Chia sẻ chuyên mục Đề Tài Luận văn: Thực trạng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất hay nhất năm 2025 cho các bạn học viên ngành đang làm luận văn thạc sĩ tham khảo nhé. Với những bạn chuẩn bị làm bài luận văn tốt nghiệp thì rất khó để có thể tìm hiểu được một đề tài hay, đặc biệt là các bạn học viên đang chuẩn bị bước vào thời gian lựa chọn đề tài làm luận văn thì với đề tài: Thực trạng và hoàn thiện pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ tại ngân hàng thương mại dưới đây chắc chắn sẽ giúp cho các bạn học viên có cái nhìn tổng quan hơn về đề tài sắp đến.
2.1 Thực trạng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ tại ngân hàng thương mại
2.1.1 Thực trạng pháp luật về định giá quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ
Để bảo đảm cho nghĩa vụ cấp tín dụng thì số tiền cấp tín dụng ngoài phụ thuộc vào phương án sử dụng vốn, thời hạn sử dụng vốn phù hợp với khả năng tài chính của khách hàng thì giá trị của tài sản bảo đảm cũng là một trong những yếu tổ quyết định về số tiền mà chủ thể vay vốn được vay mức tối đa. Cụ thể hơn, về giá trị quyền sử dụng đất các ngân hàng thương mại ghi nhận giá trị thị trường làm cơ sở cho quyền sử dụng đất khi nhận làm tài sản bảo đảm. Tuy nhiên, tùy theo quy định cụ thể của từng ngân hàng sẽ quy định tỷ lệ tối đa trên giá trị tài sản bảo đảm. Tuy nhiên, chúng ta cần xác định là, giá trị tại thời điểm cấp tín dụng này không phải là giá trị khi xử lý bảo đảm vay vì cơ bản quyền sử dụng đất cũng là một quyền tài sản phụ thuộc vào giá trị thị trường và quy định về đất đai, nếu trường hợp cần phải xử lý tài sản bảo đảm để thực hiện nghĩa vụ đã thỏa thuận. Khi nhận bảo đảm bằng quyền sử dụng đất thì chủ sở hữu tài sản bảo đảm là của người vay vốn cung cấp thông tin, tài liệu, dữ liệu cần thiết liên quan đến tình trạng pháp lý của quyền sử dụng đất. Ngân hàng Nhà nước cho phép ngân hàng thương mại hay các tổ chức tín dụng được quyền tự do về phương thức thỏa thuận nhận tài sản bảo đảm làm biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Tuy nhiên, đối với lĩnh vực đất đai là tài sản bảo đảm phụ thuộc vào quyền quản lý của Nhà Nước nên dẫn đến một số khó khăn nhất định trong trường hợp ngân hàng thương mại cần xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ bị tổn thất có thể là gốc, lãi hoặc bao gồm cả gốc, lãi và phí có liên quan đến hợp đồng tín dụng đã ký giữa các bên. Hoạt động cho vay, căn cứ tại Điều 463 của Bộ Luật Dân sự năm 2015 về hợp đồng vay tài sản là “sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho vay giao tài sản cho bên vay; khi đến hạn trả, bên vay phải hoàn trả cho bên cho vay” và “cho vay là hình thức cấp tín dụng, theo đó tổ chức tín dụng giao hoặc cam kết giao cho khách hàng một khoản tiền để sử dụng vào mục đích xác định trong một thời gian nhất định theo thỏa thuận với nguyên tắc có hoàn trả cả gốc và lãi”. Hoạt động cho vay dựa trên những nguyên tắc cơ bản như sử dụng vốn vay đúng mục đích như thỏa thuận mà cá nhân, pháp nhân đã ký trên trên hợp đồng tín dụng. Mục đích sử dụng vốn phải bảo đảm tính tuân thủ về điều kiện “tự do kinh doanh ngành, nghề mà pháp luật không cấm” được quy định tại Khoản 1, Điều 7, Luật Doanh nghiệp năm 2020. Phải hoàn trả gốc và lãi đúng thời hạn của hợp đồng tín dụng. Tiền vay được thực hiện giải ngân bằng chuyển khoản hoặc tiền mặt. Bên cạnh đó, việc giải ngân bằng tiền mặt phải đáp ứng yêu cầu đầy đủ tuân thủ đúng quy định của pháp luật và theo đúng mục đích sử dụng tiền vay đã thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng. Sự canh trong môi trường kinh doanh khốc liệt của nền kinh tế thị trường không khó để dẫn đến tình trạng sai phạm xảy ra. Và để hạn chế được vấn đề này, pháp luật cần có sự cập nhật và hoàn thiện nhằm điều chỉnh kịp thời những phát sinh có liên quan.
Hiện nay, định giá tài sản bảo đảm để cho vay không có quy định vì Ngân hàng Nhà nước cho phép ngân hàng thương mại nói riêng và các các tổ chức tín dụng có quyền cho vay có tài sản bảo đảm hoặc không có tài sản bảo đảm. quyền sử dụng đất là một tài sản đặc biệt, Tuy nhiên, quyền sử dụng đất hiện nay phụ thuộc vào yếu tố giá trị thị trường của quyền sử dụng đất. Ví dụ như: Địa phương nơi bất động sản đó tọa lạc là một trong những yếu tố quan trọng để dẫn đến giá trị của tài sản đó. Đối với việc định giá tài sản bảo đảm để cho vay Ngân hàng Nhà nước chưa có bất kỳ quy định về thực hiện việc định giá trong hoạt động cho vay nhằm bảo đảm tính độc lập khách quan. Phương pháp định giá phổ biến nhất để định giá bất động sản nói chung là dựa vào các dữ liệu giao dịch mua bán thực tế của bất động sản tương đương; tuy nhiên nguồn giữ liệu này được sử dụng mang yếu tố tham khảo làm cơ sở để định giá tài sản bảo đảm. Luận văn: Thực trạng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất.
Một trong những yếu tố để xác định số tiền cho vay là giá quyền sử dụng đất là cơ sở để xác định số tiền cho vay đối với bên vay vốn. Tuy nhiên, khi không có bất kỳ quy định nào cho ngân hàng thương mại về việc này dẫn đến ngân hàng thương mại cho vay trên cơ tự định giá tài sản bảo đảm sẽ không tránh khỏi những yếu tố rủi ro nhất định trong hoạt động cho vay mà cơ bản không thể kiểm soát được là trường hợp nhân viên kinh doanh – thẩm định có mối quan hệ hoặc muốn duy trì mối quan hệ tốt với khách hàng thì điều nãy có cũng có thể ảnh hưởng tiêu cực đến tính độc lập của người thẩm định là nhân viên kinh doanh – thẩm định của ngân hàng thương mại đang thực hiện việc định giá tài sản bảo đảm để cho vay nên dẫn đến ho vay bằng hoặc cao hơn giá trị của tài sản bảo đảm. Bên cạnh đó, quy trình về định giá, thẩm định giá trị tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất đôi khi nhân viên kinh doanh – thẩm định đơn giản là không có đủ kiến thức cần thế về việc định giá, là một trong những nguy cơ tiềm ẩn gây thất thoát nguồn vốn cho vay của ngân hàng thương mại. Tại Khoản 23, Điều 4, Luật các tổ chức tín dụng có quy định tại Khoản 23, Điều 4 Luật các tổ chức tín dụng năm 2024 như sau“ngân hàng thương mại là loại hình ngân hàng được thực hiện tất cả hoạt động ngân hàng và hoạt động kinh doanh khác theo quy định của Luật này nhằm mục tiêu lợi nhuận” Theo quy định trên, thì hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại nhằm mục tiêu mang lại lợi nhuận là hoạt động tạo nguồn lợi lợi nhuận tốt nhất không những cho ngân hàng thương mại mà còn nhằm cung ứng điều tiết nguồn vốn cho thị trường quyền, “bao gồm quyết định mục tiêu ổn định giá trị đồng tiền biểu hiện bằng chỉ tiêu lạm phát, quyết định sử dụng các công cụ và biện pháp để thực hiện mục tiêu đề ra” được quy định tại Luật Ngân hàng Nhà nước số 46/2010/QH12 năm 2010. Điều này, có thể xuất phát từ nhiều nguyên nhân khác nhau; nhưng hậu quả từ việc thẩm định và giám sát của chính ngân hàng thương mại đó là một trong những yếu tố chính dẫn đến “Ngân hàng yếu kém và việc chuyển giao bắt buộc những ngân hàng thương mại yếu kém này” nhằm xử lý ngắn hạn tránh hiệu ứng suy yếu hệ thống tài chính tiền tệ của nền kinh tế.
2.1.2 Thực trạng về quyền sử dụng đất thuộc hộ gia đình trong quan hệ bảo đảm của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất Luận văn: Thực trạng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất.
Căn cứ theo khoản 2, Điều 101 của Bộ Luật Dân sự năm 2015 quy định, chủ thể của quan hệ dân sự có sự tham gia của thành phần là hộ gia đình; nên khi hộ gia được tham gia vào quan hệ giao dịch dân sự thì vẫn phải được xem là chủ thể có đầy đủ quyền độc lập bao gồm cả quyền quyền sử dụng đất. “Về cơ bản khi tham gia trong giao dịch bảo đảm tiền vay thì các chủ thể phải có năng lực” theo quy định của pháp luật đối với chủ thể là tổ chức là ngân hàng thương mại là bên cho vay và chủ thể đi vay là khách hàng. Học viên đề cấp chính đến đối tượng chủ thể chính là người đại diện cho đất thuộc hộ gia đình là bên đi vay. Việc xác định đối tượng chính hay chủ thể chịu trách nhiệm liên quan đến nghĩa vụ phát sinh của hợp đồng tín dụng được bảo đảm bằng quyền sử dụng đất. Mặc dù, hiện nay Bộ Tài Nguyên và Môi Trường đã ban hành Thông tư số 24/2019/TT về việc thông tin đầy đủ về tất cả các thành viên có sử dụng chung quyền sử dụng đất vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, vẫn phát sinh vấn đề liên quan khác:
Trường hợp thứ nhất, hình thức sở hữu chung theo tỷ lệ và việc xác định tỷ lệ về cơ bản vẫn dự trên nguồn gốc của giấy chứng nhận của quyền sử dụng đất đó và trên thực tế việc xác định giá trị đóng góp của bất kỳ thành viên có tên đã được ghi cụ thể trên giấy chứng nhận là rất khó khăn. Thêm vào đó khi hộ gia đình nhận chuyển nhượng hoặc được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất khi đã có con chung dưới 18 tuổi và hiện đang sống phụ thuộc vào cha mẹ thì xác định giá trị đóng góp của người con đó đối với quyền sử dụng đất thuộc hộ gia đình là như thế nào. Trên cơ bản pháp luật hiện nay, trẻ dưới 18 tuổi cũng là thành viên của hộ gia đình và cũng là đồng sở hữu tài sản chung là quyền sử dụng đất thuộc hộ. Thêm vào đó, khi không xác định được phần giá trị thuộc sở hữu của mỗi thành viên thì chưa đồng nhất và mâu thuẫn với Bộ Luật Dân sự năm 2015 hiện nay khi xác định quyền sử dụng đất thuộc hộ gia đình là tài sản thuộc sở hữu chung của tất cả thành viên theo phần chứ không phải là khối tài sản chung hợp nhất để được hưởng quyền lợi bằng nhau và quyền quyết định của thành viên là bằng nhau.
Trường hợp thứ hai, quyền sử dụng đất là sở hữu chung của phải ghi đầy đủ tên của đối tượng thuộc hộ gia đình như: Đầy đủ họ tên, ngày tháng năm sinh, số giấy tờ cá nhân của tất cả của những người được xác định là thành viên hộ. Theo đó, việc bổ sung tất cả thành viên thông tin của hộ gia đình phát sinh rất nhiều vấn đề khó khăn và phức tạp.
Ngoài ra, hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực là quy định bắt buộc đối với giao dịch liên quan đến thế chấp và giao dịch liên quan đến bất động sản nói chung. Căn cứ theo Luật Đất đai 2024 quy định về “việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất” bao gồm “quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất”. Bên cạnh đó Luật Nhà ở 2023 quy định “trường hợp mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở thì phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng”. Hoạt động liên quan đến quyền sử dụng đất hay bất động sản là những tài sản có các đặc điểm như: Luận văn: Thực trạng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất.
- Về mặt giá trị: quyền sử dụng đất, nhà ở, và tài sản khác gắn liền với quyền sử dụng đất là tài sản có giá trị
- Phụ thuộc vào nhiều yếu tố khách quan khác như vấn đề về nguồn gốc bất động sản như từ tặng cho, thừa kế, nhận chuyển nhượng… và cũng có thể thế chấp bất động sản hình thành trong tương lai
Bên cạnh đó, quyền sử dụng đất có liên quan đến nhiều quan hệ pháp luật như quan hệ hôn nhân và gia đình, quan hệ thừa kế nên dễ phát sinh về tranh chấp.
Ngoài ra, thì hoạt động công chứng là bắt buộc “nhằm bảo đảm an toàn pháp lý cho các hợp đồng, giao dịch, ngăn ngừa vi phạm pháp luật, phòng ngừa tranh chấp, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho các cá nhân tổ chức liên quan. Bên cạnh đó, công chứng còn có chức năng tạo lập và cung cấp các chứng cứ cho hoạt động tài phán”.
Tình huống cụ thể như sau: Theo Bản án phúc thẩm được công bố số 299/2023/DS-PT ngày 24/05/2023 về việc tranh chấp “hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và hợp đồng tín dụng”. Trong đó, hộ gia đình các nguyên đơn được Nhà nước giao cho quyền sử dụng 02 phần đất diện tích 5.716m2 thuộc thửa số 01, tại ấp H, xã N, huyện C, tỉnh Tiền Giang và phần đất có diện tích 4.122m2 thuộc thửa số 493, tại ấp H, xã H, huyện C, tỉnh Tiền Giang. Năm 2011, anh Nguyễn Duy T4 và ông Nguyễn Văn S tự ý sử dụng hai thửa đất trên để thế chấp cho Ngân hàng Thương mại cổ phần P nay là Ngân hàng Thương mại cổ phần Đ để vay số tiền 1.500.000.000 đồng cho Doanh nghiệp tư nhân Duyệt T1. Việc ông S, anh Duy T4 tự ý thế chấp đất cấp cho hộ gia đình để vay vốn tại Ngân hàng không thông qua ý kiến của các thành viên trong hộ gia đình đã gây ảnh hưởng đến quyền lợi của các thành viên khác trong khối tài sản chung của hộ gia đình. Nay anh Thanh T2, anh Minh T, anh Duyệt T1, chị Kiều O và chị Kiều U yêu cầu Hủy hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất số 18-A/2011/HDTC-DN.VL được ký kết giữa Ngân hàng Thương mại cổ phần P nay là Ngân hàng Thương mại cổ phần Đ và anh Nguyễn Duy T4, chị Nguyễn Thị Trúc L được Ủy ban nhân dân xã N chứng thực ngày 18/3/2011; hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất số 18-B/2011/hợp đồng thế chấp-DN.VL giữa Ngân hàng Thương mại cổ phần P nay là Ngân hàng Thương mại cổ phần Đ và ông Nguyễn Văn S, bà Lê Thị Kim X được Ủy ban nhân dân xã H chứng thực ngày 18/3/2011; được đăng ký giao dịch bảo đảm tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện C, tỉnh Tiền Giang. Buộc Ngân hàng trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AH 685102 cấp ngày 02/02/2007 do Ủy ban nhân dân huyện C cấp cho ông Nguyễn Văn S đại diện hộ gia đình đứng tên và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BB 197612 ngày 31/3/2010 do Ủy ban nhân dân huyện C cấp cho anh Nguyễn Duy T4 đại diện hộ gia đình đứng tên. Đối với yêu cầu độc lập của Ngân hàng, các nguyên đơn không đồng ý và giữ nguyên yêu cầu khởi kiện vì không có ký tên vào 02 tờ Giấy ủy quyền tại Ủy ban nhân dân xã N, Ủy ban nhân dân xã H và 02 hợp đồng thế chấp số 18A và 18B do Ngân hàng cung cấp như đã nêu trên. Đối với Kết luận giám định ngày 01/7/2020 của Phòng K, đây là kết luận của cơ quan chuyên môn và phù hợp với lời trình bày của các nguyên đơn nên đồng ý và không có yêu cầu giám định lại hay giám định bổ sung. Đối với yêu cầu độc lập của Ngân hàng, các nguyên đơn không đồng ý và giữ nguyên yêu cầu khởi kiện. Luận văn: Thực trạng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên, theo bản án theo án sơ thẩm số 92/2022/DS-ST ngày 22/06/2022 của Tòa án nhân dân huyện C tỉnh C, tỉnh Tiền Giang: Nguyên đơn gồm có anh Nguyễn Minh T, anh Nguyễn Duyệt T1, anh Nguyễn Thanh T2, chị Nguyễn Thị Kiều O, chị Nguyễn Thị Kiều U đã ủy quyền cho người được phép trình bày như sau: hộ gia đình các nguyên đơn được Nhà nước giao 02 phần đất tại ấp H, xã H, huyện C, tỉnh Tiền Giang; Năm 2011 anh Nguyễn Duy T4 và ông Nguyễn Văn S đã tự ý sử dụng 02 phần đất để thế chấp cho nghĩa vụ vay vốn tại Ngân hàng Thương mại cổ phần P nay là Ngân hàng Thương mại cổ phần Đ để vay số tiền là 1.500 triệu đồng; Việc thế chấp không thông qua ý kiến của hộ gia đình đã được cấp đất đã ảnh hưởng đến quyền lợi của các thành viên khác trong khối tài sản chung nên nguyên đơn đã yêu cầu: Hủy hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và buộc Ngân hàng trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp cho hộ gia đình đã được anh Nguyễn Duy T4 và Nguyễn Văn S đã sử dụng thể thế chấp để vay vốn. Qua quá trình tố tụng và thực hiện các thủ tục giám định làm cơ sở thì tại Bản án dân sự sơ thẩm số 92/2022/DS- ST ngày 22/06/2022 của Tòa án nhân dân huyện C tỉnh C, tỉnh Tiền Giang tòa Tuyên xử: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Nguyên đơn là hủy hợp đồng thế chấp đã ký kết giữa Ngân hàng Thương mại cổ phần P nay là Ngân hàng Thương mại cổ phần Đ và Nguyễn Duy T4 và bà Nguyễn Thị Trúc L là vợ; và hợp đồng thế chấp đã ký kết giữa Ngân hàng Thương mại cổ phần P nay là Ngân hàng Thương mại cổ phần Đ và ông Nguyễn Văn S, bà Lê Thị Kim X buộc Ngân hàng Thương mại cổ phần P nay là Ngân hàng Thương mại cổ phần Đ 02 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp mà ông Nguyễn Văn S và Nguyễn Duy T4 là đại diện Hộ gia đình; Tòa án Chấp nhận yêu cầu khởi kiện độc lập của Ngân hàng Thương mại cổ phần Đ ghi nhận sự tự nguyện của ông Nguyễn Văn S cùng liên quan đến Nguyễn Văn T4 trả cho Ngân hàng Thương mại cổ phần số tiền liên quan đến hợp đồng tín dụng đã thỏa thuận vay vốn.
Tại tòa phúc thẩm các nguyên đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Ngân hàng TMCP Đ vẫn giữ nguyên yêu cầu độc lập và yêu cầu kháng cáo; các đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết toàn bộ vụ án. Các nguyên đơn không thừa nhận chữ ký trong Giấy ủy quyền ngày 18/3/2011 là do các nguyên đơn ký, tại phiên tòa phúc thẩm người kháng cáo có yêu cầu trưng cầu giám định chữ ký của anh Nguyễn Minh T trong Giấy ủy quyền và kết quả là không phải chữ ký của anh Nguyễn Minh T. Giấy ủy quyền ngày 18/3/2011 có nhiều sai sót, án sơ thẩm đã xác định Hợp đồng thế chấp vô hiệu là có căn cứ, ngân hàng kháng cáo thì ngoài chứng cứ là kết quả giám định thì không cung cấp tài liệu chứng cứ nào mới để chứng minh cho yêu cầu kháng cáo. Đề nghị không chấp nhận yêu cầu kháng cáo, giữ nguyên án sơ thẩm. Thông qua việc nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa, lời trình bày của các đương sự và kết quả tranh tụng tại phiên tòa, ý kiến phát biểu của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Tiền Giang. Luận văn: Thực trạng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất.
Tại phiên tòa phúc thẩm nguyên đơn anh Nguyễn Thanh T2, Nguyễn Duyệt T1, Nguyễn Thị Kiều O, Nguyễn Thị Kiều U; bị đơn bà Lê Thị Kim X, chị Nguyễn Thị Trúc L, ông Nguyễn Văn S, anh Nguyễn Duy T4; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan anh Nguyễn Duy C có đơn xin vắng mặt nên Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vắng mặt theo quy định tại Điều 296 của Bộ luật Tố tụng dân sự.Về quan hệ pháp luật tranh chấp: Anh Thanh T2, anh Minh T, anh Duyệt T1, chị Kiều O và chị Kiều U khởi kiện yêu cầu hủy Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất giữa ông S, anh Duy T4 với Ngân hàng TMCP Đ (gọi tắt là Ngân hàng); Ngân hàng khởi kiện độc lập yêu cầu anh Duy T4 thực hiện nghĩa vụ trả nợ. Án sơ thẩm xác định quan hệ pháp luật tranh chấp là “Tranh chấp Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất” và “Tranh chấp Hợp đồng tín dụng” đúng theo quy định tại khoản 3 Điều 26 của Bộ luật Tố tụng dân sự. Về thẩm quyền giải quyết vụ án: Yêu cầu khởi kiện của các nguyên đơn và yêu cầu độc lập của Ngân hàng TMCP Đ là thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân huyện C, tỉnh Tiền Giang theo quy định tại các điều 26, 35 và Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự. Đơn kháng cáo của Ngân hàng TMCP Đ đúng quy định tại Điều 272 và Điều 273 Bộ luật Tố tụng dân sự. Nội dung kháng cáo: Ngày 04/7/2022, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Ngân hàng TMCP Đ có đơn kháng cáo một phần bản án sơ thẩm, yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm theo hướng công nhận Hợp đồng thế chấp số 18-A/2011/HĐTC-DN.VL và Hợp đồng thế chấp số 18-B/2011/HĐTCDN.VL cùng ngày 18/3/2011. Xét yêu cầu kháng cáo của Ngân hàng yêu cầu công nhận Hợp đồng thế chấp số 18-A/2011/HĐTC-DN.VL và Hợp đồng thế chấp số 18-B/2011/HĐTCDN.VL cùng ngày 18/3/2011. Hợp đồng thế chấp số 18-A/2011/HĐTC-DN.VL ngày 18/3/2011 bên nhận thế chấp là Ngân hàng TMCP Đ, bên thế chấp anh Nguyễn Duy T4, chị Nguyễn Thị Trúc L. Tài sản thế chấp là diện tích đất 5.716m2 tọa lạc tại ấp H, xa Ngũ Hiệp, huyện C, tỉnh tiền Giang, theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BB 197612 ngày 31/3/2010 do Ủy ban nhân dân huyện C cấp cho hộ Nguyễn Duy T4. Xét nguồn gốc thửa đất có diện tích đất 5.716m2 tọa lạc tại ấp H, xã N, huyện C, tỉnh tiền Giang, theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BB 197612 ngày 31/3/2010 do Ủy ban nhân dân huyện C cấp cho hộ Nguyễn Duy T4 là có nguồn gốc của ông Nguyễn Văn 5. Luận văn: Thực trạng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất.
Theo hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ anh Nguyễn Duy T4 thể hiện: Tại biên bản họp thành viên hộ gia đình ngày 16/5/2006, các thành viên bàn bạc thống nhất cho con rể ông Nguyễn Văn M là anh Nguyễn Duy T4 diện tích đất 5.716m2 tọa lạc tại ấp H, xa Ngũ Hiệp, huyện C, tỉnh tiền Giang, sau khi có biên bản họp thành viên hộ gia đình ngày 16/5/2006, đến ngày 18/5/2006 thì giữa ông Nguyễn Văn M và anh Nguyễn Duy T4 tiến hành ký kết Hợp đồng chuyển nhượng phần diện đất 5.716m2, người nhận chuyển nhượng quyền dụng đất là cá nhân anh Nguyễn Duy T4; tại Biên bản đo đạc ngày 16/5/2006 thể hiện nguồn gốc phần đất là do nhận tặng cho quyền sử dụng đất, đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 18/5/2006 là cá nhân anh Nguyễn Duy T4. Hồ sơ thể hiện diện đất 5.716m2 là do cha vợ ông Nguyễn Văn M cho cá nhân con rể là anh Nguyễn Duy T4, không phải tài sản của hộ gia đình được Nhà nước giao đất theo quy định tại Điều 33, Điều 34, Điều 50 Luật Đất đai năm 2003. Theo quy định tại Điều 43 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai năm 2003 về việc ghi tên người sử dụng đất trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: “Trường hợp hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất… Trường hợp hộ gia đình sử dụng đất là tài sản chung của cả hộ gia đình không thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản này thì ghi họ, tên chủ hộ”. Phần diện tích đất tranh chấp là tài sản của anh Duy T4 có được do ông Muồi tặng cho, thể hiện bằng hồ sơ chuyển nhượng, không phải là trường hợp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, cũng không phải là tài sản chung của cả hộ gia đình. Vì theo quy định tại Điều 108 Bộ luật Dân sự năm 2005: “Tài sản chung của hộ gia đình gồm tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên hoặc được tặng cho chung, được thừa kế chung và các tài sản khác mà các thành viên thỏa thuận là tài sản chung của hộ”. Anh Nguyễn Duy T4 có tên trong sổ hộ khẩu gia đình với ông Nguyễn Văn S là chủ hộ và các thành viên còn lại là anh em của anh Duy T4 gồm: anh Nguyễn Thanh T2, anh Nguyễn Minh T, anh Nguyễn Duyệt T1, chị Nguyễn Thị Kiều O và chị Nguyễn Thị Kiều U; đối với bà Lê Thị Kim X, chị Nguyễn Thị Trúc L đây là quan hệ hộ khẩu hộ tịch. Do đó khi ký kết Hợp đồng thế chấp số 18-A/2011/HĐTC-DN.VL ngày 18/3/2011 bên nhận thế chấp là Ngân hàng TMCP Đ, bên thế chấp anh Nguyễn Duy T4, chị Nguyễn Thị Trúc L đã ký tên đầy đủ vào Hợp đồng thế chấp và hợp đồng thể chấp đã được Ủy ban nhân dân xã N chứng thực, đã được đăng ký thế chấp ngày 18/3/2011. Do đây là tài sản của anh Nguyễn Duy T4 nên không cần phải có các thành viên có tên trong sổ hộ khẩu cùng với anh Duy T4 ký tên vào Hợp đồng thế chấp hay ủy quyền cho anh Duy T4. Hợp đồng thế chấp số 18-B/2011/HĐTC-DN.VL ngày 18/3/2011 bên nhận thế chấp là Ngân hàng TMCP Đ, bên thế chấp ông Nguyễn Văn S, bà Lê Thị Kim X. Tài sản thế chấp là diện tích đất 4.122m2 tọa lạc tại ấp H, xã H, huyện C, tỉnh tiền Giang, theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số H03297 ngày 02/02/2007 do Ủy ban nhân dân huyện C cấp cho hộ ông Nguyễn Văn S. Luận văn: Thực trạng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất.
Xét nguồn gốc diện tích đất 4.122m2 tọa lạc tại ấp H, xã H, huyện C, tỉnh tiền Giang, theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số H03297 ngày 02/02/2007 do Ủy ban nhân dân huyện C cấp cho hộ ông Nguyễn Văn S là do ông Nguyễn Văn S nhận chuyển nhượng của ông Trần Thiện C2. Theo hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số H03297 ngày 02/02/2007, tại Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 19/01/2007 bên chuyển nhượng ông Trần Thiện C2, bên nhận chuyển nhượng ông Nguyễn Văn S. Theo quy định tại Điều 43 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai năm 2003 về việc ghi tên người sử dụng đất trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: “Trường hợp hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất… Trường hợp hộ gia đình sử dụng đất là tài sản chung của cả hộ gia đình không thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản này thì ghi họ, tên chủ hộ”. Đây là tài sản ông S có được do nhận chuyển nhượng không phải tài sản của hộ gia đình được Nhà nước giao đất theo quy định tại Điều 33, Điều 34, Điều 50 Luật Đất đai năm 2003, không phải là trường hợp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, cũng không phải là tài sản chung của cả hộ gia đình. Vì theo quy định tại Điều 108 Bộ luật Dân sự năm 2005: “Tài sản chung của hộ gia đình gồm tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên hoặc được tặng cho chung, được thừa kế chung và các tài sản khác mà các thành viên thỏa thuận là tài sản chung của hộ”. Các nguyên đơn không có tài liệu chứng cứ nào để chứng minh là mình có đóng góp tạo lập nên diện tích đất 4.122m2.
Tuy nhiên, tại thời điểm ký kết Hợp đồng thế chấp số 18-B/2011/HĐTCDN.VL ngày 18/3/2011 bên nhận thế chấp là Ngân hàng TMCP Đ, bên thế chấp ông Nguyễn Văn S, bà Lê Thị Kim X, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thể hiện là của hộ ông Nguyễn Văn S. Ủy ban nhân xã H, huyện C là cơ quan chứng thực Hợp đồng thế chấp đã thực hiện đúng trình tự thủ tục quy định, tại Hợp đồng thế chấp có vợ chồng ông Nguyễn Văn S, bà Lê Thị Kim X ký kết Hợp đồng thế chấp; còn các thành viên trong hộ thì ủy quyền cho ông S, bà X thể hiện tại Giấy ủy quyền ngày 18/3/2011, mặc dù Giấy ủy quyền kính gửi Ủy ban nhân dân xã N, huyện C nhưng Ủy ban nhân dân xã H, huyện C chứng thực chữ ký, sai sót trên không làm thay đổi bản chất là Ủy ban chứng thực chữ ký của những người ủy quyền. Tại Công văn số 650 ngày 21/5/2020 của Ủy ban nhân dân huyện C xác định ông Nguyễn Văn H người chứng thực chữ ký trong hợp đồng ủy quyền là Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã H, huyện C. Tại Công văn số 144 ngày 16/6/2021 Ủy ban nhân xã H, huyện C xác nhận tất cả thành viên trong hộ ông Nguyễn Văn S đều có ký tên trước mặt cán bộ tham mưu, người tiếp nhận hồ sơ đã được phân công.
Hợp đồng thế chấp số 18-A/2011/HĐTC-DN.VL và Hợp đồng thế chấp số 18-B/2011/HĐTC-DN.VL cùng ngày 18/3/2011 giữa Ngân hàng và bên thế chấp là ông Nguyễn Văn S, bà Lê Thị Kim X, anh Nguyễn Duy T4, chị Nguyễn Thị Trúc L đã thực hiện đúng trình tự thủ tục quy định. Tại Kết luận giám định số 1677/KL-KTHS ngày 17/4/2023 của Phân viện K1 thì chữ ký đứng tên Nguyễn Minh T trên hợp đồng ủy quyền ký hiệu A1 với tài liệu so sánh tên Nguyên Minh Tân không phải do cùng một người ký ra; việc trong Giấy ủy quyền ngày 18/3/2011 không phải chữ ký của anh Nguyễn Minh T thì cũng không phải là lỗi của Ngân hàng. Luận văn: Thực trạng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất.
Mặt khác, DNTN Duyệt T1 là doanh nghiệp của gia đình đã thể hiện tại bảng lương tháng 01/2011 thì anh Duy T4 là thủ trưởng, anh Minh T, Thanh T2 là bán hàng còn anh Duyệt T1 là kế toán, việc thế chấp tài sản để vay tiền là nhằm phục vụ hoạt động của doanh nghiệp gia đình.
Ngoài ra, tại Hợp đồng tín dụng ngày 18/3/2011, tài sản bảo đảm là hai Hợp đồng thế chấp đang tranh chấp, thể hiện số tiền vay 1.500.000.000 đồng, kỳ hạn là 12 tháng, đến hạn trả nợ ngày 18/3/2012 DNTN Duyệt T1 không thực hiện nghĩa vụ trả nợ, thì đến ngày 03/3/2014 các nguyên đơn đi khởi kiện để yêu cầu hủy hai Hợp đồng thế chấp. Hợp đồng thế chấp ngày 18/3/2011 thì đến ngày 03/3/2014 mới khởi kiện, hơn 03 năm, khi quá hạn trả nợ mới đi khởi kiện để hủy Hợp đồng thế chấp là trốn tránh nghĩa vụ trả nợ. Từ những căn cứ đã phân tích, Ngân hàng TMCP Đ kháng cáo một phần bản án sơ thẩm, yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm theo hướng công nhận Hợp đồng thế chấp số 18-A/2011/HĐTC-DN.VL và Hợp đồng thế chấp số 18-B/2011/HĐTC-DN.VL cùng ngày 18/3/2011 là có căn cứ, được Hội đồng xét xử chấp nhận.
Án sơ thẩm xử hủy Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất số 18-A/2011/HĐTC-DN.VL được ký kết giữa Ngân hàng TMCP P nay là Ngân hàng TMCP Đ và anh Nguyễn Duy T4, chị Nguyễn Thị Trúc L được Ủy ban nhân dân xã N chứng thực ngày 18/3/2011; Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất số 18- B/2011/HĐTC-DN.VL giữa Ngân hàng TMCP P nay là Ngân hàng TMCP và ông Nguyễn Văn S, bà Lê Thị Kim X được Ủy ban nhân dân xã H chứng thực ngày 18/3/2011; được đăng ký giao dịch bảo đảm tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện C, tỉnh Tiền Giang không đúng quy định của pháp luật. Luận văn: Thực trạng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất.
Vì các lẽ trên, Tòa phúc thẩm tuyên xử là không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của anh Nguyễn Thanh T2, anh Nguyễn Minh T, anh Nguyễn Duyệt T1, chị Nguyễn Thị Kiều O và chị Nguyễn Thị Kiều U về việc: Hủy Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất số 18-A/2011/HĐTC-DN.VL được ký kết giữa Ngân hàng TMCP P nay là Ngân hàng TMCP Đ và anh Nguyễn Duy T4, chị Nguyễn Thị Trúc L được Ủy ban nhân dân xã N chứng thực ngày 18/3/2011; Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất số 18- B/2011/HĐTC-DN.VL giữa Ngân hàng TMCP P nay là Ngân hàng TMCP Đ và ông Nguyễn Văn S, bà Lê Thị Kim X được Ủy ban nhân dân xã H chứng thực ngày 18/3/2011; được đăng ký giao dịch bảo đảm tại Chi nhánh Văn Phòng đăng ký đất đai huyện C, tỉnh Tiền Giang; Buộc Ngân hàng TMCP P nay là Ngân hàng TMCP Đ trả lại cho hộ ông Nguyễn Văn S bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AH 685102 do Ủy ban nhân dân huyện C cấp ngày 02/02/2007 cho ông Nguyễn Văn S đại diện hộ gia đình đứng tên trên giấy đất và trả lại cho hộ anh Nguyễn Duy T4 bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BB 197612 do Ủy ban nhân dân huyện C cấp ngày 31/3/2010 cho anh Nguyễn Duy T4 đại diện hộ gia đình đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngay khi án có hiệu lực pháp luật; Chấp nhận yêu cầu khởi kiện độc lập của Ngân hàng TMCP P nay là Ngân hàng TMCP Đ: Ghi nhận sự tự nguyện của ông Nguyễn Văn S. Buộc ông Nguyễn Văn S cùng liên đới với anh Nguyễn Duy T4 trả cho Ngân hàng TMCP số tiền vốn vay và lãi tạm tính đến ngày 13/6/2022 là 6.806.722.923 đồng ngay khi án có hiệu lực pháp luật. Kể từ ngày 14/6/2022 nếu ông S và anh Duy T4 chưa thực hiện xong nghĩa vụ trả nợ cho Ngân hàng thì còn phải tiếp tục trả tiền lãi theo mức lãi suất trong Hợp đồng tín dụng đã ký ngày 18/3/2011 cho đến khi thực hiện xong nghĩa vụ trả nợ cho Ngân hàng. Công nhận Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất số 18-A/2011/HĐTCDN.VL được ký kết giữa Ngân hàng TMCP P nay là Ngân hàng TMCP Đ và anh Nguyễn Duy T4, chị Nguyễn Thị Trúc L được Ủy ban nhân dân xã N chứng thực ngày 18/3/2011; Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất số 18- B/2011/HĐTC-DN.VL giữa Ngân hàng TMCP P nay là Ngân hàng TMCP Đ và ông Nguyễn Văn S, bà Lê Thị Kim X được Ủy ban nhân dân xã H chứng thực ngày 18/3/2011; được đăng ký giao dịch bảo đảm tại Chi nhánh Văn Phòng đăng ký đất đai huyện C, tỉnh Tiền Giang. Kể từ ngày án có hiệu lực pháp luật, nếu ông Nguyễn Văn S và anh Nguyễn Duy T4 chậm thực hiện nghĩa vụ trả nợ thì yêu cầu xử lý tài sản đã thế chấp để thu hồi nợ cho Ngân hàng theo quy định pháp luật. Đình chỉ yêu cầu khởi kiện của anh Nguyễn Thanh T2, anh Nguyễn Minh T, anh Nguyễn Duyệt T1, chị Nguyễn Thị Kiều O và chị Nguyễn Thị Kiều U đối với bà Lê Thị Kim X, chị Nguyễn Thị Trúc L về việc yêu cầu hủy Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất giữa ông Nguyễn Văn S và anh Nguyễn Duy T4 với Ngân hàng TMCP Đ.
Phân tích tình huống pháp lý
- Liên quan đến hiệu lực hợp đồng thế chấp: Luận văn: Thực trạng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất.
Tòa phúc thẩm dựa trên các hồ sơ chứng minh rằng hai thửa đất thế chấp không phải tài sản chung của hộ gia đình mà là tài sản riêng do ông Nguyễn Văn S và Nguyễn Duy T4 nhận chuyển nhượng hoặc tặng cho. Do đó, hợp đồng thế chấp được ký kết và chứng thực đầy đủ thủ tục pháp luật là hợp lệ.
- Liên quan đến Quyền của ngân hàng thương mại:
Ngân hàng Đ, với tư cách bên thứ ba ngay tình, đã thực hiện các thủ tục bảo đảm phù hợp pháp luật. Do vậy, tòa chấp nhận yêu cầu xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ và bảo vệ quyền lợi của ngân hàng.
- Yếu tố dẫn đến phát sinh tranh chấp
Tranh chấp chủ yếu phát sinh từ việc nguyên đơn cho rằng tài sản thế chấp thuộc sở hữu chung của hộ gia đình. Tuy nhiên, việc xác minh nguồn gốc tài sản và các hồ sơ liên quan của tòa án đã bác bỏ quan điểm này, dẫn đến quyết định công nhận hợp đồng thế chấp hợp pháp.
Thông qua bản bán có thể thấy, chủ thể sử dụng đất thuộc hộ gia đình khi thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ còn gây ra nhiều phát sinh tranh chấp và khó khăn khi xử lý tài sản bảo đảm. Trên thực tế, khi thụ lý và giải quyết vụ án thì Tòa án lại dựa trên hộ khẩu tại thời điểm được cấp để làm căn cứ xác định số lượng thành viên có quyền và lợi ích hợp pháp với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó để xác định. Tuy nhiên thực tế, thời điểm xin được cấp giấy chứng nhận và thời điểm được cấp giấy chứng nhận thì đã không còn chung hộ. Bên cạnh đó, mỗi Toà án cách xử lý khác nhau dẫn đến hợp đồng tín dụng đang có tài sản bảo đảm có thể trở thành không có tài sản bảo đảm (nếu trường hợp hợp đồng thế chấp bị phán vô hiệu vì đăng ký giao dịch bảo đảm thiếu chữ ký của người thuộc hộ gia đình và ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của ngân hàng thương mại khi bị vi phạm nghĩa vụ mà không xử lý được tài sản bảo đảm.
2.1.3 Thực trạng pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm Luận văn: Thực trạng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất.
Theo quy định pháp luật hiện nay mặc dù đã xác định nghĩa vụ được thực hiện có tài sản bảo đảm và đồng ý ký thỏa thuận về việc đăng ky giao dịch bảo đảm nhưng nếu có tranh chấp được diễn ra giữa bên thế chấp và bên nhận thế chấp trong trường hợp không thỏa thuận được về việc xử lý tài sản bảo đảm thì “tài sản được bán đấu giá” và phải thực hiện các thủ tục kê biên…thông qua Tòa Án, và Chi cục THADS để xử lý tài sản bảo đảm, chính vì việc xử lý tài sản bảo đảm phải thông qua quy trình nhiều bước dẫn đến ngân hàng thương mại mất thời gian về việc kiện tụng kéo dài làm ảnh hưởng đến quyền lợi.
Tình huống cụ thể như sau: Bản án được công bố số 178/2024/DS-PT ngày 18/07/2024 V/v tranh chấp hợp đồng tín dụng yêu cầu tuyên bố hủy hợp đồng ủy quyền, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất vô hiệu; yêu cầu chỉnh lý biến động quyền sử dụng đất; đòi lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Tóm tắt Bản án như sau: Theo bản án dân sự sơ thẩm số 11/2024/DS-ST ngày 31/01/2024 của Tòa án nhân dân thành phố S, tỉnh Sóc Trăng bị kháng cáo; Theo quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 107/2024/QĐ-PT ngày 27/05/2024, giữa các đương sự.
Nguyên đơn: Ngân hàng Thương mại cổ phần N2 yêu cầu bị đơn là ông Phạm Văn Đ đã vi phạm nghĩa vụ thanh toán trong hợp đồng tín dụng đã ký để vay vốn và được bảo đảm bằng tài sản bảo đảm là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CA 222633, số vào sổ cấp giấy chứng nhận : CH1468 do Ủy ban nhân dân huyện M, tỉnh Sóc Trăng (sau đây gọi tắt là Ủy ban nhân dân huyện M) cấp ngày 29/7/2015 cho ông Điền S, điều chỉnh biến động chuyển nhượng cho ông Phạm Văn Đ ngày 04/5/2020 theo hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất số 0375/20/hợp đồng thế chấp/ST/TN1 ngày 11/6/2020 và được công chứng tại Văn phòng C số 3491, quyển số 06/2020/TP/CC-SCC/HĐGD chứng thực ngày 11/6/2020 và đã được đăng ký thế chấp tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện M, tỉnh Sóc Trăng. Ngân hàng Thương mại cổ phần N2 yêu cầu Tòa án giải quyết:
- Buộc ông Phạm Văn Đ trả cho Ngân hàng Thương mại cổ phần N2 số tiền bao gồm, tiền gốc vay, tiền lãi quá, tiền lãi trong hạn. Luận văn: Thực trạng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất.
- Buộc ông Phạm Văn Đ thanh toán toàn bộ phí phát sinh của hợp đồng tín dụng đã ký kết nêu trên, kể từ ngày tuyên án cho đến khi thanh toán hết nợ cho ngân hàng.
- Trường hợp ông Phạm Văn Đ không có khả năng trả nợ hoặc không thực hiện nghĩa vụ trả nợ đầy đủ và đúng hạn thì Ngân hàng Thương mại cổ phần N2 yêu cầu được quyền phát mãi toàn bộ tài sản thế chấp theo hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được công chứng và đã được đăng ký thế chấp tại để ngân hàng thu hồi nợ.
Tuy nhiên, theo Đơn yêu cầu độc lập, các đơn yêu cầu độc lập bổ sung và trong quá trình giải quyết vụ án, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan thì ông Điền S và bà Điền Thị H1 như sau: Ông Điền S, bà Điền Thị H1 biết bà Võ Thị Mỹ N1 do bạn bè giới thiệu để vay tiền, còn ông Trần Văn V và ông Phạm Văn Đ thì ông Điền S, bà Điền Thị H1 không biết. thì bên nghĩa vụ liên quan đã vay tiền của nguyên đơn là ông Phạm Văn Đ. Nguồn gốc của thửa đất theo hợp đồng thế chấp của ông Phạm Văn Đ với Ngân hàng Thương mại cổ phần N2 theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CA 222633, số vào sổ cấp giấy chứng nhận : CH1468 do Ủy ban nhân dân huyện M cấp ngày 29/7/2015 cho ông Điền S là do cha mẹ của ông Điền S tặng cho vợ chồng ông Điền S, bà Điền Thị H1 cách đây khoảng 30 năm. Sau khi được tặng cho đất, vợ chồng ông S, bà H1 xây dựng nhà kiên cố và sinh sống ổn định từ đó cho đến nay. Trước đây, vợ chồng ông Điền S, bà Điền Thị H1 có thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CA 222633, số vào sổ cấp giấy chứng nhận: Luận văn: Thực trạng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất.
CH1468 do Ủy ban nhân dân huyện M cấp ngày 29/7/2015 cho Ngân hàng Thương mại cổ phần A – Chi nhánh S1 để vay tiền nhưng không có khả năng trả nợ nên vào khoảng tháng 4/2020, qua người quen giới thiệu, ông S và bà H1 có vay của bà Võ Thị Mỹ N1 số tiền là 150 triệu đồng với lãi suất 03%/tháng, tương đương 4.500.000 đồng/tháng, để trả tiền cho Ngân hàng Thương mại cổ phần A – Chi nhánh S1và để chi tiêu trong gia đình và Khi đó, bà N1 yêu cầu ông S, bà H1 phải thế chấp cho bà N1 01 bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CA 222633, Số vào sổ cấp giấy chứng nhận : CH1468 do Ủy ban nhân dân huyện M cấp ngày 29/7/2015 cho ông Điền S. Việc vay tiền có làm thoả thuận cầm cố giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không đề ngày, tháng, năm 2020, theo đó “Bên A bà Võ Thị Mỹ N1 cho Bên B (ông Điền S, bà Điền Thị H1) vay số tiền 150 đồng, lãi suất 3%/tháng, Bên B có trách nhiệm đóng lãi đầy đủ vào ngày… hàng tháng. Nếu bên B không đóng lãi trong thời hạn 02 tháng thì bên A (Bà N1) có quyền xử lý, quyết định thửa đất nói trên theo hợp đồng công chứng đã ký kết tại Văn phòng C1”. Sau khi ký thoả thuận, bà N1 đã giao đủ số tiền đã mượn đồng cho ông Điền S, bà Điền Thị H1 nhận, sau đó, ông Điền S, bà Điền Thị H1 trả cho Ngân hàng Thương mại cổ phần A số tiền đã vay và được giải chấp trả bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã thế chấp. Cùng ngày, bà Võ Thị Mỹ N1 yêu cầu ông Điền S, bà Điền Thị H1 đến Văn phòng C1 ký tên để đảm bảo cho khoản vay trên. Do tin tưởng bà Võ Thị Mỹ N1, ông Điền S, bà Điền Thị H1 không biết chữ và cũng không được nhân viên của Văn phòng công chứng đọc lại nội dung nên ông Điền S, bà Điền Thị H1 không biết mình đã ký tên vào hợp đồng uỷ quyền tài sản duy nhất cho ông Trần Văn V. Việc ông Điền S, bà Nguyễn Thị H1 ký tên vào hợp đồng là do tự nguyện, không ai ép buộc. Sau khi vay, ông Điền S và bà Điền Thị H1 trả tiền lãi vay cho bà N1 đến tháng 6/2020, trả số tiền là 36 triệu đồng thì ngưng, do bà Võ Thị Mỹ N1 đã bán nhà dọn đi nơi khác sống mà không thông báo nên không liên lạc được với bà Võ Thị Mỹ N1 nữa cho đến nay (việc trả lãi không có làm biên nhận, cũng không có ai biết chứng kiến), đến nay chưa trả tiền vốn vay đã vay của bà Võ Thị Mỹ N1. Đến khi Ngân hàng Thương mại cổ phần N2 thông báo khởi kiện ông Phạm Văn Đ thì ông Điền S và bà Điền Thị H1 mới biết là tài sản của mình đã được ông Phạm Văn Đ thế chấp Ngân hàng Thương mại cổ phần N2 để vay tiền. Sau khi các bên có liên quan trình bày thì Phạm Văn Đ trình bày không biết là là Bà Võ Thị Mỹ N1 nhờ ông Trần Văn V đứng tên tạm trên hợp đồng chuyển nhượng, và sau khi chuyển nhượng cho Phạm Văn Đ thì được Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện M trình bày: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CA 222633, Số vào sổ cấp giấy chứng nhận : CH1468 do Ủy ban nhân dân huyện M cấp ngày 29/7/2015 cho ông Điền S đã chỉnh lý biến động chuyển nhượng cho ông Phạm Văn Đ ngày 04/5/2020 thửa đất số 684, tờ bản đồ 02, đất toạ lạc tại ấp C, xã T, huyện M, tỉnh Sóc Trăng cấp đúng với trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận được quy định tại điểm đ khoản 2 Điều 17 của Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2024 của Bộ T3.
- Sau khi xem xét nhận định của Tòa án, quyết định và tuyên xử như sau:
Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn Ngân hàng Thương mại cổ phần N2: Buộc ông Phạm Văn Đ có nghĩa vụ trả cho Ngân hàng Thương mại cổ phần N2 tổng số tiền bao gồm tiền vốn gốc; tiền lãi quá hạn; tiền lãi trong hạn.
Trong trường hợp ông Phạm Văn Đ không có khả năng trả nợ hoặc không thực hiện nghĩa vụ trả nợ đầy đủ và đúng hạn thì Ngân hàng Thương mại cổ phần N2 được quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền phát mãi toàn bộ tài sản bảo đảm theo hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất đã ký kết. Luận văn: Thực trạng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất.
Khi xử lý tài sản bảo đảm, ưu tiên quyền mua tài sản đầu tiên cho ông Điền S, bà Điền Thị H1 và buộc ông Điền S, bà Điền Thị H1 có trách nhiệm bàn giao quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất nêu trên cho cơ quan có thẩm quyền xử lý theo quy định của pháp luật.
Không chấp nhận toàn bộ yêu cầu độc lập của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Điền S và bà Điền Thị H1, về việc yêu cầu tuyên bố Hợp đồng ủy quyền giữa ông Điền S, bà Điền Thị H1 với ông Trần Văn V.
Khi ngân hàng thương mại và khách hàng thỏa thuận về việc nhận quyền sử dụng đất để bảo đảm cho nghĩa vụ thì đăng ký giao dịch bảo đảm hiện nay được quy định nhằm mục đích bảo đảm quyền lợi đối với việc “hiệu lực đối kháng với bên thứ ba”. Căn cứ tại khoản 1, Điều 297 của Bộ Luật Dân sự năm 2015 nêu rõ: “Biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba từ khi đăng ký biện pháp bảo đảm hoặc bên nhận bảo đảm nắm giữ hoặc chiếm giữ tài sản” bên cạnh đó tại khoản 2 Điều 308 của Bộ Luật Dân sự năm 2015 nêu rõ như sau “Khi biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì bên nhận bảo đảm được quyền truy đòi tài sản bảo đảm và quyền thanh toán”.
Phân tích pháp lý:
- Liên quan đến hiệu lực của hợp đồng thế chấp:
Hợp đồng thế chấp được xác định có hiệu lực do ngân hàng đã thực hiện đầy đủ thủ tục đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Mặc dù hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước đó bị tuyên vô hiệu, việc ngân hàng nhận thế chấp tài sản từ ông Phạm Văn Đ vẫn được công nhận theo quy định tại khoản 2 Điều 133 Bộ luật Dân sự 2015, bảo vệ quyền lợi cho bên thứ ba ngay tình. Luận văn: Thực trạng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất.
- Liên quan đến Quyền của bên thứ ba ngay tình:
Tòa án xác định rằng ngân hàng, với tư cách bên thứ ba ngay tình, có quyền được bảo vệ khi giao dịch thế chấp dựa trên quyền sử dụng đất đã được đăng ký. Tuy nhiên, vì các tài sản gắn liền trên đất không thuộc quyền sở hữu của ông Đ, ngân hàng phải bồi thường giá trị những tài sản này cho gia đình ông Điền S và bà Điền Thị H1.
- Hậu quả pháp lý khi phát mãi tài sản thế chấp:
Tòa án yêu cầu phát mãi tài sản bảo đảm, bao gồm quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất, để thu hồi nợ cho ngân hàng. Gia đình ông Điền S được ưu tiên mua lại tài sản này theo Án lệ số 11/2017/AL. Đồng thời, ngân hàng phải thực hiện bồi thường giá trị tài sản gắn liền với đất, đảm bảo quyền lợi cho các bên liên quan theo quy định pháp luật.
Từ các phân tích trên cho thấy, sự thiếu thống nhất giữa Luật Đất Đai năm 2024, Luật Công Chứng năm 2014, Nghị định 99 về đăng ký giao dịch bảo đảm thì việc xác định thời điểm hiệu lực của hợp đồng thế chấp và đăng ký giao dịch bảo đảm là cơ sở để phát sinh hiệu lực đối kháng của ngân hàng thương mại mà còn phát sinh hiệu lực đối kháng với tất cả các chủ thể hợp pháp còn lại. Hoặc trường hợp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất chỉ công chứng nhưng lại không đăng ký thì Tòa án có thể tuyên bố giao dịch vô hiệu kể cả khi ngân hàng thương mại là bên nhận bảo đảm là bên đang giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
2.2 Hoàn thiện pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ tại ngân hàng thương mại Luận văn: Thực trạng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất.
2.2.1 Hoàn thiện quy định về định giá độc lập đối với tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ
Xây dựng cơ chế về định giá độc lập đối vói tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất là hết sức cần thiết. Việc ra quyết định cho vay ngoài phương án bảo đảm đúng mục đích, thì khả năng tài chính đủ đảm bảo trả nợ vay như thỏa thuận thì cơ sở để xác định số tiền cho vay dựa trên giá trị của tài sản bảo đảm. Một trong những nguyên nhân dẫn đến nợ khó thu hồi, hoặc nợ bị tổn thất mặc dù có tài sản bảo đảm tại các ngân hàng thương mại hiện nay liên quan đến việc xác định giá trị định giá của tài sản bảo đảm tại thời điểm cấp tín dụng. Vì nhiều yếu tố tác động chủ quan, khách quan của ngân hàng thương mại dẫn đến khi người vay vốn rơi vào trường hợp mất khả năng thanh toán thì việc xử lý tài sản bảo đảm là phương án cuối cùng để hạn chế tổn thất cho ngân hàng thương mại là xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ. Phát sinh những trường hợp xử lý tài sản bảo đảm vẫn không đủ bảo đảm để thanh toán khoản vay mà ngân hàng thương mại đã bị tổn thất. Xét nhiều yếu tố khách quan về thay đổi giá trị quyền sử dụng đất như từ các kế hoạch sử dụng đất của quản lý Nhà nước, hoặc thu hồi đất để phục vụ mục đích an ninh quốc phòng hoặc xây dựng phát triển xã hội như bệnh viện, trường học, công viên…hoặc thu hồi để phát triển kiến trúc hạ tầng như mở rộng đường, xây cầu, đường cao tốc… dẫn đến làm thay đổi giá trị. Tuy nhiên, đối với việc thế chấp quyền sử dụng đất với mục đích là đất ở lâu dài thì giá trị ghi nhận cũng theo chiều hướng tích cực theo sự phát triển của thị trường nhưng khi xử lý tài sản bảo đảm thông qua các hình thức như đấu giá, hoặc tự rao bán của người vay vốn cũng không đủ để bảo đảm việc thu hồi nợ.
Do vậy, pháp luật cần quy định rõ ràng, cụ thể cho các ngân hàng thương mại nói riêng và các các tổ chức tín dụng nói chung về việc cho vay dựa trên cơ sở giá trị tài sản bảo đảm là giá trị được định giá bởi bên thứ ba, cụ thể là công ty có đủ chức năng, đủ năng lực thực hiện việc định giá độc lập của tài sản bảo đảm nhằm bảo đảm tính độc lập về yếu tố giá trị của tài sản bảo đảm, là yếu tố cơ sở của hoạt động cấp tín dụng nhằm tăng khả năng thu hồi nợ và giảm thiểu rủi ro nguy cơ mất an toàn trong các ngân hàng thương mại nói riêng và an toàn vĩ mô hệ thống tài chính ngân hàng và nền kinh tế.
2.2.2 Hoàn thiện quy định về chủ thể giao dịch của hợp đồng thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với đất thuộc hộ gia đình Luận văn: Thực trạng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất.
Việc xác định chủ thể của quyền sử dụng đất đất hộ gia đình thực tế còn rất khó khăn. Hiện nay pháp luật vẫn công nhận về hình thức sở hữu thuộc nhóm là hộ gia đình của quyền sử dụng đất nên vẫn phải xây phương thức về việc xác định rõ thành viên của hộ gia đình tham gia ký kết hợp đồng thế chấp đảm bảo đúng quyền lợi và nghĩa vụ của người được sử dụng hợp pháp quyền sử dụng đất đã được cấp và được thực hiện ký kết theo hợp đồng tín dụng đã thỏa thuận.
Thứ nhất, đối với quyền sử dụng đất được đã được cấp hộ gia đình thì trước khi thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất cần phải xác định rõ người đại và thành viên trên cơ sở văn bản phụ lục đính kèm quyền sử dụng đất và văn bản này không tách rời với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền xác nhận.
Thứ hai, ngoài ra trên xác nhận về người đại diện hợp pháp của quyền sử dụng đất và các thành viên của đất hộ gia đình cần thể hiện rõ tỷ lệ đóng góp của từng thành viên, hoặc thỏa thuận về tỷ lệ đóng góp của từng thành viên được xác nhận có chứng thực của cơ quan công chứng về sự thỏa thuận và được đính kèm với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Thứ ba, khi ký kết hợp đồng thế chấp trong trường hợp có người đại diện của hộ gia đình được ủy quyền hợp pháp để ký kết thỏa thuận về hợp đồng thế chấp và trong hợp đồng thế chấp cũng cần nêu rõ từng phần tỷ lệ giá trị của tài sản bảo đảm của từng thành viên của hộ được phép dùng để bảo đảm hoặc nếu không có ủy quyền hợp pháp cho bất kỳ đại diên thành viên hộ gia đình thì người đủ tư cách thành viên hộ thời điểm được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải ký tên đầy đủ vào hợp đồng thế chấp để đồng ý bảo đảm thực hiện nghĩa vụ theo phần tỷ lệ sở hữu hợp pháp tương ứng của giá trị tài sản bảo đảm và trong trường hợp xử lý tài sản bảo đảm thì tỷ lệ này cũng sử dụng để xác định tỷ lệ khi xử lý tài sản bảo đảm.
2.2.3 Hoàn thiện quy định về biện pháp xử lý tài sản bảo đảm cho phép ngân hàng thương mại được trực tiếp xử lý tài sản bảo đảm
Theo quy định pháp luật hiện hành và pháp luật có liên quan đến đăng ký giao dịch bảo đảm trong hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất thì hiện nay Văn Phòng và Chi nhánh văn phòng Đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên môi tường tại địa phương cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, và tài sản khác gắn liền với đất được quy định tại Nghị định 99/2022 của Chính Phủ về đăng ký giao dịch bảo được nêu rõ như sau: “Thế chấp quyền sử dụng đất thuộc trường hợp đăng ký thuộc thẩm quyền của Văn phòng đăng ký đất đai” trong đó xác định rõ vai trò của đăng ký giao dịch bảo đảm là “Đăng ký biện pháp bảo đảm là việc cơ quan đăng ký ghi, cập nhật vào Sổ đăng ký hoặc vào Cơ sở dữ liệu về biện pháp bảo đảm về việc bên bảo đảm dùng tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của mình hoặc của người khác hoặc đồng thời bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của mình và của người khác đối với bên nhận bảo đảm (sau đây gọi là đăng ký)” được quy định tại Điều 3, Nghị định số 99/2022/NĐ-CP ngày 30/11/2022 quy định về đăng ký biện pháp bảo đảm. Luận văn: Thực trạng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất.
Liên quan đến vai trò của đăng ký giao dịch bảo đảm của quyền sử dụng đất trong hợp đồng thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Pháp luật cần bảo đảm vai trò của các chủ thể khi sử dụng tài sản bảo đảm của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trên cơ sở nghĩa vụ ràng buộc mang tính thượng tôn pháp luật khi đem chính tài sản bảo đảm của mình để thực hiện bảo đảm cho nghĩa vụ đã được ký kết theo thỏa thuận. Trong trường hợp không có bất kỳ thỏa thuận nào được thống nhất giữa bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm, thì ngân hàng thương mại hoặc các tổ chức tín dụng được hoàn toàn thực hiện quyền độc lập khi xử ký tài sản bảo đảm dựa trên Bản án hoặc Quyết định công nhận sự thỏa thuận giữa các đương sự. Bên cạnh đó, khi ngân hàng thương mại được quyền thực hiện trực tiếp việc xử lý tài sản bảo đảm cũng góp phần làm tăng vị trí của ngân hàng thương mại trong hoạt động cho vay, đẩy nhanh quá trình xử lý thu hồi nợ bị tổn thất, giảm thiểu rủi ro cho hoạt động của hệ thống và tác động tích cực đến sự an toàn của nền kinh tế. Ngoài ra, ngân hàng thương mại có quyền xử lý trực tiếp tài sản bảo đảm cũng góp phần nâng cao sự ý thức, trách nhiệm của bên thế chấp tài sản bảo đảm để thực hiện nghĩa vụ đã ký kết. Quan trọng nhất, pháp luật cần điển hóa trao quyền trực tiếp cho ngân hàng thương mại thực hiện xử lý tài sản bảo đảm trong một thời gian nhất định kể từ khi bên vi phạm nghĩa vụ không thể thực hiện hoặc khắc phục hậu quả gây ra thiệt hại cụ thể là bên vay vốn.
Hoàn thiện quy định pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cần có những biện pháp thiết thực để đảm bảo pháp luật được vận dụng và thi hành một cách hiệu quả trong thực tiễn. Cần chú trọng trong công tác tập huấn, phổ biến quy định pháp luật để nâng cao năng lực nghiệp vụ của cán bộ tại các tổ chức hành nghề công chứng, cơ quan đăng ký đất đai, cơ quan xét xử, cơ quan tiến hành tố tụng. Thực tế, rất nhiều trường hợp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình bị toà án tuyên vô hiệu do vi phạm điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự liên quan đến chủ thể xác lập giao dịch. Theo đó chủ thể ký hợp đồng thế chấp là người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự, người không biết chữ,… Luận văn: Thực trạng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất.
nhưng công chứng viên vẫn chứng nhận hợp đồng khi chưa đảm bảo điều kiện giao dịch theo luật định, chẳng hạn không mời người làm chứng đối với trường hợp người yêu cầu công chứng không đọc được, không ký được… Hoặc thực tế xét xử tại Tòa án vẫn tồn tại nhiều quan điểm trái chiều về cùng một vấn đề, chẳng hạn cùng là trường hợp xác định thiếu thành viên hộ gia đình xác lập hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất nhưng có Tòa án tuyên vô hiệu một phần, có Tòa án lại tuyên vô hiệu toàn phần…Vì các lý do này, việc đào tạo cán bộ năm vững chuyên môn, nghiệp vụ cũng như thường xuyên, định kỳ tổ chức hội nghị tổng kết, đánh giá khó khăn, vướng mắc từ thực tiễn xét xử các tranh chấp về hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp để trao đổi, rút kinh nghiệm cho Tòa án các cấp là điều vô cùng quan trọng.
Bên cạnh đó, cần công tác tăng cường các hoạt động tư vấn và trợ giúp pháp lý trong việc thực hiện pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình. Rất nhiều vụ việc tranh chấp liên quan đến hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình xuất phát từ sự thiếu hiểu biết pháp luật dẫn đến việc xác lập, giao kết hợp đồng không phù hợp hoặc bên thế chấp là thành viên hộ gia đình không nhận thức đầy đủ hệ quả pháp lý khi tài sản thế chấp bị xử lý để thu hồi nợ. Do đó, cần thiết phải tăng cường hoạt động tư vấn pháp lý để hỗ trợ hộ gia đình hiểu đúng và đủ các yêu câu pháp luật cũng như hệ quả pháp lý khi thực hiện giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất, từ đó giảm thiểu các rủi ro pháp lý như hợp đồng thế chấp vô hiệu hoặc tranh chấp có thể phát sinh. Thêm vào đó, việc áp dụng nền tảng chuẩn hóa dữ liệu liên quan đến giao dịch ủy quyền, mua bán đến bất động sản nói chung nhằm đảm bảo đảm khuôn khổ dữ liệu khép kín đồng bộ hệ thống từ Phòng, văn phòng công chứng, UBND cấp Phường, Xã của các cấp quận, huyện, cấp tỉnh được chuẩn hóa cách minh bạch, nơi được pháp luật cho phép, cấp phép hành nghề hoạt động công chứng. Nhằm bảo đảm an toàn cho người có liên quan đến quyền của người sử dụng đất nói chung, liên quan đến nghĩa vụ khác như cơ quan khác như Cơ quan thuế khi có giao dịch mua bán bất động sản, tặng cho, thừa kế. Đăng ký giao dịch bảo đảm liên quan đến thế chấp quyền sử dụng đất cần được triển khai dữ liệu trên cổng thông tin quốc gia để áp dụng để phù hợp với điều kiện kinh tế – xã hội hiện nay. Vì, việc thế chấp quyền hiện nay là một trong những kênh giúp khơi thông nguồn vốn của kinh tế, giúp cá nhân, tổ chức tiếp cận nguồn vốn này một cách nhanh chóng, hạn chế các thủ tục phải có người trực tiếp thực hiện. Việc triển khai, thiết lập hoàn toàn phù hợp với xu hướng phát triển quốc tế bằng việc số hóa dữ liệu. “Việc cập nhật biến động của tài sản bảo đảm lên Cổng thông tin chung phải được thực hiện ngay sau khi thời điểm đăng ký giao dịch bảo đảm, có như thế mới thực hiện trọn vẹn được một trong các ý nghĩa của việc đăng ký giao dịch bảo đảm một các minh bạch, công khai và dễ tiếp cận”.
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 Luận văn: Thực trạng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất.
Trên cơ sở từ những quy định pháp luật ở và thực trạng pháp luật tại Chương 1, thì Chương 2, học viên dựa trên thực trạng và một số tình huống thực tiễn được giải quyết tại các bản án để giải quyết các tranh chấp liên quan đến thế chấp quyền sử dụng đất để xử lý thu hồi nợ tổn thất của ngân hàng thương mại tại Chương 1, học viên đưa ra những hoàn thiện dựa trên tham khảo luật pháp quốc tế và trên cơ sở hoạt động thực tiễn bảo đảm nâng cao hiệu quả thực hiện các quy định của pháp luật về nhận thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất và trường hợp có rủi ro xảy ra thì bên nhận thế chấp có quyền và nghĩa vụ xử lý tài sản bảo đảm để hạn chế khả năng phát sinh rủi ro xảy ra làm ảnh hưởng đến toàn hệ thống tài chính và kinh tế. Dưới góc độ người tham gia vào quy trình xét duyệt và thẩm định tín dụng với mong muốn được đưa vào Luật để thực thi trên cơ sở thực tế nhằm bảo về quyền và lợi ích hợp pháp của mỗi bên khi tham gia vào thị trường vốn của các ngân hàng thương mại hoặc các các tổ chức tín dụng nhằm giúp cho việc thực hiện pháp luật về hoạt động cho vay có tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất ngày càng hoàn thiện hơn; đáp ứng đầy đủ và kịp thời được nhu cầu phát triển kinh tế và xã hội.
KẾT LUẬN
Thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ tại ngân hàng thương mại là hoạt động bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của mỗi chủ sở hữu quyền sử dụng đất và tự do kinh doanh của ngân hàng thương mại và cũng như các các tổ chức tín dụng khác. Quyền sử dụng đất là tài sản đặc biệt gắn liền với sự phát triển kinh tế xã hội của mỗi quốc gia và mỗi cá nhân, tổ chức khi sở hữu. Trách nhiệm của bên thế chấp quyền sử dụng đất khi sử dụng để thực hiện nghĩa vụ có liên quan trong trường hợp có phát sinh xảy ra. Bên cạnh đó, việc áp dụng pháp luật giữa các quy định có liên quan cần thống nhất về cách xử lý tạo điều kiện công khai minh bạch cho các bên khi tham gia vào việc nhận vốn vay và cho vay. Việc thế chấp quyền sử dụng đất có liên quan trực tiếp an sinh xã hội và lợi ích hợp pháp của ngân hàng thương mại hoặc các các tổ chức tín dụng khi thực hiện cho vay và được hưởng quyền và lợi ích hợp pháp trong điều kiện bình thường hoặc có phát sinh tranh chấp xảy ra do vi phạm nghĩa vụ của bên nhận thế chấp. Chính vì lẽ trên, Nhà nước ta cần phải xây dựng một cơ chế mới nhằm bảo đảm tính công bằng nhằm mục đích tạo ra quyền, nghĩa vụ và lợi ích của các bên khi ký kết thỏa thuận trong hoạt động cấp tín dụng. Luận văn: Thực trạng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất.
XEM THÊM NỘI DUNG TIẾP THEO TẠI ĐÂY:
===>>> Luận văn: Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng