Luận văn: Hoàn thiện pháp luật về đất khi Nhà nước thu hồi đất

Chia sẻ chuyên mục Đề Tài Luận văn: Hoàn thiện pháp luật về đất khi Nhà nước thu hồi đất hay nhất năm 2025 cho các bạn học viên ngành đang làm luận văn thạc sĩ tham khảo nhé. Với những bạn chuẩn bị làm bài luận văn tốt nghiệp thì rất khó để có thể tìm hiểu được một đề tài hay, đặc biệt là các bạn học viên đang chuẩn bị bước vào thời gian lựa chọn đề tài làm luận văn thì với đề tài: Định hướng và giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật về đất khi Nhà nước thu hồi đất dưới đây chắc chắn sẽ giúp cho các bạn học viên có cái nhìn tổng quan hơn về đề tài sắp đến.

3.1. Định hướng đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách về quản lý và sử dụng đất phù hợp với thể chế phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.

3.1.1 Tăng cường sự lãnh đạo của Đảng, vai trò của các bên liên quan trong quản lý và sử dụng đất, nhất là trách nhiệm của người đứng đầu

Ngày 16/6/2022, Tổng Bí thư Nguyễn Phú Trọng đã ký ban hành Nghị quyết số 18-NQ/TW Hội nghị lần thứ 5 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII (Nghị quyết 18) về: “Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao”.

Nghị quyết số 18-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng nhằm tháo gỡ những vướng mắc trong quản lý đất đai, chỉ ra những điểm mới, đột phá trong chủ trương của Đảng và có vai trò to lớn nhằm tiếp tục hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực phát triển đất nước trong giai đoạn mới, phù hợp với lợi ích và đáp ứng nguyện vọng của đông đảo nhân dân, nhất là những người có đất bị thu hồi.

Nghị quyết định hướng nâng cao vai trò của thị trường trong quản lý và sử dụng đất; nâng cao vai trò đại diện chủ sở hữu và năng lực quản lý của Nhà nước về đất đai; kiên quyết phòng chống tham nhũng, tiêu cực trong lĩnh vực đất đai; đảm bảo hài hoà trong lợi ích giữa người dân, nhà đầu tư và Nhà nước, trong đó người dân là trung tâm và không để ai bị bỏ lại phía sau.

Thứ nhất, Nghị quyết số 18-NQ/TW khẳng định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý” và chỉ rõ tính tài sản của quyền sử dụng đất. Ngoài ra, Nghị quyết cũng định hướng mở rộng quyền tiếp cận đất đai đối với người dân và doanh nghiệp. Luận văn: Hoàn thiện pháp luật về đất khi Nhà nước thu hồi đất.

Những định hướng trên sẽ giúp cho thị trường quyền sử dụng đất trở nên linh hoạt hơn, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho việc tập trung đất đai và ứng dụng công nghệ mới trong sản xuất nông nghiệp, từ đó tăng hiệu quả sử dụng đất; khắc phục tình trạng bỏ hoang đất nông nghiệp và tâm lý “sợ mất đất” của người nông dân; tạo thuận lợi cho các doanh nghiệp trong tiếp cận đất đai; tăng tính công khai, minh bạch và hạn chế tình trạng lạm dụng, tham nhũng, tiêu cực trong quản lý, sử dụng đất.

Đối với định hướng nâng cao vai trò đại diện chủ sở hữu và năng lực quản lý của Nhà nước về đất đai, Nghị quyết số 18-NQ/TW nêu rõ ý nghĩa của sở hữu toàn dân về đất đai do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý cũng như cụ thể hoá sự thống nhất quản lý của Nhà nước về đất đai. Đặc biệt, Nghị quyết số 18-NQ/TW nêu rõ: “Nhà nước bảo đảm đủ nguồn lực để lập quy hoạch sử dụng đất và các quy hoạch ngành, lĩnh vực có sử dụng đất”.

Thứ nhất, pháp luật chưa quy định cụ thể các cơ sở pháp lý làm căn cứ xác định loại đất đối với đất không có giấy tờ về quyền SDĐ nhưng đã có quá trình sử dụng đất ổn định mà không phải do lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng trái phép, cụ thể như tại Điều 2, Nghị định số 01/2017/NĐ-CP quy định căn cứ xác định loại đất này theo hiện trạng đang sử dụng là chưa đầy đủ, có thể dẫn đến việc xác định loại đất không chính xác (hiện nay đã được thay thế bởi Nghị định số 102/2024/NĐ-CP ngày 30/07/2024). Thực tế, nhiều trường hợp hiện trạng đất đang sử dụng không phản ánh đúng loại đất do người SDĐ thay đổi hiện trạng nhiều lần mà cơ quan QLNN không kiểm soát được hoặc người SDĐ chưa có điều kiện để SDĐ đúng loại đất, nhất là trường hợp đất ở đã từng có nhà ở, nhưng nhà không còn do nhiều nguyên nhân khác nhau mà chưa làm được nhà mới.

Thứ hai, các trường hợp được bồi thường bằng đất thì đất được bồi thường phải có giá trị và giá trị sinh lợi tương đương với thửa đất bị thu hồi.

Thứ hai, Nghị quyết số 18-NQ/TW đã đặt ra yêu cầu đảm bảo hài hòa trong lợi ích giữa người dân, nhà đầu tư và Nhà nước, trong đó người dân là trung tâm, không để ai bị bỏ lại phía sau.

Phân tích những điểm mới của nội dung này, Nghị quyết yêu cầu quy định cụ thể hơn về thẩm quyền, mục đích, phạm vi thu hồi đất, điều kiện, tiêu chí cụ thể việc Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; trường hợp Nhà nước thu hồi đất mà phải tái định cư thì phải thực hiện tái định cư trước khi thu hồi đất. Đồng thời, phải đảm bảo được sinh kế cho người dân. Cụ thể là hỗ trợ người dân trong việc đào tạo nghề, tạo việc làm, tổ chức lại sản xuất.

Cùng với đó, chính sách tài chính về đất đai phải bảo đảm hài hòa trong lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư; nghiên cứu có chính sách điều tiết chênh lệch địa tô, bảo đảm công khai, minh bạch.

Thứ ba, Nghị quyết số 18-NQ/TW đưa ra định hướng: “Quy định mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang”. Luận văn: Hoàn thiện pháp luật về đất khi Nhà nước thu hồi đất.

Nhưng, đồng thời Nghị quyết cũng đặt ra yêu cầu: “Có chính sách ưu đãi thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phù hợp với lĩnh vực, địa bàn ưu đãi đầu tư; đối với hộ nghèo, đồng bào dân tộc thiểu số, gia đình người có công với cách mạng; những địa phương được quy hoạch sản xuất nhằm bảo đảm an ninh lương thực quốc gia, bảo vệ các loại rừng, nhất là rừng phòng hộ, rừng đặc dụng…”.

Bên cạnh định hướng về sớm xây dựng và hoàn thiện cơ chế, chính sách để các cá nhân, tổ chức, hộ gia đình có thể tham gia vào dự án đầu tư thông qua việc chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, Nghị quyết còn yêu cầu có quy định cụ thể việc khai thác hiệu quả quỹ đất vùng phụ cận các công trình kết cấu hạ tầng và chính sách ưu tiên cho người có đất ở bị thu hồi được giao đất hoặc mua nhà trên diện tích đất đã thu hồi mở rộng theo quy định của pháp luật; quy định về xây dựng cơ chế góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai đối với các dự án phát triển, chỉnh trang đô thị và khu dân cư nông thôn.

Thứ tư, những điểm mới lớn, đột phá tại Nghị quyết số 18-NQ/TW cũng chính là những yêu cầu lớn trong chủ trương của Đảng đối với việc hoàn thiện thể chế, chính sách về đất đai, trong đó trọng tâm là sửa đổi Luật đất đai năm 2013 và các luật khác có liên quan, đảm bảo sự thống nhất, đồng bộ.

Việc thể chế hoá chủ trương mới của Đảng về quản lý và sử dụng đất sẽ tạo ra hành lang pháp lý đồng bộ, chặt chẽ và thống nhất, bảo đảm cho Nhà nước có đầy đủ công cụ pháp lý để thực hiện quyền và nghĩa vụ đại diện chủ sở hữu, chủ thể sử dụng đất; hạn chế được tiêu cực, lạm dụng.

Những yếu tố đó cùng với việc bảo đảm hài hoà lợi ích giữa người dân, nhà đầu tư và Nhà nước trong quản lý, sử dụng đất sẽ góp phần giảm thiểu lãng phí, tiêu cực; giảm tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện liên quan đến đất đai; đất đai sẽ được sử dụng tiết kiệm, hiệu quả và bền vững hơn, qua đó góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội; bảo đảm quốc phòng, an ninh; bảo vệ môi trường và thích ứng với biến đổi khí hậu.

Thứ năm, Nghị quyết 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII cũng nêu nhiệm vụ, giải pháp trong thời gian tới là: “Đẩy mạnh chuyển đổi sổ trong lĩnh vực quản lý và sử dụng đất; bố trí nguồn lực hợp lý để xây dựng, hoàn thiện đúng tiến độ hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia; bảo đảm quản lý, vận hành, kết nối và chia sẻ thông tin tập trung, thống nhất từ Trung ương đến địa phương”. Luận văn: Hoàn thiện pháp luật về đất khi Nhà nước thu hồi đất.

Thể chế Nghị quyết số 18-NQ/TW của Đảng, định hướng hoàn thiện chính sách pháp luật của Nhà nước, cụ thể là Luật Đất đai năm 2024 đã được hoàn thiện với nhiều nội dung đổi mới quan trọng.

Nghị quyết số 18-NQ/TW của Đảng với 5 quan điểm, 3 mục tiêu, 6 nhóm giải pháp và 8 nhóm chính sách lớn trong hoàn thiện pháp luật về đất đai. Đây là cơ sở chính trị quan trọng, là kim chỉ nam, là chủ trương, định hướng chính sách cơ bản để xây dựng, hoàn thiện Luật Đất đai (sửa đổi) – Luật Đất đai (năm 2024).

Luật Đất đai là đạo luật lớn, có ý nghĩa và tầm quan trọng đặc biệt trong đời sống chính trị, kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh, BVMT; có tác động sâu rộng đến các tầng lớp Nhân dân và cộng đồng doanh nghiệp; có mối quan hệ chặt chẽ với nhiều luật khác.

Luật Đất đai (năm 2024) gồm 16 Chương, 260 Điều. So với Luật Đất đai năm 2013, Luật Đất đai (năm 2024) tăng 2 Chương (do bổ sung 1 Chương quy định về phát triển quỹ đất; tách Chương thu hồi đất, trưng dụng đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư thành 2 Chương) và có nhiều nội dung đổi mới, bảo đảm thể chế hóa theo đúng tinh thần Nghị quyết số 18-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII, đáp ứng nguyện vọng của đa số nhân dân và cộng đồng doanh nghiệp. Trong khuôn khổ bài viết sẽ trình bày một số nội dung đổi mới sau:

Thứ nhất, quyền, trách nhiệm và nghĩa vụ đối với đất đai: Thể chế hóa chủ trương, đường lối của Đảng tại Nghị quyết số 18-NQ/TW, phạm vi điều chỉnh của Luật quy định về quyền hạn và trách nhiệm của Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai, quyền và nghĩa vụ của công dân, của người sử dụng đất đối với đất đai thuộc lãnh thổ của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.

Về quyền hạn và trách nhiệm của Nhà nước, quyền và nghĩa vụ của công dân đối với đất đai, Luật Đất đai (năm 2024) đã sửa đổi, bổ sung nhằm quy định rõ trách nhiệm của các cơ quan và phân cấp thẩm quyền gắn với kiểm soát, giám sát việc thực hiện, đảm bảo quản lý thống nhất từ Trung ương đến địa phương trong quản lý đất đai; bổ sung quy định vai trò, trách nhiệm của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và các tổ chức thành viên trong quản lý và sử dụng đất; quy định cụ thể hơn trách nhiệm của Nhà nước về đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số (tại Điều 16); bổ sung quy định nhiệm vụ quản lý nhà nước trong xác định giá đất cụ thể; phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất; quản lý, khai thác hệ thống thông tin quốc gia về đất đai (tại Điều 20). Luật bổ sung 1 mục mới (Mục 3) quy định về quyền và nghĩa vụ của công dân đối với đất đai.

Về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, Luật quy định bổ sung, mở rộng quyền cho người sử dụng đất, như: Quy định nhóm người sử dụng đất gồm thành viên hộ gia đình, cá nhân; quy định quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần; bổ sung quy định cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp được nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa; bổ sung cá nhân được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng đơn vị hành chính cấp tỉnh cho cá nhân khác (Điều 47). Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quốc tịch Việt Nam, Luật quy định có đầy đủ các quyền liên quan đến đất đai như công dân Việt Nam ở trong nước. Bổ sung, hoàn thiện quy định: Bổ sung, hoàn thiện điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất gồm 5 điều kiện (khoản 1 Điều 45); đối với trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản thì ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 45 còn phải đáp ứng điều kiện khác theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở. Luận văn: Hoàn thiện pháp luật về đất khi Nhà nước thu hồi đất.

Đối với chính sách đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số, thực hiện quan điểm chỉ đạo tại Nghị quyết số 18-NQ/TW “có chính sách phù hợp để ưu tiên giao đất cho đồng bào dân tộc thiếu đất sản xuất, cùng với các cơ chế hiệu quả để ngăn chặn người dân chuyển nhượng sau khi được giao đất”, Luật Đất đai (năm 2024) đã quy định trách nhiệm của Nhà nước về đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số (Điều 16); Luật tiếp tục khẳng định Nhà nước có chính sách bảo đảm đất sinh hoạt cộng đồng cho đồng bào dân tộc thiểu số phù hợp với phong tục, tập quán, tín ngưỡng, bản sắc văn hóa và điều kiện thực tế của từng vùng. Để bảo đảm có quỹ đất thực hiện chính sách hỗ trợ đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số, Luật quy định nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện phải xác định chỉ tiêu các loại đất đảm bảo chính sách đất ở, đất sản xuất cho đồng bào dân tộc thiểu số (điểm d khoản 2 Điều 66), dự án bố trí đất ở, đất sản xuất cho đồng bào dân tộc thiểu số (điểm b khoản 3 Điều 67); quy định trường hợp thu hồi đất để thực hiện dự án bố trí đất ở, đất sản xuất cho đồng bào dân tộc thiểu số để thực hiện chính sách hỗ trợ về đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số (khoản 29 Điều 79).

Thứ hai, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất: tại Chương V của Luật đất đai 2024 đã hoàn thiện các quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nhằm nâng cao chất lượng, đảm bảo hiệu lực, hiệu quả của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Luật đã bổ sung hoàn thiện nguyên tắc lập quy hoạch sử dụng đất; đổi mới, hoàn thiện hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất gồm 3 cấp hành chính: Quốc gia, tỉnh, huyện và quy hoạch sử dụng đất quốc phòng, quy hoạch sử dụng đất an ninh.

Đổi mới nội dung quy hoạch sử dụng đất, trong đó quy định các chỉ tiêu sử dụng đất trong Quy hoạch sử dụng đất quốc gia gồm: Nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp, đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên, đất quốc phòng, đất an ninh (khoản 1 Điều 243). Quy định kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh được tích hợp trong nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh (khoản 2 Điều 65), kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh chỉ lập (riêng) đối với thành phố trực thuộc trung ương không phải lập quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh; kế hoạch sử dụng đất quốc phòng, kế hoạch sử dụng đất an ninh được quy định tích hợp trong nội dung quy hoạch sử dụng đất quốc phòng, quy hoạch sử dụng đất an ninh (khoản 2 Điều 243). Luận văn: Hoàn thiện pháp luật về đất khi Nhà nước thu hồi đất.

Phân cấp thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất quốc gia cho Chính phủ, thẩm quyền quyết định kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh cho Hội đồng nhân dân cấp tỉnh để tạo sự chủ động, linh hoạt trong điều hành của Chính phủ và các địa phương.

Thứ ba, thu hồi đất: Luật quy định “Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp thật cần thiết để thực hiện dự án phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng nhằm phát huy nguồn lực đất đai, nâng cao hiệu quả sử dụng đất, phát triển hạ tầng kinh tế – xã hội theo hướng hiện đại, thực hiện chính sách an sinh xã hội, BVMT và bảo tồn di sản văn hóa”; Luật quy định 3 nhóm tiêu chí thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (tại Điều 79); theo đó, có 31 nhóm dự án, công trình thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất. Ngoài ra, Luật quy định “Trường hợp thu hồi đất để thực hiện dự án, công trình vì lợi ích quốc gia, công cộng không thuộc các trường hợp quy định từ khoản 1 đến khoản 31 của Điều này thì Quốc hội sửa đổi, bổ sung các trường hợp thu hồi đất của Điều này theo trình tự, thủ tục rút gọn” (khoản 32 Điều 79) để đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế – xã hội, kịp thời đáp ứng nhu cầu sử dụng đất để thực hiện dự án, công trình vì lợi ích quốc gia, công cộng trong điều kiện nước ta đang hội nhập sâu rộng vào kinh tế quốc tế.

Đặc biệt Luật quy định “dự án đầu tư xây dựng khu đô thị có công năng phục vụ hỗn hợp, đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội với nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng để xây dựng mới hoặc cải tạo, chỉnh trang đô thị; dự án khu dân cư nông thôn” thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất (khoản 27 Điều 79); bổ sung “Thu hồi đất trong trường hợp đã bị thu hồi rừng theo quy định của pháp luật về lâm nghiệp” (điểm đ khoản 1 Điều 82) nhằm giảm thủ tục hành chính, đảm bảo tiến độ, thời gian thực hiện dự án, công trình.

Thứ tư, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất: Luật bổ sung, hoàn thiện nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, minh bạch, kịp thời và đúng quy định của pháp luật; vì lợi ích chung của cộng đồng và vì sự phát triển bền vững, văn minh và hiện đại của cộng đồng, của địa phương; quan tâm đến đối tượng chính sách xã hội, đối tượng trực tiếp sản xuất nông nghiệp. Luật bổ sung quy định khi Nhà nước thu hồi đất mà phần diện tích còn lại của thửa đất sau thu hồi nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của UBND cấp tỉnh, nếu người sử dụng đất đồng ý thu hồi đất thì UBND cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất và thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, quản lý diện tích đất này theo quy định của pháp luật. Luận văn: Hoàn thiện pháp luật về đất khi Nhà nước thu hồi đất.

Luật bổ sung quy định “Trường hợp dự án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được tách ra thành dự án độc lập theo quy định của pháp luật về đầu tư công thì việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được thực hiện theo quy định của Luật này” (Điều 93).

Thứ năm, giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất: Luật bổ sung, hoàn thiện quy định về căn cứ giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất (tại Điều 116), trong đó bổ sung căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở hoặc chuyển mục đích sử dụng các loại đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân là quy hoạch sử dụng đất cấp huyện đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Bổ sung một số đối tượng được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất (tại Điều 119), trong đó quy định người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại theo quy định của pháp luật về nhà ở; sử dụng đất do nhận chuyển nhượng dự án bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất.

Về các trường hợp Nhà nước cho thuê đất, Luật bổ sung quy định các đơn vị sự nghiệp công lập lựa có nhu cầu sử dụng một phần hoặc toàn bộ diện tích được giao để sản xuất, kinh doanh, cung cấp dịch vụ thì được lựa chọn chuyển sang hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm đối với phần diện tích đó. Ngoài ra, Luật quy định bỏ khâu trung gian trong quản lý sử dụng đất, như bỏ quy định về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất của Cảng vụ hàng không, Ban quản lý khu công nghệ cao, khu kinh tế mà quy định thẩm quyền thuộc Nhà nước.

Về các trường hợp giao đất, cho thuê đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất (Điều 124); các trường hợp giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất (Điều 125); Luật quy định cụ thể 4 điều kiện đấu giá quyền sử dụng đất.

Về giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất được quy định tại Điều 126; trong đó quy định 3 điều kiện để đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất (khoản 3), quy định nhà đầu tư nước ngoài được tham gia đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất, nếu trúng thầu thì phải thành lập tổ chức kinh tế để được giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án theo quy định của Chính phủ phù hợp với pháp luật về đầu tư, pháp luật về đấu thầu và pháp luật khác có liên quan (khoản 6 Điều 126).

Kế thừa quy định của Luật Đất đai năm 2013, Luật quy định 3 trường hợp sử dụng đất thực hiện dự án phát triển kinh tế – xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng (khoản 1 Điều 127); trong đó, đối với trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại thì chỉ được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở. Ngoài ra, Luật cho phép người sử dụng đất được tự thực hiện dự án (quy định tại khoản 7 Điều 127). Luận văn: Hoàn thiện pháp luật về đất khi Nhà nước thu hồi đất.

Về chuyển mục đích sử dụng đất, Luật quy định phân cấp toàn bộ thẩm quyền chấp thuận việc chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên cho Hội đồng nhân dân cấp tỉnh nhằm đơn giản thủ tục hành chính trong việc chuyển mục đích sử dụng trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào các mục đích khác, thúc đẩy nhanh tiến độ các dự án đầu tư, nhất là các dự án đầu tư công.

Luật còn quy định chuyển mục đích sử dụng đất của người đang có quyền sử dụng đất ở, đất ở và đất đất khác để thực hiện dự án nhà ở thương mại nhằm đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất.

Đối với các loại đất được sử dụng đa mục đích, để quản lý, kiểm soát chặt chẽ việc chuyển mục đích đối với loại đất này, Luật đã quy định cụ thể các trường hợp được kết hợp sử dụng đa mục đích. Một trong những yêu cầu của việc sử dụng kết hợp đa mục đích quy định là không làm thay đổi mục đích sử dụng đất chính. Đối với một số loại đất khi sử dụng kết hợp thì phải lập phương án sử dụng đất trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất nông nghiệp kết hợp với thương mại, dịch vụ; đất có mặt nước kết hợp thương mại, dịch vụ…).

Thứ sáu, tài chính đất đai, giá đất: Luật Đất đai (năm 2024) đã chỉnh sửa, bổ sung, hoàn thiện các quy định về tài chính đất đai, giá đất bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư, như: Bỏ quy định khung giá đất của Chính phủ; quy định cụ thể nguyên tắc định giá đất, căn cứ xác định giá đất. Quy định bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm, được công bố công khai và áp dụng từ ngày 1/1 của năm. Bổ sung quy định tiền thuê đất hằng năm được áp dụng ổn định cho chu kỳ 5 năm tính từ thời điểm Nhà nước quyết định cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất gắn với việc chuyển sang hình thức Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm. Tiền thuê đất cho chu kỳ tiếp theo được tính căn cứ bảng giá đất của năm xác định tiền thuê đất tiếp theo. Luận văn: Hoàn thiện pháp luật về đất khi Nhà nước thu hồi đất.

Luật quy định cụ thể các phương pháp định giá đất bao gồm: Phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất; trường hợp, điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất (Điều 158); việc xây dựng bảng giá đất theo vùng giá trị, thửa đất chuẩn đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất (Điều 159). Quy định mở rộng thành phần Hội đồng thẩm định giá đất, ngoài các cơ quan chuyên môn trực thuộc UBND, còn có đại diện Hội đồng nhân dân, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất, chuyên gia về giá đất để đảm bảo tính độc lập khách quan trong quá trình định giá (Điều 161).

Luật sửa đổ, bổ sung hoàn thiện quy định về miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, như: Quy định tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất để thực hiện dự án theo quy định thì có quyền và nghĩa vụ như trường hợp không được miễn hoặc không được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (khoản 3 Điều 33); bổ sung các trường hợp miễn, giảm theo lĩnh vực, địa bàn ưu đãi đầu tư, đối tượng chính sách; người sử dụng đất được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (khoản 2 Điều 156).

Thứ bảy, chế độ sử dụng đất: Luật Đất đai (năm 2024) đã sửa đổi các nội dung liên quan đến chế độ sử dụng đất theo hướng mở rộng đối tượng, hạn mức nhận chuyển nhượng sử dụng đất nông nghiệp; sửa đổi, bổ sung các quy định về chế độ sử dụng đối với một số loại đất nhằm đáp ứng yêu cầu thực tiễn, tạo điều kiện cho việc phát huy nguồn lực đất đai; bổ sung chế độ sử dụng đối với một số loại đất để bảo đảm hành lang pháp lý cho việc sử dụng các loại đất này.

Đối với đất nông nghiệp: Hoàn thiện cơ chế, chính sách về quản lý, sử dụng đất nông nghiệp theo hướng mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp lên không quá 15 lần hạn mức giao đất tại địa phương; mở rộng đối tượng được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa cho tổ chức kinh tế, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa trong hạn mức được giao đất nhằm tạo điều kiện cho các tổ chức, cá nhân có năng lực về vốn, khoa học kỹ thuật có quyền tiếp cận đất đai, đầu tư sản xuất nông nghiệp hàng hóa, hạn chế tình trạng bỏ hoang hoặc sử dụng đất nông nghiệp manh mún không hiệu quả. Cho phép người sử dụng đất nông nghiệp được kết hợp với thương mại, dịch vụ, chăn nuôi, trồng cây dược liệu… Bổ sung quy định về tập trung, tích tụ đất nông nghiệp nhằm khuyến khích tập trung, tích tụ đất nông nghiệp, tạo điều kiện thu hút đầu tư, ứng dụng cơ giới hoá và công nghệ cao vào sản xuất nông nghiệp (Điều 192, Điều 193). Luận văn: Hoàn thiện pháp luật về đất khi Nhà nước thu hồi đất.

Đối với đất phi nông nghiệp: Luật bổ sung đất sử dụng ổn định lâu dài đối với đất ở không phân biệt đối với chủ thể sử dụng đất; Luật bỏ quy định về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất của Cảng vụ hàng không, Ban quản lý khu công nghệ cao, Ban quản lý khu kinh tế và chuyển về thẩm quyền về Nhà nước.

Đồng thời, Luật bổ sung 1 điều (Điều 190) quy định về hoạt động lấn biển, tạo hành lang pháp lý cho hoạt động lấn biển, khắc phục tình trạng chưa đồng bộ giữa pháp luật về đất đai với pháp luật về biển, tài nguyên và môi trường biển. Trong đó, quy định Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân sử dụng vốn, kỹ thuật, công nghệ thực hiện các hoạt động lấn biển; có chính sách hỗ trợ, ưu đãi cho nhà đầu tư thực hiện hoạt động lấn biển theo quy định của pháp luật.

Ngoài ra, Luật bổ sung quy định về góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai (Điều 219) nhằm tạo điều kiện cho người sử dụng đất thực hiện các quyền của mình trong các trường hợp tập trung đất nông nghiệp để thực hiện sản xuất, dự án chỉnh trang, phát triển khu dân cư nông thôn, mở rộng, nâng cấp đường giao thông nông thôn, dự án chỉnh trang, phát triển đô thị; cải tạo, nâng cấp hoặc xây dựng lại các khu nhà chung cư; mở rộng, nâng cấp đường giao thông trong đô thị.

3.2. Một số bất cập trong công tác bồi thường, hỗ trợ về đất khi Nhà nước thu hồi đất

3.2.1 Về nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất

Nguyên tắc cơ bản khi thực hiện bồi thường, hỗ trợ và TĐC khi NNTHĐ là công bằng, công khai, đúng quy định pháp luật. Tuy nhiên, pháp luật chưa quy định cụ thể việc bồi thường bằng đất có giá trị tương đương với vị trí đất bị thu hồi. Đó là các trường hợp thu hồi những thửa đất có vị trí đắc địa, “góc” tiếp giáp nhiều mặt đường, đất tiếp giáp mặt đường lớn có giá trị sinh lợi cao nhưng thửa đất được bố trí tái định cư thường là khu dân cư mới, còn thưa thớt. Trong khi đó, những thửa đất đẹp thường được bàn giao cho các dự án trước đó và những người bị thu hồi các thửa đất có giá trị sinh lợi thấp hơn. Quá trình thực hiện bồi thường, người bị thu hồi đất có thể khiếu nại, khiếu kiện nhưng trong những trường hợp này có thể không được xem xét chấp nhận vì chưa có quy định cụ thể.

Thứ ba, trường hợp quyết định THĐ; quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, TĐC bị hủy bởi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì giá đất được BT, HT là giá tại thời điểm ban hành quyết định thu hồi mới; quyết định phê duyệt phương án BT, HT, TĐC mới (nếu giá đất, mức hỗ trợ sau cao hơn trước)” và trường hợp giá đất, giá hỗ trợ trong quyết định THĐ; quyết định phê duyệt phương án BT, HT, TĐC bị hủy cao hơn so với thời điểm ban hành các quyết định mới nhưng người bị THĐ đã bàn giao đất thì áp dụng giá đất, mức hỗ trợ tại thời điểm ban hành quyết định bị hủy. Bởi vì, cơ quan ban hành quyết định THĐ chịu trách nhiệm về tính chính xác, căn cứ pháp lý và quy định pháp luật đối với quá trình thực hiện bồi thường, mà kết quả cuối cùng là quyết định THĐ, quyết định phê duyệt phương án bồi thường.

3.2.2 Về điều kiện để được bồi thường thiệt hại về đất Luận văn: Hoàn thiện pháp luật về đất khi Nhà nước thu hồi đất.

Thứ nhất, LĐĐ năm 2024 và các văn bản dưới Luật chưa thống nhất sử dụng loại bản đồ địa chính (hay hệ thống bản đồ) chính quy nào để phục vụ cho việc xác định loại đất, nguồn gốc, quá trình sử dụng, điều kiện để được cấp GCNQSDĐ, làm cơ sở để thực hiện công tác bồi thường và thu hồi đất.

Thứ hai, trên cơ sở thống nhất sử dụng 01 bản đồ chính quy (hay hệ thống bản đồ), còn phải phân loại và ký hiệu từng loại đất phù hợp với thực tế từng địa phương tại thời điểm triển khai đo đạc, lập bản đồ (như ký hiệu TTT – thổ tập trung, có thửa TTT vài hecta đến vài chục hecta, nếu hiểu toàn bộ thửa đất đó là đất ở thì không phù hợp với điều kiện chính trị, KT-XH miền Nam sau ngày 30/4/1975 (chủ trương đo bao khoanh vùng, lập thửa mặc dù trong thửa TTT có nhiều loại đất khác nhau như thổ mộ, thổ vườn, ao, vườn, đất lúa, sông, rạch, đường giao thông…) khi triển khai Chỉ thị 299/TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ về công tác đo đạc, phân hạng, đăng ký ruộng đất trong cả nước) để có sự nhất quán trong giải quyết khiếu nại, khiếu kiện đảm bảo quyền lợi cho các chủ thể khác nhau.

Thứ ba, do LĐĐ có chu kỳ 10 năm sẽ điều chỉnh và thay đổi để phù hợp với tình hình thực tiễn và hội nhập quốc tế, trong khi đó công tác quy hoạch, quản lý quy hoạch, kế hoạch SDĐ, QLNN về đất đai không được quan tâm đúng mức (quy hoạch treo để giữ đất) và chậm điều chỉnh, cập nhật, thậm chí buông lỏng công tác QLNN nên không đáp ứng yêu cầu xã hội, trong đó nhu cầu SDĐ ở (tăng dân số tự nhiên và cơ học), chuyển dịch cơ cấu SDĐ rất lớn (phát triển các ngành công nghiệp, dịch vụ…) nhưng thời điểm chuyển mục đích SDĐ ở không nhất quán với thời điểm có hiệu lực của LĐĐ hiện hành (Mặc dù LĐĐ năm 2024 có hiệu lực từ ngày 01/8/2024 nhưng mốc thời điểm cho phép chuyển mục đích SDĐ ở chỉ điều chỉnh từ ngày 01/7/2004 thành 01/7/2014). Luận văn: Hoàn thiện pháp luật về đất khi Nhà nước thu hồi đất.

3.2.3 Về giá đất bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất.

Thứ nhất, cần quy định giá đất làm căn cứ bồi thường là giá thị trường. Giá thị trường cũng được áp dụng để bồi thường trong trường hợp chuyển dịch đất đai bắt buộc và chuyển dịch đất đai tự nguyện.

Nghị quyết số 19-NQ/TW và BLDS năm 2015 đã xác định quyền SDĐ là một loại tài sản và là hàng hóa đặc biệt. Vì thế, cần quy định giá đất bồi thường trong trường hợp bồi thường bằng tiền, giá đất bị thu hồi và giá đất tính bồi thường trong trường hợp bồi thường bằng đất để tính giá nơi đi và nơi đến được xác định theo giá thị trường. Nhà nước có quyền đơn phương THĐ vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển KT-XH vì lợi ích quốc gia, công cộng nhưng quyền SDĐ được trao cho người SDĐ là tài sản của họ. Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và chủ thể trong “giao dịch” thu hồi đất. Người SDĐ là chủ thể đối với tài sản của mình được pháp luật bảo hộ. Các chủ thể này độc lập với nhau và phải tôn trọng giá trị thực sự của đất đai là giá thị trường. Điều này phù hợp với các quy định về bồi thường do trưng mua, trưng dụng tài sản và bồi thường trách nhiệm của Nhà nước theo pháp luật hiện hành. Về bản chất, quyền SDĐ bị thiệt hại khi trưng mua, trưng dụng hoặc thiệt hại khi NNTHĐ không có gì khác nhau, đều làm mất đi quyền SDĐ của người có đất.

Thứ hai, tình trạng “thỏa thuận ngầm” giữa chủ đầu tư, nhà thầu thi công với người có đất bị thu hồi để được hỗ trợ thêm ngoài phương án bồi thường gây bức xúc và tác động tiêu cực đối với công tác tiếp xúc vận động và chấp hành pháp luật của các chủ sử dụng đất đã bàn giao mặt bằng trước đó. Vì thế, các trường hợp không đồng thuận chủ trương, xem thường pháp luật, chây ì, chống đối lại có cơ hội để được bồi thường, hỗ trợ giá cao hơn.

Thứ ba, quy định tư vấn xác định giá đất hiện nay chưa đảm bảo điều kiện pháp lý cho hoạt động tư vấn giá đất và quy định chỉ mang tính hình thức, chưa được xem là căn cứ quan trọng trong quá trình THĐ. Người bị THĐ khiếu kiện về giá đất tại Tòa án thì vấn đề cốt lõi vẫn không được giải quyết. Bởi vì, giới hạn quyền tiến hành định giá của Tòa án trong việc giải quyết tranh chấp về giá đất tính tiền bồi thường là trái với quy định về thẩm quyền định giá tài sản, thẩm định giá tài sản tại Điều 91 của Luật tố tụng hành chính năm

Công tác thu thập thông tin về giá đất trên thị trường là một vấn đề khó khăn, nhạy cảm và không thể hiện đúng giá trị quyền sử đất, vì khi chuyển nhượng QSDĐ, các chủ thể thường kê khai giá chuyển nhượng trong hợp đồng thấp hơn nhiều lần so với giá thực tế nhằm trốn thuế thu nhập phải nộp cho Nhà nước. Luận văn: Hoàn thiện pháp luật về đất khi Nhà nước thu hồi đất.

Đặc biệt đối với đơn giá đất nông nghiệp, do hiện nay trên địa bàn một số quận, huyện không còn quỹ đất nông nghiệp nên việc tìm các tài sản giao dịch thành để so sánh đối với đất nông nghiệp bị giải tỏa (không được xem là đất ở hay đất phi nông nông nghiệp…) lại càng khó khăn, nếu có thì đơn giá trong các hợp đồng giao dịch thành không đúng với thực tế. Do đó, đơn giá đất được thẩm định để bồi thường trong các dự án chưa phù hợp, chưa sát với giá thị trường, dẫn đến khiếu kiện kéo dài, nhiều dự án vẫn chưa thực hiện theo tiến độ đề ra.

Thứ tư, tiếp tục nghiên cứu và hoàn thiện quy trình thẩm định, trình phê duyệt đơn giá và hệ số điều chỉnh giá đất để tính bồi thường, điều chỉnh những tồn tại, bất cập của quy trình thẩm định giá theo Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT. Bảo đảm giá bồi thường cho từng dự án phù hợp với giá trị chuyển nhượng trên thực tế thị trường; riêng đối với đất nông nghiệp nên tính hỗ trợ bằng tỷ lệ % đất ở liền kề và đất ở xen kẽ trong cùng thửa với đất ở.

Thứ năm, nguồn và cơ sở dữ liệu chưa được xây dựng và hoàn thiện nên việc tìm kiếm thông tin giao dịch từ nhiều nguồn khác nhau (như thu thập thông tin từ nguồn giá trúng đấu giá, giá đất thị trường, giá đất giao dịch thành công trên sàn giao dịch bất động sản…) chưa đảm bảo tính phổ biến và kịp thời, chưa có công cụ truy xuất dữ liệu cũng như mô hình, giải pháp hiệu quả để nâng cao tính kinh tế trong sử dụng đất đai.

Thứ sáu, theo quy định tại khoản 1 Điều 102: “Khi Nhà nước thu hồi đất mà chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất bị thiệt hại về tài sản thì được bồi thường”. Như vậy, về mặt nguyên tắc khi NNTHĐ thì công trình xây dựng trên đất thuộc sở hữu hợp pháp gắn liền với đất thì sẽ được bồi thường. Việc xác định mức bồi thường được quy định tại khoản 2, 3, 4 Điều 102 (Điều 89 LĐĐ năm 2013). Tuy nhiên, qua thực tế đơn giá nhà ở, vật kiến trúc do UBND cấp tỉnh quy định làm căn cứ bồi thường, hỗ trợ thường thấp hơn rất nhiều so với giá trị thực tế, nhất là chậm điều chỉnh đơn giá xây dựng tại thời điểm bồi thường và trong điều kiện nền kinh tế bị lạm phát. Mặt khác, từ việc định giá trị công trình, vật kiến trúc không phù hợp thì việc bồi thường hỗ trợ di chuyển cũng không hợp lý.

3.2.4 Về thời điểm ban hành các quyết định phê duyệt hệ số điều chỉnh giá đất, quyết định THĐ và quyết định phê duyệt phương án bồi thường

Trong khi chờ hoàn tất xây dựng cơ sở dữ liệu về đất đai, hoàn thành công tác cấp GCN QSDĐ và tài sản gắn liền với đất, chỉnh lý thống nhất các nền tài liệu bản đồ và cập nhật biến động đất đai… Tác giả đề xuất tiếp tục nghiên cứu và điều chỉnh điểm a khoản 3 và khoản 5, Điều 87 LĐĐ năm 2024 theo hướng: Quy định thời gian ban hành các Quyết định phê duyệt phương án bồi thường và Quyết định THĐ theo quy mô từng dự án hay phân kỳ thực hiện dự án, tùy thuộc vào số lượng hồ sơ nhà đất, cá nhân, tổ chức hay cộng động dân cư bị ảnh hưởng bởi dự án và cần quy định một số trường hợp đặc biệt mà khung chính sách chưa quy định, có vướng mắc về pháp lý hoặc không hợp tác cung cấp hồ sơ nhà đất, thủ tục thừa kế … thì tạm thời chưa ban hành Quyết định phê duyệt phê duyệt phương án bồi thường và Quyết định thu hồi đất (cũng nên xác định lỗi thuộc về cơ quan Nhà nước hay chủ thể SDĐ), hạn chế ban hành Quyết định tùy tiện gây bức xúc, phát sinh khiếu nại, khiếu kiện, đồng thời cho phép kết thúc quy trình bồi thường.

3.3 Tiếp tục hoàn thiện pháp luật bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất. Luận văn: Hoàn thiện pháp luật về đất khi Nhà nước thu hồi đất.

3.3.1 Hoàn thiện pháp luật nguyên tắc bồi thường về đất khi NNTHĐ

Thứ nhất, đối với đất không có giấy tờ về quyền SDĐ nhưng đã được sử dụng ổn định mà không phải do lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng trái phép thì cần quy định cơ sở pháp lý, thành phần hồ sơ để xác định tính chất đất, loại đất, ngoài việc căn cứ vào hiện trạng, nguồn gốc, quá trình sử dụng đất và ý kiến của những người dân sinh sống ở khu vực, cùng thời điểm nơi có đất biết rõ về nguồn gốc, quá trình sử dụng đất để có cơ sở xem xét điều kiện, nghĩa vụ tài chính để cấp GCNQSDĐ hoặc bồi thường, hỗ trợ theo quy định.

Thứ hai, pháp luật về đất đai cần quy định rõ trường hợp người sử dụng đất được bồi thường hoặc hoán đổi bằng đất khác thì đất được bồi thường phải có giá trị và giá trị sinh lợi tương đương với thửa đất bị thu hồi. Trường hợp không tương xứng thì có mức hỗ trợ chênh lệch vị trí để giảm bớt thiệt hại và sớm ổn định cuộc sống.

Song song đó, Nhà nước cũng cần thể chế hóa các quy định nhằm đảm bảo quyền lợi của người dân có đất bị thu hồi, cần quy định cụ thể các tiêu chí như: Nơi ở mới bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ, bên cạnh đó địa phương cũng cần chuẩn bị tốt quỹ nhà, đất phục vụ tái định cư với nhiều loại hình, đa dạng về diện tích để người dân có nhiều lựa chọn phù hợp, các khu tái định cư phải hoàn chỉnh hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, các thiết chế văn hóa, dịch vụ công cộng và giao thông đảm bảo kết nối với khu vực lân cận. Luận văn: Hoàn thiện pháp luật về đất khi Nhà nước thu hồi đất.

3.3.2. Hoàn thiện pháp luật về điều kiện để được bồi thường thiệt hại về đất đảm bảo tính thống nhất và đồng bộ trong các văn bản quy phạm pháp luật

Thứ nhất, LĐĐ năm 2024 hoặc các văn bản dưới Luật nên thống nhất sử dụng 01 bản đồ (hay hệ thống bản đồ) chính quy để phục vụ cho việc xác định loại đất, nguồn gốc, quá trình sử dụng, điều kiện để được cấp GCNQSDĐ, làm cơ sở để thực hiện công tác bồi thường và thu hồi đất.

Thứ ba, do Luật đất đai có chu kỳ 10 năm sẽ điều chỉnh và thay đổi để phù hợp với tình hình thực tiễn và hội nhập quốc tế, trong khi đó công tác quy hoạch, quản lý quy hoạch, kế hoạch SDĐ, QLNN về đất đai không được quan tâm đúng mức (quy hoạch treo để giữ đất) và chậm điều chỉnh, cập nhật nên chưa đáp ứng yêu cầu xã hội, trong đó nhu cầu SDĐ ở (tăng dân số tự nhiên và cơ học), chuyển dịch cơ cấu SDĐ rất lớn (phát triển các ngành công nghiệp, dịch vụ…) nên việc nghiên cứu để điều chỉnh thời điểm chuyển mục đích SDĐ theo thời điểm có hiệu lực của Luật đất đai hiện hành (Mặc dù LĐĐ năm 2024 đã điều chỉnh mốc thời điểm cho phép chuyển mục đích SDĐ ở từ ngày 01/7/2004 thành 01/7/2014) sẽ phù hợp với tình hình thực tế và nhu cầu sử dụng đất của người dân, đồng thời vẫn đảm bảo quy định về bồi thường, hỗ trợ theo mục đích sử dụng của loại đất trước đó, sau khi xem xét trừ nghĩa vụ tài chính về đất đai mà chủ thể SDĐ có nghĩa vụ nộp NSNN.

3.3.3. Hoàn thiện pháp luật về giá đất bồi thường về đất khi NNTHĐ Luận văn: Hoàn thiện pháp luật về đất khi Nhà nước thu hồi đất.

Thứ nhất, cần quy định giá đất làm căn cứ bồi thường là giá thị trường. Giá thị trường cũng được áp dụng để bồi thường trong trường hợp chuyển dịch đất đai bắt buộc và chuyển dịch đất đai tự nguyện.

Cũng cần quy định thống nhất “một giá đất” là giá thị trường áp dụng trong bồi thường khi NNTHĐ và giá đất bồi thường thông qua chuyển dịch đất đai tự nguyện theo Điều 73 LĐĐ năm 2013. Quy định “một giá đất” để đảm bảo đất được xác định và trả về giá trị thực của nó, phù hợp với các quy luật của nền kinh tế thị trường, không phân biệt chủ thể được quyền SDĐ sau thu hồi là Nhà nước hay tư nhân.

Thứ hai, cần ban hành các quy định nghiêm cấm hành vi “thỏa thuận ngầm” giữa chủ đầu tư, nhà thầu thi công với người có đất bị thu hồi để hỗ trợ thêm ngoài phương án bồi thường hoặc nếu hỗ trợ thêm ngoài phương án được duyệt thì phải chi bổ sung cho tất cả chủ thể SDĐ trong dự án nhằm đảm bảo sự công bằng, tránh trường hợp chây ì, chống đối để chờ đợi được bồi thường, hỗ trợ giá cao hơn những người đã chấp hành bàn giao mặt bằng trước.

Do đó, tác giả kiến nghị sửa đổi khoản 4 Điều 115 LĐĐ năm 2013 theo hướng: “Giá đất do tư vấn xác định là căn cứ quan trọng để cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quy định, quyết định giá đất trong những trường hợp sau đây:..”. Hiện nay, được quy định tại Điều 161 LĐĐ năm 2024, trong đó bổ sung quy định mới về Hội đồng thẩm định bảng giá đất, Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể.

Luật đất đai 2013 sử dụng giá đất cụ thể làm căn cứ để tính tiền bồi thường khi NNTHĐ, đồng thời phải đảm bảo phù hợp với giá đất trên thị trường và quy định này tiếp tục được giữ lại tại điểm e khoản 1 Điều 160 của LĐĐ năm 2024. Đây được xem là một trong những nội dung tiến bộ, bởi lẽ giá đất cụ thể là loại giá đất không quy định về thời hạn áp dụng giống như khung giá đất hay bảng giá đất mà đây là loại giá đất mang tính chất áp dụng một lần, cho từng đối tượng, trong từng trường hợp cụ thể. Vì thế, giá đất bồi thường cho NSDĐ thường phù hợp với giá đất thị trường tại thời điểm NNTHĐ.

Điểm a khoản 1 Điều 158 quy định: “1. Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:… a) Phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường”.

Nhìn chung, quy định trên đã tương đối chi tiết và đầy đủ về phương thức định giá đất với nguyên tắc là phải phù hợp với giá đất trên thị trường. Tại điểm c khoản 1 Điều 112 LĐĐ năm 2013 cũng có quy định phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã được chuyển nhượng, giá trúng đấu giá QSDĐ đối với những nơi có đấu giá QSDĐ hoặc thu nhập từ QSDĐ. Tuy nhiên, nhiều tiêu chí liên quan đến việc xác định giá bồi thường khi NNTHĐ như đã phân tích ở trên, cũng như phương án bồi thường còn định tính, chưa rõ ràng và mức giá bồi thường trên thực tế thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường. Luận văn: Hoàn thiện pháp luật về đất khi Nhà nước thu hồi đất.

Thứ tư, Bộ Tài nguyên và Môi trường cần xây dựng quy trình thẩm định, trình phê duyệt đơn giá và hệ số điều chỉnh giá đất để tính bồi thường trong LĐĐ, điều chỉnh những tồn tại, bất cập của quy trình thẩm định giá theo Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT. Bảo đảm giá bồi thường cho từng dự án phù hợp với giá trị chuyển nhượng trên thực tế thị trường; riêng đối với đất nông nghiệp được tính hỗ trợ bằng tỷ lệ % đất ở liền kề và đất ở xen kẽ trong cùng thửa với đất ở.

Thứ năm, xây dựng mô hình hiệu quả kinh tế sử dụng đất (như định giá đất) bằng việc sử dụng công nghệ AI trên cơ sở dữ liệu lớn (Big Data) bao gồm 5 mục tiêu sau đây: Thu thập và xây dựng cơ sở dữ liệu từ nhiều nguồn khác nhau (như thu thập thông tin từ nguồn giá trúng đấu giá, giá đất thị trường, giá đất giao dịch thành công trên sàn giao dịch bất động sản…); Lưu trữ dữ liệu tập trung phục vụ cho việc xử lý và phân tích; Xử lý dữ liệu làm đầu vào cho mô hình giải pháp; Xây dựng mô hình giải pháp hiệu quả kinh tế SDĐ bằng các phương pháp thống kê và máy học (AI); Trực quan hóa kết quả đề tài.

Thứ sáu, theo quy định tại khoản 1 Điều 102: “Khi Nhà nước thu hồi đất mà chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất bị thiệt hại về tài sản thì được bồi thường”. Như vậy, về mặt nguyên tắc khi NNTHĐ thì công trình xây dựng trên đất thuộc sở hữu hợp pháp gắn liền với đất thì sẽ được bồi thường. Việc xác định mức bồi thường được quy định tại khoản 2, 3, 4 Điều 102 (Điều 89 LĐĐ năm 2013). Tuy nhiên, qua thực tế đơn giá nhà ở, vật kiến trúc do UBND cấp tỉnh quy định làm căn cứ bồi thường, hỗ trợ thường thấp hơn rất nhiều so với giá trị thực tế, nhất là chậm điều chỉnh đơn giá xây dựng tại thời điểm bồi thường và trong điều kiện nền kinh tế bị lạm phát, chỉ số giá tiêu dùng thay đổi và tăng liên tục. Mặt khác, từ việc định giá trị công trình, vật kiến trúc không phù hợp thì việc bồi thường, hỗ trợ chi phí di chuyển cũng không hợp lý.

Tác giả cho rằng cần bổ sung thêm nội dung tại khoản 4 Điều 102: “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng quy trình thẩm định, trình phê duyệt biểu giá chuẩn về suất vốn đầu tư xây dựng công trình cụ thể để phù hợp với giá thực tế của tài sản bị ảnh hưởng trong từng dự án hoặc các dự án triển khai cùng thời điểm”.

3.3.4. Hoàn thiện pháp luật về thời điểm ban hành các quyết định phê duyệt hệ số điều chỉnh giá đất, quyết định THĐ và quyết định phê duyệt phương án bồi thường Luận văn: Hoàn thiện pháp luật về đất khi Nhà nước thu hồi đất.

Trong khi chờ hoàn tất xây dựng cơ sở dữ liệu về đất đai, hoàn thành công tác cấp GCN QSDĐ và tài sản gắn liền với đất, chỉnh lý thống nhất các nền tài liệu bản đồ và cập nhật biến động đất đai… Tác giả đề xuất tiếp tục nghiên cứu và điều chỉnh điểm a khoản 3 và khoản 5, Điều 87 LĐĐ năm 2024 theo hướng: Quy định thời gian ban hành các Quyết định phê duyệt phương án bồi thường và Quyết định THĐ theo quy mô từng dự án hay phân kỳ thực hiện dự án, tùy thuộc vào số lượng hồ sơ nhà đất, cá nhân, tổ chức hay cộng động dân cư bị ảnh hưởng bởi dự án và cần quy định một số trường hợp đặc biệt mà chính sách chưa quy định, có vướng mắc về pháp lý hoặc không hợp tác cung cấp hồ sơ nhà đất, thủ tục thừa kế … thì tạm thời chưa ban hành Quyết định phê duyệt phê duyệt phương án bồi thường và Quyết định THĐ (cũng nên xác định lỗi thuộc về cơ quan Nhà nước hay chủ thể SDĐ), hạn chế ban hành Quyết định tùy tiện gây bức xúc, phát sinh khiếu nại, khiếu kiện, đồng thời cho phép kết thúc quy trình bồi thường.

Cụ thể với dự án có quy mô nhỏ dưới 10 hộ thì ban hành Quyết định THĐ và Quyết định phê duyệt phương án bồi thường cho từng hộ trong cùng một ngày hoặc áp dụng điểm a khoản 3 và khoản 5, Điều 87 LĐĐ năm 2024; Trường hợp dự án có trên 10 hộ đến 100 hộ, hoặc từ trên 100 đến 500 hộ và từ trên 500 đến 1.000 hộ thì điều chỉnh theo hướng: “Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phải ban hành quyết định THĐ, quyết định phê duyệt phương án BT, HT, TĐC của từng người bị ảnh hưởng THĐ chậm nhất không quá 12 tháng (theo khung thời gian điều chỉnh giá đất cấp tỉnh, áp dụng cho các dự án tuyến và có quy mô ảnh hưởng lớn, hồ sơ vướng mắc pháp lý…) kể từ ngày có quyết định phê duyệt hệ số điều chỉnh giá đất cụ thể tính BT, HT, TĐC của dự án” và Chính phủ quy định chi tiết quy mô từng dự án khi phê duyệt chủ trương đầu tư.

Kiến nghị giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Pháp luật sẽ trở nên khả thi hơn, hoàn thiện hơn nếu tổ chức, cá nhân, người đứng đầu nghiên cứu và thực hiện pháp luật một cách chủ động, tích cực. Tác giả xin đề xuất một số giải pháp nhằm góp phần nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về đất đai nói riêng:

Thứ nhất, tăng cường sự lãnh đạo của Đảng, vai trò của các bên liên quan trong quản lý và sử dụng đất, nhất là trách nhiệm của người đứng đầu; đổi mới, tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, giám sát của Đảng; thanh gia, giám sát, kiểm soát của Nhà nước; nâng cao vai trò của cơ quan tư pháp trong giải quyết các tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai; tăng cường vai trò giám sát của Quốc hội, các bên liên quan và nhân dân. Luận văn: Hoàn thiện pháp luật về đất khi Nhà nước thu hồi đất.

Thứ hai, chú trọng thực hiện công khai, dân chủ, công bằng. Nâng cao, phát huy vai trò giám sát, phản biện xã hội của Mặt trận Tổ quốc và các tổ chức chính trị – xã hội ở địa phương trong công tác tiếp xúc, vận động và nắm tình hình dân cư, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người dân có đất bị thu hồi. Thực hiện tốt chính sách tái định cư, tạo việc làm cho người có đất bị thu hồi; xử lý hài hòa mối quan hệ lợi ích giữa NSDĐ, Nhà nước và nhà đầu tư.

Thứ ba, tăng cường, đổi mới công tác tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật sao cho thiết thực, hiệu quả, có trọng tâm, trọng điểm. Tăng cường đối thoại với công dân trong quá trình giải quyết khiếu nại, nhất là khi triển khai thực hiện các dự án, GPMB, THĐ. Tập trung rà soát, thẩm tra lại để xem xét, giải quyết dứt điểm các vụ việc khiếu nại phức tạp kéo dài… không để các khiếu nại, tố cáo tác động xấu đến tình hình an ninh, trật tự, hiệu lực, hiệu quả QLNN tại địa phương.

Thứ tư, nâng cao trình độ, nghiệp vụ cho cán bộ quản lý đất đai ở các cấp. Nhất là ở cơ sở và ổn định đội ngũ cán bộ này. Khắc phục ngay tình trạng cán bộ quản lý về đất đai yếu chuyên môn, kém đạo đức; khắc phục cơ chế phân cấp, phân quyền nhưng thiếu kiểm tra, giám sát việc thực thi pháp luật.

Thứ năm, thường xuyên rà soát, hệ thống hóa, kiểm tra các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai và các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan nhằm phát hiện các quy định mâu thuẫn, không phù hợp để kịp thời sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện hệ thống chính sách, pháp luật về đất đai. Khi ban hành văn bản pháp luật về đất đai, luôn phải quan tâm tới vấn đề luật tục để đưa ra các quy định phù hợp nhằm bảo đảm tính công bằng trong SDĐ; tiếp tục nghiên cứu, sửa đổi, bổ sung các quy định về tài chính đất đai, chính sách BT, HT, TĐC, về trình tự, thủ tục cưỡng chế THĐ.

Thứ sáu, tập trung nguồn lực đầu tư cho công tác điều tra, đánh giá tài nguyên đất; thống kê, kiểm kê đất đai; giám sát sử dụng đất; bảo vệ, cải tạo và phục hóa đất. Tăng cường sự lãnh đạo, chỉ đạo, củng cố lại công tác quản lý và sử dụng đất từ trung ương đến địa phương: Tăng cường hoạt động lập bản đồ địa chính, chỉnh lý hồ sơ địa chính và cập nhật biến động GCNQSDĐ để không còn những sai sót dễ dẫn đến các tranh chấp đất đai; tập trung đào tạo, bồi dưỡng chuyên sâu về kiến thức, kỹ năng nghề nghiệp, đồng thời chú trọng hơn đến công tác rèn luyện phẩm chất đạo đức cho đội ngũ cán bộ, công chức làm công tác quản lý đất đai và giải quyết tranh chấp, khiếu nại hành chính về đất đai.

Thứ bảy, Chính phủ cần thống nhất trên cả nước và quy định chi tiết về việc thành lập, chức năng, nhiệm vụ, cơ cấu tổ chức và loại hình của Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường (hay Tổ chức phát triển quỹ đất theo Điều 115 LĐĐ 2024), đảm bảo tự chủ về tài chính và mang tính ổn định, lâu dài. Hướng dẫn và quy định chi tiết về thành phần và chức năng nhiệm vụ của Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư nhằm đảm bảo cơ sở pháp lý và tính thống nhất trong thành lập, hoạt động của Hội đồng.

KẾT LUẬN CHƯƠNG 3 Luận văn: Hoàn thiện pháp luật về đất khi Nhà nước thu hồi đất.

Trên cơ sở những thực trạng của pháp luật được tác giả phân tích và nêu ra ở Chương 2, nội dung Chương 3, tác giả đã thực hiện hoàn thành những nội dung sau:

Thứ nhất, tác giả nêu quy trình thực hiện công tác, BT, HT, TĐC theo LĐĐ theo từng thời kỳ như: LĐĐ năm 1993, 2003, 2013 và những điểm mới theo LĐĐ năm 2024.

Thứ hai, tác giả đã đề xuất nhóm giải pháp hoàn thiện pháp luật bồi thường khi Nhà nước THĐ để phát triển KT-XH gồm những nhóm lớn như: (i) Nguyên tắc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; (ii) Điều kiện bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; (iii) Pháp luật về giá bồi đất bồi thường khi thu hồi đất cho người bị thu hồi; (iv) Pháp luật về thời điểm ban hành các quyết định phê duyệt hệ số điều chỉnh giá đất, quyết định THĐ và quyết định phê duyệt phương án bồi thường.

Thứ ba, giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

KẾT LUẬN Luận văn: Hoàn thiện pháp luật về đất khi Nhà nước thu hồi đất.

Qua 10 năm thi hành LĐĐ năm 2013, chính sách pháp luật về đất đai đã có nhiều đổi mới, đáp ứng ngày càng tốt hơn yêu cầu của thực tiễn, từng bước tạo hành lang pháp lý cho việc quản lý và SDĐ hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả. Tuy nhiên, pháp luật về đất đai vẫn còn nhiều hạn chế, bất cập, chồng chéo, thiếu thống nhất, ảnh hưởng đến hiệu quả quản lý, tạo kẽ hở để không ít cá nhân, tổ chức lợi dụng, tham nhũng, trục lợi, gây thất thoát, lãng phí tài sản Nhà nước. Trong một số trường hợp, chính sách, pháp luật về đất đai không theo kịp sự thay đổi nhanh chóng của thực tiễn.

Pháp luật bồi thường về đất khi NNTHĐ và hoạt động THĐ của Nhà nước luôn được xã hội đặc biệt quan tâm, được đánh giá là một trong những vấn đề hết sức nhạy cảm. Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và thu hồi đất là nội dung quan trọng trong QLNN về đất đai, chế định này có ảnh hưởng đến sự phân bổ, điều chỉnh nguồn lực đất đai của Nhà nước, thể hiện tính đặc thù của pháp luật Việt Nam về đất đai, bảo đảm thành phần kinh tế Nhà nước giữ vai trò chủ đạo trong nền kinh tế quốc dân; tạo khoản thu cho NSNN thông qua việc thu tiền SDĐ, cho thuê đất, các loại thuế, phí, lệ phí quản lý và sử dụng đất… qua đó Nhà nước điều tiết, vận hành nền kinh tế, tạo điều kiện thuận lợi cho từng vùng, ngành, lĩnh kinh tế phát triển thống nhất trên phạm vi toàn quốc. Song song đó, Nhà nước cũng luôn quan tâm đến quyền và lợi ích hợp pháp của người có đất bị thu hồi khi pháp luật bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất luôn được điều chỉnh và không ngừng hoàn thiện để phù hợp với tình hình thực tế, góp phần xây dựng và tăng cường niềm tin của nhân dân đối với chủ trương, chính sách, pháp luật đất đai của Đảng và Nhà nước.

Với mong muốn góp phần hoàn thiện pháp luật về bồi thường khi NNTHĐ trong tương lai. Luận văn: “Pháp luật bồi thường khi NNTHĐ để phát triển KT- XH và thực tiễn áp dụng trên đại bàn thành phố Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh” đã nghiên cứu và làm rõ những vấn đề sau:

Chương 1. Nội dung chương 1, tác giả đã xây dựng những khái niệm và phân tích những đặc điểm của bồi thường khi NN THĐ. Theo đó, tác giả xây dựng khái niệm và nội dung pháp luật điều chỉnh về hoạt động khi bồi thường khi NNTHĐ với những nội dung lớn như sau:

Thứ nhất, khái quát về bồi thường khi Nhà nước THĐ với những nội dung như: Khái niệm, đặc điểm của THĐ, bồi thường khi NNTHĐ, pháp luật bồi thường về đất khi NNTHĐ;

Thứ hai, nội dung pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất với nội dung như: (i) Nguyên tắc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; (ii) Điều kiện bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; (iii) Pháp luật về giá bồi đất bồi thường khi thu hồi đất cho người bị thu hồi. Luận văn: Hoàn thiện pháp luật về đất khi Nhà nước thu hồi đất.

Nội dung chương 2, Luận văn tập trung, đánh giá các quy định của pháp luật hiện hành, các quan hệ xã hội phát sinh mới có liên có liên quan cần sự điều chỉnh của pháp luật. Thông qua các hình thức thực hiện pháp luật về bồi thường khi NNTHĐ để phát triển KT-XH, tác giả đã đánh giá về những bất cập, vướng mắc lớn trong các quy định của pháp luật, trong đó đánh giá các dự án thực trạng tại thành phố Thủ Đức. Từ những bất cập trên và đánh giá nguyên nhân của bất cập từ đó làm cơ sở để tác giả có những định hướng và đề xuất một số quy định pháp luật nhằm góp phần hoàn thiện pháp luật về bồi thường khi NNTHĐ để để phát triển KT-XH.

Nội dung Chương 3, tác giả đã thực hiện hoàn thành những nội dung lớn sau: