này cao hơn rất nhiều so với đơn giá đất nông nghiệp thuần quy định hiện nay, nhưng TP. HCM không vận dụng dẫn đến việc khiếu nại, khiếu kiện và so bì của người dân bị ảnh hưởng trong cùng một dự án đi qua nhiều tỉnh, thành khác nhau và giữa các người dân trong các dự án liền kề mà thực hiện theo LĐĐ năm 2003, LĐĐ năm 2013 nay LĐĐ năm 2024. Luận văn: Thực trạng pháp luật bồi thường khi nhà nước thu hồi đất.

Từ khi thành lập đến nay, Thành ủy và UBND thành phố Thủ Đức đã tập trung chỉ đạo, phân công thực hiện các công tác liên quan rà soát, điều chỉnh quy hoạch, lập Kế hoạch THĐ, điều tra khảo sát, đo đạc, kiểm đếm; ban hành Thông báo THĐ; thẩm định phương án bồi thường GPMB, tái định cư; ban hành quyết định THĐ, quyết định kiểm đếm bắt buộc, quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc, quyết định cưỡng chế THĐ trong trường hợp người có đất bị thu hồi không hợp tác theo quy định của LĐĐ năm 2013; Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về BT, HT, TĐC khi NNTHĐ; Quyết định 23/2015/QĐ-UBND ngày 15/5/2015 và Quyết định 28/2018/QĐ-UBND ngày 09/8/2018 của UBND TP.HCM ban hành quy định về BT, HT, TĐC khi NNTHĐ trên địa bàn TP. HCM.

(i) Dự án Nâng cấp mở rộng đường Nguyễn Thị Định (Đoạn từ cầu Giồng Ông Tố 1 đến cầu Mỹ Thủy).

Dự án thu hồi liên quan đến 443 hồ sơ qua địa bàn 03 phường Bình Trưng Tây, Cát Lái và Thạnh Mỹ Lợi. Theo ranh dự án, tổng diện tích phải thu hồi là 63.964m², loại đất thu hồi chủ yếu là đất ở và đất nông nghiệp. Trong đó, có 20 hồ sơ thuộc diện giải tỏa toàn bộ phải di chuyển chỗ ở.

Bảng 2. Tổng hợp loại đất bồi thường, hỗ trợ dự án đường Nguyễn Thị Định

Loại đất thu hồi

 Phường Bình Trưng Tây Phường Cát Lái Phường Thạnh Mỹ Lợi Tổng cộng
Số hộ Diện tích Số hộ Diện tích Số hộ Diện tích Số hộ Diện tích
1. HGĐ, CN sử dụng 112 6.680 126 8.169 202 10.605 440 25.455
Đất nông nghiệp 23 1.865 27 2.005 30 1.725 80 5.596
Đất ở 89 4.814 99 6.164 172 8.880 360 19.859
2. Tổ chức kinh tế sử dụng 1 18 2 307 3 325
Đất trụ sở 1 57 1 57
Đất sản xuất kinh doanh 1 18 1 250 2 268
Tổng cộng 113 6.698 126 8.169 204 10.912 443 25.780

(Nguồn: BBT-GPMB thành phố Thủ Đức, năm 2024) Luận văn: Thực trạng pháp luật bồi thường khi nhà nước thu hồi đất.

Về đơn giá đất để tính bồi thường: Ngày 14 tháng 11 năm 2022, UBND thành phố Thủ Đức ban hành Quyết định số 9852/QĐ-UBND về phê duyệt Chính sách BT, HT, TĐC khi NNTHĐ của HGĐ, cá nhân, tổ chức kinh tế, như sau:

Đất ở mặt tiền đường Nguyễn Thị Định (đoạn từ cầu Giồng Ông Tố 1 – cầu Mỹ Thủy), đơn giá 81.095.000 đồng/m². Các vị trí hẻm có mức dao động từ 58.508.000 đồng/m² – 39.051.000 đồng/m².

Đất nông nghiệp mặt tiền đường 8.446.000 đồng/m² và không mặt tiền đường 7.174.000 đồng/m².

Bồi thường thiệt hại về tài sản: Đơn giá tài sản, vật kiến trúc để tính bồi thường, hỗ trợ được áp dụng theo Quyết định số 610/QĐ-BXD ngày 13 tháng 7 năm 2022 của Bộ Xây dựng về công bố Suất vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công trình năm 2021; Quyết định số 22/2019/QĐ- UBND ngày 30 tháng 8 năm 2019 của UBND TP. HCM về bảng giá nhà ở, công trình, vật kiến trúc xây dựng mới trên địa bàn HCM; Công văn số 2189/SXD- KTXD ngày 22 tháng 02 năm 2021 và Công văn số 4381/SXD-KTXD ngày 27 tháng 4 năm 2022 của Sở Xây dựng về việc điều chỉnh, quy đổi về thời điểm tính toán đối với bảng giá nhà ở, công trình, vật kiến trúc xây dựng mới trên địa bàn TP. HCM.

  • Quỹ nền đất, chung cư tái định cư, đơn giá thu tiền SDĐ ở khi giao đất tái định cư, đơn giá bán căn hộ chung cư và nguyên tắc bố trí:

Quỹ nền đất: 18 nền đất thuộc Khu dân cư Cát Lái 152,92 ha, phường Cát Lái, thành phố Thủ Đức (cụ thể: Lô C4 – 01: nền đất số 7, 8, 9, 10, 11, 16, 17, 21; Lô C5 – 07: nền đất số 01, 02, 03, 05, 07, 10, 36, 103, 104, 113). Đơn giá thu tiền SDĐ ở khi giao đất tái định cư từ 38.083.000 đồng/m² đến 44.176.000 đồng/m².

Quỹ căn hộ chung cư: 02 căn hộ Chung cư Fideco River View, phường Thảo Điền, thành phố Thủ Đức (cụ thể: căn hộ số 3.01, 3.02). Đơn giá bán căn hộ chung cư: 38.929.000 đồng/m².

Nguyên tắc bố trí tái định cư: HGĐ, cá nhân thuộc đối tượng quy định của chính sách thì được lựa chọn tái định cư bằng căn hộ chung cư hoặc nền đất trong các khu tái định cư của dự án; Diện tích đất ở, nhà ở để bố trí tái định cư là diện tích theo quy hoạch đất ở, nhà ở tại khu tái định cư được phê duyệt (nếu bố trí bằng đất ở thì không vượt hạn mức 200m²).

Đối với các trường hợp có diện tích đất ở (đã được cấp GCN QSDĐ) bị thu hồi toàn bộ lớn hơn hạn mức 200m² và các trường hợp quỹ nền đất tái định cư có nền diện tích lớn hơn hạn mức, khi bố trí vượt hạn mức 200m² sẽ do UBND thành phố Thủ Đức xem xét, giải quyết từng trường hợp cụ thể. Luận văn: Thực trạng pháp luật bồi thường khi nhà nước thu hồi đất.

  • Kết quả triển khai thực hiện dự án:

Ngày 26 tháng 08 năm 2015, HĐND TP.HCM ban hành Nghị quyết số 08/NQ-HĐND về phê duyệt chủ trương đầu tư dự án Bồi thường GPMB và TĐC để phục vụ đầu tư Xây dựng nâng cấp, mở rộng đường Nguyễn Thị Định (đoạn từ cầu Giồng Ông Tố đến cầu Mỹ Thuỷ), thành phố Thủ Đức.

Ngày 05 tháng 4 năm 2017, UBND TP. HCM có Công văn số 1876/UBND- ĐT về chủ trương thu hồi đất thực hiện Dự án BT, GPMB phục vụ dự án xây dựng, nâng cấp, mở rộng đường Nguyễn Thị Định (đoạn từ cầu Giồng Ông Tố đến cầu Mỹ Thủy).

Ngày 28 tháng 10 năm 2019, Sở TN & MT ban hành Quyết định số 1136/QĐ- STNMT-BTTĐC về duyệt Dự án bồi thường giải phóng mặt bằng để phục vụ dự án xây dựng nâng cấp, mở rộng đường Nguyễn Thị Định (đoạn từ cầu Giồng Ông Tố đến cầu Mỹ Thủy).

Bảng 3. Tổng hợp kết quả bồi thường, hỗ trợ để mở rộng đường Nguyễn Thị Định (đoạn từ cầu Giồng Ông Tố đến Cầu Mỹ Thủy)

Kết quả bồi thường

 Phường Bình Trưng Tây Phường Cát Lái Phường Thạnh Mỹ Lợi Tổng cộng
Đồng ý chính sách Đất ở 81 93 152 326
Đất Nông nghiệp 15 16 19 50
Đất trụ sở 1 1
Đất sản xuất kinh doanh 1 1 2
Không đồng ý chính sách Đất ở 8 6 20 34
Đất Nông nghiệp 8 11 11 30
Đất trụ sở
Đất sản xuất kinh doanh
Tổng cộng 113 126 204 443

(Nguồn: BBT-GPMB thành phố Thủ Đức, năm 2024) Luận văn: Thực trạng pháp luật bồi thường khi nhà nước thu hồi đất.

Về công tác chi trả tiền bồi thường: Đã tổ chức chi trả tiền 351/443 hồ sơ, với tổng số tiền 1.231,773 tỷ đồng, 92/443 hồ sơ đã gửi tiền vào KBNN, với số tiền 192,582 tỷ đồng (Trong đó, có 26 hồ sơ đã đồng ý chính sách chưa chi tiền do có đơn ngăn chặn, tranh chấp tại Tòa án, thế chấp, vướng thủ tục kê khai di sản thừa kế, mất GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất).

Về công tác thu hồi mặt bằng: Đã thu hồi mặt bằng 117/443 hồ sơ với tổng diện tích bàn giao mặt bằng 0,6657ha, chiếm 9,81%. Còn lại 326 hồ sơ chưa bàn giao mặt bằng (phường Cát Lái: 98 hồ sơ, phường Thạnh Mỹ Lợi: 135 hồ sơ, phường Bình Trưng Tây: 93 hồ sơ).

Trong đó: 234 hồ sơ đã đồng ý chính sách, đã đồng ý nhận tiền nhưng chưa bàn giao mặt bằng; 26 hồ sơ đã đồng ý chính sách đã gửi tiền vào KBNN; 66 hồ sơ không đồng thuận đã gửi tiền vào KBNN, tiếp tục vận động, trường hợp không đồng ý sẽ hoàn tất đầy đủ thủ tục chuyển hồ sơ cho phòng Tài nguyên Môi trường tham mưu ban hành Quyết định cưỡng chế.

Ý kiến người dân: Đề nghị được tính đơn giá bồi thường bằng 60 – 80% đơn giá đất ở đối với đất nông nghiệp cùng khuôn viên đất ở; Nhà xây dựng có giấy phép xây dựng có thời hạn (giấy phép tạm) đề nghị được bồi thường 100% giá trị; Đề nghị bồi thường, hỗ trợ vật kiến trúc xây dựng trên đất nông nghiệp sau thời điểm quy định (sau ngày 01/7/2006); Một số trường hợp giải tỏa một phần đất ở đề nghị được nhận nền đất tái định cư để ổn định cuộc sống (do phần còn lại không đủ điều kiện để cấp Giấy phép xây dựng hoặc chỉ được cấp Giấy phép xây dựng có thời hạn). Đề nghị xem xét, giải quyết được hỗ trợ đất ở và trừ nghĩa vụ tái chính đối với những trường hợp xây dựng chuyển mục đích sử dụng sau ngày 30/9/1995 (quy hoạch lộ giới (chỉ giới đường đỏ) các tuyến đường TP. HCM) đến trước ngày 01/7/2004 theo quy định của LĐĐ năm 2013.

Công tác đào tạo nghề, giải quyết việc làm ổn định cuộc sống của người dân: Ngày 14 tháng 11 năm 2022, UBND TPTĐ ban hành Quyết định số 9853/QĐ-UBND phê duyệt Phương án hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm (Phương án số 482/PA-HĐBT ngày 14 tháng 11 năm 2023 do Hội đồng BT, HT, TĐC); Ngày 30 tháng 11 năm 2022 đến ngày 01 tháng 12 năm 2022, BBT-GPMB phối hợp với Phòng Tài nguyên và Môi trường, Phòng Quản lý đô thị, Ban Quản lý dự án đầu tư xây dựng các công trình giao thông, UBND phường, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam phường tổ chức họp công bố Quyết định.

BBT-GPMB đã triển khai, thông tin cho HGĐ, cá nhân bị ảnh hưởng trong dự án được biết các nội dung của Phương án hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm được biết để thực hiện. Đến nay, chưa có trường hợp đề nghị được hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm. Luận văn: Thực trạng pháp luật bồi thường khi nhà nước thu hồi đất.

  • Về công tác bố trí tái định cư:

Ngày 25 tháng 6 năm 2021, UBND TP. HCM ban hành Quyết định số 2304/QĐ-UBND về phân bổ quỹ nhà ở, đất ở thuộc sở hữu Nhà nước cho UBND thành phố Thủ Đức và UBND các Quận – huyện để phục vụ tái định cư cho các dự án chỉnh trang đô thị, công ích.

Ngày 04 tháng 5 năm 2023, UBND TPTĐ ban hành Kế hoạch số 327/KH- UBND về bố trí tái định cư nền đất đối với các hộ dân trong dự án Xây dựng nâng cấp đường Nguyễn Thị Định (đoạn từ cầu Giồng Ông Tố đến cầu Mỹ Thủy).

Đến nay, đã tổ chức bốc thăm nền đất: 03 hồ sơ; Các trường hợp còn lại chưa đồng ý bốc thăm do vị trí giải tỏa mặt tiền đường Nguyễn Thị Định, được bố trí tại Khu tái định cư 50ha Cát Lái, phường Cát Lái (nên không thuận lợi cho việc kinh doanh); một số trường hợp chưa có xác nhận của UBND phường về không còn nhà ở, đất ở khác trên địa bàn hoặc đang tranh chấp, chưa bổ sung thủ tục thừa kế…

(ii) Dự án BT, HT, TĐC đường Vành đai 3 đoạn qua thành phố Thủ Đức

Bảng 4. Tổng hợp loại đất bồi thường, hỗ trợ Dự án BT, HT, TĐC đường Vành đai 3 đoạn qua thành phố Thủ Đức

Loại đất thu hồi Phường Long Trường Phường Trường Thạnh Phường Long Thạnh Mỹ Phường Long Bình Tổng cộng
Số hộ Diện tích Số hộ Diện tích Số hộ Diện tích Số hộ Diện tích Số hộ Diện tích
1. HGĐ, CN sử dụng 91 114.660 135 115.238 59 80.385 283 104.965 568 415.246
– Đất nông nghiệp 74 84.793 69 67.237 52 66.942 88 70.797 283 289.729
– Đất ở 17 29.866 66 48.000 7 13.443 195 34.208 285 125.517
2. Tổ chức kinh tế sử dụng 1 13.557 4 42.959 1 24.024 11 399.485 17 480.024
– Đất trụ sở 3 41.522 5 216.881 8 258.403
– Đất sản xuất kinh doanh 1 13.557 1 1.436 1 24.024 6 182.604 9 221.621
Tổng cộng 92 128.217 139 158.197 60 104.410 294 503.690 585 895.270

(Nguồn: BBT-GPMB thành phố Thủ Đức, năm 2024) Luận văn: Thực trạng pháp luật bồi thường khi nhà nước thu hồi đất.

Về đơn giá đất để tính bồi thường: UBND thành phố Thủ Đức ban hành Quyết định số 4010/QĐ-UBND ngày 26 tháng 04 năm 2023 (Đợt 1) và Quyết định số 13659/QĐ-UBND ngày 03 tháng 11 năm 2023 (Đợt 2) về phê duyệt Chính sách BT, HT, TĐC khi NNTHĐ của HGĐ, cá nhân, tổ chức kinh tế, như sau:

  • Phường Long Bình:

Đất ở mặt tiền đường Long Sơn có đơn giá 52.214.000 đồng/m² và vị trí hẻm còn lại là 28.878.000 đồng/m².

Đất ở mặt tiền đường Nguyễn Xiển có đơn giá 69.987.000 đồng/m² và vị trí hẻm còn lại có đơn giá từ 52.500.000 đồng/m² – 33.335.000 đồng/m².

Đất ở mặt tiền đường số 6 có đơn giá 41.502.000 đồng/m² và vị trí hẻm còn lại là 32.792.000 đồng/m².

Đất ở vị trí hẻm đường Trần Trọng Khiêm có đơn giá từ 44.429.000 đồng/m²- 37.538.000 đồng/m².

Đất ở vị trí hẻm đường Mạc Hiển Tích có đơn giá 32.336.000 đồng/m².

Đất nông nghiệp mặt tiền đường từ 7.672.000 đồng/m² – 6.819.000 đồng/m² và không mặt tiền đường từ 6.642.000 đồng/m² – 6.161.000 đồng/m².

  • Phường Long Thạnh Mỹ:

Đất ở mặt tiền đường số 23 có đơn giá 42.520.000 đồng/m² và vị trí hẻm còn lại có đơn giá từ 26.912.000 đồng/m² – 22.145.000 đồng/m².

Đất ở vị trí hẻm đường Nguyễn Xiển có đơn giá từ 46.720.000 đồng/m² – 33.335.000 đồng/m².

Đất nông nghiệp mặt tiền đường 7.388.000 đồng/m² và không mặt tiền đường từ 6.408.000 đồng/m² – 6.161.000 đồng/m².

  • Phường Trường Thạnh:

Đất ở mặt tiền đường Nguyễn Xiển có đơn giá 69.987.000 đồng/m² và vị trí hẻm còn lại có đơn giá từ 52.500.000 đồng/m² – 33.335.000 đồng/m². Luận văn: Thực trạng pháp luật bồi thường khi nhà nước thu hồi đất.

Đất ở mặt tiền đường Nguyễn Duy Trinh có đơn giá 73.330.000 đồng/m² và vị trí hẻm còn lại có đơn giá từ 51.178.000 đồng/m² – 31.689.000 đồng/m².

Đất ở mặt tiền đường Tam Đa có đơn giá 59.895.000 đồng/m².

Đất nông nghiệp mặt tiền đường từ 7.672.000 đồng/m² – 7.084.000 đồng/m² và không mặt tiền đường từ 6.950.000 đồng/m² – 5.836.000 đồng/m².

  • Phường Long Trường:

Đất ở mặt tiền đường Tam Đa có đơn giá 59.895.000 đồng/m² và vị trí hẻm còn lại có đơn giá từ 44.061.000 đồng/m² – 29.108.000 đồng/m²;

Đất nông nghiệp mặt tiền đường từ 7.672.000 đồng/m² – 7.084.000 đồng/m² và không mặt tiền đường từ 6.950.000 đồng/m² – 5.565.000 đồng/m².

Bồi thường thiệt hại về tài sản: Đơn giá tài sản, vật kiến trúc để tính bồi thường, hỗ trợ được áp dụng theo Quyết định số 610/QĐ-BXD ngày 13 tháng 7 năm 2022 của Bộ Xây dựng về công bố Suất vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công trình năm 2021; Quyết định số 22/2019/QĐ-UBND ngày 30 tháng 8 năm 2019 của UBND TP. HCM về Bảng giá nhà ở, công trình, vật kiến trúc xây dựng mới trên địa bàn TP. HCM; Công văn số 2189/SXD-KTXD ngày 22 tháng 02 năm 2021; Công văn số 4381/SXD-KTXD ngày 27 tháng 4 năm 2022 và Công văn số 980/SXD-KTXD ngày 17 tháng 01 năm 2023 của Sở Xây dựng về việc điều chỉnh, quy đổi về thời điểm tính toán đối với Bảng giá nhà ở, công trình, vật kiến trúc xây dựng mới trên địa bàn TP. HCM.

Quỹ nền đất, chung cư tái định cư, đơn giá thu tiền SDĐ ở khi giao đất tái định cư, đơn giá bán căn hộ chung cư và nguyên tắc bố trí:

Quỹ nền đất: 239 nền đất thuộc khu tái định cư tại Long Bình – Long Thạnh Mỹ (khu Long Bửu giai đoạn 2), thành phố Thủ Đức. Đơn giá thu tiền SDĐ ở khi giao đất tái định cư từ 44.176.000 đồng/m² đến 38.083.000 đồng/m².

Quỹ căn hộ chung cư: 150 căn hộ tại chung cư C8 phường Tăng Nhơn Phú A, thành phố Thủ Đức. Đơn giá bán căn hộ từ 26.064.000 đồng/m² – 21.581.000 đồng/m². Luận văn: Thực trạng pháp luật bồi thường khi nhà nước thu hồi đất.

Nguyên tắc bố trí tái định cư: HGĐ, cá nhân được bốc thăm ngẫu nhiên bằng căn hộ chung cư, nền đất trong các khu tái định cư dự án theo tiêu chuẩn tái định cư được hưởng thuộc đối tượng quy định của chính sách; Diện tích đất ở, nhà ở để bố trí tái định cư là diện tích theo quy hoạch đất ở, nhà ở tại khu tái định cư được phê duyệt (nếu bố trí bằng đất ở thì không vượt hạn mức 200m²); Đối với các trường hợp có diện tích đất ở (đã được cấp GCN QSDĐ) bị thu hồi toàn bộ lớn hơn hạn mức 200m² và các trường hợp quỹ nền đất tái định cư có nền diện tích lớn hơn hạn mức, khi bố trí vượt hạn mức 200m² sẽ do UBND thành phố Thủ đức xem xét, giải quyết từng trường hợp cụ thể; Các trường hợp đặc biệt sẽ do hội đồng BT, HT, TĐC dự án xem xét giải quyết.

  • Kết quả triển khai thực hiện dự án:

Ngày 16 tháng 6 năm 2022, Quốc hội ban hành Nghị quyết số 57/2022/QH15 về chủ trương đầu tư Dự án đầu tư xây dựng đường Vành đai 3 TP. HCM.

Ngày 30 tháng 9 năm 2022, Chủ tịch UBND TP. HCM đã ban hành Quyết định số 3279/QĐ-UBND về phê duyệt hồ sơ thiết kế cắm cọc (thiết kế ranh) GPMB của Dự án.

Ngày 16 tháng 11 năm 2022, Ban Quản lý dự án đầu tư xây dựng các công trình giao thông thành phố (chủ đầu tư dự án) tiến hành bàn giao Bản đồ hiện trạng vị trí ranh THĐ của tuyến Vành đai 3 (đã được Sở Tài nguyên Môi trường phê duyệt ngày 11/11/2022) cho thành phố Thủ Đức.

Ngày 15 tháng 8 năm 2023, Chính phủ ban hành Nghị Quyết số 105/NQCP triển khai Nghị quyết số 57/2022/QH15 ngày 16 tháng 6 năm 2022 của Quốc hội về chủ trương đầu tư dự án đầu tư xây dựng đường Vành đai 3 TP. HCM. Tại số thứ tự 05 của phụ lục 1 kèm theo Nghị Quyết số 105/NQCP ngày 15 tháng 8 năm 2023 của Chính phủ; Qua đó dự kiến thời gian thực hiện bàn giao hồ sơ và cọc GPMB là 02 tháng (bắt đầu từ ngày 10 tháng 8 năm 2022 đến ngày 30 tháng 9 năm 2022). Như vậy, theo Kế hoạch triển khai kèm theo Nghị Quyết số 105/NQ-CP thì đến ngày 30 tháng 9 năm 2022 phải bàn giao hồ sơ và cọc GPMB cho địa phương (thực tế đến ngày 16 tháng 11 năm 2022, BQLCCTGT mới hoàn thành công tác bàn giao Bản đồ hiện trạng vị trí ranh THĐ của tuyến Vành đai 3).

Bảng 5. Tổng hợp kết quả bồi thường, hỗ trợ Dự án BT, HT, TĐC đường Vành đai 3 đoạn qua thành phố Thủ Đức

Kết quả bồi thường Phường Long Trường Phường Trường Thạnh Phường Long Thạnh Mỹ Phường Long Bình Tổng cộng
Đồng ý chính sách Đất ở 16 61 6 185 268
Đất Nông nghiệp 73 63 51 82 269
Đất trụ sở – 3 – 5 8
Đất sản xuất kinh doanh 1 1 1 6 9
Không đồng ý chính sách Đất ở 1 5 1 10 17
Đất Nông nghiệp 1 6 1 6 14
Đất trụ sở – – – – 0
Đất sản xuất kinh doanh – – – – 0
Tổng cộng 92 139 60 294 585

(Nguồn: BBT-GPMB thành phố Thủ Đức, năm 2024) Luận văn: Thực trạng pháp luật bồi thường khi nhà nước thu hồi đất.

Về công tác chi trả tiền bồi thường: Đã tổ chức chi trả tiền 538/585 hồ sơ, với tổng số tiền 4.255,897 tỷ đồng; 43 hồ sơ đã gửi tiền vào KBNN, với số tiền 500,316 tỷ đồng; còn lại 04 hồ sơ chưa chi trả (01 hồ sơ đang làm thủ tục chi trả, 03 hồ sơ vướng mắc đang xử lý).

  • Tác giả thấy rằng, đối với 02 dự án nêu trên, còn nhiều khó khăn, vướng mắc như sau:

Thứ nhất, về thủ tục chi trả, cụ thể: Hồ sơ có đơn ngăn chặn, tranh chấp tại Tòa án, chưa bổ sung thủ tục kê khai di sản thừa kế, mất GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.

Thứ hai, các trường hợp không đồng ý nhận tiền, có ý kiến cụ thể: Đơn giá bồi thường đất nông nghiệp thấp hơn các tỉnh lân cận; Đề nghị giá bồi thường đất nông nghiệp bằng 60 – 80% đơn giá đất ở cùng thửa đất; Nhà xây dựng có giấy phép (có thời hạn hoặc giấy phép tạm) đề nghị được bồi thường 100% giá trị; Đề nghị bồi thường, hỗ trợ vật kiến trúc xây dựng trên đất nông nghiệp sau thời điểm quy định (sau ngày 01/7/2006); Một số trường hợp SDĐ nông nghiệp vị trí 1 (mặt tiền đường) không đồng ý với đơn giá thẩm định và có so sánh với các vị trí khác trong cùng khu vực; Một số trường hợp giải tỏa một phần đất ở đề nghị được nhận nền đất tái định cư để ổn định cuộc sống (do phần còn lại không đủ điều kiện để cấp Giấy phép xây dựng hoặc chỉ được cấp Giấy phép xây dựng có thời hạn).

Thứ ba, về công tác thu hồi mặt bằng: Đã thu hồi mặt bằng 522/585 hồ sơ với tổng diện tích bàn giao mặt bằng 94,88ha, chiếm 94,97% (Trong đó, có 03 hồ sơ đã thực hiện cưỡng chế THĐ). Còn lại 63 hồ sơ chưa bàn giao mặt bằng (phường Long Thạnh Mỹ: 03 hồ sơ, phường Trường Thạnh: 23 hồ sơ, phường Long Trường: 06 hồ sơ, phường Long Bình: 31 hồ sơ). Trong đó: 32 hồ sơ đã đồng ý chính sách, đã đồng ý nhận tiền nhưng chưa bàn giao mặt bằng (19 trường hợp chờ tái định cư mới bàn giao mặt bằng, 13 trường hợp đã nhận tiền nhưng chưa bàn giao mặt bằng đang vướng một số lý do khác như: chưa đến thời hạn bàn giao mặt bằng, nhà giải tỏa một phần đang chờ sửa chữa phần còn lại để giao, chờ phòng Tài nguyên Môi trường giải quyết cụm hồ sơ Lý Ngọc (04 hồ sơ), hộ dân mất GCN đang làm thủ tục, một số trường hợp chờ giải quyết hỗ trợ ngưng sản xuất nông nghiệp)); 31 hồ sơ không đồng thuận (phải thực hiện biện pháp cưỡng chế THĐ), trong đó: 22 hồ sơ UBND thành phố Thủ Đức đã ban hành Quyết định cưỡng chế THĐ; 05 hồ sơ đang hoàn tất hồ sơ phòng TN & MT tham mưu ban hành Quyết định cưỡng chế THĐ; 04 hồ sơ đang vận động trường hợp không đồng ý sẽ hoàn tất đầy đủ thủ tục chuyển hồ sơ cho phòng Tài nguyên Môi trường tham mưu ban hành Quyết định cưỡng chế.

  • Thứ tư, về công tác bố trí tái định cư: Luận văn: Thực trạng pháp luật bồi thường khi nhà nước thu hồi đất.

Ngày 25 tháng 6 năm 2021, UBND TP.HCM ban hành Quyết định số 2304/QĐ-UBND về phân bổ quỹ nhà ở, đất ở thuộc sở hữu Nhà nước cho UBND TPTĐ và UBND các Quận – huyện để phục vụ tái định cư cho các dự án chỉnh trang đô thị, công ích.

Ngày 04 tháng 4 năm 2023, UBND TP. HCM ban hành Quyết định số 1220/QĐ-UBND về điều chỉnh, bổ sung căn hộ chung cư phục vụ tạm cư, tái định cư cho Dự án đầu tư xây dựng đường Vành đai 3 trên địa bàn TPTĐ, huyện Hóc Môn và huyện Củ Chi; Ngày 21 tháng 4 năm 2023 Văn phòng UBND TP. HCM ban hành Thông báo số 303/TB-VP về Kết luận của Phó Chủ tịch UBND Thành phố Bùi Xuân Cường tại cuộc họp Ban Chỉ huy triển khai thực hiện Dự án BT, HT, TĐC đường Vành đai 3 đoạn qua TP. HCM.

Ngày 31 tháng 01 năm 2023, UBND TP.HCM ban hành Quyết định số 292/QĐ-UBND điều chỉnh, bổ sung tại các Quyết định thu hồi, giao đất của UBND TP. HCM tại các dự án Khu tái định cư Cây Dầu 1, Khu tái định cư Cây Dầu 2, Khu tái định cư Cầu Xây, Khu tái định cư Long Bửu (giai đoạn 1), Khu tái định cư Long Bửu (giai đoạn 2), Khu tái định cư Long Sơn.

Ngày 07 tháng 9 năm 2023, UBND TPTĐ ban hành Kế hoạch số 535/KH- UBND về bố trí tái định cư nền đất đối với các hộ dân trong dự án BT, HT, TĐC đường Vành đai 3 TP. HCM. Đối với các trường hợp được giải quyết mua nền đất: 158 hồ sơ, gồm: 140/158 hồ sơ đã bốc thăm vị trí nền đất; 07/158 hồ sơ hộ dân đến tham gia nhưng không đồng ý bốc thăm, đề nghị nhận nền lộ giới nhỏ hơn để phù hợp với điều kiện kinh tế; 07/158 hồ sơ chưa đến bốc thăm (đã mời nhiều lần); 04/158 hồ sơ chưa đủ điều kiện bốc thăm do chưa có xác nhận điều kiện không còn nhà ở, đất ở khác trên địa bàn phường, một số trường hợp có tranh chấp hoặc chưa bổ sung thủ tục thừa kế.

Ngày 08 tháng 01 năm 2024, UBND TPTĐ ban hành Kế hoạch số 13/KH- UBND về thực hiện bố trí tái định cư căn hộ chung cư đối với các hộ dân trong Dự án BT, HT, TĐC đường Vành đai 3 đoạn qua TPHCM trên địa bàn TPTĐ.

Đối với các trường hợp được giải quyết mua căn hộ chung: 54 hồ sơ, gồm: 45 hồ sơ đã bốc thăm vị trí căn hộ (Lô B chung cư C8); 04 hồ sơ chưa đồng thuận với chủ trương chính sách; 05 hồ sơ đang bổ sung pháp lý của phường về mục đích xây dựng nhà.

Do số lượng hồ sơ lớn 585 hồ sơ, với diện tích thu hồi 99,814ha, chủ yếu là đất ở và đất nông nghiệp có nhà (chiếm tỷ lệ 2/3 so với đất nông nghiệp thuần) nên việc thu thập pháp lý, xác minh nguồn gốc chiếm nhiều thời gian hơn đối với hồ sơ đất nông nghiệp, phần lớn các hộ nhận chuyển nhượng bằng giấy tay nên không cung cấp được thông tin thời gian SDĐ mà chỉ có thời gian nhận chuyển nhượng, không kê khai được quá trình tạo lập và nguồn gốc đất sử dụng ổn định, liên tục từ sau năm 1975 đến thời điểm THĐ. Luận văn: Thực trạng pháp luật bồi thường khi nhà nước thu hồi đất.

Do đó, UBND các phường cần nhiều thời gian trích lục các tài liệu địa chính có liên quan như: Tài liệu 299/TTg, tài liệu bản đồ và sổ mục kê 02/CT-UB, tài liệu bản đồ và dã ngoại 2003, hồ sơ kê khai nhà đất theo Quyết định số 3376/QĐ-UB- QLĐT ngày 11 tháng 6 năm 1999 và các giấy tờ khác do người dân cung cấp làm cơ sở pháp lý cho việc xác nhận nguồn gốc nhà, đất.

Một số trường hợp đất nông nghiệp vị trí mặt tiền đường lớn (có tên trong bảng giá đất), đất nông nghiệp trong khuôn viên đất ở thấp hơn đơn giá đất nông nghiệp của các tỉnh lân cận (cụ thể là tỉnh Bình Dương). Nhà xây dựng, chuyển mục đích sử dụng thành đất ở sau ngày 01 tháng 7 năm 2004 nhưng không được bồi thường, hỗ trợ về đất ở. Quỹ nhà, đất tái định cư chưa đa dạng và chưa phù hợp với điều kiện kinh tế của một số hộ dân nhưng chưa có phương án xử lý.

Tiến độ bố trí tái định cư nền đất phụ thuộc vào xác nhận điều không còn nhà ở, đất ở khác trên địa bàn phường, một số trường hợp phát sinh tranh chấp nên chưa bổ sung thủ tục thừa kế; Việc bố trí căn hộ (điều kiện nếu không còn nơi ở nào khác) chưa kịp thời và chưa đáp ứng yêu cầu vì phụ thuộc hoàn toàn vào xác nhận điều kiện nhà ở của UBND phường nơi có đất bị thu hồi, Văn phòng đăng ký đất đai 21 quận, huyện và TPTĐ. Ngoài ra, một số trường hợp hộ dân đồng thuận chính sách nhưng chưa bàn giao mặt bằng và không có khả năng thanh toán giá trị căn hộ (mặc dù có chính sách được thuê, thuê mua và trả góp).

Bên cạnh những khó khăn, vướng mắc thì tác cho rằng có những mặc ưu điềm như: Dự án Vành đai 3 là dự án trọng điểm đi qua 04 tỉnh, thành nên nhận được sự quan tâm, kiểm tra và đôn đốc thường xuyên của Quốc hội và Thủ tướng Chính phủ, cùng với sự chung tay vào cuộc của cả hệ thống chính trị của TP.HCM nên có sự bứt phá về tốc độ cũng như tiến độ bồi thường thu hồi mặt bằng và rút ngắn thời gian, thủ tục triển khai các gói thầu xây lắp. Trong đó, có cơ chế đặc biệt trong việc chỉ định các gói thầu từ khâu tư vấn, đo đạc khảo sát và thẩm định giá… tháo gỡ vướng mắc về quy trình thực hiện công tác BT, HT, TĐC và THĐ. Căn cứ khoản 1, điều 67, LĐĐ năm 2013, UBND TP. HCM thống nhất thời điểm THĐ là 90 ngày (sau khi có thông báo THĐ) đối với đất nông nghiệp và đất ở đồng thuận và sau 180 ngày đối với các trường hợp còn lại.

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 Luận văn: Thực trạng pháp luật bồi thường khi nhà nước thu hồi đất.

Công tác BT, HT, TĐC là công việc có ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của tất cả chủ thể sử dụng đất. Trong các nhóm dự án THĐ thì các dự án phát triển KT-XH vì lợi ích quốc gia, công cộng, cụ thể là các dự án phát triển giao thông nằm kết nối khu vực và vùng kinh tế trọng điểm thì luôn được nhân dân, doanh nghiệp quan tâm, đồng tình và ủng hộ vì chính họ nhìn thấy được lợi ích trực tiếp từ những dự án này (giải tỏa một phần). Bên cạnh đó, cũng có nhiều trường hợp giải tỏa toàn bộ và phải di chuyển chỗ ở nên ảnh hưởng nhất định đến cuộc sống gia đình (chưa được quan tâm đúng mức đến giá trị tinh thần) nên vẫn còn một số hộ vẫn chưa đồng thuận do điều kiện, hoàn cảnh của từng HGĐ. Mối quan hệ về lợi ích kinh tế, lợi ích xã hội giữa những tổ chức, HGĐ nhận được từ dự án và các chủ thể SDĐ khác bị thiệt hại nhiều hơn và phải di chuyển chỗ ở phải được quan tâm và cụ thể hóa khi xây dựng chính sách BT, HT, TĐC.

Phần lớn các dự án công ích, phát triển hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội do Nhà nước đầu tư (một số ít các dự chủ đầu tư là doanh nghiệp ứng vốn theo hình thức BOT hay PPP…) nhằm giải ngân vốn đầu tư công, thúc đẩy kinh tế phát triển và kích cầu, tạo động lực để các ngành kinh tế cùng tham gia, đặc biệt là giải quyết việc làm cho một số lượng lớn lao động sau khi trãi qua 03 năm chống chọi với đại dịch Covid 19. Lợi ích kinh tế mang lại cho NSDĐ trong ngắn hạn và dài hạn như sửa chữa lại nhà cửa được khang trang hơn, thuận lợi trong việc đi lại, kết nối các khu vực lân cận, hơn thế là giá trị bất động sản và cho thuê tăng lên nhiều lần… nên người dân đồng thuận rất cao và ủng hộ chính sách bồi thường đối với các dự án giao thông.

Nội dung chương 2, dựa trên những quan điểm đã nêu ở phần chương 1, tác giả đã tập trung nghiên cứu, đánh giá các quy định của pháp luật hiện hành, các quan hệ xã hội phát sinh mới có liên quan cần sự điều chỉnh của pháp luật. Thông qua các hình thức thực hiện pháp luật về bồi thường khi NNTHĐ để phát triển KT-XH, tác giả đã đánh giá về những bất cập, vướng mắc lớn trong các quy định của pháp luật, trong đó đánh giá các dự án thực trạng tại thành phố Thủ Đức. Từ những bất cập trên và đánh giá nguyên nhân của bất cập từ đó làm cơ sở để tác giả có những định hướng và đề xuất một số quy định pháp luật nhằm góp phần hoàn thiện pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội. Luận văn: Thực trạng pháp luật bồi thường khi nhà nước thu hồi đất.

XEM THÊM NỘI DUNG TIẾP THEO TẠI ĐÂY:

===>>> Luận văn: Hoàn thiện pháp luật về đất khi Nhà nước thu hồi đất

Để lại một bình luận

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *