Luận văn: Thực trạng cho vay mua bất động sản tại Sacombank

Chia sẻ chuyên mục Đề Tài Luận văn: Thực trạng cho vay mua bất động sản tại Sacombank hay nhất năm 2025 cho các bạn học viên ngành đang làm luận văn thạc sĩ tham khảo nhé. Với những bạn chuẩn bị làm bài luận văn tốt nghiệp thì rất khó để có thể tìm hiểu được một đề tài hay, đặc biệt là các bạn học viên đang chuẩn bị bước vào thời gian lựa chọn đề tài làm luận văn thì với đề tài: Thực trạng hiệu quả hoạt động cho vay mua bất động sản tại Sacombank dưới đây chắc chắn sẽ giúp cho các bạn học viên có cái nhìn tổng quan hơn về đề tài sắp đến.

2.1 TỔNG QUAN VỀ SACOMBANK

2.1.1 Giới thiệu về Sacombank

• Tên tổ chức: Ngân hàng Thương mại Cổ phần Sài Gòn Thương Tín
• Tên tiếng Anh: Saigon Thuong Tin Commercial Joint Stock Bank
• Tên giao dịch: Sacombank
• Trụ sở chính: 266-268 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Phường 8, Quận 3, TP. HCM
• Điện thoại: 84-(8) 3932 04 20
• Fax: 84-(8) 3932 04 24
• Email: info@sacombank.com
• Website: www.sacombank.cm.vn

Sacombank, một trong những ngân hàng thương mại cổ phần đầu tiên tại Thành Phố Hồ Chí Minh, được thành lập vào ngày 21/12/1991. Ngân hàng này hình thành từ việc chuyển đổi Ngân hàng Phát triển Kinh tế Gò Vấp và sáp nhập ba Hợp tác xã tín dụng Tân Bình, Thành Công và Lữ Gia, với vốn điều lệ ban đầu là 3 tỷ đồng. Trong khoảng thời gian từ 1995 đến 1998, Sacombank đã trở thành một trong những doanh nghiệp đầu tiên tại Việt Nam phát hành cổ phiếu ra công chúng, nâng vốn điều lệ từ 23 tỷ đồng lên 71 tỷ đồng. Việc này đã giúp Sacombank có được lợi thế tài chính, đặc biệt trong giai đoạn 2000 – 2006, khi ngân hàng này mở rộng mạnh mẽ cả về vốn lẫn mạng lưới chi nhánh. Luận văn: Thực trạng cho vay mua bất động sản tại Sacombank.

Năm 2006, Sacombank tiếp tục đi tiên phong khi trở thành ngân hàng TMCP đầu tiên tại Việt Nam niêm yết cổ phiếu trên Sở Giao dịch Chứng khoán TP.HCM (HOSE) với tổng vốn niêm yết đạt 1.900 tỷ đồng.

Theo Quyết định số 1844/QĐ-NHNN ngày 14/9/2015 của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, Ngân hàng TMCP Phương Nam (Southern Bank) đã chính thức sáp nhập vào Sacombank từ ngày 1/10/2015. Sacombank nhận toàn bộ tài sản, quyền và nghĩa vụ cũng như lợi ích hợp pháp của Southern Bank, đồng thời cam kết bảo đảm quyền và nghĩa vụ của khách hàng, đối tác, và cổ đông của cả hai ngân hàng.

• Tính đến 30/11/2022:
• Vốn điều lệ: 18.852 tỷ đồng.
• Vốn chủ sở hữu: 37.491 tỷ đồng
• Số lượng điểm giao dịch: 566 điểm (Chi nhánh: 109; Phòng giao dịch: 443)
• Tại Khu vực Đông Dương:
• + NH CPHH Sài Gòn Thương Tín Campuchia (01 trụ sở chính, 09 Chi nhánh)
• + NH TNHH MTV Sài Gòn Thương Tín Lào (01 Trụ sở chính, 05 Chi nhánh)
• Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp: Mã số doanh nghiệp: 0301103908

(Đăng ký lần đầu: ngày 03/01/1992, đăng ký thay đổi lần thứ 40 ngày 09/02/2021) – Sacombank cung cấp các dịch vụ tài chính, ngân hàng:

• Huy động vốn, cho vay
• Thanh toán quốc tế, tài trợ xuất nhập khẩu
• Tài khoản, thẻ, ngân hàng điện tử
• Chuyển tiền nhanh trong nước và nước ngoài
• Chi trả kiều hối, mua bán ngoại tệ
• Cho thuê két sắt
• Bảo hiểm, đầu tư và kinh doanh ngoại hối

2.1.2 Định hướng chiến lược phát triển của Sacombank giai đoạn năm 2017- 2023

2.1.2.1 Định hướng chiến lược phát triển giai đoạn năm 2017- 2023

Ra đời từ đầu những năm 1990, Sacombank nổi bật là một trong những ngân hàng hiếm hoi không chỉ thành lập mà còn phát triển bền vững đến tận ngày nay. Sở hữu mạng lưới 566 điểm giao dịch phủ khắp 52 tỉnh thành tại Việt Nam và mở rộng ra hai quốc gia là Lào và Campuchia, Sacombank không ngừng phấn đấu để trở thành ngân hàng đa năng, cung cấp đa dạng các giải pháp tài chính từ cổ điển đến hiện đại. Luận văn: Thực trạng cho vay mua bất động sản tại Sacombank.

Sacombank được thành lập trong giai đoạn đầu của quá trình đổi mới kinh tế tại Việt Nam, và sự phát triển của ngân hàng này đã gắn liền với thành công của các doanh nghiệp, người dân, đồng thời góp phần vào sự thịnh vượng chung của nền kinh tế.

Năm 2017: Tái cơ cấu. Đây là năm đầu tiên Sacombank chính thức thực hiện Đề án Tái cơ cấu sau sáp nhập, được Ngân hàng Nhà nước chấp thuận. Đồng thời, Sacombank cũng đã hoàn thành việc xây dựng và triển khai một mô hình quản trị điều hành mới, tương thích với giai đoạn phát triển mới của ngân hàng.

Năm 2018: Năm này ghi nhận sự phục hồi mạnh mẽ của Sacombank, với việc cải thiện đáng kể thị phần thông qua việc tận dụng hiệu quả mạng lưới rộng lớn, đầu tư mạnh mẽ vào công nghệ, hiện đại hóa các sản phẩm và dịch vụ, cùng với việc tăng cường năng suất lao động và áp dụng phương thức làm việc năng động.

Năm 2019: Sacombank đã mở rộng và thúc đẩy sự phát triển toàn diện trong các hoạt động của mình, đồng thời đạt được hầu hết các mục tiêu trong kế hoạch tái cơ cấu sau quá trình sáp nhập. Ngân hàng cũng đã khơi dậy tinh thần đoàn kết và sự quyết tâm đổi mới không chỉ bên trong tổ chức mà còn trên toàn cộng đồng, hướng tới một Sacombank trẻ trung và đầy sức sống.

Năm 2020: Sacombank khẳng định lại vị thế của mình trong lĩnh vực bằng cách áp dụng các giải pháp công nghệ số hàng đầu vào các hoạt động kinh doanh và quản lý, nhằm xây dựng một hệ sinh thái ngân hàng số toàn diện.

Năm 2021: Sacombank tự tin với vị thế của một doanh nghiệp đã trưởng thành, đầy quyết tâm và không ngừng lan tỏa những giá trị tích cực đến cộng đồng.

Năm 2022: Sacombank đã tăng cường nội lực, cải thiện đáng kể năng lực tài chính và hoàn thành các mục tiêu trọng tâm của kế hoạch tái cơ cấu; đứng trước ngưỡng cửa bứt phá, sẵn sàng trở thành ngân hàng mẫu mực trong việc tái cơ cấu thành công

Năm 2023: Hành trình tái cơ cấu dần khép lại, Sacombank tập trung nội lực, chuyển mình, tăng tốc với mục tiêu tạo nên nhiều bứt phá trên bản đồ các ngân hàng số Việt Nam, mở ra giai đoạn phát triển bền vững với nhiều cơ hội, thách thức và trách nhiệm.

2.1.2.2 Kết quả đạt được của định hướng chiến lược năm 2017- 2023

• Công tác xử lý, thu hồi nợ xấu Luận văn: Thực trạng cho vay mua bất động sản tại Sacombank.

Năm 2023 là năm thứ 7 Sacombank thực hiện tái cơ cấu theo Đề án đã được phê duyệt. Theo báo cáo thường niên Sacombank năm 2023, ngân hàng đã hoàn thành một mục tiêu quan trọng khi xử lý thành công 21.576 tỷ đồng lãi dự thu trong năm qua. Sacombank tiếp tục thúc đẩy quá trình thu hồi và xử lý nợ xấu, với tổng số tiền thu hồi gần 2.700 tỷ đồng, nâng tổng số lũy kế từ khi triển khai Đề án tái cơ cấu lên đến 90.600 tỷ đồng. Đến ngày 31/08/2023, Sacombank cũng đã hoàn thành việc trích lập dự phòng rủi ro đầy đủ cho tất cả các khoản nợ xấu và tài sản tồn đọng, bao gồm cả trái phiếu VAMC, với tổng số tiền trích lập và phân bổ đạt gần 35.600 tỷ đồng. Những tiến triển tích cực này dẫn đến dự đoán rằng Sacombank có thể hoàn thành Đề án tái cơ cấu trước thời hạn dự kiến.

• Quản trị rủi ro theo thông lệ quốc tế

Vào năm 2016, Sacombank được Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN) chọn làm một trong mười ngân hàng tiên phong thực hiện thí điểm Hiệp ước Basel II. Ngân hàng đã áp dụng đồng bộ nhiều giải pháp từ việc nắm bắt chủ trương, định hướng đến việc hợp tác với các đơn vị tư vấn trong và ngoài nước như EY, PwC, Deloitte… để thực hiện các dự án liên quan. Sacombank cũng đã thực hiện đánh giá toàn diện về hiện trạng thực tế và đo lường mức độ tuân thủ các tiêu chuẩn của Basel II, thông qua việc triển khai hơn 30 dự án liên quan đến mọi khía cạnh hoạt động của ngân hàng.

Đến đầu năm 2021, Sacombank chính thức hoàn thành và áp dụng toàn bộ các tiêu chuẩn của Hiệp ước Basel II theo lộ trình do NHNN đề ra, đánh dấu một bước tiến quan trọng trong hoạt động quản trị rủi ro của ngân hàng. Hệ số an toàn vốn (CAR) của Sacombank luôn được duy trì ở mức khoảng 9%, phản ánh sự cân bằng giữa an toàn hoạt động và hiệu quả kinh doanh. Sacombank đã triển khai hệ thống quản trị rủi ro theo mô hình ba tuyến phòng thủ, xác định rõ vai trò và trách nhiệm giám sát của quản lý cấp cao trong việc điều hành hoạt động kinh doanh và quản lý rủi ro, và áp dụng quy trình đánh giá nội bộ về mức độ đủ vốn (ICAAP) bao gồm việc nhận dạng và đo lường các rủi ro chính.

Tiếp tục nỗ lực nâng cao chuẩn mực quản trị, vào ngày 07/6/2023, Sacombank đã khởi động dự án “Triển khai Basel III và nâng cao năng lực hệ thống quản trị rủi ro” với sự tư vấn từ Công ty Cổ phần tư vấn EY Việt Nam. Dự án này nhằm mục tiêu xây dựng cơ cấu tổ chức và bộ máy quản trị rủi ro phù hợp với thông lệ và chiến lược của ngân hàng, nâng cao chất lượng tài sản và nguồn vốn, và từ đó đảm bảo hoạt động kinh doanh ổn định, bền vững. Sacombank cũng đặt mục tiêu phát triển nguồn nhân lực chất lượng và hệ thống công nghệ thông tin hiện đại để tối ưu hóa hoạt động kinh doanh mà vẫn đảm bảo tính an toàn và hiệu quả. Luận văn: Thực trạng cho vay mua bất động sản tại Sacombank.

Phó Chủ tịch HĐQT Sacombank, ông Phạm Văn Phong, nhấn mạnh: “Sacombank nhận thức rõ tầm quan trọng của việc áp dụng Basel III và nâng cao năng lực hệ thống quản trị rủi ro. Đây là yếu tố then chốt giúp Sacombank hoàn thành Đề án tái cơ cấu, từ đó tối ưu hóa mọi hoạt động kinh doanh nhưng vẫn đảm bảo được tính an toàn, hiệu quả trong hoạt động”

• Tối ưu trong quản lý tín dụng

Tín dụng đóng vai trò trọng yếu trong hoạt động của ngân hàng, là nguồn cung cấp vốn chủ yếu cho sản xuất kinh doanh và tiêu dùng, qua đó thúc đẩy hoạt động kinh tế. Chất lượng hoạt động cấp tín dụng cũng phản ánh “sức khỏe” của ngân hàng. Vì vậy, Sacombank đã đặc biệt chú trọng đến việc nâng cao năng lực trong các hoạt động thẩm định, phê duyệt và quản lý tín dụng, cũng như quản trị rủi ro tín dụng.

Đặc biệt, kể từ ngày 11/3/2019, Sacombank đã triển khai hệ thống Khởi tạo, Phê duyệt và Quản lý cấp tín dụng (LOS), hỗ trợ số hóa toàn bộ quy trình cấp tín dụng từ phê duyệt đến giải ngân, chuẩn hóa dữ liệu, nâng cao bảo mật thông tin. Hệ thống này cũng tự động xuất các tờ trình, biểu mẫu và luân chuyển hồ sơ qua các cấp phê duyệt, giúp giảm thiểu rủi ro phê duyệt sai thẩm quyền và số hóa quá trình giao nhận, lưu trữ hồ sơ, hướng đến việc giảm bớt chứng từ giấy. LOS còn tích hợp với các hệ thống khác của Sacombank, cho phép người dùng dễ dàng tra cứu lịch sử giao dịch của khách hàng.

LOS đã hỗ trợ Sacombank trong việc triển khai thành công mô hình phê duyệt và giải ngân tập trung. Các cấp quản lý tại Hội sở, khu vực, chi nhánh và phòng giao dịch sử dụng LOS như một công cụ hỗ trợ để giám sát và quản trị rủi ro từ xa, giúp nắm bắt chính xác tình hình cấp tín dụng và xử lý hồ sơ của từng khách hàng, từng nhóm khách hàng, và thực hiện các chỉ đạo, điều chỉnh kịp thời.

Nhờ những nỗ lực này, Sacombank đã tối ưu hóa tăng trưởng tín dụng trong hạn mức do NHNN cấp, đảm bảo cân đối và điều hành phù hợp theo từng thời kỳ. Tính đến hết 8 tháng đầu năm 2023, dư nợ tín dụng của ngân hàng đã đạt hơn 468 ngàn tỷ đồng, tăng gần 7% so với đầu năm. Chất lượng và cơ cấu tín dụng liên tục được cải thiện, chủ yếu tập trung vào giải ngân cho nhu cầu vốn sản xuất kinh doanh, và cho vay bất động sản được kiểm soát chặt chẽ..

• Gia tăng năng lực tài chính Luận văn: Thực trạng cho vay mua bất động sản tại Sacombank.

Theo Sacombank, năm 2022, ngân hàng này đã trích 8.838 tỷ đồng để dự phòng rủi ro tín dụng, gấp 2,5 lần năm trước nhưng Sacombank vẫn lãi trước thuế 6.339 tỷ đồng, tăng 44%. Năm 2022, Sacombank đã thu hồi và xử lý thành công 15.886 tỷ đồng nợ xấu và tài sản tồn đọng, trong số đó có 12.010 tỷ đồng là các khoản thuộc đề án, giúp giảm tỷ lệ nợ xấu trong tổng tài sản xuống còn 4,3%. Ngân hàng cũng đã hoàn thành xử lý toàn bộ 21.576 tỷ đồng lãi dự thu được khoanh theo đề án và đã trích lập dự phòng đầy đủ theo quy định. Tổng số dư dự phòng rủi ro đạt 22.742 tỷ đồng, tăng 41% so với đầu năm. Tỷ lệ bao phủ nợ xấu (LLR) đạt 131%, tăng 12,4%.

Trong 8 tháng đầu năm 2023, Sacombank đã mở rộng tổng tài sản và giữ vững vị thế về quy mô, đạt hơn 635 ngàn tỷ đồng, tăng hơn 7% so với đầu năm. Tài sản có sinh lời của ngân hàng cũng tăng 9,4%, chiếm 91% tổng tài sản. Hiệu suất sinh lời của Sacombank cũng cải thiện đáng kể, với ROA và ROE lần lượt đạt 1,21% và 18,13%, tăng 0,3% và 4,3% so với năm trước. Sacombank cũng tăng cường kiểm soát và đánh giá chất lượng tài sản rủi ro, thường xuyên rà soát danh mục rủi ro trọng yếu và khẩu vị rủi ro, đồng thời kiểm tra sức chịu đựng để đánh giá khả năng đáp ứng tỷ lệ an toàn vốn trong các tình huống căng thẳng, từ đó có kế hoạch vốn và phân bổ vốn phù hợp.

Vốn chủ sở hữu của Sacombank tính đến ngày 31/8/2023 đạt hơn 43 ngàn tỷ đồng, tăng gần 12%, chủ yếu từ lợi nhuận chưa phân phối. Trong đó, vốn điều lệ là 18.852 tỷ đồng, chiếm 43,7% vốn chủ sở hữu. Cơ cấu vốn huy động của ngân hàng đảm bảo an toàn thanh khoản, với tổng huy động tại cùng thời điểm đạt gần 558 ngàn tỷ đồng, tăng hơn 7% so với đầu năm, trong đó huy động từ tổ chức kinh tế và dân cư tăng hơn 11%, chiếm 4,2% thị phần ngành.

Bên cạnh việc tăng cường hoạt động cho vay, Sacombank còn mở rộng các dịch vụ phi tín dụng như ngân hàng số và dịch vụ ngoại hối để đa dạng hóa nguồn thu, góp phần nâng cao tổng thu nhập. Trong tám tháng đầu năm 2023, ngân hàng ghi nhận tổng thu nhập thuần đạt khoảng 17.500 tỷ đồng, tăng 9,3% so với cùng kỳ năm trước. Qua việc kiểm soát chặt chẽ chi phí hoạt động, lợi nhuận trước thuế hợp nhất của Sacombank đã đạt 6.175 tỷ đồng, tăng 56% so với cùng kỳ và thực hiện được 65% mục tiêu do Đại hội đồng cổ đông đề ra.

• Đồng hành cùng sự phát triển của cộng đồng xã hội

Từ những ngày đầu thành lập, Sacombank đã khởi xướng và duy trì nhiều chương trình thiện nguyện ý nghĩa. Các chương trình như “Ấm tình mùa Xuân” đem không khí Tết đến với những hoàn cảnh khó khăn, học bổng “Ươm mầm cho những ước mơ” hỗ trợ phát triển giáo dục, và giải việt dã “Chạy vì sức khỏe cộng đồng” nhằm khuyến khích việc rèn luyện thể chất đã được triển khai.

Những năm gần đây, Sacombank còn mở rộng các hoạt động nhân văn khác như hiến máu nhân đạo “Chia sẻ từ trái tim” giúp giảm thiếu hụt máu tại các cơ sở y tế, giải chạy “Những bước chân vì cộng đồng” quyên góp xây dựng nhà văn hóa cho các dân tộc ít người, và chương trình “Cùng Sacombank khởi tạo tương lai” cho phép sinh viên năm cuối thực tập và phát triển chuyên môn. Luận văn: Thực trạng cho vay mua bất động sản tại Sacombank.

Đặc biệt trong đại dịch Covid-19 từ năm 2019 đến 2022, Sacombank đã đóng góp hàng trăm tỷ đồng hỗ trợ chính phủ và cộng đồng phòng chống và khắc phục hậu quả dịch bệnh. Sacombank cũng đóng góp vào nhiều quỹ như “Vì người nghèo”, dự án “Mặt trời hy vọng” hỗ trợ trẻ em nghèo điều trị ung thư, chương trình “Sóng và máy tính cho em” hỗ trợ học sinh khó khăn, và “Tiêm chủng mở rộng cho trẻ em và phụ nữ” của Bộ Y tế, cũng như hỗ trợ người dân miền Trung sau lũ lụt…

Những thành tựu đạt được và các chỉ số ấn tượng đã một lần nữa chứng minh sự phù hợp và hiệu quả của chiến lược hoạt động tại Sacombank. Dựa trên nền tảng này, cùng với khả năng linh hoạt, sáng tạo và nắm bắt xu hướng thị trường, Sacombank dự kiến sẽ hoàn tất quá trình tái cơ cấu vào năm 2024. Điều này sẽ mở ra một giai đoạn tăng trưởng mới, mang lại giá trị mới và tiếp tục hành trình phát triển bền vững của ngân hàng.

2.1.3 Kết quả hoạt động kinh doanh của Sacombank năm 2023

Bảng  2.1 Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh năm 2023 của Sacombank

(Nguồn: Báo cáo thường niên Sacombank năm 2023) Luận văn: Thực trạng cho vay mua bất động sản tại Sacombank.

Từ bảng dữ liệu về hiệu quả hoạt động của ngân hàng bạn đã cung cấp, ta có thể thấy một số điểm nổi bật về kết quả hoạt động kinh doanh của Sacombank năm 2023 như sau:

• Tổng tài sản và Huy động vốn:

Trong năm 2023, quy mô hoạt động của Sacombank tăng trưởng mạnh mẽ. Tổng tài sản Sacombank tiếp tục tăng trưởng cả về lượng và chất, đạt 674.390 tỷ đồng, tăng 13,9%, đạt 103% kế hoạch Đại hội đồng cổ đông giao. Trong đó, tài sản có sinh lời tăng 14,3%, nâng tỷ trọng trong tổng tài sản từ 89,3% (đầu năm) lên 89,6%, chủ yếu tăng cho vay (tăng 10%) và đầu tư trái phiếu Chính phủ (tăng 18,3%). Các khoản mục tài sản có tính thanh khoản cao cũng tăng 47,7% so với năm trước và tăng tỷ trọng đóng góp thêm 4% trong tổng tài sản, giúp nâng cao tính an toàn. Song song đó, Sacombank cũng đang từng bước ứng dụng các thông lệ theo chuẩn mực Basel trong công tác quản trị tài sản Nợ – Có, thường xuyên rà soát, đánh giá các loại rủi ro trọng yếu và biến động của danh mục tài sản có rủi ro trong các trường hợp căng thẳng nhằm chuẩn bị các kịch bản về vốn. Đồng thời, xây dựng danh mục tài sản, thiết lập các khẩu vị rủi ro cân bằng giữa hiệu quả và tính an toàn, đảm bảo kiểm soát các tỷ lệ an toàn hoạt động theo quy định.

Tổng huy động đạt 578.029 tỷ đồng, tăng 11,3%, đạt 101% kế hoạch Đại hội đồng cổ đông giao, trong đó huy động thị trường 1 tăng 12%, chiếm 90,8% trong tổng huy động, chiếm 3,9% thị phần toàn ngành. Cơ cấu huy động vốn được tập trung tái cấu trúc theo hướng ngày càng đa dạng, hiệu quả để kéo giảm chi phí vốn, tạo điều kiện giảm lãi suất cho vay nhằm hỗ trợ khách hàng. Nguồn vốn huy động từ thị trường 2 được mở rộng phù hợp, tăng 5% nhằm nâng cao tính đa dạng của nguồn vốn. Các tỷ lệ thanh khoản và khả năng chi trả tiếp tục cải thiện tích cực và trong giới hạn an toàn cao.

Dư nợ tín dụng: Sacombank đạt 482.731 tỷ đồng dư nợ, tăng 10%. Trong năm, Sacombank đã triển khai tổng cộng 131.500 tỷ đồng cho các gói cho vay ưu đãi lãi suất để hỗ trợ khách hàng và kích thích tăng trưởng tín dụng. Trong đó, 75.500 tỷ đồng dành cho khách hàng cá nhân với lãi suất chỉ từ 6%/năm, 56.000 tỷ đồng dành cho khách hàng doanh nghiệp với lãi suất chỉ từ 3%/năm.

• Lợi nhuận và các chỉ số sinh lời:

Lợi nhuận trước và sau thuế: Lợi nhuận trước thuế đạt 9.595 tỷ đồng, vượt 101% so với kế hoạch, cho thấy ngân hàng không chỉ hiệu quả trong việc thu hút vốn và quản lý tín dụng mà còn rất hiệu quả trong việc sinh lời. Lợi nhuận sau thuế là 7.719 tỷ đồng, tuy không có tỷ lệ so với kế hoạch nhưng cũng cho thấy sự hiệu quả tài chính của ngân hàng. Hiệu quả kinh doanh được cải thiện với thu nhập dịch vụ thuần đạt 7.719 tỷ đồng, tăng  khoảng 53% so với năm 2022 là 5.041 tỷ đồng, nhờ sự đóng góp lớn từ mảng bảo hiểm, thẻ và ngân hàng điện tử. Các chỉ số an toàn hoạt động được tuân thủ quy định và cải thiện, đặc biệt là hệ số CAR duy trì trên mức 9%, đảm bảo cân bằng giữa an toàn hoạt động và hiệu quả kinh doanh. Lượng khách hàng thường xuyên giao dịch của Sacombank đã vượt mốc hơn 18 triệu vào cuối năm 2023. Nhờ lợi nhuận cải thiện tích cực, vốn chủ sở hữu của Ngân hàng đạt 45.734 tỷ đồng, tăng 18,4% so với đầu năm. Hệ số vốn chủ sở hữu tăng 0,3% so với năm trước và đạt 6,8%.

ROA (Return on Assets) và ROE (Return on Equity): Cả hai chỉ số này đều ở mức khá, với ROA và ROE lần lượt đạt 1,22% và 18,30%, cải thiện tích cực so với năm 2022 (0,31% và 4,47%) EPS (Earnings Per Share): 4.094 đồng, tăng 53% so với năm 2022 là 2.674 đồng cho thấy ngân hàng có khả năng sinh lợi tốt cho các nhà đầu tư, đóng góp vào việc tăng giá trị cổ phiếu và hấp dẫn hơn đối với các nhà đầu tư. Luận văn: Thực trạng cho vay mua bất động sản tại Sacombank.

Số dư dự phòng đạt 23.184 tỷ đồng. Đây là khoản dự phòng được sử dụng để đối phó với các khoản nợ có thể phát sinh rủi ro. Mức dự phòng vững chắc giúp ngân hàng chuẩn bị tốt cho những bất ổn có thể xảy ra. Các nỗ lực thu hồi và xử lý nợ xấu cũng đã được đẩy mạnh. Kể từ khi bắt đầu tập trung vào tái cơ cấu gần 7 năm trước, Sacombank đã xử lý thành công phần lớn các vấn đề tồn đọng, vượt tiến độ các mục tiêu quan trọng và đang tiến bộ để hoàn thành sớm hơn thời hạn dự kiến của Đề án. Thu hồi, xử lý 95.818 tỷ đồng nợ xấu và tài sản tồn đọng, trong đó 74.802 tỷ đồng là các khoản thuộc Đề án. Quy mô các khoản tồn đọng cần phải xử lý giảm 78,3% và tỷ trọng trong tổng tài sản giảm 25,1% so với thời điểm triển khai Đề án (hiện chiếm 3%). Hoàn tất xử lý 21.576 tỷ đồng lãi dự thu được khoanh, trích lập đầy đủ dự phòng theo quy định cho tất cả các khoản mục, trong đó trích đủ 100% dự phòng cho danh mục nợ bán VAMC chưa xử lý

Nhìn chung, các số liệu này cho thấy ngân hàng đang hoạt động rất hiệu quả, có khả năng sinh lời tốt, quản lý rủi ro tốt và có tiềm năng tăng trưởng trong tương lai. Tuy nhiên, cần tiếp tục giám sát các rủi ro tiềm ẩn, đặc biệt là trong bối cảnh kinh tế có nhiều biến động như hiện nay

2.2 THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA BĐS TẠI SACOMBANK Luận văn: Thực trạng cho vay mua bất động sản tại Sacombank.

2.2.1 Sản phẩm cho vay mua BĐS tại Sacombank

Sản phẩm cho vay mua bất động sản của ngân hàng cung cấp các giải pháp tín dụng cho khách hàng cá nhân có nhu cầu mua hoặc nhận chuyển nhượng các loại bất động sản như nhà, đất, căn hộ, tài trợ thuế liên quan đến các giao dịch bất động sản.

Sản phẩm cho vay mua BĐS tuy có những đặc điểm riêng, khác biệt đặc thù, tối ưu nhất để phục vụ nhu cầu hệ KH Sacombank tuy nhiên vẫn có sự tương đồng nhất định so với hoạt động cho vay mua BĐS chung của các NHTM và tuân thủ theo quy định của NHNN

2.2.2 Chính sách, quy trình cho vay mua BĐS tại Sacombank

2.2.2.1 Chính sách cho vay mua BĐS tại Sacombank

Cho vay mua BĐS tại Sacombank được thực hiện theo quy chế chung trong cấp tín dụng của NH và chi tiết sản phẩm vay mua BĐS, cụ thể như sau:

Quy chế cấp tín dụng số 16/2022/QĐ-VBLQ.HĐQT ngày 21/04/2022 & Quy định nghiệp vụ cấp tín dụng được Sacombank ban hành theo Quyết định số 02/2020/QĐ-VBLQ ngày 16/01/2020. Quy định này được thay thế và cấp nhật qua các năm để phù hợp với thời điểm, tuy nhiên vẫn gồm các mục chính như: Quy định chung, Quy trình cấp tín dụng, Quy định về tài sản đảm bảo & Điều khoản thi hành. – Quyết định V/v Ban hàng Sản phẩm cho vay mua nhà số 2437/2018/QĐKHCN ngày 02/08/2018, Quyết định Sửa đổi, bổ sung Sản phẩm cho vay mua nhà số 02/2022/QĐ-VBLQ ngày 18/01/2022, Quyết định Sửa đổi, bổ sung Sản phẩm cho vay mua nhà số 41/2023/QĐ-VBLQ ngày 30/08/2023.

Chi tiết như sau: Luận văn: Thực trạng cho vay mua bất động sản tại Sacombank.

• Đối tượng khách hàng (KH): Cá nhân (bao gồm chủ hộ gia đình, chủ hộ kinh doanh)
• Điều kiện khách hàng:
• Theo quy định của chính sách Tín dụng và quy chế cho vay hiện hành.
• Đối với trường hợp giải ngân hoàn vốn:
• Xếp hạng tín dụng từ A trở lên.
• Tại thời điểm cấp tín dụng không có nợ quá hạn và không phát sinh nợ nhóm 2 trở lên trong 02 năm gần nhất – Mục đích vay vốn:

Khi mua hoặc nhận chuyển nhượng bất động sản để phục vụ cho nhu cầu cá nhân hoặc hoạt động kinh doanh bất động sản của cá nhân, gia đình:

• Có thể giải ngân trực tiếp cho bên bán

Hoặc giải ngân cho khách hàng để bù đắp cho phần vốn tự có hoặc nguồn tài chính khác mà khách hàng đã dùng (trừ việc trả nợ vay tại các tổ chức tín dụng) được gọi là hoàn vốn. Thời gian giới hạn cho hoàn vốn là không quá 18 tháng từ khi thanh toán lần đầu tiên cho chủ đầu tư dự án/ bên bán nếu là tài sản thuộc dự án bất động sản (chỉ áp dụng khi khách hàng là người mua đầu tiên từ chủ đầu tư) hoặc không quá 6 tháng từ ngày hoàn tất quyền sở hữu hoặc sử dụng đối với các bất động sản khác.

Tài trợ thuế liên quan đến các giao dịch bất động sản.

• Mức vay:

Tối đa 100% nhu cầu về vốn nhưng không vượt quá tỷ lệ đảm bảo cấp tín dụng theo quy định tại Chính sách Tín dụng.

Trường hợp hoàn vốn: Đơn vị cho vay phải thu thập các chứng từ hợp lệ để chứng minh số tiền hoàn vốn và KH đã thanh toán đầy đủ cho bên bán.

• Thời hạn vay:

Mua/ nhận chuyển nhượng BĐS: Tối đa 30 năm. Trong đó tuổi khách hàng vào thời điểm cấp tín dụng cộng thời hạn vay không quá 75 tuổi.

Tài trợ thuế đối với các giao dịch BĐS: Tối đa 15 năm.

Tài sản Bảo đảm là tài sản khác: Theo quy định của quy chế cấp tín dụng.

• Phương thức vay, trả nợ:

Cho vay từng lần: Luận văn: Thực trạng cho vay mua bất động sản tại Sacombank.

• Vốn trả định kỳ, lãi trả định kỳ và tính theo dư nợ giảm dần.
• Vốn trả định kỳ, lãi trả định kỳ và được tính theo dư nợ ban đầu.

Các khoản vay có thể chọn lựa định kỳ trả vốn và lãi hàng tháng, quý hoặc sáu tháng. Đối với khách hàng có nguồn thu nhập từ hoạt động nông nghiệp, có thể xem xét cho vay với kỳ hạn trả vốn và lãi lên đến tối đa 12 tháng.

Chi nhánh có thẩm quyền quyết định việc ân hạn trả nợ dựa trên đánh giá nguồn thu nhập của khách hàng và đảm bảo tính an toàn trong việc thu hồi nợ vay.

• Thủ tục bảo đảm tiền vay:

BĐS thuộc dự án đã ký hợp đồng liên kết với Sacombank theo quy định thủ tục bảo đảm tiền vay tại nội dung triển khai liên kết các dự án.

Bất động sản khác: Thực hiện các thủ tục công chứng thế chấp và đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định pháp luật cũng như các quy định của Sacombank. + Đối với tài sản bảo đảm là tài sản khác: Tuân thủ theo quy định của Chính sách Tín dụng và Quy chế Cho vay hiện hành của ngân hàng.

• Giải ngân:

Đối với các dự án đã ký hợp đồng liên kết với Sacombank: Việc giải ngân sẽ được thực hiện theo nội dung đã thỏa thuận trong văn bản liên kết giữa Sacombank, chủ đầu tư dự án và khách hàng.

Khi tài sản bảo đảm là bất động sản: Việc giải ngân có thể được chi nhánh quyết định thực hiện trước hoặc sau khi hoàn tất các thủ tục bảo đảm tiền vay, tùy theo từng trường hợp cụ thể. Nếu giải ngân trước khi hoàn tất các thủ tục, chi nhánh cần tuân thủ theo quy định.

Khi tài sản bảo đảm là tài sản khác: Việc giải ngân sẽ được thực hiện sau khi hoàn tất các thủ tục bảo đảm tiền vay, theo quy định của chính sách tín dụng và quy chế cho vay hiện hành.

Đối với tài trợ thuế cho các giao dịch bất động sản: Giải ngân sẽ được thực hiện trực tiếp cho cơ quan thuế.

Trong trường hợp hoàn vốn: Giải ngân chỉ được thực hiện sau khi đã hoàn tất các thủ tục bảo đảm tiền vay theo quy định.

Lưu ý: Chi nhánh tuân thủ quy định về giải ngân bằng tiền mặt theo Công văn số 924/2018/CV-TTTD ngày 30/03/2018 và/hoặc các văn bản sửa đổi, bổ sung, thay thế (nếu có). Luận văn: Thực trạng cho vay mua bất động sản tại Sacombank.

• Tỷ lệ nợ quá hạn:

Tỷ lệ nợ quá hạn cho các khoản vay nhằm mục đích hoàn vốn không được vượt quá 5% tại bất kỳ chi nhánh nào (trừ Phòng Giao Dịch – PGD) hoặc tại các PGD. Nếu tỷ lệ này vượt mức cho phép trong vòng 60 ngày, đơn vị cần thực hiện các biện pháp cần thiết để xử lý nợ quá hạn. Nếu sau khoảng thời gian này, tỷ lệ nợ quá hạn vẫn không giảm xuống dưới ngưỡng cho phép, đơn vị sẽ phải tạm dừng giải ngân cho các khoản vay hoàn vốn để tập trung vào việc thu hồi nợ.

2.2.2.2 Quy trình cho vay mua BĐS tại Sacombank

Theo quy định nghiệp vụ cấp tín dụng được Sacombank ban hành theo quyết định số 02/2020/QĐ-VBLQ ngày 16/01/2020, quy trình cho vay mua BĐS được thực hiện thông qua các bước như sau:

• Diễn giải quy trình cấp tín dụng:

Bước 1: Tiếp nhận nhu cầu tín dụng: Ngân hàng tiếp nhận yêu cầu vay vốn từ khách hàng bằng các thông tin mà khách hàng cung cấp liên quan đến mục đích vay, số tiền vay, thời hạn mong muốn và thông tin cá nhân của khách hàng.

Bước 2: Đề xuất cấp tín dụng: Dựa trên các thông tin mà khách hàng đã cung cấp, Sacombank sẽ đề xuất tín dụng cho khách hàng về thông tin số tiền vay, lãi suất, thời hạn vay, cách thức trả nợ và các điều kiện và ưu đãi liên quan.

Bước 3: Thẩm định cấp tín dụng: Cụ thể, các nhân viên đảm nhiệm công việc thẩm định này cần thực hiện một số bước sau đây:

Kiểm tra về mục đích vay vốn của khách hàng qua các thông tin trong hồ sơ, đảm bảo cần có sự chính xác, đầy đủ và xác định có phù hợp với mục đích vay vốn và các sản phẩm hay không. Từ đó nhân viên thẩm định sẽ đưa ra yêu cầu khách hàng cần sửa đổi hay bổ sung nếu chưa đạt yêu cầu.

Tiến hành kiểm tra và xác minh các thông tin: Nhân viên ngân hàng sẽ phải kiểm tra thông tin mà khách hàng cung cấp có đúng sự thật hay không. Quá trình thực hiện công việc này thường sẽ thông qua hệ thống dữ liệu, liên lạc trực tiếp với khách hàng hoặc là qua số điện thoại tham chiếu mà khách hàng đã cung cấp trong hồ sơ.

Thẩm định về năng lực hành vi của khách hàng có nhu cầu vay vốn xem họ có đủ năng lực hành vi nhân sự, năng lực pháp luật dân sự và có đủ điều kiện để thực hiện các giao dịch vay vốn tại ngân hàng, tổ chức tín dụng theo quy định mà pháp luật đưa ra hay không?

Tiến hành phân tích tín dụng về mức độ trung thực, tính xác thực của các thông tin mà khách hàng đã cung cấp trong hồ sơ vay vốn. Luận văn: Thực trạng cho vay mua bất động sản tại Sacombank.

Tìm hiểu về lịch sử tín dụng và lịch sử trả nợ của khách hàng (nếu có).

Kiểm tra về số lượng các tổ chức tín dụng mà hiện khách hàng đang có quan hệ vay vốn cùng khả năng thanh toán của họ. Thông qua việc phân tích các yếu tố trên, nhân viên ngân hàng Sacombank sẽ có thể đánh giá về mức độ uy tín, tư cách pháp lý hay khả năng tài chính, khả năng thanh toán của khách hàng trong thời gian trước như thế nào, hiện tại và tương lai ra sao. Từ đó bộ phận phê duyệt sẽ bắt đầu xem xét để phê duyệt về việc cho vay.

Bước 4: Phê duyệt: Đối với các khoản vay có giá trị nhỏ hoặc thẩm định thuộc khả năng tự phán quyết, thì các chuyên viên có thể phê duyệt trực tiếp dựa trên đánh giá thẩm định.

Bước 5: Tái thẩm định: Đối với các khoản vay lớn, phức tạp cần phải qua thêm bước tái thẩm định. Điều này là việc đưa ra đề xuất và quyết định cấp tín dụng đến cấp quản lý có thẩm quyền cao hơn để đảm bảo tính minh bạch và kiểm soát rủi ro, an toàn tài chính.

Bước 6: Phê duyệt: Sau khi tái thẩm định, hồ sơ vay vốn của khách hàng sẽ được phê duyệt hoặc từ chối dựa trên các thông tin, phương án khách hàng đề xuất.

Bước 7: Thông báo kết quả: Sau khi phê duyệt, chuyên viên thẩm định phụ trách sẽ thông báo kết quả cho khách hàng. Nếu khoản vay được phê duyệt ngân hàng sẽ tiến hành ký kết hợp đồng cho vay và giải ngân cho khách hàng.

Bước 8: Lưu trữ hồ sơ: Bước cuối trong quy trình cấp trình là việc lưu trữ hồ sơ khách hàng nhằm phục vụ cho công tác ghi nhận, thu hồi nợ, kiểm tra trong tương lai và chăm sóc khách hàng

2.2.3 Thực trạng hoạt động cho vay mua BĐS tại Sacombank

2.2.3.1 Tình hình dư nợ cho vay 

Bảng  2.2 Dư nợ cho vay BĐS/ Tổng dư nợ cho vay của Sacombank giai đoạn 2017-2023

ĐVT: Tỷ đồng

(Nguồn: BCTC & Báo cáo nội bộ của Sacombank) Luận văn: Thực trạng cho vay mua bất động sản tại Sacombank.

Dư nợ cho vay mua bất động sản của Sacombank không ngừng tăng trưởng qua các năm: Năm 2017 đạt 99,842 tỷ, chiếm 44.26% tổng dư nợ, năm 2018 đạt 116,671 chiếm 39.41% tổng dư nợ và đến cuối năm 2019, tổng dư nợ cho vay bất động sản tiếp tục tăng, đạt 140,771 tỷ, chiếm 54.86% tổng dư nợ, lần lượt năm 2020 đạt 152,487 tỷ, năm 2021 đạt 162,711 tỷ, năm 2022 đạt 175,983 tỷ và năm 2023 đạt 188,219 tỷ, chiếm tỷ trọng lần lượt là 44.81%, 41.94%, 40.12%, 38.99% có thể thấy Sacombank tập trung đẩy mạnh cho vay cá nhân mua BĐS khá tốt, tỷ trọng chiếm khá cao trong tổng dư nợ cho vay, bình quân khoảng 43%. Tuy nhiên, sản phẩm cho vay mua BĐS của Sacombank là cho cá nhân mua BĐS, nên sẽ có sự an toàn hơn trong việc thu hồi nợ vay so với cho vay đầu tư bất động sản.

2.2.3.2 Tình hình tăng trưởng dư nợ cho vay

Bảng  2.3 Dư nợ cho vay mua BĐS và tỷ lệ tăng trưởng giai đoạn 2017-2023

(Nguồn: BCTC & Báo cáo nội bộ của Sacombank)

Tổng dư nợ cho vay mua BĐS tăng qua các năm giai đoạn 2017 – 2023, tuy nhiên cũng có sự phụ thuộc vào diễn biến của thị trường BĐS, đơn cử giai đoạn năm 2017 thị trường BĐS trên đà tăng trưởng mạnh, các ngân hàng đồng loạt tung ra các gói vay ưu đãi để thu hút KH, giúp doanh số tăng trưởng hơn 30% và có sự chững lại giai đoạn 2020, 2021 do ảnh hưởng của dịch bệnh Covid 19, cụ thể:

Năm 2017, dư nợ cho vay mua BĐS đạt 99,842 tỷ đồng, năm 2017 là năm đầy thách thức đối với Sacombank khi ngân hàng này phải đối mặt với hậu quả của việc sáp nhập Ngân hàng Phương Nam (SouthernBank) vào cuối năm 2015. Trong năm năm 2017, hoạt động cho vay mua BĐS của Sacombank không có sự tăng trưởng mạnh mẽ, mặc dù đó là thời điểm thị trường BĐS hoạt động mạnh mẽ và các NHTM ở thời điểm đó đều tăng trưởng mạnh mảng này. Thời điểm này Sacombank phải nhận lượng dư nợ xấu rất lớn từ NH Phương Nam, trong năm 2017 Sacombank đã phải bắt tay vào tái cơ cấu, xử lý nợ và giải quyết các vấn đề sau sáp nhập, ảnh hưởng lớn đến hoạt động chung của Sacombank.

Đến năm 2018-2019: Dư nợ tăng lên lần lượt là 116,621 tỷ và 140,771 tỷ đồng, đạt 16.81% và 20.71%, dư nợ cho vay có sự phục hồi và tăng trưởng trở lại trong lĩnh vực cho vay BĐS, phản ánh sự ổn định dần của ngân hàng sau giai đoạn khó khăn ban đầu và tăng trưởng tốt so với thị trường chung. Luận văn: Thực trạng cho vay mua bất động sản tại Sacombank.

Đến năm 2020-2021: Dư nợ tiếp tục tăng lên 152,487 tỷ và 162,711 tỷ đồng nhưng lệ tăng trưởng có sự châm lại, lần lượt là 8.32% và 6.70%. Nguyên nhân chủ yếu là do ảnh hưởng của đại dịch COVID-19, Sacombank vẫn cố gắng duy trì được hoạt động kinh doanh trong bối cảnh kinh tế khó khăn chung. Khi COVID-19 bùng phát và các biện pháp giãn cách xã hội được áp dụng, thị trường bất động sản chịu ảnh hưởng nặng nề hơn, với giao dịch bị “đóng băng” tại nhiều thời điểm, đặc biệt là trong giai đoạn đỉnh điểm của dịch từ tháng 5 đến tháng 9/2021. Sự suy giảm nghiêm trọng này đã dẫn đến việc giảm đáng kể nhu cầu vay mua bất động sản khi khả năng tiêu thụ tài sản gần như tạm dừng, ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động cho vay của Sacombank trong lĩnh vực này. Sacombank phải đối mặt với sự sụt giảm đáng kể trong nhu cầu vay mua nhà do khách hàng thận trọng với các quyết định đầu tư lớn trong bối cảnh kinh tế không chắc chắn. Trong bối cảnh này, Sacombank đã áp dụng các biện pháp như điều chỉnh chính sách cho vay, cung cấp các khoản vay với điều kiện ưu đãi hơn, hoặc thậm chí tạm thời hạn chế cho vay đối với các dự án bất động sản mới cho đến khi thị trường ổn định trở lại. Các biện pháp này nhằm mục đích giảm thiểu rủi ro tài chính và hỗ trợ khách hàng qua giai đoạn khó khăn. Cho đến tháng 10/2021, khi các biện pháp giãn cách xã hội được nới lỏng, thị trường bất động sản đã nhanh chóng hồi phục, đặc biệt là ở hai thị trường lớn là Hà Nội và Tp.HCM với mức độ phục hồi lần lượt 100% và 90% so với tháng 5/2021. Sự phục hồi này có thể đã giúp cải thiện phần nào hoạt động cho vay mua nhà tại Sacombank khi nhu cầu dần trở lại. Theo nghiên cứu từ Savills Việt Nam, quý 3/2021 giá bán bất động sản trung bình trên thị trường sơ cấp tăng 17% so với cùng kỳ 2020, giá căn hộ thứ cấp tăng lên đến 10% tại 11 quận huyện.

Năm 2022 là một năm đầy biến động của thị trường bất động sản và hoạt động cho vay mua BĐS của Sacombank. Năm 2022 tỷ lệ tặng trưởng dư nợ cho vay mua BĐS có sự tăng trưởng nhẹ là 8.16% và dần phục hồi so với hai năm trước đó. Những tháng đầu năm 2022, thị trường bất động sản đã có dấu hiệu phục hồi, nhu cầu mua nhà tăng cao, kéo theo đó là sự tăng trưởng của hoạt động cho vay mua bất động sản. Trong bối cảnh này, Sacombank đã tận dụng cơ hội để tăng trưởng hoạt động cho vay mua bất động sản, Sacombank đã triển khai nhiều gói sản phẩm hấp dẫn, thủ tục vay vốn đơn giản để thu hút khách hàng. Tuy nhiên đến quý 2/2022, ngân hàng Nhà nước bắt đầu siết chặt chính sách tiền tệ để kiểm soát lạm phát và ổn định kinh tế vĩ mô. Điều này dẫn đến việc các ngân hàng thương mại, bao gồm cả Sacombank cũng điều chỉnh chính sách cho vay của mình trở nên thận trọng hơn. Lãi suất cho vay mua BĐS bắt đầu tăng lên, gây áp lực lên khả năng trả nợ của người mua BĐS. Chỉ riêng trong nửa cuối năm 2022, Sacombank đã có tới 5 đợt thay đổi tăng lãi suất cho vay, từ 9%/năm lên đến 16.5%/năm. Sự gia tăng của lãi suất cùng với những bất ổn kinh tế vĩ mô đã khiến thị trường bất động sản chững lại. Nhu cầu mua nhà giảm đi đáng kể, đặc biệt là đối với phân khúc đầu tư. Đến cuối năm 2022, thị trường cho vay mua bất động sản đã trải qua một giai đoạn khó khăn. Các chính sách siết chặt tín dụng, hết “room” tín dụng, cùng với những biến động của thị trường bất động sản và tình hình kinh tế vĩ mô đã tác động tiêu cực đến hoạt động cho vay mua BĐS của Sacombank. Có thể thấy, năm 2022 là một năm đầy biến động của thị trường cho vay mua bất động sản, Sacombank cũng như nhiều ngân hàng khác đã phải điều chỉnh chiến lược kinh doanh của mình để thích ứng với những thay đổi của thị trường. Từ một khởi đầu thuận lợi, hoạt động cho vay mua bất động sản của ngân hàng đã dần trở nên thận trọng hơn trong nửa cuối năm. Luận văn: Thực trạng cho vay mua bất động sản tại Sacombank.

Khó khăn của hoạt động cho vay mua BĐS của Sacombank kéo dài qua tới những tháng đầu năm 2023. Tuy nhiên không vì vậy mà Sacombank bỏ mặc mảng cho vay này, Sacombank vẫn có những chương trình ưu đãi dành cho khách hàng tiềm năng như giảm lãi suất, hỗ trợ thủ tục vay vốn để kích cầu. Dư nợ cho vay mua BĐS của Sacombank năm 2023 đạt 188,219 tỷ đồng, giảm nhẹ so với năm 2022. Nắm bắt kịp thời những khó khăn và ảnh hưởng của thị trường, Sacombank đã đưa ra các chính sách nhằm hỗ trợ KH kịp thời, cụ thể, Sacombank triển khai gói ưu đãi 5.000 tỷ đồng cho khách hàng vay mua, sửa chữa nhà với mức lãi suất ưu đãi, cạnh tranh trên thị trường. Đến giữa năm 2023 trở đi, Sacombank hướng đến hỗ trợ khách hàng có nhu cầu mua nhà để ở thực sự, đặc biệt là phân khúc khách hàng trung cấp. Theo thông tin từ Sacombank từ ngày 20/9/2023, Sacombank tiếp tục hạ mức lãi suất cho vay từ 0,5 – 1%/năm, ưu đãi nằm trong gói tín dụng hơn 40 ngàn tỷ đồng. Để kích cầu thị trường cuối năm, Sacombank đã triển khai nhiều chương trình khuyến mãi hấp dẫn như giảm lãi suất sâu, hỗ trợ phí trả trước, ân hạn nợ gốc. Cụ thể, Sacombank hỗ trợ lãi suất từ 8,5%/năm để người dân vay mua, xây, sửa bất động sản và nhiều mục đích tiêu dùng khác, khách hàng mua căn nhà đầu tiên để ở (thỏa điều kiện) hoặc khách hàng chuyển đổi dư nợ từ các tổ chức tín dụng khác sẽ được ưu đãi lãi suất từ 7,5%/năm, hỗ trợ ân hạn trả gốc đến 24 tháng nhằm giảm áp lực tài chính cho khách hàng trong thời gian đầu. Nhìn chung, năm 2023 thị trường bất động sản Việt Nam chứng kiến nhiều biến động, kéo theo đó là những thay đổi trong chính sách cho vay của các ngân hàng, trong đó có Sacombank. Để hỗ trợ khách hàng và thúc đẩy thị trường, Sacombank đã có những điều chỉnh linh hoạt trong chính sách cho vay mua bất động sản của mình và với với kỳ vọng thị trường BĐS và hoạt động cho vay mua BĐS sẽ phục hồi và có những chuyển biến tích cực trong thời gian tới.

2.2.3.3 Tốc độc tặng trưởng lợi nhuận hoạt động cho vay mua BĐS

Biểu đồ 2.1 Tốc độ tăng trưởng lợi nhuận cho vay mua BĐS/ lợi nhuận hoạt động cho vay giai đoạn năm 2017-2023

Qua biểu đồ trên, ta thấy được lợi nhuận từ hoạt động cho vay mua BĐS có sự tăng trưởng ổn định qua các năm và lợi nhuận từ hoạt động cho vay mua BĐS biến động cùng chiều với biến động của lợi nhuận hoạt động cho vay nói chung. Cụ thể, lợi nhuận từ cho vay mua BĐS tăng trưởng mạnh mẽ từ 2.138 tỷ đồng năm 2017 lên 7.956 tỷ đồng năm 2023. Tương tự, lợi nhuận từ cho vay tổng thể cũng tăng từ 5.278 tỷ đồng lên 20.185 tỷ đồng trong cùng thời gian. Bên cạnh hoạt động cho vay mua BĐS, Sacombank còn có các gói vay khác như vay tiêu dùng, vay mua xe ô tô, vay sản xuất kinh doanh,…Tuy nhiên, qua tính toán ta thấy được tỷ lệ lợi nhuận từ cho vay mua BĐS so với tổng lợi nhuận cho vay của Sacombank khá ổn định, dao động quanh mức 39% – 41%. Điều này cho thấy tỷ trọng lợi nhuận từ cho vay mua BĐS trong tổng lợi nhuận cho vay không thay đổi quá nhiều theo thời gian và đóng góp tỷ trọng khá lớn trong lợi nhuận hoạt động cho vay. Sự tăng trưởng ổn định và tương đồng của lợi nhuận từ cho vay mua BĐS với lợi nhuận cho vay tổng thể cho thấy vai trò thiết yếu của mảng này trong chiến lược hoạt động và tăng trưởng của ngân hàng. Luận văn: Thực trạng cho vay mua bất động sản tại Sacombank.

2.2.3.4 Tỉ lệ nợ quá hạn cho vay mua BĐS

Biểu đồ 2.2 Tỷ lệ nợ quá hạn cho vay mua BĐS/ dự nợ cho vay mua BĐS giai đoạn năm 2017-2023

Qua biểu đồ trên cho thấy, tổng dư nợ cho vay mua BĐS của Sacombank liên tục tăng từ 99.842 tỷ đồng năm 2017 lên 188,219 tỷ đồng năm 2023. Sự gia tăng này cho thấy ngân hàng đã mở rộng hoạt động cho vay mua BĐS và khai thác cơ hội từ sự phát triển của thị trường. Trong khi tổng dư nợ tăng lên, tỷ lệ nợ quá hạn cho vay mua BĐS lại giảm liên tục từ 6.81% năm 2017 xuống 1.40 % năm 2023. Điều này cho thấy dù ngân hàng gia tăng số lượng cho vay, khả năng thu hồi nợ và quản lý rủi ro tín dụng đã cải thiện đáng kể, Sacombank đã cải thiện quy trình thẩm định tín dụng, tăng cường theo dõi và thu hồi nợ và xử lý các khoản vay xấu một cách hiệu quả. Cụ thể, nhằm nâng cao tính hiệu quả trong công tác thẩm định, Sacombank đã sử dụng dữ liệu từ nhiều nguồn như CIC, lịch sử giao dịch tín dụng của KH với NH, hệ thống chấm điểm KH (CRS), thu nhập và tài sản đảm bảo để ra quyết định cho vay chính xác hơn. Trong quá trình cho vay, Sacombank đã tăng cường theo dõi các khoản vay và danh mục cho vay để kịp thời phát hiện dấu hiệu rủi ro, thiết lập các hệ thống cảnh báo sớm để theo dõi tình trạng của các khoản vay, từ đó có thể phát hiện sớm các khoản vay có nguy cơ nợ quá hạn. Đặc biệt, trong các giai đoạn khó khăn như đại dịch COVID-19, Sacombank đã triển khai các gói hỗ trợ như gia hạn thời gian trả nợ hoặc giảm lãi suất cho những khách hàng bị ảnh hưởng. Cụ thể, Sacombank đã thực hiện giảm lãi suất 1% mỗi năm cho các doanh nghiệp và cá nhân có khoản vay tại ngân hàng, đặc biệt là những người hoạt động trong các ngành bị ảnh hưởng nặng nề bởi đại dịch COVID-19 như du lịch, lữ hành, vận tải, nhà hàng – khách sạn – nghỉ dưỡng, giáo dục và y tế. Đồng thời, ngân hàng cũng tiếp tục cung cấp các ưu đãi và miễn phí dịch vụ, điều chỉnh khung lãi suất cho vay và hỗ trợ cơ cấu lại nợ. Chính vì vậy, mặc dù tổng dư nợ tăng mạnh nhưng tỷ lệ nợ quá hạn lại giảm, chứng tỏ ngân hàng đã thành công trong việc mở rộng hoạt động cho vay mà không làm suy giảm chất lượng tài sản, góp phần vào sự ổn định và bền vững trong hoạt động cho vay của ngân hàng.

2.3 THỰC TRẠNG HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA BĐS TẠI SACOMBANK Luận văn: Thực trạng cho vay mua bất động sản tại Sacombank.

2.3.1 Các tiêu chí đánh giá hiệu quả hoạt động cho vay mua bất động sản tại Sacombank

Khái niệm hiệu quả được phân tích là rất rộng, tuỳ theo từng trường hợp cụ thể, từng chủ trương của tổ chức trong từng thời kỳ nhất định sẽ có những tiêu chí đánh giá hiệu quả riêng. Tại Sacombank ở giai đoạn hiện tại, hiệu quả tín dụng nói chung sẽ có rất nhiều tiêu chí để đánh giá còn hiệu qủa cho vay mua BĐS nói riêng hiện đang được báo cáo theo dõi, cập nhật và giao kế hoạch kinh doanh mảng này dựa trên một số tiêu chí định lượng sau: Doanh số cho vay mua BĐS, mức sinh lời và tỷ lệ lợi nhuận cho vay mua BĐS, dư nợ cho vay mua BĐS/ tổng dư nợ, dư nợ cho vay mua BĐS/ tổng tiền gửi (tổng vốn huy động), tỷ lệ nợ quá hạn cho vay mua BĐS. Một số chỉ tiêu định lượng khác cũng thuộc cho vay BĐS như: Số lượng KH vay mua BĐS, phí dịch vụ cho vay mua BĐS…Chưa nằm trong chiến lược tăng hiệu quả cho vay mua BĐS hiện tại của Sacombank mà được gộp chung vào hiệu qủa hoạt động tín dụng khi xem xét giao kế hoạch kinh doanh đến các CN/PGD trong hệ thống. Từ đó, tác giả cũng phân tích hiệu quả cho vay mua BĐS của Sacombank theo các tiêu chí trên, cụ thể:

• Các tiêu chí đánh giá tính thanh khoản
• Tỷ lệ vốn trung và dài hạn trong tổng nguồn vốn huy động:

Do các khoản vay bất động sản thường có tính chất trung và dài hạn, nguồn vốn dành cho các khoản vay này cần phải có kỳ hạn phù hợp hoặc tuân thủ theo tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn được Ngân hàng Nhà nước quy định, nhằm bảo đảm không xảy ra tình trạng mất thanh khoản cho ngân hàng.

Bảng  2.4 Tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn tại Sacombank giai đoạn 2017 – 2023

(Nguồn: BCTC & Báo cáo nội bộ của Sacombank)

Từ ngày 1/10/2022, dựa theo quy định mới tại Thông tư 22/2019/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước về các giới hạn và tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của các tổ chức tín dụng, tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn của các ngân hàng đã được điều chỉnh giảm từ 37% xuống còn 34%. Tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn dùng để cho vay trung và dài hạn đã giảm đáng kể từ 47,67% năm 2017 xuống còn 23,12% vào năm 2023. Điều này cho thấy ngân hàng đã dần giảm phụ thuộc vào nguồn vốn ngắn hạn để tài trợ cho các khoản vay trung và dài hạn. Luận văn: Thực trạng cho vay mua bất động sản tại Sacombank.

Năm 2017: Tỷ lệ cao 47,67% cho thấy ngân hàng có sự phụ thuộc mạnh vào nguồn vốn ngắn hạn để cho vay dài hạn, điều này có thể gây rủi ro về thanh khoản nếu có sự cố xảy ra trong việc thu hồi vốn. 

Năm 2018 và 2019: Sự giảm dần của tỷ lệ này xuống còn 39,44% và 37,41% cho thấy ngân hàng đã bắt đầu thực hiện các biện pháp để cân đối lại cơ cấu nguồn vốn, giảm rủi ro thanh khoản, phù hợp với các yêu cầu quản lý rủi ro ngày càng chặt chẽ từ phía cơ quan quản lý.

Năm 2020 và 2021: Trong bối cảnh đại dịch COVID-19, tỷ lệ giảm sâu hơn nữa xuống còn 35,02% và 27,18%. Điều này do ngân hàng hạn chế cho vay rủi ro cao và cũng là bởi sự thận trọng trong việc quản lý dòng tiền trong thời kỳ bất ổn

Theo báo cáo từ Sacombank, tính đến cuối năm 2022, ngân hàng này đã duy trì tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn ở mức 24,82%/ 37%. Điều này cho thấy Sacombank không chỉ tuân thủ tốt các quy định của NHNN về tỷ lệ này mà còn đảm bảo được an toàn về tính thanh khoản và hiệu quả trong quản lý và điều hành hoạt động cho vay.

Năm 2023, tỷ lệ này tiếp tục giảm nhẹ đạt mức 23,12%. Xu hướng giảm dần tiếp tục được duy trì, cho thấy Sacombank đã đạt được những kết quả tích cực trong việc cải thiện cơ cấu nguồn vốn. Tỷ lệ này đã giảm xuống mức khá thấp so với các năm trước, cho thấy ngân hàng đã giảm được sự phụ thuộc vào nguồn vốn ngắn hạn và tăng cường tính ổn định, ngân hàng đã chủ động cải thiện cơ cấu tài chính, giảm phụ thuộc vào nguồn vốn ngắn hạn cho các khoản vay dài hạn, từ đó giảm bớt rủi ro thanh khoản và tăng cường sự ổn định. Điều này cũng phản ánh việc ngân hàng tuân thủ nghiêm ngặt hơn các quy định pháp lý về tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay dài hạn, điều này rất quan trọng để duy trì sự an toàn và ổn định của hệ thống tài chính ngân hàng.

• Dư nợ cho vay mua BĐS/ Tổng tiền gửi.

Bảng  2.5 Dư nợ cho vay mua BĐS/ Tổng tiền gửi của Sacombank giai đoạn 2017- 2023

ĐVT: Tỷ đồng

(Nguồn: BCTC & Báo cáo nội bộ của Sacombank) Luận văn: Thực trạng cho vay mua bất động sản tại Sacombank.

Dư nợ cho vay mua BĐS của Sacombank tăng trưởng qua các năm từ năm 2017- 2023. Dư nợ cho vay mua BĐS tăng từ 99,842 tỷ đồng năm 2017 lên 188,219 tỷ đồng năm 2022. Điều này cho thấy một xu hướng tăng trưởng ổn định và liên tục qua các năm, phản ánh nhu cầu mua BĐS ngày càng cao và sự mở rộng của hoạt động cho vay mua BĐS của Sacombank. Đồng thời, sự tăng trưởng này cho thấy Sacombank có chính sách tín dụng đối với lĩnh vực BĐS khá tích cực và có khả năng thu hút khách hàng trong lĩnh vực này.

Song song với đó là sự tăng trưởng mạnh mẽ và ổn định của tổng tiền gửi tăng từ 325,461 tỷ đồng năm 2017 lên 578,029 tỷ đồng năm 2023, cho thấy ngân hàng không chỉ tăng trưởng tốt về mặt cho vay mà còn có khả năng huy động vốn hiệu quả từ thị trường. Tổng tiền gửi tăng đều qua các năm, điều này không chỉ củng cố vị thế tài chính của ngân hàng mà còn làm tăng khả năng cung cấp vốn cho các hoạt động cho vay khác nhau, trong đó có vay mua BĐS.

Biểu đồ 2.3 Dư nợ cho vay mua BĐS/ Tổng tiền gửi của Sacombank giai đoạn 2017 – 2023.

Tỷ trọng dư nợ cho vay mua BĐS/ Tổng tiền gửi của Sacombank ở giai đoạn 2017 – 2023 vẫn được duy trì ở mức phù hợp, lần lượt đạt 30.68%, 32.64%, 39.38%, 37.16%, 35.03%, 33.90%. Sacombank có sự kiểm soát tốt các khoản mục này, nguồn vốn huy động của Ngân hàng được sử dụng hiệu quả để cho vay, tuy nhiên không quá cao để tránh sử dụng vốn ngắn hạn cho mục đích cho vay dài hạn. Sacombank luôn duy trì một tỷ lệ cho vay hợp lý so với tổng tiền gửi để tránh áp lực về thanh khoản và rủi ro tài chính. Trên thực tế, để đạt được tỷ trọng này là cả một sự nỗ lực trong công tác huy động vốn, Sacombank không chỉ cố gắng huy động tiền gửi mà còn phát động đến các điểm kinh doanh (CN/ PGD) chăm sóc và thuyết phục KH gửi với kỳ hạn dài nhất có thể có thể để đảm bảo thêm về nguồn vốn cho vay trung dài hạn.

• Các chỉ tiêu đánh giá khả năng sinh lời:

Các chỉ tiêu về dư nợ:

• Tổng dư nợ cho vay mua BĐS:

Như đã phân tích ở mục 2.2.3.2 trên, từ năm 2017 đến 2023, tổng dư nợ cho vay mua bất động sản của Sacombank cho thấy một quá trình tăng trưởng không đồng đều, chịu ảnh hưởng mạnh mẽ từ các yếu tố bên ngoài và nội bộ. Năm 2017, mặc dù thị trường bất động sản tăng trưởng mạnh và các ngân hàng khác đều ghi nhận sự bùng nổ trong mảng cho vay, Sacombank gặp khó khăn đáng kể do ảnh hưởng của việc sáp nhập Ngân hàng Phương Nam và lượng dư nợ xấu lớn, dẫn đến sự trì trệ trong hoạt động cho vay. Tuy nhiên, từ năm 2018 đến 2019, ngân hàng đã phục hồi với mức tăng trưởng ấn tượng trong dư nợ, phản ánh sự ổn định dần và khả năng tận dụng cơ hội từ sự hồi phục của thị trường. Sự tăng trưởng chậm lại trong giai đoạn 2020-2021, với mức tăng trưởng chỉ đạt 8.32% và 6.70%, chủ yếu do tác động tiêu cực của đại dịch COVID-19, đã làm giảm đà tăng trưởng. Đến năm 2022, Sacombank bắt đầu phục hồi nhẹ với tỷ lệ tăng trưởng 8.16%. Tuy nhiên năm 2023, Saombank tỷ lệ này có sự giảm nhẹ 6.95% do hoạt động cho vay mua BĐS bị ảnh hưởng bởi tác động của nhiều yếu tố kinh tế vĩ mô và chính sách đã tác động đến hoạt động cho vay mua bất động sản của Sacombank như: Chính sách thắt chặt tín dụng của Ngân hàng Nhà nước nhằm ổn định thị trường đã khiến việc cho vay trở nên khó khăn hơn; Lãi suất cho vay tăng cao do lãi suất cơ bản tăng, khiến nhiều người e ngại vay vốn; Thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn, giá nhà giảm, giao dịch chậm lại, làm giảm nhu cầu vay mua BĐS; Khả năng tiếp cận vốn của khách hàng bị hạn chế do thu nhập giảm và điều kiện cho vay chặt chẽ hơn và không tránh khỏi sự cạnh tranh gay gắt từ các ngân hàng khác cũng ảnh hưởng đến thị phần cho vay của Sacombank. Tuy nhiên, trong năm nay, ngân hàng cũng đã đưa ra nhiều chính sách ưu đãi hấp dẫn nhằm kích cầu thị trường BĐS, hỗ trợ khách hàng và duy trì hoạt động cho vay với kỳ vọng thị trường sẽ sớm khởi sắc.

• Dư nợ cho vay BĐS/ Tổng dư nợ. Luận văn: Thực trạng cho vay mua bất động sản tại Sacombank.

Biểu đồ 2.4 Dư nợ cho vay mua BĐS/ Tổng dư nợ của Sacombank giai đoạn 2017 – 2023

Như đã phân tích ở mục 2.2.3.1 trên, từ năm 2017 đến 2023, Sacombank đã thể hiện sự tăng trưởng vững chắc trong lĩnh vực cho vay mua bất động sản, với dư nợ liên tục gia tăng từ 99,842 tỷ đồng (chiếm 44.26% tổng dư nợ) năm 2017 lên 188,219 tỷ đồng (chiếm 38.99% tổng dư nợ) năm 2023. Sự gia tăng này không chỉ phản ánh chiến lược tập trung vào phân khúc cho vay cá nhân mua bất động sản mà còn cho thấy khả năng tận dụng cơ hội từ thị trường bất động sản đang phát triển. Mặc dù có sự chững lại trong giai đoạn 2020-2021 do tác động của đại dịch COVID-19, Sacombank đã duy trì được sự tăng trưởng ổn định và tiếp tục chiếm tỷ trọng cao trong tổng dư nợ cho vay. Tỷ lệ cho vay mua bất động sản trong tổng dư nợ bình quân khoảng 43% cho thấy ngân hàng đã tập trung mạnh vào lĩnh vực này, ngân hàng đã ưu tiên phân bổ một phần lớn nguồn lực cho lĩnh vực này. Điều này có thể phản ánh chiến lược của ngân hàng để tận dụng cơ hội từ sự tăng trưởng và tiềm năng sinh lợi cao của thị trường BĐS. Cho vay mua BĐS thường đi kèm với lãi suất cao hơn so với một số loại khoản vay khác, giúp ngân hàng thu được lợi nhuận tốt hơn từ các khoản cho vay này. Tuy nhiên, việc tập trung mạnh mẽ vào một lĩnh vực như vậy yêu cầu ngân hàng phải quản lý rủi ro một cách hiệu quả và duy trì sự đa dạng trong danh mục cho vay để đảm bảo sự ổn định và bền vững lâu dài.

Tại các điểm giao dịch và kinh doanh của Sacombank, hoạt động cho vay mua bất động sản thường có thời hạn trả nợ từ 4-5 năm, mặc dù theo quy định, thời hạn cho vay có thể lên tới tối đa 30 năm. Các chi nhánh thường nhận bất động sản làm tài sản đảm bảo, bao gồm quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất và tài sản hình thành trong tương lai như căn hộ hay nhà liên kế và hạn chế việc nhận các loại tài sản khác làm đảm bảo. Qua các năm, hoạt động cho vay mua bất động sản tại Sacombank đã chứng kiến sự tăng trưởng đều đặn, với tốc độ tăng trưởng phù hợp với tốc độ tăng trưởng tổng dư nợ của toàn ngân hàng.

Nếu xét trên tổng thể hoạt động tín dụng nói chung, Sacombank có đa dạng các sản phẩm vay có thể kể đến như: Vay tiêu dùng phục vụ đời sống, tiêu dùng xây sửa nhà, vay bổ sung vốn kinh doanh, vay mua xe ô tô, vay nông nghiệp, vay các bộ nhân viên nhà nước, vay góp chợ, vay liên kết, vay đầu tư… Sản phẩm cho vay đa dạng theo nhu cầu của thị trường, tuy nhiên chỉ riêng mỗi sản phẩm cho vay mua BĐS đã chiếm đến hơn 40% tổng dư nợ thì chứng tỏ tại Sacombank, hoạt động cho vay mua BĐS hiện đang được chú trọng và thực hiện khá tốt.

Cho vay mua bất động sản đang trở thành một sản phẩm trọng điểm trong bối cảnh đô thị hóa nhanh chóng hiện nay và là một phần không thể thiếu trong chiến lược phát triển khách hàng cá nhân của Sacombank. Đây là sản phẩm chủ lực trong hoạt động cho vay và đã đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy tăng trưởng dư nợ tín dụng của ngân hàng trong thời gian qua và cả kế hoạch tăng trưởng trong tương lai. Luận văn: Thực trạng cho vay mua bất động sản tại Sacombank.

Các chỉ tiêu đánh lợi nhuận mang lại:

• Mức sinh lời và tỷ lệ lợi nhuận:

Bảng 2.6 Lợi nhuận cho vay mua BĐS, mức sinh lời và tỷ lệ lợi nhuận giai đoạn 2017 – 2023

(Nguồn: BCTC & Báo cáo nội bộ của Sacombank)

Qua bảng số liệu trên, ta có thể thấy hoạt động cho vay mua BĐS ngày càng chiếm thị phần quan trọng trong cơ cấu hiệu quả của hoạt động cho vay nói chung. Lợi nhuận từ hoạt động cho vay mua BĐS tại Sacombank tăng dần qua các năm (lợi nhuận theo báo cáo tác giả thu thập chưa bao gồm trích lập dự phòng rủi ro để có đánh giá sát nhất về số liệu lợi nhuận mang lại, bởi điển hình năm 2017 nếu lấy lợi nhuận có bao gồm trích lập dự phòng, tỷ lệ LN sẽ cực kỳ thấp và không chính xác bởi ảnh hưởng của dư nợ cho vay sáp nhập từ NH Phương Nam).

Mức sinh lời đạt ở mức trung bình khoảng 3,06% và tỷ lệ lợi nhuận từ cho vay mua BĐS chiếm tỷ trọng tương đối lớn trên lợi nhuận cho vay chung, trung bình khoảng 40%. Các tỷ lệ này được duy trì ổn định qua các năm.

Các số liệu trên cũng cho thấy vai trò quan trọng của hoạt động cho vay mua BĐS tại Sacombank, đây cũng điều phù hợp với xu hướng của thị trường và nền kinh tế. Lợi nhuận đạt được từ cho vay mua BĐS đóng góp khá lớn cho lợi nhuận chung của Sacombank, tuy nhiên cũng cần có sự quản lý chặt chẽ để tránh phát sinh nợ quá hạn nhằm đảm bảo hiệu quả tốt nhất.

• Các chỉ tiêu đánh giá khả năng thu hồi nợ: Luận văn: Thực trạng cho vay mua bất động sản tại Sacombank.

Biểu đồ 2.5 Tỷ lệ nợ quá hạn cho vay mua BĐS của Sacombank giai đoạn 2017 – 2023

Rủi ro là một phần không thể tránh khỏi trong hoạt động tín dụng nói chung và trong hoạt động cho vay mua bất động sản nói riêng. Tuy nhiên, tại Sacombank các rủi ro này đã được quản lý một cách chặt chẽ nhờ vào đội ngũ cán bộ tín dụng có năng lực cao và bộ phận quản lý rủi ro độc lập, luôn sẵn sàng đưa ra các giải pháp phòng ngừa rủi ro kịp thời. Nhờ vậy, hoạt động cho vay mua bất động sản tại Sacombank trong những năm gần đây luôn được kiểm soát hiệu quả, với tỷ lệ nợ quá hạn trong bốn năm gần nhất (2020, 2021, 2022,2023) luôn duy trì ở mức dưới 2%.

Khi đánh giá nợ quá hạn tại Sacombank, giai đoạn năm 2017 là trường hợp ngoại lệ vì ngày 1/10/2015 Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã chính thức ra quyết định về việc sáp nhập Ngân hàng TMCP Phương Nam (Southern Bank) vào Sacombank. Sau sáp nhập, số tiền cho vay khách hàng tại Sacombank đã tăng đáng kể, từ 144.122 tỷ đồng vào quý 3/2015 lên đến 183.630 tỷ đồng vào quý 4/2015. Tuy nhiên, cùng với sự tăng trưởng này, khối lượng nợ xấu cũng đã tăng lên hàng nghìn tỷ đồng. Điều này đã khiến cho tổng nợ xấu của Sacombank tăng vọt, kéo theo đó là các khoản trích lập dự phòng rủi ro tín dụng tăng, theo đó giai đoạn năm 2017 là giai đoạn xử lý nợ xấu của Phương Nam sáp nhập vào Sacombank. Có thể thấy, công tác xử lý nợ của Sacombank vô cùng hiệu quả, tỷ lệ nợ quá hạn giảm nhanh chóng cũng giúp Ngân hàng gia tăng lợi nhuận, giúp không những giữ vững mà còn tạo thương hiệu mạnh cho Sacombank trên thị trường.

Theo quan sát chung, tình trạng khách hàng chậm trả vốn hoặc lãi vay trong vài ngày tại Chi nhánh/ Phòng Giao Dịch có thể xảy ra do nhiều nguyên nhân khách quan như: Chưa nhận được lương, công tác xa, hoặc quên ngày trả nợ. Tuy nhiên, nhờ sự quản lý chặt chẽ của các cán bộ ngân hàng, đa số khách hàng vẫn thực hiện tốt trách nhiệm trả nợ của mình. Do tính chất khó kiểm soát của nợ quá hạn và rủi ro tiềm ẩn trong hoạt động cho vay, công tác thẩm định trước, trong và sau khi cho vay trở nên cần thiết và yêu cầu người làm công tác cho vay phải luôn đặt chất lượng và hiệu quả của hoạt động cho vay lên hàng đầu.

2.3.2 Khảo sát ý kiến cán bộ tín dụng và khách hàng về một số yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động cho vay mua BĐS tại Sacombank

2.3.2.1 Xây dựng bảng khảo sát 

Để hiểu rõ hơn về thực trạng hiệu quả cho vay mua BĐS tại Sacombank, những yếu tố/ nguyên nhân/ rào cản ảnh hưởng đến việc nâng cao hiệu quả cho vay mua BĐS tại Sacombank từ phía những cán bộ tín dụng trực tiếp tác nghiệp cùng với khách hàng vay mua BĐS tại Sacombank, từ đó tổng hợp được các thông tin khách quan, đa chiều để triển khai các giải pháp hữu hiệu, tập trung giải quyết những khó khăn, vướng mắc sẽ giúp ngân hàng nâng cao hiệu quả nhanh nhất, hiệu quả nhất và tiết kiệm nguồn lực nhất. Luận văn: Thực trạng cho vay mua bất động sản tại Sacombank.

Số lượng khảo sát là 100 cán bộ tín dụng đang làm việc tại Sacombank mảng cho vay KHCN và 100 khách hàng đang vay mua BĐS tại Sacombank.

• Bảng câu hỏi khảo sát theo phụ lục 1A, phụ lục 1B.

2.3.2.2 Kết quả khảo sát

• Kết quả khảo sát theo các bảng theo phụ lục 2.

2.3.2.3 Phân tích các kết quả khảo sát.

• Tỷ lệ cho vay mua BĐS tại Sacombank do cán bộ tín dụng KHCN đang quản lý.

Kết quả khảo sát cho thấy trong tổng dư nợ cán bộ tín dụng mảng khách hàng cá nhân tại Sacombank cho vay và có quản lý có đến 64% là dư nợ cho vay mua BĐS, còn lại thực hiện cho vay các sản phẩm khác thuộc phân khúc cá nhân là 33%, trong đó có 3% CBTD đang không quản lý KH cho vay mua BĐS, đây là các CBTD mảng KHCN tuy nhiên chức danh công việc là quản lý các mảng cho vay tín chấp đặc thù như: Tiêu dùng, góp chợ…  (tỷ lệ này chiếm rất thấp). Các CBTD đều cho biết cho vay BĐS là một trong những sản phẩm vay mang lại dư nợ lớn kèm theo có thể bán chéo các sản phẩm dịch vụ khác đi kèm, cùng với đó là sản phẩm cho vay mua BĐS của Sacombank cũng được nhiều KH chọn lựa bởi sự linh động trong khâu giải ngân nên giúp các CBTD thuận lợi hơn trong công tác bán hàng.

• Cho vay mua BĐS đối với tài sản thế chấp ở xa địa bàn CN/ PGD.

Trong công tác cho vay KH mua BĐS, gần như tại các CN/ PGD của Sacombank luôn xuất hiện các KH cư trú và làm việc tại nơi trú đóng tại địa phương, tuy nhiên lại có nhu cầu vay để mua BĐS tại địa phương khác như KH ở TP.HCM nhưng muốn vay mua BĐS ở Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu, theo kết quả khảo sát có lên đến hơn 90% CBTD nhận được nhu cầu vay mua BĐS xa. Trong những trường hợp này, tùy theo quan điểm cho vay của CBTD và cán bộ quản lý của CN/ PGD, vì trên thực tế, quy định của Sacombank cho phép các CN/ PGD được nhận thế chấp các BĐS khác địa bàn trên cơ sở chủ động tự kiểm soát rủi ro khi cho vay.

Trong đó, các CBTD thường ưu tiên giải quyết cho các KH có mối quan hệ thân thiết và lịch sử giao dịch tốt, bởi vì cho vay KH thế chấp BĐS khác địa bàn cũng đồng nghĩa với việc chấp nhận rủi ro khi có vấn đề xảy ra, xử lý tài sản sẽ khó khăn hơn so với các BĐS tại địa bàn. Chính vì vậy, các CBTD sẽ ưu tiền giải quyết cho vay các BĐS này trên cơ sở: BĐS được định giá thông qua công ty định giá lên đến 60%, Nhờ CN/ PGD gần BĐS thế chấp nhất định giá tham khảo để làm cơ sở định giá khoảng 20%, còn lại rất ít CBTD đồng ý với việc trực tiếp định giá (khoảng 5%) hoặc có thể từ chối các KH có nhu cầu vay mua BĐS ở xa (khoảng 5%) để phòng tránh những rủi ro có thể gặp phải. Luận văn: Thực trạng cho vay mua bất động sản tại Sacombank.

• Nhu cầu định giá BĐS thông qua công ty định giá và trình độ của CBTD trong nghiệp vụ thẩm định giá BĐS.

Theo kết quả khảo sát, có đến hơn 80% các CBTD cho rằng việc định giá BĐS thông qua một công ty định giá là chưa thực sự cần thiết. Trong đó khoảng 40% CBTD cho biết bản thân có đủ năng lực thẩm định giá đối với các BĐS vượt mức CN/ PGD, ngoài đủ năng lực thẩm định, các CBTD còn nêu lên quan điểm bản thân có trách nhiệm kiểm soát rủi ro trong việc thẩm định, tránh tối đa khả năng định giá cao hơn thì trường để tạo điều kiện thuận lợi khi cho vay bởi vì tài sản đảm bảo là điều kiện tiên quyết khi xử lý khoản vay. Bên cạnh đó, có đến 20% các CBTD được khảo sát cho biết thời gian xử lý định giá của công ty độc lập khá lâu, sẽ gây trở ngại cho các KH đang cần vay gấp, mất đi sự cạnh tranh của Sacombank so với các ngân hàng khác. Có 10% CBTD cho rằng BĐS thông qua công ty định giá chưa phù hợp với giá trị thị trường, thông thường là thấp hơn giá các BĐS lân cận đang giao dịch, còn 10% còn lại cho rằng phí định giá của công ty định giá khá cao, mặt khác còn làm giảm đi phí dịch vụ mà CN/ PGD có thể thu được của KH khi tự định giá, gây ảnh hưởng đến thu nhập của CN/ PGD.

Theo kết quả khảo sát từ bảng PL 2.3, có đến 40% CBTD được khảo sát cho rằng bản thân mình có đủ năng lực nghiệp vụ để tự định giá BĐS mà không cần thông qua công ty định giá, vì vậy bảng kết quả khảo sát PL 2.4 cho kết quả năng lực nghiệp vụ định giá của CBTD tại CN/ PGD. Trong đó, có 60% CBTD được đào tạo tại đơn vị công tác, thông qua quá trình học việc và làm việc tại CN/ PGD, các CBTD sẽ được cán bộ quản lý và đồng nghiệp có kinh nghiệm, tuy nhiên việc này sẽ có trở ngại đó là nếu như đồng nghiệp hướng dẫn cũng chưa có đủ năng lực nghiệp vụ thì việc truyền đạt lại cho các nhân viên mới sẽ không mang lại hiệu quả. Vì vậy, trung tâm đào tạo của Sacombank cũng thường xuyên tổ chức các khóa học định giá nhưng số lượng tham gia chỉ mới chiếm 30% tổng số CBTD được khảo sát, nguyên nhân là do các lớp học này được xây dựng dựa trên nhu cầu phát sinh và đăng ký của các CN/ PGD dành cho nhân viên mình chứ chưa có sự tổ chức đào tạo dành cho tất cả các nhân viên tân tuyển, còn lại 5% CBTD được khảo sát cho biết bản thân đã được đào tạo nghiệp vụ định giá khi công tác ở NH cũ trước khi chuyển sang làm việc tại Sacombank, không có CBTD nào cho biết mình không được đào tạo thẩm định giá. Qua đó cho thấy, khả năng định giá của các CBTD khác nhau tuy nhiên bản thân mỗi CBTD đều được đào tạo chứ không phát sinh trường hợp CBTD không có kiến thức và nghiệp vụ về thẩm định giá.

• Khả năng hoạt động của văn phòng đăng ký đất đai trong việc đăng ký hoặc xóa bỏ đăng ký thế chấp trong các giao dịch bảo đảm tài sản.

Thủ tục đảm bảo tiền vay đối với BĐS hiện tại vẫn gồm 2 bước, công chứng thế chấp và đăng ký giao dịch đảm bảo cho khoản vay tại Văn phòng đăng ký đất đai quan lý BĐS trên (thường là cấp quận/ huyện/ thị xã đối với các cá nhân và cấp thành phố đối với các tổ chức). Một địa phương có rất nhiều phòng công chứng (nhà nước và tư nhân), tuy nhiên chỉ có 01 văn phòng đăng đất đai để thực hiện đăng ký thế chấp, vì vậy hồ sơ cho vay của tất cả các NH tại địa phương đều phải đăng ký ở một văn phòng đăng ký này, nếu cơ quan này hoạt động một cách nhanh chóng và hiệu quả, sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho KH khi vay vốn và CBTD xử lý hồ sơ. Thực tế khảo sát có đến 40% các CBTD ghi nhận điểm tích cực của các văn phòng đăng ký đất đai trong những năm gần đây, đã có sự ứng dụng công nghệ vào công tác đăng ký giao dịch đảm bảo, việc tiếp nhận và trả kết quả hồ sơ được thông báo qua điện thoại và phần mềm, tuy nhiên vẫn có 10% CBTD được khảo sát cho rằng xét trên tổng thể, cơ quan này chỉ mới bắt nhịp được một số công nghệ nhất định, 10% CBTD này cho biết vẫn còn nhìn thấy cách làm việc lạc hậu cồng kềnh của cơ quan. Có 40% CBTD được khảo sát cho rằng nên tích hợp thủ tục đảm bảo tiền vay thành 01 bước thay vì phải qua 02 bước như hiện tại để tạo sự linh động và giải tỏa bớt các thủ tục không cần thiết, còn lại 10% CBTD vẫn đồng tình với cách làm việc hiện tại. Luận văn: Thực trạng cho vay mua bất động sản tại Sacombank.

• Công tác chăm sóc, kiểm tra sau cho vay KH.

Theo khảo sát tại PL 2.6: Công tác chăm sóc và kiểm tra sau cho vay là một trong những việc giúp kiểm soát rủi ro về mặt tài chính của KH, tuy nhiên thực tế khảo sát cho thấy CBTD vẫn còn thờ ơ với việc này mặc dù quy định của Sacombank bắt buộc CBTD phải thực hiện kiểm tra sau cho vay định kỳ, chỉ có 40% CBTD được khảo sát cho biết mình đã thực hiện kiểm tra sau cho vay thực tế tại nơi công tác, kinh doanh và tài sản đảm bảo đinh kỳ theo quy định. Còn lại 30% CBTD được khảo sát chỉ kiểm tra sau cho vay định kỳ đối với KH có dấu hiệu suy giảm khả năng trả nợ, các đối tượng này còn được kiểm tra nhiều hơn, có trường hợp phải kiểm tra 01 tháng/ lần, còn lại những KH có lịch sử giao dịch tốt thì các CBTD chỉ gọi hỏi thăm để nắm bắt thông tin KH. Tất cả các CBTD được khảo sát đều nắm rõ tầm quan trọng của công tác kiểm tra sau cho vay, vì vậy không có CBTD nào trả lời không thực hiện điều này, tuy nhiên kiểm tra sau cho vay nhằm nắm bắt kịp thời khi tài chính của KH có dấu hiệu bất ổn, nhằm có giải pháp hỗ trợ và xử lý kịp thời, đây là một công tác rất quan trọng cần được các CBTD lưu ý ưu tiên thực hiện nhằm đảm bảo an toàn cho NH.

• Mức độ hài lòng của KH, ưu và nhược điểm của hoạt động cho vay mua BĐS tại Sacombank.

Thông qua khảo sát tại PL2.7, PL2.8, PL2.9: KH đã vay vốn mua BĐS tại Sacombank, kết quả cho thấy đa số các KH đều đánh giá cao về sự linh động của sản phẩm này của Sacombank so với các NH khác, 30% KH hài lòng về sản phẩm, bên cạnh đó đội ngũ CBTD trẻ, năng động, nhiệt huyết, có kỹ năng chăm sóc KH tốt là một trong những ưu điểm nhiều KH lựa chọn khi sử dụng sản phẩm dịch vụ tại Sacombank, có 15% các Kh cho biết sẽ giới thiệu người thân, bạn bè đến vay vốn tại Sacombank khi họ có nhu cầu, 20% KH đánh giá các CBTD trẻ trung, nhanh hẹn, hỗ trợ KH tốt. Bên cạnh đó, KH còn đánh giá cao khâu thẩm định giá BĐS của Sacombank, 20% KH được khảo sát nhận định thẩm định giá tại Sacombank nhanh chóng và cập nhật sát giá giao dịch trên thị trường, các NH đa số chỉ định giá tầm 60-80% giá BĐS giao dịch trên thị trường, 10% KH lựa chọn Sacombank vì tại NH có hỗ trợ KH làm thủ tục đăng bộ sang tên, giải quyết hồ sơ nhanh chóng, hiệu quả.

Tuy nhiên, đi kèm theo đó thì các KH được khảo sát cũng chỉ ra những nhược điểm mà Sacombank cần phải cải thiện trong thời gian tới nhằm thu hút nhiều KH hơn nữa, tăng sự cạnh tranh so với các NH bạn đó là nên cân đối và điều chỉnh lãi suất cho vay, vì có đến 50% KH đã vay vốn cho rằng lãi suất cho vay đang áp dụng của Sacombank cao hơn các NH khác, 40% KH được khảo sát cân nhắc khi giới thiệu người thân và bạn bè vay mua BĐS tại Sacombank cũng vì lý do này. Bên cạnh đó, một trong những lý do khách quan khiến KH e ngại khi lựa chọn vay vốn tại

Sacombank đó là hết “room” tín dụng đột ngột, ảnh hưởng lớn đến kế hoạch của KH, có đến 20% KH được khảo sát lo ngại vấn đề này, cùng có nhiều KH chưa hài lòng về công tác giải ngân, một số CBTD lâu năm hoặc không thuộc luồng kinh doanh còn có thái độ chưa tốt. Đây là những điều mà ngân hàng cần nhìn nhận và có những giải pháp cải thiện để nâng cao hiệu quả của NH.

• Nhu cầu KH kiến thức về BĐS của cán bộ tín dụng. Luận văn: Thực trạng cho vay mua bất động sản tại Sacombank.

Kết quả khảo sát tại PL2.10 cho thấy: Công việc của một cán bộ tín dụng yêu cầu phải có đầy đủ kiến thức, nghiệp vụ về cấp tín dụng cho KH, không bắt buộc một CBTD phải có kiến thức về BĐS hay thị trường BĐS nói chung. Tuy nhiên, dưới đánh giá của những khách hàng – mục tiêu mà các CBTD muốn có thật nhiều thì có đến 70% KH được khảo sát cho rằng một CBTD cần nên có kiến thức về BĐS, bởi vì ngoài thực hiện cho vay, gần như các KH luôn hỏi ý kiến và cần đến sự tư vấn của CBTD xử lý hồ sơ cho vay mua BĐS của mình (có đến 50% KH được khảo sát cho biết mình cần sự tư vấn của CBTD), đối với các KH, CBTD là những người thường xuyên tiếp xúc, cho vay BĐS nên có sự am hiểu rất lớn về cả BĐS, cho dù kiến thức đó có giúp cho KH hay không thì cũng có 20% KH cho biết nếu một CBTD có kiến thức về BĐS sẽ thấy được sự chuyên nghiệp của CBTD đó, tạo sự an tâm cho KH khi đi vay vốn. Tuy nhiên vẫn có 30% trong số KH được khảo sát cho biết trước khi quyết định mua BĐS và vay vốn NH, bản thân họ đã tìm hiểu rất kỹ từ nhiều nguồn thông tin nên chưa thực sự cần thiết tư vấn của CBTD về BĐS

2.4 ĐÁNH GIÁ HIỆU HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA BĐS TẠI SACOMBANK

2.4.1 Những kết quả đạt được của Sacombank trong hoạt động cho vay mua bất động sản.

Hiện Sacombank là ngân hàng tư nhân với mạng lưới hoạt động rộng nhất, bao gồm 109 chi nhánh và 443 phòng giao dịch phân bố khắp các tỉnh thành trên toàn quốc. Ưu thế này giúp Sacombank đẩy mạnh địa phương hóa chiến lược bán lẻ đặc biệt là cho vay mua BĐS.

Trong 6 năm tập trung thực hiện Đề án tái cơ cấu, Sacombank một mặt xử lý những vấn đề tồn đọng hậu sáp nhập, một mặt vẫn duy trì được vị thế của một ngân hàng tư nhân lớn trong hệ thống. Theo thông tin từ Cafe.F, tại ngày 30/6/2022, tiền gửi khách hàng của Sacombank đạt hơn 456 nghìn tỷ đồng, cao nhất trong các ngân hàng tư nhân và chỉ đứng sau Big 4 (Agribank, VietinBank, BIDV, Agribank), tạo nguồn vốn vững mạnh cho hoạt động cho vay.

Một trong những ưu điểm nổi bật của Sacombank tạo được thiện cảm trong lòng KH đó là “con người”, mỗi nhân viên của Sacombank đều được đào tạo để đặt khách hàng làm trọng tâm “khách hàng hài lòng, Sacombank thành công”, đội ngũ CBNV Sacombank trẻ, nhiệt tình và năng động, có kiến thức về nhiều mảng chứ không chỉ thuần cho vay nên có thể phục vụ khách hàng một cách trọng vẹn nhất, văn hoá doanh nghiệp là một trong những điểm sáng tạo nên thương hiệu của Sacombank.

Ưu điểm lớn nhất của hoạt động cho vay mua bất động sản của Sacombank đó chính là bản thân sản phẩm này đã có một sự cạnh tranh lớn so với các ngân hàng khác, chấp nhận rủi ro để đẩy mạnh doanh số. Cụ thể, Sacombank thực hiện giải ngân mua BĐS vào tài khoản của người bán và cho phép người bán rút 100% số tiền giải ngân, sau đó nhân viên tín dụng Sacombank sẽ được uỷ quyền để thực hiện thủ tục sang tên cho KH vay (trích lục địa chính, khai thuế – nộp thuế, nộp hồ sơ chuyển nhượng tại phòng đăng ký đất đai và nhận sổ bản chính sau khi đã hoàn tất sang tên), còn đối với các ngân hàng khác hầu như thực hiện tạm khoá 100% số tiền giải ngân cho người bán và chỉ giải toả sau khi hoàn tất thủ tục sang tên cho khách hàng vay và thực hiện các thủ tục đảm bảo tiền vay theo quy định. Luận văn: Thực trạng cho vay mua bất động sản tại Sacombank.

Sacombank cũng cung cấp dịch vụ thanh toán trung gian qua ngân hàng cho các khách hàng cá nhân có nhu cầu thanh toán tiền chuyển nhượng bất động sản. Trong quá trình này, Sacombank phát huy vai trò là bên trung gian thanh toán giữa người mua và người bán. Khi người mua nộp tiền vào tài khoản của người bán tại Sacombank, ngân hàng sẽ phong tỏa từ 5% đến 100% số tiền trong tài khoản của người bán, tùy thuộc vào nhu cầu của khách hàng và thoả thuận giữa hai bên, cho đến khi tất cả thủ tục mua bán và giấy tờ nhà được hoàn tất. Sau đó, Sacombank sẽ giải tỏa số tiền cho người bán. Sản phẩm này bảo đảm an toàn và quyền lợi cho cả người mua và người bán: Người bán có thể gửi tiền tại Sacombank và nhận lãi suất tiết kiệm, trong khi người mua được đảm bảo rằng tiền chỉ được chuyển cho người bán khi hoàn thành giấy tờ nhà, Sacombank thu phí dịch vụ trung gian và tăng dư nợ huy động ngắn hạn.

Mặc dù dư nợ cho vay bất động sản của Sacombank tăng qua các năm, tỷ lệ nợ xấu không tăng và thường thấp hơn so với tỷ lệ nợ xấu chung của ngành. Điều này cho thấy Sacombank cho vay không chỉ dựa vào tài sản đảm bảo mà còn dựa vào khả năng tài chính và nguồn thu nhập của khách hàng để trả nợ. Đồng thời NH còn thực hiện quản lý hiệu quả tín dụng nói chung và BĐS nói riêng, có bộ phận thường xuyên theo dõi các khoản vay đến hạn, đôn đốc và nhắc nợ KH trả nợ đúng hạn. Ngoài ra, các khoản nợ cho vay mua BĐS của Sacombank đều có khả năng thu hồi tốt vì đa số là các BĐS đã có giấy tờ pháp lý đầy đủ và có tính thanh khoản tốt.

2.4.2 Những mặt hạn chế và nguyên nhân trong cho vay mua bất động sản tại Sacombank.

2.4.2.1 Chưa có kênh dự báo rủi ro chuyên biệt đối với thị trường BĐS

• Hạn chế:

Việc Sacombank chưa có kênh dự báo rủi ro chuyên biệt cho thị trường bất động sản đem lại nhiều hạn chế trong hoạt động cho vay mua BĐS của ngân hàng. Khi không có công cụ dự báo chính xác, Sacombank có nguy cơ gặp phải rủi ro tín dụng cao do khó xác định được các biến động giá trị BĐS và khả năng thanh khoản của thị trường trong tương lai. Điều này cũng khiến ngân hàng khó đánh giá được khả năng trả nợ của khách hàng khi điều kiện kinh tế hoặc thị trường có sự thay đổi. Hơn nữa, sự thiếu hụt này còn làm ảnh hưởng đến việc định giá tài sản đảm bảo, gây khó khăn trong quá trình phê duyệt và quản lý vay vốn. Vì vậy, việc xây dựng một hệ thống dự báo rủi ro chuyên biệt là điều cần thiết để cải thiện chất lượng dịch vụ và giảm thiểu rủi ro cho Sacombank. Luận văn: Thực trạng cho vay mua bất động sản tại Sacombank.

• Nguyên nhân:

Cho vay mua bất động sản mang lại nhiều lợi nhuận cho Sacombank nhưng khi thị trường phát triển không ổn định cũng sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro. Hiện tại Sacombank vẫn chưa có kênh dự báo sự thay đổi giá BĐS hay xu hướng tăng/ giảm nhu cầu cho vay theo diễn biến thị trường nên các điểm kinh doanh chỉ cập nhật thông tin dựa theo báo chí phát hành và các thông tin thu thập ngoài xã hội, tốc độ thông tin chậm và độ chính xác chưa cao. Chính vì không có kênh dự báo thị trường nên khi phát sinh vấn đề cần phải kiểm soát cho vay mua BĐS, Sacombank sẽ đột ngột cắt room tín dụng hoặc tăng lãi suất cho vay bất ngờ, gây ảnh hưởng xấu đến các điểm kinh doanh và khách hàng

2.4.2.2 Thủ tục vay vốn còn rườm rà, mất thời gian

• Hạn chế:

Thủ tục vay vốn rườm rà và mất thời gian là một hạn chế lớn trong hoạt động cho vay mua bất động sản tại Sacombank. Quy trình này đòi hỏi khách hàng phải trải qua nhiều bước phức tạp và cung cấp đầy đủ tài liệu liên quan, thường kéo dài thời gian chờ đợi và gây khó chịu cho khách hàng. Sự chậm trễ trong xử lý hồ sơ không chỉ làm giảm sự hài lòng của khách hàng mà còn cản trở khả năng tiếp cận vốn nhanh chóng khi cần thiết, đặc biệt trong bối cảnh thị trường bất động sản thường có những cơ hội cần phản ứng nhanh. Để khắc phục điều này, Sacombank cần đơn giản hóa quy trình, áp dụng công nghệ hiện đại để tự động hóa các bước thẩm định và phê duyệt, giúp cải thiện trải nghiệm khách hàng và nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay.

• Nguyên nhân:

Tính đến hiện tại, Sacombank vẫn đang thực hiện cho KH giải ngân theo phương thức “truyền thống”, khách hàng phải trực tiếp đến ngân hàng ký các hợp đồng vay lên đến hơn 50 trang/ lần, sau đó các hồ sơ chứng từ sẽ được luân chuyển qua các phòng ban khác ngoài bộ phận kinh doanh như phòng kiểm soát rủi ro sẽ kiểm tra lại hồ sơ, thực hiện hạch toán giải ngân, sau đó sẽ chuyển đến bộ phận kế toán quỹ để tiếp tục thực hiện lệnh chuyển tiền sang bên người bán, điều này mất rất nhiều thời gian của khách hàng (thông thường sẽ mất ít nhất một buổi sáng/ chiều) và việc tách bạch các bộ phận để phòng tránh rủi ro cũng gây trở ngại nếu các bộ phận không có sự kết nối lẫn nhau gây phiền hà cho KH

2.4.2.3 Chưa đa dạng hóa hệ khách hàng

• Hạn chế: Luận văn: Thực trạng cho vay mua bất động sản tại Sacombank.

Việc Sacombank chưa đa dạng hóa hệ thống khách hàng đang là một hạn chế lớn trong hoạt động cho vay mua bất động sản. Khi ngân hàng chỉ tập trung vào một số nhóm khách hàng cụ thể, như các cá nhân có thu nhập cao hoặc doanh nghiệp lớn, điều này có thể khiến Sacombank bỏ lỡ các cơ hội từ các phân khúc khách hàng khác như các gia đình trẻ, người mua nhà lần đầu, hay các doanh nghiệp vừa và nhỏ, những người cũng có nhu cầu cao đối với việc sở hữu và đầu tư vào bất động sản. Ví dụ, một gia đình trẻ có thể tìm kiếm cơ hội mua căn hộ giá rẻ nhưng lại không thể tiếp cận được với các sản phẩm vay mua nhà do không đáp ứng được các yêu cầu về thu nhập hoặc tài sản đảm bảo mà Sacombank đặt ra. Để khắc phục vấn đề này, Sacombank cần phát triển các gói sản phẩm tài chính linh hoạt hơn, thiết kế để phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính của nhiều nhóm khách hàng khác nhau, từ đó mở rộng thị phần và tăng tính cạnh tranh trên thị trường.

• Nguyên nhân:

Đối tượng cho vay mua bất động sản của Sacombank thường nhắm đến khách hàng có thu nhập khá, do chủ trương của Sacombank là tối đa hóa lợi nhuận thông qua lãi suất cho vay nên thông thường lãi suất cho vay của Sacombank thường cao hơn so với mặt bằng chung (chênh lệch cao hơn khoảng 3-6%/ năm so với Big4 và 1-2%/ năm so với các ngân hàng TMCP khác) nên chưa khai thác được đối tượng khách hàng là những người có thu nhập trung bình mặc dù đây là đối tượng KH đông đảo trong các đô thị, thành phố lớn hiện nay

2.4.2.4 Nguồn vốn dài hạn cho vay còn nhiều hạn chế

• Hạn chế:

Nguồn vốn dài hạn cho vay còn nhiều hạn chế là một trong những điểm yếu chính trong hoạt động cho vay mua bất động sản tại Sacombank. Khi nguồn vốn dài hạn không đủ, ngân hàng có thể gặp khó khăn trong việc đáp ứng nhu cầu vốn lớn và ổn định của các dự án bất động sản có chu kỳ đầu tư dài hạn. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến khả năng cạnh tranh của Sacombank trên thị trường cho vay mà còn gây ra rủi ro về thanh khoản khi ngân hàng phải dựa vào nguồn vốn ngắn hạn để đáp ứng nhu cầu vay dài hạn. Nếu một dự án khu đô thị mới cần vốn đầu tư lớn và thời gian hoàn vốn dài, nếu nguồn vốn dài hạn không đủ, Sacombank sẽ không thể cung cấp gói vay hấp dẫn và đủ lớn để hỗ trợ dự án, khiến khách hàng chuyển sang các ngân hàng khác có điều kiện vay tốt hơn. Để cải thiện tình trạng này, Sacombank cần tìm cách huy động thêm vốn dài hạn thông qua các kênh như phát hành trái phiếu, huy động vốn từ các tổ chức tài chính lớn, hoặc thông qua các chương trình cho vay của chính phủ và các tổ chức quốc tế.

• Nguyên nhân: Luận văn: Thực trạng cho vay mua bất động sản tại Sacombank.

Thời hạn cho vay bất động sản tại Sacombank chủ yếu là trung và dài hạn, điều này đòi hỏi nguồn vốn huy động tương ứng trung và dài hạn để đáp ứng nhu cầu cho vay. Tuy nhiên, thực tế hiện nay nguồn vốn huy động của Sacombank chủ yếu là ngắn hạn, điều này gây ra áp lực rủi ro về thanh khoản cho ngân hàng

2.4.2.5 Chưa có sự chủ động trong thủ tục định giá tài sản

• Hạn chế:

Hiện nay, Sacombank còn phụ thuộc vào các đơn vị định giá bên ngoài. Điều này không chỉ gây ra sự chậm trễ trong quá trình xử lý hồ sơ vay mà còn làm giảm tính linh hoạt và chính xác trong việc đánh giá giá trị thực của các tài sản thế chấp. Khi không tự thực hiện định giá, Sacombank có thể không nắm bắt kịp thời những biến động của thị trường bất động sản, dẫn đến việc đánh giá sai lệch về giá trị tài sản. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến quyết định cho vay, mà còn tiềm ẩn rủi ro tài chính nếu giá trị thực của tài sản không đủ để đảm bảo cho số tiền đã cho vay trong trường hợp khách hàng không thể trả nợ. Ngoài ra, sự phụ thuộc này cũng khiến ngân hàng khó có thể đáp ứng nhanh chóng nhu cầu của khách hàng trong các giao dịch cần thiết phải hoàn thành gấp, bởi mỗi lần định giá đòi hỏi phải chờ đợi phản hồi từ bên thứ ba. Điều này không chỉ làm giảm sự hài lòng của khách hàng mà còn làm mất đi cơ hội kinh doanh với những khách hàng cần giải ngân nhanh. Vì vậy, việc thiết lập một đội ngũ định giá chuyên nghiệp nội bộ và phát triển hệ thống định giá tài sản tự động sẽ giúp Sacombank chủ động hơn trong việc đánh giá tài sản, từ đó nâng cao hiệu quả quản lý rủi ro và cải thiện chất lượng dịch vụ cho vay.

• Nguyên nhân:

Trong định giá BĐS, trước đây các CN/ PGD được tự định giá BĐS có giá trị dưới 10 tỷ, giúp chủ động xử lý nhanh cho KH kịp thời thì nay các CN/ PGD đã bị phụ thuộc vào các Công ty định giá quá nhiều, thông thường thời gian định giá BĐS của các công ty định giá sẽ dao động 3 – 10 ngày tuỳ theo nhân viên xử lý định giá, trong trường hợp này sẽ không đáp ứng được nhu cầu của các KH cần vay gấp

2.4.2.6 Nhiều nhân sự chưa đủ kinh nghiệm

• Hạn chế: Luận văn: Thực trạng cho vay mua bất động sản tại Sacombank.

Hiện nay nhiều nhân sự tại Sacombank chưa đủ kinh nghiệm trong lĩnh vực cho vay mua bất động sản gây ra không ít khó khăn cho hoạt động này của ngân hàng. Khi đội ngũ làm việc thiếu kinh nghiệm, các quyết định cho vay có thể không được căn cứ trên một nền tảng đánh giá rủi ro vững chắc. Điều này không chỉ làm tăng nguy cơ phát sinh nợ xấu do đánh giá sai lầm về khả năng trả nợ của khách hàng, mà còn có thể ảnh hưởng đến mức độ tin cậy và chuyên nghiệp của Sacombank trong mắt khách hàng và đối tác. Nếu một chuyên viên tín dụng mới có thể không nhận ra các dấu hiệu cảnh báo về tình hình tài chính của một dự án bất động sản, từ đó dẫn đến việc phê duyệt một khoản vay không an toàn.

• Nguyên nhân:

Cán bộ tín dụng tại Sacombank yêu cầu phải năng động, sáng tạo, am hiểu pháp luật và có đạo đức nghề nghiệp cao. Tuy nhiên, Sacombank đang đối mặt với tỷ lệ nhân viên tín dụng chuyển việc khá cao do chất lượng đào tạo và nghiệp vụ tốt nên được các ngân hàng khác săn đón với mức lương hấp dẫn hơn, buộc Sacombank phải liên tục tuyển dụng trong giai đoạn kinh tế phát triển. Điều này dẫn đến việc nhân sự mới thường thiếu kinh nghiệm, làm ảnh hưởng đến công tác thẩm định và định giá tài sản đảm bảo, đồng thời giảm chất lượng thẩm định khách hàng, tiềm ẩn rủi ro trong quá trình xét duyệt cho vay

2.4.2.7 Các thủ tục đảm bảo tiền vay và xử lý nợ còn nhiều bất cập ở các cơ quan hành chính nhà nước

• Hạn chế:

Các thủ tục đảm bảo tiền vay và xử lý nợ xấu tại các cơ quan hành chính nhà nước còn nhiều bất cập, đặc biệt trong ngành ngân hàng, ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động của các tổ chức tín dụng như Sacombank. Cụ thể, các quy trình pháp lý phức tạp và thiếu minh bạch làm chậm trình độ xử lý các khoản nợ xấu và thực hiện các biện pháp đảm bảo tiền vay. Ví dụ, khi một khoản vay trở nên nợ xấu, Sacombank có thể phải mất nhiều tháng trời để hoàn tất các thủ tục pháp lý cần thiết để thu hồi tài sản thế chấp do vướng mắc trong việc đăng ký, xác minh quyền sở hữu tài sản hoặc các tranh chấp pháp lý liên quan. Sự chậm trễ này không chỉ làm tăng chi phí xử lý nợ cho ngân hàng mà còn làm giảm khả năng phục hồi vốn, ảnh hưởng đến tổng thể tài chính của ngân hàng. Để cải thiện tình hình, cần có sự phối hợp chặt chẽ hơn giữa ngành ngân hàng và các cơ quan hành chính nhà nước, cũng như cải cách các quy định pháp lý để đơn giản hóa và tăng cường tính minh bạch của quy trình giải quyết nợ xấu

• Nguyên nhân: Luận văn: Thực trạng cho vay mua bất động sản tại Sacombank.

Việc công chứng và đăng ký thế chấp tài sản được thực hiện qua các phòng công chứng và phòng Tài nguyên Môi trường tại các địa phương. Trong một số trường hợp, mặc dù Sacombank đã hoàn thành đầy đủ các thủ tục công chứng, đăng ký thế chấp bất động sản trước khi giải ngân, nhưng khi phát sinh nợ xấu và đưa ra tòa, mới phát hiện bất động sản đã có tranh chấp từ trước, khiến việc xử lý tài sản bảo đảm trở nên phức tạp và kéo dài.

Theo quy định, đối với tài sản bảo đảm là bất động sản, khi có nợ quá hạn, ngân hàng không được tự ý bán tài sản để thu hồi nợ mà phải thông qua tòa án. Khách hàng thường tránh trách nhiệm ra tòa để giải quyết, nhằm kéo dài thời gian giải quyết vụ việc. Khi tòa án giải quyết xong, việc bán tài sản phải qua trung tâm đấu giá với nhiều thủ tục pháp lý, làm tăng chi phí toà án, chi phí đấu giá cho ngân hàng, đồng thời tăng chi phí trích lập dự phòng và ảnh hưởng đến quá trình thu hồi nợ.

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2

Chương 2 phân tích thực trạng cho vay mua BĐS, bên cạnh đó cũng phân tích hiệu quả hoạt động cho vay mua BĐS tại Sacombank. Từ những kết quả đã đạt được, việc phân tích các nguyên nhân, hạn chế và rủi ro trong hoạt động cho vay bất động sản tại Sacombank, từ đó để đề xuất các giải pháp trong Chương 3, nhằm cải thiện và tối ưu hóa hiệu quả cho vay tại ngân hàng. Luận văn: Thực trạng cho vay mua bất động sản tại Sacombank.

XEM THÊM NỘI DUNG TIẾP THEO TẠI ĐÂY:

===>>> Luận văn: Giải pháp cho vay mua bất động sản tại Sacombank

Dịch Vụ Viết Luận Văn 24/7 Chuyên cung cấp dịch vụ làm luận văn thạc sĩ, báo cáo tốt nghiệp, khóa luận tốt nghiệp, chuyên đề tốt nghiệp và Làm Tiểu Luận Môn luôn luôn uy tín hàng đầu. Dịch Vụ Viết Luận Văn 24/7 luôn đặt lợi ích của các bạn học viên là ưu tiên hàng đầu. Rất mong được hỗ trợ các bạn học viên khi làm bài tốt nghiệp. Hãy liên hệ ngay Dịch Vụ Viết Luận Văn qua Website:  https://dichvuvietluanvan.com/ – Hoặc Gmail: lamluanvan24h@gmail.com