Luận văn: Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với tài sản đất

Chia sẻ chuyên mục Đề Tài Luận văn: Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với tài sản đất hay nhất năm 2024 cho các bạn học viên ngành đang làm luận văn thạc sĩ tham khảo nhé. Với những bạn chuẩn bị làm bài luận văn tốt nghiệp thì rất khó để có thể tìm hiểu được một đề tài hay, đặc biệt là các bạn học viên đang chuẩn bị bước vào thời gian lựa chọn đề tài làm luận văn thì với đề tài: Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo pháp luật Việt Nam qua thực tiễn tại Thành phố Hồ Chí Minh dưới đây chắc chắn sẽ giúp cho các bạn học viên có cái nhìn tổng quan hơn về đề tài sắp đến.

TÓM TẮT

Tên đề tài: “Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo pháp luật Việt Nam qua thực tiễn tại Thành phố Hồ Chí Minh”.

Nội dung:

Đất đai luôn là vấn đề quan trọng bậc nhất đối với mọi xã hội trong lịch sử của mọi quốc gia. Ngày nay, những vấn đề liên quan đến đất đai vẫn luôn là vấn đề mang tính thời sự. Ở Việt Nam, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một chứng thư pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Tuy nhiên, các quy định liên quan đến cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trong Luật Đất đai hiện hành vẫn còn tồn tại nhiều vấn đề pháp lý cần phải được giải quyết.

Thực hiện đề tài luận văn “Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo pháp luật Việt Nam qua thực tiễn tại Thành phố Hồ Chí Minh”, học viên hướng đến mục tiêu hệ thống hóa các quy định của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Trên cơ sở những quy định của pháp luật và lý luận khoa học pháp lý kết hợp với quan sát thực tiễn việc áp dụng quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trong thời gian qua tại TP. Hồ Chí Minh, từ đó đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

Trong từng chương, tác giả sử dụng một số phương pháp nghiên cứu như: phương pháp phân tích, tổng hợp, so sánh, thống kê; phương pháp diễn dịch, quy nạp để làm rõ bản chất, sự cần thiết của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Qua đó cho thấy, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là một trong những vấn đề đặc biệt quan trọng, nhất là trong thời điểm hiện nay đang tiến hành sửa đổi Luật Đất đai năm 2013. Trên cơ sở phân tích các quy định của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tác giả cũng đã chỉ ra những vấn đề khó khăn, vướng mắc trong quá trình thực thi pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, từ đó đưa ra các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ở Việt Nam nói chung và Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng. Luận văn: Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với tài sản đất.

Từ khóa: quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM ĐẾN DỊCH VỤ

===>>> Dịch Vụ Viết Thuê Luận Văn Thạc Sĩ Ngành Luật

ABSTRACT

CERTIFICATE OF LAND USE RIGHTS AND LAND-ATTACHED ASSETS UNDER VIETNAMESE LAW THROUGH PRACTICE IN HO CHI MINH CITY

Land has always been the most critical issue for every society in the history of every nation. Today, issues related to land remain topical. In VietNam, Certificate of land use rights is a legal certificate issued by a competent state authority to land users to ensure the legal rights and interests of land use rigahts holders and land-attached assets. However, regulations related to the certificate of land use rights and landattached assets in the current Land Law (The Land Law 2013) still exist many legal issues that need to be addressed.

Implementation of the dissertation topic “Certificate of land use rights and landattached assets under Vietnamese law through practice in Ho Chi Minh City”, students aim to systematize the provisions of the law on certificate of land use rights and landattached assets.

Based on the provisions of the law and the legal scientific reasoning combined with practical observations the application of the provision on certificate of land use rights and land-attached assets in recent times in Ho Chi Minh City, thereby proposing a number of solutions to improve the efficiency of law enforcement on issuance of certificate of land use rights and land-attached assets.

In each chapter, the author uses some research methods such as analysis, synthesis, comparison, statistics; deduction, induction to clarify the nature and necessity of issuing certificate of land use rights and land-attached assets. That suggests that certificate of land use rights and land-attached assets is one of the fundamental issues, especially the revision of the 2013 Land Law at the present time. Based on an analysis of the provisions of the law on certificate of land use rights and land-attached assets, the author also pointed out difficult issues, entangled in the law enforcement process of issuing certificate of land use rights and land-attached assets, thereby providing solutions to improve the effectiveness of law enforcement on certificate of land use rights and land-attached assets in Vietnam in general and Ho Chi Minh City in particular.

Keywords: land use rights, certificate of land use rights Luận văn: Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với tài sản đất.

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) là một chứng thư pháp lý do cơ quan nhà nước (CQNN) có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Bên cạnh đó, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn là căn cứ để xây dựng các quyết định cụ thể, như các quyết định về đăng kí, theo dõi biến động kiểm soát các giao dịch dân sự về đất đai. Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là một trong những chủ trương lớn của Đảng và Nhà nước nhằm tạo động lực thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội và tăng cường quản lý Nhà nước trong lĩnh vực đất đai. Các quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất vừa tạo cơ sở pháp lý xác lập địa vị làm chủ của người sử dụng đất đối với đất đai vừa góp phần đưa quyền sử dụng đất (QSDĐ) tham gia vào trao đổi, chuyển nhượng trên thị trường thông qua các giao dịch về Quyền sử dụng đất, từng bước hình thành thị trường bất động sản có tổ chức ở nước ta.

Thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ nhà đất trong phạm vi lãnh thổ, đảm bảo việc sử dụng có hiệu quả, tiết kiệm cũng như đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất; giúp cho Cơ quan nhà nước có thể kịp thời phát hiện những sai sót trong quá trình sử dụng đất, phát hiện được các hành vi vi phạm của các chủ thể xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng hoặc xâm phạm đến lợi ích của nhà nước; từ đó, làm căn cứ để xử lý vi phạm, giải quyết các tranh chấp có liên quan đến đất đai. Ngoài ra, công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất còn giúp Nhà nước nắm chắc thông tin về chủ sử dụng đất, thông tin từng thửa đất, những thay đổi trong quá trình sử dụng đất được ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thông qua việc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; qua đó Nhà nước kiểm soát được các giao dịch về đất đai, giám sát cơ sở hạ tầng, nhà ở, các công trình xây dựng trên đất để có định hướng phát triển phù hợp nhằm đem lại hiệu quả sử dụng đất cao nhất.

Kết quả cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là tiền đề để phát triển kinh tế xã hội, giúp cho cá nhân, hộ gia đình yên tâm sử dụng, đầu tư kinh doanh trên mảnh đất của mình; bên cạnh đó còn là tài liệu phục vụ việc đánh giá tính hợp lý của hệ thống chính sách pháp luật, hiệu quả trong công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật và ý thức chấp hành pháp luật, đánh giá xem Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành đã thực sự đi vào cuộc sống.

Công tác quản lý và sử dụng đất đai có tính lịch sử, nguồn gốc đa dạng, phức tạp, nhạy cảm, ảnh hưởng lớn đến đời sống của mọi tầng lớp nhân dân, vừa mang tính kinh tế – xã hội nhưng cũng là vấn đề pháp lý phức tạp. Chính vì vậy, trong những năm qua, pháp luật Việt Nam về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đã từng bước được hoàn thiện nhằm tạo ra hành lang pháp lý phù hợp bảo đảm lợi ích của người dân, lợi ích của nhà nước và là công cụ giúp nhà nước quản lý tốt hơn nguồn tài nguyên đất. Luận văn: Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với tài sản đất.

Tuy nhiên, thực tiễn áp dụng pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại Việt Nam nói chung, trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh (TP lớn nhất và có vai trò đặc biệt quan trọng với sự ổn định, phát triển đối của cả nước) nói riêng trong những năm qua ngoài những kết quả đạt được ở bước đầu thì cũng đã bộc lộ nhiều hạn chế, bất cấp. Cụ thể như: Việc thực hiện quy trình xét giao đất chưa thật sự công khai, minh bạch; Giữa quản lý, sử dụng đất của người dân trên thực tế với hồ sơ quản lý của Cơ quan nhà nước chưa thống nhất làm phát sinh đơn thư khiếu nại, tố cáo, phản ánh về hành vi hành chính trong quá trình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Trách nhiệm và sự phối hợp của các cơ quan trong tiếp nhận, giải quyết, hướng dẫn, thẩm định hồ sơ, cung cấp thông tin về quá trình sử dụng đất có vai trò rất quan trọng, trong khi, sự phối hợp này chưa tốt dẫn đến tình trạng sai sót, phải trả hồ sơ giữa các cấp khiến việc giải quyết kéo dài, ảnh hưởng đến quyền lợi chính đáng của cá nhân, tổ chức có liên quan.

Nhiều vấn đề bất cập nảy sinh chưa được giải quyết kịp thời như kinh phí phục vụ công tác đo đạc, chỉnh lý biến động trên một đơn vị diện tích còn thấp lại được phân bổ theo kế hoạch hằng năm nên chưa đảm bảo để thực hiện; Số Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã ký nhưng chưa giao đến hộ gia đình cá nhân còn nhiều, trong đó có nhiều nguyên nhân như: sai sót về số liệu, người sử dụng đất chưa có điều kiện thực hiện nghĩa vụ tài chính (tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ,..). Bên cạnh đó, còn số lượng lớn hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình chưa được giải quyết do nguồn gốc đất phức tạp như đất lấn chiếm, đất tranh chấp, xây dựng nhà trái phép, chuyển mục đích sử dụng đất không đúng quy định. Đặc biệt là sự thay đổi các quy định pháp luật liên quan về điều kiện được công nhận đất ở giữa Luật Đất đai năm 2003 và Luật Đất đai năm 2013 cũng dẫn đến tình trạng phát sinh những bất cập và khó khăn trong việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Từ những vấn đề vừa nêu trên cho thấy, việc nghiên cứu, tìm hiểu để làm rõ những bấp cập, hạn chế trong quá trình thực thi pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, đặc biệt trên địa bàn TP Hồ Chí Minh có vai trò quan trọng đối với sự phát triển của kinh tế, xã hội đất nước là vấn đề cấp thiết và luôn mang tính thời sự. Chính vì vậy, học viên lựa chọn đề tài: “Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo pháp luật Việt Nam qua thực tiễn tại Thành phố Hồ Chí Minh” làm đề tài luận văn thạc sĩ chuyên ngành Luật kinh tế của mình.

2. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu Luận văn: Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với tài sản đất.

2.1 Mục đích nghiên cứu

Luận văn có mục đích làm rõ những vấn đề lý luận cơ bản về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo pháp luật Việt Nam hiện hành đồng thời thông qua việc nghiên cứu tại địa bàn TP. HCM, từ đó đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở Việt Nam trong thời gian tới.

2.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

Để thực hiện được mục đích nêu trên, luận văn đề ra nhiệm vụ

Làm rõ một số vấn đề lý luận về Quyền sử dụng đất và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; điều chỉnh pháp luật đối với hoạt động cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Phân tích thực trạng thực thi pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại TP. HCM qua đó rút ra được những bất cập, hạn chế trong quá trình thực thi pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại TP. HCM.
Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn TP. HCM.

3. Câu hỏi nghiên cứu

Với đề tài “Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo pháp luật Việt Nam qua thực tiễn tại Thành phố Hồ Chí Minh” để giải quyết cần đặt ra các câu hỏi nghiên cứu như sau:

Câu hỏi nghiên cứu số 1: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là gì? Pháp luật Việt Nam hiện nay quy định như thế nào về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất?

Câu hỏi nghiên cứu số 2: Tình hình thực thi pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất diễn ra ở TP. HCM như thế nào?

Câu hỏi nghiên cứu số 3: Cần phải có những giải pháp gì nhằm nâng cao hiệu quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ở TP.HCM nói riêng và ở Việt Nam nói chung?

4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

4.1 Đối tượng nghiên cứu Luận văn: Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với tài sản đất.

Luận văn tập trung nghiên cứu các Quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; Đánh giá hiệu quả thực thi pháp luật Việt Nam về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn TP. HCM; Nghiên cứu định hướng và đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.

4.2 Phạm vi nghiên cứu

Về nội dung: Luận văn tập trung nghiên cứu hệ thống pháp luật Việt Nam hiện nay về cấp giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất và các văn bản của Ủy ban nhân dân TP. HCM về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Luận văn nghiên cứu những vấn đề lý luận và thực tiễn về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; qua việc tìm hiểu, đánh giá nội dung của Luật Đất đai năm 2013, hệ thống các văn bản hướng dẫn thi hành luật và các văn bản pháp luật có liên quan.

Về không gian: Địa bàn TP Hồ Chí Minh.

Về thời gian: Thời gian nghiên cứu từ năm 2013 cho đến nay, thời gian khảo sát số liệu tại Thành phố Hồ Chí Minh trong khoảng 5 năm trở lại đây.

5. Phương pháp nghiên cứu

Luận văn nghiên cứu trên cơ sở phương pháp luận là hệ thống những quan điểm của chủ nghĩa Mác- Lênin, Tư tưởng Hồ Chí Minh về nhà nước và pháp luật; Quan điểm, đường lối của Đảng Cộng sản Việt Nam về xây dựng, thực hiện pháp luật, tăng cường pháp chế xã hội chủ nghĩa trong điều kiện đổi mới, xây dựng nhà nước pháp quyền và hội nhập quốc tế hiện nay, được thể hiện trong các Nghị quyết đại hội Đảng cũng như trong Hiến pháp và các văn bản luật của nhà nước trong quản lý nhà nước (QLNN) về đất đai.

Ngoài ra, để đảm bảo nội dung nghiên cứu cũng như tính khoa học, logic giữa các vấn đề, tác giả luận văn còn sử dụng một số phương pháp nghiên cứu cụ thể như: phương pháp phân tích, tổng hợp, so sánh, thống kê; phương pháp diễn dịch, quy nạp… Cụ thể: Luận văn: Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với tài sản đất.

Phương pháp phân tích, so sánh được sử dụng chủ yếu ở chương 1 của luận văn nhằm luận giải làm rõ những vấn đề lý luận cơ bản của pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; quá trình phân tích thực trạng quy định của pháp luật có sử dụng phương pháp so sánh để nhận diện quá trình hình thành, phát triển của pháp luật đất đai về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

Phương pháp phân tích, thống kê, phương pháp tổng hợp, được sử dụng chủ yếu ở chương 2 của luận văn nhằm phân tích, đánh giá, tổng hợp các số liệu, những biến động về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại TP. HCM; làm căn cứ khoa học cho việc đánh giá thực trạng về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cũng như quá trình thực thi pháp luật về đất đai tại địa bàn TP. HCM.

Phương pháp phân tích, diễn dịch, quy nạp được sử dụng ở chương 3 và xuyên suốt các chương luận văn nhằm làm rõ những nội dung, yêu cầu, luận giải rõ các giải pháp đề ra nhằm nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn TP. HCM.

6. Đóng góp của đề tài

Về lý luận: Luận văn góp phần hệ thống hóa về mặt lý luận pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành.

Về thực tiễn: Luận văn có thể sử dụng làm tài liệu tham khảo cho các cấp quản lý ở TP Hồ Chí Minh cũng như việc nghiên cứu, giảng dạy, học tập những vấn đề liên quan ở các trường Đại học, Cao đẳng.

7. Tổng quan về tình hình nghiên cứu

Pháp luật Việt Nam về đất đai nói chung và pháp luật Việt Nam về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là một lĩnh vực có tác động rộng lớn đến kinh tế, xã hội và đời sống của người dân. Vì vậy, đây luôn là vấn đề nhận được sự quan tâm nghiên cứu, nhất là từ khi Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành ra đời. Về vấn đề này, đã có nhiều công trình nghiên cứu được công bố với nhiều phương diện tiếp cận khác nhau, tiêu biểu có thể kể đến các công trình sau:

Một là, một số công trình nghiên cứu lý luận pháp luật về quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất: Luận văn: Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với tài sản đất.

Sỹ Hồng Nam (2016), “Pháp luật về góp vốn bẳng Quyền sử dụng đất”, Luận án Tiến sĩ luật học, Học viện Khoa học xã hội. Luận án làm rõ những vấn đề lý luận cơ bản của pháp luật về góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Đánh giá thực trạng các quy định pháp luật và thực trạng thực thi pháp luật về góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Qua đó, đưa ra các định hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về góp vốn bằng quyền sử dụng đất ở Việt Nam.

Nguyễn Văn Hiến (2017), “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam”, Luận án Tiến sĩ luật học, Học viện khoa học xã hội. Luận án đã làm rõ khái niệm về Quyền sử dụng đất, chuyển nhượng Quyền sử dụng đất và xác định bản chất của chuyển nhượng Quyền sử dụng đất, phân biệt sự khác nhau giữa tài sản là “QSDĐ” với các loại tài sản khác. Phân tích và làm rõ vai trò điều chỉnh của pháp luật về chuyển nhượng Quyền sử dụng đất; qua đó nêu ra các yêu cầu điều chỉnh của pháp luật về chuyển nhượng Quyền sử dụng đất cho phù hợp với điều kiện và tình hình thực tế ở nước ta hiện nay. Từ đó, phân tích và đánh giá tổng hợp các quy định của pháp luật Việt Nam về chuyển nhượng Quyền sử dụng đất, rút ra những gợi mở cho việc định hướng hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng Quyền sử dụng đất trong thời kỳ hội nhập và toàn cầu hóa.

Nguyễn Thành Luân (2020), “Quyền sử dụng đất nông nghiệp ở Việt Nam – Những vấn đề lý luận và thực tiễn”, Luận án Tiến sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội. Luận án tập trung phân tích, làm rõ bản chất của các khái niệm về sở hữu toàn dân về đất đai, Quyền sử dụng đất, Quyền sử dụng đất nông nghiệp. Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến Quyền sử dụng đất nông nghiệp và quá trình ra đời và phát triển của Quyền sử dụng đất nông nghiệp ở Việt Nam. Phân tích, đánh giá thực trạng các quy định pháp luật và thực tiễn thi hành về Quyền sử dụng đất nông nghiệp. Trên cơ sở đó phân tích làm rõ định hướng hoàn thiện quy định pháp luật và đề xuất các giải pháp sửa đổi, bổ sung quy định pháp luật hiện hành về Quyền sử dụng đất nông nghiệp.

Trần Thị Thu Hà (2021), “Pháp luật về đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất từ thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh”, Luận án Tiến sĩ luật học, Học viện Khoa học xã hội. Luận án trình bày những vấn đề lý luận về đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và pháp luật về đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Qua đó, đánh giá thực trạng pháp luật về đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và thực tiễn thực thi tại Thành phố Hồ Chí Minh. Đưa ra một số định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật và đảm bảo thực thi pháp luật về đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Luận văn: Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với tài sản đất.

Thân Văn Tài (2015), “Vai trò giấy chứng nhận quyền sử dụng đất về việc kiện đòi giấy này trên thực tế”, Tạp chí Luật sư Việt Nam số 10 (20)/2015. Thân Văn Tài (2016), “Thông tin trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”, Tạp chí Nhà nước và pháp luật số 2(334)/2016. Thân Văn Tài, Nguyễn Thị Phi Yến (2016), “Giá trị pháp lý của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam”, Tạp chí Khoa học pháp lý số 2/2016. Các bài viết trên đã đề cập đến giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng như giá trị pháp lý, vai trò, các thông tin trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của người sử dụng đất và qua phân tích, các bài viết đề xuất một số giải pháp bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất.

Nguyễn Quang Tuyến (2016), “Vài suy nghĩ về sở hữu toàn dân đối với đất đai”, Tạp chí Nhà nước và pháp luật, số 01/2016. Bài viết phân tích, đánh giá những thiếu sót, hạn chế trong các quy định của Luật Đất đai năm 2013 về quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai của Nhà nước và vấn đề tham gia giám sát của người dân đối với Nhà nước trong thực hiện quyền đại chủ sở hữu toàn dân về đất đai, từ đó đưa ra các kiến nghị hoàn thiện.

Hai là, một số công trình nghiên cứu về lý luận và thực tiễn thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Lê Thị Quỳnh Trang (2016), “Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thực tiễn thi hành tại thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An”, Luận văn Thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội. Luận văn nghiên cứu tổng quan những vấn đề lý luận về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tìm hiểu tổng quan về điều kiện tự nhiên, kinh tế – xã hội của Thành phố Vinh, Nghệ An và khái quát những nội dung cơ bản của pháp luật đất đai về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Phân tích thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất làm căn cứ đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại thành phố Vinh, Nghệ An. Từ đó, đưa ra các giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại thành phố Vinh, Nghệ An. Luận văn: Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với tài sản đất.

Trương Thanh Thủy (2017), “Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ thực tiễn Tỉnh Quảng Nam”, Luận văn Thạc sĩ luật học, Học viện Khoa học xã hội. Luận văn trình bày lý luận về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Những nội dung cơ bản của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thực tiễn thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại tỉnh Quảng Nam. Trên cơ sở đó đưa ra các định hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và nâng cao hiệu quả thực thi tại tỉnh Quảng Nam.

Phạm Duy Đông (2017), “Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho cá nhân, hộ gia đình từ thực tiễn Quận Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh”, Luận văn Thạc sĩ luật học, Học viện Khoa học xã hội. Luận văn trình bày lý luận về pháp luật về cấp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân, hộ gia đình. Những nội dung cơ bản của pháp luật cấp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân, hộ gia đình. Đánh giá thực trạng thực hiện hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân, hộ gia đình tại quận Thủ Đức, TP. Hồ Chí Minh. Từ đó, đề xuất một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về cấp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân, hộ gia đình.

Phan Văn Tân (2018), “Đánh giá thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại Huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh”, Luận văn Thạc sĩ khoa học, Trường Đại học Khoa học tự nhiên, Đại học Quốc gia Hà Nội. Luận văn Nghiên cứu tổng quan cơ cở lý luận, cơ sở pháp lý của việc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất với trình tự thủ tục của công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Thu thập các tài liệu điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của huyện Bình Chánh, TP. HCM; Điều tra, thu thập tài liệu, số liệu về hiện trạng sử dụng đất, tình hình quản lý đất đai và thực trạng đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn.

Ba là, một số công trình nghiên cứu về định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

Nguyễn Thanh Tùng (2018), “Thực trạng và một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất qua thực tiễn tại tỉnh Bắc Ninh”, Tạp chí Công thương. Bài viết tập trung nghiên cứu thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh. Trên cơ sở đó tìm ra nguyên nhân những bất cập còn tồn tại và đề ra giải pháp nâng cao hiệu quả của cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên thực tế.

Trần Thị Thu Hà (2020), “Những vấn đề pháp lý đặt ra về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở tại Thành phố Hồ Chí Minh”, Tạp chí công thương. Bài viết tìm hiểu tình hình thực hiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở TP. Luận văn: Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với tài sản đất.

Hồ Chí Minh, ghi nhận những thành quả đã đạt được cũng như nêu lên những bất cập, thiếu sót của công tác này. Đồng thời bài viết cũng nêu những yêu cầu đặt ra đối với việc hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trần Thị Thu Hà (2021), “Hoàn thiện pháp luật về đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất từ thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh”, Tạp chí Công thương – Các kết quả nghiên cứu khoa học và ứng dụng công nghệ, Số 2, tháng 1 năm 2021. Bài viết trình bày thực trạng pháp luật về đăng ký và cấp giấy chứng nhận nhận quyền sử dụng đất từ thực tiễn TP. HCM. Bài viết tập trung về việc tiếp tục hoàn thiện đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất từ thực tiễn TP. HCM.

Nguyễn Thị Oanh (2022), “Hoàn thiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”, Tạp chí Công thương – Các kết quả nghiên cứu khoa học và ứng dụng công nghệ, Số 16, tháng 6 năm 2022. Bài viết đưa ra cơ sở lý luận về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thông qua thực trạng pháp luật và thực tiễn thi hành về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đồng thời đưa ra những hạn chế, bất cập. Từ đó, tác giả đề xuất một số kiến nghị cụ thể trong việc hoàn thiện pháp luật Đất đai về chứng nhận quyền sử dụng đất.

Dương Phượng Ngân (2022), “Quản lý nhà nước đối với hoạt động cấp giấy chứng nhận, quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn Quận Tân Phú, TP. Hồ Chí Minh”, Tạp chí Quản lý Nhà nước. Bài viết trên cơ sở tìm hiểu các quy định liên quan đến cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đưa ra các định hướng hoàn thiện hoạt động cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất và đưa ra một số giải pháp cụ thể cho Quận Tân Phú, TP. HCM.

Lê Ngọc Anh (2022), “Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng – thực trạng và giải pháp”, Tạp chí Công thương. Bài viết bàn về thực trạng và giải pháp trong cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng. Theo đó, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một công cụ hữu hiệu để Nhà nước thực hiện chức năng quản lý đất đai theo quy định của pháp luật. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, đặc biệt đối với quyền sử dụng đất và sở hữu tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của vợ chồng.

Qua tổng quan các công trình nghiên cứu nêu trên, có thể thấy:

Thứ nhất, các nghiên cứu đã làm rõ những vấn đề lý luận về Quyền sử dụng đất và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, đặc biệt một số vấn đề về điều chỉnh pháp luật đối với hoạt động cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Luận văn: Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với tài sản đất.

Thứ hai, các công trình nghiên cứu đã đề cập thực trạng thực thi pháp luật về về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ở Việt Nam, trong đó, trong một chừng mực nhất định cũng đã đề cập vấn đề này ở TP. HCM. Từ thực trạng này, các công trình nghiên cứu đi trước đã chỉ ra những mặt tích cực cũng như còn hạn chế, bất cập của vấn đề nói chung.

Thứ ba, cũng qua tổng quan nghiên cứu, các tác giả đi trước đã đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở Việt Nam nói chung và ít nhiều ở TP. HCM nói riêng.

Những vấn đề mà các công trình nghiên cứu nêu trên đã đặt ra và giải quyết là những gợi mở quý báu cho tác giả luận văn kế thừa và tiếp tục nghiên cứu để có những giải pháp thiết thực cho TP. HCM trong những vấn đề có liên quan.

Như vậy, qua tổng quan tình hình nghiên cứu có thể thấy, nhìn chung các công trình trên đã ít nhiều đề cập đến vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo pháp luật Việt Nam qua thực tiễn tại TP. Hồ Chí Minh. Tuy nhiên, do mục đích nghiên cứu, cách tiếp cận vấn đề khác nhau mà các nghiên cứu hoặc chưa trực diện hoặc chưa thành một hệ thống với tư cách là từ việc nghiên cứu những vấn đề lý luận của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo pháp luật Việt Nam qua thực tiễn tại TP Hồ Chí Minh để trên cơ sở đó đề xuất những giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở TP Hồ Chí Minh. Do vậy, đề tài luận văn mà tác giả thực hiện là có tính mới và có góc độ tiếp cận riêng, không trùng lặp với các công trình đã công bố.

8. Kết cấu của luận văn

Đề tài “Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo pháp luật Việt Nam qua thực tiễn tại Thành phố Hồ Chí Minh” được kết cấu gồm ba phần gồm: Phần mở đầu, Phần nội dung và Phần kết luận. Ở phần nội dung, luận văn triển khai với ba chương:

Chương 1. Một số vấn đề lý luận cơ bản của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
Chương 2. Thực thi pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại Thành phố Hồ Chí Minh
Chương 3. Giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh Luận văn: Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với tài sản đất.

CHƯƠNG 1. MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN CỦA PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT

1.1. Quyền sử dụng đất và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

1.1.1. Quyền sử dụng đất trong chế độ sở hữu toàn dân về đất đai

Quan hệ pháp luật đất đai, quan hệ sở hữu, xác định chủ sở hữu đất đai và chế độ sở hữu luôn là vấn đề quan trọng vì nó (đất đai) không chỉ là tư liệu sản xuất không thể thiếu của quá trình phát triển, mà còn có ý nghĩa quyết định đến việc khai thác giá trị của đất đai cho các mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội mỗi quốc gia. Nói cách khác, xác định, lựa chọn chế độ sở hữu đất đai một mặt liên quan đến yếu tố sở hữu mặt khác quyết định đến khai thác giá trị thương mại của đất đai phục vụ cho các hoạt động sản xuất, kinh doanh cũng như phát triển thị trường bất động sản.

Sở hữu đất đai có liên quan trực tiếp đến quyền, lợi ích hợp pháp của mọi tổ chức, cá nhân, là phương tiện để thực hiện mục đích khác nhau từ mục đích của nhà nước (để quản lý, để kiểm soát khi cần thiết) đến mục đích của chủ sở hữu (để thực hiện các quyền) cũng như của các chủ thể khác có liên quan trên thị trường giao dịch Quyền sử dụng đất. Có thể khẳng định, sai lầm trong xác định mục đích sở hữu chắc chắn sẽ dẫn đến sai lầm trong xác định hình thức sở hữu cũng như phương thức tổ chức thực hiện quyền sở hữu như một hệ quả tất yếu. Chính vì thế, tác giả Phạm Văn Võ cho rằng: “tiêu chí khách quan nhất trong đánh giá sự đúng đắn mục đích của chế độ sở hữu là phải tìm cho được tài sản những người chủ thực sự gắn bó với nó bằng quyền lợi và nghĩa vụ mà không phải là mang quyền sở hữu tài sản đến cho những người chủ danh nghĩa và trừu tượng, phát huy tối đa tiềm năng của nó và bảo đảm quyền và lợi ích chính đáng của tổ chức, cá nhân” [34, tr.15-16]. Ở góc độ này, “pháp luật là phương thức để duy trì chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai trong nền kinh tế thị trường” [20, tr.26]. Điều này đặt ra đòi hỏi phải xây dựng cơ chế thực thi chế độ sở hữu toàn dân càng rõ ràng càng tốt, bởi nếu không các quyền tài sản đối với đất đai có thể bị lợi ích nhóm chi phối, trong đó có hiện tượng lạm dụng quyền chủ sở hữu đối với đất đai để trục lợi cá nhân thông qua việc thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu đất đai của những người được trao quyền định đoạt đất đai.

Quyền sử dụng đất là vấn đề khoa học pháp lý còn nhiều tranh luận và chưa có quan niệm thống nhất. Về vấn đề này, tác giả Nguyễn Thành Luân cho rằng, quan niệm “Quyền sử dụng đất là nội dung được tách ra từ sở hữu toàn dân hoặc quan niệm quyền sử dụng đất là một loại quyền tài sản đơn thuần sẽ không cho phép làm rõ mối quan hệ giữa quyền sử dụng đất với quyền sở hữu toàn dân về đất đai, hạn chế trong việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của chủ thể người sử dụng đất, từ đó đề xuất nên coi quyền sử dụng đất là một vật quyền hạn chế là do quyền sử dụng đất là quyền phái sinh, phụ thuộc và không vĩnh viễn từ quyền sở hữu toàn dân về đất đai” [19]. Luận văn: Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với tài sản đất.

Tác giả Phạm Duy Nghĩa thì nhấn mạnh, về mặt lý luận, “quyền tài sản có thể hiểu là cách ứng xử của con người đối với nhau liên quan đến tài sản khan hiếm, là sự thể hiện trên thực tế mối quan hệ giữa con người với nhau đối với tài nguyên khan hiếm. Bản chất của quyền tài sản là sự phân chia giới hạn kiểm soát tài nguyên khan hiếm” [24, tr.146-147]. Đối với Quyền sử dụng đất tính khan hiếm xuất phát ở khía cạnh quyền sử dụng đất chỉ “tồn tại khi thửa đất gắn liền với nó tồn tại trên thực tế” [30, tr.39], luôn có giới hạn về diện tích và không thể tái tạo hoặc thay thế.

Quyền sử dụng đất theo quan điểm của tác giả Viên Thế Giang (2023) “là phương thức nhận diện quyền của người sử dụng đất, để phân biệt (một cách tương đối) với quyền sở hữu đất đai của toàn dân và quyền đại diện toàn dân để thực hiện quyền của chủ sở hữu đối với đất đai. Ngoài ý nghĩa trên, khái niệm quyền sử dụng đất còn là dấu hiệu nhận diện giá trị của quyền sử dụng đất trong các giao dịch đất đai thông qua giá đất, chế độ tài chính của người sử dụng đất… Theo sự phát triển của nền kinh tế thị trường, giá trị quyền sử dụng đất đã trở thành hàng hoá trên thị trường và do đó, nhận diện đúng bản chất của quyền sử dụng đất có ý nghĩa quyết định đến khả năng khai thác tối đa các giá trị quyền sử dụng đất của người sử dụng đất” [13, tr.27]. Cũng theo tác giả này, Quyền sử dụng đất có các đặc điểm quan trọng sau:

Quyền sử dụng đất phái sinh từ quyền sở hữu đất đai. Có thể thấy rằng, “căn cứ, hình thức làm phát sinh và chấm dứt quyền sử dụng đất là do pháp luật đất đai quy định. Bên cạnh đó, những quyền năng chung của quyền sử dụng đất như: được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất; được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình và những quyền năng riêng của quyền sử dụng đất phụ thuộc vào loại đất cụ thể và hình thức làm phát sinh quyền sử dụng đất như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất … cũng đều do pháp luật đất đai quy định rõ ràng, cụ thể” [19]. Quyền sử dụng đất bị giới hạn trong thời hạn sử dụng đất đối với từng loại đất cụ thể. Theo đó, Quyền sử dụng đất của các chủ thể sẽ bị chấm dứt trong trường hợp khi hết thời hạn sử dụng đất mà không được Nhà nước gia hạn. Luận văn: Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với tài sản đất.

Nội dung quyền sử dụng đất liên quan đến khai thác giá trị Quyền sử dụng đất. “Người sử dụng đất có quyền tự mình khai thác công dụng từ đất hoặc được thực hiện các giao dịch đối với quyền sử dụng đất của mình, như mua bán, trao đổi, tặng cho, thế chấp, để lại thừa kế…” theo quy định của Luật Đất đai và BLDS. Điều 54 Hiến pháp năm 2013 quy định: “…Người sử dụng đất được chuyển Quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của luật. Quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ”. Khoản 1 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định:“Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng Quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này”. Như vậy, Quyền sử dụng đất trở thành đối tượng của giao dịch – là một loại tài sản. Những quy định trên đã dẫn đến hai cách hiểu không thống nhất: Điều 54 Hiến pháp quy định người sử dụng đất có quyền “chuyển nhượng” Quyền sử dụng đất, thực hiện quyền, nghĩa vụ theo quy định của Luật, còn Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định cụ thể người sử dụng đất có quyền “chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất”. Cách hiểu thứ nhất là, theo quy định của Điều 54 Hiến pháp năm 2013 thì “quyền chuyển nhượng Quyền sử dụng đất bao gồm quyền thực hiện tất cả các giao dịch nhằm mục đích chuyển dịch Quyền sử dụng đất cho chủ thể khác”. Với cách hiểu này, chuyển nhượng Quyền sử dụng đất không bao gồm thế chấp Quyền sử dụng đất. Cách hiểu thứ hai, theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 thì chuyển nhượng chỉ là một loại giao dịch về Quyền sử dụng đất trong số các giao dịch về Quyền sử dụng đất.

Quyền sử dụng đất là hàng hoá trên thị trường bất động sản. Khi Quyền sử dụng đất được coi là một loại tài sản được đưa vào để giao dịch, để kinh doanh thì Quyền sử dụng đất lúc này lại trở thành một loại hàng hóa. Hoạt động kinh doanh đối với hàng hóa Quyền sử dụng đất này cũng chịu sự điều tiết chung của thị trường. Quyền sử dụng đất trở thành một loại hàng hóa, là bộ phận cấu thành thị trường bất động sản. Quyền sử dụng đất là một trong các loại hàng hóa trong thị trường bất động sản. Giá cả của Quyền sử dụng đất được điều tiết bởi cung – cầu của thị trường. Giá trị của Quyền sử dụng đất xác định theo giá đất, phụ thuộc vào loại đất, diện tích, vị trí của mảnh đất. Với tư cách là một loại hàng hóa, người sử dụng đất có thể tiếp cận Quyền sử dụng đất thông qua hai thị trường: “thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp”. Trong thị trường sơ cấp, chủ sử dụng đất nhận Quyền sử dụng đất do được Nhà nước giao, cho thuê hoặc công nhận Quyền sử dụng đất. Trong thị trường thứ cấp, người sử dụng đất có nhiều cách thức tiếp cận Quyền sử dụng đất hơn, bao gồm: mua, nhận góp vốn bằng Quyền sử dụng đất, thuê lại từ người sử dụng đất khác. Tuy nhiên, cần phải hiểu rằng, Quyền sử dụng đất với tư cách là một loại hàng hóa có phạm vi hẹp hơn rất nhiều so với Quyền sử dụng đất là một loại tài sản. Bởi vì Quyền sử dụng đất chỉ được coi là hàng hóa khi nó được đưa vào giao dịch trong thị trường. Lúc này, Quyền sử dụng đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng, Quyền sử dụng đất trồng lúa trong nhiều trường hợp không được coi là hàng hóa. Bởi vì, đối với các loại Quyền sử dụng đất này, pháp luật đất đai rất hạn chế trong việc cho phép chủ thể thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất.

1.1.2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Luận văn: Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với tài sản đất.

Ở khía cạnh lịch sử, thuật ngữ “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” được sử dụng lần đầu trong Luật Đất đai năm 1987 và tiếp tục được sử dụng trong Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành, cũng như được nhiều tài liệu, công trình nghiên cứu giải thích. Bản chất pháp lý của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý do Nhà nước cấp cho người sử dụng đất nhằm xác nhận tính hợp pháp của Quyền sử dụng đất của họ. Theo khoản 16 Điều 3

2013: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo giải thích của Từ điển Luật học là “Giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất”[35, tr.302]. Về bản chất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp. Hiện Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Bộ Tài nguyên và môi trường phát hành thống nhất theo một mẫu và được áp dụng trên phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Hiện nay, việc đăng ký cũng như vấn đề về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là vấn đề rất cấp thiết để xác định quyền và nghĩa vụ của các chủ sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và thông qua đó, Nhà nước có thể quản lý chặt chẽ quỹ đất đai của quốc gia. Điều này cũng giúp người dân yên tâm sản xuất, đầu tư phát triển trên mảnh đất đó. là một loại giấy tờ do cơ quan nhà nước có thẩm

quyền – được pháp luật quy định – (đó là Bộ Tài nguyên và môi trường) chịu trách nhiệm phát hành thống nhất trong phạm vi cả nước. Giấy này được Nhà nước cấp cho người sử dụng đất, sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất khi họ đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật.

Từ quy định của Luật Đất đai, tác giả luận văn cho rằng, các đặc điểm của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm:

Thứ nhất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là sự đảm bảo quan trọng của Nhà nước cho người sử dụng đất. Giấy chứng nhận là căn cứ để xác định ai là người có Quyền sử dụng đất, ai là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất theo thông tin tại trang bìa hoặc trang ghi thông tin biến động. Luận văn: Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với tài sản đất.

Thứ hai, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là điều kiện thực hiện các quyền và lợi ích hợp pháp của mình theo quy định của pháp luật như: “quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp Quyền sử dụng đất; góp vốn bằng Quyền sử dụng đất”.

Thứ ba, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là điều kiện để người sử dụng đất được Nhà nước bồi thường thiệt hại về đất và tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Khoản 1, Điều 75 Luật Đất đai năm 2013.

Thứ tư, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở pháp lí để khi có tranh cấp về Quyền sử dụng đất sẽ được Tòa án nhân dân giải quyết tranh chấp đất đai.

Thực tế cho thấy, hiện nay tồn tại nhiều loại giấy tờ khác nhau về Quyền sử dụng đất, các loại giấy tờ này có nguồn gốc và giá trị pháp lý khác nhau nên việc nhận diện chúng có ý nghĩa quan trọng, đặc biệt là trong xác định quyền của những người đang nắm giữ các loại giấy tờ này. Theo tác giả Nguyễn Thị Oanh, có thể kể ra một số loại giấy tờ sau:

“– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hay còn gọi là sổ đỏ), mẫu giấy này chỉ áp dụng cấp cho Quyền sử dụng đất, được cấp theo quy định của Luật Đất đai năm 1987 và Luật Đất đai năm 1993 do Tổng cục Quản lý ruộng đất (nay là BTNMT) cấp.

Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và Quyền sử dụng đất ở (gọi là sổ hồng), mẫu giấy này cấp theo Nghị định số 60/2004/NĐ-CP ngày 5/7/1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà ở và Quyền sử dụng đất ở tại đô thị được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Quyền sử dụng đất ở, mẫu giấy này do Bộ Xây dựng phát hành. Theo đó, đất nông nghiệp, lâm nghiệp và đất ở tại nông thôn vẫn tiếp tục sử dụng mẫu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ).

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (gọi là sổ đỏ), giấy này được cấp theo Khoản 4, Điều 48 Luật Đất đai năm 2003. Để khắc phục hạn chế việc tồn tại nhiều Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do các Cơ quan nhà nước khác nhau ban hành gây khó khăn cho công tác Quản lý nhà nước về đất đai cũng như gây cản trở người sử dụng đất khi thực hiện các quyền do pháp luật quy định, Luật Đất đai năm 2003 quy định: Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thống nhất cho mọi loại đất (Khoản 1, Điều 48). Luận văn: Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với tài sản đất.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và các tài sản trên đất, đây là loại giấy tờ được quy định tại Nghị định số 88/2009/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 19/10/2009 về Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Với mẫu này, Nghị định đã quy định một mẫu giấy thống nhất cho tất cả các loại động sản vào một loại giấy chứng nhận chung cho cả nhà và đất. Mẫu giấy này do BTNMT phát hành.

Mẫu giấy chứng nhận đang được sử dụng hiện hành với tên gọi “giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”, được cấp theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 với nhiều điểm kế thừa Luật Đất đai năm 2003 và nội dung tại một số Nghị định. Theo đó, Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 đã sử dụng khái niệm “giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất” thay thế cho khái niệm “giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” để phù hợp với mục tiêu quản lý thống nhất không chỉ đối với Quyền sử dụng đất mà còn là cả các tài sản khác gắn liền với đất. Theo quy định tại khoản 2 Điều 97 Luật Đất đai năm 2013, “các loại Giấy chứng nhận đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng trước ngày 10/12/2009 vẫn có giá trị pháp lý và không phải đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp người có nhu cầu cấp đổi thì được đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.

Như vậy, với quy định trên ngoài việc tạo điều kiện cho người sử dụng đất còn giúp Nhà nước dễ dàng hơn trong công tác quản lý, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người có Quyền sử dụng đất và các chủ thể khác có liên quan thông qua việc hợp nhất các loại giấy tờ về nhà đất, áp dụng chung cho tất cả các trường hợp sử dụng đất.

1.2. Một số vấn đề lý luận cơ bản về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất Luận văn: Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với tài sản đất.

1.2.1. Cấp giấy chứng nhận quyền sử đất và tài sản gắn liền với đất – công cụ quản lý nhà nước về đất đai

Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất như đã đề cập, là một biểu hiện của việc thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai của Nhà nước. Điều này có nghĩa là không phải bất cứ tổ chức, cá nhân nào cũng có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà theo quy định của pháp Luật Đất đai chỉ có cơ quan thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai có thẩm quyền mới được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Các cơ quan này bao gồm: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và Ủy ban nhân dân cấp huyện. Hơn nữa, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải theo trình tự, thủ tục, thẩm quyền, điều kiện, đối tượng,… được pháp luật quy định rất chặt chẽ. Điều đó có nghĩa là, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là hoạt động của Cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhằm công nhận Quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất thông qua việc trao cho họ một chứng thư pháp lý có tên gọi là “Giấy chứng nhận quyền sử dung đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”. Thông qua hoạt động cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Nhà nước phân loại được các đối tượng sử dụng đất thành: “người sử dụng đất hợp pháp” và “người sử dụng đất chưa hợp pháp”. Qua đó, giúp Nhà nước có thể nắm được hiện trạng sử dụng đất và đưa ra các chính sách quản lý đất đai có hiệu quả hơn góp phần nâng cao tính lành mạnh của thị trường bất động sản.

Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là công cụ quản lý nhà nước về đất đai, cụ thể:

Thứ nhất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là cơ sở quan trọng giúp Nhà nước xây dựng, điều chỉnh chính sách đất đai, cũng như thực hiện nội dung Quản lý nhà nước về đất đai. Thông qua hoạt động này (QLNN về đất đai), Nhà nước có thể nắm bắt thông tin về tình hình sử dụng đất đai, cùng với các thông tin sử dụng đất của vợ chồng, từ đó phân tích, đánh giá việc thực hiện chính sách đất đai; kịp thời đưa ra những điều chỉnh, bổ sung về chiến lược quản lý và sử dụng đất có hiệu quả. Luận văn: Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với tài sản đất.

Thứ hai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất giúp Nhà nước theo dõi và kiểm soát các giao dịch đất đai của người sử dụng đất, nhằm minh bạch và công khai hóa thị trường bất động sản. Trong thực tế đang tồn tại hai loại giao dịch về đất đai, đó là giao dịch hợp pháp và giao dịch bất hợp pháp. Những giao dịch bất hợp pháp tạo ra những “cơn sốt đất ảo”, ảnh hưởng lớn tới thị trường bất động sản. Vì vậy, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho Quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng được xem như một cơ chế được Nhà nước đề ra để nhằm xác lập hành lang an toàn pháp lý cho các cơ quan Quản lý nhà nước với người sử dụng đất và giữa những người sử dụng đất với nhau.

Thứ ba, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là phương thức để tách biệt rõ hơn giữa “cơ quan thực hiện quản lý nhà nước về đất đai” với “cơ quan nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu”; qua đó, tiếp tục có những chính sách để hoàn thiện quyền và trách nhiệm của Nhà nước về Quản lý nhà nước đối với đất đai. Có thể thấy, nội dung quan trọng của Quản lý nhà nước về đất đai chính là phân định rõ vai trò, chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và trách nhiệm của các Cơ quan nhà nước thực hiện chức năng “quản lý nhà nước” về đất đai, tách biệt với việc thực hiện chức năng “đại diện chủ sở hữu”. Thực tế cho thấy, nếu không phân định rõ “cơ quan thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu” với “cơ quan thực hiện quản lý nhà nước về đất đai” dẫn đến việc có những nội dung quy định chưa phù hợp về quyền của các Cơ quan nhà nước, thẩm quyền về quản lý đất đai rất lớn nhưng trách nhiệm của các tổ chức và cá nhân được giao lại không tương xứng, còn chung chung, không đủ cụ thể; cơ chế quản lý các loại đất chưa đủ rõ ràng, chặt chẽ; phân cấp quản lý đất đai chưa hợp lý; cơ chế và quy trình quản lý còn nhiều bất cập; kỷ cương không nghiêm; thiếu cơ chế kiểm tra giám sát có hiệu quả đối với các Cơ quan nhà nước thực thi nhiệm vụ Quản lý nhà nước về đất đai.

Thứ tư, trên thực tế, “đất đai là lĩnh vực tiềm ẩn nguy cơ tham nhũng cao nhất ở Việt Nam; trong lĩnh vực này thì cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lại là một trong nhóm có nguy cơ tham nhũng, tiêu cực hàng đầu”². Để phòng, chống và xử lý các hiện tượng tham nhũng tiêu cực trong cấp, chỉnh sửa và thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cần thiết phải có chế tài pháp lý đủ sức răn đe bằng việc xây dựng các quy định pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Do đó, cấp QCNQSDĐ là cơ sở pháp lý xác nhận việc trao Quyền sử dụng đất cho người sử dụng mà quyết định trao Quyền sử dụng đất cho người sử dụng là một hình thức thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai của Nhà nước. Tuy nhiên, không phải bất cứ Cơ quan nhà nước nào cũng có quyền thực hiện vai trò đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai trong việc trao Quyền sử dụng đất cho người sử dụng và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

1.2.2. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất – một quyền của người sử dụng đất cần được tôn trọng và bảo đảm Luận văn: Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với tài sản đất.

Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất nhằm xác lập điều kiện để người sử dụng đất thực hiện chuyển Quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, là căn cứ pháp lý để người sử dụng đất tự bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình,… Do tính chất quan trọng của hoạt động cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên rất cần thiết phải có hành lang pháp lý cho hoạt động này.

Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là đảm bảo pháp lý để người sử dụng đất yên tâm khai thác, đầu tư lâu dài trên đất. Trong một thời gian với nền kinh tế kế hoạch hóa, tập trung quan liêu bao cấp đất đai đã không được thừa nhận có giá. Chỉ đến khi nền kinh tế đất nước được chuyển sang nền kinh tế thị trường thì đất đai mới được trả lại những giá trị ban đầu vốn có của nó. Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Tuy nhiên, trên thực tế, Nhà nước không trực tiếp chiếm hữu, sử dụng đất mà giao đất, cho thuê đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Vì vậy, để giải phóng mọi năng lực sản xuất của người lao động và làm cho người sử dụng đất yên tâm, gắn bó lâu dài với đất đai thì Nhà nước phải có cơ chế pháp lý bảo hộ Quyền sử dụng đất của người sử dụng thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Chỉ người có Quyền sử dụng đất hợp pháp mới được thực hiện các giao dịch về Quyền sử dụng đất.

Vấn đề vừa nêu là hợp lý vì đất sử dụng hợp pháp có nghĩa là có đầy đủ, rõ ràng thông tin về nguồn gốc, diện tích, hình thể, mục đích sử dụng và chủ sử dụng đất… thì mới được đem ra trao đổi trên thị trường nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người nhận chuyển nhượng, người thuê do họ phải bỏ ra một khoản tiền không nhỏ cho người sử dụng đất để được quyền tiếp cận, sử dụng đất đai. Tuy nhiên, do việc quản lý và sử dụng đất ở nước ta qua các thời kỳ rất phức tạp cùng với việc cơ sở dữ liệu, thông tin về đất đai chưa đầy đủ, hoàn thiện nên thực tế cho thấy việc xác định tính hợp pháp của người sử dụng đất rất khó khăn. Việc người sử dụng đất được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ là cơ sở pháp lý để xác định họ là người sử dụng đất hợp pháp một cách dễ dàng hơn, cụ thể là: Luận văn: Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với tài sản đất.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở pháp lý để người sử dụng đất thực hiện đầy đủ các quyền năng mà pháp luật đất đai quy định. Chỉ người có Quyền sử dụng đất hợp pháp mới được thực hiện các giao dịch về Quyền sử dụng đất. Đất sử dụng hợp pháp, như vừa phân tích, có nghĩa là có đầy đủ, rõ ràng thông tin về nguồn gốc, diện tích, hình thể, mục đích sử dụng và chủ sử dụng đất…thì mới được đem ra trao đổi trên thị trường nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người nhận chuyển nhượng, người thuê do họ phải bỏ ra một khoản tiền không nhỏ cho người sử dụng đất để được quyền tiếp cận, sử dụng đất đai. Tuy nhiên, do việc quản lý và sử dụng đất ở nước ta qua các thời kỳ rất phức tạp cộng với việc cơ sở dữ liệu, thông tin về đất đai chưa hoàn thiện, đầy đủ nên trên thực tế việc xác định tính hợp pháp của người sử dụng đất rất khó khăn. Nay với việc người sử dụng đất được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ là cơ sở pháp lý để xác định họ là người sử dụng đất hợp pháp một cách dễ dàng hơn.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những điều kiện để người sử dụng đất được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Điều 75 Luật Đất đai năm 2013 quy định, một trong những điều kiện để người sử dụng đất được “bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng” là họ phải có “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” hoặc “giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”. Theo đó, người không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng không được bồi thường mà chỉ có thể được xem xét hỗ trợ một phần thiệt hại.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những căn cứ pháp lý để người sử dụng đất tự bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Theo Điều 166 Luật Đất đai năm 2013 thì một trong những quyền chung của người sử dụng đất là “được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình” (khoản 5). Như vậy, người sử dụng đất hợp pháp khi bị người khác xâm phạm quyền và lợi ích hợp pháp của mình thì có quyền khiếu nại, tố cáo, khởi kiện yêu cầu các Cơ quan nhà nước có thẩm quyền bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình; ngoài ra, họ phải chứng minh trước các cơ quan nhà nước, mình là người sử dụng đất hợp pháp. Vì vậy, cơ sở pháp lý để xác định quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân là hợp pháp khi họ được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Luận văn: Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với tài sản đất.

1.2.3. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất – hệ thống trình tự, thủ tục, giấy tờ pháp lý và bảo đảm thị trường bất động sản minh bạch

Trên phương diện lý luận, pháp luật đất đai nước ta tiếp cận lý thuyết về vật quyền (quyền đối với vật) trong quy định các quyền của người sử dụng đất. Mặc dù, như đã đề cập, đất đai không thuộc sở hữu của người sử dụng đất mà thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu song khi được giao đất, cho thuê đất, công nhận Quyền sử dụng đất ổn định lâu dài; họ cũng có những quyền năng nhất định đối với đất đai bao gồm: “quyền chiếm hữu, quyền quản lý, quyền sử dụng và được chuyển quyền sử dụng đất”. Điều này đảm bảo cho người sử dụng đất có sự chủ động, tự do nhất định trong việc sử dụng đất, khuyến khích họ đầu tư, bồi bổ, cải tạo, nâng cao hiệu quả sử dụng đất đai.

Như vậy, rõ ràng quyền của người sử dụng đất đối với đất đai phải được Nhà nước bảo đảm về mặt pháp lý thì họ mới yên tâm gắn bó lâu dài với đất đai và có sự đầu tư lớn vào đất đai. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là sự công nhận và bảo hộ về mặt pháp lý của Nhà nước đối với quyền tài sản của người sử dụng đất trong lĩnh vực đất đai. Nói cách khác, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ pháp lý để người sử dụng đất yên tâm và mạnh dạn hơn khi đầu tư cũng như sử dụng thửa đất của mình. Bên cạnh đó Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn là tài sản để người sử dụng thực hiện các giao dịch bất động sản như: “chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn,… bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở”. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là kết quả hay là sản phẩm “đầu ra” của quá trình kê khai, đăng ký đất đai, điều tra, đo đạc, khảo sát, thống kê đất đai, lập bản đồ địa chính. Điều này cho thấy, cấp GCNQSDĐ và tài sản gắn liền với đất là công việc rất phức tạp, phải trải qua nhiều quy trình. Luận văn: Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với tài sản đất.

Để có thể cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cho một chủ thể sử dụng đất, các Cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải tiến hành thực hiện các công việc như: “thẩm tra hồ sơ, xác định rõ nguồn gốc sử dụng đất, hiện trạng sử dụng đất; diện tích đất, chủ sử dụng đất, mục đích sử dụng đất; xác định rõ ranh giới, vị trí, hình thể thửa đất, tọa độ gốc cũng như tính ổn định lâu dài của việc sử dụng đất…” nhằm đảm bảo sự chính xác, khách quan và không có sự tranh chấp về đất đai với các chủ sử dụng đất lân cận. Trên cơ sở xác minh, thu thập đầy đủ các thông tin về thửa đất thì Cơ quan nhà nước có thẩm quyền mới có cơ sở để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhằm xác định tính hợp pháp của việc sử dụng đất cho một chủ thể. Do đó, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là kết quả cuối cùng của một loạt các thao tác nghiệp vụ của quá trình kê khai, đăng ký đất đai, điều tra, đo đạc, khảo sát, thống kê đất đai, lập bản đồ địa chính.

Thực tiễn cho thấy, một trong những lý do khiến thị trường bất động sản (trong đó có thị trường quyền sử dụng đất) ở nước ta tính công khai, minh bạch còn thấp là do tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chậm. Hiện nay, nước ta chưa hoàn thành công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho mọi đối tượng sử dụng đất. Điều này có nguyên nhân là hệ thống pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa đầy đủ, hoàn chỉnh, đồng bộ, thậm chí còn có một số quy định mâu thuẫn, chồng chéo hoặc thiếu rõ ràng, cụ thể. Hoặc có không ít quy định lạc hậu, bất cập và không phù hợp với thực tiễn. Điều này đặt ra yêu cầu cần phải sửa đổi, hoàn thiện hệ thống pháp luật này thông qua việc xây dựng và ban hành các quy định mới nhằm xóa bỏ “khoảng trống” hoặc “lỗ hổng”, thay thế các quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lạc hậu không còn phù hợp.

1.3. Điều chỉnh pháp luật đối với hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất Luận văn: Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với tài sản đất.

1.3.1. Bản chất của điều chỉnh pháp luật đối với hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

Về lý luận, cơ chế điều chỉnh pháp luật là sự thể hiện ra bên ngoài nhận thức của các chủ thể chịu sự tác động của pháp luật nhằm đạt được mục tiêu đề ra khi ban hành pháp luật. Cơ chế điều chỉnh pháp luật đối với Cơ quan nhà nước bao gồm việc thực hiện chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn do pháp luật quy định; thực hiện các thủ tục pháp lý cần thiết (trong đó quan trọng và phổ biến nhất là thủ tục hành chính và thủ tục tố tụng tại Tòa án nhân dân) để bảo vệ quyền cho tổ chức, cá nhân; hỗ trợ tổ chức, cá nhân khi thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình trong mối tương quan với nhà nước. Cơ chế điều chỉnh pháp luật đối với tổ chức, cá nhân nhấn mạnh tới việc ghi nhận và bảo đảm thực thi quyền, hỗ trợ thực hiện nghĩa vụ pháp lý theo quy định của pháp luật, bảo vệ quyền lợi của tổ chức, cá nhân khi bị xâm phạm trong phạm vi thẩm quyền được giao.

Về ngữ nghĩa, điều chỉnh theo từ điển tiếng Việt là “sửa đổi, sắp xếp lại ít nhiều cho đúng hơn, cân đối hơn” [37, tr.419], còn cơ chế được hiểu là “cách thức theo đó một quá trình được thực hiện” [37, tr.285]. Từ điển bách khoa Việt Nam giải nghĩa “điều chỉnh pháp luật là việc nhà nước dùng pháp luật, dựa vào pháp luật để điều chỉnh các quan hệ xã hội, tác động theo những hướng nhất định vào các quan hệ xã hội. Điều chỉnh pháp luật là hoạt động của nhà nước thể hiện trong việc định ra luật, ban hành pháp luật để đáp ứng nhu cầu mà pháp luật cần điều chỉnh. Đặc điểm của điều chỉnh pháp luật là sự tác động trực tiếp bằng pháp luật của nhà nước vào hành vi của con người trong các quan hệ xã hội theo những định hướng nhất định. Điều chỉnh pháp luật là phương pháp chủ yếu và phổ biến để nhà nước quản lý xã hội, đưa các quá trình xã hội vào những trật tự và trình tự nhất định trên cơ sở các điều kiện khách quan và chủ quan” [18]. Luận văn: Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với tài sản đất.

Theo từ điển Luật học, cơ chế điều chỉnh pháp luật được hiểu là hệ thống các phương tiện, cách thức pháp lý, thông qua đó, pháp luật thực hiện sự tác động lên hành vi có ý chí của chủ thể pháp luật (cá nhân, cơ quan tổ chức). Mỗi cơ chế điều chỉnh pháp luật có môi trường hoạt động riêng và hiệu quả của cơ chế điều chỉnh pháp luật phụ thuộc nhiều vào môi trường chính trị, kinh tế, văn hóa của xã hội như ý thức pháp luật của cá nhân và xã hội, tính ổn định của chế độ chính trị, xã hội, truyền thống văn hóa pháp luật của quốc gia, dân tộc… Cơ chế điều chỉnh pháp luật được xác định thông qua các yếu tố^[2]: “Xác định địa vị, tư cách pháp lý của chủ thể pháp luật; Xác định các sự kiện của đời sống xã hội mang tính pháp lý và được gọi là sự kiện pháp lý; Xác định mô hình cho các quan hệ pháp luật thể hiện thành các quy phạm pháp luật; Xác định các biện pháp bảo vệ về mặt pháp luật và hình thức trách nhiệm pháp lý. Tùy thuộc vào tính chất, nội dung của phương pháp điều chỉnh pháp luật, tức là cách thức mà ý chí của nhà lập pháp, lập quy sử dụng để tác động lên hành vi ý chí của các chủ thể pháp luật mà cơ chế điều chỉnh pháp luật có thể trở nên đơn giản hay phức tạp. Đây chính là phương diện quan trọng bậc nhất xác định tính chất của cơ chế điều chỉnh pháp luật: cho phép, cấm đoán, lệnh phải làm, tạo điều kiện vật chất bảo đảm thực hiện, tuân thủ, chấp hành; Sự thực hiện quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia vào quan hệ pháp luật”.

Điều chỉnh pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là một bộ phận hoặc một lĩnh vực của pháp luật đất đai nhằm xác định trình tự, thủ tục, giấy tờ, điều kiện để thực hiện hoạt động cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Từ thực tiễn điều chỉnh pháp luật đối với hoạt động cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho thấy, pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuộc nhóm pháp luật công. Nó bao gồm các quy phạm pháp luật (QPPL) do Nhà nước ban hành nhằm điều chỉnh những quan hệ xã hội giữa một bên là “cơ quan nhà nước có thẩm quyền” với bên kia là “tổ chức, hộ gia đình, cá nhân” với tư cách là người sử dụng đất hoặc giữa các Cơ quan nhà nước với nhau trong việc cấp, chỉnh sửa và thu hồi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

Đây là nhóm quan hệ xã hội thể hiện sự bất bình đẳng về địa vị pháp lý giữa các bên. Tính quyền uy – phục tùng được thể hiện rõ nét; theo đó, Cơ quan nhà nước có thẩm quyền có quyền ban hành mệnh lệnh và người sử dụng đất có nghĩa vụ chấp hành mệnh lệnh đó. Như vậy, việc cấp, chỉnh sửa, thu hồi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phụ thuộc phần lớn vào ý chí chủ quan của Cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Khi người sử dụng đất có nhu cầu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thể hiện trong đơn xin cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì phải làm hồ sơ theo quy định của pháp luật. Hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bao gồm đơn xin cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) được gửi Cơ quan nhà nước có thẩm quyền thẩm tra, xem xét và nếu đáp ứng các điều kiện do pháp luật quy định sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Luận văn: Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với tài sản đất.

Về tính chất, pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm các Quy phạm pháp luật vừa mang tính pháp lý vừa mang tính kỹ thuật, nghiệp vụ. Tính pháp lý thể hiện, các quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành theo đúng quy định về thể thức, thời gian, thẩm quyền và trình tự, thủ tục của Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2015, sửa đổi 2020. Tính kỹ thuật nghiệp vụ thể hiện, chiếm số lượng đáng kể các quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không chỉ do Cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành và mang tính bắt buộc chung được đảm bảo bằng sức mạnh cưỡng chế của Nhà nước mà còn là các quy phạm mang tính kỹ thuật, nghiệp vụ. Đây là các quy phạm đề cập đến định mức, phương pháp đo vẽ, lập bản đồ địa chính, bản đồ giải thửa, in ấn mẫu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hướng dẫn việc trích lục sơ đồ thửa đất trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

1.3.2. Nội dung pháp luật điều chỉnh quan hệ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

Pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất bao gồm các quy định về nội dung Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (quy định về nội dung) và các quy định về trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (quy định về hình thức). Theo đó, các quy định về nội dung Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm: “quy định về căn cứ, nguyên tắc, điều kiện, đối tượng, thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; quy định về mẫu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quy định về nghĩa vụ tài chính khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”. Các quy định về trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm: “quy định về hồ sơ, mẫu đơn xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; quy định về các bước thực hiện xét duyệt hồ sơ, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; quy định về trình tự ghi các thông tin trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sửa chữa các thông tin trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quy định về trình tự, thủ tục thu hồi”. Từ các quy định trên, có thể khái quát nội dung pháp luật cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên các điểm cơ bản sau:

Các Quy phạm pháp luật về nội dung Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nhóm này bao gồm các quy định về đối tượng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; nguyên tắc, căn cứ và điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; quy định về hiệu đính, chỉnh sửa thông tin ghi trong các Quy phạm pháp luật về nội dung Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Các Quy phạm pháp luật về trình tự, thủ tục cấp, chỉnh sửa và thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nhóm này bao gồm các quy định về các bước thẩm tra, xét duyệt hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; các quy định về trình tự, thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất; các quy định về trình tự, thủ tục đính chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; các quy định về trình tự, thủ tục thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Các Quy phạm pháp luật về giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nhóm này bao gồm các quy định về quyền và nghĩa vụ của người khiếu nại, tố cáo; quy định về quyền và nghĩa vụ của người bị khiếu nại, người giải quyết tố cáo; các quy định về vi phạm pháp luật về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và xử lý vi phạm pháp luật về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Kết luận chương 1 Luận văn: Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với tài sản đất.

Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là một nội dung quan trọng của quản lý nhà nước về đất đai, có ý nghĩa về kinh tế, chính trị và xã hội to lớn. Đối với người dân, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một chứng thư pháp lý để Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp. Đây là một bảo đảm pháp lý đối với quyền sử dụng đất khiến người sử dụng đất yên tâm sử dụng đất ổn định lâu dài, khuyến khích họ đầu tư bồi bổ, cải tạo nâng cao hiệu quả đất đai.

Mặt khác, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là điều kiện cần thiết để người sử dụng đất thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất do pháp luật đất đai quy định. Đối với Nhà nước, thông qua việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhằm thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai; đồng thời, giúp Nhà nước nắm bắt được hiện trạng sử dụng đất, phân loại các chủ thể sử dụng đất hợp pháp và chưa hợp pháp.

Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ra đời nhằm tạo cơ sở pháp lý cho hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đảm bảo sự bình đẳng, dân chủ, khách quan, công bằng ngăn ngừa tình trạng tham nhũng, tiêu cực, tùy tiện trong cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Đồng thời, thông qua hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cơ quan quản lý nhà nước về đất đai bảo đảm được tính minh bạch về nguồn gốc đất đai, góp phần ngăn chặn tình trạng lừa đảo trong các giao dịch đất đai ở Việt Nam. Luận văn: Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với tài sản đất.

XEM THÊM NỘI DUNG TIẾP THEO TẠI ĐÂY:

===>>> Luận văn: Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Kinh Tế, Luận Văn Thạc Sĩ, Luật