Chia sẻ chuyên mục Đề Tài Luận văn: Giải pháp PL về chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở hay nhất năm 2024 cho các bạn học viên ngành đang làm luận văn thạc sĩ tham khảo nhé. Với những bạn chuẩn bị làm bài luận văn tốt nghiệp thì rất khó để có thể tìm hiểu được một đề tài hay, đặc biệt là các bạn học viên đang chuẩn bị bước vào thời gian lựa chọn đề tài làm luận văn thì với đề tài: Một Số Giải pháp nhằm hoàn thiện và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật Việt Nam về chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở thương mại dưới đây chắc chắn sẽ giúp cho các bạn học viên có cái nhìn tổng quan hơn về đề tài sắp đến.
3.1. Định hướng hoàn thiện và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật Việt Nam về chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở thương mại
Hoạt động chuyển nhượng Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất đóng góp vào ngân sách nhà nước thông qua thuế thu nhập doanh nghiệp và thuế thu nhập cá nhân. Khoản thuế này được tính trên cơ sở thu nhập mà doanh nghiệp, cá nhân nhận được từ hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thuế suất. Tuy khoản thu này chỉ mang tính thời điểm, phát sinh theo từng lần chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng vẫn là nguồn thu quan trọng và khả thi cho Nhà nước. Hiện nay tình trạng đình trệ trong chuyển nhượng dự án đã khiến nguồn thu từ chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại của Nhà nước bị hạn chế. Nguyên nhân của tình hình như trên là vướng mắc pháp lý trong thực hiện và chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại. Từ thực trạng quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án dự án xây dựng nhà ở thương mại mà tác giả nghiên cứu, tác giả thấy rằng những quy định của pháp luật về chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở thương mại còn quá nhiều bất cập và hạn chế và cần theo định hướng sau:
CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM ĐẾN DỊCH VỤ
3.1.1. Hoàn thiện pháp luật trong quản lý hành chính đối với cơ quan quản lý nhà nước Luận văn: Giải pháp PL về chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở.
Chính phủ cần rà soát các quy định của pháp luật để giải quyết các vấn đề trước mắt cũng như lâu dài theo hướng xây dựng công cụ chính sách lành mạnh, phù hợp, hiệu quả để bảo đảm liên thông, an toàn, chắc chắn giữa các thị trường vốn với thị trường bất động sản, đa dạng hóa nguồn vốn cho thị trường bất động sản; đẩy mạnh phân cấp, phân quyền cho các cấp, nghiên cứu kỹ lưỡng, đề xuất thí điểm cơ chế chính sách tạo động lực, xung lực mới cho phát triển thị trường. Đơn giản hóa trình tự, thủ tục hành chính về chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở thương mại là yếu tố ưu tiên cần phải cải cách và đẩy mạnh. Thủ tục hành chính là một trong những vấn đề khó khăn mà bất kỳ doanh nghiệp nào cũng lo sợ khi phải thực hiện các thủ tục hành chính ở nước ta hiện nay. Bên cạnh đó, trình tự thủ tục chuyển nhượng dự án phức tạp cũng là một trong những nguyên nhân gây khó khăn cho doanh nghiệp trong việc tiếp cận thông tin và không đủ sức thu hút nhà đầu tư kinh doanh vào lĩnh vực này để giúp thị trường bất động sản phát triển. Dưới góc độ nghiên cứu mà tác giả đề cập đến hiện nay thì luật cần thống nhất quy định về hồ sơ chuyển nhượng dự án xây dựng dự án nhà ở nói chung và quy định liên quan đến chuyển nhượng dự án xây dựng kinh doanh nhà ở thương mại nói riêng. Theo đó cần đơn giản hóa về hồ sơ chuyển nhượng dự án và có những quy định rõ để hướng dẫn nhằm đảm bảo tình đồng bộ đối với hoạt động chuyển nhượng dự án nhằm hạn chế tình trạng gây khó khăn của cơ quan thực thi pháp luật khi doanh nghiệp thực hiện thủ tục này.
3.1.2. Hoàn thiện pháp luật đối với các chủ thể tham gia chuyển nhượng
Chủ đầu tư có trách nhiệm rất lớn với mỗi dự án nhà ở thương mại. Họ chính là cá nhân, đơn vị định đoạt mọi hoạt động của dự án. Chủ đầu tư bên chuyển nhượng sẽ phải chịu trách nhiệm cho các vấn đề: chất lượng, tiến độ dự án, quản lý khai thác, kinh doanh, đầu tư xây dựng dự án bất động sản theo tiến độ đã cam kết đối với Nhà nước. Trong khi đó, bên nhận chuyển nhượng có trách nhiệm phải có đầy đủ năng lực về tài chính và kinh nghiệm trong hoạt động xây dựng để tiếp tục thực hiện thực án để bàn giao sản phẩm cho khách hành như đã cam kết. Do đó, trong chuyển nhượng dự án dự án xây dựng nhà ở thương mại, các chủ đầu tư phải trang bị đầy đủ kiến thức pháp luật, kinh nghiệm quản lý xây dựng và nguồn nhân lực chất lượng cao để đảm bảo tiến độ thi công đúng hạn, chất lượng xây dựng tốt qua đó tạo dựng được hình ảnh của công ty trên thị trường trong nước và quốc tế. Luận văn: Giải pháp PL về chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở.
3.1.3. Hoàn thiện pháp luật đối với nguyên tắc minh bạch thị trường bất động sản
Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương khẩn trương tổ chức lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch xây dựng đô thị, nông thôn, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; thực hiện công khai minh bạch thông tin quy hoạch xây dựng, danh mục, tiến độ triển khai các dự án phát triển cơ sở hạ tầng, các dự án bất động sản đặc biệt là các dự án lớn và việc sáp nhập, thành lập, nâng cấp đơn vị hành chính tại địa phương, ngăn chặn hiện tượng tung tin đồn thổi, đầu cơ nhằm đẩy giá để trục lợi bất hợp pháp. Tổ chức công khai danh mục dự án, quỹ đất, trình tự thủ tục phát triển nhà ở, bất động sản trên địa bàn để kêu gọi đầu tư; tạo điều kiện thuận lợi để các nhà đầu tư trong và ngoài nước có thể dễ dàng tiếp cận và tham gia đầu tư nhà ở, bất động sản. Một trong những yêu cầu chính là cập nhật thường xuyên giá quyền sử dụng đất. Đảm bảo việc thông tin đất đai, trong đó có thông tin về giá quyền sử dụng đất phản ánh đúng giá trị thật trên thị trường, ở mọi thời điểm quan sát. Từ đó, loại trừ các yếu tố đầu cơ, thổi giá đối với các địa bàn thông qua việc lên các phương án thu hồi, bồi thường, đền bù, giải tỏa, tái định cư.
3.1.4. Hoàn thiện pháp luật trong cải cách, khắc phục các mâu thuẫn pháp luật trong chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại Luận văn: Giải pháp PL về chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở.
Hiện nay, giữa các văn bản hướng dẫn thi hành pháp luật vẫn còn nhiều quy định chồng chéo, chi phối đan xen trong triển khai thực hiện dự án nhà ở và bất động sản; quy hoạch sử dụng đất đai tại các địa phương chưa đồng bộ với các dự án đầu tư nhà ở, bất động sản. Sự chồng chéo này gây lãng phí, kéo dài thời gian và rủi ro cho nhà đầu tư trong quá trình thực hiện các thủ tục, lãng phí nguồn lực Nhà nước trong việc quản lý và thực hiện các thủ tục hành chính.
Khi hệ thống pháp luật không thống nhất, doanh nghiệp sẽ khó khăn trong việc thực hiện nghĩa vụ tuân thủ pháp luật theo hướng đáp ứng đúng quy định của luật này thì lại không đúng với quy định của luật khác, kết quả là doanh nghiệp phải đối mặt với rủi ro nguy cơ vi phạm pháp luật rất cao. Bên cạnh đó, doanh nghiệp phải thực hiện nhiều thủ tục hành chính trùng lặp, thời gian xử lý thủ tục hành chính kéo dài… dẫn tới tạo gánh nặng lớn về mặt chi phí, tốn kém thời gian, thậm chí lỡ nhịp thời cơ đầu tư kinh doanh.Vì vậy chính phủ cần rà soát, sửa đổi, bổ sung, thay thế, ban hành văn bản mới bảo đảm chất lượng, giải quyết được các nội dung mâu thuẫn, chồng chéo, vướng mắc, bất cập đã phát hiện; góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật trong thời gian tới.
3.2. Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật Việt Nam về chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở thương mại Luận văn: Giải pháp PL về chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở.
Nhằm để thực hiện các giải pháp trên, tác giả đưa ra một số kiến nghị sau:
Thứ nhất, rút ngắn thời gian chuyển nhượng dự án, đơn giản hóa thủ tục hành chính. Hiện nay luật quy định thời hạn chuyển nhượng dự án được phê duyệt đối với Ủy ban nhân tỉnh, thành phố là 45 ngày và Thủ tướng chính phủ là 60 ngày làm việc, nên chăng cần giảm thời gian giải quyết thủ tục hành chính để cho các bên thuận tiện trong giao dịch này. Theo đó tác giả đề xuất thời hạn giải quyết thủ tục chuyển nhượng hành chính đối với việc chuyển nhượng dự án nếu thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thì thời hạn giải quyết là 20 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ theo quy định, đối với trường hợp thuộc thẩm quyền của Thủ tướng Chính phủ thì trong thời hạn 30 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hồ sơ theo quy định. Bộ Kế hoạch và Đầu tư cần nghiên cứu và chỉ đạo, đôn đốc, hướng dẫn các địa phương, đề xuất giải pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, cương quyết cắt giảm thủ tục hành chính không cần thiết trong thủ tục đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư, quyết định đầu tư và cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư các dự án nhà ở, bất động sản để hỗ trợ, tăng nguồn cung cho thị trường. Theo dõi và đẩy mạnh thu hút vốn đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Bộ Tài nguyên và Môi trường phối hợp với Bộ Tài chính, Bộ Tư pháp nghiên cứu, rà soát, sửa đổi các quy định của pháp luật hiện hành liên quan đến việc đấu giá quyền sử dụng đất (pháp luật về đấu giá, pháp luật về đất đai, pháp luật về quản lý thuế) bảo đảm thống nhất và phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương.
Thứ hai, xác định rõ cơ quan giải quyết thủ tục hành chính. Do có nhiều văn bản luật quy định chuyển nhượng DADTNOTM nên cần thống nhất cơ quan nào giải quyết trong bộ thủ tục hành chính của từng địa phương để hạn chế tình trạng người dân bị lúng túng trước các thủ tục hành chính chồng chéo gây khó khăn khi tham gia vào thị trường bất động sản. Hiện nay vẫn chưa có quy định về việc cơ quan nào sẽ thực hiện việc tiếp nhận và giải quyết hồ sơ chuyển nhượng dự án Bất động sản đối với các dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư theo Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 tuy nhiên sau năm 2020 dự án đó đã được điều chỉnh chủ trương đầu tư theo Luật đầu tư năm 2020. Vấn đề này đã không được nêu lên trong điều khoản chuyển tiếp của Luật đầu tư năm 2020. Việc này đã làm cho các chủ đầu tư bị tổn thất về thời gian cũng như tiền bạc do dự án phải tạm ngưng để chờ đợi sự kết luận của các cơ quan chức năng. Luận văn: Giải pháp PL về chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở.
Thứ tư, theo khoản 1 Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 về giải phóng mặt bằng của Dự án chuyển nhượng có quy định: “Dự án, phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành xong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng. Đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt”.Giải phóng mặt bằng là khâu được cho là khó khăn và tốn kém thời gian, tiền bạc nhất trong cả chu trình đầu tư Kinh doanh bất động sản. Bên cạnh đó, nếu dự án bất động sản có kèm công trình xây dựng thì còn phải đáp ứng điều kiện công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng với nội dung, tiến độ dự án đã được phê duyệt. Các doanh nghiệp có nhu cầu chuyển nhượng dự án bất động sản hầu hết đang ở tình trạng thiếu nguồn tài chính, không thể tiếp tục chi tiêu để đáp ứng các điều kiện chuyển nhượng trên. Do đó, đề nghị nếu nhà đầu tư đã có được 80% diện tích đất trong tổng diện tích đã được phê duyệt của dự án nhưng còn 20% diện tích đất còn lại gặp khó khăn do người đang sử dụng đất không hợp tác khi đưa ra giá quá cao hoặc không đồng ý chuyển nhượng cho chủ đầu tư thực hiện dự án thì Nhà nước chấp thuận cho chủ đầu tư được điều chỉnh quy mô dự án hoặc chấp thuận cho chuyển nhượng dự án với điều kiện bên chuyển nhượng tiếp tục thực hiện công tác giải phóng mặt bằng dự án .
Thứ năm, cần khắc phục sự sự bất cập của thời hạn sử dụng đất trong chuyển nhượng dự án DTXDNƠTM. Hiện nay, ngoài điều kiện bên mua tài sản “phải tiếp tục thực hiện dự án đầu tư đã được phê duyệt” thì đề nghị bổ sung thêm điều kiện “hoặc được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép điều chỉnh dự án đầu tư theo quy định của pháp luật và thực hiện nghĩa vụ tài chính bổ sung cho Nhà nước (nếu có)”. Theo quy định của pháp luật, dự án đầu tư phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì mới được triển khai thực hiện. Pháp luật cũng quy định việc điều chỉnh dự án đầu tư, điều chỉnh quy hoạch xây dựng cũng phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Trên thực tế khi chuyển nhượng DTXDNƠTM, thì thời hạn sử dụng đất cho dự án còn lại rất ít (thường là chỉ còn một nửa thời gian trong Giấy chứng nhận đầu tư) nên bên nhận chuyển nhượng luôn có nhu cầu gia hạn thời hạn sử dụng đất của dự án để phù hợp với kế hoạch kinh doanh dài hạn của mình. Việc cho phép điều chỉnh thời hạn sử dụng đất của dự án trong quyết định chấp thuận của cơ quan chính quyền sẽ thu hút được nhiều nhà đầu tư, đặt biệt là các nhà đầu tư nước ngoài tham gia vào thị trường kinh doanh nhà ở thương mại tại Việt Nam và làm cho các dự án có vốn đầu tư lớn đang ngưng trệ được tiếp tục thực hiện lại. Ngoài ra, với việc sẵn sàng đóng thêm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (bổ sung) thêm đối với thời gian gia hạn sử dụng đất của dự án sẽ đem lại khoản thu rất lớn cho ngân sách nhà nước. Luận văn: Giải pháp PL về chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở.
Thứ sáu, về kiểm soát hiệu quả thông tin đất đai. Đối với hệ thống chỉ số thị trường đất đai, nhà ở và bất động sản thì cần đưa vào các luật nội dung tính toán các chỉ số giá đất, giá nhà, giá bất động sản; chỉ số thị trường đất đai, thị trường nhà ở và thị trường bất động sản; cần giao cơ quan quản lý đất đai, nhà ở và thị trường bất động sản công bố chỉ số giá, chỉ số thị trường đất đai, nhà ở, bất động sản hàng tháng, hàng quý, 6 tháng và hàng năm; đưa chỉ số đất đai, nhà ở và bất động sản vào tiêu chí thống kê của hệ thống thống kê quốc gia; sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản theo hướng các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, nếu giao dịch các sản phẩm được nhà nước giao đất, phải qua sàn giao dịch bất động sản.
Thứ bảy, nên làm rõ quy định liên quan đến vấn đề công chứng đối với hợp đồng chuyển nhượng Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại. Đây là dạng hợp đồng có điều kiện giao dịch rõ ràng gồm nhiều vấn đề phức tạp cần được thỏa mãn vì liên quan đến giá trị giao dịch và các vấn đề pháp lý của một dự án xây dựng công trình. Do vậy, hợp đồng là công cụ tốt nhất để các bên chủ động xây dựng các điều khoản, điều kiện giao dịch phù hợp về phía mỗi bên nhằm bảo đảm mục tiêu giao dịch của các bên, nhất là các quy định về cam kết bảo đảm để thực hiện giao dịch. Một hợp đồng tốt sẽ giúp hai bên phân phối các rủi ro pháp lý trong việc chuyển giao, thu hồi tài sản về phía mỗi bên trong quá trình giao dịch, nhất là cơ sở để thu hồi khoản tiền đầu tư và chấm dứt hợp đồng một cách hợp lệ và ít tổn thất nhất. Hiện nay, quy định về công chứng hợp đồng này chưa rõ ràng nên thường có những mâu thuẫn phát sinh trong quá trình thực hiện pháp luật. Việc làm rõ những quy định này không những giúp cho doanh nghiệp, cá nhân tổ chức hiểu rõ giá trị pháp lý mà còn hạn chế một số vấn đề khác trong quá trình thực hiện hợp đồng.
Thứ tám, sửa đổi, bảo đảm bình đẳng về quyền tiếp cận đất đai giữa doanh nghiệp có vốn ĐTNN với tổ chức kinh tế trong nước, thể hiện ở những nội dung sau:
Đối với phương thức tiếp cận đất đai từ Nhà nước trong hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, doanh nghiệp có vốn ĐTNN chỉ có thể được thực hiện trong trường hợp duy nhất đó là sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê. Trong khi đó, ngoài trường hợp này thì tổ chức kinh tế trong nước còn được Nhà nước giao đất có thu tiền để thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng Quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng. Quy định này thể hiện sự phân biệt đối xử giữa doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp có vốn ĐTNN, chưa thể chế hóa một cách triệt để chủ trương “Thực hiện bình đẳng trong tiếp cận các yếu tố đầu vào của các doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế”. Luận văn: Giải pháp PL về chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở.
Đối với việc tiếp cận đất đai từ thị trường trong nước, doanh nghiệp có vốn ĐTNN bị giới hạn hơn so với tổ chức kinh tế trong nước. Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, doanh nghiệp có vốn ĐTNN chỉ có thể nhận Quyền sử dụng đất từ thị trường thông qua ba hình thức, đó là: Nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị Quyền sử dụng đất; Nhận góp vốn bằng Quyền sử dụng đất; Thuê đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế. Trong khi đó, ngoài ba hình thức đã nêu, tổ chức kinh tế trong nước còn có thể nhận Quyền sử dụng đất thông qua nhiều hình thức khác như: nhận chuyển nhượng Quyền sử dụng đất, nhận tặng cho Quyền sử dụng đất, nhận thừa kế Quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó, việc tiếp cận đất đai từ ba hình thức trên của doanh nghiệp có vốn ĐTNN cũng bị giới hạn hơn rất nhiều so với tổ chức kinh tế trong nước. Điều này dẫn đến trên thực tế, phương thức tiếp cận đất đai của doanh nghiệp có vốn ĐTNN chủ yếu thông qua thị trường sơ cấp.
Một bất cập rất lớn nữa là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà phải thuê đất của Nhà nước hay nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân để thực hiện dự án đầu tư. Điều này dẫn đến tình trạng một số dự án đầu tư thuộc diện thu hồi đất thì phải chờ Nhà nước thu hồi đất, giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất sạch để bàn giao, cho thuê đất; trong khi nhà đầu tư nước ngoài có đủ điều kiện về mặt kinh tế thì lại không có cơ sở pháp lý để thực hiện. Do đó, Chính phủ cần sửa đổi các quy định về những trường hợp nhận Quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn ĐTNN nhằm bảo đảm sự bình đẳng với doanh nghiệp trong nước ở cả phương thức tiếp cận đất đai trực tiếp từ Nhà nước và phương thức tiếp cận đất đai từ thị trường trên cơ sở thể chế hóa triệt để chủ trương “Thực hiện nhất quán một chế độ pháp lý kinh doanh cho các doanh nghiệp, không phân biệt hình thức sở hữu, thành phần kinh tế”.
Tuy nhiên Chính phủ cũng cần phải quy định rõ các điều kiện cụ thể để làm rõ những điều kiện mà doanh nghiệp nước ngoài được phép kinh doanh dưới một số các điều kiện phù hợp với thực tế và chính sách pháp luật Việt Nam.
Thứ chín, bình ổn giá nhà ở thương mại nhằm tạo điều kiện cho người dân được tiếp cận thông tin giá cả của các hàng hóa khác với giá nhà đất, phản ánh được tình hình cung cầu thực tế trên thị trường. Nhà nước cần phải có một cơ chế quản lý để tạo điều kiện cho người dân và doanh nghiệp tiếp cận thông tin cũng như góp phần điều tiết nên kinh tế của nhà nước. Đối với thị trường bất động sản cho đến hiện nay ở nước ta vẫn chưa có một công cụ nào điều tiết về giá cả của thị trường. Do đó, nhà nước phải áp dụng các chính sách nhằm bình ổn giá đất và giúp điều tiết thị trường kinh doanh bất động sản đặc biệt thị trường nhà ở thương mại. Bên cạnh đó, phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân là một trong những nội dung quan trọng của chính sách phát triển kinh tế – xã hội. Phát triển nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp, công nhân là trách nhiệm, nghĩa vụ, đạo đức của cả hệ thống chính trị, của những người làm nhiệm vụ quản lý Nhà nước, của doanh nghiệp và của người dân, nhất là những người đứng đầu các bộ, ngành, Chủ tịch UBND các tỉnh, thành phố phải quan tâm thúc đẩy, phát triển nhà ở xã hội thực chất, lành mạnh và bền vững. Nhà nước cần khuyến khích các thành phần kinh tế phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà cho người thu nhập thấp, các đối tượng khó khăn theo cơ chế thị trường, đồng thời có chính sách để hỗ trợ về nhà ở cho các đối tượng người thu nhập thấp đô thị, công nhân khu công nghiệp về nhà ở nhằm góp phần ổn định chính trị, bảo đảm an sinh xã hội. Luận văn: Giải pháp PL về chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở.
3.3. Giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật trong chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại:
Thứ nhất, thực thi pháp luật trong chấp hành pháp luật chuyển nhượng Dự án đầu tư xây dựng Nhà ở thương mại:
Hiện nay, theo Điều 46 Luật Đầu tư năm 2020, đối với dự án mà nhà đầu tư được chấp thuận theo Pháp Luật Đầu tư và dự án được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư thì để chuyển nhượng dự án, nhà đầu tư thực hiện thủ tục điều chỉnh dự án theo quy định pháp luật; còn các dự án khác thực hiện thủ tục cho phép chuyển nhượng dự án theo Luật Kinh doanh bất động sản… Việc quy định 2 thủ tục, thực hiện theo 2 luật riêng biệt với 2 cơ quan thụ lý khác nhau không những làm tăng thêm thủ tục mà còn kéo dài thời gian thực hiện cũng như chi phí tuân thủ cho doanh nghiệp vì hiện nay không có căn cứ rõ ràng về việc phải phân tách thành 2 trường hợp áp dụng theo Pháp Luật Đầu tư hay Pháp Luật Kinh doanh bất động sản mà không áp dụng luật còn lại. Do đó, cần bãi bỏ thủ tục chuyển nhượng dự án theo quy đinh của Luật Kinh doanh Bất động sản, chỉ cần đặt ra quy định về điều kiện với dự án/phần dự án chuyển nhượng cũng như điều kiện với bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng… Các điều kiện này sẽ được rà soát, xem xét trong quá trình thẩm định điều chỉnh chủ trương đầu tư để cho phép chuyển nhượng dự án theo Luật Đầu tư năm 2020.
Thứ hai, thực thi pháp luật trong việc chấp hành các quy định về đấu giá tài sản:
Sở Tài chính chủ trì, phối hợp với các ngành có liên quan tăng cường kiểm tra, đôn đốc các cơ quan, đơn vị chấp hành đúng quy định về trình tự, thủ tục thẩm định giá của nhà nước; tổ chức tập huấn nghiệp vụ chuyên môn về thẩm định giá của nhà nước khi các đơn vị có nhu cầu.
Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với UBND các huyện, thành phố rà soát, tổng hợp những dự án đầu tư hạ tầng khu dân cư, khu đô thị do Nhà nước quản lý làm chủ đầu tư đang thực hiện nhưng chưa tổ chức đấu giá hoặc đã tổ chức đấu giá một phần nhưng không thành công để lên kế hoạch tổ chức đấu giá
Cơ quan quản lý Thuế tỉnh phối hợp với UBND các huyện, thành phố trong việc chỉ đạo, đôn đốc việc thu tiền sử dụng đất sau đấu giá; tuyên truyền người dân, doanh nghiệp kê khai trung thực giá chuyển nhượng bất động sản trên hợp đồng mua bán; phổ biến chính sách pháp luật, đặc biệt là nội dung quy định về hành vi trốn thuế liên quan đến hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản.
Thứ ba, thực thi pháp luật đối với hoạt động môi giới: Luận văn: Giải pháp PL về chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở.
Trong thời gian qua tình trạng các môi giới hoạt động độc lập nhưng không có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và không đăng ký nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế vẫn diễn ra, gây ảnh hưởng không nhỏ đến sự phát triển lành mạnh, minh bạch của thị trường bất động sản. Do đó, để quản lý hoạt động môi giới Bất động sản, Nhà nước ban hành quy định các cá nhân môi giới phải hoạt động trong hiệp hội hoặc công ty môi giới. Bên cạnh đó, sửa đổi, bổ sung quy định việc các tổ chức, cá nhân trong nước hay nước ngoài hành nghề môi giới Bất động sản tại Việt Nam buộc phải cung cấp, đăng tải thông tin công khai để phục vụ công tác theo dõi, quản lý.
Ngoài ra, chính phủ cần phải ban hành quy định chặt chẽ hơn về hồ sơ, trình tự thủ tục, thẩm quyền thi sát hạch và cấp chứng chỉ hành nghề môi giới Bất động sản, siết chặt quản lý đầu vào của dịch vụ kinh doanh đặc biệt này.
Thứ tư, thực thi pháp luật trong việc định gciá đất trong phát triển Bất động sản: Luận văn: Giải pháp PL về chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở.
Về nguyên tắc xác định giá đất. Căn cứ vào khoản 1 Điều 112 Luật Đất đai năm 2013, việc định giá đất sẽ phải tuân thủ bốn nguyên tắc gồm: (i) Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; (ii) Theo thời hạn sử dụng đất; (iii) Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất; (iv) Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau. Tuy nhiên, nguyên tắc “Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng của cuộc đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu thập từ việc sử dụng đất” đã không còn phù hợp thực tiễn do tại nhiều khu vực, thông tin về giá đất lại khó xác định hoặc có nhưng độ tin cậy không cao. Do vậy, việc xác định giá đất ở những khu vực này sẽ gặp nhiều khó khăn. Do đó, cần sửa đổi nội dung định giá trên thành “Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, trường hợp không hoặc khó xác định được giá đất phổ biến thì cần căn cứ vào sự tương đối của giá đất các địa phương lân cận tại thời điểm định giá đất”. Lý do cho đề xuất này chính là căn cứ vào thực tiễn, tác giả xét thấy sẽ có những trường hợp việc xác định giá đất phổ biến là khó khăn khi bản thân khu vực này có thông tin về giá đất khó xác định hoặc việc xác định là giá không thật sự chính xác. Việc dựa vào giá đất của các địa phương lân cận của khu vực có đất đang định giá không phải là cơ sở sau cùng để đưa ra giá đất nhưng sẽ là căn cứ tương đối để cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xem xét dựa trên sự tương quan của giá đất thời điểm chuyển nhượng.
Kết luận Chương 3 Luận văn: Giải pháp PL về chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở.
Pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại là một chế định quan trọng đối với sự phát triển của kinh tế xã hội, đặc biệt là đối với sự phát triển trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Kể từ khi những quy định này ra đời đã giúp cho cơ quan nhà nước dễ dàng trong công tác quản lý cũng như giúp cho doanh nghiệp giải quyết những vướng mắc về chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở thương mại.
Tuy nhiên trong thời gian qua, tình hình chuyển nhượng các dự án nhà ở trong thời gian qua giảm mạnh do chưa đầy đủ các thủ tục pháp lý, đồng thời cũng do thiếu hụt nguồn cung quỹ đất, dẫn đến thiếu hụt nguồn cung dự án mới, đặt biệt là những dự án phân khúc nhà ở bình dân. Một trong những nguyên nhân dẫn đến tình hình trên là do dự án bất động sản khi thực hiện phải chịu tác động bởi nhiều luật như Luật Đầu tư, nhà ở, đất đai, quy hoạch đô thị, xây dựng, kinh doanh bất động sản…
Trong khi đó, các quy định của các pháp luật nêu trên khi ban hành và chuyển tiếp chưa có sự thống nhất, đồng bộ về trình tự thủ tục, thậm chí còn chồng chéo, dẫn đến nhiều dự án phải rà soát lại thủ tục pháp lý, tác động trực tiếp đến sự phát triển của thị trường, gây khó khăn cho các doanh nghiệp bất động sản, làm giảm nguồn thu ngân sách Nhà nước từ các hoạt động đầu tư, xây dựng và kinh doanh bất động sản.
Dựa trên tình hình phát triển của thị trường bât động sản cũng như sự quản lý của Nhà nước hiện nay, tác giả đã đưa ra các ý kiến định hướng, giải pháp khắc phục vướng mắc và nâng cao hiệu quả pháp luật trong chuyển nhượng Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại.
Theo đó, tác giả đã đưa ra ý kiến về cải cách thủ tục hành chính, lành mạnh và minh bạch hóa thị trường trong việc kiện toàn về thông tin đất đai, xây dựng các phương pháp xác định giá bất động sản theo nguyên tác thị trường. Bên cạnh đó, tác giả đã đóng góp ý kiến về bình đẳng trong việc tiếp cận đất đai đối với các doang nghiệp có nguồn vốn nước ngoài, qua đó thu hút được nhiều nhà đầu tư tham gia và thị trường Nhà ở thương mại.
Với sự hội nhập WTO của Việt Nam, thị trường Bất động sản sẽ ngày càng sôi động và sẽ có nhiều thách thức, tác giả hy vọng và tin tưởng với những kiến nghị của mình sẽ góp phần tháo gỡ những hạn chế và ngày càng hoàn thiện hơn trong pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, xây dựng nên một thị trường Bất động sản phát triển minh bạch và hiệu quả trong thời gian tới.
KẾT LUẬN Luận văn: Giải pháp PL về chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở.
Kinh doanh nhà ở thương mại là một hoạt động kinh doanh có những đặc thù nhất định. Hoạt động kinh doanh nhà ở thương mại có ảnh hưởng lớn đến sự phát triển kinh tế-xã hội của mỗi quốc gia. Do đó, sự tham gia của Nhà nước vào thị trường Nhà ở thương mại nói riêng và bất động sản (BĐS) thông qua yếu tố pháp luật sẽ làm cho thị trường bất động sản an toàn và ổn định hơn. Có thể nói, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã xây dựng một hành lang pháp lý tương đối vững chắc giúp cho các chủ thể dễ dàng hơn trong việc thực hiện Kinh doanh bất động sản. Hoạt động Kinh doanh bất động sản có ảnh hưởng lớn đến sự phát triển kinh tế xã hội của mỗi quốc gia. Trong thời gian gần đây, thị trường Nhà ở thương mại đã có những khởi sắc và biến chuyển đáng kể, đặc biệt là hoạt động kinh doanh Nhà ở thương mại diễn ra mạnh mẽ. Tuy nhiên, so với các lĩnh vực khác, pháp luật về kinh doanh Nhà ở thương mại được hình thành tương đối muộn, có thể nói đây là lĩnh vực pháp luật còn non trẻ và đang trong quá trình hoàn thiện. Để duy trì sự an toàn thị trường bất động sản đòi hỏi có sự điều chỉnh của Nhà nước thông qua yếu tố pháp luật sẽ tạo ra một hành lang pháp lý tương đối ổn định vững chắc giúp các chủ thể tham gia vào thị trường một cách an toàn.
Thị trường nhà ở thương mại thời gian qua chịu tác động của nhiều yếu tố khách quan và chủ quan như: đại dịch Covid-19, đứt gãy nguồn cung ứng vật tư… Trạng thái thị trường Nhà ở thương mại đã thay đổi nhanh và mạnh, từ trầm lắng sang sốt nóng và ngược lại…
Nguyên nhân chủ yếu do sự chồng chéo giữa các quy định của pháp luật khiến cho việc chấp thuận đầu tư dự án gặp nhiều khó khăn. Công tác giải phóng mặt bằng gặp không ít vướng mắc, bất cập dẫn đến khiếu kiện về đất đai kéo dài. Hơn nữa, sự mất cân đối về cung – cầu khiến cho giá đất tăng cao quá khả năng chi trả của đa số người dân, làm cho người dân ngày càng khó có cơ hội sở hữu nhà ở. Hiện nay, các chủ đầu tư và người mua nhà đều khó tiếp cận với nguồn tín dụng từ ngân hàng.
Nhằm để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, trước hết cần phải điều chỉnh các quy định của pháp luật để tạo sự thống nhất, tương hỗ giữa các luật: Đất đai, Xây dựng, Quy hoạch, Đầu tư, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản…, tạo nên hành lang pháp lý rõ ràng, minh bạch cho hoạt động đầu tư và kinh doanh bất động sản. Bên cạnh đó, cần nâng cao tính minh bạch, công khai, công bằng trong công tác đền bù giải phóng mặt bằng, bảo vệ quyền lợi hợp lý của người dân có đất bị thu hồi. Phía nhà đầu tư cần cơ cấu các sản phẩm bất động sản phù hợp với nhu cầu của đại đa số người dân, ưu tiên phát triển mô hình nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ… để tạo cơ hội sở hữu nhà ở cho người dân có thu nhập trung bình và thấp. Phía Nhà nước cần xây dựng chính sách tín dụng cho thị trường bất động sản theo hướng cởi mở và linh hoạt, giúp doanh nghiệp và người dân dễ dàng tiếp cận nguồn vốn tín dụng từ các ngân hàng thương mại, ngân hàng chính sách… Ngoài ra, cần tạo điều kiện để thu hút thêm các nguồn vốn khác tham gia vào thị trường bất động sản như vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài, kiều hối…
Từ cơ sở phân tích thực trạng những tồn tại cũng như những hạn chế của các quy định pháp luật về chuyển nhượng Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, tác giả nhận thấy quy định pháp luật về Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại đã có nhiều thay đổi đóng góp tích cực cho sự phát triển nền kinh tế. Thông qua công trình nghiên cứu trên cơ sở phân tích những lý luận kết hợp thực tiễn, tác giả đã đưa ra các đề xuất nhằm hoàn thiện quy định pháp luật về chuyển nhượng Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại và mong muốn những nghiên cứu của mình sẽ góp phần thúc đẩy hoạt động kinh doanh bất động sản phát triển ngày càng mạnh mẽ hơn, phù hợp với chính sách, đường lối của Đảng và Nhà nước trong thời gian tới. Luận văn: Giải pháp PL về chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở.
XEM THÊM NỘI DUNG TIẾP THEO TẠI ĐÂY:
===>>> Luận văn: Pháp luật về chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở